ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

(Υπόθεση Αρ. 127/2004)

 

14 Νοεμβρίου, 2005

 

[Ε. ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στής]

 

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ  ΜΕ  ΤΑ  ΑΡΘΡΑ  23,  25,  26,  28

ΚΑΙ  146  ΤΟΥ  ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

 

 

ΑΝΤΡΕΑΣ  ΕΛΛΗΝΑΣ  ΚΑΙ  ΥΙΟΣ  ΛΤΔ,

Αιτητές,

ν.

 

ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ  ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,  ΜΕΣΩ

ΤΜΗΜΑΤΟΣ  ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ  ΚΑΙ  ΟΙΚΗΣΕΩΣ,

Καθ' ων η Αίτηση.

________________________

 

Α.Σ. Αγγελίδης, για τους Αιτητές.

Μ. Σπηλιωτοπούλου (κα), Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τους Καθ' ων η Αίτηση.

________________________

 

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

 

ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ.:  Με την παρούσα προσφυγή, ζητείται όπως κηρυχθούν άκυροι και χωρίς νομικό αποτέλεσμα σειρά όρων και/ή, μεταξύ άλλων, οι όροι υπ' αρ. 14, 20, 40, 43, 110, 503, 504, 505 και 506, που επέβαλαν οι καθ' ων η αίτηση, με απόφασή τους ημερομηνίας 3/12/2003, με την οποία χορηγήθηκε στους αιτητές η πολεοδομική άδεια υπ' Αρ. ΛΕΜ/0118/2001.  Η άδεια αφορούσε την ανέγερση υπεραγοράς τύπου D.I.Y. στο τεμάχιο 325, Φύλλο/Σχέδιο LIII.64, το οποίο βρίσκεται στην περιοχή του Συμβουλίου Βελτιώσεως ΄Υψωνα.

 

Οι αιτητές, ιδιοκτήτες του πιο πάνω τεμαχίου, εξασφάλισαν την 1/11/1994, για το συγκεκριμένο τεμάχιο, πολεοδομική άδεια για ανέγερση ισόγειου εκθεσιακού χώρου, με μεσοπάτωμα και γραφεία σε δύο ορόφους.  Η άδεια έληγε στις 31/10/1997.  Στις 3/10/1997, υποβλήθηκε αίτηση για χορήγηση «Πιστοποιητικού ΄Εναρξης Εργασιών», η οποία και απορρίφθηκε την 1/12/1997, κυρίως επειδή η ανάπτυξη δεν υλοποιήθηκε σύμφωνα με τα εγκριθέντα σχέδια -  («ανέγερση υπογείου που δεν προνοείτο στην άδεια, σημαντικές διαφοροποιήσεις στο ισόγειο, διαφορετική θέση, μέγεθος και σχήμα μεσοπατώματος»).  Στις 12/7/1999, υποβλήθηκε νέα αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας, η οποία, επίσης, απορρίφθηκε.  Ιεραρχική προσφυγή εναντίον της απορρίφθηκε από την αρμόδια Υπουργική Επιτροπή.

 

Οι αιτητές, με βάση τον Κ. 13(1) των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Παρεκκλίσεις) Κανονισμών του 1999, (Κ.Δ.Π. 309/99), (οι «Κανονισμοί»),  υπέβαλαν, στις 26/1/2001, αίτηση για χορήγηση πολεοδομικής άδειας, κατά παρέκκλιση των προνοιών του Σχεδίου Ανάπτυξης (Τοπικό Σχέδιο Λεμεσού), για την ανέγερση υπεραγοράς, τύπου D.I.Y.

 

Η Πολεοδομική Αρχή (Διευθυντής Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως), για σκοπούς εξέτασης της αίτησης, υπέβαλε στο Υπουργείο Εσωτερικών έκθεση, σύμφωνα με τον Κ. 13(8)(α) των Κανονισμών, συνυποβάλλοντας και τις απόψεις του Επάρχου Λεμεσού, του Κοινοντικού Συμβουλίου ΄Υψωνα, του Διοικητή της Βρετανικής Βάσης Ακρωτηρίου, του Επαρχιακού Μηχανικού Τμήματος Δημοσίων ΄Εργων Λεμεσού και του Διευθυντή Πυροσβεστικής Υπηρεσίας.

 

Το Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων, (το «Συμβούλιο»), σε συνεδρία του, μελέτησε την αίτηση και διαπίστωσε ότι η αιτούμενη ανάπτυξη ενέπιπτε στις περιπτώσεις για τις οποίες απαιτείται η διεξαγωγή δημόσιας ακρόασης - (Κ. 16(1) των Κανονισμών).  Σ' αυτή προσκλήθηκαν οι αιτητές, με τους συμβούλους ή εκπροσώπους τους, η οικεία Πολεοδομική Αρχή, ο Πρόεδρος του Κοινοτικού Συμβουλίου ΄Υψωνα, ο Πρόεδρος ή εκπρόσωπος του Πολεοδομικού Συμβουλίου, ο Πρόεδρος ή εκπρόσωπος του Επιστημονικού Τεχνικού Επιμελητηρίου Κύπρου, ως και όλα τα τμήματα και οι υπηρεσίες που είχαν διατυπώσει απόψεις.  Κατά τη δημόσια ακρόαση, οι εκπρόσωποι των αιτητών διαφώνησαν με την Πολεοδομική Αρχή, αναφορικά με την ύπαρξη υπέρβασης στο συντελεστή δόμησης και το εμβαδόν της υπεραγοράς.

 

Μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας ακρόασης, οι αιτητές ενημερώθηκαν από το Υπουργείο Εσωτερικών ότι, για να καταστεί δυνατή η προώθηση της αίτησής τους, θα έπρεπε να πληροφορήσουν το Συμβούλιο κατά πόσο επιθυμούν τη διεύρυνση του αντικειμένου της αίτησής τους, ώστε να περιλαμβάνει την παρατηρούμενη υπέρβαση στο συντελεστή δόμησης της ανάπτυξης.

 

Στις 20/1/2003, το Συμβούλιο εξέτασε την αίτηση, στη βάση των δεδομένων που τέθηκαν στη διάθεσή του και των συμπερασμάτων από τη δημόσια ακρόαση.  ΄Ελαβε, επίσης, υπόψη το περιεχόμενο επιστολής των αιτητών, ημερομηνίας 13/1/2003, και αποφάσισε ομόφωνα να εισηγηθεί στο Υπουργικό Συμβούλιο την έγκριση της αιτούμενης άδειας, θεωρώντας ότι η προτεινόμενη ανάπτυξη συμβάλλει στην προαγωγή και υλοποίηση πολιτικής περιφερειακής ανάπτυξης.  Εισηγήθηκε, περαιτέρω, όπως το Υπουργικό Συμβούλιο εξουσιοδοτήσει την Πολεοδομική Αρχή να χορηγήσει την αιτούμενη άδεια, με κατάλληλους όρους, περιλαμβανομένων των όρων που έθεσαν οι εμπλεκόμενοι φορείς, και άλλες προϋποθέσεις, που κατεγράφησαν και εμφαίνονται στο Παράρτημα 15.

 

Το Υπουργικό Συμβούλιο, σε συνεδρία του, ημερομηνίας 13/3/2003, αποφάσισε και ενέκρινε τη χορήγηση της αιτούμενης πολεοδομικής άδειας, κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού.   Η απόφαση δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 24/4/2003 και ενημερώθηκε η Βουλή των Αντιπροσώπων, σύμφωνα με τον Κ. 18(2) των Κανονισμών.  Αιτητές και Πολεοδομική Αρχή ειδοποιήθηκαν, με επιστολές ημερομηνίας 27/3/2003, ενώ η πολεοδομική άδεια εκδόθηκε στις 3/12/2003. 

 

Οι αιτητές, με την προσφυγή τους, προβάλλουν διάφορους λόγους, οι οποίοι, κατά την εισήγησή τους, τεκμηριώνουν λόγους ακυρότητας όρων της απόφασης ημερομηνίας 3/12/2003.  Μεταξύ αυτών, είναι το ζήτημα της παράβασης του Κ. 6 των Κανονισμών, ως και το ζήτημα της σύνθεσης του Συμβουλίου.

 

Παρά το γεγονός ότι ούτε με την ένσταση των καθ' ων η αίτηση ούτε με τις γραπτές αγορεύσεις ετίθετο ζήτημα νομιμοποίησης των αιτητών λόγω της προσβολής επιλεκτικά συγκεκριμένων όρων της πολεοδομικής άδειας, έκρινα ότι θα έπρεπε να επανανοίξω την υπόθεση και να θέσω το ζήτημα στους συνηγόρους, ώστε να ακούσω τις θέσεις τους.

 

Ο κ. Αγγελίδης εισηγήθηκε ότι οι αιτητές νομιμοποιούνται, καθ' ότι οι προσβαλλόμενοι όροι δεν αποτελούν μέρος της άδειας κατά παρέκκλιση, η οποία εγκρίθηκε με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου.  Υπέβαλε ότι τέθηκαν από την Πολεοδομική Αρχή, είναι αυτοτελείς και ανεξάρτητοι από την πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση, η οποία δόθηκε από το Υπουργικό Συμβούλιο στη βάση των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμων του 1972 - 1999 εξουσιών του ΄Αρθρου 26.

 

Ζητήματα νομιμοποίησης προσβολής όρων πολεοδομικής άδειας απασχόλησαν κατ' επανάληψη το Ανώτατο Δικαστήριο.  Στην Κυπρ. Διϋλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 Α.Α.Δ. 345, όπου προσβάλλονταν δύο μόνο από τους εννέα όρους που είχαν επιβληθεί, αναφέρονται τα εξής:- (σελ. 352)

 

«Τόσο ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου όσο και ενώπιον μας η νομιμότητα των προσβαλλόμενων πράξεων έχει συζητηθεί με βάση τις αρχές του διοικητικού δικαίου.  Πρέπει ωστόσο να παρατηρήσουμε ότι σε ό,τι αφορά την πολεοδομική άδεια το θέμα διέπεται από τις πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου 25(2) του Νόμου 90/72.  Σε τέτοια περίπτωση η νομιμότητα της πράξης εξετάζεται με βάση τις πρόνοιες της συγκεκριμένης νομοθετικής διάταξης (Βλ. Ε.Π. Σπηλιωτόπουλου, Εγχειρίδιο Διοικητικού Δικαίου, 7η έκδοση, σελ. 73:  'Οι γενικές αρχές του διοικητικού δικαίου έχουν συμπληρωματικό χαρακτήρα και ισχύουν όταν δεν υπάρχει σχετικός κανόνας ο οποίος έχει θεσπιστεί με πράξη νομοθετικού οργάνου' (Στ.Ε. 2786/1989).  Βλ. και A & S Antoniades & Co. v. Republic (1965) 3 C.L.R. 673, 684).

 

Επομένως, η νομιμότητα της προσβαλλόμενης με την προσφυγή 789/93 πράξης θα εξεταστεί με βάση μόνο τις πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου 25(2) του Νόμου 90/72.

 

Από μια απλή ανάγνωση του επίμαχου άρθρου προκύπτει σαφώς ότι στοχεύει στο να καταστήσει τους όρους που τίθενται σε πολεοδομική άδεια αναπόσπαστο μέρος της άδειας.  Προχωρεί μάλιστα και θέτει και ρήτρα σε περίπτωση μη εκτέλεσης των όρων.  Προβλέπει ότι 'η εκτελεσθείσα ανάπτυξις θεωρείται ως μη αποτελούσα ανάπτυξιν διά την οποίαν έχει χορηγηθεί πολεοδομική άδεια εκτός εάν οι όροι αυτοί εκετελεσθώσιν'. 

 

Εφόσον, σύμφωνα με το άρθρο 25(2) του Νόμου, οι όροι θεωρούνται αναπόσπαστο μέρος της πολεοδομικής άδειας, δεν μπορεί να λεχθεί ότι η πράξη είναι διαιρετή και ότι οι επίδικοι όροι μπορούν να προσβληθούν αυτοτελώς.  Ακολουθεί πως η έφεση 2423 πρέπει να απορριφθεί.»

 

 

 

 Επανερχόμενη στα γεγονότα της παρούσης, θεωρώ χρήσιμο να παραθέσω την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, το οποίο ενέκρινε τη χορήγηση της αιτούμενης από τους αιτητές άδειας κατά παρέκκλιση:-

 

«47.            Το Συμβούλιο, ασκώντας τις εξουσίες που παρέχονται σ' αυτό από το άρθρο 26 των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμων του 1972 έως 1999 και των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Παρεκκλίσεις) Κανονισμών του 1999, αποφάσισε να εγκρίνει τη χορήγηση της αιτούμενης από την εταιρεία 'Ανδρέας ΄Ελληνας και Υιός Λτδ' πολεοδομικής άδειας (ΛΕΜ/118/2001), για την ανέγερση υπεραγοράς τύπου D.I.Y. στον ΄Υψωνα, κατά παρέκκλιση των προνοιών του Τοπικού Σχεδίου Λεμεσού, με τους όρους και τις προϋποθέσεις/αντισταθμιστικά μέτρα που αναφέρονται στην παράγραφο 3 της Πρότασης[1].»

 

 

 

Η παράγραφος 3 της πρότασης προβλέπει:-

 

«3.  Περαιτέρω το Συμβούλιο εισηγείται όπως το Υπουργικό Συμβούλιο εξουσιοδοτήσει την Πολεοδομική Αρχή να χορηγήσει την πολεοδομική άδεια με κατάλληλους όρους περιλαμβανομένων των όρων που θέτουν τα ενδιαφερόμενα Τμήματα και Υπηρεσίες, και με τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

 

 (ι)  Πριν από τη χορήγηση της πολεοδομικής άδειας η Εταιρεία θα υποβάλει τροποποιημένα σχέδια και υλοποιήσει όλα τα μέτρα και κατασκευές προς πλήρη ικανοποίηση της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας.

 

(ιι)  Ως αντιστάθμισα για την υπέρβαση του συντελεστή δόμησης, ο οποίος ανέρχεται περίπου σε 550 τ.μ. θα δεσμευθεί νομικά, το αναλογούν εμβαδόν, του τμήματος του υπό ανάπτυξη τεμαχίου, το οποίο εμπίπτει στο έδαφος των Βρετανικών Βάσεων (εκτός ορίου ανάπτυξης) που σύμφωνα με την Πολεοδομική Αρχή ανέρχεται περίπου σε 3.765 τ.μ.  Επίσης θα παραχωρηθεί στο δημόσιο και θα διαμορφωθεί ως χώρος πρασίνου το τμήμα του τεμαχίου που περιλαμβάνεται στο έδαφος των Βρετανικών Βάσεων σύμφωνα με το χωρομετρικό σχέδιο που ετοίμασε η Πολεοδομική Αρχή (Παράρτημα Θ του σημειώματος ημερομηνίας 7.6.2002) και το υπόλοιπο μέρος που φαίνεται με πορτοκαλί χρώμα στο ίδιο σχέδιο θα διαμορφωθεί και χρησιμοποιείται ως επιπρόσθετος χώρος στάθμευσης οχημάτων για τις ανάγκες της ανάπτυξης.»

 

 

 

Από το λεκτικό της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου είναι σαφές ότι η άδεια κατά παρέκκλιση δε χορηγήθηκε χωρίς όρους και προϋποθέσεις.  Χορηγήθηκε με τους όρους που περιλαμβάνονται στην παράγραφο 3 της Πρότασης και αυτούς τους όρους είναι που περιέλαβε η Πολεοδομική Αρχή στην πολεοδομική άδεια.  Η απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου δεν έχει προσβληθεί και σ' αυτή σαφώς γίνεται αναφορά σε όρους και προϋποθέσεις.  Το Υπουργικό Συμβούλιο δεν έχει εξουσία να εκδίδει πολεοδομική άδεια, εξουσία που ανήκει στην Πολεοδομική Αρχή, η οποία, στη συγκεκριμένη περίπτωση, ενήργησε στη βάση της έγκρισης του Υπουργικού Συμβουλίου.  Εν πάση, όμως, περιπτώσει, με την έκδοση της πολεοδομικής άδειας, δεκτική προσβολής είναι μόνο η πολεοδομική άδεια και όχι όροι που τέθηκαν σ' αυτή ως αποτέλεσμα της άδειας κατά παρέκκλιση και οι οποίοι αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της.

 

Ο κ. Αγγελίδης υπέβαλε ότι οι αιτητές νομιμοποιούνται να προσβάλουν μεμονωμένους όρους της πολεοδομικής άδειας, επικαλούμενος από την  Κυπρ. Διϋλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας, (πιο πάνω), το πιο κάτω απόσπασμα:- (σελ. 353)

 

«Στην περίπτωση που ένας ενδιαφερόμενος αμφισβητεί τη νομιμότητα των όρων που περιλαμβάνονται σε μια πολεοδομική άδεια οφείλει να ασκήσει προσφυγή κατά του κύρους των όρων, να περιμένει την έκβαση της και μετά να αποταθεί για χορήγηση άδειας οικοδομής.»

 

 

 

Δε συμφωνώ ότι τα πιο πάνω έχουν τη σημασία που θέλησε ο κ. Αγγελίδης να τους αποδώσει.  Αυτά θα πρέπει να διαβαστούν όχι απομονωμένα αλλά σε συνάρτηση με τα γεγονότα της υπόθεσης Κυπρ. Διϋλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας.

 

Και αν ακόμα η θέση του κ. Αγγελίδη, παρά την περί του αντιθέτου κατάληξή μου, θεωρηθεί ορθή, αδυνατώ να αντιληφθώ πώς εδώ εφαρμόζεται, αφού οι αιτητές έχουν ήδη ανεγείρει την οικοδομή, για την οποία εξασφάλισαν την πολεοδομική άδεια κατά παρέκκλιση.  Εκείνο, δηλαδή, που επιδιώκουν είναι να διαχωρίσουν την άδεια από τους όρους, ώστε αυτή να συνάδει με την οικοδομή.

 

΄Εχοντας υπόψη τα όσα ανέφερα πιο πάνω και, ειδικότερα, ότι το ΄Αρθρο 25(2) του Νόμου θεωρεί τους όρους αναπόσπαστο μέρος της πολεοδομικής άδειας, τη διαπίστωση ότι οι όροι τέθηκαν ως προϋπόθεση για τη χορήγηση της άδειας κατά παρέκκλιση, κρίνω ότι αυτοί δεν αποτελούν αυτοτελείς όρους, δεκτικούς προσβολής, ως μέρος διαιρετής πράξης.  Οι αιτητές δε νομιμοποιούνται στην προσβολή μόνο των προσβαλλόμενων όρων.

 

Η πιο πάνω κατάληξη σφραγίζει την τύχη της προσφυγής και καθιστά αχρείαστη την ενασχόλησή μου με τους προβαλλόμενους λόγους ακυρότητας.

 

Η προσφυγή απορρίπτεται, με έξοδα υπέρ των καθ' ων η αίτηση.

 

 

 

                                                                                                Ε. Παπαδοπούλου,

                                                                                                               Δ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

/ΜΠ