|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. Ε216/2021
2 Νοεμβρίου, 2023
[Γ.N. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Ν.Γ. ΣΑΝΤΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΕΓΓΡΑΦΗΣ ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΩΝ
Eφεσειόντων
ν.
1. ΓΙΩΡΓΟΥ ΓΕΩΡΓΙΑΔΗ
2. G.I. GLOBAL ENTERPRISES LTD
Εφεσίβλητων
-----------------------
Δρ. Α. Ποιητής για Δρ. Α. Ποιητής & Σία ΔΕΠΕ, για τον εφεσείοντα
Μ. Κιτρομιλίδης, για Μ. Κιτρομιλίδης Δικηγόροι ΔΕΠΕ, για τους εφεσίβλητους
----------------
Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον
Δικαστή Γ.Ν. Γιασεμή.
----------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ. Με την παρούσα έφεση, επιδιώκεται η ανατροπή της απόφασης της ευπαίδευτης Προέδρου, να απορρίψει αίτηση των εφεσειόντων στην αγωγή αρ. 1868/2021, του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας. Με την εν λόγω αίτηση, οι ενάγοντες, εφεσείοντες, ζητούσαν την έκδοση παρεμπίπτοντος διατάγματος, το οποίο να απαγορεύει στους εναγόμενους, εφεσίβλητους, να επεμβαίνουν εντός συγκεκριμένου ακινήτου, μέχρι την εκδίκαση της αγωγής. Το, ως άνω, αιτηθέν διάταγμα, ως εκ της φύσεως του, ήταν απαγορευτικό. Η αίτηση, αν και μονομερής, κατόπιν οδηγιών του Δικαστηρίου, εκδικάστηκε inter partes.
Σύμφωνα με τους εκατέρωθεν ισχυρισμούς, τους οποίους το Δικαστήριο διαπίστωσε ως σχετικούς, οι εφεσείοντες, στις 20.7.2021, κατέστησαν οι αποκλειστικοί ιδιοκτήτες του εν λόγω ακινήτου, με αγορά του από την εταιρεία Gordian Holdings Ltd. Προηγουμένως, αυτό αποτελούσε ιδιοκτησία του εφεσίβλητου 1, εναγόμενου1 στην αγωγή. Κατά το χρόνο εκείνο, το ακίνητο βαρύνετο με την υποθήκη αρ. Υ5622 που είχε εγγραφεί, στις 3.7.2012, προς όφελος συγκεκριμένης τράπεζας, για εξασφάλιση δανειακών υποχρεώσεων του τελευταίου. Στην συνέχεια, το ακίνητο περιήλθε στην ιδιοκτησία των εφεσειόντων, όπως αναφέρεται πιο πάνω, αφού προηγήθηκε η εκποίηση του, με δημόσιο πλειστηριασμό και απόκτηση του, στις 29.7.2019, από την εν λόγω Gordian Holdings Ltd.
Όσον αφορά τους εφεσίβλητους 2, το Δικαστήριο, διαπίστωσε ότι, αυτοί, αποτελούν εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, διά μετοχών, και δραστηριοποιούνται στον τομέα της εστίασης. Ενοικίασαν το ακίνητο από τον αρχικό ιδιοκτήτη του, εφεσίβλητο 1, την 1.11.2016, για αρχική περίοδο δέκα ετών και το λειτουργούν ως εστιατόριο και χώρο δεξιώσεων. Εν ολίγοις, το ακίνητο βρίσκεται στην κατοχή των εφεσιβλήτων 2 οι οποίοι το χρησιμοποιούν για τον πιο πάνω σκοπό, αν και οι εφεσείοντες θεωρούν ότι έχει κάποια σχέση με αυτό και ο εφεσίβλητος 1. Εν πάση περιπτώσει, το γεγονός της ενοικίασης του ακινήτου, ως ανωτέρω, αν και μεταγενέστερο της υποθήκευσης του, φέρεται να ήταν γνωστό στην τράπεζα, ενώ στις 18.5.2020 φέρεται να έλαβε γνώση περί τούτου και η διάδοχος αυτής, ως ιδιοκτήτρια, Gordian Holdings Ltd. H τελευταία, στο χρόνο που ήταν η ιδιοκτήτρια του ακινήτου, απαίτησε, από τους εφεσίβλητους να προβούν στην εκκένωση του. Το ίδιο και οι εφεσείοντες, όταν αυτό περιήλθε στη δική τους ιδιοκτησία, χωρίς αποτέλεσμα, όμως. Συνεπεία της πιο πάνω αρνητικής στάσης των εφεσιβλήτων, οι εφεσείοντες καταχώρησαν την προαναφερθείσα αγωγή και στη συνεχεία την αίτηση, με τη οποία ζητούσαν την έκδοση του υπό αναφορά παρεμπίπτοντος απαγορευτικού διατάγματος. Σημειώνεται, ότι παρόμοια θεραπεία ζητείται και για το διηνεκές, ως μία από τις τελικές θεραπείες στην αγωγή.
Το Δικαστήριο, αφού έλαβε υπόψη του το σύνολο της μαρτυρίας των ενόρκως δηλούντων, προς υποστήριξη της αίτησης και της ένστασης, αντίστοιχα, κατέληξε ότι πληρούντο οι πρώτες δύο προϋποθέσεις του άρθρου 32(1) του περί Δικαστηρίων Νόμου του 1960, (Ν.14/1960), ο Νόμος. Βασίστηκε, ιδιαίτερα, στους ισχυρισμούς των εφεσειόντων, ότι οι εφεσίβλητοι 2 χρησιμοποιούν το ακίνητο χωρίς την άδεια τους, επεμβαίνοντας σε αυτό, με δεδομένο, όπως υποστηρίζουν, ότι η εν λόγω ενοικίαση, για 10 χρόνια, αντιβαίνει προς τη σύμβαση υποθήκης, ενώ, συγχρόνως, αυτή πιθανόν να αποτελεί και προϊόν δόλου, λόγω της παραχώρησης της από τον εφεσίβλητο 1. Στη βάση, λοιπόν, των πιο πάνω ισχυρισμών, διαπίστωσε ότι εγείρεται σοβαρό ζήτημα προς εκδίκαση, καθώς, επίσης, πιθανότητα οι εφεσείοντες να δικαιούνται σε θεραπεία.
Το Δικαστήριο, δεν ικανοποιήθηκε, ωστόσο, ότι οι εφεσείοντες κατέδειξαν πως εκτός εάν εκδοθεί το παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα, θα είναι δύσκολο ή αδύνατο να απονεμηθεί πλήρης δικαιοσύνη σε μεταγενέστερο στάδιο. Πρόκειται για την τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32(1) του Νόμου. Σε κάθε περίπτωση, το δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί ότι συντρέχουν και οι τρεις πιο πάνω προϋποθέσεις. Η ικανοποίηση του ή μη, βασίζεται, κατά κύριο λόγο, στη μαρτυρία και στις θέσεις, συναφώς, του αιτητή. Η εν λόγω διεργασία δεν απαιτεί την άσκηση διακριτικής εξουσίας από το δικαστήριο. Τέτοια εξουσία ασκείται κατά το επόμενο στάδιο, εφόσον το δικαστήριο ικανοποιηθεί για τη συνύπαρξη των εν λόγω τριών προϋποθέσεων, όταν αυτό θα πρέπει να εξετάσει κατά πόσο είναι δίκαιο ή πρόσφορο να προβεί στην έκδοση του αιτούμενου παρεμπίπτοντος διατάγματος.
Με τους δύο πρώτους λόγους έφεσης, λοιπόν, οι οποίοι σχετίζονται μεταξύ τους, οι εφεσείοντες προσβάλλουν, ως λανθασμένη τη διαπίστωση του Δικαστηρίου, ότι η μαρτυρία των εφεσειόντων, σε σχέση με την τρίτη προϋπόθεση του άρθρου 32(1) του Νόμου, ήταν γενική και αόριστη και εν τέλει ανεπαρκής. Πράγματι, αυτή ήταν η διαπίστωση του. Το αναφέρει στην απόφαση του, με την υπόδειξη ότι ο ισχυρισμός πως το ακίνητο αγοράστηκε για «κάποια προσωπική χρήση» ουδόλως επεξηγείται σε τι αφορά, καθώς επίσης ότι δεν καταδεικνύεται και η «μη επάρκεια της θεραπείας των αποζημιώσεων στο τέλος της διαδικασίας». Η απάντηση, εκ μέρους των εφεσειόντων, στο αιτιολογικό του πρώτου λόγου έφεσης, είναι πως, «Ακριβώς το γεγονός ότι οι αιτητές είναι Συμβούλιο (ημικρατικός οργανισμός) χωρίς κερδοσκοπικούς σκοπούς και το ακίνητο προορίζεται για προσωπική χρήση δείχνει ότι η θεραπεία δε μπορεί να είναι εις χρήματα και, επομένως, η ζημιά ανεπανόρθωτη.». Τούτο, όπως οι εφεσείοντες, επίσης, εισηγούνται, συμβαίνει όταν η παράνομη επέμβαση αναμένεται να συνεχιστεί καθιστώντας έτσι τη θεραπεία της αποζημίωσης, μη επαρκή. Παρέπεμψαν, σε σχέση με τη θέση αυτή, στην αγγλική υπόθεση Sevenοaks DC v. Pattullo & Vinson Ltd (1984) 1 All E.R. 544. Με το δεύτερο λόγο έφεσης επαναλαμβάνουν, ουσιαστικά, την ίδια θέση, ανωτέρω, προσθέτοντας ότι το Δικαστήριο δεν εξέτασε «το θέμα της συνεχιζόμενης παράνομης επέμβασης που αποτελεί από μόνη της ανεπανόρθωτη ζημιά».
Από την απόφαση του Δικαστηρίου, είναι πρόδηλο πως αυτό εξέτασε την τρίτη προϋπόθεση με βάση το περιεχόμενο της ενόρκου δηλώσεως προς υποστήριξη της αίτησης και εντός του πλαισίου που θέτει η σχετική νομολογία. Υπέδειξε δε, ορθώς, ότι η σχετική μαρτυρία έπρεπε να είχε προέλθει από τους εφεσείοντες, ειδικά στο ενδιάμεσο στάδιο πού βρίσκεται η υπόθεση, μέσα από τα όσα αναφέρουν στην υποστηρικτική γραπτή ένορκη δήλωση τους. Αυτά είχαν λεχθεί στην υπόθεση Ανδρέου ν. Colossos Signs Ltd (Αρ.2) (2008) 1 Α.Α.Δ. 626, σελίδα 630. Η ανάγνωση, όμως, της εν λόγω ενόρκου δηλώσεως, δεν αποκαλύπτει κάτι τέτοιο και δη αναφορά σε προτιθέμενη «προσωπική χρήση» του ακινήτου. Ειδικά στην παράγραφο 15, αυτής, αναφέρεται ότι οι εφεσίβλητοι λόγω της άρνησης τους να παραδώσουν το ακίνητο, θα συνεχίσουν να επεμβαίνουν σε αυτό, εκτός αν εμποδιστούν με παρεμπίπτον διάταγμα. Καταλήγουν δε, στην παράγραφο 16 λέγοντας πως «Γι' αυτό το θέμα είναι εξαιρετικά επείγον, γιατί το κτήμα έχει τεράστια αξία πέραν των €600.000 και οι ενάγοντες εμποδίζονται στην κάρπωση του.». Ασύνδετος, όμως, με την τρίτη προϋπόθεση, και ο ισχυρισμός αυτός, όπως προβάλλεται, ανωτέρω. Δεν εξηγείται προς τι η αναφορά στην αγοραία αξία του ακινήτου, ενώ στους υπό εξέταση λόγους έφεσης αναφέρεται πως ό,τι θα τους προκαλέσει ανεπανόρθωτη ζημιά είναι η στέρηση από αυτούς της «προσωπικής χρήσης» του ακινήτου.
Σχετική, μάλλον, με την υπό εξέταση πτυχή, είναι η τελική θεραπεία που ζητείται στην έκθεση απαίτησης υπό το Γ, ήτοι για «Αποζημιώσεις ίσες προς €6.000.00 από 20/7/2021 μέχρι εκκένωσης του», εννοείται, του ακινήτου. Εν ολίγοις, οι εφεσείοντες θεωρούν ότι η αποστέρηση από αυτούς της κατοχής του ακινήτου θα τους προκαλέσει οικονομική απώλεια, την οποία, μάλιστα, αποτιμούν, ως αναφέρεται πιο πάνω. Σε σχέση με το υπό εξέταση θέμα, είναι σημαντικό, επίσης, να λεχθεί πως οι εφεσείοντες δεν αποδίδουν οποιαδήποτε οικονομική ανικανότητα στους εφεσίβλητους, προκειμένου αυτοί να μην μπορούν να καταβάλουν οποιαδήποτε αποζημίωση ήθελε τυχόν επιδικαστεί προς όφελος τους, με το πέρας της εκδίκασης της αγωγής, (βλ. Ανδρέου ν. Colossos, ανωτέρω).
Όσον αφορά την εισήγηση, τέλος, ότι η μοναδική θεραπεία για αποτελεσματική αντιμετώπιση παράνομης επέμβασης είναι η έκδοση απαγορευτικού διατάγματος κατά του επεμβασία από το ενδιάμεσο στάδιο της αγωγής, αυτή κρίνεται με βάση τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε υπόθεσης. Όπως έχει καταδειχθεί στην Πολιτική Έφεση Αρ. Ε162/2021, Ζανέττου κ.α. ν. Α.Χ. Nicolas Bros Ltd, ημερομηνίας, 31.5.2022, εφόσον ικανοποιούνται οι τρεις προϋποθέσεις του άρθρου 32(1) του Νόμου ενώ κρίνεται, συγχρόνως, υπό τις δοσμένες περιστάσεις πως τέτοια θεραπεία είναι δίκαιη, τότε είναι δυνατόν να εκδοθεί ανάλογο παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα. Όπως έχει διαπιστωθεί, όμως, δεν έχει καταδειχθεί να είναι τέτοια η παρούσα περίπτωση. Πάντως, στην υπόθεση Sevenοaks DC v. Pattullo & Vinson Ltd, ανωτέρω, στην οποία έγινε αναφορά για υποστήριξη της πιο πάνω θέσης των εφεσειόντων, η θεραπεία του απαγορευτικού διατάγματος κρίθηκε αναγκαία και αποδόθηκε ως τελική θεραπεία, και όχι ως ενδιάμεση. Η παρούσα υπόθεση απέχει από το στάδιο εκείνο. Η πιο πάνω κατάληξη σφραγίζει την τύχη της έφεσης, ώστε να καθίσταται αχρείαστη η εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης.
Για τους πιο πάνω λόγους, η έφεση δεν μπορεί να επιτύχει και απορρίπτεται. Επιδικάζονται έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον των εφεσειόντων τα οποία καθορίζονται στο ποσό των €3.500 πλέον Φ.Π.Α.
Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
Ν.Γ. ΣΑΝΤΗΣ, Δ.
/γκ