|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2014:D771
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Αρ. Υπόθεσης: 125/2011)
14 Οκτωβρίου, 2014
[Δ. ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ.
ALPHA PANARETI GOLF CLUB LTD
Αιτητές,
- ΚΑΙ -
ΕΠΑΡΧΟΣ ΛΕΜΕΣΟΥ,
Καθ΄ων η αίτηση.
__________
Στ. Μαξιούτη (κα) για Τάσσο Παπαδόπουλο και Συνεργάτες, για τους αιτητές.
Αρ. Ζερβού (κα), δικηγόρος της Δημοκρατίας για το Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, για τους καθ΄ ων η αίτηση.
---------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ.: Με την αίτηση τους οι αιτητές προσβάλλουν την απόφαση του Επάρχου Λεμεσού, καθ΄ ου η αίτηση, με την οποία επεβλήθηκε στην άδεια οικοδομής (αρ. 11115) ημερομηνίας 18.11.2010, για ανέγερση σταθμού παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας στο χωριό Μονάγρι, στα τεμάχια των αιτητών, όρος για αφαίρεση από τον τίτλο ιδιοκτησίας μέρος του τεμαχίου που επηρεάζεται από ρυμοτομία/δημιουργία χώρων πρασίνου και εγγραφή του σε δρόμο/χώρο πρασίνου, ως άκυρης.
Προβάλλονται μια σειρά από λόγους, οι οποίοι στη συνέχεια εγκαταλείφθηκαν για να περιοριστούν με την γραπτή αγόρευση των αιτητών στη λήψη απόφασης καθ΄ υπερβάσιν και ή κατάχρηση εξουσίας - ο όρος τέθηκε χωρίς οποιαδήποτε εξουσιοδότηση και κατά παράβαση του άρθρου 9(1)(β) του Κεφ. 96, περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμος, Κεφ. 96, όπως τροποποιήθηκε - και σε παραβίαση των αρχών της φυσικής δικαιοσύνης, άρθρο 43 του περί Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου, Ν. 158(Ι)/99, επί το ότι οι αιτητές στερήθηκαν του δικαιώματος ακρόασης ως πρόσωπα που επηρεάζονται από την έκδοση πράξης ή από τη λήψη διοικητικού μέτρου δυσμενούς φύσης.
Πυρήνας και εμπροσθοφυλακή των επιχειρημάτων των αιτητών το γράμμα του άρθρου 9(1)(β) του Νόμου. Σύμφωνα με τους αιτητές κατά τη χορήγηση αδειών οικοδομής σχετικά με την ανέγερση οποιασδήποτε νέας οικοδομής, όπως η υπό κρίση περίπτωση, η αρμόδια αρχή έχει εξουσία να επιβάλλει όρους μόνο σε σχέση με τα ζητήματα που εξαντλητικά ορίζονται στο σχετικό άρθρο. Με συναφή αναφορά σε σχετική νομολογία Έπαρχος Λευκωσίας κ.α. ν. Μοδέστου κ.α. (1996) 3 Α.Α.Δ. 256, υποστηρίζουν ότι η επιβολή του επίδικου όρου στην άδεια οικοδομής, συνιστά υπέρβαση και κατάχρηση εξουσίας, κατά τρόπο που συνιστά στην ουσία εξάλειψη και στέρηση του συνταγματικά κατοχυρωμένου δικαιώματος της ιδιοκτησίας. Η μη προηγούμενη δημοσίευση ρυμοτομικού σχεδίου, στέρησε από τους αιτητές τη δυνατότητα να υποβάλουν σχετική ένσταση προτού αυτό οριστικοποιηθεί. Δήμος Στροβόλου ν. Μ. Μιχαήλ Γιασεμίδου (1998) 3 Α.Α.Δ. 223.
Η Δημοκρατία υποστηρίζει την νομιμότητα της ληφθείσας απόφασης και με αναφορά στους όρους που είχαν τεθεί στην πολεοδομική άδεια ΛΕΜ/01876/09, ημερομηνίας 21.7.2010, όρος 14 και 505, υποστηρίζει ότι οι αιτητές δεν νομιμοποιούνται να αμφισβητούν τους όρους που τέθηκαν στην άδεια οικοδομής, οι οποίοι είναι ταυτόσημοι και τέθηκαν προς υλοποίηση των όρων της πολεοδομικής άδειας (14 και 505), τη νομιμότητα των οποίων οι αιτητές ουδέποτε αμφισβήτησαν. Αντιθέτως, αποδεχόμενοι την πολεοδομική άδεια αιτήθηκαν στη βάση της, την έκδοση της επίδικης άδειας οικοδομής για τη σκοπούμενη ανάπτυξη. Παναγιώτης Πέτρου Ζαντής ν. Επαρχου Λευκωσίας (1992) 4 (ΣΤ) Α.Α.Δ. 4841. Εισηγείται η Δημοκρατία ότι μετά την ενεργοποίηση του Νόμου 90/1972 η άδεια οικοδομής η οποία προβλέπεται στον περί Οδών και Οικοδομών Νόμο, ΚΕΦ. 96, έπαυσε να αποτελεί το θεμέλιο για την οικοδομική ανάπτυξη. Η εμβέλεια της περιορίζεται στην εκτέλεση της ανάπτυξης που εξουσιοδοτείται με την πολεοδομική άδεια και στον καθορισμό λεπτομερειών που δεν προσδιορίζονται σ΄ αυτήν. Στο τέλος της ημέρας, εν κατακλείδι, υποστήριξε ότι ο κάτοχος πολεοδομικής άδειας δεσμεύεται, όπως και εδώ οι αιτητές, εκ προοιμίου από αυτήν, εφόσον το δικαίωμα τους για ανάπτυξη της γης τους στοιχειοθετείται από τους όρους της.
Από το διοικητικό φάκελο που κατατέθηκε πρωτοδίκως, αλλά και από τα συνημμένα στην ένσταση έγγραφα, προκύπτει ότι κατά την έκδοση της άδειας οικοδομής έχουν τεθεί ως όροι:
«1) Να τηρηθούν οι όροι της Πολεοδομικής Άδειας με αρ. ΛΕΜ/1876/2009 ημερομηνίας 21/7/2010.»
«2) Πριν υποβληθεί αίτηση για έκδοση Πιστοποιητικού Εγκρίσεως θα πρέπει το εγκεκριμένο χωρομετρικό σχέδιο, το οποίο αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της παρούσας άδειας οικοδομής να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μαζί με ενυπόγραφη εξουσιοδότηση για αφαίρεση από τον τίτλο ιδιοκτησίας και εγγραφή του σε δρόμο/χώρο πρασίνου, του μέρους του τεμαχίου το οποίο επηρεάζεται από ρυμοτομία/δημιουργία χώρου πρασίνου κα., και να προσκομιστεί στο Γραφείο μου για ενημέρωση του σχετικού φακέλου νέος τίτλος ιδιοκτησίας και νέο εκσυγχρονισμένο χωρομετρικό σχέδιο.»
Οι αμφισβητούμενοι όροι, όπως είχαν τεθεί στην πολεοδομική άδεια, έχουν ως ακολούθως:
«14) Τα σύνορα τεμαχίου/ων σε σχέση με την εκτέλεση των όρων της παρούσας άδειας είναι αυτά που θα προκύψουν μετά την παραχώρηση γης για σκοπούς διάνοιξης, διεύρυνσης ή συνέχισης δημόσιας οδού (δρόμος, πεζόδρομος κλπ.) ή παραχώρησης προς το δημόσιο χώρου για δημιουργία δημόσιας πλατείας, χώρου πρασίνου κλπ.
505) Το δημόσιο μονοπάτι που δείχνεται με κίτρινο χρώμα στο εγκριμένο χωρομετρικό σχέδιο να διαπλατυνθεί ώστε το τελικό συνολικό πλάτους του να ανέρχεται σε 6,00 μ., να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος και να διαμορφωθεί σύμφωνα με τις υποδείξεις της αρμόδιας Τοπικής Αρχής. Στα τμήματα των εν λόγω μονοπατιών που αποτελούν όρια της υπό ανάπτυξη ιδιοκτησίας θα παραχωρηθεί/εγγραφεί λωρίδα γης πλάτους 3,00 μ.»
Πριν απαντηθεί το ουσιαστικό επίδικο ζήτημα, θα πρέπει να διευκρινιστεί κατά πόσο ο όρος που έχει τεθεί στην πολεοδομική άδεια υπ΄ αρ. 2, διαφοροποιείται από τους όρους 505 και 14 της άδειας οικοδομής ή αν εισάγεται με την άδεια οικοδομής, νέος όρος, εξερχόμενος της εμβέλειας του άρθρου 9(1)(β), του Νόμου ως η εισήγηση των αιτητών. Κατά την κρίση μου, δεν τίθεται θέμα διάστασης μεταξύ των επίδικων όρων της πολεοδομικής άδειας και της άδειας οικοδομής. Ο όρος 2 στην άδεια οικοδομής δεν συνιστά νέο όρο, αλλά διαδικαστικό ζήτημα και μόνο προς υλοποίηση και εφαρμογή των όρων 14 και 505 όπως ετέθησαν στην πολεοδομική άδεια.
Με δεδομένο ότι η νομιμότητα της πολεοδομικής άδειας δεν έχει προσβληθεί, το καθεστώς της παραμένει σε ισχύ και αμετάβλητο. Η αυτοτέλεια της άδειας οικοδομής και η πολεοδομική άδεια δεν μπορεί να αμφισβητηθεί. Δήμος Λεμεσού ν. Νικολαϊδη (2005) 3 Α.Α.Δ. 591. Η άδεια οικοδομής έχει περιορισμένη εμβέλεια και στοχεύει στην εκτέλεση της ανάπτυξης που εξουσιοδοτείται από την πολεοδομική άδεια. Παύλος Ευαγγελίδης κ.α. ν. Δήμου Λευκωσίας, Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 40/09, 11.2.2013. Προκύπτει από τη Νικολαϊδη (ανωτέρω), ότι η άδεια οικοδομής μπορεί να αποτελέσει αυτοτελώς αντικείμενο προσφυγής, μόνο όμως υπό προϋποθέσεις. Δήμος Λευκωσίας ν. Παπαϊωάννου κ.α. (2010) 3 Α.Α.Δ. 102:
«Εκείνο που με ασφάλεια προκύπτει από τα πιο πάνω, είναι πως η άδεια οικοδομής στην έκταση που στηρίζεται στην πολεοδομική άδεια δεν μπορεί από μόνη της επιτυχώς να προσβληθεί, παρά μόνο στην έκταση που προσβάλλονται άλλα ανεξάρτητα στοιχεία της.»
Η πολεοδομική άδεια και συνακόλουθα η εκδοθείσα άδεια οικοδομής, εκδίδονται στη βάση διαφορετικών νομοθετικών διατάξεων και ανεξαρτήτως από το ότι, η δημοτική αρχή ή άλλη αρμόδια αρχή, δεν είναι υποχρεωμένη να εκδώσει άδεια οικοδομής, νοουμένου ότι έχει ήδη εκδοθεί πολεοδομική άδεια. Η έκδοση της άδειας οικοδομής προϋποθέτει, σύμφωνα πάντοτε με τη νομολογία, την ύπαρξη πολεοδομικής άδειας. Η αρμόδια αρχή πριν εκδώσει την άδεια οικοδομής θα πρέπει να έχει τις θέσεις της Πολεοδομικής Αρχής. Χωρίς αυτό το θεμέλιο δεν παρέχεται εξουσία στην αρμόδια αρχή, βάσει του Κεφ. 96, να εξετάσει τη δυνατότητα παροχής άδειας οικοδομής. Η διακριτική εξουσία δύο διακριτών οργάνων, δεν εξουδετερώνει τη συνάφεια που χαρακτηρίζει τις δύο πράξεις. Α. Βασιλείου ν. Δημοκρατίας (2002) 3 Α.Α.Δ. 485, και Ζαντή ν. Επάρχου Λευκωσίας (1992) 4 Α.Α.Δ. 4841. Ο κάτοχος πολεοδομικής άδειας και εδώ οι αιτητές, που απευθύνθηκε για εξασφάλιση άδειας οικοδομής δεσμεύεται εκ προοιμίου από την πολεοδομική άδεια και τους όρους της, εφόσον το δικαίωμα του για ανάκτηση στοιχειοθετείται πάντοτε στη βάση των όρων της πολεοδομικής άδειας και χαρακτηρίζεται - η άδεια οικοδομής - ως άδεια για την εκτέλεση των εγκριθέντων με την πολεοδομική άδεια έργων. Η εξουσία της αρμόδιας αρχής περιορίζεται ουσιαστικά στον καθορισμό των όρων εκτέλεσης. Frangos and others v. Republic (1982) 3 C.L.R. 53.
Σύμφωνα με το άρθρο 25(2) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, Ν. 90/1972:
«25(2) Όταν χορηγήται πολεοδομική άδεια υπό όρους, οι όροι ούτοι θεωρούνται αναπόσπαστον μέρος της εν λόγω πολεοδομικής αδείας, τηρουμένων δε των δυνάμει του άρθρου 27 αρμοδιοτήτων της Πολεοδομικής Αρχής, η εκτελεσθείσα ανάπτυξις θεωρείται ως μη αποτελούσα ανάπτυξιν διά την οποίαν έχει χορηγηθή πολεοδομική άδεια εκτός εάν οι όροι ούτοι εκτελεσθώσιν.»
Στην υπόθεση Κυπριακό Διυλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 Α.Α.Δ. 345, αναφέρεται:
«Από μια απλή ανάγνωση του επίμαχου άρθρου προκύπτει σαφώς ότι στοχεύει στο να καταστήσει τους όρους που τίθενται σε μια πολεοδομική άδεια αναπόσπαστο μέρος της άδειας. Προχωρεί μάλιστα και θέτει και ρήτρα σε περίπτωση μη εκτέλεσης των όρων. Προβλέπει ότι "η εκτελεσθείσα ανάπτυξις θεωρείται ως μη αποτελούσα ανάπτυξιν δια την οποίαν έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδεια εκτός εάν οι όροι αυτοί εκτελεσθώσιν".»
Εν πρώτοις, θα πρέπει να εξετάζεται η πολεοδομική άδεια. Σε περίπτωση επικύρωσης ή μη προσβολής της, αυτομάτως επικυρώνεται η άδεια οικοδομής, εκτός αν βεβαίως, όπως έχω αναφέρει, προσβάλλονται και άλλα στοιχεία της, τα οποία θα πρέπει να συγκεκριμενοποιηθούν πριν εξεταστούν. Όπως λέχθηκε στην Δήμος Λευκωσίας ν. Παπαϊωάννου κ.α. (ανωτέρω) σε περίπτωση βέβαια που η πολεοδομική άδεια ακυρωθεί συμπαρασύρει σε ακυρότητα την άδεια οικοδομής. Ως εκ τούτου η συμπροσβολή των δύο αδειών είναι αναγκαία και απαραίτητη, άλλως πως η προσφυγή είναι καταδικασμένη σε αποτυχία.
Ο όρος υπ΄ αρ.2, ως ανωτέρω, στην άδεια οικοδομής ουσιαστικά καθορίζει τους όρους εκτέλεσης των όρων 14 και 505 ως είχαν τεθεί στην πολεοδομική άδεια. Η προσπάθεια των αιτητών να θεωρηθούν οι επίμαχοι όροι στην άδεια οικοδομής, ως ρυμοτομία, εξερχόμενη της εμβέλειας του άρθρου 9(1) του Νόμου, ώστε η παρούσα να τεθεί κάτω από το λόγο της Έπαρχος Λευκωσίας κ.α. ν. Μοδέστου κ.α. (ανωτέρω), έχει αποτύχει.
Η αποτυχία των αιτητών να στοιχειοθετήσουν διαφοροποίηση των επιβληθέντων μεταξύ πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής όρων, με δεδομένο ότι παρέλειψαν να προσβάλουν με ξεχωριστή προσφυγή, δυνάμει του Άρθρου 146, την πολεοδομική άδεια, και με δεδομένο ότι στην άδεια οικοδομής δεν παρεισέφρησαν «άλλα ανεξάρτητα στοιχεία τα οποία θα μπορέσουν να αποτελέσουν αντικείμενο αυτοτελούς προσφυγής», η πολεοδομική άδεια παραμένει άθικτη και αφαιρεί από τους αιτητές το δικαίωμα αμφισβήτησης της νομιμότητας της άδειας οικοδομής.
Καταληκτικά, η παρούσα προσφυγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη με €1.500 έξοδα σε βάρος των αιτητών.
Δ. ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ.
/ΦΚ