|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ANAΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Υπóθεση Αρ. 695/2004)
22 Δεκεμβρίου, 2005
[ΚΡΟΝΙΔΗΣ, Δ/στής]
LYDGEWOOD PROPERTIES LTD.,
Αιτήτρια,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ,
ΤΜΗΜΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΛΕΜΕΣΟΥ,
Καθ΄ων η Αίτηση.
Π. Πολυβίου, για την Αιτήτρια.
Ν. Μιχαηλίδης, για τους Καθ΄ων η Αίτηση.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Στις 16.2.2004 η αιτήτρια εταιρεία, που ανήκει στο συγκρότημα της Τράπεζας Κύπρου, αγόρασε από την Εταιρεία Mirator Beach Ltd. το ξενοδοχείο «Marathon Beach Hotel». Η αιτήτρια δέχθηκε τη μεταβίβαση στο όνομα της του ακινήτου στις 16.2.2004 αφού δήλωσαν ως τίμημα το ποσό των £4.150.000,00. Το Κτηματολόγιο, για σκοπούς υπολογισμού των δικαιωμάτων εγγραφής τίτλου, υπολόγισε την αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου στο ποσό των £6.000.000,00. Η αιτήτρια πλήρωσε τα αντίστοιχα δικαιώματα υπό διαμαρτυρία. Εντός της προθεσμίας των 45 ημερών, όπως προνοεί ο σχετικός νόμος, υπέβαλε στις 16.3.2004 εκτίμηση της ιδιώτου εκτιμητή της , Ε. Κοτσώνη.
Το Κτηματολόγιο με επιστολή του, ημερ. 11.5.2004, προς την αιτήτρια την πληροφόρησε ότι προέβη σε αναθεώρηση της εκτίμησης του, αφού έλαβε υπόψη τις παραστάσεις της ως και την εκτίμηση της εκτιμητού της, στο ποσό των £5.500.000,00. Καθόρισε τα δικαιώματα εγγραφής σε £436.000,00. Επειδή δε είχε εισπράξει προσωρινά το ποσό των £476.000,00 επέστρεψε δι' επιταγής στην αιτήτρια το ποσό των £40.000,00.
Εναντίον αυτής της απόφασης η αιτήτρια καταχώρησε την παρούσα προσφυγή με την οποία ζητά:-
«Δήλωση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι η πράξη και η απόφαση του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού, που γνωστοποιήθηκε στους αιτητές με επιστολή των καθ' ων η αίτηση ημερ. 11.5.2004 αλλά που λήφθηκε από τους αιτητές την 1.6.2004 και με την οποία επέβαλε μεταβιβαστικά δικαιώματα με βάση λανθασμένη αξία ακινήτου (δηλαδή την αξία των £5.500.000), είναι άκυρη, παράνομη και στερημένη οποιουδήποτε έννομου αποτελέσματος.»
Ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας προβάλει δύο ουσιαστικά λόγους που οδηγούν, κατά την εισήγηση του, σε ακύρωση της επίδικης απόφασης. Πρώτο ότι η απόφαση λήφθηκε χωρίς την δέουσα έρευνα με συνέπεια να υπάρξει πλάνη περί τα πράγματα και δεύτερο ότι η επίδικη απόφαση είναι αναιτιολόγητη.
Όσον αφορά το πρώτο, ως άνω, λόγο ακύρωσης η αιτήτρια εστιάζει όλη την επιχειρηματολογία της στο γεγονός ότι δεν λήφθηκε υπόψη η εκτίμηση της εκτιμητού της, η οποία έπρεπε κατ' αυτήν να γίνει απόλυτα δεκτή γιατί αυτή του Κτηματολογίου έγινε αυθαίρετα. Συγκεκριμένα αναφέρεται στη γραπτή αγόρευση ότι «Η χρήση του συντελεστή ανάπτυξης στον υπολογισμό της αγοραίας αξίας από το Κτηματολόγιο έγινε αυθαίρετα. Χωρίς τη χρήση του συντελεστή ανάπτυξης, ο οποίος δεν είναι εύλογος αλλά αυθαίρετος και παραπλανητικός, η αξία του ακινήτου θα ήταν £4.565.000, που είναι η αξία που υπολογίστηκε από τους εκτιμητές των Αιτητών.»
Όπως αναφέρεται στην εκτίμηση του Κτηματολογίου ο συντελεστής ανάπτυξης είναι το κέρδος που αναμένει ο επενδυτής από την επένδυση που έχει κάμει και που κυμαίνεται από 15% μέχρι και 35%, ανάλογα με τον αριθμό αστέρων που διαθέτει ένα ξενοδοχείο και ανάλογα με την θέση του, δηλαδή κατά πόσο εφάπτεται της θάλασσας ή όχι. Η εκτίμηση του Κτηματολογίου υιοθέτησε το χαμηλότερο ποσοστό (15%) έχοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του ξενοδοχείου. Ο συντελεστής ανάπτυξης υπολογίστηκε από τον εκτιμητή του Κτηματολογίου στο 1,20 μονάδες.
Από το φάκελο προκύπτει, όπως και από την επίδικη απόφαση (βλ. επιστολή προς την αιτήτρια ημερ. 11.5.2004) ότι οι καθ' ων η αίτηση είχαν υπόψη τους την εκτίμηση της αιτήτριας την οποία και έλαβαν δεόντως υπόψη
Από τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου προκύπτει ότι το ακυρωτικό Δικαστήριο δεν μπορεί να εμπλακεί σε διαδικασία αξιολόγησης των εκατέρωθεν εκτιμήσεων, ως να ήταν Δικαστήριον ουσίας. Οι καθ' ων η αίτηση μελέτησαν την έκθεση της εμπειρογνώμονα/εκτιμητή της αιτήτριας και αρμόδιοι λειτουργοί επισκέφθηκαν επί τόπου το κτήμα για σκοπούς εκτίμησης. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου κατέληξε στην απόφαση του αφού ερεύνησε τις συγκριτικές αξίες όπως προκύπτουν από τα αρχεία του Κτηματολογίου και αφού εφάρμοσε συγκεκριμένες επιστημονικές μεθόδους. Δεν έχει διαπιστωθεί έλλειψη δέουσας έρευνας ούτε και έχει αποδειχθεί εκ μέρους της αιτήτριας οποιαδήποτε πλάνη ως προς τα γεγονότα. (Βλέπε: Louis Hotels Ltd. v. Δημοκρατίας, Προσφυγή 646/2003, ημερ. 19.10.2004 και Lagoudis & Kokis Co. Ltd. v. Δημοκρατίας, Προσφυγή αρ. 390/2002, ημερ. 30.10.2003).
Η αιτήτρια, τέλος, ισχυρίζεται ότι η επίδικη απόφαση είναι αναιτιολόγητη. Εστιάζει και πάλιν η αιτήτρια τον ισχυρισμό αυτό σε ένα και μόνο γεγονός ότι η έκθεση εκτίμησης των καθ' ων η αίτηση που συνοδεύει τη γραπτή ένσταση τους φέρει ημερομηνία μεταγενέστερη της ημερομηνίας λήψης της επίδικης απόφασης, η αιτιολογία της οποίας βασίζεται σ' αυτή. Η έκθεση εκτίμησης φέρει ημερομηνία 27.7.2004 ενώ η επίδικη απόφαση λήφθηκε στις 11.5.2004.
Δεν είναι όμως ορθά τα γεγονότα όπως τα ισχυρίζεται η αιτήτρια. Η έκθεση εκτίμησης, όπως προκύπτει από το διοικητικό φάκελο, συντάχθηκε πριν από τη λήψη της επίδικης απόφασης στις 26.4.2004. Η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης που συνοδεύει τη γραπτή ένσταση των καθ' ων η αίτηση φέρει ημερομηνία μεταγενέστερη γιατί δακτυλογραφήθηκε αργότερα για τους σκοπούς της καταχώρησης της γραπτής ένστασης.
Είναι γεγονός ότι η επίδικη απόφαση δεν είναι λεπτομερειακή εν τούτοις αναφέρονται τα δεδομένα στα οποία στηρίχθηκε. Και αυτά τα δεδομένα ήταν η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του Κτηματολογίου, η έκθεση εκτίμησης από εκτιμητή της αιτήτριας και όλα τα άλλα στοιχεία που ήταν ενώπιον των καθ'ων η αίτηση. Η αιτιολογία δε, ως εκ τούτου, συμπληρώνεται από τα στοιχεία του φακέλου.
Επομένως ο λόγος που προβάλλει η αιτήτρια δεν ευσταθεί.
Κατά συνέπεια η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.
Η επίδικη απόφαση επικυρώνεται.
(Υπ.) Μ. Κρονίδης, Δ.
/ΕΠσ