|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ ‑ ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.: 85/2018)
1 Νοεμβρίου 2023
[Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ/στες]
1. ΔΗΜΗΤΡΗΣ ΓΕΡΟΛΕΜΟΥ
2. ΓΕΡΟΛΕΜΟΣ ΓΕΡΟΛΕΜΟΥ,
Εφεσείοντες/Ενάγοντες,
v.
1. GIOVANI DEVELOPERS LIMITED
2. ΧΡΙΣΤΑΚΗ ΤΖΙΟΒΑΝΗ
3. ΑΘΗΝΟΥΛΛΑΣ ΙΩΑΝΝΟΥ ΗΛΙΩΤΟΥ
Εφεσιβλήτων/Εναγομένων.
____________________
ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Χρ. Θεοφίλου (κα), για κ.κ. A.CHR. Theophilou LLC, για τους Εφεσείοντες.
Μ. Παρασκευά (κα), για κ.κ. Αδάμος Λάντος & Συνεργάτες Δ.Ε.Π.Ε. για τους Εφεσίβλητους.
ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από την Τουμαζή, Δ.
ΑΠΟΦΑΣΗ
ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.: Οι εφεσείοντες 1 και 2 και η εφεσίβλητη 3 είναι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου 1/3 μερίδιο ο κάθε ένας, επί ακινήτου. Κατά την 20.2.07 καταρτίστηκε συμφωνία αντιπαροχής μεταξύ των ιδιοκτητών του ακινήτου και της εφεσίβλητης 1 με την οποία οι ιδιοκτήτες διέθεσαν στην εφεσίβλητη 1 το ακίνητο, με αντάλλαγμα η εφεσίβλητη 1 με δικά της έξοδα να ανεγείρει οικοδομές και να παραδώσει 12 διαμερίσματα στους ιδιοκτήτες, εντός των προθεσμιών που προέβλεπε η συμφωνία. Ο εφεσίβλητος 2 εγγυήθηκε τις υποχρεώσεις της εφεσίβλητης 1 οι οποίες απορρέουν από την πιο πάνω συμφωνία.
Η εν λόγω συμφωνία διελάμβανε, μεταξύ άλλων, ότι η εφεσίβλητη 1 θα ετοίμαζε σχέδια για υποβολή αίτησης για έκδοση πολεοδομικής άδειας το αργότερο εντός ενός μηνός από την υπογραφή της συμφωνίας και θα έκανε ότι ήταν λογικά δυνατό για την έκδοση πολεοδομικής άδειας σε οκτώ μήνες από την υποβολή της αίτησης. Ήταν δε υπόχρεη αμέσως μετά την έκδοση πολεοδομικής άδειας να υποβάλει αίτηση για έκδοση άδειας οικοδομής και να κάνει ό,τι είναι δυνατό για την έκδοση της άδειας εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης. Στην περίπτωση που δεν ετοιμάζονταν σχέδια για την πολεοδομική άδεια εντός ενός μηνός, ως επίσης στην περίπτωση που δεν εκδιδόταν πολεοδομική άδεια εντός οκτώ μηνών από την υποβολή της αίτησης, οι ιδιοκτήτες θα είχαν το δικαίωμα να τερματίσουν τη συμφωνία, μετά από γραπτή προειδοποίηση. Επίσης, η συμφωνία προνοούσε ότι στην περίπτωση που δεν εκδοθεί άδεια οικοδομής εντός έξι μηνών από την υποβολή της αίτησης, κάθε συμβαλλόμενος θα είχε το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία μετά από γραπτή προειδοποίηση δύο μηνών. Η εφεσίβλητη 1 όφειλε να ανεγείρει τα 12 διαμερίσματα της συμφωνίας και να τα παραδώσει στους ιδιοκτήτες εντός 18 μηνών από την έκδοση της άδειας οικοδομής.
Οι εφεσείοντες, με την αγωγή τους, προέβαλαν ότι η εφεσίβλητη 1 παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις συμβατικές της υποχρεώσεις και ότι με επιστολή τους ημερ. 24.2.12 η οποία κοινοποιήθηκε και στον εφεσίβλητο 2, κατέστησαν ουσιώδη το χρόνο εκπλήρωσης των συμβατικών υποχρεώσεων και κάλεσαν την εφεσίβλητη 1 όπως εντός δύο μηνών προχωρήσει στην έκδοση της άδειας οικοδομής και στην έναρξη των εργασιών. Ήτο η θέση των εφεσειόντων ότι η εφεσίβλητη 1 παρέλειψε να συμμορφωθεί και ότι συνακόλουθα η συμφωνία αντιπαροχής τερματίστηκε νομότυπα. Οι εφεσίβλητοι με την υπεράσπιση τους αντέτειναν ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήτο πρόωρος και αξίωσαν, μεταξύ άλλων, ανταπαιτητικώς δήλωση του Δικαστηρίου ότι ο τερματισμός ήτο άκυρος.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, στην απόφαση του ημερ. 8.1.18, κατέληξε ότι η συμφωνία ημερ. 20.2.07 τερματίστηκε με υπαιτιότητα της εφεσίβλητης 1 και ότι συνακόλουθα δικαιολογείτο η έκδοση των αιτούμενων διαταγμάτων εναντίον της εφεσίβλητης 1 για παράδοση του ακινήτου, ως επίσης και για τη διαγραφή της σύμβασης από το Κτηματολόγιο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ των εφεσειόντων 1 και 2 και εναντίον των εφεσιβλήτων 1 και 2 αλληλέγγυα και ή ξεχωριστά για το ποσό των €43.092,00, πλέον τόκους. Το ποσό αυτό, αφορούσε την απώλεια ενοικίων από τον Οκτώβριο του 2010 μέχρι και τον Απρίλιο του 2012. Περαιτέρω, εξέδωσε διάταγμα με το οποίο διατασσόταν η εφεσίβλητη 1 να παραδώσει ελεύθερη και κενή την κατοχή του ακινήτου. Εξέδωσε επίσης διάταγμα με το οποίο διατασσόταν ο διευθυντής του Κτηματολογίου όπως εντός 15 ημερών από την επίδοση του διατάγματος διαγράψει από τα μητρώα του Κτηματολογίου τη σύμβαση ημερ. 20.2.07 που καταρτίστηκε μεταξύ των εφεσειόντων 1 και 2, της εφεσίβλητης 1 και της εφεσίβλητης 3 σε σχέση με το πιο πάνω ακίνητο. Επεδίκασε επίσης έξοδα εναντίον των εφεσιβλήτων 1 και 2. Η αγωγή εναντίον της εφεσίβλητης 3, απορρίφθηκε χωρίς έξοδα. Ως προς την ανταπαίτηση, αυτή απορρίφθηκε χωρίς έξοδα.
Το Δικαστήριο με την πιο πάνω απόφαση κατέληξε ότι η συμφωνία τερματίστηκε με υπαιτιότητα της εφεσίβλητης 1 και ότι η αξία του ακινήτου κατά τη σύναψη της επίδικης συμφωνίας ήταν €1.217.353,65, ενώ η αξία του ακινήτου κατά τον τερματισμό της συμφωνίας ανερχόταν στο ποσό των €1.313.000,00. Έτσι έκρινε ότι δεν καταδείχθηκε οποιαδήποτε ζημιά των εφεσειόντων.
Ο μοναδικός λόγος έφεσης τον οποίο προβάλλουν οι εφεσείοντες, είναι ο ακόλουθος:
«Το Πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα και σε αντίθεση με δικά του ευρήματα στην απόφαση, αποφάσισε πως η αξία του επίδικου ακινήτου ήταν μεγαλύτερη κατά τον χρόνο τερματισμού της επίδικης σύμβασης από την αξία του κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης, με αποτέλεσμα την μη απόδοση αποζημιώσεων στους Ενάγοντες για την σχετική ζημιά τους παρά το ότι στην πραγματικότητα, με βάση την ενώπιον του μαρτυρία όπως την αποδέχθηκε, η αξία του επίδικου ακινήτου κατά τον χρόνο τερματισμού ήταν μικρότερη κατά €191.158,60 από την αξία του κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης, εκ των οποίων τα 2/3 (ήτοι €127.439,06) ανήκουν στους Ενάγοντες.»
Οι εφεσείοντες, κατά την πρωτόδικη διαδικασία προς απόδειξη της απαίτησης τους, κάλεσαν εκτιμητή ακινήτων ο οποίος προέβη, μεταξύ άλλων, σε εκτίμηση του επίδικου ακινήτου για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του τόσο κατά την υπογραφή της συμφωνίας ημερομηνίας 20.2.07, όσο και κατά την ημερομηνία τερματισμού στις 29.4.12 και ετοίμασε σχετικές εκθέσεις (Τεκμ. 11 και 10 αντίστοιχα). Χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο εκτίμησης.
Ο εκτιμητής ανέφερε στην έκθεση του ότι η αξία του επίδικου ακινήτου κατά την υπογραφή της συμφωνίας (20.2.07) ήταν €1.575.000,00 (Τεκμ.11). Για να καταλήξει στο πιο πάνω ποσό, έλαβε υπόψη τέσσερεις συγκριτικές πωλήσεις, μεταξύ των οποίων και το συγκριτικό αρ. 2 για το οποίο στην έκθεσή του αναφέρει ότι η τιμή πώλησης του «όπως έχει αναπροσαρμοστεί χρονικά κατά την ουσιώδη ημερομηνία είναι €540,70/τ.μ..». Περαιτέρω, έλαβε υπόψη του άλλες τρείς συγκριτικές πωλήσεις, οι τιμές πώλησης των οποίων ήταν €220,76 το τετραγωνικό μέτρο (συγκριτικό αρ.1), €292,03 το τετραγωνικό μέτρο (συγκριτικό αρ.3) και €252,38 το τετραγωνικό μέτρο (συγκριτικό αρ.4). Ο μέσος όρος των τεσσάρων συγκριτικών πωλήσεων ανερχόταν στο ποσό €327,97 και υιοθέτησε το ποσό των €330,00, καταλήγοντας ως αγοραία αξία του ακινήτου κατά την υπογραφή της συμφωνίας (20.2.07) στο ποσό των €330,00 το τετραγωνικό μέτρο. Το δε εμβαδό του ακινήτου ήτο 4773τ.μ. και κατ' ακολουθία η αξία του ακινήτου ανερχόταν, κατά τον εκτιμητή, στο ποσό των €1.575.000,00, η δε αξία των 2/3 μεριδίων ανερχόταν στο ποσό των €1.050.000,00. Περαιτέρω, σύμφωνα με τον εκτιμητή, η αξία του επίδικου ακινήτου κατά την 29.4.12, ημερομηνία τερματισμού της συμφωνίας, ήταν €1.313.000,00 και των 2/3 μεριδίων ανερχόταν στο ποσό των €875.833,00.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρει ότι η συγκριτική πώληση αρ. 2 η οποία χρησιμοποιήθηκε για τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου, το οποίο σημειωτέο ήτο χωράφι, κατά την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας δεν είναι συγκρίσιμη, λαμβανομένου υπόψη ότι εντός του ακινήτου (συγκριτική πώληση αρ. 2) υφίστατο κατοικία και ο εκτιμητής δεν είχε επεξηγήσει με την απαραίτητη λεπτομέρεια και επάρκεια που απαιτείται κατά πόσο έλαβε υπόψη το συγκεκριμένο σημαίνοντα παράγοντα. Αντιθέτως, προέκυπε ότι δεν έγινε οποιαδήποτε αναπροσαρμογή με βάση τα φυσικά χαρακτηριστικά. Συνεπώς, το Δικαστήριο δεν μπορούσε να βασιστεί στο συγκεκριμένο συγκριτικό που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στα ακόλουθα:
«Στην προκείμενη περίπτωση, για τους λόγους που εκτίθενται πιο πάνω, το Δικαστήριο δεν μπορεί να βασιστεί στη συγκριτική πώληση αρ.2 που χρησιμοποίησε ο εκτιμητής των εναγόντων για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας.
Ο μέσος όρος των άλλων τριών συγκριτικών πωλήσεων που χρησιμοποίησε ανέρχεται στο ποσό των €255,05 και λαμβάνοντας υπόψη το εμβαδό του ακινήτου (4773τ.μ.) η αξία του όλου κτήματος ανέρχεται στο ποσό των €1.217.353,65. Η δε αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία τερματισμού της συμφωνίας ως ανέφερε (29.4.12) ανέρχεται στο ποσό των €1.313.000,00 (βλ. Τεκ.10). Συνεπώς δεν έχει καταδειχθεί οποιαδήποτε ζημιά των εναγόντων.»
Οι εφεσείοντες συμφωνούν με την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου να μην λάβει υπόψη το συγκριτικό αρ. 2 στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου κατά την υπογραφή της συμφωνίας. Όμως προτάσσουν ότι το Δικαστήριο κατά τον υπολογισμό της αξίας κατά τον τερματισμό δεν έκανε το ίδιο, δηλαδή δεν απέκλεισε το συγκριτικό αρ. 2, παρά το εύρημα του ότι δεν ήτο συγκρίσιμο και ότι δεν θα έπρεπε να χρησιμοποιηθεί για τον καθορισμό των αξιών. Με αυτό το λάθος, το Δικαστήριο κατέληξε στη λανθασμένη απόφαση ότι η αξία του ακινήτου ήταν μεγαλύτερη κατά το χρόνο τερματισμού της σύμβασης από την αξία κατά το χρόνο υπογραφής της και ότι κατά συνέπεια δεν υπήρξε ζημιά στους εφεσείοντες. Είναι περαιτέρω θέση τους ότι, ως συνέπεια του λάθους του Δικαστηρίου, η κλίμακα των εξόδων που επιδικάστηκαν πρέπει να διορθωθεί και να υπολογιστεί στην κλίμακα €100.000-€500.000.
Από την άλλη, οι εφεσίβλητοι προβάλλουν ότι η πρωτόδικη απόφαση είναι ορθή και εισηγούνται την απόρριψη της έφεσης με έξοδα εναντίον των εφεσειόντων.
Σημειώνουμε ότι οι εφεσείοντες με αίτηση τους ημερομηνίας 23.1.2018 υπέβαλαν αίτημα για διόρθωση απόφασης. Το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του, κατέγραψε ότι στην κατάληξη της αξίας του ακινήτου κατά τη σύναψη της σύμβασης αφαίρεσε το συγκριτικό, πράγμα το οποίο δεν έπραξε κατά τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου κατά τον τερματισμό της συμφωνίας. Απέρριψε όμως την αίτηση, με το αιτιολογικό ότι δεν επρόκειτο για γραμματικό λάθος ή τυχαία αβλεψία, αλλά διόρθωση και τροποποίηση της απόφασης του, το οποίο ήταν ανεπίτρεπτο και πέραν των εξουσιών του.
Κρίνουμε ως βάσιμο το παράπονο των εφεσειόντων. Το λάθος εστιάζεται στο ότι το Δικαστήριο, παρόλο που κατέληξε στο εύρημα ότι το συγκριτικό αρ. 2 δεν ήτο συγκρίσιμο και δεν το έλαβε υπόψη στην αξία κατά τη σύναψη της συμφωνίας, το έλαβε υπόψη όσον αφορά την αξία του ακινήτου κατά τον τερματισμό της συμφωνίας, με αποτέλεσμα να καταλήξει σε λανθασμένο εύρημα ότι η αξία του κτήματος δεν ήτο μειωμένη. Συνεπώς, θα προχωρήσουμε να διαμορφώσουμε το ποσό της αξίας του ακινήτου κατά τον τερματισμό, αφαιρώντας το συγκριτικό αρ. 2, το οποίο είναι φανερό ότι εκ λάθους δεν αφαιρέθηκε.
Σύμφωνα με την έκθεση του εκτιμητή Τεκμήριο 10, οι αξίες ανά τετραγωνικό μέτρο κατά τον τερματισμό της σύμβασης ήταν για το συγκριτικό αρ. 1 €186,14, για το συγκριτικό αρ. 3 €246,23 και για το συγκριτικό αρ. 4 €212,80. Τα συγκριτικά αυτά έχουν άθροισμα €645,17 και διαιρούμενα δια 3 δίνουν μέσο όρο €215 (€186,14 + €246,23 + €645,17 : 3 = €215). Πολλαπλασιαζόμενο το ποσό αυτό με το σύνολο των 4773 τετραγωνικών μέτρων του ακινήτου, η αξία του ακινήτου κατά τον τερματισμό ήταν €1.026.195,00 (€215 Χ 4773 = €1.026.195,00). Αφαιρώντας από το ποσό των €1.217.353,65 που ήταν η αξία του ακινήτου κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης την αξία του ακινήτου κατά τον τερματισμό, η μείωση της αξίας του ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των €191.158,65 (€1.217.353,65 - €1.026.195,00 = €191.158,65). Τα δε 2/3 του ποσού των €191.158,65 αφορούσαν τη ζημιά των εφεσειόντων, δηλαδή το ποσό των €127.439,10 (€191.158,65 Χ 2/3 = €127.439,10).
Η έφεση επιτρέπεται. Το μέρος της απόφασης του Δικαστηρίου που αφορά την κρίση του ότι δεν είχε καταδειχθεί οποιαδήποτε ζημιά των εφεσειόντων, παραμερίζεται. Εκδίδεται απόφαση για το ποσό των €127.439,10 υπέρ των εφεσειόντων 1 και 2 και εναντίον των εφεσιβλήτων 1 και 2, αλληλέγγυα και ή ξεχωριστά, πλέον νόμιμο τόκο.
Η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι τα έξοδα επιδικάζονται εναντίον των εφεσιβλήτων 1 και 2 είναι ορθή. Αυτά όμως, ενόψει της πιο πάνω διόρθωσης, να υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή στην κλίμακα €100.000,00-€500.000,00 και να εγκριθούν από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων 1 και 2 και εναντίον των εφεσιβλήτων 1 και 2, τα οποία καθορίζονται στο ποσό των €3.700,00 πλέον Φ.Π.Α., εάν υπάρχει.
Δ. ΚΙΤΣΙΟΣ, Δ.
Μ. ΑΜΠΙΖΑΣ, Δ.
Μ. ΤΟΥΜΑΖΗ, Δ.