|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2002) 1 ΑΑΔ 1625
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 11152
ΕΝΩΠΙΟΝ
: Γ. ΠΙΚΗ, Π., Τ. ΗΛΙΑΔΗ, Ρ. ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗ, Δ.Δ.Μεταξύ:
Εφεσει όντων/Εναγόντων
- και -
Θέμη Ιωάννου Κτηματική Λτδ
Εφεσίβ λητης/Εναγομένης
- - - - - -
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ
: 21.10.2002Για τους εφεσείοντες: κ. Γ. Λουκαΐδης για κ. Α. Ποιητή.
Για την εφεσίβλητη: κ. Α. Παπαλλής.
- - - - - -
Πικής, Π.
: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίουθα δώσει ο Γαβριηλίδης, Δ.
- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ.
: Δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 27.3.1991, οι εφεσείοντες αγόρασαν από την εφεσίβλητη ένα διαμέρισμα, υπό κατασκευή τότε, στον πρώτο όροφο της πολυκατοικίας «ΕΛΕΝΑ ΚΩΡΤ», επί της οδού Π. Κυπριανού, στη Λάρνακα. Ως τίμημα της πώλησης συμφωνήθηκε το ποσό των £20.000.Ο όρος 7 του πωλητηρίου εγγράφου είχε ως εξής:
«7.
ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΙΣΗ μεταβίβασις θα γίνει εις τον αγοραστήν όταν ο πωλητής εξασφαλίση ξεχωριστόν τίτλον δια το διαμέρισμα και νοουμένου ότι ο αγοραστής έχει εξοφλήση τελείως τις υποχρεώσεις του.»
Το διαμέρισμα αποπερατώθηκε και παραδόθηκε στους εφεσείοντες μέσα στο 1991, οι δε εφεσείοντες κατέβαλαν ολόκληρο το τίμημα της πώλησης πλέον £1.000 για «έξτρα» εργασίες. Μετά τρία περίπου χρόνια, με επιστολή των δικηγόρων τους προς την εφεσίβλητη, ημερομηνίας 5.4.1994, οι εφεσείοντες διαμαρτυρήθηκαν ότι καθυστερούσε η έκδοση ξεχωριστών τίτλων για τα διαμερίσματα της πολυκατοικίας. Στις 15.6.1994, με νέα επιστολή των δικηγόρων τους, οι εφεσείοντες έταξαν στην εφεσίβλητη προθεσμία δύο μηνών για να τους μεταβιβάσει το διαμέρισμα. Όμως, η εφεσίβλητη δεν απάντησε. Ακολούθησε νέα, τρίτη, επιστολή των δικηγόρων των εφεσειόντων, ημερομηνίας 22.8.1994, με την οποία τερμάτισαν τη συμφωνία και, ταυτόχρονα, ζήτησαν να τους επιστραφούν τα καταβληθέντα ποσά. Εις απάντηση η εφεσίβλητη, με επιστολή των δικηγόρων της ημερομηνίας 1.9.1994, πρόβαλε τη θέση ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν νομικά ανίσχυρος. Κατόπιν τούτου, στις 7.9.1994, οι εφεσείοντες καταχώρησαν αγωγή με την οποία (όπως αυτή τροποποιήθηκε με διάταγμα του Δικαστηρίου ημερομηνίας 6.11.2000) αξίωσαν δήλωση του Δικαστηρίου ότι η συμφωνία της 27.3.1991 τερματίστηκε λόγω υπαιτιότητας της εφεσίβλητης. Αξίωσαν, επίσης, τα καταβληθέντα ποσά, πλέον τόκους και έξοδα.
Ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου οι εφεσείοντες υποστήριξαν ότι ορθά τερμάτισαν τη συμφωνία λόγω αποτυχίας της εφεσίβλητης να εξασφαλίσει, μέσα σε εύλογο χρόνο, ξεχωριστούς τίτλους και να τους μεταβιβάσει το διαμέρισμα. Εύλογος δε χρόνος ήταν, σύμφωνα με τους εφεσείοντες, η προθεσμία των δύο μηνών η οποία τάχθηκε στην εφεσίβλητη με την επιστολή της 15.6.1994 αφού, εν τω μεταξύ, είχαν παρέλθει τρία και πλέον χρόνια από την ημερομηνία υπογραφής της συμφωνίας.
Αντίθετη ήταν η θέση της εφεσίβλητης. Υποστήριξε ότι οι εφεσείοντες δεν ενομιμοποιούντο να τερματίσουν τη συμφωνία. Ο χρόνος μεταβίβασης είχε καθοριστεί στη συμφωνία των μερών και αυτός ήταν ο χρόνος έκδοσης ξεχωριστών τίτλων. Δεν ετίθετο, επομένως, ζήτημα να αναζητηθεί εύλογος χρόνος εφόσον αυτός προβλεπόταν ρητά στη συμφωνία των μερών.
Απορρίπτοντας την αγωγή, το πρωτόδικο Δικαστήριο ανέφερε, μεταξύ άλλων, τα εξής:
«Το ερώτημα που απομένει να απαντηθεί είναι κατά πόσο οι Ενάγοντες τερμάτισαν νόμιμα και δικαιολογημένα τη συμφωνία. Εφόσον η κατάληξη μου είναι πως η μόνη συμφωνία που διέπει τις σχέσεις των διαδίκων είναι το Τεκμήριο 2, θα πρέπει να εξεταστεί το ερώτημα σε συνάρτηση με το περιεχόμενο του εγγράφου. Ενδιαφέρουν βεβαίως οι πρόνοιες σε σχέση με τον χρόνο μεταβίβασης. Ο σχετικός όρος είναι, όπως έχει ήδη αναφερθεί, ο όρος 7. Αναφέρεται λοιπόν στον όρο 7 ότι η μεταβίβαση θα γίνει όταν ο πωλητής εξασφαλίσει ξεχωριστό τίτλο και νοουμένου ότι ο αγοραστής έχει εξοφλήσει τελείως τις υποχρεώσεις του.
Καθορίζεται συνεπώς στη συμφωνία ο χρόνος μεταβίβασης του διαμερίσματος και αυτός είναι η ημερομηνία που η Εναγομένη Εταιρεία θα εξασφαλίσει ξεχωριστό τίτλο για το διαμέρισμα. Εφόσον δεν είχε επέλθει αυτό το γεγονός, οι Ενάγοντες δεν ενομιμοποιούντο να ζητήσουν μεταβίβαση. Ανάλογη ήταν η προσέγγιση του Εφετείου στην υπόθεση Κωνσταντινίδης ν. Εταιρεία Level Tachxcavs Ltd. (1994) 1 Α.Α.Δ. 600. Καταλήγω συνεπώς πως εντελώς αδικαιολόγητα και κατά παράβαση της συμφωνίας τερματίστηκε η συμφωνία από τους Ενάγοντες.
Η εισήγηση επομένως του συνηγόρου των Εναγόντων πως δεν καθορίζεται χρόνος μεταβίβασης και ότι η Εναγομένη όφειλε να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις της μέσα σε εύλογο χρόνο, δεν είναι ορθή.»
Η έφεση επικεντρώθηκε στην εισήγηση ότι «Η απόφαση και η κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η επίδικη συμφωνία (όρος 7) καθορίζει χρόνον μεταβίβασης του διαμερίσματος και ότι εφ΄ όσον δεν είχε επέλθει αυτό το γεγονός οι ενάγοντες δεν ενομιμοποιούντο να ζητήσουν μεταβίβαση και ή ότι εντελώς αδικαιολόγητα και κατά παράβαση της συμφωνίας τερματίστηκε η συμφωνία (σ.15 απόφασης) είναι λανθασμένη και ή κατά παράβαση του Νόμου (άρθρο 46 του Κεφ. 149), της νομολογίας και ή λανθασμένη ερμηνεία της επίδικης συμφωνίας.». Σύμφωνα με το δικηγόρο των εφεσειόντων, ο όρος 7 της συμφωνίας («η μεταβίβασις θα γίνει εις τον αγοραστήν όταν ο πωλητής εξασφαλίση ξεχωριστόν τίτλον») δεν καθορίζει, έστω κατά προσέγγιση, το χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης του πωλητή να μεταβιβάσει το διαμέρισμα, αλλά αποτελεί όρο και ή υποχρέωση του πωλητή να εξασφαλίσει ξεχωριστό τίτλο για το διαμέρισμα, όρο και ή υποχρέωση την οποία θάπρεπε να εξασφαλίσει και ή εκπληρώσει, σύμφωνα με το άρθρο 46* του Κεφ. 149, εντός ευλόγου χρόνου και όχι αόριστα και κατά το δοκούν και ή την επιλογή του. Διαφορετική ερμηνεία του όρου 7, και δη όπως δόθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο, θα σήμαινε, σύμφωνα πάντοτε με το δικηγόρο των εφεσειόντων, ότι «ο αγοραστής δεν θα έπαιρνε τίτλο ποτέ, αφού ο πωλητής, του οποίου υποχρέωση ήταν να φροντίση για να εκδοθούν τίτλοι, δεν έχει χρονικό περιορισμό να το κάμει. Και με την ίδια ερμηνεία του Δικαστηρίου, ο αγοραστής δεν θα μπορούσε να κινήση αγωγή ή να ζητήση επιστροφή των χρημάτων του ποτέ.».
Η ερμηνευτική προσέγγιση του όρου 7 της συμφωνίας, όπως την εισηγείται ο δικηγόρος των εφεσειόντων, δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Η ορθή ερμηνεία του όρου 7 της συμφωνίας είναι ότι αυτός σκοπό έχει τον καθορισμό του χρόνου εκπλήρωσης της υποχρέωσης προς μεταβίβαση του διαμερίσματος και, ως τέτοιο χρόνο, καθορίζει το χρονικό σημείο κατά το οποίο ο πωλητής θα εξασφαλίσει ξεχωριστό τίτλο για το διαμέρισμα. Δεν γεννάται, επομένως, ζήτημα εφαρμογής του άρθρου 46 του Κεφ. 149. Το ακόλουθο απόσπασμα από την Κωνσταντινίδης ν. Level Tachxcavs Ltd (1994) 1 ΑΑΔ 600, στις σελίδες 605-606, όπου το πωλητήριο έγγραφο περιλάμβανε όρο πανομοιότυπο με τον όρο 7 της συμφωνίας, είναι άμεσα σχετικό:
«Εδώ δεν υπάρχει το πραγματικό υπόβαθρο που θεωρήθηκε ότι ενέπλεκε το άρθρο 46 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Δεν είναι ορθό πως η σύμβαση δεν προσδιόριζε χρόνο εκπλήρωσης της υποχρέωσης των εφεσιβλήτων. Δεν αναφερόταν σε συγκεκριμένη ημερομηνία αλλά όριζε ρητά πως η μεταβίβαση θα γινόταν "ευθύς ως ήθελαν εκδοθεί υπό του Κτηματολογίου οι σχετικοί τίτλοι των οικοπέδων." Έπεται πως στο πλαίσιο των συμβατικών όρων, δεν μπορούσε να υπάρχει περιθώριο αναζήτησης εύλογου χρόνου για πραγματοποίηση της μεταβίβασης και μάλιστα με εναρκτήριο σημείο την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης.»
Ενόψει των πιο πάνω, κρίνουμε ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αξίωση των εφεσειόντων για δήλωση ότι νόμιμα, λόγω υπαιτιότητας της εφεσίβλητης, τερμάτισαν τη συμφωνία της 27.3.1991, όπως, επίσης, και την αξίωσή τους για τα καταβληθέντα ποσά, πλέον τόκους και έξοδα.
Αν μέχρι σήμερα η εφεσίβλητη δεν εξασφάλισε ξεχωριστό τίτλο για το διαμέρισμα, οι εφεσείοντες μπορούν, ενδεχομένως, να επιδιώξουν την αποδέσμευσή τους από τη συμφωνία και την επιστροφή των καταβληθέντων ποσών κλπ στηριζόμενοι σε εντελώς διαφορετική νομική βάση.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος των εφεσειόντων.
Π.
Δ.
/ΧΤΘ ;Δ.