|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2010) 1 ΑΑΔ 1746
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 1/2008)
11 Νοεμβρίου, 2010
[ΚΡΑΜΒΗΣ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΓΙΑΝΝΑΚΗΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ ΩΣ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ, ΤΕΩΣ ΕΚ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
2. ΓΙΑΝΝΑΚΗΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ,
3. ΓΙΩΡΓΟΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ,
4. PELMAKO DEVELOPMENTS LIMITED,
5. ΑΚΙΝΗΤΑ ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΥ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ ΛΤΔ,
6. ΧΡΙΣΤΟΦΟΡΟΣ ΠΕΛΕΚΑΝΟΣ ΛΤΔ,
7. ΒΑΣΩ Α. ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,
8. ΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ Α. ΠΑΝΑΓΙΔΗΣ,
9. ΓΕΩΡΓΙΟΣ ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ,
10. ASPIS ESTATE MANAGEMENT LTD,
Εφεσείοντες/Εναγόμενοι,
ν.
1. ΑΝΔΡΕΑ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ,
2. ΑΝΤΩΝΗ ΠΕΛΕΚΑΝΟΥ,
Εφεσιβλήτων/Εναγόντων.
- - - - - -
Κ. Μιχαηλίδης, για τους Εφεσείοντες.
Ν. Αβρααμίδης με Π. Μαρκίδη, για τους Εφεσίβλητους.
- - - - - -
Κραμβής, Δ.: Η Απόφαση δεν είναι ομόφωνη. Την απόφαση της πλειοψηφίας θα δώσει ο Κληρίδης Δ. O Ερωτοκρίτου Δ. θα δώσει διιστάμενη απόφαση.
- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ.: Τα αδέλφια Χριστόφορος, Ανδρέας, Αντώνης, Γιαννάκης και Γιώργος Πελεκάνος είχαν συνεργαστεί ποικιλότροπα σε εταιρείες που ασχολούνταν με οικοδομικά έργα στην Κύπρο και στο εξωτερικό. Δυστυχώς όμως η αρμονική εκείνη συνεργασία απέληξε σε έντονες διαφορές και δικαστικές διαμάχες.
Οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες είχαν εγείρει την αγωγή αρ. 11973/2003, ως αποτέλεσμα διαφορών που προέκυψαν κυρίως με τους υπόλοιπους μετόχους της εφεσείουσας εναγομένης αρ. 4, Pelmako, σε σχέση με τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας και ιδιαίτερα τις δραστηριότητες που αφορούσαν στην ανέγερση και εκμετάλλευση του οικοδομικού συγκροτήματος με το όνομα "Αμπελοχώρι", στο Πισσούρι της επαρχίας Λεμεσού. Οι δύο εφεσίβλητοι, ως μειοψηφούντες μέτοχοι, καταχώρησαν την αγωγή την οποία χαρακτήρισαν ως παράγωγη (derivative) και για τούτο συμπεριέλαβαν μαζί με τους υπόλοιπους εναγομένους και την ίδια την εταιρεία Pelmako, προς όφελος της οποίας κινήθηκε η αγωγή. Οι τρεις πρώτοι εφεσείοντες-εναγόμενοι είναι οι υπόλοιποι μέτοχοι της Pelmako και εναντίον τους καταλογιζόταν με την Έκθεση Απαίτησης η διενέργεια πράξεων ή παραλείψεων ως προς τη διαχείριση και λειτουργία της εταιρείας, ως αποτέλεσμα των οποίων απομυζήθηκαν από την εταιρεία τα βασικά περιουσιακά της στοιχεία, τα οποία και διοχετεύθηκαν προς όφελος των ιδίων των εφεσειόντων αρ. 1-3, αλλά και των υπολοίπων εφεσειόντων αρ. 5-10, ενώ η εταιρεία τελικά, απογυμνωμένη αφέθηκε να διαγραφεί από το Μητρώο Εταιρειών. Πιο συγκεκριμένα, οι εφεσίβλητοι ισχυρίζονταν ότι οι εφεσείοντες πλούτισαν αδικαιολόγητα αφού, όχι μόνο μεταβίβασαν στο όνομα συγγενών και αδελφών εταιρειών διάφορα ακίνητα στο "Αμπελοχώρι", αλλά παράλληλα ανταγωνίστηκαν και το ίδιο το οικοδομικό συγκρότημα, προβαίνοντας στην ανάπτυξη σε γειτονικό κτήμα παρόμοιου έργου με την ονομασία "Κληματαριά". Ισχυρίζονταν προς τούτο οι εφεσίβλητοι, ότι οι εφεσείοντες αρ. 1-3, και κατ΄ επέκταση όλοι οι εφεσείοντες, προέβηκαν σε παράνομες και αδικαιολόγητες μεταβιβάσεις περιουσιακών στοιχείων της Pelmako, είτε χωρίς αντάλλαγμα, είτε με έκδηλα χαμηλότερο του κανονικού αντάλλαγμα, αποστερώντας έτσι την εταιρεία από την οικονομική επιφάνεια και ευρωστία την οποία διέθετε. Σύμφωνα με τα στοιχεία που είχαν τεθεί ενώπιον του Δικαστηρίου, η Pelmako είχε ως μετόχους τους εξής: Ο αποβιώσας Χριστόφορος Πελεκάνος (ο οποίος περιλήφθηκε στην αγωγή ως εναγόμενος αρ. 1, μέσω του διαχειριστή της περιουσίας, υιού του Γιαννάκη Πελεκάνου) κατείχε 1.750 μετοχές, ενώ από 500 μετοχές έκαστος κατείχαν ο εφεσίβλητος αρ. 2 και οι εφεσείοντες αρ. 2 και 3 και άλλες 5.000 μετοχές κατείχε η εταιρεία C & A Pelekanos Associates Ltd. Στην Associates μέτοχοι ήσαν ανά 35.000 οι δύο εφεσίβλητοι και ο εφεσείων αρ. 1. Ως αποτέλεσμα, τόσο η Associates όσο και η Pelmako ελέγχονταν κατά τον ουσιώδη χρόνο από τους τρεις πρώτους εφεσείοντες-εναγόμενους, οι οποίοι κατείχαν μαζί μετοχικό κεφάλαιο που υπερέβαινε το 50%.
Όπως αναμενόταν, σε μια υπόθεση αυτής της φύσεως και αυτής της διαπλοκής γεγονότων, κατά τη διάρκεια της ακρόασης της αγωγής, προσάχθηκε όγκος μαρτυρίας, προφορικής και έγγραφης. Η απαίτηση εναντίον της εναγομένης-εφεσείουσας αρ. 6 εταιρείας, σε κάποιο στάδιο της εκδίκασης αποσύρθηκε.
Αναλύοντας τα επί μέρους θέματα τα οποία ηγέρθηκαν και απασχόλησαν κατά τη λήψη της εκατέρωθεν μαρτυρίας και αξιολογώντας τη δοθείσα σε σχέση με αυτά μαρτυρία, ο ευπαίδευτος Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας έκρινε κατ΄ αρχάς ότι οι εφεσίβλητοι-ενάγοντες είχαν δίκαιο στα παράπονα που είχαν προβάλει. Για λόγους τους οποίους εξήγησε, προσεγγίζοντας το θέμα της αξιοπιστίας των μαρτύρων προτίμησε τη μαρτυρία του εφεσίβλητου-ενάγοντα αρ. 2, ο οποίος μετέφερε κατά κύριο λόγο την εκδοχή των εφεσιβλήτων και τη μαρτυρία του εκτιμητή αξίας ακινήτων κ. Στεφάνου, αντί εκείνης του εφεσείοντα-εναγομένου αρ. 2. Εφάρμοσε στη συνέχεια τις νομικές αρχές οι οποίες διέπουν τα επίδικα θέματα και εξέτασε αναλυτικά τις αιτούμενες στην αγωγή θεραπείες. Καταλήγοντας, το πρωτόδικο Δικαστήριο απέδωσε υπέρ της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 4 εταιρείας Pelmako τις ακόλουθες θεραπείες εναντίον των εφεσειόντων-εναγομένων, ανάλογα με τη συμμετοχή ενός εκάστου:
1. Δήλωση ότι ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος (εφεσείων αρ. 1) και οι εφεσείοντες αρ. 2 και 3 συλλογικά ή μεμονωμένα είχαν διαχειρισθεί τις εργασίες της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 4 και τα περιουσιακά της στοιχεία προς ίδιον όφελος και/ή όφελος συγγενών ή συνεργατών τους, κατά παράβαση του καθήκοντος εμπιστοσύνης και/ή ως καταπιστευματοδόχοι της περιουσίας της εταιρείας στην οποία ήσαν διοικητικοί σύμβουλοι.
2. Διάταγμα εναντίον των εφεσειόντων αρ. 1, 2, 3, 5, 7, 8 και 9, όπως επαναμεταβιβάσουν και εγγράψουν στο όνομα της εφεσείουσας εναγομένης αρ. 4 Pelmako 27 συνολικά κατοικίες και ένα εστιατόριο, ανάλογα με το τι είχε έκαστος εγγεγραμμένο στο όνομά του, ακίνητα τα οποία οικειοποιήθηκαν χωρίς ή με εικονικό αντάλλαγμα.
3. Διάταγμα εναντίον της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 10 εταιρείας για απόδοση λογαριασμών προς όφελος της εφεσείουσας αρ. 4 Pelmako, σύμφωνα με οδηγίες και όρους που το Δικαστήριο καθόρισε.
Άλλες αιτούμενες θεραπείες απορρίφθηκαν, ενώ ολόκληρη η αγωγή εναντίον της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 6 απορρίφθηκε, αφού είχε ήδη αποσυρθεί από προηγουμένως.
Οι εναγόμενοι, με την Ειδοποίηση Έφεσής τους, πρόβαλαν εννέα συνολικά Λόγους Έφεσης, ενώ οι ενάγοντες, με Αντέφεση, πρόβαλαν ένα Λόγο για τον οποίο ζητούν τον παραμερισμό μέρους της πρωτόδικης απόφασης.
Θα εξετάσουμε στη συνέχεια τους Λόγους Έφεσης.
Οι πρώτοι τρεις Λόγοι Έφεσης μπορούν να συνεξετασθούν, αφού εμπεριέχουν και οι τρεις ως βασική προκείμενη, την κατ΄ ισχυρισμό εσφαλμένη αποδοχή από το πρωτόδικο Δικαστήριο της μαρτυρίας του εκτιμητή των εφεσιβλήτων ως προς τις αξίες ακινήτων.
Λόγοι Έφεσης 1-3.
Με τον πρώτο Λόγο Έφεσης εγείρεται θέμα ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε ως ορθή τη δεύτερη έκθεση εκτίμησης του εκτιμητή κ. Ξ. Στεφάνου.
Με το δεύτερο Λόγο Έφεσης εγείρεται θέμα ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβηκε σε εύρημα ότι οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 παρέβησαν νόμιμα καθήκοντά τους πωλήσαντες ακίνητα της Pelmako σε τιμή χαμηλότερη από την πραγματική, βασιζόμενο στην εσφαλμένη μαρτυρία του εκτιμητή κ. Στεφάνου.
Με τον τρίτο Λόγο Έφεσης προσβάλλεται το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 παρέβηκαν νόμιμα καθήκοντά τους, αποξενώνοντας ακίνητη περιουσία της εταιρείας Pelmako σε χαμηλότερες των πραγματικών τιμές και χωρίς να πληρωθεί το τίμημα, αφού το Δικαστήριο βασίστηκε στην κατ΄ ισχυρισμό δεύτερη έκθεση εκτίμησης και μαρτυρία του εκτιμητή Στεφάνου και αντίθετα προς άλλη προσαχθείσα μαρτυρία.
Ο βασικός ισχυρισμός των εφεσίβλητων στην Έκθεση Απαίτησής τους σε σχέση με τις ατασθαλίες τις οποίες καταλόγιζαν στους εφεσείοντες ως προς την περιουσία της Pelmako, εκτίθετο στην παράγραφο 20 της Έκθεσης Απαίτησής τους. Σύμφωνα με τις λεπτομέρειες τις οποίες παρέθεταν εκεί, οι εφεσίβλητοι-εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 είχαν, μεταξύ άλλων, προβεί και στη μεταβίβαση περιουσίας που ανήκε στην Pelmako, στο όνομα της εφεσείουσας-εναγομένης αρ. 5 εταιρείας, ήτοι 17 κατοικιών και ενός εστιατορίου, χωρίς καθόλου, ή με ανεπαρκές αντάλλαγμα, στις 21.12.1992, με ημερομηνία καταχώρησης την 10.4.1991. Περαιτέρω, ότι είχαν προβεί υπό παρόμοιες συνθήκες σε μεταβίβαση στο όνομα της εναγόμενης αρ. 6 κατοικίας, στις 19.3.1999, με ημερομηνία καταχώρησης την 15.1.1992, σε μεταβίβαση στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 2 κατοικίας, στις 10.3.1992, με ημερομηνία καταχώρησης 24.9.1991, σε μεταβίβαση στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 1 κατοικίας, κατά την 10.3.1993, με ημερομηνία καταχώρησης 29.4.1991, σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα της εφεσείουσας αρ. 7, στις 10.3.1993, με ημερομηνία καταχώρησης την 29.4.1991, σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 3, στις 10.3.1993, με ημερομηνία καταχώρησης την 29.4.1991, σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 8, στις 15.7.1997, με ημερομηνία καταχώρησης την 1.7.1997 και σε μεταβίβαση κατοικίας στο όνομα του εφεσείοντα αρ. 9, κατά την 24.4.1998, με ημερομηνία καταχώρησης την 16.9.1997.
Σύμφωνα πάντα με τους ισχυρισμούς των εφεσίβλητων στην Έκθεση Απαίτησής τους, ενώ η πραγματική αξία ενός εκάστου από τα πιο πάνω ακίνητα ανερχόταν σε ένα Α ποσό, το οποίο και παρατίθεται, εν τούτοις δηλώθηκε ότι πωλήθηκε για ένα Β ποσό, το οποίο είναι πάντα χαμηλότερο του Α ποσού, με αποτέλεσμα η διαφορά μεταξύ των δύο ποσών, το ποσό και ποσοστό της οποίας επίσης παρατίθεται, να συνιστά τη ζημιά την οποία επέφερε η κάθε μια πώληση ακινήτου στην Pelmako.
Αναφορικά με την καίριας σημασίας αυτή πτυχή της αξίωσης, οι εφεσίβλητοι είχαν προσκομίσει στο Δικαστήριο τη μαρτυρία του κ. Ξ. Στεφάνου (ΜΕ2). Ο μάρτυρας, όπως ο ίδιος δήλωσε, είναι εκτιμητής ακινήτων, πολιτικός μηχανικός, εγγεγραμμένος στο ΕΤΕΚ και αδειούχος κτηματομεσίτης.
Ο τρόπος και η μεθοδολογία που ακολούθησε ο μάρτυρας συνοψίστηκαν ως εξής στην πρωτόδικη απόφαση:
"... Ο τρόπος που εργάστηκε ο Στεφάνου αναλύθηκε και από τον ίδιο προφορικά, αλλά και φαίνεται στη σελ. 10 και επί του Τεκμ. «33». Υπολόγισε πρώτο το κόστος του έργου ανά τ.μ. καθορίζοντας τις £334,00 ως τιμή ανά τ.μ. για τις κατοικίες, για τα διαμερίσματα τις £303,50 το τ.μ. και για το εστιατόριο τις £650 το τ.μ. Για την εξαγωγή αυτών των αριθμών έλαβε τον μέσο όσο του οικοδομήσιμου κόστους οικιών και διαμερισμάτων από τη δημοσίευση του κυβερνητικού τυπογραφείου «Στατιστικές Κατασκευών Στέγασης» για την περίοδο 1982-1992, και έλαβε ταυτόχρονα υπόψη του επιστολή της Pelmako, ημερ. 17.9.99, απευθυνόμενη σε όλους τους ιδιοκτήτες υποστατικών στο Αμπελοχώρι, με την οποία τους πληροφορούσε ότι το έργο αποπερατώθηκε στις 17.3.89. Με βάση αυτά τα δεδομένα και έχοντας λάβει υπόψη τις τιμές μονάδας του 1989 αντί του 1988 που ήταν και πιο ψηλές, βρήκε τις διάφορες αξίες για τις κατοικίες και τα διαμερίσματα αντίστοιχα για τα χρόνια 1985-1989 εξάγοντας τον μέσο όρο ανά τ.μ. Πρόσθεσε σε αυτά διάφορα άλλα έξοδα, όπως αναλυτικά αναφέρονται στην πρώτη και δεύτερη σελίδα των αναλύσεων του για την κοστολόγηση του έργου, για να καταλήξει στις προαναφερθείσες αξίες. Προχώρησε στη συνέχεια και με βάση το πιστοποιητικό έρευνας ακίνητης ιδιοκτησίας να υπολογίσει το συνολικό κόστος του έργου επί τη βάσει του ότι στο Αμπελοχώρι κτίστηκαν 78 συνολικά υποστατικά που αναλυτικά είναι 48 κατοικίες, 29 διαμερίσματα και ένα εστιατόριο. Εφαρμόζοντας τις τιμές ανά τ.μ. για κάθε κατοικία, για κάθε διαμέρισμα και για το εστιατόριο, υπολόγισε για το οικοδομηθέν εμβαδόν των 3.989τ.μ. το συνολικό κόστος του £1.351,442. .."
Ο συνήγορος των εφεσειόντων αμφισβήτησε τόσο πρωτόδικα όσο και ενώπιον του Εφετείου τα προσόντα του μάρτυρα, αλλά και την ορθότητα της μεθοδολογίας που ακολούθησε και, ασφαλώς, του αποτελέσματος στο οποίο είχε καταλήξει. Ως προς τα προσόντα, κατ΄ αρχάς ο συνήγορος υπέβαλε ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε στην απόφασή του ότι ο μάρτυρας ήταν "επαγγελματίας και με σπουδές στον τομέα των εκτιμήσεων". Αυτή η εισήγηση του συνηγόρου είναι ορθή αφού σπουδές είχε ο μάρτυρας μόνο για την απόκτηση του πτυχίου του Πολιτικού Μηχανικού, ενώ για τον τομέα των εκτιμήσεων αξίας ακινήτων ο ίδιος είχε αναφέρει μόνο ότι είχε εργαστεί στο γραφείο Αντώνη Λοϊζου και είχε παρακολουθήσει κάποια μαθήματα δι΄ αλληλογραφίας στον κλάδο του Estate Management.
Πολλή ενασχόληση είχε επίσης γίνει κατά την αντεξέταση του μάρτυρα, ως προς το ποιοί ήσαν ακριβώς οι όροι εντολής του και τι τελικά ήταν που αφορούσε η εκτίμησή του. Κατά την αντεξέτασή του, ο μάρτυρας είχε ερωτηθεί κατά πόσο ο εφεσίβλητος αρ. 1 Α. Πελεκάνος του είχε αναθέσει να εκτιμήσει την αξία ορισμένων συγκεκριμένων υποστατικών, ή μια εκτίμηση γενική. Ο μάρτυρας απάντησε:
"Α. Μας έχει ζητήσει να ετοιμάσουμε έκθεση η οποία να αναφέρεται στα κατασκευαστικά κόστα της εποχής εκείνης, τις τιμές πώλησης της εποχής εκείνης και να υπολογίσουμε τι ήταν το πιθανόν κέρδος από το συγκρότημα όπως έχει ανεγερθεί. .."
(Σελίδα 229 πρακτικών).
Ως προς τον ουσιώδη χρόνο στον οποίο στόχευε η εκτίμησή του, ο μάρτυρας ρωτήθηκε κατά την αντεξέτασή του για ποιο χρόνο υπολόγισε την τιμή πώλησης διαμερισμάτων στο Αμπελοχώρι. Απάντησε (σελίδα 233 πρακτικών):
"Για την περίοδο, όπως έχουμε αναφέρει από το ΄85 μέχρι το ΄89."
Και η αντεξέταση συνεχίστηκε:
"Ε. Μα τώρα εσύ έχεις ένα μέσο όρο του κόστους;
Α. Μάλιστα.
Ε. Εσύ που βρίσκεις τα στοιχεία ότι από το ΄85 ως το ΄89, η τιμή πώλησης ήταν η ίδια;
Α. Δεν έχω πει ότι η τιμή είναι η ίδια. Μου έχει ζητηθεί να πάρω τον μέσο όρο της συγκεκριμένης περιόδου για το χρονικό διάστημα των πέντε χρόνων.
Ε. Ο μέσος όρος δεν με ενδιαφέρει. Εγώ θέλω να μου πεις, αφού έκαμες εκτίμηση λες, ποια ήταν η ημερομηνία για την οποία έλεγες εσύ ότι αυτό το διαμέρισμα θα πρέπει να πωληθεί £18,614;
Α. Για την περίοδο ΄88 - ΄89. Συγνώμη, ΄86 - ΄87."
Στην ίδια την έκθεση εκτίμησης, την οποία ετοίμασε και παρουσίασε ο μάρτυρας στο Δικαστήριο, είναι επίσης φανερό ότι, έχοντας συλλέξει κάποια στοιχεία τα οποία και παραθέτει, ευρίσκει τον Μέσο Όρο Τιμής Μονάδος δια Μονοκατοικίες, Διπλοκατοικίες κλπ., οι οποίες είχαν πωληθεί σε διαφορετικά χρονικά διαστήματα, και αυτό τον μέσο όρο είναι που εφαρμόζει για τον υπολογισμό των τιμών στις οποίες κατέληξε.
Βασιζόμενος κυρίως σ΄ αυτά τα στοιχεία, ο συνήγορος των εφεσειόντων υπέβαλε ότι, όπως είναι φανερό, δεν είχε ζητηθεί από το μάρτυρα να προβεί σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας των επίδικων υποστατικών κατά το χρόνο πώλησής τους. Του ζητήθηκε μόνο να υπολογίσει γενικά το κόστος του έργου στο Αμπελοχώρι, το τι θα ανέμενε να εισπράξει η Pelmako από τις πωλήσεις στο συγκρότημα εκείνο και το πιθανό κέρδος που αυτή αναμενόταν να αποκομίσει. Για να εξεύρει δε το πιθανό κέρδος της Pelmako, έλαβε υπόψη τον μέσο όρο κόστους όλων των υποστατικών στο Αμπελοχώρι κατά τη χρονική περίοδο πέντε ετών, μεταξύ 1985 και 1989, και τον μέσο όρο των υπολογιζόμενων εισπράξεων από τις πωλήσεις κατά την ίδια χρονική περίοδο. Ούτε όμως το κέρδος δεν υπολόγισε τελικά. Όπως πρόσθεσε ο ίδιος συνήγορος, ο μάρτυρας πήρε, για παράδειγμα, πέντε πωλήσεις, πρόσθεσε το τίμημά τους ανά τ.μ. και το διαίρεσε δια του πέντε, βρίσκοντας το μέσο όρο πωλήσεων για την περίοδο 1987-1998, χωρίς να λάβει υπόψη πωλήσεις για την περίοδο 1987-1994, με δεδομένο ότι οι συγκριτικές πωλήσεις που χρησιμοποίησε αρχίζουν από το 1994.
Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος στην προσβαλλόμενη απόφαση, αποδεχόμενος τη μαρτυρία του ΜΕ2 Στεφάνου, δε φαίνεται να συμμερίστηκε οποιεσδήποτε ανησυχίες οι οποίες αφορούσαν στη μεθοδολογία που ακολούθησε ο μάρτυρας. Όπως αναφέρεται στη σελίδα 34 της Απόφασης, λογικά προέβηκε ο μάρτυρας στην άσκηση εκείνη για τη μεγάλη περίοδο 1985-1999, ακριβώς για να έχει στη διάθεσή του όλα τα δυνατά στοιχεία και να λάβει το μέσο όρο της πώλησης των συγκριτικών. Προηγουμένως δε, στη σελίδα 28 της Απόφασης, όπως ανέφερε, η εκτίμηση του μάρτυρα που περιείχετο στην έκθεσή του - τεκμήριο 33, έγινε με σκοπό τον καθορισμό της αξίας των διαμερισμάτων και των επαύλεων ανά τ.μ. για την περίοδο 1983-1998.
Εκείνο δηλαδή το οποίο εξάγεται από τα πιο πάνω στοιχεία, αλλά και από σαφείς άλλες απαντήσεις του μάρτυρα, είναι ότι εκεί όπου στην παράγραφο 20 παρατίθενται αριθμοί κάτω από τη στήλη "Πραγματική Αξία" των επίδικων πωληθέντων από την Pelmako ακινήτων, αυτοί δεν αντικατοπτρίζουν την κατ΄ ισχυρισμό των εφεσίβλητων-εναγόντων αγοραία αξία ενός εκάστου ακινήτου κατά την ημερομηνία ή έστω κατά το έτος πώλησής του στην κατ΄ ισχυρισμό χαμηλότερη τιμή από την πραγματική, αλλά τον μέσο όρο τιμής πώλησης κατά μονάδα για όλη την πολυετή περίοδο που γίνονταν πωλήσεις, είτε μονοκατοικιών, που εδώ ενδιέφερε, είτε διπλοκατοικιών ή τριπλοκατοικιών.
Τελικά δε, εκείνο το οποίο αναφερόταν στην Έκθεση Απαίτησης ως ποσό "Πραγματικής Αξίας", κάτω από τη σχετική στήλη στην παράγραφο 20, σε αντιπαραβολή με το ποσό κάτω από τη στήλη "Δηλωθείσα Αξία" για κάθε ένα ακίνητο, δεν αντιπροσώπευε την εκτιμημένη αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία ή χρονολογία της πώλησής του προς εφεσείοντες. Ούτε και βέβαια η μεταξύ των δύο ποσών διαφορά που περιγραφόταν ως "Ζημιά" αντιπροσώπευε κάτι τέτοιο. Εκείνο το οποίο αντιπροσώπευαν τα ποσά τα οποία παρετίθεντο κάτω από τη στήλη "Πραγματική Αξία" για κάθε ένα ακίνητο ήταν το γινόμενο του πολλαπλασιασμού μιας τιμής μονάδος κατά τετραγωνικό μέτρο που είχε υπολογίσει ο μάρτυρας, εξευρίσκοντας τον μέσο όρο των πωλήσεων των ακινήτων για όλα τα χρόνια για τα οποία είχαν γίνει πωλήσεις, επί το εμβαδόν του ακινήτου.
Με όλο το σεβασμό, αδυνατούμε να δεχθούμε ότι ένας τέτοιος τρόπος υπολογισμού αξιών μπορούσε να ήταν πρόσφορος προς απόδειξη του ζητουμένου. Είναι βέβαια γεγονός ότι, για να οικοδομηθεί το όλο οικοδομικό σύμπλεγμα, απαιτήθηκε μια συγκεκριμένη δαπάνη, στον υπολογισμό της οποίας προέβηκε ο μάρτυρας τόσο για το σύμπλεγμα όσο και για κάθε είδος οικιστικής μονάδας ξεχωριστά, στηριζόμενος κατά κύριο λόγο στις "Στατιστικές Κατασκευών Στέγασης" της περιόδου 1982-1992. Είναι επίσης γεγονός ότι, για να προσποριζόταν κέρδος η εταιρεία, θα έπρεπε να πωλεί κατά ένα ποσοστό μεγαλύτερο από το κόστος της. Μπορεί ακόμα πωλήσεις που είχαν γίνει κατ΄ άλλα χρονικά διαστήματα να παρείχαν κάποιες ενδείξεις. Όμως, το κρίσιμης σημασίας ζητούμενο δεν μπορούσε να ήταν άλλο παρά η αναζήτηση, η εξεύρεση και η χρησιμοποίηση του ποσού της αγοραίας αξίας ενός εκάστου ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο που αυτό πωλήθηκε προς τους εφεσείοντες. Εκείνο που καταλογιζόταν στους εφεσείοντες ήταν ότι πώλησαν τα συγκεκριμένα ακίνητα κατά μια συγκεκριμένη ημερομηνία το καθένα, χωρίς αντάλλαγμα, ή με αντάλλαγμα ανεπαρκές σε σχέση με την πραγματική του αξία. Επομένως, η πραγματική αυτή αξία δεν μπορούσε να ήταν άλλη παρά η αγοραία. Δηλαδή το ποσό το οποίο το συγκεκριμένη ακίνητο άξιζε και θα μπορούσε να πωληθεί στην ελεύθερη αγορά κατά τη συγκεκριμένη ημερομηνία. Η τιμή πώλησης ενός ανάλογου ακινήτου σε άλλους χρόνους ή η τιμή στην οποία θα έπρεπε να επωλείτο για να είχε κέρδος η εταιρεία, δεν ήταν στοιχεία που άμεσα σχετίζονταν με το θέμα. Μπορεί μια εταιρεία για κάποια χρονική περίοδο να είναι υποχρεωμένη να πωλεί πολύ χαμηλότερα, λόγω κάποιων ιδιαίτερων συνθηκών. Μπορεί κατ΄ άλλο χρονικό διάστημα να πωλεί ψηλότερα λόγω μεγάλης ζήτησης, λόγω αύξησης επενδυτικού ενδιαφέροντος κλπ. Η χρησιμοποίηση μέσου όρου σε τέτοια περίπτωση δεν εξυπηρετεί το σκοπό και το ζητούμενο στην αξίωση. Το οποίο ζητούμενο τελικά φαίνεται να παρέμεινε άγνωστο και αναπόδεικτο από πλευράς εφεσιβλήτων, αφού σημασία αποδόθηκε στην απόδειξη του τι θα έπρεπε ή τι θα αναμενόταν να αποφέρει προς την εταιρεία κάθε μια επίδικη πώληση, αντί στην απόδειξη του τι θα μπορούσε να αποφέρει η πώληση του ίδιου ακινήτου στην ελεύθερη αγορά αντί στους εφεσείοντες.
Διευκρινίζουμε εδώ ότι δεν κρίνουμε ή επικρίνουμε τη μέθοδο την οποία ακολούθησε ο μάρτυρας ως επιστημονικά εσφαλμένη ή ακατάλληλη, παρά μόνο διαπιστώνουμε ότι η εφαρμογή της στην υπό εξέταση περίπτωση δεν ανταποκρινόταν στις εγγενείς ανάγκες της υπόθεσης των εφεσιβλήτων-εναγόντων έτσι ώστε να προσφερόταν προς απόδειξη των στοιχείων εκείνων που παρετίθεντο με λεπτομέρεια στην Έκθεση Απαίτησης τους.
Εντοπίζονται όμως και άλλες σοβαρές εγγενείς αδυναμίες στη μαρτυρία και έκθεση εκτίμησης του ίδιου μάρτυρα. Αντεξεταζόμενος ο μάρτυρας αναφέρθηκε στις συγκριτικές πωλήσεις ακινήτων στην περιοχή, στοιχεία των οποίων συνέλεξε από το Κτηματολόγιο και χρησιμοποίησε για την εξεύρεση του μέσου όρου αξιών που υπολόγισε. Μερικά από τα συγκριτικά εκείνα αναφέρονταν σε πωλήσεις που είχαν διενεργηθεί σε ημερομηνίες μεταγενέστερες του κρίσιμου χρόνου για την εκτίμησή του. Υποδείχθηκε ωστόσο στο μάρτυρα ότι δεν φαινόταν στην έκθεσή του να προέβηκε στις αναγκαίες αναπροσαρμογές προκειμένου να αναγάγει τις πωλήσεις εκείνες στην κρίσιμη χρονική στιγμή. Ο μάρτυρας δέχθηκε ότι πράγματι δεν προέβηκε σε τέτοια αναπροσαρμογή αξιών. Δέχθηκε επίσης πως παρόλον ότι το κάθε χαρακτηριστικό ενός ακινήτου, όπως η τοποθεσία, διαστάσεις, κατασκευή του κλπ έχει τη σημασία του, εν τούτοις δεν προέβηκε σε καμιά αναπροσαρμογή αξίας, ούτε και για ένα τέτοιο λόγο. Σε σχέση με το θέμα τούτο, ο ευπαίδευτος Πρόεδρος, στη σελίδα 35 της Απόφασής του, αφού αναγνωρίζει ότι μπορεί να υπάρχει για διάφορους λόγους μια απόκλιση στις καθορισθείσες από το μάρτυρα τιμές, αναφέρει ότι αυτή δεν είναι τέτοιας σοβαρής μορφής που να δικαιολογούσε αναίρεση της εκτίμησής του. Όπως πρόσθεσε, ". στο τέλος της ημέρας σημασία έχει κατά πόσο τα περιουσιακά στοιχεία πωλήθηκαν σε τιμές αρκετά χαμηλότερες της πραγματικής αξίας και αποκλίσεις από τη θεωρούμενη ως πραγματική αξία δεν διαφοροποιούν το όλο σκηνικό.". Αυτή η παρατήρηση είναι βέβαια γενικά ορθή, πλην όμως εδώ οι ελλείψεις και τα κενά εντοπίζονταν κατά τον υπολογισμό της ίδιας της πραγματικής αξίας που παρέμεινε άγνωστη και ανεξιχνίαστη, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει μέτρο με το οποίο να μπορούν να χαρακτηριστούν αποκλίσεις από αυτή ως σοβαρής μορφής ή όχι.
Άλλο θέμα το οποίο προέκυψε από τη μαρτυρία του ΜΕ2 ήταν ότι συγκριτικές πωλήσεις τις οποίες έλαβε υπόψη του κατά τους υπολογισμούς του, αφορούσαν σε πωλήσεις μεταγενέστερες χρονικά των πωλήσεων στις οποίες είχε προβεί η Pelmako προς αρχικούς αγοραστές, γεγονός που μπορεί να έδιδε διαφορετική εικόνα ως προς τις ζητούμενες αξίες. Στοιχεία σε σχέση με τέτοιες πωλήσεις, όπως εντοπίζεται στη σελίδα 34 της πρωτόδικης Απόφασης, δεν είχε ο μάρτυρας όταν προέβαινε στην εκτίμησή του και του τα παρουσίασαν οι εφεσείοντες στην αντεξέτασή του. Προσεγγίζοντας αυτό το θέμα, το Δικαστήριο ανέφερε ότι ο μάρτυρας εργάστηκε με μια μεθοδολογία που ήταν βασισμένη πάνω σε δεδομένα του Κτηματολογίου και δεν ήταν δυνατό να γνώριζε προηγούμενες πωλήσεις που δεν αποκαλύπτονταν στα κτηματολογικά μητρώα. Όπως δε πρόσθεσε το Δικαστήριο, στη σελίδα 35, αυτό δεν ήταν λανθασμένο, παρόλο που μπορεί κάποια δεδομένα στα οποία βασίστηκε να μην ήταν απόλυτα ορθά, αλλά γι΄ αυτό δεν ευθυνόταν ο μάρτυρας, αφού πήρε δεδομένα από επίσημα μητρώα. Όμως, το ζητούμενο σε μια τέτοια περίπτωση δεν είναι το εάν ευθύνεται ή όχι ένας μάρτυρας εκεί όπου καταδεικνύεται πως στοιχεία που έλαβε υπόψη δεν ήσαν πλήρη ή ακριβή, αλλά το κατά πόσο αν λάμβανε υπόψη του πληρέστερα ή ακριβέστερα στοιχεία, θα διαφοροποιείτο η εικόνα.
Κατά τις διεργασίες στις οποίες προέβηκε ο μάρτυρας και ιδιαίτερα κατά την ετοιμασία της έκθεσης εκτίμησής του, πέραν συγκριτικών πωλήσεων που έγιναν στο ίδιο το "Αμπελοχώρι", είχε λάβει υπόψη του και τρεις άλλες συγκριτικές πωλήσεις με αρ. 3, 4 και 5 στο συγκρότημα Pissouri Beach Apartments. Όμως ο μάρτυρας, ο οποίος ειρήσθω εν παρόδω δεν είχε ετοιμάσει τοπογραφικό σχέδιο στο οποίο να εμφαίνονται τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε, δεν μπορούσε να υποδείξει τα προαναφερθέντα τρία συγκριτικά σε τοπογραφικό σχέδιο της περιοχής που κατατέθηκε ως τεκμήριο. Κατά την αντεξέταση τέθηκαν στο μάρτυρα ερωτήσεις και υποβολές που έτειναν να διαφοροποιήσουν τις περιπτώσεις των πωλήσεων εκείνων λόγω διαφορετικής τοποθεσίας, απόστασης από το Αμπελοχώρι κλπ. Το Δικαστήριο, όπως φαίνεται στη σελίδα 29 της Απόφασής του, αν και αναφέρεται στην αδυναμία αυτή του μάρτυρα να εντοπίσει τα συγκριτικά που έλαβε υπόψη του, δεν απέδωσε σ΄ αυτή ιδιαίτερη σημασία. Ανέφερε δε ότι, ούτε οι εφεσείοντες είχαν δείξει ότι αναιρείτο εντελώς η χρησιμότητα εκείνων των τριών συγκριτικών που ήσαν επίσης μόνο κατοικίες. Όπως πρόσθεσε, πέραν της αντεξέτασης επί των δεδομένων των συγκριτικών, οι εφεσείοντες ". δεν υπέδειξαν πού είναι αυτά τα συγκριτικά, αν δηλαδή βρίσκονταν σε χώρο τόσο απομεμακρυσμένο από το Αμπελοχώρι που δεν θα ήταν λογικό να λαμβάνονταν καν υπόψη.".
Θα πρέπει να διαφωνήσουμε με την προσέγγιση του Δικαστηρίου επί του συγκεκριμένου θέματος. Εδώ, ο ίδιος ο μάρτυρας ο οποίος χρησιμοποίησε τα τρία συγκριτικά δεν ήταν σε θέση να υποδείξει τη θέση τους έτσι ώστε να διαφανεί κατά πόσο ορθά ήταν που τα έλαβε υπόψη ή όχι. Αυτό ήταν ένα κενό, μια εγγενής αδυναμία στη μαρτυρία του, η οποία έπρεπε και αυτή να ληφθεί υπόψη κατά την αξιολόγηση, και δεν εξουδετερώθηκε επειδή οι εφεσείοντες δεν κατέδειξαν οι ίδιοι την τοποθεσία των συγκριτικών. Ενώ το έργο της πλευράς που έχει το βάρος απόδειξης είναι να αποδείξει πειστικά τη θέση της, το έργο του αντιδίκου μπορεί σε κάποιες περιπτώσεις να επιτύχει εάν απλά εξουδετερώσει ή μειώσει την πειστικότητα της μαρτυρίας που ο άλλος προσφέρει.
Ένα άλλο σημείο που είχε απασχολήσει σε έκταση κατά τη λήψη της μαρτυρίας του ΜΕ2, ήταν το γεγονός ότι ο ίδιος ο μάρτυρας, πριν από την προαναφερθείσα έκθεση εκτίμησής του - τεκμήριο 33, είχε ετοιμάσει μια άλλη έκθεση εκτίμησης (τεκμήριο 35) κατά το τέλος του 1990. Προέβαινε εκεί σε εκτίμηση της αξίας και των επίδικων μονοκατοικιών και του εστιατορίου και πισίνας του Αμπελοχωρίου. Όπως κατατέθηκε, την έκθεση εκείνη την ετοίμασε κατόπιν παράκλησης του ελεγκτή της Pelmako για σκοπούς δανειοδότησης της εταιρείας από τράπεζα. Αυτή, η πρώτη εκτίμηση, ετοιμάσθηκε λίγους μήνες πριν από την πώληση επίδικων μονοκατοικιών κατά το 1991. Σε εκείνη την έκθεση, ο ΜΕ2 είχε εκτιμήσει την αξία των επίδικων ακινήτων που πωλήθηκαν στους εφεσείοντες με αρκετή διαφορά σε σχέση με την αξία που υπολόγισε στο τεκμήριο 33. Σύμφωνα με τους εφεσείοντες, αυτό συνιστούσε αντίφαση στα στοιχεία μαρτυρίας που παρέθεσε ο μάρτυρας και θα έπρεπε να λαμβανόταν υπόψη και αυτό κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του. Όμως, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε άλλη άποψη. Όπως ανέφερε στη σελίδα 27 της Απόφασής του, δεν υπήρχε αντίφαση ούτε προέκυπτε λόγος αναξιοπιστίας του μάρτυρα, εξ εκείνου μόνο του γεγονότος. Δέχθηκε προς τούτο εξηγήσεις που έδωσε ο μάρτυρας κατά την αντεξέτασή του, σύμφωνα με τις οποίες η έκθεση - τεκμήριο 35 είχε γίνει κατά το 1990 για σκοπούς υποθήκευσης των ακινήτων και με βάση και την τότε ενοικιαστική αξία του εστιατορίου, ενώ η έκθεση - τεκμήριο 33 έγινε για το σκοπό καθορισμού της αξίας των ακινήτων κατά την περίοδο 1983-1998. Όπως έκρινε το Δικαστήριο, ο μάρτυρας δεν μπορούσε να θεωρηθεί αναξιόπιστος, δεδομένων των διαφορετικών ζητημάτων που είχε να διερευνήσει στις δύο εκτιμήσεις και του γεγονότος ότι για την ετοιμασία της έκθεσης - τεκμήριου 33 είχε λάβει υπόψη του και στοιχεία από πιστοποιητικά έρευνας του Κτηματολογίου.
Βεβαίως, το ζητούμενο κατά την εξέταση του συγκεκριμένου θέματος, δεν ήταν κατά πόσο ο μάρτυρας θα έπρεπε ή θα μπορούσε να κριθεί αναξιόπιστος λόγω μόνο της ύπαρξης διάστασης μεταξύ των δύο εκθέσεων εκτίμησης τις οποίες ετοίμασε. Το ζητούμενο περιοριζόταν στο κατά πόσο διαπιστωνόταν ή όχι η ύπαρξη μιας αντίφασης ή διγλωσσίας από τον ίδιο το μάρτυρα ως προς την εκτίμηση του για την αξία των ίδιων ακινήτων, που υπήρχε και κατά πόσο ήταν και αυτό ένα ακόμα αρνητικό στοιχείο που θα έπρεπε να είχε ληφθεί υπόψη κατά την διερεύνηση της γενικότερης αξιοπιστίας του, που ναι, θα έπρεπε. Οι δε εκθέσεις εκτιμήσεως αξιών ακινήτων ασφαλώς σε καμιά περίπτωση δεν θα πρέπει να προσαρμόζονται ανάλογα με τον σκοπό τον οποίο στοχεύουν να εξυπηρετήσουν, αν αυτό ήταν το υπονοούμενο από το μάρτυρα. Από την άλλη βέβαια, μπορεί μια έκθεση εκτίμησης να γίνει με τρόπο πιο πρόχειρο ή λιγότερο εμπεριστατωμένο από άλλη και να αναμένεται διαπίστωση κάποιας απόκλισης της μιας από την άλλη. Δεδομένου όμως ότι και οι δύο έγιναν από τον ίδιο επαγγελματία και ήσαν προσβάσιμα σ΄ αυτόν παρόμοια στοιχεία, σοβαρές διαστάσεις μεταξύ των εκτιμήσεων μπορούν να ληφθούν υπόψη, όχι μεμονωμένα, αλλά σωρευτικά μαζί με άλλα στοιχεία, κατά την αξιολόγηση της όλης αξιοπιστίας του.
Αξιολογώντας τη μαρτυρία του ΜΕ2 Στεφάνου, το πρωτόδικο Δικαστήριο, πέραν των όσων έχουμε αναφέρει επί των συγκεκριμένων σημείων με τα οποία ασχοληθήκαμε, παρέθεσε και τα ακόλουθα σχόλια, τα οποία τελικά οδήγησαν στην αποδοχή της μαρτυρίας του μάρτυρα. (Σελ. 28 Απόφασης):
"Είναι γεγονός ότι η έκθεση του Στεφάνου θα μπορούσε να ήταν πιο ενδελεχής στον τρόπο προετοιμασίας παρουσίασης και επεξήγησης της. Θα έπρεπε, για παράδειγμα, όπως είναι το ορθό και σύνηθες στις εκθέσεις εκτιμήσεων, ο Στεφάνου να παρουσίαζε και χάρτη στον οποίο θα καθόριζε τα συγκριτικά δεδομένα, ούτως ώστε να υπάρχει μια σαφέστερη εικόνα όσον αφορά τη χρήση των συγκριτικών και την απόστασή τους από τα υπό εκτίμηση υποστατικά. Επίσης, ο Στεφάνου δέχθηκε με ειλικρίνεια στην αντεξέταση ότι δεν είχε επιθεωρήσει τα υποστατικά του Αμπελοχωρίου από την εσωτερική πλευρά και δεν είχε επίσης δει τα συμβόλαια πώλησης και δεν ήταν σίγουρος σε ό,τι αφορούσε τις φάσεις κατά τις οποίες κτίστηκε το Αμπελοχώρι. Δεν έκαμε επίσης αναγωγή τιμών. Περαιτέρω, η χρονική απόσταση των υποστατικών που έλαβε ως συγκριτικά αφορούσαν μια μεγάλη περίοδο μεταξύ 1985-1998. Περαιτέρω δεν υπήρξε επαρκής περιγραφή όλων των συγκριτικών και δεν υπήρξε σύγκριση ομοειδών κατ΄ ανάγκη υποστατικών με τα επίδικα.
Όμως, παρά τις πιο πάνω ελλείψεις στην εκτίμηση του, που πρόβαλαν μέσα από την αντεξέταση, γενικά η έκθεση του Στεφάνου είναι αποδεκτή."
Παραθέτει δε στη συνέχεια το πρωτόδικο Δικαστήριο διάφορα σημεία τα οποία κατά την άποψή του δικαιολογούσαν τη μεθοδολογία του μάρτυρα, για να συμπεράνει ότι, όπως προέκυπτε από το σύνολο της μαρτυρίας του μάρτυρα, οι υπολογισμοί και η εκτίμηση του γενικά, δεν ήταν παράλογη. (Σελ. 30 Απόφασης).
Από δικής τους πλευράς, οι εφεσίβλητοι διαφωνούν βέβαια με τις προαναφερθείσες θέσεις των εφεσειόντων και συμπλέουν με την προσέγγιση την οποία ακολούθησε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Επισημαίνουν δε το γεγονός ότι οι ίδιοι οι εφεσείοντες δεν προσκόμισαν καμιά μαρτυρία από δικό τους εμπειρογνώμονα και δεν μπορούν, μέσω επιχειρημάτων του συνηγόρου τους, να επιχειρούν να καταρρίψουν τη μαρτυρία του εμπειρογνώμονα των εφεσιβλήτων.
Αδυνατούμε να συμμεριστούμε τη συμπερασματική κατάληξη της προσέγγισης του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με την αξιολόγηση της μαρτυρίας του ΜΕ2. Υπό το φως των παρατηρήσεων στις οποίες έχουμε προβεί προηγουμένως και των διαπιστώσεων που έχουμε παραθέσει, η αποδοχή της μαρτυρίας του μάρτυρα τούτου δεν προβάλλει ως επιλογή. Τόσο ο σκοπός της διενεργηθείσας έκθεσης εκτίμησης, όσο και η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε για να καταδείξει το ζητούμενο με την αξίωση, δεν παρέσχαν στέρεο έδαφος το οποίο θα μπορούσε να λάβει υπόψη του το Δικαστήριο για να εξαγάγει αναγκαία ευρήματα και, εν πάση περιπτώσει, οι εγγενείς αδυναμίες και τα παρατηρηθέντα κενά που έχουμε επισημάνει, έπλητταν τη σοβαρότητα, ποιότητα και χρησιμότητα της μαρτυρίας εκείνης ανεπανόρθωτα. Καταλήγοντας σ΄ αυτό το αποτέλεσμα δεν επιχειρούμε να καταστήσουμε εαυτούς εμπειρογνώμονες, ούτε και θεωρήσαμε την επιχειρηματολογία του συνηγόρου των εφεσειόντων η οποία καθάπτεται της αξιοπιστίας της μαρτυρίας του ΜΕ2 ως υποκατάστατο μαρτυρίας εμπειρογνώμονα. Όμως, όπως ορθά έχει παρατηρήσει και το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφασή του, δεν υπάρχει καμιά αναγνωρισμένη αρχή σύμφωνα με την οποία, επειδή σε μια υπόθεση δεν υπάρχει αντίθετη μαρτυρία, το Δικαστήριο οφείλει χωρίς άλλο να αποδεχθεί τη θέση που έχει προσφέρει ο ένας και μοναδικός εμπειρογνώμονας. Και αν ακόμα υπήρχε διαφορετική άποψη και μαρτυρία, το Δικαστήριο θα μπορούσε να προτιμήσει τη μια ή να αγνοήσει και τις δύο και να προβεί στη δική του ανάλυση. (Παπαχριστοφόρου ν. Δημοκρατίας (2000) 1 ΑΑΔ 488).
Στην απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Πιττάλης κ.ά. ν. Ianera Enterprises Ltd κ.ά. (1997) 1 Β ΑΑΔ 814, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε απορρίψει τη μαρτυρία πραγματογνώμονα ως προς το ύψος της απαιτούμενης δαπάνης για συμπλήρωση οικοδομής, επειδή η μαρτυρία του πραγματογνώμονα ήταν γενική και αόριστη, παρόλον ότι η μαρτυρία του παρέμεινε αναντίλεκτη και ο μάρτυρας δεν αντεξετάστηκε στα ουσιώδη σημεία της μαρτυρίας του. Το Εφετείο επικύρωσε την απόφαση επί του θέματος τούτου, τονίζοντας ότι η αιτιολόγηση της μαρτυρίας εμπειρογνώμονα δεν διαφέρει από την αντιμετώπιση άλλων μαρτύρων και το Δικαστήριο μπορεί να δεχθεί μόνο μέρος της μαρτυρίας του ή και καθόλου.
Όπως επιβεβαιώθηκε από το Εφετείο και στην απόφασή του στην υπόθεση Αυγουστή κ.ά. ν. Ιωάννου (2005) 1 Β ΑΑΔ 1498, η γνώμη του πραγματογνώμονα θα πρέπει να αιτιολογείται και να τεκμηριώνεται με απόλυτη επάρκεια και πειστικότητα. Διαφορετικά το Δικαστήριο δεν μπορεί να αποδεχτεί και να στηριχτεί στη μαρτυρία του, έστω και αν είναι ο μόνος πραγματογνώμονας που κατάθεσε στο Δικαστήριο. Στην ίδια την υπόθεση Αυγουστή ν. Ιωάννου, η μαρτυρία του μόνου πραγματογνώμονα για οικοδομικές εργασίες, ενός αρχιτέκτονα, κρίθηκε πρωτόδικα ως ανεπαρκής. Η μαρτυρία του ως προς διάφορες παραμέτρους αμφισβητήθηκε από την άλλη πλευρά σε ζωτικά της σημεία και σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, ο μάρτυρας δεν κατάφερε να αντικρούσει τις αμφισβητήσεις κατά τρόπο τεκμηριωμένο. Ενόψει της παρατηρηθείσας ανεπάρκειας, το Δικαστήριο έκρινε ότι ήταν αδύνατο, στηριζόμενο στη μαρτυρία εκείνου του πραγματογνώμονα, να εξήγαγε ασφαλή συμπεράσματα, οπότε και απέρριψε τη μαρτυρία του και την Απαίτηση. Το Εφετείο επικύρωσε αυτή την προσέγγιση και την πρωτόδικη απόφαση.
Ο συνήγορος των εφεσιβλήτων, στη σελίδα 7 της αγόρευσής του, εισηγήθηκε ότι δεν έχει δίκαιο ο συνήγορος των εφεσειόντων όταν εκλαμβάνει ότι το παράπονο των εφεσιβλήτων ήταν ότι ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος και οι εφεσείοντες αρ. 2 και 3 δεν πώλησαν τα επίδικα ακίνητα στις πραγματικές τιμές αλλά τα πώλησαν σε χαμηλές τιμές, με αποτέλεσμα να υποστεί ζημιά η Pelmako. Σύμφωνα με τον ίδιο συνήγορο, αυτό είναι λανθασμένο, ενώ από την Έκθεση Απαίτησης διαπιστώνεται ότι το παράπονο ήταν ότι οι εφεσείοντες οικειοποιήθηκαν την περιουσία της εταιρείας χωρίς καθόλου ή/και με ανεπαρκές αντάλλαγμα. Όμως, πέραν του ότι κάτι τέτοιο δεν εξαγόταν καθαρά από την παράγραφο 20 της Έκθεσης Απαίτησης, εύλογα προκύπτει και το ερώτημα πώς είναι τότε που υποστηρίζει την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης η πλευρά των εφεσιβλήτων, αφού και σ΄ αυτήν, ρητά είναι που αναφέρονται και τα εξής στη σελίδα 78:
".Το τι όμως έχει καταλογισθεί με την έκθεση απαίτησης και τη σχετική μαρτυρία, ήταν και πάλι οι συγκεκριμένες μεταβιβάσεις των διαφόρων υποστατικών σε χαμηλότερες της πραγματικής αξίας και όχι οτιδήποτε άλλο γενικότερο, ούτε και δόθηκε μαρτυρία για συγκεκριμένη άλλη οικειοποίηση ή προσωπικά κέρδη των εναγομένων, εξαιρουμένης βέβαια της ίδιας της Pelmaco."
Για τους πιο πάνω λόγους, οι Λόγοι Έφεσης αρ. 1, 2 και 3 ευσταθούν.
Λόγος Έφεσης αρ. 4.
Με αυτό το Λόγο Έφεσης προσβάλλεται ως εσφαλμένο το μέρος της πρωτόδικης απόφασης σύμφωνα με το οποίο οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 ή οποιοσδήποτε από αυτούς παραβίασαν τα εκ του Νόμου ή άλλως πως καθήκοντα τους ως διοικητικών συμβούλων της Pelmako και πώλησαν ή διέθεσαν περιουσιακά στοιχεία της εταιρείας προς τους εναγόμενους αρ. 8 και 9 σε χαμηλότερη από τις πραγματικές τιμές.
Το ιστορικό σχετικά με αυτό το θέμα παρατίθεται συνοπτικά στις σελίδες 53-54 της πρωτόδικης Απόφασης, απόσπασμα της οποίας παραθέτουμε αυτούσιο:
"Το ιστορικό των μεταβιβάσεων αυτών οδηγεί στην αγορά αριθμού υποστατικών του Αμπελοχωρίου από κάποιο Σαουδάραβα Abdul Fatah Qasim με το Τεκμ. «26» ημερ. 18.6.84, από την Pelmako έναντι του συνολικού ποσού των £120.000. Στη συνέχεια, και εφόσον ο Qasim είχε εξοφλήσει το τίμημα, αυτός προέβη σε αριθμό εκχωρήσεων των δικαιωμάτων του (ελλείψει τίτλου ιδιοκτησίας επ΄ ονόματι του ο οποίος τίτλος σε όλο το Αμπελοχώρι παρέμεινε ακόμη με την Pelmako), προς τρίτα άτομα, όπως τον Στέλιο Κούτα (Τεκμ. «27(α)»), την Tarantos Rent A Car Ltd (Τεκμ. «27(β)»), και την Mazen Trading Co. Ltd (Τεκμ. «27(γ)»). Με τις εκχωρήσεις αυτές ο εκχωρητής ανελάμβανε κατοχή του υποστατικού, ενώ απαλλασσόταν ο πωλητής, δηλαδή η Pelmako, από την αρχική συμφωνία. Η Pelmako εξουσιοδοτείτο με τις συμφωνίες αυτές να εγγράψει και μεταβιβάσει τα υποστατικά επ΄ ονόματι των δικαιούχων («Assignees») άμα τη λήψη των αναγκαίων αδειών από το Υπουργικό Συμβούλιο, όπου χρειαζόταν. Η τιμή πώλησης που διέφερε σε κάθε μια από τις περιπτώσεις, θεωρείτο ότι θα καταβαλλόταν με την υπογραφή των εκχωρητηρίων. Στη συνέχεια, ο Qasim απεβίωσε και εισήλθε στην εικόνα η χήρα αυτού ονόματι Nasrah, η οποία σύμφωνα με τη θέση του εναγομένου 2 στη γραπτή του δήλωση, Τεκμ. «54», επιθυμούσε να πωλήσει τα υποστατικά και έτσι υπεγράφησαν τα νέα εκχωρητήρια/πωλητήρια για κάθε ένα από τους πιο πάνω δικαιούχους, αυτή τη φορά μεταξύ της Nasrah ως διαχειρίστριας της περιουσίας του συζύγου της, του δικαιούχου και της Pelmako. Οι νέες αυτές πωλήσεις ή εκχωρήσεις έγιναν από τον εναγόμενο 2 εκ μέρους της Pelmako και των υπολοίπων συμβαλλομένων και είναι τα Τεκμ. «26», «29» και «30». Ορθά εδώ ο κ. Χαβιαράς στην αγόρευση του διερωτάται ποιος ο λόγος της υπογραφής νέων εκχωρητηρίων σε αντικατάσταση των προηγούμενων τεκμηρίων-συμβολαίων εκχώρησης, αντί να γίνει κατευθείαν η μεταβίβαση εν ονόματι των δικαιούχων. Άλλο υποστατικό, το υπ΄ αρ. 13 Γ, που είχε αγοράσει ο αποβιώσας Qasim με το Τεκμ. «26» εκχωρήθηκε με το Τεκμ. «72» από τη χήρα του σε κάποιο ζεύγος Brown κατά παρόμοιο τρόπο όπως τα Τεκμ. «28», «29» και «30», εμπλέκοντας δηλαδή και την Pelmako ως τον αρχικό πωλητή. Ας σημειωθεί βεβαίως ότι σε κανένα από τα προαναφερθέντα νέα εκχωρητήρια-πωλητήρια δεν αναφέρεται ότι ακυρώνονται τα προηγούμενα αρχικά εκχωρητήρια του Qasim προς τους δικαιούχους, παρόλο που μνημονεύονται στις νέες συμφωνίες.
Όλα τα πιο πάνω δεν αποτελούν επίδικα θέματα μεν, σχετίζονται όμως δε με το όλο ιστορικό της αγοράς από τους εναγόμενους 8 και 9 των προαναφερθέντων υποστατικών. Εκτός του ότι δείχνει και πάλιν τον τεθλασμένο τρόπο με τον οποίο η Pelmako μέσω των εναγομένων 1, 2 και 3 λειτουργούσε στην όλη διαδικασία μεταβιβάσεων των υποστατικών του Αμπελοχωρίου, υπάρχει και το παράδοξο τα δύο αυτά υποστατικά, δηλαδή τα υπ΄ αρ. 13 Α και 13 Β, να είχαν μεταβιβαστεί σε συγγενείς των διοικητικών συμβούλων της Pelmako, δηλαδή τω συγγενών τωνδιαφόρωνεναγομένων, όπως εξηγήθηκε πριν. Και αναμφίβολα δεν μπορεί να γίνει δεκτός ο ισχυρισμός του εναγομένου 2, ΄ότι η χήρα Nasrah γνώριζε με οποιοδήποτε τρόπο τους εναγομένους 8 και 9, με δεδομένο ότι αυτή είχε έρθει στην Κύπρο, όπως ο ίδιος ο εναγόμενος 2 δέχεται στη δήλωση του σλ. 21 και 22 για να πωλήσει την περιουσία του αποβιώσαντος συζύγου της. Ο εναγόμενος 2 δέχθηκε στην αντεξέταση του ότι είχε συγκεντρώσει ο ίδιος και είχε ουσιαστικά φέρει σε επαφή τους εναγόμενους 8 και 9 με τη Nasrah. Δέχθηκε στην αντεξέταση και σ΄ αντίθεση με την αρχική του θέση ότι η Nasrah ήταν που βρήκε τους αγοραστές ότι δεν ήταν βέβαια η ίδια η Nasrah που βρήκε τους συγκεκριμένους αγοραστές, αλλά ότι η επιθυμία της να πωλήσει είχε διαδοθεί. Είναι φανερό ότι ήταν ο εναγόμενος 2 που έφερε στην εικόνα τους εναγόμενους 8 και 9 και γίνεται σχετικό εύρημα. Περαιτέρω, παρατηρείται, όπως ορθά υπέδειξε ο κ. Χαβιαράς ότι το σχετικό Τεκμ. «74», που αφορά αυτά τα δύο συγκεκριμένα υποστατικά έναντι £30.000, αφορά συμφωνία που έγινε την 1.7.97 μεταξύ της Nasrah και της ίδιας της Pelmako, χωρίς τη συμμετοχή των εναγομένων 8 και 9. Η συμφωνία του Τεκμ. «74», αποτελεί στην ουσία σύμβαση πώλησης των δύο αυτών υποστατικών κατευθείαν προς την Pelmako, εφόσον ρητά δηλώνεται με την παρ. 2, στη δεύτερη σελίδα, ότι ο εκδοχέας συμφωνεί να μεταβιβάσει στον δικαιούχο-αγοραστή τα προαναφερθέντα υποστατικά. Σημειώνεται εδώ η αντίθεση που υπάρχει, για παράδειγμα, με το Τεκμ. «72», όπου ο δικαιούχος, εκεί το ζεύγος Brown, δεν χαρακτηρίζεται και ως αγοραστής. Το ίδιο συμβαίνει και στα Τεκμ. «28», «29» και «30», δηλαδή στα εκχωρητήρια στην Mazen, στον Κούτα και την Tarantos.
Την ίδια ημέρα, δηλαδή την 1.7.97, η Pelmako πωλεί τα δύο αυτά υποστατικά με τα Τεκμ. «75» και «76» στους εναγόμενους 8 και 9 έναντι του τιμήματος των £15.000 έκαστο, ώστε να συνάδει με την τιμή των £30.000, που καθορίστηκε στη σύμβαση πώλησης του Τεκμ. «74» από την Nasrah προς την Pelmako."
Σημειώνεται ότι ο εναγόμενος αρ. 8 είναι γιος της αποβιώσασας λογίστριας της Pelmako Μάρως Παναγίδη, ενώ ο εναγόμενος αρ. 9 είναι αδελφός του γαμπρού επί θυγατρί του αποβιώσαντα Χρ. Πελεκάνου. Η δε αποβιώσασα Μάρω Παναγίδου είναι αδελφή της συζύγου του εναγομένου αρ. 3 και ο εναγόμενος αρ. 9 είναι αδελφός του συζύγου της αδελφής του εναγομένου αρ. 2, δηλαδή της εναγομένης αρ. 7.
Με βάση αυτά τα δεδομένα, και την ακολουθηθείσα διαδικασία, το πρωτόδικο Δικαστήριο συμπέρανε ότι ήταν εμφανές ότι η Pelmako μετά από όλη τη διαδικασία και με την ανάμειξη της Nasrah, κατέληξε να πωλήσει με "τεθλασμένο τρόπο", ως πωλητής, τα δύο υποστατικά προς συγγενείς διοικητικών συμβούλων.
Ως προς το θέμα της τιμής στην οποία πωλήθηκαν τα δύο ακίνητα προς τους εναγομένους αρ. 8 και 9 σε σχέση με την πραγματική τους αξία, το Δικαστήριο κατέληξε στο εύρημα ότι η πρώτη ήταν πολύ χαμηλότερη από τη δεύτερη, λαμβανομένων υπόψη δύο στοιχείων μαρτυρίας: Πρώτον, με βάση την εκτίμηση του ΜΕ2 Στεφάνου και δεύτερο, με βάση τη μαρτυρία σύμφωνα με την οποία ο ίδιος ο εφεσείων αρ. 2, ενεργώντας ως σύμβουλος της Pelmako και γραμματέας της, κατά το 1988 καθόριζε την τιμή στις £25.000 για κάθε ακίνητο όταν ο αποβιώσας Qasim επιζητούσε να τα πωλήσει προς £27.000. Περαιτέρω, το Κτηματολόγιο, όταν δέχθηκε τις δηλώσεις μεταβίβασης των ακινήτων, τα εκτίμησε προς £30.000 το καθένα και εισέπραξε μεταβιβαστικά τέλη πάνω στο ποσό τούτο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε, μεταξύ άλλων, και τη θέση των εφεσειόντων σύμφωνα με την οποία η τιμή στην οποία πωλήθηκαν τα υποστατικά αυτά μπορεί να ήταν χαμηλή, ενώ άξιζαν περισσότερο, αλλ΄ αυτή ήταν η θέληση και απόφαση του ιδιοκτήτη. Όπως εξήγησε, δεν είναι λογικό για οποιοδήποτε ιδιοκτήτη να πωλήσει τα υποστατικά κατά τουλάχιστον £10.000 λιγότερο το καθένα, ζημιώνοντας έτσι μερικές χιλιάδες λίρες. Ούτε και παρουσιάστηκε η ίδια η Nasrah στο Δικαστήριο για να καταθέσει ότι, λόγω επιτακτικής ανάγκης, οδηγήθηκε στην πώληση σε τέτοια χαμηλή τιμή. Όπως δε συμπέρανε το πρωτόδικο Δικαστήριο στις σελίδες 57-58 της απόφασης:
"Η αλήθεια και γίνεται σχετικό εύρημα, είναι ότι είχε χρησιμοποιηθεί αυτός ο μηχανισμός από τους Διοικητικούς Συμβούλους, και ιδιαίτερα στην συγκεκριμένη περίπτωση τον εναγόμενο 2, για να ληφθούν σε πολύ χαμηλή τιμή περιουσιακά στοιχεία της Pelmako από συγγενείς των διοικητικών συμβούλων αυτής οι οποίοι μετείχαν στις δικαιοπραξίες αυτές, όχι ως καλόπιστοι τρίτοι ανεξάρτητοι αγοραστές, αλλά ως γνωρίζοντες το τι γινόταν ενόψει της συγγένειας που είχαν και έχουν με τους εναγόμενους 1, 2 και 3."
Θα πρέπει να διαφωνήσουμε και με αυτή την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Εάν κάτι είναι πράγματι φανερό στην προκείμενη περίπτωση είναι το ότι η χήρα του αγοραστή των ακινήτων και δικαιουμένου σε άμεση μεταβίβαση ως πλήρως εξοφλήσαντος ολόκληρο το τίμημα κ. Qasim, ήρθε στην Κύπρο για να πωλήσει και πώλησε τα δύο ακίνητα, τα οποία τυπικά είχαν παραμείνει εγγεγραμμένα στην Pelmako λόγω της μη έκδοσης τίτλων και/ή λόγω της μη έγκαιρης εξασφάλισης της απαιτούμενης άδειας από την αρμόδια αρχή της Δημοκρατίας. Μπορούσε ασφαλώς να πωλήσει σε όποιον ήθελε και σε όποια τιμή ήθελε ή αποδεχόταν. Είναι αδιαμφισβήτητο δε το γεγονός ότι με τον έμμεσο τρόπο με τον οποίο προέβηκε στην πώληση προς τους εφεσείοντες αρ. 8 και 9, το τίμημα το οποίο αποκόμισε από την πώληση ήταν πράγματι εκείνο το οποίο εισέπραξε η Pelmako από τους αγοραστές - εφεσείοντες αρ. 8 και 9. Αναμφίβολα οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9 παρουσιάζονται να επωφελήθηκαν λόγω της αγοράς σε τιμή η οποία φαινόταν σημαντικά χαμηλότερη της αγοραίας αξίας τους. Όμως, το ερώτημα και το υπό κρίση ζήτημα είναι πως ήταν που ζημιώθηκε η Pelmako από την πώληση προς τους εφεσείοντες αρ. 8 και 9; Είχε μήπως επιλογή η Pelmako να πωλούσε σε μεγαλύτερη τιμή ή σε άλλους αγοραστές; Υπήρχε οποιοδήποτε εμπόδιο ή κώλυμα από απόψεως εταιρικού δικαίου στο να πρόβαλλαν οι εφεσείοντες - συγγενείς διοικητικών συμβούλων, ως αγοραστές ακινήτου, το οποίο είχε ήδη πωληθεί σε τρίτο πρόσωπο και ξεφύγει από τον έλεγχο της εταιρείας;
Όπως ορθά παρατήρησε και ο συνήγορος των εφεσειόντων, εκείνο για το οποίο θα μπορούσαν να κατηγορηθούν εδώ οι διοικητικοί σύμβουλοι - εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 είναι όχι ότι ζημίωσαν την εταιρεία (στην οποία ήσαν και οι ίδιοι μέτοχοι), αλλ΄ ότι δεν αξιοποίησαν τη θέση τους έτσι ώστε να έπειθαν ότι θα ήταν καλύτερα αν η εταιρεία αγόραζε πίσω τα ακίνητα που είχε ήδη πωλήσει, αντί να πωληθούν σε τρίτους και να τα μεταπωλήσει σε άλλο αγοραστή για μεγαλύτερο κέρδος. Στην υπό εξέταση περίπτωση, όπως κατέστη φανερό από τη δοθείσα μαρτυρία, η χήρα του αγοραστού Qasim Nasrah ήρθε στην Κύπρο και, επισκεφθείσα τα γραφεία της Pelmako, εξέφρασε την πρόθεσή της να πωλήσει τα ακίνητα τα οποία είχε αγοράσει ο σύζυγός της. Αυτή η πρόθεσή της κατέστη γνωστή εντός της εταιρείας και οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9 προφανώς πληροφορηθέντες τούτο από τους εναγόμενους αρ. 2 και 3, ενδιαφέρθηκαν να αγοράσουν τα ακίνητα. Διαπραγματεύσεις ως προς την τιμή πώλησης κατέληξαν σε συμφωνία κοινά αποδεκτή. Ο εφεσείων αρ. 2, ο οποίος δεν είναι νομικά καταρτισμένος, ανέθεσε όπως κατάθεσε, τη διεκπεραίωση της πώλησης και την πραγμάτωση της πρόθεσης της Nasrah σε δικηγόρο, ο οποίος και έκρινε ότι ο ορθός νομικά τρόπος επίτευξης της πώλησης, λαμβανομένων υπόψη των πράξεων αγοραπωλησίας και εκχωρήσεων που είχαν προηγηθεί, ήταν ο καταρτισμός και υπογραφή των εγγράφων που τελικά υπογράφηκαν και στα οποία είχε συμμετάσχει και η Pelmako ως αρχικός πωλητής, ο οποίος διατηρούσε την υποχρέωση να μεταβιβάσει σε όποιο άτομο της ήθελε υποδείξει ο δικαιούμενος σε εγγραφή αγοραστής ή δικαιούχος κατόπιν εκχώρησης. Τυπικά είχε επομένως συμμετάσχει στην όλη διαδικασία και η Pelmako, καθότι αυτό είχε κριθεί ως νομικά απαραίτητο από δικηγόρο ο οποίος συμβούλευσε σχετικά.
Βέβαια, το υπονοούμενο εδώ είναι ότι οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9, με τη συνδρομή των εφεσειόντων αρ. 1, 2 και 3, ουσιαστικά ξεγέλασαν ή έστω εκμεταλλεύτηκαν την πρόθεση της χήρας του Qasim για μια γρήγορη πώληση και αγόρασαν τα ακίνητα σε εξευτελιστική τιμή. Μπορεί άραγε να λεχθεί ότι είχαν καθήκον προς την εταιρεία Pelmako ως διοικητικοί σύμβουλοι οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 να αναλάμβαναν με κάποιο τρόπο οι ίδιοι την εκμετάλλευση εκείνη, στο βωμό του κέρδους, ενώ γνώριζαν ότι η αγοραία αξία των ακινήτων ήταν αρκετά ψηλότερη; Το ότι έτσι είχε τεθεί το θέμα και από πλευράς εφεσιβλήτων, είναι εμφανές και από τη μαρτυρία του ίδιου του εφεσίβλητου αρ. 1, ο οποίος στη μαρτυρία του είχε πει και τα εξής: (σελίδα 132 των πρακτικών):
". Εγώ έχω στα χέρια μου σαν εταιρεία τη δύναμη και γνώριζε η εταιρεία και είναι η εταιρεία που έσπρωξε τη χήρα να πουλήσει, γιατί είχε απόλυτη ανάγκη, στις χαμηλές τιμές τούτες. Και δεν βλέπω τον λόγο γιατί να μην τα έπαιρνε η εταιρεία και να τα μεταπουλήσει με ψηλότερες τιμές."
Από το πιο πάνω απόσπασμα διαφαίνεται πρώτα ότι οι ίδιοι οι εφεσίβλητοι αναγνωρίζουν ότι η χήρα του Qasim είχε απόλυτη ανάγκη και, επομένως, εσφαλμένα σχολίασε το Δικαστήριο ότι οι εφεσείοντες δεν την κάλεσαν να μαρτυρήσει ότι είχε ανάγκη να πωλήσει. Κατά δεύτερο, είναι ο ρόλος και το καθήκον διοικητικών συμβούλων να έσπευδαν να εκμεταλλευτούν την κατάσταση που δημιουργήθηκε μετά που μια χήρα αγοραστού "σπρώχθηκε" να πωλήσει λόγω ανάγκης σε χαμηλές τιμές; Και η μη διενέργεια μιας τέτοιας πράξης μπορεί να θεωρηθεί ως αποξένωση ή μεταβίβαση ή οικειοποίηση περιουσίας της εταιρείας σε τιμή χαμηλότερη από την πραγματική;
Ας σημειωθεί δε ότι η ίδια διαδικασία και τα ίδια έγγραφα με τη συμμετοχή της Pelmako ακολουθήθηκε και στην πώληση που έγινε τις ημέρες εκείνες πάλι από τη Nasrah άλλου ακινήτου προς ζεύγος Άγγλων αγοραστών, που κανένα ιδιαίτερο λόγο ή συμφέρον είχαν οι εφεσείοντες αρ. 8 και 9 στη διεκπεραίωση της πράξης εκείνης.
Για τους πιο πάνω λόγους και αυτός ο Λόγος Έφεσης ευσταθεί.
Λόγος Έφεσης αρ. 5.
Με αυτό το Λόγο Έφεσης προσβάλλεται η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με τη διασύνδεση Pelmako και εφεσείουσας αρ. 10 εταιρείας Aspis Estate Management Ltd και πιο συγκεκριμένα το εύρημα ότι η Aspis λάμβανε προμήθεια από την Pelmako για τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων του Αμπελοχωρίου. Σύμφωνα με αδιαμφισβήτητα γεγονότα και ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, κατά τη φάση της συμπλήρωσης του όλου έργου του "Αμπελοχωρίου" και με την παράδοση και έναρξη χρήσης υποστατικών από αγοραστές, προέκυψε η ανάγκη διαχείρισης των κοινοχρήστων χώρων του συγκροτήματος. Εργασίες και υπηρεσίες όπως η περιποίηση και καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, ηλεκτροδότηση τους, υδροδότηση, διατήρηση χώρων πρασίνου κλπ, θα έπρεπε να διενεργούνται και μέρος των εξόδων θα έπρεπε να κατανέμονταν και καταβάλλονταν από τους αγοραστές. Με επιστολή ημερομηνίας 28.4.1988, την οποία απηύθυνε προς όλους τους αγοραστές, ο αποβιώσας Χρ. Πελεκάνος (διοικητικός σύμβουλος της Pelmako), εξηγούσε την αναγκαιότητα διορισμού εταιρείας η οποία θα αναλάμβανε αυτό το έργο έναντι αμοιβής και εισηγείτο συγκεκριμένα όπως με τη συγκατάθεση των αγοραστών, ανατεθεί στην εφεσείουσα αρ. 10 εταιρεία, στην οποία μοναδικοί μέτοχοι ήσαν ο ίδιος κατά 80% και ο εφεσείων αρ. 3 κατά 20%. Η εισήγηση αυτή εγκρίθηκε και η εφεσείουσα αρ. 10 Aspis Estate Management Ltd ανέλαβε και διεκπεραίωνε τις εργασίες εκείνες έναντι αμοιβής. Όπως δε προέκυψε από προσκομισθείσα μαρτυρία, στους οικονομικούς λογαριασμούς της Pelmako για τα έτη 1988-1991 και σε επόμενα χρόνια εμφανίζονταν διάφορα ποσά τα οποία χρεώνονταν ως "προμήθειες"(commissions) ή ως "προσφερθείσες υπηρεσίες" (services rendered). Σύμφωνα με την πρωτόδικη απόφαση, η ανάθεση της διαχείρισης στην Aspis ουσιαστικά μεθοδεύτηκε από τον αποβιώσαντα και διοχετεύτηκε η οικονομική της εκμετάλλευση σε εταιρεία στην οποία μεγαλομέτοχος ήταν ο ίδιος, αποκλείοντας έτσι από την προσφερόμενη ευκαιρία την Pelmako, αν αυτή μπορούσε η ίδια να διεκπεραιώσει τη διαχείριση ή την ανάθεση σε άλλη εταιρεία την οποία θα επέλεγε η Pelmako και στην οποία είτε θα είχε οικονομική συμμετοχή ή όφελος η Pelmako ή όλοι οι μέτοχοí της.
Η πρωτόδικη απόφαση επί του σημείου τούτου είναι ορθή. Δεν ευσταθεί η εισήγηση των εφεσειόντων ότι εν πάση περιπτώσει δεν μπορούσε να αναλάβει αυτή την εργασία η Pelmako ή ότι την ανάθεση στην Aspis την αποφάσισαν οι αγοραστές των ακινήτων. Όπως λέχθηκε και στην Αγγλική απόφαση στην υπόθεση Regal (Hastings) Ltd v. Gulliver & others (1942) 1 All ER 378, σε τέτοια περίπτωση, αφ΄ ης στιγμής ένας σύμβουλος αποκομίζει όφελος από συναλλαγή όπως η παρούσα, έχει υποχρέωση να λογοδοτήσει και αποκαταστήσει, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι η εταιρεία αδυνατούσε να αναλάβει η ίδια την διεκπεραίωση της συναλλαγής. Ούτε και ενέχει εδώ σημασία το γεγονός ότι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων έδωσαν τη συγκατάθεσή τους για την ανάθεση στην Aspis μετά που παροτρύνθηκαν να το πράξουν από το σύμβουλο της Pelmako, εφεσείοντα αρ. 1. Εκείνη που πρώτη έπρεπε να έδιδε τη συγκατάθεσή της, αν την έδιδε μετά που ενημερωνόταν πλήρως, ήταν η ίδια η Pelmako, την οποία όφειλε να ενημερώσει ο Χρ. Πελεκάνος ως προς το χειρισμό του θέματος που ανέκυψε. Όπως τονίστηκε και στην υπόθεση Regal (ανωτέρω) με μια τέτοια ενημέρωση, ο σύμβουλος θα ήταν πλήρως καλυμμένος αν η εταιρεία αποφάσιζε να μην προβεί η ίδια σε καμιά ενέργεια ή να προτείνει την Aspis.
Επομένως, ορθά διακριβώθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι οι εφεσείοντες αρ. 1 και 3 παρέβηκαν καθήκον που προέρχεται από τη σχέση οικονομικής εμπιστοσύνης με την εταιρεία Pelmako και συνακόλουθα ο λόγος τούτος έφεσης δεν ευσταθεί.
Λόγος Έφεσης αρ. 6.
Ο έκτος Λόγος Έφεσης, όπως άλλωστε ρητά αναφέρεται και στην αγόρευση του συνηγόρου των εφεσειόντων, είναι συνέχεια των προηγούμενων πέντε λόγων. Με αυτόν προσβάλλονται γενικά τα ευρήματα του Δικαστηρίου τόσο επί των πραγματικών γεγονότων όσο και επί της αξιοπιστίας, όπως και τα συμπεράσματά του, επειδή είναι, κατά τον ισχυρισμό, αντίθετα προς τη δοθείσα μαρτυρία ή επειδή εξήχθηκαν χωρίς να υπάρχει σχετική μαρτυρία.
Έχοντας υπόψη τη φύση των θεμάτων που εγείρονται κάτω από αυτό το λόγο έφεσης, όπως επίσης και την κατάληξή μας περί αποδοχής των προηγούμενων τεσσάρων λόγων έφεσης που ασχολούνταν είτε με τα ίδια, είτε με παρόμοια θέματα, δεν νομίζουμε ότι είναι χρήσιμο και/ή παραγωγικό να προβούμε στην εξέταση και αυτού του λόγου έφεσης.
Λόγος Έφεσης αρ. 7.
Αντικείμενο αυτού του Λόγου Έφεσης αποτελεί η συμπερασματική κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι γενικά οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 παρέβηκαν τα εκ του Νόμου καθήκοντα τα οποία είχαν έναντι των μετόχων της Pelmako, αλλά και της ίδιας της εταιρείας. Με αυτό το λόγο έφεσης, δεν αμφισβητείται βέβαια ακαδημαϊκά η νομική ανάλυση στην οποία προέβηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφορικά με τα καθήκοντα και υποχρεώσεις διοικητικών συμβούλων έναντι των μετόχων ή της εταιρείας τους, αλλά ο τρόπος εφαρμογής των νομικών αρχών που διέπουν το θέμα από το πρωτόδικο Δικαστήριο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις οι οποίες προέκυψαν από τη μαρτυρία. Όπως είναι φανερό, οι συγκεκριμένες αυτές περιπτώσεις που είχαν ευρεθεί από το Δικαστήριο ότι ενυπήρχαν και ότι συνιστούσαν επιλήψιμες ενέργειες από μέρους εφεσειόντων διοικητικών συμβούλων, είναι εκείνες οι οποίες έχουν ήδη εξετασθεί στο πλαίσιο της διερεύνησης προηγηθέντων λόγων έφεσης.
Επομένως, δεν συντρέχει λόγος εξέτασης των περιπτώσεων εκείνων κάτω και από αυτό το λόγο έφεσης, εφόσον τα πραγματευόμενα εδώ θέματα έχουν ήδη κριθεί.
Λόγος Έφεσης αρ. 8.
Οι εφεσείοντες με αυτό το Λόγο Έφεσης αμφισβητούν την ορθότητα της απόφασης του πρωτόδικου Δικαστηρίου, όπως και τη δυνατότητά του όπως διατάξει την επαναμεταβίβαση από τους εφεσείοντες αρ. 1, 2, 3, 5, 7, 8 και 9 των αγορασθέντων από αυτούς κατά το 1988, 1991 και 1997 υποστατικών, ιδιαίτερα χωρίς μαρτυρία ως προς γενόμενες έκτοτε σ΄ αυτά βελτιώσεις και χωρίς να διαταχθεί η Pelmako όπως επιστρέψει εντόκως το πληρωθέν από αυτούς ποσό. Έπεται ότι η κατάληξή μας ως προς την επιτυχία άλλου λόγου έφεσης σχετιζόμενου με τις μεταβιβάσεις αυτές, έχει καταστήσει το θέμα τούτο ακαδημαϊκής μόνο σημασίας και δεν χρειάζεται να του επιληφθούμε.
Λόγος Έφεσης αρ. 9.
Με αυτό το Λόγο Έφεσης οι εφεσείοντες υποβάλλουν ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα δεν απέρριψε την αγωγή μετά την ακρόαση, λόγω της μεγάλης και κατ΄ ισχυρισμό αδικαιολόγητης καθυστέρησης στην καταχώρησή της, πράγμα που δεν εξασφάλισε δίκαιη δίκη.
Παρόλον ότι και αυτός ο Λόγος Έφεσης καθίσταται πλέον ακαδημαϊκός, ενόψει της επιτυχίας στους προαναφερθέντες λόγους έφεσης, εν τούτοις, θα παρατηρούσαμε ότι εν πάση περιπτώσει, αυτός ο λόγος έφεσης δεν θα μπορούσε να ευσταθήσει. Όπως έχει επανειλημμένα τονιστεί στη νομολογία, κατ΄ αρχάς η ίδια η παρέλευση μεγάλου χρονικού διαστήματος μέχρι την καταχώρηση της αγωγής, δεν είναι αφ΄ εαυτής αποφασιστικής σημασίας παράγων. Στην υπόθεση Βίκτωρος ν. Χριστοδούλου (1992) 1 ΑΑΔ 512, τονίστηκε ότι το εύλογο του χρόνου για τη διάγνωση των δικαιωμάτων ή της ευθύνης του πολίτη, εξαρτάται από σειρά παραγόντων που συσχετίζονται με τις ιδιομορφίες της υπόθεσης, τη φύση, το χαρακτήρα και το περίπλοκο των θεμάτων που εγείρονται προς επίλυση, όπως επίσης και τη διαγωγή των διαδίκων.
Στην υπό εξέταση περίπτωση δεν δίδεται στην Ειδοποίηση Έφεσης καμιά αιτιολογία η οποία να σχετίζεται με τους πιο πάνω παράγοντες, παρά μόνο γίνεται ειδική και μοναδική επίκληση του γεγονότος ότι μεταξύ του χρόνου διαπλοκής των επίδικων γεγονότων και της καταχώρησης της αγωγής είχε μεσολαβήσει ο θάνατος του Χριστόφορου Πελεκάνου που είχε διαδραματίσει πρωτεύοντα ρόλο και που εναγόταν ως εναγόμενος αρ. 1 μέσω του διαχειριστή της περιουσίας του υιού του και εναγόμενου αρ. 2. Αυτό το γεγονός το επικαλούνται οι εφεσείοντες ως κρίσιμης σημασίας, αφού αποστέρησε τους εναγόμενους-εφεσείοντες από μεγίστης σπουδαιότητας μαρτυρία από το μοναδικό πρόσωπο που ήταν γνώστης των επίδικων γεγονότων, αφού αυτός χειριζόταν τις υποθέσεις της Pelmako. Ως αποτέλεσμα, οι ενάγοντες-εφεσίβλητοι κατέθεταν χωρίς ουσιαστική αντικρουστική μαρτυρία. Πέραν όμως της σημασίας την οποία πράγματι θα πρέπει να είχε η απουσία του Χρ. Πελεκάνου από το εδώλιο του μάρτυρα, δεν προβλήθηκε από πλευράς εφεσειόντων οτιδήποτε που να καταδεικνύει ότι οι εφεσίβλητοι γνώριζαν πράγματι όλα τα γεγονότα έγκαιρα και ότι ήσαν σε θέση να καταχωρήσουν την αγωγή τους ενωρίτερα και δεν το έπραξαν. Ούτε προβλήθηκε οτιδήποτε σύμφωνα με το οποίο παρά τις χρονοβόρες ενδελεχείς έρευνες που απαιτείτο όπως προηγηθούν, και πάρα την πολυπλοκότητα των εγειρόμενων θεμάτων, την ανάθεση και ετοιμασία εκθέσεων εκτιμήσεων κλπ, οι εφεσίβλητοι είχαν ολιγωρήσει.
Αυτός ο Λόγος Έφεσης απορρίπτεται.
Η Αντέφεση.
Με το μοναδικό λόγο τον οποίο εγείρουν στην Αντέφεσή τους, οι ενάγοντες-εφεσίβλητοι ισχυρίζονται ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ενέκρινε την έκδοση διαταγής κατά των εφεσειόντων για απόδοση λογαριασμών ενόρκως σε σχέση με το ανταγωνιστικό έργο της "Κληματαριάς". Σε σχέση με το θέμα τούτο, το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε αναφέρει τα εξής, στη σελίδα 83 της Απόφασής του:
"Πριν την κατάληξη θα πρέπει να λεχθούν τα εξής. Η αναφορά σε σχέση με τη διοχέτευση ευκαιριών στο ανταγωνιστικό συγκρότημα Κληματαριά από την εναγόμενη 6 και τα όσα λέχθηκαν σε σχέση με το ζήτημα αυτό στο κεφ. ΣΤ, πιο πάνω, δεν έχουν αντίκρισμα σε κάποια συγκεκριμένη αξιούμενη θεραπεία. Δεν ζητείται δηλαδή με την έκθεση απαίτησης η λήψη λογαριασμών από την εναγόμενη 6 σε σχέση με εισοδήματα που άλλως θα ανήκα στην Pelmako λόγω του Αμπελοχωρίου και που διοχετεύθηκαν στην Κληματαριά λόγω της εμπλοκής της εναγόμενης 6. Οι γενικότερες θεραπείες που ζητούνται εναντίον των εναγομένων 1, 2 και 3, όπως αναλύθηκαν προηγουμένως, δεν μπορούν να καλύψουν τέτοιο συγκεκριμένο ζήτημα, ούτε και υπήρξε τέτοια εισήγηση στην αγόρευση του κ. Χαβιαρά. ...."
Διαφωνώντας με αυτή την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου, οι εφεσίβλητοι υποβάλλουν ότι δεν ζητούσαν όπως διαταχθεί η εναγομένη αρ. 6 να αποδώσει λογαριασμούς για το έργο στην "Κληματαριά", αλλά να διαταχθούν οι ίδιοι οι εναγόμενοι αρ. 1, 2 και 3 να αποδώσουν λογαριασμό για τα προσωπικά κέρδη και/ή οφέλη που απεκόμισαν οι ίδιοι εις βάρος της Pelmako. Παρέπεμψαν προς τούτο οι εφεσίβλητοι το Εφετείο στην υπόθεση Regal (Hastings) Ltd v. Gulliver & others (1942) 1 All ER 378.
Κατά την άποψή μας τα γεγονότα στην υπόθεση εκείνη διαφοροποιούνται από τα γεγονότα και το ζητούμενο στην παρούσα υπόθεση. Στην υπόθεση Regal, λόγω της αδυναμίας της εταιρείας να πληρώσει και να κατέχει όλες τις μετοχές θυγατρικής εταιρείας, όπως ήταν η πρόθεση των μετόχων, η εταιρεία πλήρωσε και πήρε μόνο το 40% των μετοχών, ενώ τις υπόλοιπες μετοχές τις αγόρασαν για να βοηθήσουν την κατάσταση δύο διοικητικοί σύμβουλοι, καταβάλλοντας προσωπικά το αντίτιμο. Όταν μετέπειτα πωλήθηκαν οι μετοχές τόσο της μητρικής όσο και της θυγατρικής εταιρείας, προέκυψε ότι οι μετοχές που κατείχαν οι σύμβουλοι πωλήθηκαν με κέρδος. Σύμφωνα με την απόφαση του Αγγλικού Δικαστηρίου, παρά την ύπαρξη καλής πίστης, οι σύμβουλοι τελούσαν σε σχέση οικονομικής εμπιστοσύνης προς την εταιρεία και όφειλαν να επιστρέψουν προς αυτήν το κέρδος το οποίο είχαν αποκομίσει από την πώληση. Στην παρούσα όμως υπόθεση, πέραν του ότι το έργο "Κληματαριά" είχε διεκπεραιωθεί από άλλη εταιρεία, όχι θυγατρική της Pelmako, κανένα συγκεκριμένο και αποκρυσταλλωθέν κέρδος δεν υπολογίστηκε από κανένα το οποίο είχε κάνει προσωπικά ο ένας ή ο άλλος διοικητικός σύμβουλος της Pelmako. Για να αποτολμηθεί δε να εξευρεθεί τέτοιο κέρδος, αναπόφευκτα θα πρέπει να γίνουν λογαριασμοί από την εφεσείουσα-εναγομένη αρ. 6 επί όλων των δραστηριοτήτων της, κάτι που δεν θα μπορούσε να διαταχθούν οι εφεσείοντες αρ. 1, 2 και 3 προσωπικά να πράξουν. Όπως δε ορθά παρατήρησε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, οι γενικότερες θεραπείες που ζητούνταν εναντίον των εφεσειόντων αρ. 1, 2 και 3 δεν μπορούσαν να καλύψουν και ένα τέτοιο συγκεκριμένο θέμα.
Η Αντέφεση απορρίπτεται.
Ως αποτέλεσμα, η Έφεση επιτυγχάνει μερικώς. Όλες οι δηλώσεις του Δικαστηρίου και οι διαταγές που εκδόθηκαν παραμερίζονται με εξαίρεση το διάταγμα ως η παράγραφος 27(vii) της Έκθεσης Απαίτησης για απόδοση λογαριασμών από την εφεσείουσα αρ. 10 προς την Pelmako, η ορθότητα του οποίου επικυρώνεται.
Ως προς τα έξοδα, διατάσσουμε ως ακολούθως:
Επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων €2.000 έξοδα, πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει, ως έξοδα της έφεσης.
Επιδικάζονται περαιτέρω επίσης υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων τα 2/3 των εξόδων της αγωγής κατά την πρωτόδικη διαδικασία, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Κραμβής, Δ.
Κληρίδης, Δ.
/ΧΤΘ