|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2009) 4 ΑΑΔ 81
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπóθεση Αρ. 1061/2006)
5 Φεβρουαρίου, 2009
[ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
1. Παύλος Ευαγγελίδης,
2. Ανθή Λοϊζου Παύλου,
3. Μάρω Κούνδουρου,
4. Αυγούστα Πιερίδη,
5. Αθηνά Καλογήρου,
6. Ανθή Παναγιώτου,
7. Γιώργος Φούντας,
8. Παναγιώτης Χαπέσιης,
9. Ανδρέας Νεοκλέους,
10. Ανδρέας Αριστοδήμου,
11. Κωνσταντίνα Αντωνιάδη,
12. Θέκλα Κίττου,
13. Γιώργος Στυλιανού,
14. Λεωνίδας Σαρρής,
Αιτητές,
ν.
ΔΗΜΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ,
Καθ' ου η αίτηση.
Χρ. Χριστοφόρου, για τους Αιτητές.
Π. Πολυβίου με Μ. Αντωνίου, για τον Καθ'ου η αίτηση.
Α. Παναγιώτου, για το Ενδιαφερόμενο Μέρος.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Η παρούσα προσφυγή αποτελεί το επιστέγασμα των διαφορών που προέκυψαν από την εφαρμογή των όρων άδειας οικοδομής που είχε εκδοθεί από το Δήμο Λευκωσίας σχετικά με τη ρύθμιση πρόσβασης και στάθμευσης στο κτιριακό συγκρότημα "Μέγαρο Ελευθερία" στο κέντρο της Λευκωσίας.
(α) Τα γεγονότα και οι λόγοι της προσφυγής.
Οι δεκατέσσερις αιτητές είναι ένοικοι και/ή ιδιοκτήτες μονάδων στο συγκρότημα "Μέγαρο Ελευθερία", το οποίο βρίσκεται στη Λεωφόρο Ομήρου στη Λευκωσία. Το "Μέγαρο Ελευθερία" αποτελείται από δύο ξεχωριστά οικοδομικά συγκροτήματα. Στο ισόγειο του α΄ συγκροτήματος βρίσκονται διάφορα καταστήματα και στο ισόγειο του β΄ συγκροτήματος βρίσκονται τα καταστήματα Τσαούση, με τέσσερις ορόφους πάνω από τα καταστήματα. Η παρούσα διαδικασία αφορά τη χρήση του κενού χώρου που βρίσκεται μεταξύ των δύο συγκροτημάτων με είσοδο και έξοδο στη Λεωφόρο Ομήρου και συγκεκριμένο υπόγειο χώρο στάθμευσης για 23 οχήματα. Οι χώροι στάθμευσης ανήκουν αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες των μονάδων. Επειδή αρκετοί άγνωστοι και άλλοι ενδιαφερόμενοι στάθμευαν τα οχήματα τους κατά τρόπο που παρεμπόδιζε τη στάθμευση των δικαιούχων και απέκλειαν την είσοδο σε ορισμένα καταστήματα του συγκροτήματος και στον υπόγειο χώρο στάθμευσης, συγκλήθηκε στις 18/5/2005 Γενική Συνέλευση και λήφθηκαν ορισμένες αποφάσεις ως προς τη ρύθμιση της χρήσης των χώρων στάθμευσης και κυκλοφορίας των οχημάτων. Η Γενική Συνέλευση έλαβε συγκεκριμένες αποφάσεις ως προς τους χώρους πρόσβασης και στάθμευσης και εξουσιοδότησε τη Διαχειριστική Επιτροπή όπως προωθήσει την κατάθεση των σχετικών αιτήσεων για την έκδοση αδειών στις αρμόδιες αρχές. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω εκδόθηκε στις 21/12/2005 η υπ' αρ. 4628 Πολεοδομική Άδεια στην Americanos College Ltd και άλλοι και την 1/2/2006 η υπ' αρ. 5230 άδεια οικοδομής στην εταιρεία Americanos College Ltd. και σύμφωνα με το περιεχόμενο των δύο πιο πάνω αδειών έγιναν τα κατάλληλα κατασκευαστικά έργα και τοποθετήθηκαν πάσσαλοι για τον έλεγχο της διακίνησης οχημάτων. Κατά τη διάρκεια της δικαστικής διαδικασίας ο ευπαίδευτος συνήγορος των αιτητών απέσυρε την απαίτηση των αιτητών για την ακύρωση της Πολεοδομικής Άδειας και έτσι παρέμεινε προς εξέταση η εγκυρότητα της άδειας οικοδομής.
Με την παρούσα προσφυγή οι 14 αιτητές αμφισβητούν την εγκυρότητα της εκδοθείσας άδειας οικοδομής, ισχυριζόμενοι ότι είναι αποτέλεσμα νομικής πλάνης γιατί υπήρξε παραβίαση της παραγράφου 5 της Γενικής Συμφωνίας του Οικοδομικού Συγκροτήματος και γιατί για την έκδοση της επίδικης απόφασης λήφθηκαν υπόψη οι πρόνοιες του άρθρου 38ΣΤ του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικός) Νόμος του 1993, Ν. 6(Ι)/93, που δεν τυγχάνουν εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση.
(β) Η προδικαστική ένσταση ότι η Γενική Συμφωνία ανάγεται στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου.
Έχει υποβληθεί από τον ευπαίδευτο συνήγορο του ενδιαφερόμενου μέρους ότι η Γενική Συμφωνία μεταξύ της ιδιοκτήτριας εταιρείας του ακίνητου και των ιδιοκτητών των καταστημάτων συνιστά ιδιωτική συμφωνία και έτσι το θέμα της ερμηνείας της παραγράφου 5, που καθορίζει ποιοι είναι οι κοινόχρηστοι χώροι του οικοδομικού συγκροτήματος, ανάγεται στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου και δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο εξέτασης μέσα στα πλαίσια του άρθρου 146 του Συντάγματος.
Έχει τονιστεί ότι ο διαχωρισμός του ιδιωτικού από το δημόσιο δίκαιο είναι δύσκολος και πολύ λεπτός. Αν η επίδικη πράξη αποσκοπεί στην προαγωγή ενός δημόσιου σκοπού θεωρείται ότι εμπίπτει μέσα στα πλαίσια του δημόσιου δικαίου, ενώ αντίθετα όταν η πράξη αφορά ιδιωτικά συμφέροντα εμπίπτει μέσα στα πλαίσια του ιδιωτικού δικαίου. (Βλ. Antoniou and others v. Republic (1984) 3 C.L.R. 623, Δημοκρατία ν. Τόκα (1995)3 Α.Α.Δ. 218 και Machlouzarides v. Republic (1985) 3 C.L.R. 2342, 2346). Όπως έχει τονιστεί στην υπόθεση Antoniou (πιο πάνω),
"The Supreme Constitutional Court adopted a practical test to chart the line of demarcation between decisions in the domain of public and private law. It revolves round the primary object of the act or decision. If the decision is primarily aimed to promote a public purpose it falls in the domain of public law; otherwise in that of private law."
Έχει επίσης αποφασιστεί ότι διοικητικές αποφάσεις που καθορίζουν τα περιουσιακά δικαιώματα πολιτών εμπίπτουν στον τομέα του ιδιωτικού δικαίου (Hellenic Bank v. Republic (1986) 3 C.L.R. 481, 486) και αν και η απόφαση επηρεάζει έμμεσα δικαιώματα του κοινού ο χαρακτήρας της παραμένει αμετάβλητος, αφού πρωταρχικός σκοπός της είναι ο καθορισμός δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου. Ο διαχωρισμός μεταξύ ιδιωτικού και δημόσιου δικαίου εξετάστηκε και στην υπόθεση Ναυτικός Όμιλος Πάφου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 882, στην οποία η Αρχή Λιμένων τερμάτισε μια άδεια χρήσης μιας παλιάς αποθήκης που βρισκόταν στο χώρο του λιμανιού της Πάφου. Η άδεια είχε δοθεί με όρους, μεταξύ των οποίων περιλαμβανόταν και όρος για την καταβολή ενοικίου. Ο Ναυτικός Όμιλος Πάφου αρνήθηκε να εγκαταλείψει τα υποστατικά και στην αγωγή που καταχωρήθηκε από την Αρχή Λιμένων για παράδοση κατοχής και για αποζημιώσεις, το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι η παραχώρηση του χώρου συνιστούσε άδεια και όχι εκμίσθωση και έτσι η διαφορά ενέπιπτε στη σφαίρα του δημόσιου δικαίου. Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη απόφαση αφού έλαβε υπόψη ότι η μίσθωση του υποστατικού είχε γίνει για την ικανοποίηση της δημόσιας ανάγκης για την προώθηση του ναυτοαθλητισμού και όχι για τον εμπλουτισμό του ταμιευτικού συμφέροντος της Αρχής και ότι η χρήση του υποστατικού ενέπιπτε μέσα στο νομικό καθεστώς λειτουργίας και επιτήρησης των λιμένων.
Στην παρούσα περίπτωση η υπό αμφισβήτηση απόφαση είναι το αποτέλεσμα αίτησης που υποβλήθηκε από τους ιδιοκτήτες και/ή ενοικιαστές των χώρων του οικοδομικού συγκροτήματος που αποσκοπούσε στη διαρρύθμιση της εισόδου, εξόδου και χώρου στάθμευσης οχημάτων. Η φύση της διαρρύθμισης αυτής που αφορά το χώρο στάθμευσης μέσα στο οικοδομικό συγκρότημα, στο οποίο οι αιτητές τυγχάνουν να είναι ένοικοι και/ή ιδιοκτήτες μονάδων, δεν αφήνει καμιά αμφιβολία ότι το θέμα ανάγεται στη σφαίρα του ιδιωτικού δικαίου. Το ότι η είσοδος και έξοδος οχημάτων από τις οδούς Λεωνίδου και Λεωφόρο Ομήρου μπορεί να επηρεάσει έμμεσα το κοινό δεν μεταβάλλει το χαρακτήρα της εσωτερικής ρύθμισης της στάθμευσης από ιδιωτικό σε δημόσιο. Με βάση τα πιο πάνω έχω καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η προσβαλλόμενη πράξη είναι πράξη ιδιωτικού δικαίου και κατ' επέκταση εκφεύγει της σφαίρας του δημόσιου δικαίου.
Ανεξάρτητα από το πιο πάνω συμπέρασμα θα προχωρήσω να εξετάσω και τους λόγους της προσφυγής, αν και η εξέταση τους με την πιο πάνω κατάληξη καθίσταται πλεονάζουσα.
(γ) Παραβίαση του άρθρου 38ΣΤ του Κεφ. 224.
Ο βασικός λόγος της προσφυγής είναι ότι η επίδικη απόφαση είναι αποτέλεσμα νομικής πλάνης. Πιο συγκριμένα έχει υποβληθεί εκ μέρους των αιτητών ότι ο καθ'ου η αίτηση Δήμος έχει εφαρμόσει λανθασμένα το άρθρο 38ΣΤ του Κεφ. 224, το οποίο προνοεί ότι,
"38ΣΤ.-(1) Η κοινόκτητη ιδιοκτησία κοινόκτητης οικοδομής θα ανήκει, κατέχεται και τυγχάνει κάρπωσης από όλους τους κυρίους των μονάδων κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, σύμφωνα με την αναλογία που καθορίζεται στο άρθρο 38Θ, και θα ανήκει στις μονάδες σύμφωνα με την αναλογία αυτή:
...........................
(4) Τηρουμένων των διατάξεων του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου οι κύριοι των μονάδων μπορούν, με απόφαση των κυρίων στους οποίους ανήκει το εκατόν τοις εκατόν (100%) της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, να αποφασίσουν να μειώσουν ή να επεκτείνουν την έκταση της γης που αποτελεί τμήμα της κοινόκτητης ιδιοκτησίας."
Οι αιτητές εισηγούνται ότι οι πιο πάνω πρόνοιες ήταν ένα από τα στοιχεία που λήφθηκαν υπόψη στη διαμόρφωση της επίδικης απόφασης και ότι η έκδοση της άδειας δεν ικανοποιούσε έστω και στο ελάχιστο τις πρόνοιες του άρθρου 38ΣΤ, αφού η υπογραφή εκ μέρους των ιδιοκτητών, οι οποίοι αντιπροσωπεύουν μόνο το 78.44% του ποσοστού της κοινόκτητης ιδιοκτησίας, δεν συνάδει με τις πρόνοιες του άρθρου 38ΣΤ, το οποίο απαιτεί τη συναίνεση των ιδιοκτητών του 100% της κοινόκτητης ιδιοκτησίας.
Η εισήγηση είναι ανεδαφική. Όπως σημειώνεται από τον καθ'ου η αίτηση Δήμο η επίδικη απόφαση δεν στηρίχθηκε αποκλειστικά στο άρθρο 38ΣΤ αλλά, όπως φαίνεται από το περιεχόμενο της επιστολής των καθ'ων η αίτηση της 17/4/2006 (Παράρτημα Κ της Αίτησης), οι πρόνοιες του άρθρου 38ΣΤ "συνυπολογίστηκαν με όλες τις υπόλοιπες παραμέτρους για την έγκριση μιας αναντίλεκτα πιο επιθυμητής λύσης από πολεοδομική άποψη, η οποία κατά την άποψη της Αρχής δεν εμποδίζει οποιοδήποτε από τους κυρίους των μονάδων να καρπούται άνετα τη μονάδα του." Η πιο πάνω αναφορά εξυπακούει ότι η επίδικη απόφαση δεν βασίστηκε αποκλειστικά στις πρόνοιες του άρθρου 38ΣΤ, αλλά ότι οι πιο πάνω πρόνοιες αποτέλεσαν ένα στοιχείο που είχε ληφθεί υπόψη στη διαμόρφωση της σχετικής απόφασης. Έπεται ότι η εισήγηση ότι η επίδικη απόφαση ήταν αποτέλεσμα νομικής πλάνης δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή.
(δ) Παραβίαση της παραγράφου 5 της Γενικής Συμφωνίας.
Οι αιτητές ισχυρίζονται επίσης ότι η επίδικη απόφαση είναι αποτέλεσμα νομικής πλάνης αφού υπήρξε παραβίαση του άρθρου 5 των περί Οδών και Οικοδομών Κανονισμών, όπως επίσης και της παραγράφου 5 της Γενικής Συμφωνίας. Το άρθρο 5 των Κανονισμών προνοεί ότι,
"5.-(1) Πάσα αίτησις δι' άδειαν προς ανέγερσιν, κατεδάφισιν ή επανοικοδομήν οιασδήποτε οικοδομής ή δι' οιανδήποτε μετατροπήν, προσθήκην ή επισκευήν εις οιανδήποτε οικοδομήν (εν τοις εφεξής αναφερομένη ως «άδεια οικοδομής») υποβάλλεται εις την αρμοδίαν αρχήν εις διπλούν∙ αύτη υπογράφεται υπό του ιδιοκτήτου ή του δεόντως εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου αυτού και υποβάλλεται εν τοιούτω τύπω ως ήθελε καθορισθή κατά καιρούς υπό της αρμοδίας αρχής."
Η παράγραφος 5 της Γενικής Συμφωνίας καθορίζει ποιοι είναι οι κοινόκτητοι χώροι οι οποίοι περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων τα πεζοδρόμια έξω από τα καταστήματα, τους βόθρους και απορροφητικούς λάκκους, την κεντρική θέρμανση και τις κύριες εισόδους του οικοδομικού συγκροτήματος. Σύμφωνα δε με την παράγραφο 7 της Γενικής Συμφωνίας, οποιαδήποτε μετατροπή, αφαίρεση ή προσθήκη επιβάλλει την έγκριση εκ μέρους του 51% τουλάχιστον των ψήφων των συνιδιοκτητών. Επιπρόσθετα προνοείται ότι σε περίπτωση ύπαρξης διαφοράς ή διαφωνίας πάνω σε οποιοδήποτε θέμα της Γενικής Συμφωνίας, η απόφαση της τριμελούς διαχειριστικής επιτροπής που διορίζεται από τους ιδιοκτήτες θα είναι "τελεσίδικος και δεσμευτική επί όλων των δεσμευομένων αγοραστών" (παράγραφος 27 της Γενικής Συμφωνίας).
Οι αιτητές εισηγούνται ότι ενόψει της πιο πάνω πρόνοιας η αίτηση θα πρέπει να υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη και όχι από μερίδα μόνο ιδιοκτητών. Τόσο ο καθ'ου η αίτηση Δήμος όσο και το ενδιαφερόμενο μέρος υποδεικνύουν ότι δεν υπήρξε οποιαδήποτε νομική πλάνη, αφού η αίτηση που υποβλήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή δεν αναφερόταν σε μείωση ή επέκταση του κοινόκτητου χώρου αλλά συνιστούσε ρύθμιση της κυκλοφορίας των οχημάτων σε κοινόκτητους χώρους.
Η εισήγηση των αιτητών είναι ανεδαφική. Οι τροποποιήσεις που είχαν εγκριθεί, όπως σημειώνεται από τον ευπαίδευτο συνήγορο του ενδιαφερόμενου μέρους, δεν αφορούσαν οικοδομικές επεμβάσεις ή σοβαρές οικοδομικές εργασίες ή τροποποιήσεις που επηρέαζαν τη δομική κατάσταση ή τις διαστάσεις του οικοδομικού συγκροτήματος και έτσι δεν ενέπιπταν στους όρους μετατροπής, προσθήκης ή επισκευής του άρθρου 2 του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου, αλλά περιορίζονταν στη ρύθμιση της κυκλοφορίας των οχημάτων μέσα στους κοινόκτητους χώρους του οικοδομικού συγκροτήματος.
(ε) Έννομο συμφέρον.
Αρχικά η προσφυγή αμφισβητούσε (α) την εγκυρότητα της Πολεοδομικής Άδειας 4628 της 21/12/2005 και (β) την εγκυρότητα της άδειας οικοδομής 5230 της 1/2/2006. Κατά το στάδιο των διευκρινίσεων το σκέλος της προσφυγής που αφορούσε την Πολεοδομική ΄Αδεια αποσύρθηκε και έτσι παρέμεινε προς εξέταση η εγκυρότητα της άδειας οικοδομής. Είναι αποδεκτό από όλους τους διαδίκους ότι όλοι οι όροι της Πολεοδομικής Άδειας έχουν ενσωματωθεί στην άδεια οικοδομής. Έχει υποβληθεί από τον ευπαίδευτο συνήγορο του καθ'ου η αίτηση Δήμου ότι η απόσυρση της αμφισβήτησης της εγκυρότητας της Πολεοδομικής Άδειας (το περιεχόμενο της οποίας έχει συμπεριληφθεί στην άδεια οικοδομής) αποστερεί από τους αιτητές το έννομο συμφέρον να αμφισβητήσουν τη νομιμότητα της άδειας οικοδομής.
Η εισήγηση είναι ορθή. Εφόσον, όπως έχει νομολογιακά καθιερωθεί η πολεοδομική άδεια συνιστά το θεμέλιο και την προϋπόθεση για την παροχή άδειας οικοδομής και ο κάτοχος πολεοδομικής άδειας ο οποίος απευθύνεται για άδεια οικοδομής δεσμεύεται εκ προοιμίου με τους όρους της πολεοδομικής άδειας (Ζαντής ν. Επάρχου Λευκωσίας (1992) 4 Α.Α.Δ. 4841), η άρση της αμφισβήτησης από τους αιτητές της νομιμότητας της πολεοδομικής άδειας, αφήνει χωρίς έρεισμα την προσφυγή εναντίον της άδειας οικοδομής η οποία αποτελεί άδεια για την εκτέλεση των εγκριθέντων με την πολεοδομική άδεια έργων πάνω στη βάση των πολεοδομικών όρων που υιοθετήθηκαν στην οικοδομική άδεια.
Έπεται ότι η προσφυγή εναντίον της άδειας οικοδομής είναι απαράδεκτη.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των καθ'ων η αίτηση και του ενδιαφερόμενου μέρους, όπως αυτά θα καθοριστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Τ. ΗΛΙΑΔΗΣ,
Δ.
/ΔΓ