|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 1 ΑΑΔ 1876
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 11800)
9 Νοεμβρίου, 2004
[ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π., ΚΑΛΛΗΣ, ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ/στές]
ΚΩΝΣΤΑΝΤΗΣ ΚΑΝΤΟΥΝΑΣ,
Εφεσείοντας,
ΚΑΙ
Εφεσίβλητοι.
_________________________
Γ. Τριανταφυλλίδης, για τον Εφεσείοντα.
Χρ. Λάρκου, για τους Εφεσίβλητους αρ. 1.
Μ. Σπηλιωτοπούλου (κα.), για τον Εφεσίβλητο αρ. 2.
__________________________
ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής
Π. Καλλής.
____________________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΑΛΛΗΣ, Δ.: Με αίτηση του ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου (το Πρωτόδικο Δικαστήριο) ο εφεσείων ζήτησε διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο να ακυρώνονται οι αποφάσεις του διευθυντή δια των οποίων μεταβιβάστηκαν απο διάφορα πρόσωπα στην εφεσίβλητη 1 εταιρεία (η εταιρεία) αριθμός μεριδίων του τεμαχίου με αρ. 234 (παλαιό τεμάχιο 7), αρ. εγγραφής 2631 στην περιοχή Αγίας Νάπας (το τεμάχιο). Νομικό έρεισμα της αίτησης ήταν τα αρ. 25 και 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224 (ο Νόμος).
Τα γεγονότα της υπόθεσης δεν είχαν αμφισβητηθεί. Έχουν ως εξής:
Ο Ιωάννης Νικόλα Πατσαλίδης είναι διευθυντής και μέτοχος της εταιρείας. Στις 15.6.2000 έλαβε δυνάμει δωρεάς από συγγενικό του πρόσωπο το 1/315 μερίδιο του όλου τεμαχίου. Ακολούθως, την 11.9.2001, ο Πατσαλίδης αντάλλαξε το πιο πάνω μερίδιο με το 1/16 μερίδιο ενός άλλου ακινήτου του οποίου ιδιοκτήτρια ήταν η εταιρεία. Η αγοραία αξία των ανταλλασομένων μεριδίων των δύο κτημάτων υπολογίστηκε από τον κλάδο εκτιμήσεων του Επαρχιακού Κτηματολογίου Αμμοχώστου και πληρώθηκαν τα σχετικά δικαιώματα επί της διαφοράς της αξίας. Με αυτό τον τρόπο η εταιρεία κατέστη εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια μεριδίου του τεμαχίου και ήταν πλέον εις θέση να αγοράζει περαιτέρω μερίδια, ως συνιδιοκτήτρια, χωρίς να υποχρεούται να ενημερώνει τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες. Σε καμιά περίπτωση δεν εφαρμόστηκαν οι πρόνοιες του άρθρου 25 του Νόμου για ενημέρωση των συγκυρίων.
Ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δόθηκε μαρτυρία από τον Παντελή Σεργίου, Βοηθό Κτηματολογικό Λειτουργό, η οποία συνταυτίζεται με τα πιο πάνω γεγονότα. Ήταν, επίσης, η θέση του μάρτυρα Σεργίου ότι οι ανταλλαγές κτημάτων δεν θεωρούνται από το Κτηματολόγιο ως πωλήσεις και δεν καλύπτονται από τις πρόνοιες του αρ. 25 του Κεφ. 224 και ότι τόσο στην πώληση όσο και στην ανταλλαγή, αν τα κτήματα έχουν διαφορετική αξία, τα δικαιώματα που καταβάλλονται είναι τα ίδια. Αντίθετα στη μεταβίβαση δυνάμει δωρεάς είναι λιγότερα.
Ο εφεσείων ζήτησε αφενός ακύρωση της απόφασης του Διευθυντή με την οποία μεταβιβάστηκε από τον Ιωάννη Πατσαλίδη στην εταιρεία το 1/315 μερίδιο του κτήματος και αφετέρου, και ως επακόλουθο, ζήτησε ακύρωση των αποφάσεων του διευθυντή δια των οποίων μεταβιβάστηκαν σειρά άλλων μεριδίων του κτήματος στη συνιδιοκτήτρια ήδη εταιρεία. Ήταν η θέση του εφεσείοντος ότι το αδιαμφισβήτητο γεγονός της παράκαμψης των διαδικασιών για δημοσιεύσεις και γνωστοποιήσεις που προβλέπονται από το αρ. 25 του Νόμου καθιστά παράνομη την απόφαση του Διευθυντή και τις συνακόλουθες μεταβιβάσεις των μεριδίων. Η θέση αυτή στηρίχθηκε στην εισήγηση της πλευράς του εφεσείοντος ότι η αρχική ανταλλαγή κτημάτων μεταξύ του Ιωάννη Πατσαλίδη και της εταιρείας συνιστά κατ΄ ουσία πώληση και κατ΄ ακολουθία εντάσσει το όλο ζήτημα εντός των προνοιών του πιο πάνω αρ. 25. Από τη άλλη οι εφεσίβλητοι εισηγήθηκαν ότι η ανταλλαγή κτημάτων δεν εμπίπτει στα πλαίσια του ορισμού «πώλησης» και κατ΄ ακολουθία δεν έχουν εφαρμογή ούτε ενεργοποιούνται οι διατάξεις του αρ. 25. Συνεπώς δεν παρίσταται ανάγκη να γίνονται οι σχετικές δημοσιεύσεις και να δίνεται έτσι η ευκαιρία στους συγκυρίους να ασκήσουν, αν θέλουν, το δικαίωμα επιλογής τους για απόκτηση των πωλουμένων μεριδίων.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αίτηση. ΄Εκρινε ότι το αρ. 25 του Νόμου δεν ενεργοποιείται όταν διενεργείται ανταλλαγή μεταξύ κτημάτων και συνεπώς οι σχετικές διατάξεις του δεν εφαρμόζονται. Άντλησε επί του προκειμένου καθοδήγηση από την απόφαση του Δικαστή Ναθανάηλ, Π.Ε.Δ. στην Γεώργιος Στ. Ηρακλείδης & Σία Λτδ κ.α. ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., Αίτηση-Έφεση 10/99/26.1.2001, την οποία υιοθέτησε αφού παρέθεσε εκτεταμένα αποσπάσματα της. Θεωρούμε σκόπιμη την παράθεση μέρους της εν λόγω απόφασης εφόσον αυτή αποτέλεσε το μοναδικό σκεπτικό της εκκαλούμενης απόφασης:
«Το Δικαστήριο συμφωνεί με τις θέσεις των καθ΄ ων η αίτηση ότι το άρθρο 25 δεν ενεργοποιείται όταν διενεργείται ανταλλαγή μεταξύ κτημάτων και συνεπώς οι σχετικές διατάξεις του δεν εφαρμόζονται. Είναι εμφανές από την ανάγνωση ολόκληρου του κειμένου του άρθρου 25 ότι το όλο πνεύμα αυτού αναφέρεται και εδράζεται στις περιπτώσεις πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας. Πιο εξειδικευμένα, διάφορες επί μέρους διατάξεις των εδαφίων του άρθρου 25 δεν αφήνουν αμφιβολία ότι το κείμενο και κατά συνέπεια ο σκοπός του νομοθέτη, ήταν να ρυθμίσει την πώληση εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας σε τρίτο άτομο επί χρηματικού ανταλλάγματος και όχι την ανταλλαγή ιδιοκτησιών όπως η παρούσα περίπτωση. Αναφέρεται στο εδάφιο 1(α) η φράση 'τιμή στην οποία πωλείται' σε σχέση με την εντός 60 ημερών ικανοποίηση του Διευθυντή από την ημερομηνία της δήλωσης προς πώληση, ότι οι άλλοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι δεν επιθυμούν να αγοράσουν τη μερίδα αυτή. Τόσο η χρήση της φράσης 'τιμή στην οποία πωλείται' καθώς και η λέξη 'αγοράσουν' δεν μπορούν να υποδηλώνουν οτιδήποτε άλλο παρά χρηματικό αντάλλαγμα.
Κατά παρόμοιο τρόπο, στο εδάφιο 2 γίνεται αναφορά σε 'τιμή' η οποία πρέπει να κατατεθεί στο Κτηματολογικό γραφείο μέσα σε 30 ημέρες από τη δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης ή της επίδοσης της σχετικής ειδοποίησης. Στο άρθρο 2 του Νόμου, που σύμφωνα με τον πλαγιότιτλο αφορά την ερμηνεία διαφόρων λέξεων και φράσεων, η λέξη 'αξία' σημαίνει το ποσό το οποίο η ακίνητη ιδιοκτησία θα αναμενόταν να αποφέρει σε πώληση σε ελεύθερη αγορά και ισοδυναμεί στην ουσία με την 'τιμή' που θα έπρεπε να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Είναι εμφανές ότι σε περίπτωση ανταλλαγής ιδιοκτησιών δεν υπάρχει οποιαδήποτε τιμή ή αξία με αναφορά στην ελεύθερη αγορά ούτε και οποιοδήποτε ποσό το οποίο θα πρέπει να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Είναι γι΄ αυτό το λόγο που το άρθρο 25(2) ρητά περιλαμβάνει φράσεις όπως 'τιμή στην οποία πωλείται', 'ποσό που κατατέθηκε', και 'καταβάλλεται στον αγοραστή'. Ακόμη και η επιφύλαξη του εδαφίου 2 του άρθρου 25 επιβεβαιώνει τα περί αγοράς με την πρόνοια ότι οι συγκύριοι πρέπει να είναι πρόθυμοι να ενεργήσουν ανάλογα καταθέτοντας τη σχετική τιμή στο Κτηματολόγιο, επιστρέφοντας και κάποιο ποσό, όπου χρειάζεται.
Παρόμοια, στο εδάφιο 6 του άρθρου 25 γίνεται αναφορά σε 'τίμημα πώλησης' που συμφωνήθηκε και δηλώθηκε, καθώς και σε 'αξία' της μερίδας κατά την ημέρα της δήλωσης και περιλαμβάνει διάφορες πρόνοιες σε σχέση με το τί γίνεται σε περίπτωση που υπάρχει διαφορά (αύξηση ή μείωση) στην αξία του ακινήτου μεταξύ των ημερομηνιών της δήλωσης μεταβίβασης και της άσκησης του δικαιώματος απόκτησης της μερίδας. Στο εδάφιο αυτό χρησιμοποιείται ρητά η λέξη 'αξία' σε σχέση με τη μερίδα αυτή, που όπως έχει επεξηγηθεί με βάση τις ερμηνευτικές διατάξεις του άρθρου 2, συσχετίζεται με το ποσό το οποίο αναμένεται να αποφέρει το ακίνητο σε πώληση στην ελεύθερη αγορά.
Η λέξη 'πώληση' δεν ερμηνεύεται αυτούσια στο Κεφ. 224 αλλά μέσα από σχετικές αναφορές σε διάφορα νομικά ερμηνευτικά συγγράμματα, μπορεί να συναχθεί το συμπέρασμα ότι στη λέξη θα πρέπει να αποδοθεί η συνήθης γραμματική έννοια της που συνάδει με τα όσα προηγουμένως έχουν αναλυθεί στη φρασεολογία που χρησιμοποιείται στο άρθρο 25 (βλ.
.................................. .................................................. .................................................. ...............
Και από τον ορισμό αυτό παρατηρείται ότι για να θεωρηθεί μια συναλλαγή ως πώληση θα πρέπει τουλάχιστον εν μέρει να γίνεται για χρηματικό αντάλλαγμα, έστω και αν κατά το υπόλοιπο μέρος υπάρχει και ανταλλαγή αγαθών. Το ζήτημα καθίσταται πιο σαφές με την απόφαση στην Simpson & Connolly (1953) 2 All E.R. 474, όπου συζητήθηκε το θέμα κατά πόσο μια συναλλαγή η οποία, έστω μερικώς, έχει αντάλλαγμα τη μεταβίβαση άλλου αγαθού μπορεί να θεωρηθεί ως πώληση και όπου αποφασίστηκε ότι τέτοια πράξη ή συναλλαγή δεν θεωρείται ως πώληση στην καθιερωμένη νομική έννοια του όρου. Λέχθηκε πρόσθετα ότι δεν υπήρχε διαφοροποίηση μεταξύ ανταλλαγής κινητών αγαθών με την περίπτωση όπου ανταλλάσσεται ακίνητη περιουσία (βλ. την απόφαση του Finnemore J., στις σελ. 476-77).
.................................. .................................................. .................................................. ..............
Είναι γεγονός ότι στον Περί Ερμηνείας Νόμο, Κεφ. 1, άρθρο 2 οι λέξεις 'πώληση' και 'πωλώ' περιλαμβάνουν 'ανταλλαγή, αντιπραγματισμό και προσφορά ή έκθεση προς πώληση'. Στις εισαγωγικές, όμως, διατάξεις του άρθρου 2 ρητά προνοείται ότι οι λέξεις και εκφράσεις που ακολουθούν θα έχουν την έννοια που αποδίδεται σε αυτές αντίστοιχα '... εκτός αν υπάρχει κάτι στο αντικείμενο ή το κείμενο (εννοείται του άλλου νόμου) που είναι ασυμβίβαστο με τέτοια ερμηνεία ή εκτός αν προνοείται σε αυτό διαφορετικά'.
Είναι σαφές ότι το Κεφ. 1 αφορά και δίδει ερμηνεία στις διάφορες λέξεις που εκεί χρησιμοποιούνται με μια γενικότητα, ώστε να καλύψει ενδεχόμενα ποικιλόμορφες καταστάσεις και πολύ σοφά εξαιρεί τις έννοιες που αποδίδει σε αυτές το ίδιο το Κεφ. 1, όταν σε εξειδικευμένα νομοθετήματα υπάρχει είτε κάτι το ασυμβίβαστο με αυτές τις έννοιες, είτε κάτι το αντίθετο. Η ανάλυση που έχει γίνει πιο πάνω τόσο μέσα από το ίδιο το κείμενο και τις λέξεις που χρησιμοποιούνται στο άρθρο 25 του Κεφ. 224, όσο και γενικότερα μέσα από την ερμηνεία που έχει δοθεί στη λέξη 'πώληση' ή την αντίστοιχη Αγγλική 'sale', δεν αφήνουν αμφιβολία ότι στο άρθρο 25 θα πρέπει να δοθεί η ερμηνεία που προαναφέρθηκε, αποκλείοντας έτσι την ανταλλαγή της ακίνητης ιδιοκτησίας. Διαφορετικά δεν θα είχε κανένα απολύτως νόημα η συνεχής αναφορά στα εδάφια του άρθρου 25 σε λέξεις και φράσεις που υποδηλώνουν αβίαστα την αγορά, πώληση, καθορισμό τιμής με βάση αγοραία αξία και πιο ουσιαστικά την κατάθεση ποσού στο Κτηματολόγιο ώστε να μπορέσει ο συγκύριος να αποκτήσει την ιδανική μερίδα του άλλου συνιδιοκτήτη.
.................................. .................................................. .................................................. ...............
Απόδοση στο άρθρο 25 της έννοιας που εισηγούνται οι αιτητές, θα ισοδυναμούσε με αποστέρηση της δυνατότητας σε ένα συνιδιοκτήτη να ανταλλάξει την ιδιοκτησία του με άλλη που για διάφορους λόγους μπορεί να κρίνει ότι είναι πιο συμφέρουσα είτε ως προς τα στοιχεία κατοχής της είτε ως προς την οικονομική της προοπτική.
Η δυνατότητα ανταλλαγής συνιδιόκτητου μεριδίου δίνει διέξοδο σ΄ ενδεχόμενο πρόβλημα όταν ο συγκύριος δεν συμφωνεί, για παράδειγμα, στην από κοινού αξιοποίηση του ακινήτου ή ακόμη και όταν δεν διαθέτει την οικονομική ευρωστία να αγοράσει το άλλο συνιδιόκτητο μερίδιο, ή απλά όταν δεν επιθυμεί να το αγοράσει. Θα ήταν παράλογο να εξαναγκαζόταν ο προτιθέμενος πωλητής να το προσφέρει στον συγκύριο εν πάση περιπτώσει ή να μετατρέψει το μερίδιο του σε χρηματικό αντάλλαγμα. Η δυνατότητα εξαγοράς κατά προτεραιότητα από τον συγκύριο έχει νόημα μόνο όταν πρόκειται για πώληση, διαφορετικά θα μπορούσε να απολήξει σε αποστέρηση αποξένωσης της περιουσίας κατά τρόπο άλλο από κατ΄ ευθείαν πώληση έναντι χρηματικού ανταλλάγματος.»
Η έφεση.
Ο εφεσείων ισχυρίστηκε ότι το Πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα αποφάσισε, υιοθετώντας την απόφαση στην υπόθεση Αίτηση-Έφεση 10/99, Γεώργιος Στ. Ηρακλείδης και Σία Λτδ ν. Διευθυντή Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κ.α., ημερ. 26.1.2001 ότι ο όρος «πώληση» στο άρθρο 25 του Κεφ. 224 δεν περιλαμβάνει ανταλλαγή κτημάτων και/ή ότι ο Διευθυντής Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ορθά δεν εφάρμοσε στην επίδικη περίπτωση τις επιτακτικές πρόνοιες και/ή τη διαδικασία που προβλέπεται στο άρθρο 25 του Κεφ. 224. Ο κ. Τριανταφυλλίδης, εκ μέρους του εφεσείοντος, υπέβαλε ότι ο όρος «πώληση» περιλαμβάνει και ανταλλαγή κτημάτων. Αυτό - συνέχισε - φαίνεται τόσο από την ερμηνεία του όρου «πώληση» στο άρθρο 2 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1, όσο και από τις πρόνοιες του Κεφ. 224 και του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου του 1965 (Ν 9/65). Το πρωτόδικο Δικαστήριο - συμπλήρωσε - εσφαλμένα αποφάνθηκε, υιοθετώντας την υπόθεση Ηρακλείδης (πιο πάνω), ότι στον όρο «πώληση» δεν θα πρέπει να του αποδοθεί η ερμηνεία που αναφέρεται στο άρθρο 2 του Κεφ. 1 καθ΄ ότι «υπάρχει κάτι στο αντικείμενο ή το κείμενο που είναι ασυμβίβαστο με τέτοια ερμηνεία ή εκτός εάν προνοείται σε αυτό διαφορετικά». Δεν υπάρχει - κατέληξε - οτιδήποτε το ασυμβίβαστο στο Κεφ. 224 το οποίο να δικαιολογούσε διαφορετική ερμηνεία στον όρο «πώληση» από αυτή που ρητά αναφέρεται στο άρθρο 2 του Κεφ. 1 και η οποία ρητά περιλαμβάνει και την ανταλλαγή κτημάτων.
Έχουμε εξετάσει προσεκτικά τις εισηγήσεις του ευπαίδευτου συνήγορου του εφεσείοντος. Έχουμε την άποψη πως δεν μπορούν να κλονίσουν την εγκυρότητα και ορθότητα του σκεπτικού της απόφασης στην Γεώργιος Ηρακλείδης & Σία Λτδ (πιο πάνω). Θεωρούμε ότι το σκεπτικό εκείνο αντανακλά την ορθή ερμηνεία και εφαρμογή του επίμαχου αρ. 25. Το υιοθετούμε και προσθέτουμε μόνο τα εξής:
Υιοθέτηση των εισηγήσεων του εφεσείοντος θα ισοδυναμούσε με προσθήκη του όρου «ανταλλαγή» στο λεκτικό του αρ. 25 του Νόμου και με εισαγωγή - στο Νόμο - διεύρυνσης η οποία δε βρίσκεται στο Νόμο. Μια τέτοια πορεία απαγορεύεται από τους κανόνες ερμηνείας των Νόμων (Papaneophytou (No. 1) v. Republic (1973) 3 C.L.R. 191, 204). Θα ισοδυναμούσε επίσης με μεταβολή ή τροποποίηση ή διαφοροποίηση των λέξεων «πωλήσει» και «πώληση» - στο αρ. 25 του Νόμου - οι οποίες από μόνες τους δεν είναι ασαφείς ή διφορούμενες (obscure or unambiguous) (βλ. London Brick Co. Ltd v. Robinson (1943) A.C. 341, 348). Και αυτή η πορεία απαγορεύεται από τους ερμηνευτικούς κανόνες.
Για τους πιο πάνω λόγους η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με έξοδα.
Π.
Δ.
Δ.
/ΕΑΠ.