ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

 

 

(Πολιτική Έφεση Αρ. 311/2015)

 

 

24 Σεπτεμβρίου, 2024

 

 

[ΓΙΑΣΕΜΗΣ, ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, ΔΑΥΙΔ, Δ/στές]

 

 

 

ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ,

ΔΙΑ ΤΟΥ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,

 

 

 

Εφεσείουσας/Αποζημιούσας Αρχής/Αιτήτριας,

 

ν.

 

 

1. ΤΕΡΨΙΘΕΑΣ ΑΝΔΡΕΑ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ,

                             2.  ΣΤΕΛΙΟΥ ΑΝΔΡΕΑ ΣΤΥΛΙΑΝΟΥ,

 

 

 

Εφεσίβλητων/Αιτητών.

 

________________________________________________

 

Δ. Κουρουσίδου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για την Εφεσείουσα.

 

Αλ. Νεοκλέους για Ν.Ε. Νεοκλέους ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους.

 

ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.:  Η Απόφαση είναι ομόφωνη, θα απαγγελθεί από τη Δικαστή Δημητριάδου-Ανδρέου.

___________________________________________________________________

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.: Αντικείμενο της παρούσας Έφεσης είναι η ορθότητα της Απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λεμεσού (εφεξής πρωτόδικο Δικαστήριο) που εκδόθηκε στην Παραπομπή Αρ. 68/2008, με την οποία έκρινε ότι είναι καταβλητέα αποζημίωση ύψους €123.000, πλέον τόκοι, για απαλλοτριωθείσα έκταση, μέρος του ακινήτου με αρ. εγγραφής 22177, Φ/Σχ. LIV/52, Τεμάχιο 484, στη Γερμασόγεια.

 

Προτού γίνει αναφορά στους Λόγους Έφεσης κρίνεται σκόπιμη η καταγραφή των γεγονότων που δηλώθηκαν ως παραδεχτά ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, όπως αυτά καταγράφηκαν στην Απόφασή του:

 

«(α) Οι Αιτητές είναι οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες ανά ½ μερίδιο εξ αδιαιρέτου του κτήματος με αριθμό εγγραφής 22127, Φ/Σχ. LIV/52, Τεμ. 484 το οποίο βρίσκεται στη Γερμασόγεια, τοποθεσία Ποταμός Γερμασόγειας.

 

(β) Η Αποζημιούσα Αρχή με τη γνωστοποίηση απαλλοτρίωσης ΔΠ162/30.1.04 που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας, γνωστοποιούσε την πρόθεση της να απαλλοτριώσει μέρος του ως άνω κτήματος για τη βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου στον Ποταμό Γερμασόγειας. Στη συνέχεια δημοσιεύθηκε διόρθωση της εν λόγω γνωστοποιήσεως απαλλοτριώσεως στην ίδια εφημερίδα με αριθμό 4075/17.2.2006 και ακολούθως νέα διόρθωση με αριθμό 4084/31.3.2006.

 

(γ) Ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση αποτελεί όρο των αδειών οικοδομής με αρ. 1042/1982 και 660/1978 ο οποίος υλοποιήθηκε (βλ. Τεκμήρια 3.1 και 3.2).

 

(δ) Η Αποζημιούσα Αρχή προχώρησε με διάταγμα απαλλοτρίωσης ΔΠ65/28.1.2005, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και με το οποίο απαλλοτρίωσε 820 τ.μ. από το πιο πάνω κτήμα για τη βελτίωση της οδού Χριστάκη Κράνου.

 

(ε) Την 25.1.2007 η Αποζημιούσα Αρχή μέσω του Κτηματολογίου Λεμεσού προσέφερε στους Αιτητές το ποσό των £50 ως αποζημίωση, ποσό το οποίο οι Αιτητές απέρριψαν με επιστολή των δικηγόρων τους ημερ. 18.2.2007 (βλ. Τεκμήρια 1 και 2).»

 

 

 

Η πρωτόδικη Απόφαση προσβάλλεται ως λανθασμένη μέσω δύο Λόγων Έφεσης. Με τον 1^ο Λόγο Έφεσης προβάλλεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι είναι πληρωτέα στους Εφεσίβλητους η ανά τετραγωνικό μέτρο αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους του ακινήτου ως αποζημίωση για την επίδικη απαλλοτρίωση, ενώ με το 2^ο Λόγο Έφεσης ότι εσφαλμένα κρίθηκε ότι το επίδικο ακίνητο είχε υποστεί επιζήμια επίδραση, hardship και, άρα, ότι ήταν πληρωτέα πλήρης αποζημίωση στους Εφεσίβλητους.

 

Στο πλαίσιο αιτιολόγησης του 1^ου Λόγου Έφεσης υποστηρίχθηκε ότι εσφαλμένα θεωρήθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο η απαλλοτριωθείσα έκταση ως δεσμευτική ρυμοτομία και συνακόλουθα ότι είναι πληρωτέα αποζημίωση με βάση το Άρθρο 13(1) του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96[1] εφόσον η απαλλοτριωθείσα έκταση επιβλήθηκε ως όρος να παραχωρηθεί ως δρόμος με την έκδοση αδειών οικοδομής. Προβλήθηκε επίσης ότι η απαλλοτρίωση δεν αλλοίωσε και δεν επηρέασε την επί τόπου κατάσταση του ακινήτου, αφού η απαλλοτριωθείσα έκταση στο σύνολο της είχε προ πολλού παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο δυνάμει σχετικών αδειών οικοδομής. Ήταν η περαιτέρω θέση της Εφεσείουσας ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο ερμήνευσε τη νομολογία και άντλησε καθοδήγηση από την υπόθεση Γιωργαλλίδου κ.ά. v. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 365 αφού, όπως επισημάνθηκε, η υπό κρίση περίπτωση δεν αφορούσε απαλλοτρίωση έκτασης που ενέπιπτε σε σχέδιο ρυμοτομίας αλλά σε απαλλοτρίωση έκτασης που είχε παραχωρηθεί με όρους ανάπτυξης και δεν ήταν ρυμοτομία.

 

Εν ολίγοις, το παράπονο της Εφεσείουσας είναι ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε αποζημίωση για την απαλλοτρίωση μέρους του ακινήτου το οποίο είχε προ πολλού παραχωρηθεί στο δημόσιο δυνάμει των αδειών οικοδομής που είχαν εκδοθεί το 1978 και 1982.

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρθηκε αρχικά στις πρόνοιες του Άρθρου 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου 15/1962, όπως τροποποιήθηκε, και στις αποφάσεις Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728, καθώς και στην υπόθεση Γιωργαλλίδου (ανωτέρω). Το Άρθρο 10 του Νόμου 15/1962 προνοεί, συναφώς, τα ακόλουθα:

 

«Η καταβλητέα αναφορικώς προς αναγκαστικήν απαλλοτρίωσιν αποζημίωσις υπολογίζεται συμφώνως προς τους εν τοις εφεξής κανόνας:-

...............................

(η) εις την περίπτωσιν απαλλοτριώσεως ακινήτου ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεασθή λόγω της επιβολής οιωνδήποτε περιορισμών, δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οιουδήποτε άλλου Νόμου υπολογίζεται και πάσα αποζημίωσις ήτις ήθελε θεωρηθή ως καταβλητέα συμφώνως προς τας διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.»

Στην υπόθεση Κούλουμου (ανωτέρω) εξηγήθηκε ότι η πιο πάνω διάταξη του Νόμου επιβάλλει όπως συνυπολογίζεται στην αποζημίωση για απαλλοτρίωση και η αποζημίωση που θα καταβάλλετο σύμφωνα με το Άρθρο 23 του Συντάγματος για περιορισμούς που τέθηκαν στην ακίνητη ιδιοκτησία δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου, έτσι ώστε να αποζημιώνεται ο ιδιοκτήτης με δίκαιο και εύλογο ποσό τόσο για τους δια Νόμου επιβαλλόμενους περιορισμούς, όσο και για την απαλλοτρίωση της ίδιας της ακίνητης ιδιοκτησίας που στερήθηκε ως αποτέλεσμα αποφάσεων της διοίκησης για το καλό και συμφέρον του συνόλου. Επισημαίνεται ότι η πιο πάνω υπόθεση αφορούσε ακίνητο που είχε επηρεαστεί από τους περιορισμούς που έθετε ο περί Αρχαιοτήτων Νόμος, Κεφ. 31.

 

Στη Γιωργαλλίδου (ανωτέρω), στην οποία η έκταση της απαλλοτρίωσης καλυπτόταν από χώρο που ήδη επηρεάζετο από δεσμευτική ρυμοτομία, το Ανώτατο Δικαστήριο ανέτρεψε την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, η οποία είχε στηριχθεί σε παλαιότερη νομολογία, σύμφωνα με την οποία όταν υπάρχει δεσμευτική ρυμοτομία ουδεμία αποζημίωση είναι καταβλητέα επειδή υπό κανονικές συνθήκες, όπως το είχε θέσει, σε εκείνη την υπόθεση, το πρωτόδικο Δικαστήριο, «το μέρος που επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία παραχωρείται δια νόμου δωρεάν». Πρόκειται για αντίληψη που όντως επικρατούσε παλαιότερα στη νομολογία, ότι, δηλαδή, εύλογα ένας μελλοντικός αγοραστής θα θεωρούσε ως δεδομένο πως η έκταση που θα ήταν διαθέσιμη για ανάπτυξη δεν θα περιλάμβανε το μέρος της γης που περιορίζεται από το σχέδιο ρυμοτομίας, με ανάλογη μείωση της αξίας της γης στην αγορά και συνεπακόλουθη μείωση του ποσού της καταβλητέας αποζημίωσης σε περίπτωση απαλλοτρίωσης. Όπως συγκεκριμένα τέθηκε στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία δια του Γενικού Εισαγγελέα v. Ελένης Δαμιανού Χαραλαμπίδη, Πολιτική Έφεση Αρ. 120/2011, ημερ. 30/5/2017, ECLI:CY:AD:2017:A199, υπήρξε «στροφή» στη νομολογία με την οποία αντεστράφη η «προηγούμενη αντίληψη ότι ένας μελλοντικός αγοραστής θα θεωρούσε την απαλλοτριωθείσα έκταση ως μη διαθέσιμη και ως μη περιλαμβάνουσα, ευλόγως, το μέρος που είχε ήδη παραχωρηθεί με τη ρυμοτομία και στη συνέχεια απαλλοτριώθηκε». Όπως εξηγήθηκε στη Γιωργαλλίδου, το Άρθρο 10(η) του Νόμου παρέχει τη δυνατότητα προσθήκης στην καταβλητέα αποζημίωση και οιουδήποτε ποσού το οποίο κρίνεται καταβλητέο λόγω προηγούμενων περιορισμών στη χρήση του κτήματος που τέθηκαν βάσει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου. Ουσιαστικά η εισαγωγή του Άρθρου 10(η) με το Νόμο αρ. 25/83 είχε διαφοροποιήσει την κατάσταση έτσι ώστε το Άρθρο 23 του Συντάγματος να έδιδε δικαίωμα αποζημίωσης ανεξαρτήτως περιορισμών που είχαν τεθεί είτε δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου (βλ. Χαραλαμπίδη (ανωτέρω)).

 

Δεν μπορεί να αμφισβητηθεί η υποχρέωση για αποζημίωση που κατοχυρώνει το Άρθρο 10(η) ένεκα περιορισμών που τέθηκαν δυνάμει των διατάξεων του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου νόμου. Όπως εξηγήθηκε στη Σάββας Α. Νικολαΐδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1998) 1 Α.Α.Δ. 1362:

 

«Σκοπός του συγκεκριμένου άρθρου είναι η αποφυγή της περίπτωσης παροχής μειωμένης αποζημίωσης από το λόγο και μόνο ότι το υπό απαλλοτρίωση κτήμα βαρύνεται με συγκεκριμένους περιορισμούς δυνάμει των διατάξεων είτε των περί Αρχαιοτήτων νόμων ή οιουδήποτε άλλου νόμου, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πραγματική αδικία στον κάτοχο μιας τέτοιας περιουσίας, ο οποίος κι' αν ακόμα δεν ελάμβανε χώρα η απαλλοτρίωση, δυνατόν να είχε δικαίωμα αυτόνομης αποζημίωσης λόγω του συγκεκριμένου περιορισμού που έχει τεθεί στην περιουσία του.»

 

 

Εκείνο το οποίο δεν απαντήθηκε στη Γιωργαλλίδου, αλλά αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης σε μεταγενέστερη νομολογία, είναι το κατά πόσο έκταση που παραχωρήθηκε στο παρελθόν στη ρυμοτομία ή στη βάση όρων άδειας οικοδομής, θα μπορούσε να είναι αποζημιωτέα στο πλαίσιο μελλοντικής απαλλοτρίωσης.

 

Στην υπόθεση Μακροσέλλη ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 268/2010, ημερ. 3/3/2017, ECLI:CY:AD:2017:A70, η εφεσείουσα εταιρεία, η δεύτερη εφεσείουσα στην πιο πάνω Πολιτική Έφεση, είχε λάβει άδεια οικοδομής για προσθηκομετατροπές σε υφιστάμενη βιομηχανική οικοδομή σε δύο τεμάχια ιδιοκτησίας της και του άλλου εφεσείοντα. Στην άδεια τέθηκε όρος όπως τα επηρεαζόμενα από τη ρυμοτομία τμήματα παραχωρηθούν στο δημόσιο και αποτελέσουν τμήμα των δημόσιων δρόμων. Παράλληλα, ανάλογος όρος είχε τεθεί και στην πολεοδομική άδεια. Οι άδειες υλοποιήθηκαν, με αποτέλεσμα μέρος των τεμαχίων να επηρεαστεί από τη διεύρυνση του δρόμου με την κατασκευή πεζοδρομίου, ασφαλτοστρώματος και οχετών. Δεν είχε υποβληθεί αίτηση για ανανέωση των αδειών κατά το χρόνο της υλοποίησης των έργων και στο τέλος δεν εκδόθηκε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Τα επηρεασθέντα από τη ρυμοτομία μέρη των τεμαχίων απαλλοτριώθηκαν στη συνέχεια στη βάση γνωστοποίησης και διατάγματος απαλλοτρίωσης, αντιστοίχως. Διεκδικήθηκαν αποζημιώσεις ένεκα της απαλλοτρίωσης με τους εφεσείοντες να ισχυρίζονταν ότι εφόσον παρά την επιβολή των όρων εξακολουθούσαν να ήσαν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, δικαιούνταν να αποζημιωθούν με την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης. Αντίθετα, η απαλλοτριούσα αρχή εφεσίβλητη ισχυρίστηκε πως εφόσον είχε ήδη παραχωρηθεί στο οδικό δίκτυο ολόκληρη η μεταγενεστέρως απαλλοτριωθείσα έκταση, ουδεμία αποζημίωση ήταν καταβλητέα. Το Εφετείο απασχόλησαν οι πρόνοιες του Άρθρου 10(α)[2] και (η) του Ν. 15/1962, σε συνάρτηση με τα Άρθρα 12 και 13 του Κεφ. 96. Στο πλαίσιο εξέτασής τους γίνεται ευρεία ανασκόπηση της επί του θέματος νομολογίας του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όπως διαμορφώθηκε από τις καθοριστικές αποφάσεις Nemitsas Industries Ltd v. The Municipal Corporation of Limassol and Another (1967) 3 C.L.R. 134, D.J. Demades & Sons Ltd v. Republic of Cyprus (1977) 1 C.L.R. 189, Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 Α.Α.Δ. 728, Γενικός Εισαγγελέας ν. Ιακωβίδη (1998) 1 Α.Α.Δ. 1819, Νικολαϊδης κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1998) 1 Α.Α.Δ. 1362, XXX Χαραλάμπους κ.ά. ν. Δημοκρατίας (2001) 3 Α.Α.Δ. 149, Γεωργαλλίδου κ.ά. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ. 365, Χαραλάμπους ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 Α.Α.Δ. 2143, Σεργίδη και Χριστοφόρου ν. Κύπρου, Αίτηση Αρ. 44730/1998, ημερ. 5/2/2003, ΕΔΑΔ, Μιχαηλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα (2005) 1 Α.Α.Δ. 657 και Δήμος Στροβόλου ν. Ανδρέου κ.ά. (2012) 1 Α.Α.Δ. 1510.

 

Στη Μακροσέλλη (ανωτέρω) επιβεβαιώθηκε νομολογιακά πως η μη αμφισβήτηση της δεσμευτικής ρυμοτομίας ουδόλως επηρεάζει την απαίτηση για καταβολή αποζημίωσης. Ούτε και μπορεί να αμφισβητηθεί η υποχρέωση για αποζημίωση που κατοχυρώνει το προαναφερόμενο Άρθρο 10(η) ένεκα περιορισμών που τέθηκαν δυνάμει των διατάξεων οποιουδήποτε νόμου.

 

Το κρίσιμο ερώτημα, το οποίο και απαντήθηκε στην υπόθεση Μακροσέλλη (ανωτέρω), ήταν το κατά πόσο η αρχή που τέθηκε στη Γεωργαλλίδου (ανωτέρω), ως προς την καταβλητέα αποζημίωση λόγω περιορισμών δυνάμει του Άρθρου 23 του Συντάγματος «.. θα μπορούσε να σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης έκτασης που παραχωρήθηκε στη ρυμοτομία στο παρελθόν και ακολούθως απαλλοτριώθηκε, δύναται να μην διεκδικήσει αποζημιώσεις δυνάμει του άρθρου 13(1) του Κεφ. 96 για τη βλάβη (hardship) (ή του άρθρου 68 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, Ν. 90/1972, που αναφέρεται στον καθορισμό αποζημιώσεων που προκύπτουν από την εφαρμογή των προνοιών του Νόμου αυτού), αλλά να προσφύγει στο Δικαστήριο, αδιακρίτως του χρόνου και των περιστάσεων, διεκδικώντας αποζημίωση με βάση την αγοραία αξία κατά το χρόνο μεταγενέστερης απαλλοτρίωσης, όπως απαιτούν οι εφεσείοντες». Όπως δε επισημάνθηκε στη συνέχεια:

 

«Αυτή η πτυχή δεν συζητήθηκε στην Γεωργαλλίδου η οποία, ως εκ τούτου, τέθηκε με ευρύτερους όρους. Ούτε στην Σεργίδη και Χριστοφόρου ν. Κύπρου, Αίτηση Αρ. 44730/1998, ημερ. 5.2.2003, ΕΔΑΔ, όπου ειδοποίηση ρυμοτομίας του 1973 ακολουθήθηκε από την παραχώρηση του επηρεασθέντος μέρους του 1978 και από απαλλοτρίωση του ιδίου μέρους το 1989. Το ερώτημα που απασχόλησε το ΕΔΑΔ και το οποίο απάντησε καταφατικά, ήταν γενικότερο, αφορώντας το κατά πόσο ο επηρεασμός του τεμαχίου από σχέδιο διαπλάτυνσης παρακείμενης οδού συνιστούσε στέρηση ιδιοκτησίας, υπό την έννοια της παραβίασης του Άρθρου 1 του Πρωτόκολλου Αρ. 1 και δεν ισοδυναμούσε απλώς με περιορισμό ιδιοκτησίας, λαμβανομένου υπόψη του συνολικού εμβαδού της ιδιοκτησίας και της επηρεασθείσας γης. Τούτο δεν αμφισβητείται και υπό τους όρους πλέον της υπόθεσης Γεωργαλλίδου.»

 

 

Επιπλέον επισημάνθηκε ότι η ευρύτητα της Γεωργαλλίδου είχε περιοριστεί στην υπόθεση Λένα Ζ. Μιχαηλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα (2005) 1 Α.Α.Δ. 657, όπου η δεσμευτική ρυμοτομία είχε ήδη εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και η έκτασή της αφαιρέθηκε με την έκδοση του νέου τίτλου με αποτέλεσμα, όπως αποφασίστηκε, κατά το χρόνο της γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης να μην υπήρχε περιορισμός εν τη εννοία του Άρθρου 10(η) του Νόμου.

 

Στη Μακροσέλλη διευκρινίσθηκε, ακόμη, ότι το γεγονός της μη έκδοσης πιστοποιητικού τελικής έγκρισης μετά την υλοποίηση των αδειών οικοδομής και πολεοδομίας και τη διαμόρφωση του μέρους των τεμαχίων που επηρεάστηκε από τη ρυμοτομία, είναι άνευ σημασίας καθότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για παραχώρηση του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία μέρους στο δημόσιο, υλοποιείται αυτόματα από το Νόμο (by operation of law). Στο Άρθρο 13(2) του Κεφ. 96 ορίζεται πως «όταν χορηγείται άδεια δυνάμει του εδαφίου (1), το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, κατόπι αίτησης οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου, μεριμνά ώστε να επακολουθήσουν οι αναγκαίες τροποποιήσεις στις σχετικές εγγραφές και η εγγραφή που τροποποιήθηκε θεωρείται τελική ανεξάρτητα από το ότι οποιοδήποτε πιστοποιητικό που αφορά αυτή παραμένει αναλλοίωτο». Ως εκ τούτου, η διαφοροποίηση στο σχετικό κτηματολογικό μητρώο προκύπτει να είναι τυπικής και μόνο σημασίας, αφού το μέρος του επηρεαζόμενου από τη ρυμοτομία ακινήτου δεν ανήκει πλέον στον ιδιοκτήτη. Με σχετική παραπομπή στα λεχθέντα στην υπόθεση Σεργίδης, επαναλήφθηκε ότι «το άρθρο 13 έχει αυτόματη εφαρμογή στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης της επηρεαζόμενης γης ζητά άδεια για ανάπτυξη της γης του και ότι η χορήγηση της άδειας ενεργοποιεί τη διαδικασία, με την επηρεαζόμενη ιδιοκτησία να καθίσταται τμήμα της δημοσίας οδού».

 

Η κατάληξη του Ανωτάτου Δικαστηρίου στη Μακροσέλλη σε σχέση με το εγερθέν ζήτημα ήταν η ακόλουθη:

 

«Εν κατακλείδι, χωρίς να αμφισβητείται η γενικότερη αρχή όπως διατυπώθηκε στην Γεωργαλλίδου αλλά και στην Σεργίδη για δικαίωμα αποζημίωσης ένεκα ρυμοτομίας υπό τους όρους του άρθρου 13, εν προκειμένω τέθηκε μια ειδικότερη διάσταση. Υπό το φως της Μιχαηλίδου, αφ΄ης στιγμής η ρυμοτομία υλοποιηθεί, δεν υπάρχει, κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, ο περιορισμός στον οποίο αναφέρεται το άρθρο 10(η), ώστε τούτο να βρίσκει πλέον εφαρμογή.»

 

Σε ό,τι αφορά την εμβέλεια και το σκοπό του Άρθρου 10(η) του                           Ν. 15/1962, το πιο κάτω απόσπασμα από τη Μακροσέλλη, το οποίο επαναλήφθηκε και στη Γενικός Εισαγγελέας v. Κουλλουππά, Πολιτική Έφεση Αρ. 4/2014, ημερ. 12/2/2020, ECLI:CY:AD:2020:A58, είναι σχετικό:

 

«Εν πάση περιπτώσει, ανεξάρτητα από τα αποφασισθέντα στη Μιχαηλίδου, σκοπός του 10(η) δεν ήταν να εξομοιώσει την αποζημίωση για τον προϋφιστάμενο περιορισμό, που στην περίπτωση ρυμοτομίας προσδιορίζεται ως «βλάβη» εν τη εννοία του άρθρου 13(1), με την αποζημίωση που είναι καταβλητέα ένεκα απαλλοτρίωσης, δυνάμει του άρθρου 10(α) του Ν. 15/1962, που προσδιορίζεται με βάση την αξία στην ελεύθερη αγορά. Σκοπός ήταν, ως άνω, να αποτρέπεται η παραχώρηση μειωμένης αποζημίωσης κατά τα μέχρι τότε κρατούντα και όχι η διαφοροποίηση των προϋποθέσεων και της φύσης της αποζημίωσης του άρθρου 13(1). Το άρθρο 13(1), αν δεν έχει ασκηθεί αυτόνομα, παραμένει και υπεισέρχεται μέσω του άρθρου 10(η), όπως στην ίδια την Γεωργαλλίδου αναφέρεται, υπό τις δικές του ασφαλώς προϋποθέσεις, ως πρόνοια που αφορά τυχόν βλάβη εκ της ρυμοτομίας, εφόσον ήθελε αποδειχθεί και όχι ως πρόνοια που να δικαιολογεί αποζημίωση με βάση την αγοραία αξία κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, όπως επιχειρήθηκε εν προκειμένω.»

 

 

Όπως πολύ ορθά επεσήμανε η κα Κουρουσίδου μέσω της παραπομπής σε δύο πολύ πρόσφατες Αποφάσεις, ήτοι την Κασιουρή Μάρκου Λουκρητία κ.ά. v. Κυπριακής Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 357/2014, ημερ. 23/3/2023, ECLI:CY:AD:2023:A105 και Michalakis Avraamides Estates Limited v.  Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, Πολιτική Έφεση Αρ. 8/2015, ημερ. 25/7/2023, ο λόγος των προηγούμενων Αποφάσεων Κουλλουπά, Χαραλαμπίδη και Μακροσέλλης επαναλήφθηκε.

 

Ειδικότερα στην υπόθεση Λουκρητία επισημάνθηκαν, μεταξύ άλλων, και τα εξής:

 

«Δεν μας βρίσκει συγκλίνοντες η άποψη των Εφεσειόντων ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε για το ότι τούτοι δεν δικαιούνται σε αποζημίωση για την απαλλοτρίωση. Αυτό, διότι, το Πρωτόδικο Δικαστήριο, βασιζόμενο κατά κύριο λόγο στα παραδεκτά γεγονότα και εξετάζοντας την υπόθεση ως είχε καθήκον να πράξει κατά τα δικά της περιστατικά, θεώρησε, ορθώς, πως δεν μπορούσε να παραγνωριστεί ότι κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης το Ακίνητο επιβαρυνόταν ήδη με την υποχρέωση παραχώρησης της συγκεκριμένης έκτασης βάσει του όρου 3 της πρώτης άδειας οικοδομής, με αποτέλεσμα η απαλλοτρίωση να μην ισοδυναμεί με περιορισμό στην ιδιοκτησία των Εφεσειόντων.»

 

                               (Η έμφαση είναι του παρόντος Δικαστηρίου)

Από πλευράς των Εφεσίβλητων προβλήθηκε ότι οι πιο πάνω υποθέσεις διαφοροποιούνται από τα γεγονότα της υπό συζήτηση περίπτωσης λόγω του  ότι αυτές αφορούσαν σε δεσμευτική ρυμοτομία, η οποία υλοποιείται αυτόματα από το Νόμο βάσει των Άρθρων 12 και 13 του Κεφ. 96 ενώ, στην παρούσα υπόθεση, η ρυμοτομία δεν ήταν δεσμευτική αλλά ήταν παραχώρηση στη βάση όρων Άδειας Οικοδομής. Ήταν, επίσης, η θέση τους ότι εφαρμόζοντο στην υπό κρίση περίπτωση οι πρόνοιες του Άρθρου 10(η) του Ν. 15/1962.

 

Η πιο πάνω θέση, με κάθε σεβασμό, δεν είναι βάσιμη. Οι πιο πάνω υποθέσεις αφορούν περιπτώσεις όπου τέθηκαν όροι σε άδεια για παραχώρηση δρόμου στο δημόσιο. Η υπόθεση Λουκρητία δεν αφορούσε σε όρο παραχώρησης δημόσιου δρόμου που τέθηκε στη βάση προηγούμενης δεσμευτικής ρυμοτομίας, αλλά σε όρο παραχώρησης δημόσιου δρόμου χωρίς να προϋπήρχε δημοσιευμένη δεσμευτική ρυμοτομία. Όπως δε ορθά επισημαίνεται από πλευράς Εφεσείουσας, ουδεμία σημασία μπορεί να έχει το γεγονός ότι σε κάποιες περιπτώσεις οι όροι είχαν ως έρεισμα προηγούμενη δημοσίευση δεσμευτικής ρυμοτομίας.

 

Είναι, επομένως, σαφές ότι η πιο πάνω νομολογία έχει αποσαφηνίσει πλήρως την εμβέλεια της αρχής που αποφασίστηκε στη Γεωργαλλίδου στην οποία υπήρχε δημοσιευμένη ρυμοτομία και ακολούθησε απαλλοτρίωση χωρίς, όμως, οι ιδιοκτήτριες του ακινήτου της εν λόγω υπόθεσης να είχαν ζητήσει και λάβει οποτεδήποτε άδεια οικοδομής στην οποία να είχε τεθεί όρος για παραχώρηση έκτασης γης στο δημόσιο δρόμο.

 

Στην υπόθεση Χαραλαμπίδη (ανωτέρω) της απαλλοτρίωσης προϋπήρχε δημοσίευση δεσμευτικής ρυμοτομίας και οι όροι περί ρυμοτομίας αποτελούσαν προϋπόθεση για τη χορήγηση άδειας οικοδομής. Όπως δε επισημάνθηκε, «στη βάση ουσιαστικής συναίνεσης» της Εφεσίβλητης - εφόσον ουδεμία προσφυγή είχε καταχωρηθεί προς αμφισβήτηση των τεθέντων όρων - το έργο της ανάπτυξης με την προηγηθείσα και χορηγηθείσα άδεια οικοδομής είχε συντελεστεί. Κρίθηκε κατ' έφεση ότι κατά το στάδιο της απαλλοτρίωσης του δεσμευμένου, πλέον, με τη ρυμοτομία τμήματος, δεν υπήρχε οποιοσδήποτε περιορισμός εν τη εννοία του Άρθρου 10(η) του Ν. 15/1962. Τονίσθηκαν, συναφώς, τα ακόλουθα:

 

«Ήταν η ίδια η εφεσίβλητη που ζητώντας να αναπτύξει την ιδιοκτησία της βρέθηκε αντιμέτωπη με την ένθεση όρων στην άδεια οικοδομής. Δεν μπορεί συνεπώς να παραπονείται εφόσον ουδέποτε τους αμφισβήτησε, αλλά και προχώρησε να αναπτύξει την ιδιοκτησία της κατά την επιθυμία της. Κατά τη χρονική στιγμή της απαλλοτρίωσης του δεσμευμένου πλέον με τη ρυμοτομία τμήματος, δεν υπήρχε οποιοσδήποτε περιορισμός εν τη εννοία του άρθρου 10(η) του Νόμου αρ. 15/62, όπως τροποποιήθηκε. Επομένως, το άρθρο 10(α) του ίδιου Νόμου, ήταν σε πλήρη εφαρμογή εφόσον κατά την ελεύθερη πώληση της ιδιοκτησίας στην ελεύθερη αγορά, ουδείς θα ενδιαφερόταν να αγοράσει το απαλλοτριωθέν τμήμα ή την υπόλοιπη άθικτη περιουσία, ως να μην υπήρξε η προηγηθείσα ρυμοτομία, εφόσον το μέρος εκείνο είχε προ πολλού παραχωρηθεί τη συναινέσει της εφεσίβλητης στο δημόσιο δυνάμει δεσμευτικής ρυμοτομίας.»

 

 

Κατ' ανάλογο τρόπο στην υπό συζήτηση περίπτωση οι Εφεσίβλητοι είχαν προχωρήσει, σύμφωνα με την επιθυμία τους, στην υλοποίηση των αδειών οικοδομής που οι ίδιοι είχαν ζητήσει και λάβει και των όρων οι οποίοι είχαν τεθεί για σκοπούς ανάπτυξης του τεμαχίου τους. Η εκπλήρωση των όρων αυτών, οι οποίοι ουδέποτε αμφισβητήθηκαν από τους Εφεσίβλητους, ήταν αναγκαία προϋπόθεση για την υλοποίηση των αδειών. Στο πλαίσιο, δε, υλοποίησης τους, προχώρησαν στην παραχώρηση, οικειοθελώς, μέρους του ακινήτου στο δημόσιο. Υπό αυτά τα δεδομένα και με βάση την πιο πάνω νομολογία, δεν μπορούσαν, στο πλαίσιο καθορισμού αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση και μάλιστα ετεροχρονισμένα, όπως ορθώς τονίστηκε από την ευπαίδευτη συνήγορο της Εφεσείουσας, να διεκδικούν αποζημίωση για την παραχώρηση αυτή που έγινε σύμφωνα με τους όρους των αδειών οικοδομής.

 

Κατ' ακολουθίαν όλων των πιο πάνω εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι τα γεγονότα της υπό κρίση περίπτωσης προσομοίαζαν με εκείνα της Γεωργαλλίδου και, εφαρμόζοντας κατ' αναλογία τις αρχές που η εν λόγω υπόθεση καθιέρωσε, κατέληξε ότι στην υπό συζήτηση περίπτωση ήταν πληρωτέα αποζημίωση.

 

Ως εκ τούτου, ο 1^ος Λόγος Έφεσης επιτυγχάνει.

 

Μέσω του 2^ου Λόγου Έφεσης, όπως ήδη αναφέρθηκε ανωτέρω, προβάλλεται ότι εσφαλμένα κρίθηκε ότι το επίδικο ακίνητο είχε υποστεί hardship και, άρα, ότι ήταν πληρωτέα πλήρης αποζημίωση στους Εφεσίβλητους.

 

Στο πλαίσιο προώθησης του πιο πάνω Λόγου η κα Κουρουσίδου υποστήριξε ότι, αφενός, δεν είχε δικογραφηθεί ο ισχυρισμός ότι η παραχώρηση της απαλλοτριωθείσας έκτασης ισοδυναμούσε με ουσιώδη μείωση  για την αξία του ακινήτου και/ή  επιζήμια επίδραση (hardship) και, αφετέρου, ότι δεν υπήρχε επαρκές έρεισμα μαρτυρίας που να οδηγεί στην κατάληξη ότι με την απαλλοτρίωση προκλήθηκε hardship στο ακίνητο.

 

Το κατά πόσο υπήρχε για το υπό συζήτηση ζήτημα δικογραφική κάλυψη αποτέλεσε αντικείμενο εξέτασης από το πρωτόδικο Δικαστήριο ενώπιον του οποίου τέθηκε η σχετική εισήγηση εκ μέρους της Εφεσείουσας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθοδηγούμενο ορθά από τη σχετική νομολογία, αναφέρθηκε στην υπόθεση Κυπριακή Δημοκρατία v. Πέτσα (1996)              1 Α.Α.Δ. 1342, στην οποία κρίθηκε ότι ο λόγος της υπόθεσης Demetriou and Others v. Republic (1985) 1 C.L.R. 217, στην οποία θεωρήθηκε ότι η δικογραφία σε παραπομπές υπέχει θέση γραπτών προτάσεων που καθορίζουν τα επίδικα θέματα όπως και σε πολιτικές αγωγές, με την «ευρύτητα» που είχε τεθεί ήταν εσφαλμένος στη βάση του ακόλουθου σκεπτικού:

 

«Στη διαδικασία παραπομπής για τον καθορισμό αποζημιώσεων σε απαλλοτριώσεις, ενώ παρέχονται σημαντικά περιθώρια πρωτοβουλίας στα μέρη τόσο για τοποθέτησή τους όσο και για προσκόμιση μαρτυρίας, εντούτοις το δικαστήριο διατηρεί θεσμοθετημένες δυνατότητες διερεύνησης οι οποίες καταδεικνύουν τον τουλάχιστον εν μέρει εξεταστικό χαρακτήρα της διαδικασίας: βλ. τον Καν. 7(1) που προβλέπει ότι το δικαστήριο με ιδίαν πρωτοβουλία μπορεί να απαιτήσει από διάδικο να παράσχει περαιτέρω και καλύτερες λεπτομέρειες των λόγων της παραπομπής. Αυτός ο χαρακτήρας συνάδει άλλωστε με τη συνταγματική πρόνοια στο Άρθρο 23.4(γ) του Συντάγματος για τον καθορισμό δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης. Η εναπόθεση της ευθύνης εξ ολοκλήρου στα μέρη, με διαδικασία αμιγούς αντιπαράθεσης, θα εξαρτούσε την έκβαση υπέρμετρα από τους χειρισμούς στους οποίους εκείνοι θα προέβαιναν. Και έτσι να μην παρείχετο ενδεχομένως η δυνατότητα για τον καθορισμό αποζημίωσης με τα αναγκαία γνωρίσματα της δίκαιης και εύλογης. Δεν θα ακολουθήσουμε λοιπόν σε τούτο την Demetriou and Others v. Republic (ανωτέρω).»

 

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αφού έλαβε υπόψη του τη φύση της διαδικασίας, το γεγονός ότι οι Εφεσίβλητοι αξίωναν ως δίκαιο και εύλογο ποσό για να αποζημιωθούν το ποσό των €285.204,88, των όσων εκτίθεντο στην Ειδοποίηση Παραπομπής αλλά και στις εκατέρωθεν Εκτιμήσεις, με ειδική αναφορά στην Εκτίμηση των Εφεσιβλήτων στην οποία περιέχονταν λεπτομέρειες και ως προς την επιζήμια επίδραση στο υπόλοιπο μέρος του ακινήτου εμβαδού 113 τ.μ., απέρριψε τη θέση των Εφεσειόντων περί μη δικογραφικής κάλυψης του ισχυρισμού για επιζήμια επίδραση.

 

Δεν διαπιστώνουμε οποιοδήποτε σφάλμα στην ως άνω προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Το ζήτημα, ωστόσο, δεν τελειώνει εδώ.

 

Σε ό,τι αφορά την ουσία του ζητήματος, το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθώς, εν πρώτοις, αναγνώρισε ότι το hardship δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης έκτασης και ότι εξυπακούει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να υποστεί ο ιδιοκτήτης της.

 

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, αξιολογώντας τη μαρτυρία του Εκτιμητή που κατέθεσε εκ μέρους των Εφεσιβλήτων αναφορικά με το ζήτημα της επιζήμιας επίδρασης, και, ειδικότερα, της θέσης του εν λόγω μάρτυρα ότι υφίστατο επιζήμια επίδραση σε ποσοστό 95% σε μέρος της μη απαλλοτριωθείσας έκτασης (το δυτικό μέρος), ήτοι 113 τ.μ. την οποία καθόρισε σε Λ.Κ. 19.323 (113 τ.μ. x Λ.Κ. 180 x 95%), την απέρριψε στη βάση του ακόλουθου σκεπτικού:

 

«8.3 Σύμφωνα με την αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του κ. Α. Αγαθαγγέλου, υφίσταται επιζήμια επίδραση 95% σε μέρος της μη απαλλοτριωθείσας έκτασης ήτοι 113 τ.μ. την οποία καθόρισε σε Λ.Κ.19.323 (113 τ.μ. επί Λ.Κ.180 επί 95%). Δεν έχει επεξηγήσει καθ' οιονδήποτε τρόπο πως καθόρισε την επιζήμια επίδραση στο ποσοστό αυτό. Πρόκειται για μια γυμνή δήλωση στην έκθεση του η οποία δεν υποστηρίχτηκε καθ' οιονδήποτε τρόπο. Τυχόν αποδοχή της, η κρίση του Δικαστηρίου θα ήταν αιχμάλωτη σε γενικές και αόριστες δηλώσεις από εμπειρογνώμονα χωρίς την παραμικρή δυνατότητα ελέγχου είτε από το Δικαστήριο είτε από τον αντίδικο (βλ. Κυπριακή Δημοκρατία ν. Ηρόδοτου (Ρωτή) Αριστοδήμου Αγιώτου (2000)1Β Α.Α.Δ.1020). Συνακόλουθα, δεν αποδέχομαι το συγκεκριμένο μέρος της έκθεσης του.»

 

 

Στη συνέχεια, ωστόσο, το πρωτόδικο Δικαστήριο φαίνεται να συνυπολογίζει τη θέση αυτή περί επιζήμιας επίδρασης για να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι προκλήθηκε hardship. Όπως διαπιστώνεται, το συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου εμπεριέχει το σπέρμα της αντινομίας. Αφενός απορρίπτει το συγκεκριμένο μέρος της Έκθεσης του Εκτιμητή των Εφεσιβλήτων που αναφέρεται σε επιζήμια επίδραση στη βάση του ότι δεν είχε επεξηγηθεί ή υποστηριχθεί καθ' οιονδήποτε τρόπο το πώς καθορίστηκε το σχετικό ποσοστό και, αφετέρου, προχωρεί και συνυπολογίζει τη θέση αυτή που προηγουμένως απέρριψε για να καταλήξει στο συμπέρασμα ότι προκλήθηκε hardship.

 

Eπιπλέον, η απλή αναφορά του Εκτιμητή των Εφεσιβλήτων περί μετατροπής του σχήματος του ακινήτου από ορθογώνιο σε τριγωνικό, μείωσης του εμβαδού του και πρόκλησης οχληρίας λόγω του δημόσιου δρόμου («..η παραχώρηση τόσης μεγάλης έκτασης δρόμου.καταστρέφει το σχήμα, μειώνει σημαντικά το εμβαδόν και προκαλεί οχληρία») χωρίς οτιδήποτε άλλο, ήτοι την προσκόμιση στοιχείων όπως συγκριτικών πωλήσεων μικρών ακινήτων προς απόδειξη του κατά πόσο η τιμή τους είναι μειωμένη σε σύγκριση με πιο μεγάλα ακίνητα και μαρτυρίας που να αποδεικνύει το πώς επηρεάζεται η ανάπτυξη ενός ακινήτου - και στην προκειμένη του επίδικου ακινήτου - λόγω της αλλοίωσης του σχήματος του και, κυρίως, χωρίς τα πιο πάνω να συναρτηθούν με το βαθμό επηρεασμού που θεωρεί ότι το ακίνητο υπέστη, δεν μπορούσε, εν πάση περιπτώσει, να θεωρηθεί επαρκής για να οδηγήσει το πρωτόδικο Δικαστήριο στη διαπίστωση ότι είχε αποδειχθεί ουσιώδης μείωση και επιζήμια επίδραση στην αξία του ακινήτου το οποίο απομένει μετά την αφαίρεση του απαλλοτριωθέντος μέρους.

 

Με βάση όλα τα πιο πάνω και, σε συμφωνία με τα όσα σχετικά υποστήριξε η ευπαίδευτος συνήγορος για την Εφεσείουσα, καταλήγουμε ότι λανθασμένα και χωρίς επαρκές έρεισμα μαρτυρίας το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι με την απαλλοτρίωση προκλήθηκε επιζήμια επίδραση, hardship, στο επίδικο ακίνητο.

 

Συνεπώς και ο 2^ος Λόγος Έφεσης επιτυγχάνει.

 

Η Έφεση επιτυγχάνει. Η πρωτόδικη Απόφαση, καθώς και η πρωτόδικη διαταγή εξόδων, ακυρώνονται.

 

Οι Εφεσίβλητοι θα επιβαρυνθούν τόσο με τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή, όσο και με τα έξοδα Έφεσης ύψους €5.400 συν Φ.Π.Α., αν υπάρχει.

 

 

                                                        Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.

 

 

                                                       Λ. ΔΗΜΗΤΡΙΑΔΟΥ-ΑΝΔΡΕΟΥ, Δ.

 

 

                                                       Α. ΔΑΥΙΔ, Δ.