|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1999) 1 ΑΑΔ 749
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
Πολιτική Έφεση αρ. 10078.
Σύνθεση Δικαστηρίου:
ΠΙΚΗΣ, Π., ΝΙΚΗΤΑΣ, Χ"ΧΑΜΠΗΣ, ΔΔ.Μεταξύ:
Άννας Μιλτιάδη Ιωάννου,
Εφεσείουσας-ενάγουσ ας,
- και -
1. Σοφίας Κωνσταντίνου,
2. Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας,
Εφεσιβλήτων-εναγομέ νων.
- - -
Ημερομηνία:
12 Mαΐου, 1999.Για την εφεσείουσα: Ελ. Κορακίδης.
Για την εφεσίβλητη 1: Α. Ευσταθίου (κα)
Για τον εφεσίβλητο 2: Χρ. Ιωαννίδης, Ανώτ. Δικ. Δημ. με Ε. Χαραλάμπους, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα.
- - -
Tην ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δώσει ο Γ. Μ. Πικής, Π.
- - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΙΚΗΣ, Π.:
Η Άννα Μιλτιάδους Ιωάννου (εφεσείουσα), είναι ιδιοκτήτρια ενός οικοπέδου στην τοποθεσία «Γιοφύρκα» του χωριού Αναβαρκός στην Πάφο, εγγεγραμμένο ως τεμάχιο 344/3/4. Η Σοφία Κωνσταντίνου (η εφεσίβλητη 1), είναι η ιδιοκτήτρια διπλανού οικοπέδου του τεμαχίου 344/3/1. Τα δύο ακίνητα αποτελούν μέρος συμπλέγματος δέκα οικοπέδων τα οποία προέκυψαν από την υποδιαίρεση του τεμαχίου 344/3, που ο ιδιοκτήτης, ο Ανδρέας Γεωργιάδης διέθεσε σε αντίστοιχο αριθμό αγοραστών, μεταξύ των οποίων η εφεσείουσα και η εφεσίβλητη. Η αίτηση διαχωρισμού του κτήματος υποβλήθηκε το 1971 και η οικοπεδοποίηση τελειώθηκε το 1974 με την έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας. Ο τεμαχισμός του ακινήτου έγινε βάσει σχεδίου το οποίο υποβλήθηκε εκ μέρους του ιδιοκτήτη της γης και έγινε δεκτό από τις κτηματολογικές αρχές.Το 1982 ο αγοραστής ενός από τα δέκα οικόπεδα, του τεμαχίου 344/3/6, ζήτησε από το Κτηματολόγιο να προβεί στην οριοθέτηση του οικοπέδου του. Κατά την έρευνα που ακολούθησε οι κτηματολογικές αρχές ανακάλυψαν ότι υπήρχε αναντιστοιχία μεταξύ της απεικόνισης του οικοπέδου στο κτηματολογικό σχέδιο και της ακριβούς θέσης και διαστάσεων του επί τόπου. Συγκεκριμένα το σχέδιο δεν αντανακλούσε την πραγματικότητα επί τόπου. Διαπιστώθηκε ότι το σχέδιο δεν απεικόνιζε την ακριβή θέση όσο και το εμβαδόν του συμπλέγματος οικοπέδων εξαιτίας λαθών αναγόμενων σε κακή χωρομέτρηση και σχεδιασμό. Όπως κατέθεσε ο κτηματολογικός λειτουργός, και αναπαράγεται στην απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, «το εν χρήσει σχέδιο ήταν λανθασμένο και δεν αποτύπωνε τα δεδομένα επί τόπου.
» Μετά τη διαπίστωση αυτή διατάχθηκε νέα επισκόπηση και χωρομέτρηση. Βάσει των δεδομένων που προέκυψαν ετοιμάστηκε νέο σχέδιο το οποίο τέθηκε υπόψη των ιδιοκτητών των δέκα οικοπέδων. Οι οχτώ από αυτούς συμφώνησαν, όχι όμως η εφεσείουσα και τρίτος ιδιοκτήτης.Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, (ο εφεσίβλητος 2), κοινοποίησε στους επηρεαζομένους την πρόθεσή του να προβεί σε διόρθωση του κτηματολογικού σχεδίου και των πιστοποιητικών εγγραφής των επηρεαζομένων ιδιοκτητών βάσει των προνοιών του εδαφίου 3 του άρθρου
61 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, (ο νόμος). Η εφεσείουσα έφερε ένσταση στην προτεινόμενη τροποποίηση των σχεδίων και του τίτλου ιδιοκτησίας της, επαγόμενη τη μείωση του εμβαδού του οικοπέδου της κατά περίπου 700 τ.π., σε σύγκριση με την αναγεγραμμένη στον τίτλο ιδιοκτησίας έκταση του ακινήτου, (1 προστάθι και 2500 τ.μ. έναντι 1 προσταθιού και 1803 τ.μ.). Αντίθετα το εμβαδόν του οικοπέδου της εφεσίβλητης αυξήθηκε κατά 700 τ.μ.Στις 30 Νοεμβρίου 1988, ο Διευθυντής απέρριψε την ένσταση της εφεσείουσας και προχώρησε στην τροποποίηση του κτηματολογικού σχεδίου και του τίτλου εγγραφής του οικοπέδου της. Η διόρθωση και τροποποίηση έγιναν κατ΄ επίκληση των εξουσιών που παρέχει στο Διευθυντή το άρθρο 61(1) και
(2) του Κεφ. 224. Το άρθρο 61 έχει ως ακολούθως:«61 - (1) Ο Διευθυντής δύναται να διορθώσει οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη στο Κτηματικό Μητρώο ή σε οποιοδήποτε βιβλίο ή σχέδιο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ή σε οποιοδήποτε πιστοποιητικό εγγραφής, και κάθε τέτοιο Μητρώο, βιβλίο, σχέδιο ή πιστοποιητικό εγγραφής που διορθώθηκε με τον τρόπο αυτό έχει την ίδια εγκυρότητα και ισχύ όπως αν το λάθος αυτό ή η παράλειψη αυτή να μην είχε γίνει.
(2) Όταν λόγω λάθους, παράλειψης, ψευδούς βεβαίωσης ή ψευδούς παράστασης που έγινε καλή τη πίστει ή δόλια, διενεργηθεί οποιαδήποτε εγγραφή σε οποιοδήποτε βιβλίο Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, ο Διευθυντής δύναται, μετά την διαπίστωση των αληθινών γεγονότων, να προβεί σε ακύρωση της εγγραφής αυτής καθώς και κάθε πιστοποιητικού που σχετίζεται με την εγγραφή αυτή.
(3) Καμιά τροποποίηση, διόρθωση ή ακύρωση δεν διενεργείται δυνάμει των διατάξεων του εδαφίου (1) ή (2) εκτός αν δοθεί από το Διευθυντή προηγούμενη ειδοποίηση τριάντα ημερών σε οποιοδήποτε πρόσωπο το οποίο δυνατό να επηρεάζεται από αυτή, και οποιοδήποτε πρόσωπο δύναται, εντός της περιόδου των τριάντα ημερών από την ημερομηνία κατά την οποία δόθηκε η ειδοποίηση αυτή, να καταχωρήσει ένσταση στο Διευθυντή ο οποίος για τούτο εξετάζει αυτή και δίνει ειδοποίηση για την απόφασή του επί αυτής στον ενιστάμενο.»
Όπως προκύπτει από το κείμενο του εδαφίου (1) του άρθρου 61, ο Διευθυντής έχει εξουσία να προβαίνει σε διορθώσεις, (α) λαθών και (β) παραλείψεων, οι οποίες διαπιστώνονται σε (i) βιβλία, ή (ii) σχέδια του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, και (iii) στο πιστοποιητικό εγγραφής ακινήτου (τίτλος ιδιοκτησίας). Ό,τι υπόκειται σε διόρθωση είναι το λάθος ή η παράλειψη. Η διόρθωση σκοπεί στην αποκατάσταση της αυθεντικότητας των κτηματολογικών σχεδίων βιβλίων και εγγραφών.
Η εφεσείουσα εφεσίβαλε την απόφαση του Διευθυντή βάσει του άρθρου 80 του Κεφ. 224, το κείμενο του οποίου έχει ως εξής:
«Κάθε πρόσωπο το οποίο έχει παράπονο κατά οποιασδήποτε διαταγής, ειδοποίησης ή απόφασης του Διευθυντή, που διενεργήθηκε, δόθηκε ή λήφθηκε δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού δύναται, εντός τριάντα ημερών από την ημερομηνία κοινοποίησης σε αυτόν της διαταγής αυτής, ειδοποίησης ή απόφασης να υποβάλει έφεση στο Δικαστήριο και το Δικαστήριο δύναται να εκδώσει επί αυτής τέτοιο διάταγμα ως ήθελε είναι δίκαιο αλλά, κανένα Δικαστήριο δεν επιλαμβάνεται οποιασδήποτε αγωγής ή διαδικασίας επί οποιουδήποτε ζητήματος σε σχέση με το οποίο ο Διευθυντής έχει εξουσία να ενεργεί δυνάμει των διατάξεων του Νόμου αυτού, εκτός με έφεση όπως προνοείται στο άρθρο αυτό
Νοείται ότι το Δικαστήριο δύναται, αν ικανοποιηθεί ότι λόγω απουσίας από τη Δημοκρατία, ασθένειας ή άλλης εύλογης αιτίας το παραπονούμενο πρόσωπο εμποδίζετο από του να υποβάλει έφεση εντός της περιόδου των τριάντα ημερών, να παρατείνει την προθεσμία εντός της οποίας δύναται να υποβληθεί έφεση υπό τέτοιους όρους όπως αυτό ήθελε θεωρήσει σκόπιμο.»
Καθίσταται πρόδηλο από τις διατάξεις του άρθρου 80 ότι η έφεση ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου αποτελεί τη μόνη οδό για την αναθεώρηση της απόφασης του Διευθυντή, όπως άλλωστε αναγνωρίζει η νομολογία -
Lambris Haralambous Papa Loizou v. Kornelia Themistokleous 22 C.L.R. 177. Aντικείμενο της έφεσης βάσει του άρθρου 80, είναι ο έλεγχος όχι μόνο της νομιμότητας αλλά και της ορθότητας της απόφασης του Διευθυντή. Η εξουσία του Επαρχιακού Δικαστηρίου. εκτείνεται όχι μόνο στην ακύρωση αλλά και στην τροποποίηση όσο και αντικατάσταση του σχεδίου κατά το δίκαιο του πράγματος. (Βλ. μεταξύ άλλων Αθανάση κ.ά. ν. Χ"Μάμα κ.ά. (1990)1 Α.Α.Δ. 208. Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992)1 Α.Α.Δ. 906.)Η εφεσείουσα υποστήριξε ενώπιον του πρωτοδίκου Δικαστηρίου ότι εσφαλμένα ο Διευθυντής του Κτηματολογίου επελήφθη του προκύψαντος θέματος κατ΄ επίκληση των εξουσιών που του παρέχει το άρθρο 61 του νόμου. Κατά την εισήγησή της, επρόκειτο για περιουσιακή διαφορά μεταξύ της και της εφεσίβλητης 1, αναφορικά με την ιδιοκτησία έκτασης γης 700 τ.μ., η λύση της οποίας εξέφευγε των αρμοδιοτήτων του Διευθυντή βάσει του άρθρου 61. Ως διαφορά αναγόμενη στα περιουσιακά δικαιώματα των ιδιοκτητών των αντίστοιχων τεμαχίων γης, αυτή μπορούσε να επιλυθεί μόνο με αγωγή ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου, θέση η οποία αντλεί έρεισμα από την
Abraham Hassidoff v. Paul Antoine-Aristide Santi and Others (1970)1 C.L.R. 220. Συναφής είναι και η Νεοφύτου ν. Δ/ντή Κτηματολογίου (1995)1 Α.Α.Δ. 842.)Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν ότι η δυσαρμονία μεταξύ του σχεδίου και της πραγματικότητας επί τόπου, όπως και η διαπίστωση ότι το εν ισχύει κτηματολογικό σχέδιο δεν απεικόνιζε τα δεδομένα των οικοπέδων, οφειλόταν σε λάθη υποκείμενα στη διορθωτική εξουσία του Διευθυντή βάσει του άρθρου 61.
Η κτηματολογική έρευνα κατέδειξε, και αυτό έγινε δεκτό από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι:
(α) Η σχηματική παράσταση της περιοχής στο υφιστάμενο σχέδιο ήταν λανθασμένη.
(β) Τα καταγραμμένα εμβαδά των δύο οικοπέδων δεν ήταν σύμφωνα με τις διαστάσεις τους όπως προκύπτουν από τον καθορισμό στην εγγραφή του μήκους των τεσσάρων πλευρών τους.
(γ) Δεν απεικόνιζαν τη μορφοποίηση των οικοπέδων επί τόπου.
Τελικά τα λάθη που ανιχνεύθηκαν αφορούσαν την ορθή χωρομέτρηση των οικοπέδων και τον καθορισμό του εμβαδού τους στα πιστοποιητικά εγγραφής. Αυτά επιχείρησαν να διορθώσουν οι κτηματολογικές αρχές.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχτηκε τις θέσεις των εφεσιβλήτων. Παραπέμποντας στη Φιλίππου ν. Στυλιανού (1992)1 Α.Α.Δ
. 448, επανέλαβε ότι:«Η διόρθωση λάθους συνιστά κατ΄ εξοχή διοικητική λειτουργία η οποία ανάγεται στην αρμοδιότητα του τμήματος το οποίο είναι υπεύθυνο για το λάθος. Άλλωστε, το Κτηματολόγιο είναι εξόχως σε θέση να διαπιστώσει λάθη σε κτηματολογικές εγγραφές και μητρώα.» (σελ. 456)
Δεν πρέπει να διαλανθάνει της προσοχής μας ότι το πιστοποιητικό εγγραφής δεν είναι ο αυθεντικός οδηγός της ιδιοκτησίας, αλλά η εκ πρώτης όψεως απόδειξή της. Αυθεντικό οδηγό της ιδιοκτησίας αποτελεί ο συσχετισμός τεμαχίου προς το κτηματολογικό σχέδιο. Αυτό προβλέπει το άρθρο 50 του νόμου. Όταν η ιδιοκτησία δεν μπορεί να προσδιορισθεί με τον τρόπο που καθορίζει ο νόμος λόγω λάθους στα σχέδια, βιβλία και εγγραφές του Κτηματολογίου, τότε υπεισέρχεται το άρθρο 61 ώστε να αποκαθαρισθούν από το λάθος τα σχέδια και μητρώα και να δώσουν αυθεντική εικόνα της ιδιοκτησίας.
Το άρθρο 61 πραγματεύεται λάθη και παραλείψεις στα κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και εγγραφές και παρέχει εξουσία για τη διόρθωσή τους. Σκοπεί στην αποκατάσταση των προϋποθέσεων για τον καθορισμό της
ιδιοκτησίας. ποιά έκταση γης καλύπτει. Όταν υπάρχουν αντεκδικήσεις ως προς την ιδιοκτησία συγκεκριμένου τεμαχίου, όπως ήταν η περίπτωση στην υπόθεση Hassidoff, (υπόθεση διπλής εγγραφής), το θέμα εκφεύγει των αρμοδιοτήτων του Διευθυντή. Αποτελεί περιουσιακή διαφορά η οποία λύεται με αναφορά στα δικαιώματα εκατέρου των διαδίκων στο κτήμα. Το ζητούμενο σ΄ εκείνη την περίπτωση είναι σε ποιό ανήκει το συγκεκριμένο ακίνητο και όχι τί καλύπτει.Στη Φιλίππου, εξηγείται ότι η
Hassidoff αποτελούσε περίπτωση διπλής εγγραφής. Το δε ερώτημα το οποίο έπρεπε να απαντήσει το Δικαστήριο ήταν το δικαιολογημένο της εγγραφής στο όνομα του ενός ή του άλλου διαδίκου, ερώτημα συνυφασμένο με τις διεκδικήσεις εκάτερου για την ιδιοκτησία του κτήματος. (Βλ. επίσης Χριστοδούλου ν. Χ"Λοϊζή και άλλου (1992)1 Α.Α.Δ. 658. Σολομώντος ν. Παπανεοκλή (1992)1(Β) Α.Α.Δ. 906.)Η θέση της εφεσείουσας στην προκείμενη περίπτωση βαρύνεται από το ακόλουθο λάθος. Εξισώνει τον τίτλο εγγραφής ιδιοκτησίας με αυτή τούτη την ιδιοκτησία συγκεκριμένου τεμαχίου γης. Αυτό αποτελεί σφάλμα. Ο τίτλος εγγραφής ακινήτου αποτελεί εκ πρώτης όψεως μαρτυρία για την ιδιοκτησία του. Η γη η οποία καλύπτεται από το πιστοποιητικό εγγραφής ακίνητης ιδιοκτησίας προδιορίζεται από το άρθρο 50 του Κεφ. 22
4:«Η έκταση γης που καλύπτεται από εγγραφή τίτλου επί ακίνητης ιδιοκτησίας είναι η έκταση του τεμαχίου με το οποίο δύναται να συσχετιστεί η εγγραφή πάνω σε οποιοδήποτε Κυβερνητικό χωρομετρικό σχέδιο ή πάνω σε οποιοδήποτε άλλο σχέδιο που καταρτίστηκε πάνω σε κλίμακα από το Διευθυντή:
Νοείτα ότι όταν η εγγραφή δεν δύναται να συσχετιστεί με οποιοδήποτε τέτοιο σχέδιο η έκταση αυτή είναι η έκταση της γης στην οποία δικαιούται ο κάτοχος του τίτλου λόγω εχθρικής κατοχής, αγοράς ή κληρονομιάς.»
Όπως εξηγείται στη
Χ"Ιωάννου ν. Κωνσταντίνου κ.ά. (1993)1 Α.Α.Δ. 844, ο συσχετισμός της επί του τόπου κατάστασης του τεμαχίου με το σχέδιο, αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τον καθορισμό της ιδιοκτησίας που ενέχει ο τίτλος εγγραφής ακινήτου.Το άρθρο 61 σχετίζεται άμεσα με το άρθρο 50. Είναι δε αξιοσημείωτο ότι με τον τροποποιητικό Νόμο 16/80, ο νομοθέτης επεδίωξε να άρει οποιεσδήποτε αμφιβολίες ως προς το εύρος των εξουσιών του Διευθυντή να προβαίνει σε διορθώσεις λαθών και παραλείψεων σ΄ όλα τα βιβλία, σχέδια και εγγραφές του Κτηματολογίου. Η προσθήκη του εδαφίου 2, σ΄ αυτό απέβλεπε. Η ορθότητα των κτηματολογικών μητρώων ενέχει μεγάλη σημασία για τη διασφάλιση βεβαιότητας στο καθεστώς ιδιοκτησίας. Η επιφύλαξη του άρθρου 50 τυγχάνει εφαρμογής, μόνο όπου είναι αδύνατος ο συσχετισμός τεμαχίου προς κτηματολογικό σχέδιο παρά τη διορθωτική διαδικασία του άρθρου 61.
Στην προκείμενη περίπτωση δεν άλλαξε τίποτε επί του εδάφους στην ιδιοκτησία της εφεσείουσας. Με την διόρθωση αποκαταστάθηκε η αντιστοιχία μεταξύ της ιδιοκτησίας της και της απεικόνισης της στα κτηματολογικά σχέδια, βιβλία και έγγραφα.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Π.
Δ.
Δ.
/ΑυΦ.