|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΕΦΕΤΕΙΟ - ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 60/2018)
22 Σεπτεμβρίου, 2023
[ΣΤΑΥΡΟΥ, ΚΟΝΗΣ, ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
VIAMAX GROUP LTD
Eφεσείουσα
ΚΑΙ
PANTELIDES BROS CONSTRUCTIONS LTD
Εφεσίβλητη
------------------------------
Για εφεσείουσα: κ. Μ. Χριστοφόρου για κ.κ. Πελαγίας, Χριστοδούλου, Βράχας ΔΕΠΕ
Για εφεσίβλητη: κα Δ. Μιχαήλ για κκ. Σκορδής & Στεφάνου ΔΕΠΕ
ΣΤ. ΣΤΑΥΡΟΥ: Η απόφαση είναι ομόφωνη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.: Με την παρούσα έφεση η εφεσείουσα (καθ' ης η αίτηση στην πρωτόδικη διαδικασία) προσβάλλει την απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (εφεξής το πρωτόδικο Δικαστήριο) με την οποία διατάχθηκε να καταβάλει στην εφεσίβλητη (αιτήτρια στην πρωτόδικη διαδικασία) ποσό €456.000 ως καθυστερημένα ενοίκια για την περίοδο από 1.5.2011 μέχρι 30.6.2014 πλέον ποσό €12.000 μηνιαίως ως ενδιάμεση οφέλη από 1.7.2014 μέχρι παράδοσης κατοχής του κατ' ισχυρισμό υπό ενοικίαση υποστατικού πλέον νόμιμο τόκο πλέον δικηγορικά έξοδα.
Η απαίτηση πρωτόδικα οροθετήθηκε από την εφεσίβλητη ως μια απλή, ξεκάθαρη και καθ' όλα νόμιμη ενοικίαση δικού της υποστατικού προς την εφεσείουσα, έναντι συμπεφωνημένου μηνιαίου ενοικίου (€12.000) και για καθορισμένη χρονική περίοδο (από 1.5.2011 μέχρι 30.4.2014). Κατά την εφεσίβλητη, η εφεσείουσα κατείχε και καρπώθηκε επαγγελματικά το υποστατικό της, όχι μόνον για την καθορισμένη από τη συμφωνία ενοικίασης περίοδο, αλλά και πολύ πέραν αυτής, χωρίς ποτέ να καταβάλει οποιοδήποτε ενοίκιο - εξ ου και υπέβαλε την εναντίον της απαίτηση, ακολουθώντας με ευλάβεια τη νενομισμένη διαδικασία.
Η εφεσείουσα με μια εφ όλης της ύλης αμφισβήτηση (απάντηση) προσέδωσε μια πολύπλοκη και πολυδιάστατη χροιά στην όλη διαφορά. Κατ' αρχάς αμφισβήτησε τη δικαιοδοσία του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ισχυριζόμενη ότι δεν πληρούνταν οι προϋποθέσεις που θέτει ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/1983. Αμφισβήτησε περαιτέρω την ιδιοκτησιακή ιδιότητα της εφεσίβλητης, αλλά και τη γνησιότητα της συμφωνίας ενοικίασης. Τη χαρακτήρισε εικονική και άκυρη, ο πραγματικός σκοπός της οποίας ήταν η διευκόλυνση της εφεσείουσας. Η εφεσείουσα αντιμετώπιζε οικονομικές δυσκολίες στα πλαίσια των επαγγελματικών της δραστηριοτήτων και η εφεσίβλητη προθυμοποιήθηκε υποβοηθητικά να καταβάλει στην τράπεζα κάποια χρήματα για αγορά του επίδικού υποστατικού. Η εφεσείουσα ωστόσο - που κατείχε το υποστατικό από πριν - θα διατηρούσε την πραγματική κυριότητα και συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών, ότι η εφεσίβλητη, μολονότι φαινόταν ως αγοράστρια/ιδιοκτήτρια, θα ήταν μόνον καταπιστευματοδόχος. Η επίδικη συμφωνία ενοικίασης αντικατόπτριζε κατ΄ ουσία το ποσό που θα έπρεπε η εφεσείουσα να καταβάλει στην εφεσίβλητη για να καλύψει τα χρήματα που η τελευταία πλήρωσε στην τράπεζα. Με άλλα λόγια, η συμφωνία ενοικίασης ήταν ένα συγκεκαλλυμένο δάνειο που παραχωρήθηκε εμμέσως από την εφεσίβλητη προς την εφεσείουσα λόγω της φιλικής και επαγγελματικής σχέσης των διευθυντών των δύο εταιρειών. Η όλη ροή των γεγονότων, πάντα κατά την εφεσείουσα, εμπόδιζε και δημιουργούσε κώλυμα στην εφεσίβλητη στο να εγείρει απαίτηση εναντίον της, στηριζόμενη σε δήθεν συμφωνία ενοικίασης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο με μια εμπεριστατωμένη απόφαση εξέτασε και απέρριψε μια προς μια τις αιτιάσεις της εφεσείουσας, καταλήγοντας στην επιδίκαση των ποσών που καταγράφονται ανωτέρω.
Η απόφαση αυτή αρχικά προσβλήθηκε από την εφεσείουσα με έξι λόγους έφεσης, εκ των οποίων ο πρώτος, αποσύρθηκε με το περίγραμμα αγόρευσης. Σύμφωνα με τον δεύτερο λόγο έφεσης - ο οποίος προβάλλεται με ιδιαίτερη επίταση - το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποδέχθηκε τη συμφωνία ενοικίασης ημερ.14.4.2011 ως έγκυρη και ορθή.
Στον πυρήνα αυτού του λόγου έφεσης είναι το ιδιοκτησιακό καθεστώς του υποστατικού. Σύμφωνα με την προσκομισθείσα μαρτυρία και ιδιαίτερα την μαρτυρία της υπαλλήλου του Κτηματολογίου, κας Χριστίνας Παπανδρέου (ΜΚ3), η γη επί της οποίας ανεγέρθηκε το υπό ενοικίαση υποστατικό είναι κρατική. Το ακίνητο εκμισθώθηκε αρχικά στην εταιρεία Viamax Ltd που στη συνέχεια έγινε Viamax Coach Industry Ltd. Ακολούθως, κατόπιν πλειστηριασμού, η Viamax αντικαταστάθηκε από την εφεσίβλητη (σχετικό το πιστοποιητικό εγγραφής μίσθωσης ημερ. 6.5.2011 - τεκμήριο 1 της πρωτόδικης διαδικασίας).
Συνακόλουθα, σύμφωνα με το ορθό συμπέρασμα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κατά τον ουσιώδη χρόνο εγγεγραμμένη μισθώτρια ήταν η εφεσίβλητη. Η σύμβαση μίσθωσης είχε ως εναρκτήρια ημερομηνία την 30.6.1984 και λήξασα την 29.6.2017 με δικαίωμα ανανέωσης. Συμφώνως του προαναφερθέντος τεκμηρίου 1, το δικαίωμα της αρχικής σύμβασης μίσθωσης ενεγράφη επ' ονόματι της εφεσίβλητης στις 14.4.2011.
Περαιτέρω, όπως ορθά και πάλι συμπεραίνει το πρωτόδικο Δικαστήριο - συμφώνως του άρθρου 65Β και Γ του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 - η εγγραφή που έγινε στο Κτηματολόγιο της πιο πάνω πολυετούς μίσθωσης, προσέδωσε στην εφεσίβλητη εμπράγματο δικαίωμα επί του επίδικου ακινήτου. Το εμπράγματο αυτό δικαίωμα, όπως εξηγεί το πρωτόδικο Δικαστήριο με αναφορά σε αγγλική νομολογία και σχετικά αγγλικά νομοθετήματα, καθιστούσε την εφεσίβλητη «ιδιοκτήτρια» για σκοπούς του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, (σχετικό το άρθρο 2). Σύμφωνα με το άρθρο αυτό, ιδιοκτήτης περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, κάθε πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, πλην ενοικιαστού που δικαιούται ή εδικαιούτο, άνευ των διατάξεων του εν λόγω Νόμου, να λάβει κατοχή του ακινήτου. Το δικαίωμα κατοχής συνεπώς είναι εκείνο που προσδίδει σε πρόσωπο την ιδιότητα «ιδιοκτήτη» για τους πολύ συγκεκριμένους και ειδικούς σκοπούς του εν λόγω νομοθετήματος. Η διάταξη δεν κηρύσσει καθολικά ένα τέτοιο πρόσωπο ως απόλυτο ιδιοκτήτη για κάθε νόμιμο σκοπό και προς αποκλεισμό κάθε άλλου προσώπου. Μπορεί κάλλιστα η πραγματική κυριότητα για σκοπούς πώλησης ή μεταβίβασης του ακινήτου να ανήκει σε τρίτο πρόσωπο. Συνεπώς, καμία αντίφαση επί του προκειμένου ζητήματος δεν υπάρχει στα ευρήματα του πρωτόδικού Δικαστηρίου.
Επί του θέματος αυτού, δεν μπορεί να αγνοηθεί το γεγονός ότι ο Γενικός Εισαγγελέας ως εκπρόσωπος της Κυπριακής Δημοκρατίας κλήθηκε στο πρωτόδικο Δικαστήριο για να εκφράσει τις θέσεις του και δεν διατύπωσε ένσταση ή επιφύλαξη στο να προωθήσει η εφεσίβλητη ως «ιδιοκτήτρια» βάσει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου την ενοικιαστική της απαίτηση εναντίον της εφεσείουσας. Περαιτέρω δεν ζήτησε να προστεθεί ως διάδικος στην πρωτόδικη διαδικασία, ούτε και έθεσε ζήτημα παράβασης της αρχικής σύμβασης μίσθωσης (τεκμήριο 5) είτε στην πρωτόδικη διαδικασία είτε, εξ όσων γνωρίζουμε, με την υποβολή άλλου διαβήματος.
Είναι γεγονός ότι ο όρος 5 χνιι (α) και (β) της εν λόγω σύμβασης δεν επιτρέπει την υπενοικίαση, παρά μόνο με τη γραπτή άδεια της Κυπριακής Δημοκρατίας. Πέραν του ότι η πρόνοια αυτή δεν σημειώνεται επί του τεκμηρίου 1 (πιστοποιητικό εγγραφής της μίσθωσης), επί της ουσίας της, δεν απαλλάσσει την εφεσείουσα των συμβατικών της υποχρεώσεων. Η εφεσείουσα δεν ήταν συμβαλλόμενο μέρος της σύμβασης (τεκμήριο 5). Συνεπώς, βάσει του δόγματος της Συμβατικής Σχέσης «Privity of Contract» δεν έλκει δικαιώματα (ή υποχρεώσεις) από τους επί μέρους όρους της σύμβασης αυτής. Παράλληλα, δεν υπάρχει η εισηγούμενη ή οποιαδήποτε αλληλοεπίδραση μεταξύ των τεκμηρίων 2 και 5. Η κάθε σύμβαση έχει το δικό της ξεχωριστό αντικείμενο και αφορά και δεσμεύει τα δικά της συμβαλλόμενα μέρη και μόνον. Συνακόλουθα, καμία αντίφαση ή παραδοξότητα δεν υπάρχει στην αποδοχή από μέρους του πρωτόδικου Δικαστηρίου του περιεχόμενου τόσο του τεκμηρίου 2 όσο και του τεκμηρίου 5.
Εφαρμογής τυγχάνει και το Κώλυμα λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφο (Estoppel by deed). Το Κώλυμα λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφο είναι κανόνας απόδειξης, θεμελιωμένος επί της αρχής ότι μια επίσημη και σαφής δήλωση ή δέσμευση σε έγγραφο πρέπει να εκλαμβάνεται ως δεσμευτική μεταξύ των μερών και συνακόλουθα ως μη επιδεχόμενη οποιαδήποτε αμφισβήτηση (βλ. Greer and another v. Kettle [1938) A.C. 156, 171 (H.L.) και Ιωάννου ν. Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Τραπέζης Κύπρου Λτδ, (1999) 1 Α.Α.Δ. 1522).
Στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, (4η έκδοση), Τόμος 16 (2), παράγραφος 1011, κάτω από τον υπότιτλο "Estoppel by deed may arise from statement of fact or creation of legal estate" αναφέρονται τα εξής:
(Σε ελεύθερη μετάφραση)
"Κώλυμα λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφα (Estoppel by deed) περιλαμβάνει δύο ξέχωρες, αλλά συναρτώμενες έννοιες:
1. κώλυμα με δήλωση γεγονότων σε έγγραφο και
2. κώλυμα που ανακύπτει από τη δημιουργία νομικής σχέσης σε έγγραφο.
............................................................
Κώλυμα λόγω καταχωρίσεων σε έγγραφα αποτελεί επίσημο κώλυμα που προκύπτει από την ίδια την ανακολουθία, χωρίς να χρειάζεται να αποδειχθεί επιζήμια απόδοση πίστης, η δε κατάσταση αντίληψης των μερών γενικά δεν έχει σημασία."
Στο ενοικιαστήριο έγγραφο (τεκμήριο 2) είναι διάχυτη η ελευθέρα βούληση, δήλωση και ενυπόγραφη αποδοχή της ιδιότητας των μερών, ώστε να κωλύονταν πράγματι, εκ των υστέρων να επιχειρούσαν να την αμφισβητήσουν. Επαναλαμβάνουμε βέβαια ότι η εφεσίβλητη ήταν «ιδιοκτήτρια» υπό την έννοια του εγγεγραμμένου εμπράγματου της δικαιώματος να λάβει κατοχή και συνακόλουθα να τύχει αναγνώρισης ως τέτοια δυνάμει του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου.
Εν όψει των πιο πάνω τόσο η συμφωνία ενοικίασης (τεκμήριο 2) όσο και η αντιπαροχή της ήταν απολύτως νόμιμη. Ο δεύτερος λόγος έφεσης επομένως απορρίπτεται.
Με τον τρίτο λόγο έφεσης η εφεσείουσα υποβάλλει ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν δικαιολογεί και/ή δεν αιτιολογεί δεόντως και/ή σαφώς την απόφαση. Ο λόγος αυτός υπερκαλύπτει και τον έκτο λόγο έφεσης και έτσι οι λόγοι αυτοί θα εξεταστούν μαζί.
Είναι πρόδηλο ότι ο τρίτος λόγος έφεσης είναι γενικός και βάλλει κατά της πρωτόδικης απόφασης στην ολότητα της. Τα ζητήματα αποδοχής της συμφωνίας ενοικίασης (τεκμήριο 2) και της ιδιοκτησιακής ιδιότητας της εφεσίβλητης ήδη έχουν εξεταστεί στα πλαίσια του δεύτερου λόγου έφεσης και δεν χρειάζεται να προστεθεί εδώ οτιδήποτε. Στην αιτιολογία του τρίτου λόγου έφεσης γίνεται παραπομπή στις σωρευτικές προϋποθέσεις του άρθρου 11 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, αλλά και στον χρόνο ανέγερσης του ακινήτου πριν την 31.12.1999.
Η αναφορά στην απόδειξη των σωρευτικών προϋποθέσεων του άρθρου 11 γίνεται στη σελ.29 της πρωτόδικης απόφασης με παραπομπή στη δοθείσα μαρτυρία. Η αποδεχθείσα/δοθείσα μαρτυρία οδήγησε στα συμπεράσματα που καταγράφονται στις σελ. 19-24 της πρωτόδικης απόφασης, τα οποία σαφώς και δικαιολογούν την κατάληξη για απόδειξη των προϋποθέσεων του άρθρου 11. Σε ό,τι αφορά τον χρόνο ανέγερσης του υποστατικού υπάρχει συμπέρασμα στη σελ.20 της πρωτόδικης απόφασης. Το συμπέρασμα αυτό εδράζεται στην αποδεχθείσα μαρτυρία του ΜΑ1 (σελ.33 των πρακτικών της πρωτόδικης διαδικασίας), αλλά και στο πιστοποιητικό εγγραφής μίσθωσης (τεκμήριο 1), αναφορά στα οποία γίνεται στη σελ. 8 της πρωτόδικης απόφασης. Σημειώνουμε ότι τυχόν προσθήκη ή επέκταση υποστατικών σε μεταγενέστερο χρόνο, ουδόλως αλλοιώνει ή μεταθέτει χρονικά την ημερομηνία ανέγερσης του ακινήτου.
Για τον έκτο λόγο έφεσης, προσθέτουμε απλώς ότι τα έξοδα κατά γενικό κανόνα ακολουθούν το αποτέλεσμα και αυτός εφαρμόστηκε στην προκειμένη περίπτωση.
Έπεται πως και οι λόγοι έφεσης 3 και 6 είναι ανεδαφικοί και ως τέτοιοι απορρίπτονται.
Τέλος, οι τέταρτος και πέμπτος λόγος έφεσης είναι συναφείς αφού αμφότεροι άπτονται της αξιοπιστίας και/ή της αποδοχής της μαρτυρίας του μοναδικού μάρτυρα της εφεσίβλητης - Παντελή Παντελίδη (ΜΑ1).
Η αξιολόγηση της μαρτυρίας, όπως είναι πάγια νομολογημένο, ανήκει στο πρωτόδικο Δικαστήριο το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους ζωντανά στο εδώλιο του μάρτυρα. Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο όταν τα ευρήματα αξιοπιστίας είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα ή παράλογα ή αυθαίρετα. Περαιτέρω, το Εφετείο επεμβαίνει εκεί όπου τα ευρήματα γεγονότων δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που το πρωτόδικο Δικαστήριο έχει αποδεχθεί ως αξιόπιστη.
Στην προκειμένη περίπτωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο, έχοντας βιώσει από κοντά τον μάρτυρα καταλήγει ως ακολούθως:
(σελ.11 της πρωτόδικης απόφασης)
«Σε μια διαδικασία με αρκετή ένταση και υψηλούς τόνους, ο ΜΑ1 έκανε πολύ καλή εντύπωση ως μάρτυρες. Ήταν σταθερός, σαφής, κοφτός στις απαντήσεις του, δεν ανασκεύασε, δεν υπέπεσε σε αντιφάσεις, οι απαντήσεις του ήταν λογικές και είχαν συνοχή. Έδωσε την εντύπωση ειλικρινούς ανθρώπου. Κρίνεται ως μάρτυρας της αλήθειας και η μαρτυρία του γίνεται αποδεκτή.»
Στη βάση αυτής της αποτίμησης της μαρτυρίας του ΜΑ1, το πρωτόδικό Δικαστήριο προχώρησε στη συνέχεια στην εξαγωγή των συμπερασμάτων του, τα οποία είναι συμβατά με τη δοθείσα μαρτυρία, σαφή και λογικά.
Σε σχέση με το ιδιοκτησιακό καθεστώς που βρίσκεται στο επίκεντρο και αυτών των λόγων έφεσης, παρατηρούμε ότι με τον ικανό τρόπο που διεξήχθη η αντεξέταση του μάρτυρα από τον ευπαίδευτο συνήγορο, κ. Χατζηστερκώτη με τη συνεχή εναλλαγή στις υποβληθείσες ερωτήσεις μεταξύ των όρων «ακίνητο», «υποστατικό» και «γη» ενδεχομένως να προκύπτει μια αποσπασματική ανακολουθία στα λεχθέντα του μάρτυρα. Ωστόσο από μια σφαιρική και συνολική αντίκριση της μαρτυρίας του, η τοποθέτηση του είναι σαφής. Η γη ανήκε στο κράτος και το υποστατικό (ή ακίνητο) ανήκε στην εφεσίβλητη εταιρεία. Το μίσθωσε και το απέκτησε από το κράτος, μέσω πλειστηριασμού που διεξήγαγε η Λαϊκή Τράπεζα. Τούτο επιμαρτυρείται από το πιστοποιητικό μίσθωσης (τεκμήριο 1). Το υποστατικό (ή ακίνητο) είχε το δικαίωμα να το ενοικιάσει στην εφεσείουσα, όπερ και εγένετο. Η τοποθέτηση αυτή συμβαδίζει απόλυτα και με τη νομική θεώρηση του πράγματος, όπως έχουμε εξηγήσει προηγουμένως.
Απ' εκεί και πέρα δεν έχουμε διαπιστώσει κανένα λόγο που να δικαιολογεί παρέμβαση στην αξιολόγηση του μάρτυρα από το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Έπεται πως είναι ανυπόστατοι και αυτοί οι λόγοι έφεσης και ως τέτοιοι απορρίπτονται.
Η έφεση απορρίπτεται. Επιδικάζονται €6.000 έξοδα πλέον ΦΠΑ, εάν υπάρχει, υπέρ της εφεσίβλητης.
ΣΤ. ΣΤΑΥΡΟΥ, Δ.
Α. ΚΟΝΗΣ, Δ.
ΣΤ. ΜΕΣΣΙΟΥ, Δ.