CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(1998) 1 ΑΑΔ 407

1. Θάλειας Α. Θεολόγου, εκ Λευκωσίας

ΠΙΚΗΣ, Π.: Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε αγωγή των εφεσειόντων για την ειδική εκτέλεση γραπτής συμφωνίας, (είχε εγγραφεί στο Κτηματολόγιο), που έκαμαν με την εφεσίβλητη εταιρεία, (εφεξής η εφεσίβλητη) για το λόγο ότι η συμφωνία ήταν άκυρη. Δεν συνιστούσε σύμβαση βάσει του περί Συμβάσεων Νόμου - Κεφ. 149. Η υπόσχεση της εφεσίβλητης, την εκτέλεση της οποίας επεδίωξαν με την αγωγή τους οι εφεσείοντες, δόθηκε χωρίς αντάλλαγμα εκ μέρους τους, γεγονός που την καθιστούσε άκυρη όπως ορίζει το άρθρο 25(1) του Κεφ. 149. Ούτε η εξωγενής, προς τη γραπτή συμφωνία, μαρτυρία που δόθηκε για την αποκάλυψη του ανταλλάγματος μπορούσε να υποστηλώσει τη συμφωνία. Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου η συμφωνία συνομολογήθηκε ενώ οι συμβαλλόμενοι τελούσαν κάτω από αμοιβαίο λάθος ως προς πραγματικό γεγονός στο οποίο θεμελιώθηκε^. ότι το οικόπεδο που είχε νωρίτερα πωλήσει η εφεσίβλητη στους εφεσείοντες με πωλητήριο έγγραφο είχε πρόσοψη μικρότερη των 70 ποδών. Στην πραγματικότητα το μήκος της πρόσοψης υπερέβαινε τα 70 πόδια. Το αμοιβαίο λάθος καθιστούσε τη συμφωνία άκυρη όπως προβλέπει το άρθρο 21 του Κεφ. 149.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο, καθοδηγούμενο από την Polycarpou v. Polycarpou (1982) 1 C.L.R. 182 αποδέκτηκε την προσαγωγή εξωτερικής προς τη γραπτή συμφωνία, μαρτυρίας, αναφορικά με το υπόβαθρο της συμφωνίας προς διαπίστωση του ανταλλάγματος. Η εκατέρωθεν προσαχθείσα μαρτυρία, για το τι προηγήθηκε της συμφωνίας, ήταν συγκρουόμενη. Σύμφωνα με την εκδοχή των εφεσειόντων η εφεσίβλητη ανέλαβε την υποχρέωση, η οποία προβλέπεται στην επίμαχη συμφωνία ως αντάλλαγμα για την εγκατάλειψη οποιασδήποτε απαίτησης των αντισυμβαλλομένων για το γεγονός ότι το εμβαδόν του πωληθέντος οικοπέδου υπολειπόταν του καθοριζομένου στο πωλητήριο έγγραφο. Το πωλητήριο έγγραφο προέβλεπε ότι το πωλούμενο οικόπεδο (τότε σχεδιασμένο σε χάρτη πριν την εγγραφή του στο Κτηματολόγιο) θα είχε έκταση περίπου 10.700τ.π. ενώ στην πραγματικότητα το εμβαδόν του δεν υπερέβαινε τα 9.782τ.π. Η εκδοχή της εφεσίβλητης ήταν ότι η δοθείσα υπόσχεση αναλήφθηκε μετά από τη διαμαρτυρία των εφεσειόντων ότι η πρόσοψη του οικοπέδου υπολειπόταν κατά τρία περίπου πόδια των 70 ποδών που οι συμβαλλόμενοι θεωρούσαν ως το ελάχιστο μήκος της πρόσοψης κανονικού οικοπέδου και τη μετέπειτα κοινή διαπίστωση ότι έτσι είχαν τα πράγματα. Η διαπίστωση αυτή οφειλόταν σε λάθος. Το σφάλμα προέκυψε από τη θεώρηση πασσάλου της Ηλεκτρικής ως του σημείου το οποίο οριοθετούσε το οικόπεδο στη μία από τις δύο πλευρές. Μεταγενέστερη μέτρηση της πρόσοψης, από τις Κτηματολογικές Αρχές, αποκάλυψε ότι (α) η πρόσοψη υπερέβαινε σε μήκος τα 70 πόδια, και, (β) το σφάλμα των διαδίκων προέκυψε από τη λανθασμένη θεώρηση του πασσάλου της Αρχής Ηλεκτρισμού ως ενός των οροθεσίων του οικοπέδου.

Με την έφεση αμφισβητούνται, πρώτο, η ορθότητα της νομικής θεώρησης της γραπτής συμφωνίας ως άκυρης, λόγω της απουσίας αντιπαροχής εκ μέρους των εφεσειόντων και, δεύτερο, τα ευρήματα του Δικαστηρίου ως προς το υπόβαθρο της συμφωνίας, δηλαδή, τα γεγονότα τα οποία οδήγησαν στη σύναψή της. Οι εφεσείοντες υποστήριξαν ότι σημαντικό μέρος της μαρτυρίας του εφεσείοντα 2 δεν αμφισβητήθηκε και ότι η μαρτυρία του έπρεπε να είχε γίνει πιστευτή. Αποδοχή της, θα αποκάλυπτε την ύπαρξη ανταλλάγματος, εφόσον, με τη συμφωνία, οι εφεσείοντες θα αποποιούντο τα δικαιώματά τους, βάσει της αρχικής σύμβασης, αναφορικά με το εμβαδόν του οικοπέδου. Έτσι, η συμφωνία τους να αποστούν από τη διεκδίκηση των συμβατικών τους δικαιωμάτων βάσει του πωλητηρίου εγγράφου θα πληρούσε το κενό, αν υπήρχε, στην επίμαχη συμφωνία αναφορικά με το αντάλλαγμα.

Η γραπτή συμφωνία των μερών δεν αποκαλύπτει, αφ΄ εαυτής, την παροχή ανταλλάγματος εκ μέρους των εφεσειόντων για την υπόσχεση της εφεσίβλητης όπως ορθά διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο. Δεν προέβλεπε την παροχή ανταλλάγματος, εκ μέρους των εφεσειόντων, για την υπόσχεση της εφεσίβλητης να τους μεταβιβάσει πρόσθετο τεμάχιο γης. Η υπόσχεση συμβαλλομένου να εκπληρώσει υφιστάμενη συμβατική του υποχρέωση δεν συνιστά αντάλλαγμα. Διακρίνεται η περίπτωση υπόσχεσης συμβαλλομένου, (προς ον η υπόσχεση του αντισυμβαλλομένου), να αποστεί από τη λήψη δικαστικών μέτρων για καλή τη πίστη διεκδίκηση δικαιώματος (Βλ. Panayiotou v. Solomou (1979) 1 C.L.R. 779).

Οι αρχές που διέπουν την ερμηνεία σύμβασης είναι καλά καθιερωμένες και δεν χρειάζεται να τις επαναλάβουμε. (Βλ. Saab and Another v. Holy Monastery Ay. Neophytos (1982) 1 C.L.R. 499). Πρέπει να σημειώσουμε ότι, συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή. Το κριτήριο είναι η έννοια την οποία μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας στο μέσο λογικό άνθρωπο. Για το σκοπό αυτό μπορεί να εμπλουτισθεί η γνώση με την αποκάλυψη του υπόβαθρου της συμφωνίας, εξαιρουμένων πάντοτε των διαπραγματεύσεων, καθώς και μονομερών δηλώσεων και υποκειμενικών προθέσεων των συμβαλλομένων. Μαρτυρία που αναφέρεται στους υποκειμενικούς παράγοντες μπορεί να γίνει δεκτή μόνο σε αγωγή για διόρθωση του εγγράφου (rectification). (Βλ. ICS v. West Bromwich BS (1998) 1 All E.R. 98 (HL)). Το αντικείμενο βέβαια της ερμηνείας παραμένει πάντοτε η έννοια των όρων της συμφωνίας κατά το μέσο λογικό άνθρωπο. Η έννοια, η οποία μεταδίδεται σ΄ αυτόν, για τα συμφωνηθέντα.

Διατηρούμε επιφυλάξεις κατά πόσο ήταν παραδεκτή, στην προκείμενη περίπτωση, η προσαγωγή εξωγενούς μαρτυρίας, αναφορικά με το αντάλλαγμα, ενόψει του αναντίλεκτου της σημασίας των όρων της συμφωνίας σχετικά με το αντάλλαγμα το οποίο θα παρείχαν οι εφεσείοντες. Δεν θα επεκταθούμε όμως στο θέμα αυτό εφόσον, δεν είναι αποφασιστικής σημασίας για την κατάληξή μας, ενόψει των ευρημάτων του Δικαστηρίου για το υπόβαθρο της συμφωνίας και τη θεμελίωσή της σε αμοιβαίο λάθος. Το πότε λάθος μπορεί να πλήξει το θεμέλιο της συμφωνίας και να την καταστήσει άκυρη διαφωτίζεται στην αγγλική απόφαση Gallie v. Lee (1971) A.C. 1004 και στην κυπριακή Σταύρου ν. Δημητρίου (1991) 1 Α.Α.Δ. 304.

Π.

/ΧΤΘ