|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2016:A447
(2016) 1 ΑΑΔ 2236
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 215/2010)
27 Σεπτεμβρίου, 2016
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., ΠΑΝΑΓΗ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δικαστές]
ΑΝΔΡΕΑΣ ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΥΣ ΠΑΠΑΡΓΥΡΟΥ,
Εφεσείων,
ΚΑΙ
ΝΙΚΟΣ ΜΙΧΑΗΛΙΔΗΣ,
Εφεσίβλητος.
----------
Xρ. Χατζηστερκώτης, για τον Εφεσείοντα.
Θ. Ανδρέου, για τον Εφεσίβλητο.
----------
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Σταματίου, Δ.
----------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Ο εφεσείων προσβάλλει την απόφαση του Επαρχιακού Δικαστηρίου με την οποία αναγνωρίστηκε η νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας πώλησης της επίδικης οικίας από τον εφεσίβλητο και διατάχθηκε η παράδοση ελεύθερης κατοχής αυτής. Περαιτέρω, εκδόθηκε απόφαση για ΛΚ14.400 και/ή το ισάξιο σε ευρώ, ως αποζημιώσεις για απώλεια ενοικίων για την περίοδο από 18.11.2003 μέχρι 18.11.2004 και €2.050,30 μηνιαίως από 18.11.2004 μέχρι την παράδοση της κατοχής της οικίας στον εφεσίβλητο.
O εφεσίβλητος - ενάγων είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης της οικίας στην οδό Σωκράτους 9, στον Άγιο Τύχωνα. Στις 18.11.2003 συμφώνησε να πωλήσει την εν λόγω οικία στον εφεσείοντα - εναγόμενο έναντι του ποσού των ΛΚ225.000. Αποτελούσε όρο της συμφωνίας ότι θα καταβάλλετο το ποσό των ΛΚ40.000 με την υπογραφή της συμφωνίας και, ακολούθως, στις 31.3.2004 το ποσό των ΛΚ90.000. Το υπόλοιπο ποσό των ΛΚ95.000 θα καταβάλλετο στις 30.7.2004, με τη μεταβίβαση του ακινήτου ελεύθερου από οποιεσδήποτε επιβαρύνσεις. Η συμφωνία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο.
Ο εφεσείων στις 18.11.2003 πλήρωσε την προκαταβολή των ΛΚ40.000 και έλαβε κατοχή της οικίας (η οικία), στην οποία διαμένει μέχρι σήμερα. Στις 28.2.2004, με επιστολή του ο εφεσίβλητος τον κάλεσε να καταβάλει εντός 30 ημερών τη δεύτερη δόση του τιμήματος, με βάση τους όρους της μεταξύ τους συμφωνίας, επιφυλάσσοντας το δικαίωμά του να τερματίσει τη συμφωνία σε περίπτωση μη συμμόρφωσης. Ο εφεσείων, με επιστολή του ημερομηνίας 17.3.2004 (Τεκμ. 3), ενημέρωσε τον εφεσίβλητο ότι στις 31.3.2004 θα βρισκόταν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού έτοιμος για την αποδοχή της μεταβίβασης επ΄ονόματί του και την καταβολή ολόκληρου του υπόλοιπου οφειλόμενου ποσού, που ανερχόταν στις ΛΚ185.000.
Ο εφεσίβλητος, όμως, δεν μπορούσε να συμμορφωθεί με την εν λόγω ημερομηνία, καθότι η οικία ήταν επιβαρυμένη με υποθήκη προς όφελος της Λαϊκής Τράπεζας και με memo και δεν μπορούσαν να γίνουν οι αναγκαίες διευθετήσεις για τη μεταβίβαση του ακινήτου ελεύθερου από επιβαρύνσεις. Προς τούτο, ο εφεσίβλητος ειδοποίησε τον εφεσείοντα και στις 2.4.2004, με γραπτή ειδοποίηση (Τεκμ. 6) και τον κάλεσε όπως στις 5.4.2004 βρίσκεται στο Κτηματολόγιο για την πληρωμή του υπόλοιπου ποσού και τη μεταβίβαση σ΄ αυτόν της οικίας. Ο εφεσείων ειδοποίησε τον εφεσίβλητο ότι αδυνατούσε να πληρώσει το υπόλοιπο ποσό και ζήτησε όπως πληρώσει αμέσως το ποσό των ΛΚ11.000 και κάθε υπόλοιπο πριν το τέλος Ιουλίου 2004, έτσι ώστε να γίνει μεταβίβαση, παραδίδοντας στον εφεσίβλητο μεταχρονολογημένες επιταγές. Συμφωνήθηκε, επίσης, όπως πριν τις 31.7.2004 ο εφεσείων πληρώσει το ποσό των ΛΚ25.000 στη Λαϊκή Τράπεζα για εξόφληση της υποθήκης και ΛΚ15.500 στο δικηγορικό γραφείο Α. Χρ. Θεοφίλου για απόσυρση του memo που, επίσης, επιβάρυνε την οικία. Ο εφεσείων παρέλειψε να συμμορφωθεί με τις υποχρεώσεις του αυτές και σταμάτησε την πληρωμή της επιταγής ημερομηνίας 9.7.2004. Μετά από οχλήσεις του εφεσίβλητου προς τον εφεσείοντα, ο εφεσίβλητος απέστειλε επιστολή ημερομηνίας 27.8.2004, η οποία παραδόθηκε στις 2.9.2004 (Τεκμ. 7), θέτοντας στον εφεσείοντα προθεσμία μέχρι 8.9.2004 για την πληρωμή ολόκληρου του ποσού, διαφορετικά η συμφωνία θα θεωρείτο ως τερματισθείσα με υπαιτιότητα του εφεσείοντα.
Στην έκθεση υπεράσπισής του ο εφεσείων ισχυρίζεται ότι ο εφεσίβλητος, εκμεταλλευόμενος τη σχέση του υιού του εφεσείοντα με την αδελφή του εφεσίβλητου, επέδειξε δόλο προς τον ίδιο και προσπάθησε να κερδίσει χρόνο σε βάρος των συμφερόντων του εφεσείοντα και να κατασκευάσει γεγονότα σε βάρος του. Παρατίθενται στην υπεράσπιση λεπτομέρειες του δόλου, όπου, μεταξύ άλλων, προβάλλεται ο ισχυρισμός ότι ο εφεσίβλητος απέκρυψε από τον ίδιο ότι η κατοικία ήταν επιβαρυμένη με δικαστική απόφαση. Ισχυρίζεται, περαιτέρω, ότι ο εφεσίβλητος ουδέποτε ήταν έτοιμος να μεταβιβάσει την επίδικη οικία και ότι η επιστολή Τεκμ. 3 εστάλη με στόχο τη διασφάλιση των δικών του συμφερόντων, νοουμένου ότι η οικία θα του μεταβιβαζόταν αμέσως. Ο εφεσείων αρνείται ότι η επιστολή ημερομηνίας 27.8.2004 συνιστά τερματισμό της συμφωνίας και πως η οποιαδήποτε κατάσταση επιδιώχθηκε να δημιουργηθεί με την επιστολή εκείνη αναιρέθηκε με έγγραφο το οποίο υπέγραψε ο εφεσίβλητος και παράδωσε στον εφεσείοντα στις 23.2.2005 (Τεκμ. 8).
Κατά την ακροαματική διαδικασία έδωσε μαρτυρία μόνο ο εφεσίβλητος. Όπως ανέφερε, πέραν των όσων διαλαμβάνονται στην έκθεση απαίτησης, μετά την αποστολή της επιστολής, Τεκμ. 7, κανένα ποσό δεν πληρώθηκε από τον εφεσείοντα. Διευκρίνισε δε ότι ο μόνος λόγος για τον οποίο αποφάσισε να πωλήσει την οικία ήταν η αποπληρωμή των χρεών του. Λόγω δε της σχέσης που υπήρχε με τον εφεσείοντα η τιμή πώλησης ήταν χαμηλότερη και γι' αυτό ήταν και πιο ελαστικός με τον εφεσείοντα, δίδοντάς του αρκετές ευκαιρίες για αποπληρωμή του τιμήματος πώλησης. Έγινε, επίσης, παραδεκτό γεγονός ότι, κατά το Σεπτέμβριο του 2004, η οικία είχε αγοραία αξία ΛΚ308.000. Η ενοικιαστική της αξία από 18.11.2003 ήταν ΛΚ1.200 μηνιαίως και παρέμεινε η ίδια κατά ή περί την 8.9.2004. Η ανταπαίτηση που είχε υποβληθεί από τον εφεσείοντα αποσύρθηκε.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε αξιόπιστη τη μαρτυρία του εφεσίβλητου, μοναδικού μάρτυρα στην υπόθεση, η οποία παρέμεινε αναντίλεκτη. Θεώρησε ότι με την επιστολή του εφεσίβλητου, Τεκμ. 6, επανακαθορίστηκε ο χρόνος μεταβίβασης στις 5.4.2004 και, παρά την παράλειψη του εφεσείοντα να καταβάλει το ποσό που οφειλόταν ή έστω τη δόση ημερομηνίας 31.3.2004, ο εφεσίβλητος αποδέχτηκε περαιτέρω τροποποίηση του τρόπου πληρωμής και, επανακαθορίζοντας την ημερομηνία ολοκλήρωσης της πληρωμής και μεταβίβασης ως την 3.7.2004, και στη συνέχεια την 31.7.2004, δήλωνε ουσιαστικά την επιθυμία του για συνέχιση της συμφωνίας, καθιστώντας όμως τους αρχικά συμφωνηθέντες όρους πληρωμής, μη ουσιώδεις.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε, όμως, ότι με την επιστολή Τεκμ. 7, ο εφεσίβλητος επανακαστέστησε το χρόνο πληρωμής του τιμήματος πώλησης ουσιαστικό όρο της συμφωνίας, καθιστώντας, επίσης, σαφή την πρόθεσή του για τερματισμό της συμφωνίας σε περίπτωση αθέτησής του. Έκρινε δε ότι η καταχώρηση της αγωγής συνιστούσε νόμιμο τερματισμό της επίδικης συμφωνίας αφού ο εφεσίβλητος με την αγωγή του αξίωνε ακύρωση της συμφωνίας και παράδοση κατοχής της οικίας, και πως η διαβεβαίωση που δόθηκε με το Τεκμ. 8 δεν εμπόδιζε το νόμιμο δικαίωμα του εφεσίβλητου για τερματισμό της συμφωνίας.
Η πρωτόδικη απόφαση αμφισβητείται με τέσσερις λόγους έφεσης.
Ο εφεσείων ισχυρίζεται ότι λανθασμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι ο χρόνος πληρωμής αποτελούσε ουσιώδη όρο της συμφωνίας (πρώτος λόγος έφεσης) και ότι λανθασμένα δεν λήφθηκε υπόψιν ότι, όταν ο χρόνος πληρωμής δεν είναι γενικά ουσιώδης όρος μίας συμφωνίας, θα πρέπει να καταστεί τέτοιος από τον ενάγοντα, ο οποίος πρέπει να τάξει εύλογο χρόνο εντός του οποίου να υπάρξει συμμόρφωση (δεύτερος λόγος έφεσης). Περαιτέρω, η επιστολή του εφεσίβλητου Τεκμ. 7 ερμηνεύθηκε λανθασμένα (τρίτος λόγος έφεσης), και το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψιν ή και παρερμήνευσε τη διαβεβαίωση που έδωσε ο εφεσίβλητος Τεκμ. 8 (τέταρτος λόγος έφεσης).
Αποτελεί θέση του εφεσείοντα ότι ο χρόνος που προνοείτο από την σύμβαση μετετράπη σε μη ουσιώδη όρο της συμβάσεως, λόγω της χαλαρότητας που επέδειξε ο εφεσίβλητος. Ακόμη ο εφεσίβλητος, με βάση το δικόγραφό του (παράγραφος 11 της έκθεσης απαίτησης), ισχυρίζεται ότι η επιστολή του εφεσείοντα ημερομηνίας 17.3.2004 αποτελεί τροποποίηση ή και πρόταση τροποποίησης του τρόπου πληρωμής στη συμφωνία πώλησης, η οποία έγινε αποδεχτή από τον εφεσίβλητο και έτσι άλλαξε ο τρόπος και χρόνος πληρωμής. Από τη στιγμή που ο χρόνος πληρωμής δεν ήταν ουσιώδες στοιχείο της συμφωνίας, για να καταστεί ουσιώδης όρος, θα έπρεπε ο εφεσίβλητος να καθορίσει στον εφεσείοντα εύλογο χρόνο εντός του οποίου θα έπρεπε να συμμορφωθεί, κάτι που δεν έπραξε. Περαιτέρω, αποτελεί θέση του εφεσείοντα ότι η επιστολή Τεκμ. 7 συνιστούσε απλώς προειδοποίηση και, με βάση τόσο το περιεχόμενο αυτής της επιστολής, όσο και του Τεκμ. 8, το Δικαστήριο θα έπρεπε να είχε καταλήξει σε εύρημα ότι η συμφωνία ήταν έγκυρη. Τονίζεται, επίσης, από τον ευπαίδευτο συνήγορο του εφεσείοντα ότι η κατάληξη του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία τερματίστηκε με την αγωγή είναι εσφαλμένη καθότι, στην προκείμενη περίπτωση, τέτοιο δικαίωμα δεν υπήρχε, δεδομένου ότι ο χρόνος πληρωμής είχε παραταθεί. Από δε το Τεκμ. 8, που υπεγράφη από τον εφεσίβλητο μετά την έγερση της αγωγής, πάντοτε σύμφωνα με τον εφεσείοντα, εξάγεται το συμπέρασμα ότι ο ίδιος ο εφεσίβλητος θεωρούσε τη συμφωνία ως έγκυρη.
Από την άλλη, η πλευρά του εφεσίβλητου υπεραμύνθηκε την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης, τονίζοντας τα ιδιαίτερα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης, όπου η πληρωμή των δόσεων ήταν απαραίτητη για να αποπληρωθεί και να εξαλειφθεί η υποθήκη.
Κατ΄ αρχάς, θα πρέπει να επανατονιστεί ότι η μοναδική μαρτυρία που δόθηκε γι΄ αυτή την υπόθεση προήλθε από τον εφεσίβλητο. Συνεπώς, οι ισχυρισμοί οι οποίοι προβάλλονται στην υπεράσπιση περί δόλου του εφεσίβλητου παρέμειναν ατεκμηρίωτοι. Το ίδιο ατεκμηρίωτοι παρέμειναν και οι ισχυρισμοί του εφεσείοντα ως προς το λόγο για τον οποίο δεν προέβη σε πληρωμή του τιμήματος πώλησης της οικίας, παρά το ότι, όπως ισχυρίζεται στο δικόγραφό του, πρόθεσή του ήταν να καταβάλει το τίμημα και να αποδεχθεί άμεσα μεταβίβαση αυτής. Όπως ορθά, λοιπόν, διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, η μαρτυρία του εφεσίβλητου παρέμεινε ουσιαστικά αναντίλεκτη ενώπιόν του. Είναι, επίσης, παραδεκτό ότι ο εφεσίβλητος παρέδωσε την κατοχή της οικίας στον εφεσείοντα με την υπογραφή της συμφωνίας.
Σε συνάρτηση με τους δύο πρώτους λόγους έφεσης που αφορούν το χρόνο πληρωμής και το κατά πόσο αυτός αποτελούσε ουσιώδη όρο της συμφωνίας, το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε τα ακόλουθα, με τα οποία συμφωνούμε:
«Είναι αναμφισβήτητο γεγονός ότι ο Ενάγοντας συμμορφώθηκε με τη δική του συμβατική υποχρέωση και παρέδωσε την κατοχή της οικίας στον Εναγόμενο. Ο Εναγόμενος με την επιστολή Τεκμήριο 3 διαφοροποιεί τον τρόπο πληρωμής και τον χρόνο μεταβίβασης της οικίας γεγονός που γίνεται αποδεκτό από τον Ενάγοντα αφού προβαίνει σε ενέργειες για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης στις 31/3/04. Η αδυναμία του Ενάγοντα για ολοκλήρωση της διευθέτησης και την μεταβίβαση στις 31/3/04 δεν μπορεί κατά την κρίση μου να ερμηνεύεται σαν παράλειψη του να συμμορφωθεί με συμβατικούς όρους γιατί η ημερομηνία 31/3/04 δεν καθορίστηκε στη συμφωνία σαν ημερομηνία μεταβίβασης και η ετοιμότητα του συνδέετο απόλυτα και με την πληρωμή του ενυπόθηκου ποσού στη Λαϊκή Τράπεζα γεγονός που ο Εναγόμενος γνωρίζει και ήταν επίσης απόλυτα συνδεδεμένο και με την καταβολή των ποσών από τον Εναγόμενο στον Ενάγοντα. Με τη δική του επιστολή Τεκμήριο 6 ο Ενάγοντας επανακαθορίζει τον χρόνο μεταβίβασης. Παρά την παράλειψη του Εναγόμενου να παρουσιαστεί στις 5/4/04 στο Κτηματολόγιο και την παράληψη του να πληρώσει το ποσό που οφείλετο ή τουλάχιστον τη δόση ημερομηνίας 31/3/04, ο Ενάγοντας δεν άσκησε το δικαίωμα τερματισμού αλλά αποδέχτηκε περαιτέρω τροποποίηση του τρόπου πληρωμής και επανακαθορίζοντας την ημερομηνίας 3/7/04 σαν ημερομηνία όπου θα έπρεπε να ολοκληρωθεί η πληρωμή και να γίνει η μεταβίβαση, δήλωσε ουσιαστικά την επιθυμία του για συνέχιση της συμφωνίας καθιστώντας όμως τους όρους πληρωμής σαν μη ουσιώδεις. Η μετέπειτα συμπεριφορά του Εναγόμενου όπως περιγράφηκε από τον Ενάγοντα και παρέμεινε αναντίλεκτη, καταδεικνύει ότι ο εναγόμενος ουδέποτε είχε τα χρήματα που ισχυρίζετο ότι ήταν έτοιμος να πληρώσει για τη μεταβίβαση αφού όχι μόνο κατέβαλε πολύ μικρό μέρος έναντι της δόσης αλλά και σταμάτησε την πληρωμή μιας επιταγής παραλείποντας και πάλι να τηρήσει την νέα συμφωνία πληρωμής πριν την 31/7/04 γεγονός που ανάγκασε τον Ενάγοντα να αποστείλει το Τεκμήριο 7.
Με το τεκμήριο αυτό ο Ενάγοντας επαναφέρει τον χρόνο πληρωμής του τιμήματος πώλησης σαν ουσιαστικό όρο της συμφωνίας και καθιστά σαφή πλέον την πρόθεση του για τερματισμό της συμφωνίας αφού η παράλειψη πληρωμής του ποσού από τον Εναγόμενο μέχρι τις 8/9/04 θα είχε σαν αποτέλεσμα τον τερματισμό της συμφωνίας. Ο Εναγόμενος παρέλειψε να καταβάλει το ποσό στις 8/9/04 και έτσι ο Ενάγοντας προχώρησε στις 25/11/04 στην επόμενη του ενέργεια που ήταν η καταχώρηση της παρούσας αγωγής.»
Στην υπόθεση Iris Development Ltd v. Λαζαρίδη (2000) 1 ΑΑΔ 1504, την οποία επικαλέστηκε ο εφεσείων, όπου απασχόλησε το ζήτημα του κατά πόσο ο χρόνος μεταβίβασης ενός ακινήτου ήταν ουσιώδης ή κατά πόσο κατέστη ουσιώδης, ως αποτέλεσμα αποστολής ειδοποίησης κατ΄ ισχυρισμό εύλογης, αναφέρθηκαν τα ακόλουθα σχετικά, στις σελίδες 1510-11:
«Το άρθρο 55(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ.149 προβλέπει ότι αν ένας από τους συμβαλλομένους έχει αναλάβει υποχρέωση να προβεί σε ορισμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να πράξει τούτο, το μέρος της σύμβασης που δεν εκπληρώθηκε ακόμα καθίσταται ακυρώσιμο κατ΄εκλογή του άλλου μέρους αν πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν να καταστήσουν το χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. Παρόμοια πρόνοια υπάρχει και στον Ινδικό Περί Συμβάσεως Νόμο και στο σύγγραμμα Pollock & Mulla, Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η Έκδοση, στη σελ. 386, διαβάζουμε τα ακόλουθα:
". . . Courts of Equity have introduced a presumption, chiefly, if not wholly applied, in cases between vendors and purchasers of land, that time is not of the essence of contract."
Στην υπόθεση Paraskeva & Other v. Lantas (1988) 1 C.L.R. 285 λέχθηκαν τα πιο κάτω στη σελ. 290-291:
"In his reasons for judgment the trial Judge explains that the time of payment of the instalments was of the essence and, consequently, the failure of the purchasers to meet stipulations regulating the payment of the instalments entitled the vendor to terminate the contract. It is evident that in so holding the Judge misinterpreted the decision of the Supreme Court in Charalambous v. Vakana (1982) 1 C.L.R. 310 (the judgment of the Court was given by Stylianides, J.), and cases cited therein, and failed to appreciate that equity has superseded the common law rule that contractual stipulations affecting payment are of the essence of the agreement. Now the rule is that time stipulations for the payment of the purchase price,including a contract for the sale of land, are not of the essence of the agreement unless they are so declared to be for reasons mutually in the contemplation of the contracting parties. The same principles govern the application of s.55 of the Indian Contract Act, 1872, upon which s.55 of our Contract Law, Cap. 149, is founded (see, Jamshed v. Nburjorji (1916) 43 1 A.26, and Stickney v. Keeble and Another (1915) A.C. 386). In this case not only the parties did not make the time of payment of the purchase price of the essence of the agreement but, on the contrary, they made provision for the payment of interest, a fact in itself suggestive that time was not intended to be of the essence. Therefore, time was not initially of the essence of the contract as, indeed, counsel for the respondent candidly acknowledged. Was, then, the time of payment made of the essence by the subsequent notice of the vendor?"
(Δέστε και Melaisi v. Georghiki Eteria (1979) 1 C.L.R. 748, Stickney v. Keeble and another (1915) A.C. 386, Smith v. Hamilton (1950) 2 All E.R. 928 και Jamshed Khodaram Irani v. Burjorji Dhunjibhai (1915) 32 T.L.R. 156).
Στον Pollock & Mulla (ανωτέρω) αναφέρεται ότι, και όπου ο χρόνος δεν είναι ουσιώδης, μπορεί να καταστεί τέτοιος, κάτω από ορισμένες προϋποθέσεις (σελ. 389):
"Even in the case of sale of land, time can be made of the essence of the contract by giving a notice to the other side guilty of undue delay to perform the contract in a reasonable time. This can also be done in a contract where the stipulation of time as the essence has been waived."»
Όπως ορθά διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ανεξάρτητα από τις αρχικές προθέσεις των συμβληθέντων, ο τρόπος που εξελίχθηκαν τα γεγονότα και ο επανακαθορισμός του χρόνου μεταβίβασης, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι ο εφεσίβλητος δεν άσκησε το δικαίωμα τερματισμού που είχε με βάση τη σύμβαση, αλλά αποδέχθηκε τροποποίηση του τρόπου πληρωμής, κατέστησε το χρόνο και τον τρόπο πληρωμής μη ουσιώδεις. Η συμπεριφορά του εφεσίβλητου να αποδεχθεί την τροποποίηση του τρόπου πληρωμής και να επανακαθορίσει την ημερομηνία που θα έπρεπε να ολοκληρωθεί η πληρωμή, αποδεχόμενος τη συνέχιση της ισχύος της σύμβασης, αποτελεί απεμπόληση (waiver) των δικαιωμάτων του σε σχέση με το χρόνο. Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο με την επιστολή Τεκμ. 7 κατέστη ξανά ο χρόνος ουσιαστικός όρος της συμφωνίας, παραβίαση του οποίου έδιδε το δικαίωμα στον εφεσίβλητο για τερματισμό, όπως έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο.
Σύμφωνα με τη νομολογία, για να καταστεί ο χρόνος ουσιώδης, απαιτείται εύλογη προειδοποίηση. Συνεπώς, το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο η προθεσμία που δόθηκε στην προκείμενη περίπτωση ήταν εύλογη. Το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Chitty on Contracts 27η έκδοση, παράγραφος 21-013 είναι κατατοπιστικό ως προς τα κριτήρια με βάση τα οποία αποφασίζεται κατά πόσο ο χρόνος που δίδεται είναι εύλογος:
«The period of notice given must, however, be reasonable and what is reasonable will depend upon all the facts and circumstances of the case. Factors to which the courts will have regard in assessing the reasonableness of the period of notice include what remains to be done at the date of the notice; the fact that the party giving the notice has continually pressed for completion, or has before given similar notices which he has waived; or that it is especially important for him to obtain early completion.»
Εδώ, πρόκειται για περίπτωση όπου ο ίδιος ο εφεσείων είχε προτείνει όπως αποπληρώσει ολόκληρο το τίμημα πώλησης στις 31.3.2004. Αποτελεί δικογραφημένη θέση του εφεσείοντα ότι είχε συνάψει δάνειο για να μπορέσει να αποπληρώσει το τίμημα πώλησης. Ο εφεσείων είχε την κατοχή του ακινήτου από 18.11.2003. Με αυτά τα δεδομένα, θεωρούμε ότι, παρά το σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα που δόθηκε ως προειδοποίηση για εξόφληση του μεγαλύτερου μέρους του τιμήματος πώλησης, η προειδοποίηση που δόθηκε, υπό τις δοσμένες περιστάσεις της υπόθεσης, ήταν εύλογη. Συνακόλουθα, θεωρούμε ορθή την πρωτόδικη κρίση, ότι ο εφεσίβλητος, με το Τεκμ. 7, κατέστησε ή επανακατέστησε το χρόνο αποπληρωμής του τιμήματος πώλησης ως ουσιώδη όρο της συμφωνίας. Βέβαια, το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν αναφέρθηκε ρητώς στους παράγοντες που επηρέασαν την κρίση του για να προβεί στην πιο πάνω κατάληξη, όμως, πρόκειται για στοιχεία που προκύπτουν από την ίδια την απόφαση.
Έχοντας ορθά καταλήξει το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ο χρόνος αποπληρωμής του τιμήματος πώλησης κατέστη ξανά ουσιώδης, με το Τεκμ. 7, το επόμενο ερώτημα που χρήζει εξέτασης είναι το κατά πόσον είναι ορθή η κατάληξή του ότι η συμφωνία τερματίστηκε νόμιμα λόγω της παράλειψης του εφεσείοντα να συμμορφωθεί με την προειδοποίηση που δόθηκε και την καταχώρηση της αγωγής.
Η επιστολή Τεκμ. 7 είναι γεγονός ότι δεν αποτελεί επιστολή τερματισμού της σύμβασης. Αυτό που ουσιαστικά αναφέρει είναι ότι, σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με το περιεχόμενο της επιστολής, ο πωλητής θεωρεί τη σύμβαση ως τερματισθείσα. Όμως, η μεταγενέστερη ενέργεια του εφεσίβλητου να καταχωρήσει αγωγή όπου στο ειδικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα καθιστά πλέον σαφές στην άλλη πλευρά ότι επέλεξε τον τερματισμό της σύμβασης, κρίθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι συνιστά νόμιμο τερματισμό της συμφωνίας. Είναι γεγονός ότι δεν αναφέρεται ρητά στην πρωτόδικη απόφαση κατά πόσο θεωρεί το Τεκμ. 7 και ως επιστολή τερματισμού της συμφωνίας. Όμως, από την ίδια την απόφαση προκύπτει σαφώς ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι η συμφωνία τερματίστηκε με την καταχώρηση της αγωγής. Από τη στιγμή που ο εφεσίβλητος είχε το δικαίωμα να τερματίσει τη συμφωνία, με την καταχώρηση του ειδικά οπισθογραφημένου κλητηρίου εντάλματος, κατέστησε σαφές στον εφεσείοντα ότι επέλεξε να τερματίσει τη συμφωνία (βλ. Καταφυγιώτης κ.ά. ν. Χρ. Χρυσοστομή (1997) 1 ΑΑΔ 1946 και Johnson v. Agnew (1979) 1 All E.R. 883).
Κατά τη συζήτηση της έφεσης ο κ. Χατζηστερκώτης ισχυρίστηκε ότι το Δικαστήριο δεν έστρεψε την προσοχή του στο άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Ο εφεσίβλητος δεν ήταν έτοιμος, εισηγήθηκε ο ευπαίδευτος συνήγορος, να εκπληρώσει τη δική του υποχρέωση, και με βάση τα αποφασισθέντα στην υπόθεση Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd (2004) 1 AAΔ 1159, η συμφωνία εξακολουθούσε να ευρίσκεται σε ισχύ. Παρά το ότι δεν προβάλλεται οτιδήποτε στους λόγους έφεσης και την αιτιολογία τους που να θέτει το ζήτημα της εφαρμογής του άρθρου 51 του Κεφ. 149, αλλά ούτε και τέθηκε πρωτόδικα το ζήτημα, περιοριζόμαστε να διατυπώσουμε, με όλο το σεβασμό, τη διαφωνία μας στην εισήγηση του ευπαιδεύτου συνηγόρου.
Στην υπόθεση Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd (πιο πάνω) ο αγοραστής δεν είχε καταβάλει την τελευταία δόση όταν αυτή ήταν πληρωτέα και η οποία έπρεπε να καταβληθεί συγχρόνως με τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου, ούτε ο πωλητής προσφέρθηκε για μεταβίβαση διεκδικώντας το τίμημα. Ο πωλητής τερμάτισε τη σύμβαση με επιστολή του, ενώ ο αγοραστής με αγωγή του ζήτησε δήλωση του Δικαστηρίου πως η σύμβαση παρέμενε δεσμευτική και διάταγμα για ειδική εκτέλεση. Από την άλλη, ο πωλητής ζήτησε δήλωση πως η σύμβαση ήταν ακυρώσιμη εξαιτίας της μη πληρωμής του υπόλοιπου του τιμήματος πωλήσεως μέχρι την προκαθορισθείσα, δυνάμει της συμφωνίας ημερομηνία. Το Δικαστήριο θεώρησε ότι οι όροι για πληρωμή και συγχρόνως μεταβίβαση, ήταν αμοιβαίες υποχρεώσεις δυνάμει του άρθρου 51 του Κεφ. 149 και αφού ο πωλητής δεν πληροφόρησε τον αγοραστή ότι ήταν έτοιμος και πρόθυμος να μεταβιβάσει το ακίνητο, μέχρι την ταχθείσα με το συμβόλαιο ημερομηνία, δεν είχε δικαίωμα ακύρωσης ή τερματισμού της σύμβασης.
Η παρούσα υπόθεση διαφοροποιείται ως προς τα γεγονότα. Εδώ, όπως τόνισε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, «... η ετοιμότητα του (εφεσίβλητου) συνδέετο απόλυτα και με την πληρωμή του ενυπόθηκου ποσού στην Λαϊκή Τράπεζα γεγονός που ο εναγόμενος (εφεσείων) γνωρίζει ότι ήταν επίσης απόλυτα συνδεδεμένο με την καταβολή των ποσών από τον Εναγόμενο στον Ενάγοντα». Αυτή η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν αμφισβητείται με την έφεση. Άλλωστε αυτό είναι φανερό και από την πρόνοια του άρθρου 1(γ) της συμφωνίας, με την οποία συνδέεται η καταβολή της πρώτης δόσης με την υποχρέωση του εφεσίβλητου να την καταβάλει προς μείωση του ενυπόθηκου δανείου.
Με αυτά τα δεδομένα, η μη πληρωμή των οφειλόμενων από τον εφεσείοντα, δυνάμει της συμφωνίας, ποσών καθιστούσε αδύνατη τη συμμόρφωση του εφεσίβλητου με τη συμβατική του υποχρέωση για εξόφληση του ενυπόθηκου χρέους και μεταβίβαση της οικίας. Με βάση λοιπόν τα ιδιαίτερα περιστατικά της παρούσας υπόθεσης, τα αποφασισθέντα στην υπόθεση Σπύρου ν. Aristo Developers Ltd (πιο πάνω) δεν τυγχάνουν εφαρμογής.
Περαιτέρω, εκκρεμούσης της εκδίκασης της αγωγής, δόθηκε από τον εφεσίβλητο η διαβεβαίωση Τεκμ. 8. Την παραθέτουμε αυτούσια:
«ΑΝΕΥ ΒΛΑΒΩΝ
ΔΙΑΒΕΒΕΒΑΙΩΣΗ
Με το παρόν έγγραφο διαβεβαιώνω ότι το ποσό που οφείλεται σήμερα, 23 Φεβ. 2005, από τον Κύριο Αντρέα Χαραλάμπους Παπαργυρού μέσα στα πλαίσια της συμφωνίας που έγινε μεταξύ μας την 18ην Νοεμβρίου 2003 δια την αγορά του ακινήτου μου με αριθμό εγγραφής 03-305, (φύλλο σχεδίου LIV2-210-342 τεμάχιο 258, τ.μ. 827, τοποθεσία Σωκράτους 9, Άγιου Τύχωνα), είναι ΛΚ 180,400 (Λιρών Κύπρου Ογδόντα Χιλιάδες και τετρακόσιες) συν επιπλέον άλλα μικροέξοδα (φόροι, ΣΑΛΑ, ασφάλεια κατοικίας κ.α.).
Το ποσό αυτό προκύπτει βάση της συμφωνίας που έγινε μεταξύ μας και περιλαμβάνει και τους τόκους που προέκυψαν βάση της συμφωνίας αυτής.
Επίσης διαβεβαιώνω ότι ο Κύριος Αντρέας Χαραλάμπους Παπαργυρού μέσα στα πλαίσια της συμφωνίας που έγινε μεταξύ μας κατέβαλε σε εμένα ΛΚ 30,000 (Λιρών Κύπρου Τριάντα Χιλιάδες) ως ακολούθως:
07-04-04 £ 11,000.00
02-07-04 £ 15,000.00
07-07-04 £ 4,000.00
Μετά τιμής
Νίκος Μιχαηλίδης»
Όπως προκύπτει από τα πρακτικά της υπόθεσης, κατά την αντεξέταση του μοναδικού μάρτυρα στην υπόθεση, ήτοι του εφεσίβλητου, παρουσιάστηκε αυτό το έγγραφο επί του οποίου ο ίδιος αναγνώρισε μόνο την υπογραφή του, χωρίς να δοθεί οποιαδήποτε άλλη μαρτυρία ως προς τις συνθήκες κάτω από τις οποίες αυτό συντάχθηκε. Στην απουσία σχετικής μαρτυρίας δεν θα μπορούσαμε να καταλήξουμε σε συμπέρασμα, με βάση μόνο το λεκτικό του προαναφερόμενου εγγράφου, ότι ο εφεσίβλητος, ακόμη και μετά την καταχώρηση της αγωγής, θεωρούσε τη συμφωνία ως έγκυρη, με δεδομένο μάλιστα ότι η διαβεβαίωση αυτή φαίνεται να δόθηκε «άνευ βλάβης».
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα εναντίον του εφεσείοντα, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.
ΠΑΝΑΓΗ, Δ.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.
/ΧΤΘ