CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(1999) 1 ΑΑΔ 619

ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Η έφεση αυτή προέρχεται από απόφαση σε παραπομπή για τον καθορισμό της καταβλητέας αποζημίωσης για απαλλοτρίωση εκτάσεως 704 τ.π. κτήματος των Εφεσειόντων ελλείψει συμφωνίας των μερών. Η θέση της Δημοκρατίας, η οποία και απευθύνθηκε προς το δικαστήριο για το θέμα, ήταν ότι η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης ήταν £950, ποσό το οποίο όμως εκμηδενίζετο λόγω της επαύξησης της αξίας της υπόλοιπης ιδιοκτησίας των Εφεσειόντων ως αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Οι Εφεσείοντες ισχυρίζοντο ότι η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης ήταν £6,276 και ότι δεν προέκυπτε επαύξηση στην αξία της υπόλοιπης ιδιοκτησίας. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή των Εφεσειόντων και απεδέχθη εκείνη του εκτιμητή της Δημοκρατίας όσον αφορά την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης, πλην του ότι ο εκτιμητής της Δημοκρατίας δεν έλαβε υπ΄όψη του ότι απωλέσθησαν χώροι στάθμευσης με την απαλλοτρίωση και ότι για σκοπούς υπολογισμού της αξίας η απαλλοτριωθείσα έκταση έπρεπε να θεωρηθεί ως ανήκουσα στη ζώνη Α αντί στη ζώνη Β της εκτίμησης. Ας σημειωθεί ότι ο εκτιμητής της Δημοκρατίας είχε αναφέρει ως αξία της γης στη ζώνη Α ως £2.70 κατά τ.π., με βάση δε αυτό το πρωτόδικο δικαστήριο υπολόγισε την αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης σε £1,900. Αλλά και στο θέμα της επαύξησης, το πρωτόδικο δικαστήριο απόρριψε τη μαρτυρία του εκτιμητή των Εφεσειόντων ότι δεν υπήρξε επαύξηση αλλά δυσμενής επίδραση και απεδέχθη τη μαρτυρία του εκτιμητή της Δημοκρατίας ότι υπήρξε επαύξηση. Όσον αφορά το ύψος της επαύξησης, το πρωτόδικο δικαστήριο είχε τη γνώμη ότι αυτό ήταν της τάξης του 100%, τελικά όμως, λαμβάνοντας υπ΄όψη την απώλεια των χώρων στάθμευσης, το υπολόγισε στο 50%, όπως ήταν και η άποψη του εκτιμητή της Δημοκρατίας, καταλήγοντας σε υπεραξία της τάξης των £7,900, που έτσι εκμηδένιζε την καταβλητέα αποζημίωση. Όσον αφορά το χρόνο υπολογισμού της καταβλητέας αποζημίωσης, το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι αυτός ήταν ο χρόνος δημοσίευσης της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης, σύμφωνα με το Νόμο 25/1993, δηλαδή η 9.6.1972, και όχι ο χρόνος ενάρξεως της ισχύος του Νόμου 87/88, σύμφωνα με το άρθρο 5 του εν λόγω Νόμου, δηλαδή η 17.6.1988, βασιζόμενο στην υπόθεση Θεοσκέπαστη Φαρμ ν. Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 7182, ημερ. 28.9.1989.

Ο τρίτος και ο τέταρτος λόγος έφεσης αφορούν το εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η αξία της απαλλοτριωθείσας έκτασης ήταν £2.70 κατά τ.π. Προβάλλεται η θέση ότι η μαρτυρία του εκτιμητή της Δημοκρατίας, στην οποία βασίσθηκε το δικαστήριο, ήταν ότι η αξία κυμαίνετο μεταξύ £2.70 και £3.40 κατά τ.π., και αναιτιολόγητα το πρωτόδικο δικαστήριο επέλεξε τη χαμηλότερη αξία, αγνόησε δε και αδιαμφισβήτητη μαρτυρία του εκτιμητή των Εφεσειόντων ότι για απαλλοτρίωση έκτασης παρόμοιας φύσης κτήματος η Δημοκρατία κατέβαλε £7.43 κατά τ.π. Επ΄αυτών, η ευπαίδευτη συνήγορος για τη Δημοκρατία στο περίγραμμα της αγόρευσης της απαντά ότι δεν έχει καταδειχθεί λόγος επέμβασης του Εφετείου με τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου, με γνώμονα το ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας αποτελεί δικό του έργο. Και ότι, όσον αφορά την καταβολή £7.43 κατά τ.π. στην περίπτωση άλλου κτήματος, αυτό δεν απετέλεσε συγκριτικό του εκτιμητή των Εφεσειόντων ούτε υπήρξε συγκριτική μελέτη ώστε να μπορούσε να αξιολογηθεί από το δικαστήριο.

Ο δεύτερος λόγος έφεσης προσβάλλει το εύρημα το πρωτόδικου δικαστηρίου ότι υπήρχε υπεραξία ανερχόμενη σε 50%. Συγκεκριμένα, λέγεται, δεν ελήφθη υπ΄όψη ότι, ως εκ της απώλειας του χώρου στάθμευσης του κτήματος με την απαλλοτρίωση και την απαγόρευση της στάθμευσης στη νέα λεωφόρο, μειώθηκε η συνάφεια του κτήματος με το δρόμο και απωλέσθησαν χώροι στάθμευσης, με αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας του. Αγνοήθηκε επίσης, λέγεται, το ότι το κτήμα είχε ήδη αξιοποιηθεί με την ανέγερση κτιρίου και δεν θα οφελείτο περαιτέρω με τη νέα λεωφόρο, ενώ μάλλον η χρήση των υφιστάμενων κτιρίων δυσχεραίνετο. Υποστηρίζεται περαιτέρω ότι κακώς το πρωτόδικο δικαστήριο βασίσθηκε στα συγκριτικά του εκτιμητή της Δημοκρατίας για να αχθεί στο συμπέρασμα ότι υπήρξε επαύξηση. Η θέση της κας. Κυριακίδου επ΄αυτού είναι ότι το πρωτόδικο δικαστήριο αξιολόγησε με πολλή προσοχή τη μαρτυρία για να διαπιστώσει ότι επήλθε επαύξηση, σε συσχετισμό με τις συγκριτικές πωλήσεις στις οποίες ανεφέρθη ο εκτιμητής της Δημοκρατίας και τα εφαρμοζόμενα κριτήρια. Συναφής είναι και ο πέμπτος λόγος έφεσης ο οποίος αφορά την απόρριψη της μαρτυρίας του εκτιμητή των Εφεσειόντων ότι υπήρξε επιζήμια επίδραση και την αποδοχή του εκτιμητή της Δημοκρατίας ότι υπήρξε επαύξηση. Η κυρία Κυριακίδου σχολιάζει το θέμα αυτό λέγοντας ότι, αφ΄ης στιγμής το δικαστήριο θεώρησε ως κρίσιμο χρόνο το 1972 και όχι το 1988, δεν θα μπορούσε να βασιζόταν στην εκτίμηση του εκτιμητή των εφεσειόντων η οποία αφορούσε συγκριτικά του 1988, παρά μάλλον στην εκτίμηση του εκτιμητή της Δημοκρατίας η οποία αφορούσε συγκριτικά του 1972.

Απομένουν ο δεύτερος και ο πέμπτος λόγος έφεσης που αφορούν την επαύξηση, στην πραγματικότητα το πιο ουσιαστικό θέμα της έφεσης. Επ΄αυτού, το πρωτόδικο δικαστήριο, αφού επεσήμανε το επίδικο ζήτημα, ανάλυσε τις πρόνοιες του νόμου και τις αρχές της νομολογίας ως προς την έννοια της "επαύξησης" ή "μείωσης" της αξίας και τόνισε ότι η επαύξηση - ή μείωση - τότε μόνο λαμβάνεται υπ΄όψη αν και καθ΄όσον είναι το αποτέλεσμα της απαλλοτρίωσης. Στη συνέχεια, αποφαινόμενο ότι ο κρίσιμος χρόνος είναι ο χρόνος της δημοσίευσης, ώστε στον υπολογισμό της επαύξησης να λαμβάνονται υπ΄όψη τα τότε υφιστάμενα δεδομένα, υπέδειξε ότι αυτή καθ΄εαυτή η κατασκευή της νέας λεωφόρου δεν μπορούσε να ληφθεί υπ΄όψη αφού έπετο του κρίσιμου χρόνου. Αυτή η προσέγγιση ήταν ορθή σε αναφορά με τη νομολογία (ίδε: D.J. Demades & Sons Ltd v. Republic (1977) 1 CLR 189, Demetriou v. Republic (1985) 1 CLR 217, Σεργίδης ν. Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 7419, ημερ. 28.5.1993, Κυπριανού ν. Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. 7949, ημερ. 24.2.1995). Κατόπιν τούτου, προχώρησε να εξετάσει ο θέμα της επαύξησης ή μείωσης με βάση το ότι η κάθε υπόθεση εξαρτάται από τα δικά της περιστατικά. Απόρριψε την εκτίμηση του εκτιμητή των Εφεσειόντων ως βασιζόμενη σε συγκριτικές πωλήσεις του 1988 αντί του 1972, και ως κατ΄επέκταση επηρεασθείσες από την κατασκευή του δρόμου, και απεδέχθη, με τις προαναφερθείσες επιφυλάξεις, την εκτίμηση του εκτιμητή της Δημοκρατίας, η οποία εβασίσθη στα δεδομένα του 1972, ως πιο τεχνική και θετική. Επ΄αυτού (το οποίο αφορά ιδιαίτερα τον πέμπτο και εν μέρει και το δεύτερο λόγο έφεσης), δεν θα βλέπαμε λόγο επέμβασης στην προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου, ιδιαίτερα αφού η εκτίμηση του εκτιμητή της Δημοκρατίας εβασίζετο σε συγκριτικά και δεδομένα αναγόμενα στον κρίσιμο χρόνο του 1972, ενώ εκείνη του εκτιμητή των εφεσειόντων εβασίζετο σε αντίστοιχα συγκριτικά και δεδομένα του 1988. Στη συνέχεια, ο πρωτόδικος δικαστής αξιολόγησε τα ενώπιον του δεδομένα ως ακολούθως, στις σελίδες 26-27, αφού σημείωσε ότι δεν δεσμεύεται από τις εκτιμήσεις:

Αρχίζοντας από το τελευταίο αυτό σημείο, δεν ευσταθεί κατ΄αρχή η θέση των Εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο δικαστήριο αγνόησε το γεγονός ότι απωλέσθησαν χώροι στάθμευσης, αφού το στοιχείο αυτό ελήφθη υπ΄όψη και μάλιστα η αποδοχή από το πρωτόδικο δικαστήριο της εκτίμησης του εκτιμητή της Δημοκρατίας έγινε με την επιφύλαξη ότι κακώς δεν είχε λάβει υπ΄όψη του την απώλεια των χώρων στάθμευσης. Πλην όμως, ελλείψει μαρτυρίας αναφορικά με την αξία των εν λόγω χώρων για το κτήμα, δεν ήταν δυνατό να γίνει οποιαδήποτε συγκεκριμένη πρόνοια. Όσον αφορά το άλλο επιχείρημα των Εφεσειόντων ότι δεν ελήφθη υπ΄όψη ότι το κτήμα είχε ήδη αξιοποιηθεί, λίγα χρειάζεται να λεχθούν αφού η επαύξηση, ως εκ της φύσεως της, δεν περιορίζετο σε μη εισέτι αξιοποιηθέντα κτήματα, ούτε περιείχετο τέτοια διάκριση στην εκτίμηση του εκτιμητή της δημοκρατίας την οποία το δικαστήριο απεδέχθη.

Είναι γεγονός ότι το ίδιο το πρωτόδικο δικαστήριο, αντίθετα με την άποψη του εκτιμητή της Δημοκρατίας για επαύξηση 50%, έκρινε ότι η επαύξηση ήταν της τάξης του 100%, αφού μάλιστα παρατήρησε ότι δεν εδεσμεύετο από τις ενώπιον του εκτιμήσεις. Η θέση αυτή εμπεριέχει αντίφαση αφού το πρωτόδικο δικαστήριο δέχεται από τη μια τη μαρτυρία του εκτιμητή για επαύξηση 50% και από την άλλη προβαίνει στη δική του εκτίμηση για επαύξηση 100%. Περαιτέρω, καμμιά αιτιολογία δεν προσφέρεται για την υιοθέτηση από το πρωτόδικο δικαστήριο του ποσοστού επαύξησης σε 100%, γνώμη η οποία φαίνεται να εβασίσθη γενικά και αόριστα σε ασαφή δεδομένα, όπως προκύπτει από το πιο πάνω παρατεθέν απόσπασμα της απόφασης του. Δεν υπάρχει αμφιβολία, όπως προκύπτει και από τη νομολογία, ότι το δικαστήριο, στον υπολογισμό της καταβλητέας αποζημίωσης, δεν δεσμεύεται από τις ενώπιον του εκτιμήσεις και μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ενώπιον του στοιχεία στο σύνολο τους για να καταλήξει στο δικό του υπολογισμό, τοσούτω μάλλον όταν οι εκτιμητές αναφέρονται στη γνώμη και στην εικασία τους παρά σε αντικειμενικά δεδομένα, όπως υπεδείχθη στην υπόθεση Rashid Ali v. Vasiliko Cement Works Ltd (1971) 1 CLR 146. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι η κατάληξη του δικαστηρίου μπορεί να είναι αυθαίρετη, αναιτιολόγητη ή αόριστα εξαγόμενη. Στην υπόθεση Attorney-General v. Charalambous (1983) 1 CLR 431 το πρωτόδικο δικαστήριο δεν ήταν ιδιαίτερα ικανοποιημένο από οποιαδήποτε από τις ενώπιον του εκτιμήσεις και προχώρησε να κάνει τη δική του εκτίμηση με βάση τις προσαρμογές και υπολογισμούς που ήσαν αναγκαίοι. Η προσέγγιση αυτή επιδοκιμάσθηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο το οποίο όμως τόνισε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο προέβη στη δική του εκτίμηση μέσα από λεπτομερή και επιμελή εκτίμηση των δεδομένων ώστε η απόφαση του να μην ήταν αυθαίρετη ή παράλογη.