|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 4 ΑΑΔ 26
20 Ιανουαρίου, 2004
[ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟΣ ΝΙΚΟΛΑ ΘΕΟΔΩΡΟΥ,
Αιτητής,
ν.
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ
ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΠΑΦΟΥ,
Καθ' ων η αίτηση.
(Υπόθεση Αρ. 336/2002)
Πολεοδομία και Χωροταξία ― Άρνηση χορήγησης πολεοδομικής άδειας ― Περιστάσεις της έκδοσης της τελικής αρνητικής απόφασης στην κριθείσα περίπτωση μετά από μακρά διαδικασία περιλαμβάνουσα και δικαστικές αποφάσεις επί του θέματος ― Η απόφαση επικυρώθηκε.
Ακυρωτική δικαστική απόφαση ― Επανεξέταση ― Η υποχρέωση λήψης υπόψη του νομικού και πραγματικού καθεστώτος του ουσιώδους χρόνου ― Δεν παραβιάστηκε στην κριθείσα περίπτωση.
Διοικητικό Δίκαιο ― Γενικές αρχές ― Δεν τυγχάνουν εφαρμογής, όταν υφίσταται ειδική νομοθετική ρύθμιση του θέματος.
Προσφυγή βάσει του Άρθρου 146 του Συντάγματος ― Λόγοι ακυρώσεως ― Η παραβίαση της αρχής της καλής πίστης και της προηγούμενης ακρόασης του διοικουμένου ― Δεν στοιχειοθετήθηκαν στην κριθείσα περίπτωση ― Περιστάσεις.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Περιορισμοί του δικαιώματος ακίνητης ιδιοκτησίας ― Όροι νομιμότητάς τους και δικαστικός έλεγχος.
Ο αιτητής αμφισβήτησε με την προσφυγή του, την ορθότητα της απόφασης του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, με την οποία απορρίφθηκε αίτησή του για χορήγηση πολεοδομικής άδειας ανεγέρσεως κατοικίας.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την προσφυγή, αποφάσισε ότι:
1. Ο αιτητής ισχυρίζεται ότι οι καθ' ων η αίτηση παρέλειψαν να λάβουν υπόψη το πραγματικό και νομικό καθεστώς που ίσχυε κατά το χρόνο της έκδοσης της πολεοδομικής άδειας στις 25/10/96 και ότι παραγνώρισαν τη δικαστική απόφαση στην προσφυγή 690/98 της 29/3/2001. Επιπρόσθετα εισηγήθηκε ότι η ακύρωση της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου για την ανάκληση της απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής (με την οποία χορηγήθηκε άδεια κατοικίας κατά παρέκκλιση της Δήλωσης Πολιτικής), έχει ως άμεσο αποτέλεσμα την αποδοχή της παρούσας προσφυγής.
Οι πιο πάνω εισηγήσεις δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές.
Η Πολεοδομική Αρχή εφάρμοσε το ορθό νομικό και πραγματικό καθεστώς, καταλήγοντας στην εύλογη απόφασή της να απορρίψει την προτεινόμενη ανάπτυξη. Η δε ακύρωση της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου για την ανάκληση της απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής της 22/2/96, ως αποτέλεσμα της απόφασης στην προσφυγή αρ. 270/02, ουδόλως περιορίζει τα πλαίσια άσκησης της διακριτικής εξουσίας της Πολεοδομικής Αρχής, εφόσον, η πιο πάνω απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής δεν κάλυπτε παρέκκλιση αναφορικά με την προσπέλαση, ο δε αιτητής υιοθέτησε τη στάση διαρκούς παράλειψης και άρνησης συμμόρφωσης προς τις σχετικές υποδείξεις.
2. Ο αιτητής εισηγείται περαιτέρω ότι έχουν παραβιασθεί αρχές του διοικητικού δικαίου όπως αυτές έχουν ενσωματωθεί μέσα στις νομοθετικές πρόνοιες του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου αρ. 158(Ι)/99.
Το θέμα εδώ ενέπιπτε εντός της διακριτικής ευχέρειας της Πολεοδομικής Αρχής. Οι παράγοντες που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη, περιέχονται στο Άρθρο 26(1) του Νόμου 90/72. Εφόσον το θέμα ρυθμίζεται από νομοθετικές διατάξεις, δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι αρχές του διοικητικού δικαίου.
3. Στην παρούσα περίπτωση ο αιτητής απέτυχε να αποδείξει οποιοδήποτε από τους λόγους που επικαλέστηκε. Τα πραγματικά περιστατικά που περιβάλλουν την προσφυγή οδηγούν μάλιστα στο συμπέρασμα ότι στην ουσία εκείνο που επεδίωξε ήταν να επικυρώσει η Πολεοδομική Αρχή, μέσω της πολεοδομικής απόφασης, τις αυθαίρετες και παράνομες επεμβάσεις που διενήργησε σε ένα ιδιαίτερα ευαίσθητο από περιβαλλοντολογικής άποψης τοπίο. Η Πολεοδομική Αρχή, λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου ανάπτυξης και ειδικότερα σε ό,τι αφορούσε την ανάγκη εξασφάλισης κατάλληλης και ικανοποιητικής προσπέλασης, γεγονός που είχε επισημανθεί χωρίς ανάλογη ανταπόκριση και στις προηγούμενες αιτήσεις του αιτητή, κατέληξε εύλογα στην προσβαλλόμενη απόφαση και δεν μπορεί να επικριθεί για αντιφατική ή ασυνεπή συμπεριφορά.
4. Εξίσου αβάσιμη κρίνεται και η εισήγηση του αιτητή ότι δεν του δόθηκε η ευκαιρία να ακουστεί. Στο διοικητικό φάκελο υπάρχει πληθώρα ενδείξεων ότι οι απόψεις του τέθηκαν κατ' επανάληψη ενώπιον των αρμοδίων αρχών, είτε υπό τη μορφή επιστολών που κοινοποιήθηκαν προς τον αρμόδιο Υπουργό Εσωτερικών, είτε μέσω των ιεραρχικών προσφυγών που υπέβαλε, αλλά και με την προσωπική παρουσία του σε σχετική σύσκεψη που έλαβε χώρα στο γραφείο του οικείου Επάρχου. Εξάλλου το δικαίωμα ακρόασης προτού εκδοθεί διοικητική πράξη επηρεάζουσα το διοικούμενο, κατοχυρώνεται αν ο νόμος περιέχει προς τούτο πρόβλεψη ή η πράξη η ίδια αποτελεί κύρωση ή είναι πειθαρχικού χαρακτήρα. Συμπερασματικά προκύπτει ότι η Πολεοδομική Αρχή απέρριψε την αίτηση του 1995, με το εύλογο συμπέρασμα ότι η ανάπτυξη που σχεδίασε ο αιτητής δεν ήταν εναρμονισμένη προς τα όσα περιλάμβανε το σχέδιο ανάπτυξης.
5. Η εισήγηση του αιτητή ότι η διοίκηση αγνόησε μια ευνοϊκή γι' αυτόν κατάσταση που είχε διαμορφωθεί με την υπό όρους εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας, κατά παράβαση των αρχών της καλής πίστης, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει αυτόματα στον ιδιοκτήτη της το δικαίωμα εκμετάλλευσής της κατά τον τρόπο που αυτός κρίνει σκόπιμο. Το κράτος μπορεί να επιβάλει συγκεκριμένους περιορισμούς στην ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας νοουμένου ότι οι όροι που θα επιβληθούν θα συνάδουν με τις συνταγματικές πρόνοιες που εφαρμόζονται και δεν θα καταλήγουν σε αποστέρηση της ιδιοκτησίας. Σε μια τέτοια περίπτωση η διαπίστωση της ανάγκης επιβολής περιορισμών επαφίεται στο αρμόδιο διοικητικό όργανο που κατά κανόνα, λόγω της τεχνικής τους φύσης, δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ελέγχου από τα διοικητικά Δικαστήρια.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Κυπριακά Διϋλιστήρια Πετρελαίου Λτδ. ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 Α.Α.Δ. 345,
A & S Antoniades & Co v. Republic (1965) 3 C.L.R. 673,
Ακίνητα Λούλλας Ιωνίδου Λτδ. ν. Εφόρου Φόρου Εισοδήματος (2001) 3 Α.Α.Δ. 1011,
Παντελούρης ν. Υπουργικού Συμβουλίου (1991) 3 Α.Α.Δ. 78,
Δημητριάδη κ.ά. ν. Υπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (1996) 3 Α.Α.Δ. 85.
Προσφυγή.
Ε. Κορακίδης, για τον Αιτητή.
Μ. Σπηλιωτοπούλου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ' ων η αίτηση.
Cur. adv. vult.
�
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Με την παρούσα προσφυγή ο αιτητής αμφισβητεί την ορθότητα της απόφασης του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, με την οποία απορρίφθηκε αίτηση του για χορήγηση πολεοδομικής άδειας για την ανέγερση κατοικίας σε κτήμα του που βρίσκεται στο χωριό Κοίλη της επαρχίας Πάφου.
(Α) ΤΑ ΓΕΓΟΝΟΤΑ.
Επειδή τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης συνδέονται με άλλες προηγούμενες διαδικασίες που σχετίζονται με τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης, μια σύντομη αναφορά στο τι έχει προηγηθεί κρίνεται σκόπιμη.
Ο αιτητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του τεμαχίου 402 στο χωριό Κοίλη της Πάφου. Σύμφωνα με τον τίτλο ιδιοκτησίας η πιο πάνω ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει "χωράφι με δέντρα, ένα ερειπωμένο νερόμυλο και πηγή" ενώ "διαμέσου πιο πάνω κτήματος διέρχονται μονοπάτια". Πρόκειται για περιοχή μεγάλης περιβαλλοντικής αξίας δίπλα από την όχθη του ποταμού Μαυροκόλυμπος, όπου σχηματίζεται μια λίμνη μέσα σε άγρια βλάστηση, ενώ σε σχετικά μικρή απόσταση βρίσκεται η πηγή Κρύα Βρύση τα υπόγεια ύδατα της οποίας χρησιμοποιούνται για την υδατοπρομήθεια του χωριού Κισσόνεργα. Ο αιτητής εκμεταλλεύεται την πιο πάνω ακίνητη ιδιοκτησία, επιτρέποντας την είσοδο μόνο σε πρόσωπα που καταβάλλουν το τίμημα που καθορίζει ο ίδιος. Η πιο πάνω ακίνητη ιδιοκτησία περιλαμβάνεται στη Ζώνη 23 για την οποία υπήρχε πρόβλεψη ανώτατου συντελεστή δόμησης και ποσοστό κάλυψης 0.01:1, ανώτατο ύψος 5 μέτρα και αριθμός ορόφων 1.
(i) Η α΄ αίτηση της 10/11/92.
Στις 10/11/92 ο αιτητής υπέβαλε αίτηση στην Πολεοδομική Αρχή για την αναστύλωση του νερόμυλου που βρισκόταν στην ακίνητη ιδιοκτησία του δίπλα από τον ποταμό Μαυροκόλυμπο. Η αίτηση απορρίφθηκε από την Πολεοδομική Αρχή στις 24/2/94 γιατί μεταξύ άλλων,
(i) Το τεμάχιο δεν διέθετε άνετη, κατάλληλη και ικανοποιητική δημόσια προσπέλαση (όρος 500),
(ii) Το τεμάχιο δεν διέθετε επαρκή, συνεχή και κατάλληλη υδατοπρομήθεια (όρος 501),
(iii) Με την προτεινόμενη ανάπτυξη που θα είχε ως αποτέλεσμα την προσέλκυση αρκετών επισκεπτών, θα επηρεαζόταν η επιφανειακή ροή του ποταμού "Μαυροκόλυμπος" και τα υπόγεια νερά της "Κρύας Βρύσης" που χρησιμοποιούνται για την υδατοπρομήθεια της Κισσόνεργας (όρος 502),
(iv) Η προτεινόμενη "αναστύλωση του αλευρόμυλου" με την πρόθεση για ιδιοκατοίκηση δεν υποδήλωνε ότι η πρωτεύουσα χρήση θα ήταν η κατοικία (όρος 503),
(v) Η προτεινόμενη οικοδομή δεν συνήδε με τα σχέδια που υποβλήθηκαν (όρος 504).
(ii) Η β΄ αίτηση της 15/4/94.
Μετά την απόρριψη της αίτησης της 10/11/92 ο αιτητής υπέβαλε νέα αίτηση στις 15/4/94 με την οποία ζητούσε άδεια για την ανακατασκευή του νερόμυλου. Και αυτή η αίτηση απορρίφθηκε στις 28/3/95 γιατί μεταξύ άλλων,
(i) Το τεμάχιο δεν διέθετε άνετη, κατάλληλη και ικανοποιητική δημόσια προσπέλαση (όρος 500),
(ii) Το τεμάχιο δεν διέθετε επαρκή, συνεχή και κατάλληλη υδατοπρομήθεια (όρος 501),
�
(iii) Με την προτεινόμενη ανάπτυξη θα επηρεαζόταν η επιφανειακή ροή του ποταμού "Μαυροκόλυμπος" και τα υπόγεια νερά της "Κρύας Βρύσης" (όρος 502),
(iv) Η χρήση του ακινήτου δεν είχε δηλωθεί με ακρίβεια (όρος 503),
(v) Η οικοδομή που αναγειρόταν δεν συνήδε με τα σχέδια που είχαν υποβληθεί (όρος 504),
(vi) Η οικοδομή δεν αποτελούσε ούτε καν ανακατασκευή του αλευρόμυλου αφού δεν ανταποκρινόταν στην πραγματική λειτουργία του τύπου του σωζόμενου αλευρόμυλου (όρος 505).
(iii) Η α΄ ιεραρχική προσφυγή για την απορριπτική απόφαση της αίτησης 15/4/94 - Νέα απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής της 25/10/96.
Εναντίον της απορριπτικής απόφασης της 15/4/94 ο αιτητής καταχώρησε ιεραρχική προσφυγή. Ο Επαρχιακός Λειτουργός του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως εισηγήθηκε την απόρριψη της, σημειώνοντας στη σχετική έκθεση του προς το Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Εσωτερικών ότι σε περίπτωση που ο αιτητής επιθυμούσε να ανεγείρει κατοικία για σκοπούς ιδιοκατοίκησης τότε το αίτημα του θα μπορούσε να επανεξεταστεί μέσα στα πλαίσια υποβολής νέας αίτησης στην οποία θα δηλωνόταν με σαφήνεια αυτή η πρόθεση και η λειτουργική δομή της οικοδομής ως κατοικία. Αρνητική ήταν και η θέση του Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, ο οποίος συστήνοντας την απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής ανέφερε πως "οι λόγοι άρνησης χορήγησης των αιτούμενων Πολεοδομικών Αδειών που αναφέρθηκαν στις σχετικές γνωστοποιήσεις είναι τεκμηριωμένοι σε συγκεκριμένες πρόνοιες του Σχεδίου Ανάπτυξης (Δήλωσης Πολιτικής) που ισχύει στην περιοχή", ενώ σχετικά με την αίτηση για χορήγηση κατά παρέκκλιση Πολεοδομικής Άδειας, υπέδειξε ότι δεν συνέτρεχαν οποιοιδήποτε λόγοι που δικαιολογούσαν έγκρισή της. Ο Έπαρχος Πάφου επίσης συμφώνησε με τις απόψεις του Επαρχιακού Λειτουργού του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.
Το Υπουργείο Εσωτερικών με σημείωμά του για την Υπουργική Επιτροπή εισηγήθηκε στις 14/2/96 απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής και έγκριση παρέκκλισης για κατοικία, με όρους. Στις 22/2/96 η Υπουργική Επιτροπή αποφάσισε να απορρίψει την ιεραρχική προσφυγή, θεωρώντας πως η απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής ήταν νομότυπη και με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου (Ν. 90/72, όπως έχει τροποποιηθεί). Ταυτόχρονα αποφάσισε να εγκρίνει την έκδοση άδειας για κατοικία κατά παρέκκλιση των προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής υπό την προϋπόθεση υποβολής τροποποιημένων αρχιτεκτονικών σχεδίων ώστε να εξασφαλίζεται η λειτουργική δομή του κτιρίου ως κατοικίας, εξουσιοδοτώντας προς τούτο την Πολεοδομική Αρχή να εκδώσει την άδεια με κατάλληλους όρους.
Στο μεταξύ και πριν από τη λήψη της πιο πάνω απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής, ο αιτητής υπέβαλε στις 26/10/95 με νέα αίτηση, νέα σχέδια για κατοικία. Ο Επαρχιακός Λειτουργός του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, κατόπιν διαβουλεύσεων με διάφορα τμήματα ενημέρωσε με επείγουσα επιστολή του ημερομηνίας 18/3/96 το Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Εσωτερικών, ότι προέκυψαν σε σχέση με την τρίτη αίτηση του αιτητή διάφορα νέα δεδομένα που έχρηζαν διερεύνησης. Συγκεκριμένα διαπιστώθηκε ότι ορισμένοι από εκείνους που υπέγραψαν τη σχετική διαβούλευση για παραχώρηση μέρους του κτήματός τους με σκοπό να εγγραφεί ως δημόσιος δρόμος, δεν ήταν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των τεμαχίων και κατά συνέπεια δεν μπορούσε να θεωρηθεί ότι τα τεμάχια διέθεταν ικανοποιητική δημόσια προσπέλαση, η Κοινοβουλευτική Επιτροπή Περιβάλλοντος μελετώντας το θέμα "επέμβασης στην κοίτη του ποταμού Μαυροκόλυμπου" είχε επισημάνει την αναγκαιότητα ενός μελετημένου προγράμματος αναστύλωσης της περιοχής με συμμετοχή των ενδιαφερόμενων φορέων και το οποίο δεν είχε ακόμα εκπονηθεί, ο Διευθυντής της Υπηρεσίας Περιβάλλοντος δεν είχε εκφράσει τις απόψεις του ενώ το Τμήμα Αρχαιοτήτων είχε εκδηλώσει πρόθεση απαλλοτρίωσης του νερόμυλου. Με βάση τα πιο πάνω ο Γενικός Διευθυντής του Υπουργείου Εσωτερικών με διευκρινιστική επιστολή του προς τον Επαρχιακό Λειτουργό του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου ανέφερε πως η απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής της 22/2/96, η οποία κοινοποιήθηκε στον αιτητή, εξακολουθούσε να ισχύει, υποδεικνύοντας όμως παράλληλα, ότι εφόσον η πιο πάνω απόφαση δεν κάλυπτε παρέκκλιση αναφορικά με την προσπέλαση, δεν ήταν δυνατή η έκδοση της αιτηθείσας άδειας. Στις 25/7/96 σε σύσκεψη που έγινε στο Γραφείο του Επάρχου Πάφου, στην παρουσία εκπροσώπων του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού, του Τμήματος Πολεοδομίας, του Κτηματολογίου και του αιτητή, αποφασίσθηκε να δοθεί άδεια στον αιτητή να ανεγείρει μια κατοικία στο μέρος του τεμαχίου που υπήρχε παλιά ο νερόμυλος, με την προϋπόθεση ότι η Πολεοδομία θα έθετε τους όρους της ως προς τη μορφή της οικοδομής και το Επαρχιακό Κτηματολόγιο θα προέβαινε σε επιτόπια επίσκεψη για χωροθέτηση της λίμνης και εξεύρεση κατάλληλης πρόσβασης προς αυτήν. Στις 25/10/96 η Πολεοδομική Αρχή έθεσε, σε σχέση με το αίτημα του αιτητή, εικοσιένα συνολικά όρους μεταξύ των οποίων συμπεριλαμβάνονταν και οι πιο κάτω:
(i) Θα παρεχωρείτο χώρος για τη διεύρυνση της δημόσιας οδού και τη δημιουργία δημόσιας πλατείας και χώρου πρασίνου (όρος 4),
(ii) Ο συγκεκριμένος χώρος που θα παρεχωρείτο θα εγγραφόταν ως δημόσια/ες πλατεία/ες (όρος 100),
(iii) Το δικαίωμα διάβασης θα διαμορφωνόταν με τρόπο που θα επέτρεπε τη διέλευση οχημάτων (όρος 500),
(iv) Θα γινόταν νέο χωροταξικό σχέδιο μετά τις παραχωρήσεις, που θα δείχνει την ακριβή θέση της οικοδομής (όρος 501),
(v) Θα εγγραφόταν δικαίωμα διάβασης του κοινού, ελάχιστου πλάτους 12 ποδών, που θα επέτρεπε πρόσβαση στον ποταμό. Τόσο η διάβαση όσο και τα μονοπάτια θα παρέμεναν ελεύθερα για το κοινό, όπως ίσχυε μέχρι τότε (όρος 502).
(iv) Η β΄ ιεραρχική προσφυγή εναντίον της απόφασης της Πολεοδομικής Αρχής της 25/10/96.
�
Εναντίον της απόφασης της Πολεοδομικής Αρχής της 25/10/96 ο αιτητής υπέβαλε στις 14/11/96 ιεραρχική προσφυγή με την οποία ζητούσε την απάλειψη των όρων (4), (100), (500), (501), (502), (503) και (504), τονίζοντας ότι ήταν καταστροφικοί τόσο για τον ίδιο όσο και για το περιβάλλον. Μεταξύ των προσώπων που ζητήθηκαν οι απόψεις τους ήταν και ο Επαρχιακός Λειτουργός του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου, ο οποίος με τη σχετική του έκθεση της 10/2/97 υποστήριξε την αναγκαιότητα της διατήρησης των επίμαχων όρων που αποσκοπούσαν στη διαφύλαξη του περιβάλλοντος, τη δημιουργία ελεύθερης πρόσβασης για το κοινό, την προσπέλαση με οχήματα σύμφωνα με τη σχετική Δήλωση Πολιτικής, όπως επίσης και την ικανοποίηση των προϋποθέσεων που καθορίστηκαν από την Υπηρεσία Περιβάλλοντος και το Τμήμα Αναπτύξεως Υδάτων, με μερικές όμως ελαφρές διαφοροποιήσεις στους όρους που είχαν ήδη τεθεί. Οι πιο πάνω απόψεις υιοθετήθηκαν από το Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως. Μέσα στα ίδια πλαίσια ο Έπαρχος Πάφου συγκάλεσε ευρεία σύσκεψη στο γραφείο του στις 4/7/97, κατά την οποία συζητήθηκε το ζήτημα και ανταλλάχθηκαν απόψεις μεταξύ των εμπλεκόμενων φορέων. Μετά το πέρας της συνάντησης εισηγήθηκε την απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής. Ακολούθησε στις 8/1/98 το "Σημείωμα" του Υπουργείου Εσωτερικών προς την Υπουργική Επιτροπή, στο οποίο εκφραζόταν μεταξύ άλλων και η άποψη ότι "η παρούσα ιεραρχική προσφυγή εκφεύγει των ορίων της τυπικής εξέτασης μιας προσφυγής και σχετίζεται με τη διαφύλαξη του κληρονομημένου από τη φύση αξιόλογου για όλη την περιοχή περιβάλλοντος" και προτεινόταν η απόρριψή της. Ως αποτέλεσμα των πιο πάνω η Υπουργική Επιτροπή στη συνεδρία της στις 28/4/98 απέρριψε την ιεραρχική προσφυγή.
(v) Η προσφυγή 690/98, Χαράλαμπος Νικόλα Θεοδώρου ν. Υπουργικού Συμβουλίου.
�
Μετά την απόρριψη της ιεραρχικής του προσφυγής ο αιτητής καταχώρησε την υπ' αρ. 690/98 προσφυγή με την οποία ζητούσε την ακύρωση των πιο πάνω επτά όρων της άδειας, που αποτέλεσαν και το θέμα της ιεραρχικής προσφυγής.
Η προσφυγή έγινε αποδεκτή και στη σχετική απόφαση τονίστηκε ότι οι όροι (4), (100), (500), (501), (502) και (504) αντίκεινται προς το Άρθρο 9 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96 και συνεπώς είχαν επιβληθεί παράνομα. Το Δικαστήριο επίσης αποφάνθηκε ότι οι πιο πάνω επιβληθέντες όροι και επεμβάσεις στην ατομική ιδιοκτησία του αιτητή, "λόγω της φύσης τους και της έκτασής τους κατέληγαν στην αποστέρηση ιδιοκτησίας του αιτητή κατά παράβαση του Άρθρου 23 του Συντάγματος" και ότι δεν διεξάχθηκε η δέουσα έρευνα αφού η Πολεοδομική Αρχή δεν ανέμενε τη χωροθέτηση της περιοχής από το Κτηματολόγιο, ούτε υπήρξε επαρκής αιτιολογία για την απόρριψη της ιεραρχικής προσφυγής. Το Δικαστήριο τέλος, έκρινε πως οι επίδικοι όροι δεν μπορούσαν να διαχωρισθούν από το σύνολο και επομένως η προσβολή τους συνεπαγόταν αναπόφευκτα και προσβολή του συνόλου της απόφασης της αρμόδιας αρχής για την έκδοση άδειας. Ως αποτέλεσμα η παρασχεθείσα άδεια ακυρώθηκε.
(vi) Η ανάκληση της χορηγηθείσας πολεοδομικής άδειας.
Ως αποτέλεσμα της πιο πάνω δικαστικής απόφασης και της ακύρωσης της άδειας που είχε δοθεί, το Υπουργείο Εσωτερικών εισηγήθηκε στις 27/9/2001 στο Συμβούλιο Παρεκκλίσεων την ανάκληση της απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής για παραχώρηση πολεοδομικής άδειας στον αιτητή κατά παρέκκλιση των προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής και την εξ υπαρχής επανεξέταση της αίτησης. Το Συμβούλιο αποφάσισε να εισηγηθεί στο Υπουργικό Συμβούλιο να ανακαλέσει την απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής και να εξουσιοδοτήσει την Πολεοδομική Αρχή να ανακαλέσει την εκδοθείσα πολεοδομική άδεια και να μελετήσει την αίτηση όπως αυτή υποβλήθηκε κατά τον ουσιώδη χρόνο της εξέτασης. Στις 28/11/2001 το Υπουργικό Συμβούλιο ασκώντας τις εξουσίες που του παρέχονται από το Άρθρο 26 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου, ανακάλεσε την απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής και εξουσιοδότησε την Πολεοδομική Αρχή να ανακαλέσει την εκδοθείσα πολεοδομική άδεια και να μελετήσει την αίτηση, όπως αυτή υποβλήθηκε κατά τον ουσιώδη χρόνο της εξέτασης. Ο αιτητής ενημερώθηκε σχετικά με επιστολή του Υπουργείου Εσωτερικών, προσέβαλε την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, και με την απόφαση στην προσφυγή 270/2002 της 8/5/2003, Χαράλαμπος Νικόλα Θεοδώρου ν. Υπουργικού Συμβουλίου, πέτυχε την ακύρωση της ανάκλησης της απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής της 22/2/96.
(vii) Η επίδικη απόφαση.
Στις 31/1/2002 η Πολεοδομική Αρχή αφού εξέτασε την αίτηση "εξ υπαρχής" με τα δεδομένα που υπήρχαν κατά τον ουσιώδη χρόνο υποβολής της αίτησης για πολεοδομική άδεια το 1995, αποφάσισε την απόρριψη της αίτησης πληροφορώντας προς τούτο σχετικά τον αιτητή. Οι τρεις λόγοι που προβλήθηκαν ως αιτιολογία της απόρριψης ήταν οι πιο κάτω:
"(500) Η προτεινόμενη οικοδομή υπερβαίνει τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης και ποσοστό κάλυψης της ζώνης. Συγκεκριμένα το τεμάχιο βρίσκεται στη ζώνη Ζ3 όπου ο επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης και ποσοστό κάλυψης είναι 0.01:1, Αριθμός Γνωστοποίησης 1285/13.6.94) ενώ ο συντελεστής δόμησης και ποσοστό κάλυψης της οικοδομής είναι 0.038:1.
(501) Το τεμάχιο δεν διαθέτει κατάλληλη και ικανοποιητική προσπέλαση κατά παράβαση της Πολιτικής 3(Α)1(γ). Συγκεκριμένα το εγγεγραμμένο δικαίωμα διάβασης προς όφελος του τεμαχίου, δεν είναι επιτόπου διαμορφωμένο ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί από οχήματα.
ΣΗΜΕΙΩΣΗ:
1. Η παρούσα απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής αφορά εξ' υπαρχής χειρισμό της αίτησης με αρ. ΠΑΦ/0813/1995 κατά τον ουσιώδη χρόνο υποβολής της δηλαδή στις 26.10.95 μετά την απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου με ημερομηνία 29.03.2001 η οποία ακύρωσε την Πολεοδομική άδεια με αρ. ΠΑΦ/0813/95 που χορηγήθηκε στις 25.10.96 για ανέγερση κατοικίας στο τεμάχιο αυτό.
(502) 2. Η απόφαση για άρνηση χορήγησης της αιτούμενης άδειας σχετίζεται με την ανάκληση της Απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής με αρ. 1.31 και ημερομηνίας 22.02.1996 για κατά παρέκκλιση των Προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής, χορήγηση άδειας για την ανέγερση κατοικίας στο ως άνω τεμάχιο, ως συνέπεια της προαναφερθείσας ακυρωτικής απόφασης του Ανωτάτου Δικαστηρίου. Η ανάκληση αυτή αποφασίστηκε κατά τη συνεδρία του Υπουργικού Συμβουλίου με ημερομηνία 28.11.2001."
Η πιο πάνω απόφαση αποτελεί και το επίδικο θέμα της παρούσας προσφυγής. Θα πρέπει να αναφερθεί όμως ότι στον αιτητή επιδόθηκε στις 20/3/2002, πριν από την καταχώριση της παρούσας προσφυγής, "Ειδοποίηση Επιβολής" δυνάμει του Άρθρου 46 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου για διαπιστωμένες προσθήκες και τροποποιήσεις στις οποίες είχε προβεί επιτόπου, καθώς και για τη χρήση στην οποία έθεσε την οικοδομή του (αναψυκτήριο και εκθεσιακός χώρος) κατά παράβαση της χορηγηθείσας και ακολούθως ακυρωθείσας άδειας.
(Β) ΟΙ ΛΟΓΟΙ ΤΗΣ ΠΑΡΟΥΣΑΣ ΠΡΟΣΦΥΓΗΣ.
Με την παρούσα προσφυγή ο αιτητής αμφισβητεί την εγκυρότητα της πιο πάνω απόφασης για διάφορους λόγους, που περιληπτικά συνοψίζονται στους δύο πιο κάτω:
(i) Παράβαση του δεδικασμένου που δημιουργήθηκε από τις ακυρωτικές αποφάσεις στις προσφυγές αρ. 690/98 και 270/02 και μη εφαρμογή του πραγματικού και νομικού καθεστώτος που ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο, και
(ii) Παράβαση των Άρθρων 8, 9, 10, 43, 51, 54, 57 και 58 του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου (Ν. 158(Ι)/99).
�
(i) Οι ακυρωτικές αποφάσεις στις προσφυγές 690/98 και 270/02 και ο ουσιώδης χρόνος.
Ο αιτητής ισχυρίζεται ότι οι καθ'ων η αίτηση παρέλειψαν να λάβουν υπόψη το πραγματικό και νομικό καθεστώς που ίσχυε κατά το χρόνο της έκδοσης της πολεοδομικής άδειας στις 25/10/96 και ότι παραγνώρισαν τη δικαστική απόφαση στην προσφυγή 690/98 της 29/3/2001. Επιπρόσθετα εισηγήθηκε ότι η ακύρωση της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου για την ανάκληση της Υπουργικής Επιτροπής (με την οποία χορηγήθηκε άδεια κατοικίας κατά παρέκκλιση της Δήλωσης Πολιτικής), έχει ως άμεσο αποτέλεσμα την αποδοχή της παρούσας προσφυγής.
Οι πιο πάνω εισηγήσεις δεν μπορούν να γίνουν αποδεκτές.
Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο του διοικητικού φακέλου, οι διαδοχικές αιτήσεις του αιτητή προς την Πολεοδομική Αρχή για εξασφάλιση αρχικά άδειας αναστύλωσης και ανακατασκευής του νερόμυλου και ακολούθως για ανέγερση κατοικίας, δεν ανταποκρίνονται στην εκ μέρους του προτιθέμενη χρήση της επίδικης ιδιοκτησίας. Αντίθετα, ενώ είχε υποβάλει στην αίτηση του της 26/10/95 ότι η σκοπούμενη ανάπτυξη αφορούσε ανέγερση κατοικίας και ότι δεν αποτελούσε μέρος ευρύτερου σχεδίου, στην πραγματικότητα ο σκοπός ήταν η τουριστική εκμετάλλευση της περιοχής, η οποία λόγω της ιδιαίτερης φυσικής της ομορφιάς προκαλούσε το ενδιαφέρον ντόπιων και ξένων επισκεπτών. Προς το σκοπό αυτό, διαπιστώθηκε πως ο αιτητής προέβηκε σε διάφορες αυθαίρετες ενέργειες, οι οποίες καταγγέλθηκαν στην Κοινοβουλευτική Επιτροπή Περιβάλλοντος, η οποία ασχολήθηκε με το ζήτημα σε τρεις μάλιστα συνεδρίες της το 1994. Οι διευρυνώμενες καταγγελίες αφορούσαν την τοποθέτηση όγκου χώματος στην κοίτη του ποταμού "Μαυροκόλυμπου" και την κατασκευή δρόμου πάνω σε αυτό για τη δημιουργία προσπέλασης προς τα κτήματα του αιτητή, τη διάνοιξη δρόμου μέσα από ελληνοκυπριακά και τουρκοκυπριακά κτήματα χωρίς πολεοδομική άδεια, την κατασκευή θεμελιοδοκών και κολόνων για ανέγερση οικοδομής χωρίς άδεια από την αρμόδια αρχή και την αλλαγή του τοπωνυμίου της περιοχής. Παρόμοιας φύσης παράνομες επεμβάσεις διαπιστώθηκαν από την Πολεοδομική Αρχή πολύ αργότερα και περιέχονται στην επιστολή "Eιδοποίησης Επιβολής" που κοινοποιήθηκε στον αιτητή στις 20/3/2002. Προς το σκοπό της υλοποίησης των σχεδίων για εμπορική εκμετάλλευση της περιοχής, ο αιτητής κυκλοφόρησε μάλιστα διαφημιστικό φυλλάδιο με χάρτη της περιοχής που σημειωνόταν ως "Λουτρά του Άδωνη", ονομασία που κατά τους υπεύθυνους του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού είναι εντελώς αβάσιμη. Στο εν λόγω διαφημιστικό φυλλάδιο υπήρχε φωτογραφικό υλικό του τοπίου στην Αγγλική και Γερμανική γλώσσα με σχετικές μυθολογικές εκδοχές και ωράριο κατά το οποίο, όπως σημειωνόταν, "τα Λουτρά" ήταν ανοιχτά. Υπήρχε παράλληλα ενημέρωση προς όσους ενδιαφέρονταν ότι μπορούσαν να συμμετάσχουν σε εκδρομή με αυτοκίνητα τύπου Jeep προς τα "Λουτρά" μέσω της εταιρείας "PAMPO TOURS", στη διεύθυνση του αιτητή στην Κάτω Πάφο. Ο ίδιος ο αιτητής δε, στην ιεραρχική προσφυγή που καταχώρησε παραδέχεται ότι στην περιοχή έχει δημιουργήσει από το 1992 "ιδιωτικόν εκδρομικόν χώρον" και ότι οι "επισκέπτες που επισκέπτονται τον εκδρομικό αυτό χώρο πληρώνουν είσοδο". Όπως έχει ήδη αναφερθεί, μετά την απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής της 22/2/96 η Πολεοδομική Αρχή εξέδωσε στις 25/10/96 άδεια υπό όρους. Ο αιτητής, που σημειωτέον ουδέποτε συμμορφώθηκε με ορισμένους εξ αυτών, προσέβαλε τη νομιμότητα επτά όρων και πέτυχε τελικά την ακύρωση της παρασχεθείσας σε αυτόν πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση. Αυτό ήταν το αποτέλεσμα της προσφυγής αρ. 690/98, την απόφαση της οποίας επικαλείται τώρα ο αιτητής, ισχυριζόμενος ότι η διοίκηση δεν συμμορφώθηκε με αυτή. Δεν διαπιστώνεται όμως, ούτε υποδείχθηκε από τον αιτητή, με ποιό τρόπο το ακυρωτικό σε εκείνη την περίπτωση αποτέλεσμα επηρεάζει την παρούσα διαδικασία. Στην προσφυγή αρ. 690/98 αμφισβητείτο η νομιμότητα όρων που τέθηκαν σε χορηγηθείσα άδεια. Τα δικαστικά ευρήματα για αντίθεση των επίδικων όρων προς νομοθετική διάταξη και έλλειψη δέουσας έρευνας και αιτιολογίας της απόρριψης της ιεραρχικής προσφυγής δεν αφορούν το αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας. Στην προκείμενη περίπτωση η Πολεοδομική Αρχή εξουσιοδοτήθηκε με απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου να ανακαλέσει τη χορηγηθείσα πολεοδομική άδεια και να μελετήσει την αίτηση που υπέβαλε ο αιτητής στις 26/10/95. Το όλο θέμα ενέπιπτε εντός της διακριτικής ευχέρειας της Πολεοδομικής Αρχής, η απορριπτική απόφαση της οποίας αποτελεί το αντικείμενο της παρούσας διαδικασίας. Οι λόγοι άρνησης χορήγησης της ζητούμενης πολεοδομικής άδειας επεξηγούνται με σαφήνεια στην πιο πάνω αναφερόμενη Γνωστοποίηση της 31.01.2002. Τα δεδομένα που υπήρχαν κατά τον ουσιώδη χρόνο εξέτασης της αίτησης λήφθηκαν υπόψη. Οι μοιραίοι για την έκβαση της αίτησης παράγοντες ήταν ο καθορισμένος κατά το χρονικό εκείνο σημείο συντελεστής δόμησης και το ποσοστό κάλυψης καθώς και η έλλειψη κατάλληλης και ικανοποιητικής προσπέλασης σύμφωνα με τις απαιτήσεις της Δήλωσης Πολιτικής.
Οι ισχυρισμοί του αιτητή είναι όμως αβάσιμοι και για έναν άλλο λόγο. Η απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής της 22/2/96 την οποία επικαλείται, δεν κάλυπτε παρέκκλιση αναφορικά με το ζήτημα της προσπέλασης. Και τούτο γιατί στην επιστολή της 17/6/96 του Γενικού Διευθυντή του Υπουργείου Εσωτερικών προς τον Επαρχιακό Λειτουργό του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου, περιλαμβάνονται οι πιο κάτω συναφείς επισημάνσεις για το πρόβλημα της προσπέλασης:
"Αναφέρομαι στη σχετική με τα πιο πάνω θέματα αλληλογραφία που λήγει με την επιστολή σας αρ. ΠΑΦ/45 ημερ. 18.3.96 με την οποία ζητείτε να πληροφορηθείτε αν με τα στοιχεία που παρέχετε σε αυτή ισχύει η απόφαση της Πολεοδομικής Αρχής ημερ. 22.2.96 για έκδοση της αιτηθείσας άδειας κατά παρέκκλιση προνοιών της Δήλωσης Πολιτικής.
2. Διευκρινίζεται πως η προαναφερόμενη απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής έχει κοινοποιηθεί στον ενδιαφερόμενο και εξακολουθεί να ισχύει. Είναι ευνόητο πως εφόσον διεπιστώθη ότι η διεύρυνση και ή επέκταση του δημόσιου δρόμου προς τα τεμάχια του ενδιαφερομένου, υπεγράφη από μη εγγεγραμμένα στους τίτλους ιδιοκτησίας άτομα, ο υφιστάμενος δρόμος δεν αποτελεί ικανοποιητική προσπέλαση.
3. Σημειώνεται πως, εφόσον η πιο πάνω απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής δεν καλύπτει παρέκκλιση αναφορικά με την προσπέλαση, δεν είναι δυνατή η έκδοση της αιτηθείσας άδειας εκτός εάν ικανοποιηθείτε ότι τα υπό ανάπτυξη τεμάχια διαθέτουν ικανοποιητική προσπέλαση."
Με άλλα λόγια, και αν ακόμα θεωρηθεί ότι η Πολεοδομική Αρχή εξετάζοντας εξ υπαρχής την αρχική αίτηση του 1995 θα έπρεπε να θέσει το αίτημα υπό το πρίσμα της απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής, η λογική και αναπόφευκτη κατάληξή της θα ήταν η άρνηση χορήγησης της άδειας λόγω της μη εξασφάλισης ικανοποιητικής προσπέλασης. Αυτό ήταν εξάλλου το ζητούμενο που τέθηκε με τους όρους (500), (502) ως προϋπόθεση της έγκρισης της προτεινόμενης ανάπτυξης, σε συμμόρφωση με την απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής. Σύμφωνα με αυτούς ο αιτητής όφειλε, "να διαμορφώσει επιτόπου το εγγεγραμμένο δικαίωμα διάβασης ώστε να είναι βατό από αυτοκίνητα", ή, ακολουθώντας την εναλλακτική πρόταση της Πολεοδομικής Αρχής, να εγγράψει νέο δικαίωμα διάβασης δια μέσου του τεμαχίου (28) το οποίο θα είχε ομαλότερη κάθοδο προς το υπό αναφορά τεμάχιο, και θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί από οχήματα. Όφειλε επίσης να εγγράψει, κατά μήκος της θέσης της υφιστάμενης προσπέλασης δια μέσου του τεμαχίου προς την κοίτη του ποταμού δικαίωμα διάβασης κοινού ελάχιστου πλάτους δώδεκα ποδών, μέσω του Επαρχιακού Κτηματολογίου. Υπενθυμίζεται ότι το ζήτημα της έλλειψης "άνετης, κατάλληλης και ικανοποιητικής προσπέλασης" που θα ήταν σύμφωνη με τις πρόνοιες της εντολής 1/94 που εκδόθηκε από τον Υπουργό Εσωτερικών δυνάμει του Άρθρου 6 του περί Πολεοδομίας Νόμου (Πολιτική 3(Α)1(β) της Δήλωσης Πολιτικής), είχε τεθεί ευθύς εξ αρχής ως λόγος άρνησης χορήγησης των αιτούμενων αδειών. Ο αιτητής αρνείτο συστηματικά να συμμορφωθεί στους όρους που είχαν τεθεί, διενεργώντας παράνομες και αυθαίρετες χωματουργικές εργασίες, που περιλάμβαναν μάλιστα επίχωση του παραπλήσιου ποταμού για δημιουργία ιδιωτικού δρόμου χωρίς οποιαδήποτε άδεια. Το αποτέλεσμα που προέκυψε ήταν η αλλοίωση της φυσικής εικόνας του περιβάλλοντος και η διατάραξη της φυσικής ροής των υδάτων, κατά παράβαση της παραγράφου 7.1 της Δήλωσης Πολιτικής με βάση την οποία η φύση και το τοπίο επιβάλλεται να προστατεύεται και να διατηρείται.
Μέσα στα πιο πάνω πλαίσια προκύπτει ότι η Πολεοδομική Αρχή εφάρμοσε το ορθό νομικό και πραγματικό καθεστώς, καταλήγοντας στην εύλογη απόφασή της να απορρίψει την προτεινόμενη ανάπτυξη. Η δε ακύρωση της απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου για την ανάκληση της απόφασης της Υπουργικής Επιτροπής της 22/2/96, ως αποτέλεσμα της απόφασης στην προσφυγή αρ. 270/02 ουδόλως περιορίζει τα πλαίσια άσκησης της διακριτικής εξουσίας της Πολεοδομικής Αρχής, εφόσον, όπως σημειώθηκε, η πιο πάνω απόφαση της Υπουργικής Επιτροπής δεν κάλυπτε παρέκκλιση αναφορικά με την προσπέλαση, ο δε αιτητής υιοθέτησε τη στάση διαρκούς παράλειψης και άρνησης συμμόρφωσης προς τις σχετικές υποδείξεις.
(ii) Παραβίαση των γενικών αρχών του διοικητικού δικαίου όπως αυτές έχουν κωδικοποιηθεί σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου αρ. 158(Ι)/99.
Ο αιτητής εισηγείται ότι έχουν παραβιασθεί αρχές του διοικητικού δικαίου όπως αυτές έχουν ενσωματωθεί μέσα στις νομοθετικές πρόνοιες του περί των Γενικών Αρχών του Διοικητικού Δικαίου Νόμου αρ. 158(Ι)/99. Πιο συγκεκριμένα υποβλήθηκε ότι παραβιάστηκε το Άρθρο 8 (που καθορίζει τα νόμιμα πλαίσια της διοικητικής δράσης, το Άρθρο 9 (που καθορίζει το κρίσιμο νομοθετικό καθεστώς), το Άρθρο 10 (που καθορίζει την άσκηση αρμοδιότητας μέσα σε εύλογο χρόνο), το Άρθρο 43 (που καθορίζει το δικαίωμα ακρόασης), το Άρθρο 51 (που καθορίζει την αρχή της καλής πίστης), το Άρθρο 54 (που διέπει την ανάκληση διοικητικών πράξεων), το Άρθρο 57 (που καθορίζει τις επιπτώσεις της ακυρωτικής απόφασης) και το Άρθρο 58 (που καθορίζει ότι κατά την επανεξέταση θα εφαρμόζεται το πραγματικό και νομικό καθεστώς που ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο της εξέτασης).
Όπως έχει ήδη σημειωθεί, το θέμα ενέπιπτε εντός της διακριτικής ευχέρειας της Πολεοδομικής Αρχής. Οι παράγοντες που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη περιέχονται στο Άρθρο 26(1) του Νόμου 90/72 το οποίο προβλέπει ότι,
"Για να καταλήξει σε πολεοδομική απόφαση δυνάμει του παρόντος Νόμου, η Πολεοδομική Αρχή λαμβάνει υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου αναπτύξεως καθώς και οποιοδήποτε ουσιώδη παράγοντα."
Εφόσον το θέμα ρυθμίζεται από νομοθετικές διατάξεις δεν τυγχάνουν εφαρμογής οι αρχές του διοικητικού δικαίου. Όπως αναφέρεται στο σύγγραμμα του Ε.Π. Σπηλιωτόπουλου, "Εγχειρίδιο Διοικητικού Δικαίου" 7η έκδοση, σελ. 73,
"Οι γενικές αρχές του διοικητικού δικαίου έχουν συμπληρωματικό χαρακτήρα και ισχύουν όταν δεν υπάρχει σχετικός κανόνας ο οποίος έχει θεσπιστεί με πράξη νομοθετικού οργάνου." (Σ.τ.Ε. 2786/1989)
(Βλ. επίσης και Κυπριακά Διϋλιστήρια Πετρελαίου Λτδ. ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 Α.Α.Δ. 345, A & S Antoniades & Co v. Republic (1965) 3 C.L.R. 673, 684 και Ακίνητα Λούλλας Ιωνίδου Λτδ. ν. Εφόρου Φόρου Εισοδήματος (2001) 3 Α.Α.Δ. 1011).
Στην παρούσα περίπτωση ο αιτητής απέτυχε να αποδείξει οποιοδήποτε από τους λόγους που επικαλέστηκε. Τα πραγματικά περιστατικά που περιβάλλουν την προσφυγή οδηγούν μάλιστα στο συμπέρασμα ότι στην ουσία εκείνο που επεδίωξε ήταν να επικυρώσει η Πολεοδομική Αρχή, μέσω της πολεοδομικής απόφασης, τις αυθαίρετες και παράνομες επεμβάσεις που διενήργησε σε ένα ιδιαίτερα ευαίσθητο από περιβαλλοντολογικής άποψης τοπίο. Η Πολεοδομική Αρχή, λαμβάνοντας υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου στην περίπτωση σχεδίου ανάπτυξης και ειδικότερα σε ό,τι αφορούσε την ανάγκη εξασφάλισης κατάλληλης και ικανοποιητικής προσπέλασης, γεγονός που είχε επισημανθεί χωρίς ανάλογη ανταπόκριση και στις προηγούμενες αιτήσεις του αιτητή, κατέληξε εύλογα στην προσβαλλόμενη απόφαση και δεν μπορεί να επικριθεί για αντιφατική ή ασυνεπή συμπεριφορά.
Εξίσου αβάσιμη κρίνεται και η εισήγηση του αιτητή ότι δεν του δόθηκε η ευκαιρία να ακουστεί. Στο διοικητικό φάκελο υπάρχει πληθώρα ενδείξεων ότι οι απόψεις του τέθηκαν κατ' επανάληψη ενώπιον των αρμοδίων αρχών, είτε υπό τη μορφή επιστολών που κοινοποιήθηκαν προς τον αρμόδιο Υπουργό Εσωτερικών, είτε μέσω των ιεραρχικών προσφυγών που υπέβαλε, αλλά και με την προσωπική παρουσία του σε σχετική σύσκεψη που έλαβε χώρα στο γραφείο του οικείου Επάρχου. Εξάλλου το δικαίωμα ακρόασης προτού εκδοθεί διοικητική πράξη επηρεάζουσα το διοικούμενο, κατοχυρώνεται αν ο νόμος περιέχει προς τούτο πρόβλεψη ή η πράξη η ίδια αποτελεί κύρωση ή είναι πειθαρχικού χαρακτήρα. (Παντελής Παντελούρης ν. Υπουργικού Συμβουλίου (1991) 3 Α.Α.Δ. 78). Συμπερασματικά προκύπτει ότι η Πολεοδομική Αρχή απέρριψε την αίτηση του 1995, με το εύλογο συμπέρασμα ότι η ανάπτυξη που σχεδίασε ο αιτητής δεν ήταν εναρμονισμένη προς τα όσα περιλάμβανε το σχέδιο ανάπτυξης. Το "σχέδιο ανάπτυξης" ορίζεται από τις ερμηνευτικές διατάξεις του Νόμου ότι περιλαμβάνει "Σχέδιο δια την Νήσον, Τοπικόν σχέδιον και Σχέδιον Περιοχής, ως και οιονδήποτε τοιούτον σχέδιον τροποποιηθέν". Επίσης μεταβατικά, σύμφωνα με το Ν. 56/82, περιλαμβάνει Δήλωση Πολιτικής για περιοχές που βρίσκονται εντός των ορίων Δήμου, και της πέριξ της μείζονος περιοχής ανάπτυξης. Στην παρούσα υπόθεση στο κείμενο της προσβαλλόμενης απόφασης υπάρχει ρητή αναφορά στη Δήλωση Πολιτικής και πιο συγκεκριμένα αναφέρεται ότι κατά παράβαση αυτής, "το εγγεγραμμένο δικαίωμα διάβασης προς όφελος του τεμαχίου, δεν είναι επί τόπου διαμορφωμένο ώστε να μπορεί να χρησιμοποιηθεί από οχήματα".
Η εισήγηση του αιτητή ότι η διοίκηση αγνόησε μια ευνοϊκή γι' αυτόν κατάσταση που είχε διαμορφωθεί με την υπό όρους εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας, κατά παράβαση των αρχών της καλής πίστης, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Η ιδιοκτησία γης δεν παρέχει αυτόματα στον ιδιοκτήτη της το δικαίωμα εκμετάλλευσης της κατά τον τρόπο που αυτός κρίνει σκόπιμο. Το κράτος μπορεί να επιβάλει συγκεκριμένους περιορισμούς στην ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας νοουμένου ότι οι όροι που θα επιβληθούν θα συνάδουν με τις συνταγματικές πρόνοιες που εφαρμόζονται και δεν θα καταλήγουν σε αποστέρηση της ιδιοκτησίας. Σε μια τέτοια περίπτωση η διαπίστωση της ανάγκης επιβολής περιορισμών επαφίεται στο αρμόδιο διοικητικό όργανο που κατά κανόνα, λόγω της τεχνικής τους φύσης, δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ελέγχου από τα διοικητικά Δικαστήρια. Όπως έχει τονισθεί από τον Πική, Π. στην υπόθεση Δημητριάδη κ.ά. ν. Υπουργικού Συμβουλίου κ.ά. (1996) 3 Α.Α.Δ. 85,
"Το βάσιμο των περιορισμών στη χρήση ακινήτου κρίνεται με αναφορά και σε συνάρτηση με τους σκοπούς για τους οποίους επιβάλλονται και τη φύση της ιδιοκτησίας η οποία επηρεάζεται. Η προσδοκία επενδυτών για την αποκόμιση κέρδους από επενδύσεις στη γη δεν περιορίζει ούτε αμβλύνει τις εξουσίες του Κράτους να επιβάλλει περιορισμούς. Εκ μέρους των αιτητών ή ορισμένων από αυτούς έγινε εισήγηση ότι οι αρχές της καλής πίστης περιορίζουν την ευχέρεια των κρατικών αρχών να μεταβάλουν το καθεστώς χρήσης της ιδιοκτησίας που αυτοί αποκτούν. Η εισήγηση στερείται παντελώς ερείσματος. Η εξουσία για την επιβολή περιορισμών πηγάζει από το Σύνταγμα και ρυθμίζεται από το νόμο. Η άσκησή της εναποτίθεται στους εκάστοτε φορείς της κρατικής εξουσίας και κανένας δεν μπορεί να την απεμπολήσει.
Το επιχείρημα ότι οι αρχές του διοικητικού δικαίου, που επιβάλλουν την επίδειξη καλής πίστης εκ μέρους του Κράτους στις συναλλαγές του ή τη μεταχείριση των πολιτών, παρεμβάλλουν κώλυμα στην αναμόρφωση του πολεοδομικού καθεστώτος μιας περιοχής, παραγνωρίζει την κυριαρχία του Κράτους στον καθορισμό του πολεοδομικού καθεστώτος και των συνθηκών ανάπτυξης κάθε περιοχής της Δημοκρατίας. Η ανάγκη για την επιβολή περιορισμών συναρτάται με τα εκάστοτε δεδομένα, κοινωνικά και επιστημονικά, και τη συλλογική βούληση για τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Η υφιστάμενη χρήση γης δεν παρέχει κεκτημένο δικαίωμα στους ιδιοκτήτες για τη μη μεταβολή της.
..............................................................................................................
Η χρήση του ακινήτου για οικοδομικούς σκοπούς συναρτάται με και εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θέμα το οποίο ανάγεται στη ρυθμιστική εξουσία του Κράτους. Η οικοδομική ανάπτυξη είναι αλληλένδετη με τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Στη Simonis and Another v. Imp. Board Latsia (1984) 3 C.L.R. 109, κρίθηκε ότι η χρήση γης για οικοδομικούς σκοπούς και, γενικά, η οικοδομική ανάπτυξη αποτελεί κοινοτική υπόθεση, υποκείμενη στο πολεοδομικό σχέδιο της περιοχής στην οποία ευρίσκεται. Η απόφαση στη Simonis υιοθετήθηκε από την Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου ως ορθή έκφραση του δικαίου στις υποθέσεις Lanitis E.C. Estates Ltd. και Άλλοι ν. Δημοκρατίας και Άλλου (ανωτέρω), και Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας (1990) 3 Α.Α.Δ. 1175.
...............................................................................................................
Η διαπίστωση της ανάγκης για την επιβολή των περιορισμών στη χρήση ακίνητης ιδιοκτησίας και η επιλογή των μέσων για την προαγωγή των πολεοδομικών στόχων ανάγονται στην κρίση του αρμόδιου διοικητικού οργάνου και είναι, ουσιαστικά, ανέλεγκτες. Όπως εξηγείται στην απόφαση του Συμβουλίου Επικρατείας 739/62: "Η κρίσις του αρμοδίου τεχνικού οργάνου ως προς την εκτίμησιν των αναγκών του κοινού, αίτινες εξυπηρετούνται διά της τροποποιήσεως του σχεδίου, και την συνδρομήν ή μη των λοιπών νομίμων όρων (...), είναι ανέλεγκτος". (Βλ., επίσης Ευρετήριο Νομολογίας Συμβουλίου της Επικρατείας 1961-1970, τόμος 3ος, σελ. 306, παρ. 242). Η ίδια θέση υιοθετείται στη Lanitis E.C. Estates Ltd. και Άλλοι ν. Δημοκρατίας και Άλλου (ανωτέρω), όπου αναφέρεται:-
"Είναι νομολογιακά θεμελιωμένο πως η κρίση της Αρχής αναφορικά με την αναγκαιότητα ενός έργου για το δημόσιο συμφέρον, ή ωφέλεια, δεν ελέγχεται από τα Διοικητικά Δικαστήρια. Το ίδιο ισχύει όπου απαιτούνται ειδικές τεχνικές γνώσεις για τη δημιουργία του."
(Βλ., επίσης, Stavrinou v. Republic (1986) 3 C.L.R. 1195· Ιερά Αρχιεπισκοπή Κύπρου και Άλλοι ν. Δημοκρατίας, (ανωτέρω)· και Μιχαήλ Κωνσταντινίδης και Άλλοι ν. Συμβουλίου Βελτιώσεως Στροβόλου και Άλλων (ανωτέρω).)"
Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος του αιτητή.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.