ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

19 Οκτωβρίου, 2004

[ΝΙΚΟΛΑЇΔΗΣ, Δ/στής]

ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

LOUIS HOTELS LTD,

v.

ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ

ΤΟΥ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΚΑΙ

ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΚΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ,

__________

_________

Οι αιτητές συνήψαν στις 8.11.2000 σύμβαση μακρόχρονης μίσθωσης του ξενοδοχείου Apollonia Beach Hotel, στη Λεμεσό. Στις 13.3.2003 ενέγραψαν τη σύμβαση στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού και στις 4.6.2003 ο Διευθυντής του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (στο εξής «ο Διευθυντής»), καθόρισε την αγοραία αξία του εμπράγματου δικαιώματος βάσει του άρθρου 3Α (2) (α) του Πίνακα του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, σε £6.200.000 και τα καταβλητέα δικαιώματα σε £310.002. Οι αιτητές κατέβαλαν τα επιβληθέντα δικαιώματα υπό διαμαρτυρία και προσέβαλαν την απόφαση.

Η βάση της υπόθεσης των αιτητών βασίζεται στον ισχυρισμό ότι η μέθοδος εκτίμησης που χρησιμοποιήθηκε από το Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για καθορισμό της αξίας της μίσθωσης ήταν λανθασμένη, αφού στις περιπτώσεις ξενοδοχειακών επιχειρήσεων, η αγοραία αξία δεν καθορίζεται στη βάση του κόστους αντικατάστασης, αλλά με βάση το κερδοφόρο της επιχείρησης. Προς υποστήριξη της πιο πάνω θέσης οι αιτητές υπέβαλαν αποσπάσματα από σχετικά συγγράμματα περί εκτιμήσεων. Επισυνάπτουν ακόμα εκτίμηση από ιδιώτη εκτιμητή, η οποία ετοιμάστηκε όμως εκ των υστέρων και η οποία δεν ήταν ενώπιον της αρμόδιας αρχής κατά το χρόνο λήψης της επίδικης απόφασης.

Η προσφυγή θα πρέπει να απορριφθεί. Μέσα στα πλαίσια της ενάσκησης της δικαιοδοσίας δυνάμει του ΄Αρθρου 146 του Συντάγματος, το Δικαστήριο δεν μπορεί να εμπλακεί στη διαδικασία αξιολόγησης των εκατέρωθεν θέσεων για να καταλήξει σε συμπέρασμα, αναφορικά με την αγοραία αξία του εμπράγματου δικαιώματος.

Το γεγονός ότι η προσέγγιση του Ανωτάτου Δικαστηρίου σε θέματα διοικητικής φύσης θα πρέπει να είναι διαφορετική από την προσέγγιση που εφαρμόζεται στις αστικές υποθέσεις μεταξύ οφειλετών και δανειστών, επισημάνθηκε και στην υπόθεση Μ. Δημητριάδης Λτδ ν. Υπουργού Οικονομικών κ.α. (1993) 3 Α.Α.Δ. 51, η οποία αφορούσε απόφαση του Εφόρου Εσωτερικών Προσόδων. ΄Οπως έχει επανειλημμένα λεχθεί, η εκτίμηση των γεγονότων ανήκει στη διοίκηση και στην προκείμενη περίπτωση στο Διευθυντή. Το Δικαστήριο, τότε μόνο επεμβαίνει, αν υπάρχει πλάνη περί τα πράγματα ή το νόμο, ή αν υπάρχει υπέρβαση των ακραίων ορίων της διακριτικής εξουσίας.

Στην παρούσα περίπτωση, σύμφωνα με το Νόμο καταβάλλονται δικαιώματα 5% επί της, κατά τη γνώμη του Διευθυντή, αγοραίας αξίας του εμπράγματου δικαιώματος. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας κοινοποιείται στο μισθωτή, ο οποίος έχει δικαίωμα έφεσης που ασκείται, τηρουμένων των αναλογιών, κατά τον ίδιο τρόπο, ως να ήταν έφεση βάσει του άρθρου 80 του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224. Τη διαδικασία της έφεσης φαίνεται ότι οι αιτητές δεν ακολούθησαν.

΄Οσα έχουν λεχθεί από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των αιτητών δεν δείχνουν να στοιχειοθετείται πραγματική ή νομική πλάνη, ούτε και υπέρβαση των ακραίων ορίων της διακριτικής εξουσίας. Η, κατά τη γνώμη τους, διαφορετική αντιμετώπιση του τρόπου εκτίμησης, δεν δικαιολογεί ένα τέτοιο συμπέρασμα.

Κάτω από τις περιστάσεις, κρίνω ότι η απόφαση του Διευθυντή ήταν εύλογα επιτρεπτή με αναφορά στα δεδομένα που αυτός είχε ενώπιόν του κατά τον ουσιώδη χρόνο.

Θα ήθελα να σχολιάσω το επιχείρημα ως προς το κερδοφόρο της επιχείρησης το οποίο, σύμφωνα με τους αιτητές, θα έπρεπε ο Διευθυντής να λάβει υπ΄ όψιν. ΄Οπως σωστά επισημαίνεται και από την ευπαίδευτο συνήγορο των καθ΄ ων η αίτηση, η εκτίμηση δεν αφορούσε τον καθορισμό του ύψους του ενοικίου, αλλά τον καθορισμό του πληρωτέου τέλους, το οποίο υπολογίζεται επί της αγοραίας αξίας του εμπράγματου δικαιώματος.

Οι αιτητές παραδέχονται ότι το ακυρωτικό δικαστήριο δεν μπορεί να εμπλακεί σε διαδικασία αξιολόγησης των εκατέρωθεν θέσεων ως να ήταν δικαστήριο ουσίας. ΄Ομως, οι διατυπωθείσες θέσεις δεν καταλήγουν στο συμπέρασμα που επιθυμούν οι αιτητές, ότι δηλαδή αποκαλύπτονται κενά στην έρευνα του Κτηματολογίου ή ότι η σχετική απόφαση είναι αποτέλεσμα πλάνης. Ο Διευθυντής κατέληξε στην απόφασή του αφού ερεύνησε τις συγκριτικές αξίες μέσα από τα αρχεία του και εφαρμόζοντας συγκεκριμένες επιστημονικές μεθόδους. Η επίκληση και άλλης πιθανόν μεθόδου, η οποία εξυπηρετεί τα επιχειρήματα των αιτητών, δεν αποδεικνύει ούτε έλλειψη δέουσας έρευνας, ούτε βέβαια και την ύπαρξη πλάνης. Ως προς δε τις δήθεν ελλείψεις που αφορούν τα συγκριτικά που χρησιμοποίησε το Κτηματολόγιο, αρκεί να γίνει αναφορά στις εξηγήσεις που δίδονται από τους καθ΄ων η αίτηση.

Η προσφυγή απορρίπτεται, με έξοδα εναντίον των αιτητών.

Φρ. Νικολαΐδης, Δ.