|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπόθεση Αρ.694/2008)
20 Απριλίου, 2011
[K. ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤA ΑΡΘΡA 15, 23, 28, 35 ΚΑΙ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
ΜΑΡΙΑ - ΟΥΡΑΝΙΑ ΑΝΔΡΕΑ ΑΝΤΩΝΙΟΥ,
Αιτήτρια,
-ν-
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΜΕΣΩ
1. ΥΠΟΥΡΓΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ,
2. ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ
ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Καθ΄ων η Aίτηση.
- - - - - -
Α. Πετουφάς, για την Αιτήτρια.
Μ. Σπηλιωτοπούλου, Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ΄ων η Αίτηση.
Χρ. Ιωάννου, για το Ενδιαφερόμενο Μέρος.
- - - - - -
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΚΛΗΡΙΔΗΣ, Δ.: Η αιτήτρια και το ενδιαφερόμενο μέρος είναι ιδιοκτήτριες των τεμαχίων αρ. 859 και αρ. 1577, αντίστοιχα, στο χωριό Καλοπαναγιώτης, ακίνητα τα οποία συνορεύουν μεταξύ τους. Το τεμάχιο της αιτήτριας δεν εφάπτεται δημόσιου δρόμου, είναι δηλαδή περίκλειστο. Το ενδιαφερόμενο μέρος ζήτησε από την αρμόδια Πολεοδομική Αρχή τη χορήγηση άδειας για προσθήκες-μετατροπές σε διώροφη οικοδομή που διατηρούσε στο τεμάχιό της και για ανέγερση δεύτερης μονοκατοικίας. Η υφιστάμενη διώροφη οικοδομή αποτελείτο από κατοικία στο ίδιο επίπεδο με το δρόμο και με βοηθητικούς χώρους με στοές σε χαμηλότερη στάθμη. Η αίτηση του ενδιαφερόμενου μέρους εγκρίθηκε στις 27.4.2005 και το ενδιαφερόμενο μέρος άρχισε οικοδομικές εργασίες.
Ο δικηγόρος της αιτήτριας, με επιστολή του την οποία απηύθυνε προς την αρμόδια Αρχή, μαζί με σχεδιάγραμμα, επικαλέστηκε δικαίωμα διάβασης το οποίο είχε προς όφελός του το περίκλειστο τεμάχιο της αιτήτριας, δια μέσου του τεμαχίου του ενδιαφερόμενου μέρους, το οποίο δικαίωμα είχε εγγραφεί με απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ημερομηνίας 20.8.2000, και είχε σχεδιαστεί επί σχεδίου αρμοδίου Λειτουργού.
Όπως ισχυρίζεται η αιτήτρια, με διάφορες κατασκευαστικές εργασίες που έγιναν στο τεμάχιο του ενδιαφερόμενου μέρους σε μέρος του δικαιώματος διάβασης προς το τεμάχιο της αιτήτριας, το δάπεδο έγινε κατά 80 εκ. ψηλότερο από το υφιστάμενο υψόμετρο, με αποτέλεσμα να καταργείται η διάβαση μέσω του χώρου εκείνου και να εμποδίζεται η αιτήτρια από του να μεταβαίνει στην οικία της. Περαιτέρω, η αιτήτρια ισχυρίζεται ότι το δικαίωμα διάβασής της εμποδίστηκε και από την ανέγερση κολώνων στήριξης οικοδομής ή επέκτασης υφιστάμενης οικοδομής μέσα στο τεμάχιο του ενδιαφερόμενου μέρους, καταργώντας έτσι τελείως το δικαίωμα διάβασης της αιτήτριας. Μετά τις διαπιστώσεις αυτές, η αιτήτρια καταχώρησε αγωγή εναντίον του ενδιαφερόμενου μέρους, στο πλαίσιο της οποίας πληροφορήθηκε για πρώτη φορά ότι οι οικοδομικές εργασίες στο τεμάχιο του ενδιαφερόμενου μέρους είχαν γίνει κατόπιν της προηγουμένως εξασφαλισθείσας πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής.
Μετά και αυτή την πληροφόρηση, η αιτήτρια καταχώρησε την παρούσα προσφυγή, με την οποία προσβάλλει τη νομιμότητα της απόφασης των καθ΄ων η αίτηση, με την οποία είχε χορηγηθεί η προαναφερθείσα πολεοδομική άδεια ημερομηνίας 27.4.2005 και ζητά την ακύρωσή της.
Η θέση της πλευράς των καθ΄ων η αίτηση, όπως αυτή εξάγεται από την καταχωρηθείσα Ένστασή της, είναι ότι, παρά το γεγονός ότι πράγματι είχε αναγνωρισθεί και εγγραφεί το δικαίωμα διάβασης που επικαλείται η αιτήτρια προς όφελος του τεμαχίου της και εις βάρος του τεμαχίου του ενδιαφερόμενου μέρους, εν τούτοις αυτό εγγράφηκε μόνο στον τίτλο της αιτήτριας και όχι στον τίτλο του ενδιαφερόμενου μέρους και, επομένως, δεν υπήρχε τρόπος να γνωρίζει η αρμόδια Αρχή περί της ύπαρξής του. Ανεξάρτητα δε τούτου, διαπιστώθηκε, κατόπιν επιτόπιας εξέτασης, ότι οι οικοδομικές εργασίες στο τεμάχιο του ενδιαφερόμενου μέρους φαίνονται να έλαβαν υπόψη και να διασφάλισαν την απρόσκοπτη διάβαση στο τεμάχιο της αιτήτριας, χωρίς να προτείνονται ουσιαστικές αλλαγές των υφιστάμενων υψομέτρων και των υποστυλωμάτων.
Θα εξετάσω στη συνέχεια τους προβαλλόμενους λόγους ακύρωσης.
Ισχυρισμός ότι η προσβαλλόμενη απόφαση είναι προϊόν πλάνης και πάσχει από έλλειψη δέουσας έρευνας και αιτιολογίας.
Με αυτό το λόγο ακύρωσης, η αιτήτρια εγείρει το αναμενόμενο υπό τις περιστάσεις επιχείρημα, ότι δηλαδή οι καθ΄ων η αίτηση, εφόσον δεν έλαβαν υπόψη το ουσιώδες στοιχείο της ύπαρξης του δικαιώματος διάβασης της αιτήτριας, ενήργησαν υπό συνθήκες πλάνης και δεν φρόντισαν όπως, επιβάλλοντας σχετικούς όρους, διασφαλίσουν την απρόσκοπτη άσκηση του δικαιώματος της αιτήτριας. Περαιτέρω, ότι παρέλειψαν να διερευνήσουν ικανοποιητικά την αίτηση, με αποτέλεσμα να μη πληροφορηθούν και να μη λάβουν υπόψη την ύπαρξη του δικαιώματος διάβασης.
Σε σχέση με αυτούς τους ισχυρισμούς, οι καθ΄ων η αίτηση προβάλλουν τη θέση ότι, με την αίτηση για έκδοση της πολεοδομικής άδειας που είχε υποβάλει, το ενδιαφερόμενο μέρος επισύναψε σ΄ αυτήν τίτλο ιδιοκτησίας ημερομηνίας 4.6.1999, στον οποίο δεν αναγραφόταν οποιοδήποτε δικαίωμα διάβασης προς όφελος του τεμαχίου της αιτήτριας και, κατά συνέπεια, δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη ένα τέτοιο δεδομένο από την Πολεοδομική Αρχή. Συνεπώς, σύμφωνα με τους καθ΄ων η αίτηση, το ενδιαφερόμενο μέρος δεν φέρει καμιά ευθύνη για το γεγονός ότι δεν αναφέρθηκε οτιδήποτε για το δικαίωμα διάβασης, ούτε και τίθεται θέμα πλάνης της διοίκησης, αφού είναι η αιτήτρια η οποία όφειλε να κάνει γνωστό αυτό το γεγονός στη διοίκηση. Ανεξάρτητα δε τούτων, όπως εισηγείται στην αγόρευσή της η συνήγορος των καθ΄ων η αίτηση για το θέμα της ύπαρξης δικαιώματος διάβασης και κατά πόσο αυτό έχει διασφαλισθεί επί τόπου, θα πρέπει να ληφθούν υπόψη οι απόψεις του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Το ενδιαφερόμενο μέρος υιοθέτησε την Ένσταση και την αγόρευση των καθ΄ων η αίτηση.
Στην υπό εξέταση περίπτωση, δεν χωρεί αμφιβολία ότι κατά τη διαδικασία λήψης της προσβαλλόμενης απόφασης, έχει εμφιλοχωρήσει πλάνη. Η πλάνη αυτή σύγκειται από το γεγονός ότι παραγνωρίστηκε πλήρως το ουσιώδες στοιχείο σύμφωνα με το οποίο το τεμάχιο του ενδιαφερόμενου μέρους στο οποίο επροτείνετο η προαναφερθείσα ανάπτυξη, εβαρύνετο με νόμιμα εγγεγραμμένο δικαίωμα διάβασης προς όφελος του απροσπέλαστου τεμαχίου της αιτήτριας. Η ύπαρξη και νόμιμη εγγραφή του δικαιώματος εκείνου επιμαρτυρείται από το Παράρτημα 'Δ' στην Αίτηση της αιτήτριας, που είναι Πιστοποιητικό Εγγραφής του τεμαχίου της, με ημερομηνία έκδοσης την 1.11.2000. Όπως αναγράφεται στο Πιστοποιητικό, το τεμάχιο στο οποίο βρίσκεται η οικία της αιτήτριας με αυλή, εγγράφηκε "ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΔΙΑΒΑΣΕΩΣ ΠΕΖΗ ΜΟΝΟΝ ΟΠΩΣ ΑΚΡΙΒΩΣ ΦΑΙΝΕΤΑΙ ΣΤΟ ΣΧΕΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΜΕ ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ ΕΡΥΘΡΟ 13 (Α1260/98)". Και όπως προστίθεται: "ΑΚΙΝΗΤΟ ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΟ ΣΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ: 22651 ΦΥΛ. 37 ΣΧ. 9V τμ. τεμ. 1577 ΚΑΛΟΠΑΝΑΓΙΩΤΗΣ".
Η δεύτερη αυτή καταχώρηση αναφέρεται στα κτηματολογικά στοιχεία του ακινήτου του ενδιαφερόμενου μέρους, δηλαδή του δουλεύοντος ακινήτου.
Όπως δε διαπιστώνεται από το Παράρτημα Β, που επισυνάπτεται στην Αίτηση, με ειδοποίησή του ημερομηνίας 20.9.2000 ο Διευθυντής Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας απευθύνθηκε προς το ενδιαφερόμενο μέρος και την πληροφόρησε λεπτομερώς, όχι μόνο για την απόφασή του όπως εγγράψει το δικαίωμα διάβασης ως βάρος επί του ακινήτου της, αλλά την πληροφορούσε περαιτέρω ότι:
"... έχω αποφασίσει και προτίθεμαι να προβώ στην εγγραφή και καταχώρηση του πιο πάνω δικαιώματος διάβασης στο κτηματικό μητρώο και στους σχετικούς τίτλους ιδιοκτησίας αναφορικά με το δουλεύον ακίνητο σας."
Από τα πιο πάνω ξεκάθαρα συνάγεται ότι το ενδιαφερόμενο μέρος όχι μόνο γνώριζε κατά τον Οκτώβριο του 2001 που αιτήθηκε την πολεοδομική άδεια ότι το υπό ανάπτυξη τεμάχιό της βαρυνόταν με το δικαίωμα διάβασης, αλλά θα πρέπει να κατείχε και νέο Πιστοποιητικό Εγγραφής το οποίο εκδόθηκε κατά το 2000 με αναγραφή σ΄ αυτό του εμπράγματου εκείνου βάρους. Όμως, το ενδιαφερόμενο μέρος επισύναψε στην αίτησή της το παλαιό Πιστοποιητικό Εγγραφής, ενώ δεν έκανε καμιά μνεία περί της ύπαρξης του δικαιώματος της αιτήτριας. Η θέση των καθ΄ων η αίτηση, σύμφωνα με την οποία ήταν η αιτήτρια η οποία είχε καθήκον να ενημερώσει τη διοίκηση για την ύπαρξη του δικαιώματός της, είναι υπό τις περιστάσεις εξωπραγματική και αντινομική. Εξωπραγματική είναι η θέση αυτή αφού η αιτήτρια ούτε ενημερώθηκε, ούτε πληροφορήθηκε ποτέ περί της αίτησης του ενδιαφερόμενου μέρους και περί της έκδοσης της προσβαλλόμενης απόφασης, παρά μόνο μετά που καταχώρησε αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο. Μάλιστα, ένας από τους προβαλλόμενους στην παρούσα προσφυγή λόγους ακύρωσης είναι ακριβώς ότι η αιτήτρια δεν ακούσθηκε προτού ληφθεί η απόφαση. Αντινομική είναι περαιτέρω η θέση αυτή των καθ΄ων η αίτηση, εφόσον, απαντώντας στη θέση της αιτήτριας ότι έπρεπε να είχε ενημερωθεί και ακουσθεί, ισχυρίζονται στην αγόρευσή τους ότι δεν όφειλαν να ενημερώσουν και ακούσουν την αιτήτρια, εφόσον, όπως ισχυρίζονται, δεν αφορούσε την ίδια η άδεια και ο τίτλος ιδιοκτησίας ήταν προγενέστερος της εγγραφής του δικαιώματος διάβασης. Πώς αναμενόταν επομένως η αιτήτρια και πώς υποχρεούτο να ενημερώσει εφόσον δεν την ενημέρωσαν;
Όμως, το ζήτημα που εγείρεται εδώ δεν αφορά την ευθύνη ή παράλειψη του ενδιαφερόμενου μέρους να ενημέρωνε τη διοίκηση περί όλων των σχετικών με την αίτησή της στοιχείων και συγκεκριμένα περί της ύπαρξης του δικαιώματος διάβασης της αιτήτριας.
Το εγειρόμενο ζήτημα είναι κατά πόσο η διοίκηση όφειλε να διερευνήσει η ίδια την περίπτωση και να έχει στη διάθεσή της όλα τα σχετικά στοιχεία έτσι ώστε να αποφευχθεί ενδεχόμενη πλάνη.
Κατά την άποψή μου, η απάντηση σ΄ αυτό το ερώτημα δεν μπορεί παρά να είναι καταφατική.
Όπως έχει επανειλημμένα νομολογηθεί, η φύση της έρευνας στην οποία υποχρεούται να προβεί η διοίκηση, εξαρτάται από τα ιδιαίτερα περιστατικά της κάθε περίπτωσης. (Δημοκρατία κ.ά. ν. Ελισσαίου κ.ά. (2003) 3 ΑΑΔ 168). Έρευνα δε, μπορεί μόνο να θεωρηθεί ως επαρκής, εφόσον αυτή εκτείνεται στη διερεύνηση κάθε γεγονότος που σχετίζεται με το θέμα που εξετάζεται από το διοικητικό όργανο. (Motorways Ltd v. Υπουργού Οικονομικών κ.ά. (1994) 3 ΑΑΔ 321, Ε.Ε.Υ. ν. Ζαμπόγλου (1997) 3 ΑΑΔ 270).
Εξετάζοντας την αίτηση της αιτήτριας κατά τον Οκτώβριο του 2004, η αρμόδια Αρχή είχε ενώπιόν της ένα Πιστοποιητικό Εγγραφής που το ίδιο το ενδιαφερόμενο μέρος είχε επισυνάψει και το οποίο είχε εκδοθεί κατά το 1999. Η αρμόδια Αρχή είχε καθήκον να βεβαιωθεί ότι ενώπιόν της βρίσκονταν τα ορθά, ακριβή και πλήρως ενημερωμένα στοιχεία που αφορούσαν το υπό ανάπτυξη ακίνητο, προτού εξετάσει και αποφασίσει τη χορήγηση της άδειας και/ή ποιους όρους θα έπρεπε να είχε επιβάλει ώστε να διασφαλίσει υφιστάμενα νόμιμα δικαιώματα και υποχρεώσεις.
Χωρίς να εισηγούμαι ποια ακριβώς διαδικασία θα έπρεπε να ακολουθήσει η αρμόδια Αρχή, μπορώ να αναφέρω ότι, χωρίς ιδιαίτερη δυσκολία, θα μπορούσε και θα έπρεπε να διερευνούσε και εξακρίβωνε η ίδια το ακριβές κτηματολογικό καθεστώς του υπό ανάπτυξη τεμαχίου κατά το χρόνο εξέτασης της αίτησης και όχι απλά να βασισθεί και εκλάβει ως δεδομένα και ισχύοντα τα στοιχεία που παρέσχε το ενδιαφερόμενο μέρος και τα οποία ίσχυαν κάπου 5 χρόνια προηγουμένως.
Εν πάση περιπτώσει, το γεγονός είναι ότι η παραγνώριση της δουλείας με την οποία επιβαρύνετο το υπό ανάπτυξη τεμάχιο, αναπόφευκτα ρίχνει τη σκιά πλάνης υπό την οποία καλύφθηκε η απόφαση. Όπως είχε λεχθεί και από τον Κωνσταντινίδη, Δ. στην απόφασή του στην υπόθεση Margab Ltd v. Κεντρικής Τράπεζας (1993) 3 ΑΑΔ 194, "Όπως σε κάθε τέτοια περίπτωση, με βάση τις θεμελιωμένες πάνω στη θέση αρχές, η διαπίστωση πως υπάρχει πλάνη ως προς τα πραγματικά γεγονότα που επηρέασε προς την κατεύθυνση της λήψης της απόφασης, δεν αφήνει περιθώρια για υποθετικές συζητήσεις".
Το ποιά θα ήταν η κατάληξη της αρμόδιας Αρχής της διοίκησης στην περίπτωση που εγνωστοποιείτο το γεγονός της ύπαρξης του δικαιώματος διάβασης και που ασφαλώς θα λαμβανόταν υπόψη, δεν μπορεί εδώ να προβλεφθεί, ούτε και είναι ασφαλώς έργο του Δικαστηρίου τούτου να εικάσει σχετικά. Αρκεί μόνο να ειπωθεί ότι επρόκειτο για ένα ουσιώδες στοιχείο που θα έπρεπε να είχε διερευνηθεί και ληφθεί υπόψη.
Κανένας δε σαφής ισχυρισμός δεν έχει εγερθεί από πλευράς των καθ΄ων η αίτηση σύμφωνα με τον οποίο, εν πάση περιπτώσει, δεν έχει επηρεαστεί η άσκηση του δικαιώματος διάβασης της αιτήτριας από την έκδοση της άδειας ή από την εκτέλεση των προταθέντων έργων. Αντίθετα, όπως αναφέρεται και στην αγόρευση των καθ΄ων η αίτηση, για το θέμα του κατά πόσο το δικαίωμα αυτό έχει ή όχι διασφαλιστεί επιτόπου, θα πρέπει να ληφθούν οι απόψεις του Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
Λόγω των ανωτέρω, καταλήγω ότι οι λόγοι ακύρωσης της έλλειψης δέουσας έρευνας και της επελθούσας πλάνης, ευσταθούν.
Η προσφυγή επιτυγχάνει και η προσβαλλόμενη απόφαση ακυρώνεται με βάση το Άρθρο 146 του Συντάγματος.
Τα έξοδα της προσφυγής επιδικάζονται υπέρ της αιτήτριας και εναντίον των καθ΄ων η αίτηση, όπως αυτά θα υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
K. Κληρίδης,
Δ.
/ΧΤΘ