Lagoudis & Kokis Co Ltd ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2003) 4 ΑΑΔ 1019

Διοικητικό Δικονομικό Δίκαιο ― Γραπτή Αγόρευση ― Αποτελεί το μέσο για την έκθεση επιχειρηματολογίας υπέρ της αποδοχής των λόγων ακύρωσης, που αντιστοιχούν στις προσβαλλόμενες με την προσφυγή αποφάσεις και όχι το υποκατάστατο της στοιχειοθέτησής τους και της συμπλήρωσης νέων θεραπειών στην αρχική αίτηση.

Συνταγματικό Δίκαιο ― Σύνταγμα ― Άρθρο 29 του Συντάγματος ― Δεν μπορεί να γίνεται επίκλησή του σε προσφυγή, που αφορά ταυτόχρονα την ουσιαστική απόρριψη του αιτήματος του αιτητή.

Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Μεταβίβαση ― Τέλη ― Τέλη μεταβίβασης ακινήτου επί του οποίου υφίστανται κτίρια και κατέχεται εξ αδιαιρέτου κατ' ιδανικά μερίδια ― Τρόπος υπολογισμού από το Κτηματολόγιο ― Κρίθηκε νόμιμος στην εξετασθείσα περίπτωση.

Η αιτήτρια εταιρεία προσέβαλε την απόφαση καθορισμού δικαιωμάτων εγγραφής τίτλου ως προς μεταβίβαση μεριδίων ακινήτου από τους μετόχους και διευθυντές της προς την ίδια.

Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την προσφυγή, αποφάσισε ότι:

1. Για πρώτη φορά προβλήθηκε ισχυρισμός στην αγόρευση των συνηγόρων της αιτήτριας ότι οι επίδικες αποφάσεις είναι αντίθετες προς το Σύνταγμα επειδή οι καθ' ων η αίτηση παρέλειψαν να απαντήσουν στην ένσταση της αιτήτριας ημερ. 15.1.02 αναφορικά με τον υπολογισμό των δικαιωμάτων αλλά και στο παράλληλο αίτημα για επανεξέταση του θέματος. Λέγει συναφώς η αιτήτρια ότι η παράλειψη των καθ' ων η αίτηση να απαντήσουν, αντιβαίνει στο δικαίωμα αναφοράς που κατοχυρώνει το Άρθρο 29.1 του Συντάγματος.

Η αιτήτρια δεν νομιμοποιείται στην προβολή του πιο πάνω ισχυρισμού εφόσον, η κατ' ισχυρισμό παράλειψη συμμόρφωσης προς το Άρθρο 29 του Συντάγματος δεν συμπεριλαμβάνεται στις αιτούμενες θεραπείες. Η αγόρευση αποτελεί το μέσο για την έκθεση επιχειρηματολογίας υπέρ της αποδοχής των λόγων ακύρωσης που αντιστοιχούν στις προσβαλλόμενες με την προσφυγή αποφάσεις και όχι το υποκατάστατο της στοιχειοθέτησής τους και της συμπλήρωσης νέων θεραπειών στην αρχική αίτηση.

2. Υποστηρίζεται περαιτέρω από τη νομολογία ότι δεν υπάρχει έννομο συμφέρον για προσβολή παράλειψης της Διοίκησης να απαντήσει έγκαιρα σε αίτημα κατά τα προβλεπόμενα στο Άρθρο 29 του Συντάγματος, όταν ο διοικούμενος προσβάλλει ταυτόχρονα την ουσιαστική απόρριψη του αιτήματος. Στην υπό εξέταση υπόθεση, προσβάλλεται η απόφαση που περιέχεται στην επιστολή ημερ. 23.2.02 η οποία, αποτελεί την ουσία του θέματος. Εφόσον με την εν λόγω απάντηση η καθ' ης η αίτηση καθόρισε επί της ουσίας τα δικαιώματα εγγραφής αναφορικά με τις δύο δηλώσεις μεταβίβασης, δεν μπορεί να προσβάλλεται ταυτόχρονα και η παράλειψη εξέτασης του θέματος.

3. Η αιτήτρια προσβάλλει τη νομιμότητα του τρόπου με τον οποίο οι καθ' ων η αίτηση καθόρισαν τα δικαιώματα εγγραφής.

Η κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες σημαίνει ότι όλοι οι συγκύριοι έχουν δικαιώματα βάσει του Άρθρου 21 του Κεφ. 224 ανάλογα με το μερίδιο τους σε ολόκληρο το εξ αδιαιρέτου κατεχόμενο ακίνητο.

Στην προκειμένη περίπτωση, μεταβιβάστηκε το ½ μερίδιο του κτήματος που ανήκε στους διευθυντές της αιτήτριας (εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες) προς την αιτήτρια η οποία κατείχε εξ αδιαιρέτου το άλλο μισό ιδανικό μερίδιο. Ο Διευθυντής, εφαρμόζοντας την πιο πάνω πρόνοια του νόμου, κατά την εκτίμηση των υπό πώληση μεριδίων για επιβολή τελών, ορθά συμπεριέλαβε και την αξία των κτιρίων που βρίσκονταν εντός του ακινήτου. Έρεισμα για αυτή τη θεώρηση αποτέλεσε και η ερμηνευτική του νόμου εγκύκλιος Αρ.336 ημερ. 17.1.97 η οποία, καθορίζει τα τέλη εγγραφής τίτλου σύμφωνα με την παρ. 3(β)(ιν) του Πίνακα του Νόμου Κεφ. 219.

4. Το βασικό κριτήριο για την λήψη απόφασης σχετικά με τον καθορισμό τελών εγγραφής τίτλου είναι το κατά πόσο υπήρχαν κτίρια στο κτήμα κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας πώλησης των μεριδίων, ανεξάρτητα από ποιο πρόσωπο ανεγέρθηκαν αυτά. Η απόρριψη επομένως από το Διευθυντή της εισήγησης της αιτήτριας να μην συνυπολογισθούν τα κτίρια στην αγοραία αξία του ακινήτου που θα αγόραζε επειδή ανεγέρθηκαν από την ίδια ήταν νομικά ορθή.

5. Ο ισχυρισμός της αιτήτριας ότι δεν έγινε δέουσα έρευνα και ότι αγνοήθηκαν τα στοιχεία που είχε προσκομίσει, δεν ευσταθεί.

6. Η αιτήτρια επιπλέον εισηγείται ότι οι επίδικες αποφάσεις είναι αντίθετες προς το Άρθρο 9(2) του Κεφ. 219. Παράλληλα θεωρεί ότι για σκοπούς επιστροφής των τελών που καταβλήθηκαν σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο ως εκτιμημένη αξία του ακινήτου θα λογίζεται η αξία του ακινήτου όπως αυτή είναι καταχωρημένη στα Μητρώα του Τμήματος. Ούτε αυτά τα επιχειρήματα της αιτήτριας ευσταθούν. Το εν λόγω άρθρο προβλέπει επιστροφή τελών και δικαιωμάτων που επιβλήθηκαν και εισπράχθηκαν από το Διευθυντή υπό κάποιες προϋποθέσεις και μετά την πάροδο πέντε χρόνων από την δήλωση μεταβίβασης.

Αναφορικά με την δεύτερη πτυχή, σύμφωνα με τον περί Κτηματολογίου και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο Κεφ. 219, η επιβολή τελών σε περίπτωση μεταβίβασης γίνεται επί της αγοραίας αξίας του υπό πώληση ακινήτου. Ακολουθεί πως η ερμηνευτική εκδοχή της αιτήτριας είναι λανθασμένη.

Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.

Αναφερόμενες υποθέσεις:

Θεοφάνους κ.ά. ν. Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου (2002) 3 Α.Α.Δ. 384,

Κουκουνίδης ν. Ρ.Ι.Κ. (2002) 4 Α.Α.Δ. 749,

Pierides a.o. v. Paphos M'ty (1986) 3 C.L.R. 1788,

Lordos Hotels (Holdings) Ltd v. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Επ. Κτηματολογίου Λάρνακας (2001) 3 Α.Α.Δ. 890.

Προσφυγή.

Μ. Μαντοβάνη, για τους Αιτητές.

Ν. Κέκκος, για τους Καθ' ων η αίτηση.

�Cur. adv. vult.

ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: H αιτήτρια εταιρεία κατά πάντα ουσιώδη χρόνο ήταν ιδιοκτήτρια κατά 1/2 μερίδιο του ακινήτου με κτηματολογικά στοιχεία 4763,Φ/Σχ.33/61.Ε.1 τεμάχιο 41 στο Παραλίμνι (εφεξής «το κτήμα»). Οι μέτοχοι και διευθυντές της εταιρείας, Δ. Κοκής και Σ. Λαγούδης κατείχαν από 1/4 μερίδιο, ο καθένας επί του κτήματος.

Στις 27.10.01 οι προαναφερόμενοι Δ. Κοκής και Σ. Λαγούδης κατέθεσαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Αμμοχώστου Δηλώσεις Πωλήσεως με αριθμούς Π850/01 και Π852/01, αφορώσες αντιστοίχως στην πώληση των μεριδίων τους επί του κτήματος στην εταιρεία αντί ποσού ΛΚ15000 για το κάθε μερίδιο δυνάμει συμφωνίας πωλήσεως ημερομηνίας 20.10.00.

Επί του κτήματος υπήρχαν δυο κτίρια, Block A και Block B. Η ανέγερση του κτιρίου Block A συμπληρώθηκε το 1999 ενώ το κτίριο Block B παρέμεινε ημιτελές.

Η αιτήτρια ζήτησε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (στο εξής το «Κτηματολόγιο») όπως η μεταβίβαση των μεριδίων των μετόχων προς την εταιρεία θεωρηθεί ως μεταβίβαση χωραφιού. Το Κτηματολόγιο, κατ' εφαρμογή του άρθρου 21* του Περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου, Κεφ. 224, θεώρησε ότι η δηλωθείσα τιμή των ΛΚ15000 για κάθε δήλωση πώλησης, ήταν πολύ χαμηλότερη της αγοραίας αξίας του κτήματος περιλαμβανομένης της αναλογίας του κτιρίου Block A κατά την ημερομηνία πώλησης των μεριδίων και κατ' εφαρμογή της παρ. 3 (β)(iv) του Πίνακα στον περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο Κεφ. 219 επέβαλε κατ' αρχήν δικαιώματα πάνω στο ποσό των Λ.Κ.50000, για κάθε δήλωση πώλησης. Ως αποτέλεσμα η εταιρεία κατέβαλε τα πιο κάτω δικαιώματα:

(α) ΔΠ�850/2001 í50.00 @ 3% = Λ.Κ.�1500

(β) ΔΠ�852/2001 í50.00 @ 5% = Λ.Κ�2,500.

Η αιτήτρια, υπέβαλε ένσταση ημερ. 15.1.02 για την αγοραία αξία που καθορίστηκε για τις πιο πάνω δηλώσεις πώλησης, σύμφωνα με την παρ. 3(β)(ιν) του Πίνακα στο Κεφ. 219.

Οι καθ' ων η αίτηση γνωστοποίησαν στην αιτήτρια (γνωστοποιήσεις ημερ. 23.2.02) ότι η αγοραία αξία των μεταβιβασθέντων μεριδίων καθορίστηκε, ύστερα από επιτόπια έρευνα και εκτίμηση, στις ΛΚ50000 για κάθε μερίδιο και ότι τα δικαιώματα εγγραφής τίτλου επί της καθορισθείσας αγοραίας αξίας ανέρχονταν στις £1500 και £2500 αντίστοιχα δηλαδή, όπως είχαν αρχικά υπολογιστεί.

Η αιτήτρια αμφισβητεί την νομιμότητα των αποφάσεων των καθ' ων η αίτηση που της είχαν κοινοποιηθεί με τις πιο πάνω γνωστοποιήσεις ημερ. 23.2.02. Για πρώτη φορά προβλήθηκε ισχυρισμός στην αγόρευση των ευπαίδευτων συνηγόρων της αιτήτριας ότι οι επίδικες αποφάσεις είναι αντίθετες προς το Σύνταγμα επειδή οι καθ' ων η αίτηση παρέλειψαν να απαντήσουν στην ένσταση της αιτήτριας ημερ. 15.1.02 αναφορικά με τον υπολογισμό των δικαιωμάτων αλλά και στο παράλληλο αίτημα για επανεξέταση του θέματος. Λέγει συναφώς η αιτήτρια ότι η παράλειψη των καθ' ων η αίτηση να απαντήσουν, αντιβαίνει στο δικαίωμα αναφοράς που κατοχυρώνει το άρθρο 29.1 του Συντάγματος.

Η αιτήτρια δεν νομιμοποιείται στην προβολή του πιο πάνω ισχυρισμού εφόσον, η κατ' ισχυρισμό παράλειψη συμμόρφωσης προς το άρθρο 29 του Συντάγματος δεν συμπεριλαμβάνεται στις αιτούμενες θεραπείες. Η αγόρευση αποτελεί το μέσο για την έκθεση επιχειρηματολογίας υπέρ της αποδοχής των λόγων ακύρωσης που αντιστοιχούν στις προσβαλλόμενες με την προσφυγή αποφάσεις και όχι το υποκατάστατο της στοιχειοθέτησης τους και της συμπλήρωσης νέων θεραπειών στην αρχική αίτηση. (Βλ. Μ. Θεοφάνους κ.ά. ν. Κεντρικής Τράπεζας Κύπρου (2002) 3 Α.Α.Δ. 384).

Υποστηρίζεται από τη νομολογία ότι δεν υπάρχει έννομο συμφέρον για προσβολή παράλειψης της Διοίκησης να απαντήσει έγκαιρα σε αίτημα κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 29 του Συντάγματος όταν ο διοικούμενος προσβάλλει ταυτόχρονα την ουσιαστική απόρριψη του αιτήματος. (Βλ. Κουκουνίδης ν. Ρ.Ι.Κ. (2002) 4 Α.Α.Δ. 749, Pierides and Others v. Paphos M'ty (1986) 3 C.L.R. 1788). Στην υπό εξέταση υπόθεση, προσβάλλεται η απόφαση που περιέχεται στην επιστολή ημερ. 23.2.02 η οποία, αποτελεί την ουσία του θέματος. Εφόσον με την εν λόγω απάντηση η καθ' ης η αίτηση καθόρισε επί της ουσίας τα δικαιώματα εγγραφής αναφορικά με τις δυο δηλώσεις μεταβίβασης, δεν μπορεί να προσβάλλεται ταυτόχρονα και η παράλειψη εξέτασης του θέματος.

Η αιτήτρια προσβάλλει τη νομιμότητα του τρόπου με τον οποίο οι καθ' ων η αίτηση καθόρισαν τα δικαιώματα εγγραφής. Η θέση της αιτήτριας επί του προκειμένου είναι ότι οι καθ' ων η αίτηση παράνομα υπολόγισαν την αγοραία αξία των μεταβιβασθέντων μεριδίων συνυπολογίζοντας και το ήμισυ της αξίας των κτιρίων που βρίσκονταν στο συγκεκριμένο τεμάχιο του οποίου και η ίδια ήταν συνιδιοκτήτρια κατά το ½ μερίδιο. Λέγει συναφώς η αιτήτρια πως τα αποδεικτικά στοιχεία που επισύναψαν στην επιστολή τους οι λογιστές της, καταδείχνουν ότι τα κτίρια εντός του συνιδιόκτητου τεμαχίου είχαν ανεγερθεί με δικά της έξοδα και πλήρωσε τους σχετικούς φόρους. Ωστόσο, τα στοιχεία αυτά αγνοήθηκαν από τους καθ' ων η αίτηση η δε έρευνα στην οποία προέβησαν είναι ελλιπής. Λέγει περαιτέρω η αιτήτρια ότι οι καθ' ων η αίτηση απέστησαν από την τακτική που ακολουθούν σε ανάλογες περιπτώσεις δηλαδή, να μην υπολογίζουν την ύπαρξη κτιρίων επί ακινήτου για σκοπούς καθορισμού των δικαιωμάτων εγγραφής όταν ο αγοραστής παρουσιάζει επαρκείς αποδείξεις ότι ανήγειρε ο ίδιος τα κτίρια.

Η κατοχή ακίνητης ιδιοκτησίας κατ' εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες σημαίνει ότι όλοι οι συγκύριοι έχουν δικαιώματα βάσει του άρθρου 21 του Κεφ. 224 ανάλογα με το μερίδιο τους σε ολόκληρο το εξ αδιαιρέτου κατεχόμενο ακίνητο.

«Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες υπάρχουν πωλητήρια έγγραφα (είτε κατατεθημένα είτε όχι) τα οποία αναφέρονται σε τμήμα ακινήτου π.χ. οικόπεδο υπό διαχωρισμό ή διαμέρισμα, κατάστημα κ.τ.λ. υπό ανέγερση, και αντί να γίνει μεταβίβαση του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της συμφωνίας πώλησης γίνεται μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας, τα τέλη εγγραφής θα πρέπει να υπολογίζονται και εισπράσσονται με βάση την αξία της εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας σε τιμές της ημερομηνίας μεταβίβασης.

2. Περιττό να τονίσω ότι στις περιπτώσεις που υπάρχουν και κτίρια θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη και η αξία των κτιρίων σε τιμές της ημερομηνίας μεταβίβασης.»

Οι καθ' ων η αίτηση, ζήτησαν από την αιτήτρια την προσκόμιση έγκυρης συμφωνίας πώλησης για να διαπιστώσουν το χρόνο σύναψης της συμφωνίας και αν υπήρχαν τότε κτίρια στο πωλούμενο ακίνητο. Στην προκείμενη περίπτωση, ο Διευθυντής προχώρησε με την επιβολή τελών μόνο για το Block A που είχε αποπερατωθεί πριν τις 20.10.00 που έγινε η προαναφερθείσα γραπτή συμφωνία.

Το βασικό κριτήριο για την λήψη απόφασης σχετικά με τον καθορισμό τελών εγγραφής τίτλου είναι το κατά πόσο υπήρχαν κτίρια στο κτήμα κατά το χρόνο σύναψης της συμφωνίας πώλησης των προμνησθέντων μεριδίων, ανεξάρτητα από ποιο πρόσωπο ανεγέρθηκαν αυτά. Η απόρριψη επομένως από το Διευθυντή της εισήγησης της αιτήτριας να μην συνυπολογισθούν τα κτίρια στην αγοραία αξία του ακινήτου που θα αγόραζε επειδή ανεγέρθηκαν από την ίδια ήταν νομικά ορθή.

Ο ισχυρισμός της αιτήτριας ότι δεν έγινε δέουσα έρευνα και ότι αγνοήθηκαν τα στοιχεία που είχε προσκομίσει, δεν ευσταθεί. Το περιεχόμενο του διοικητικού φακέλου αποδεικνύει ότι οι καθ' ων η αίτηση είχαν λάβει υπόψη τους την ένσταση της αιτήτριας και ερεύνησαν όλους τους σχετικούς παράγοντες που διαμόρφωναν την αγοραία αξία του ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού των δικαιωμάτων. Οι καθ' ων η αίτηση μελέτησαν την έκθεση του εμπειρογνώμονα/εκτιμητή και αρμόδιοι λειτουργοί επισκέφτηκαν επιτόπου το κτήμα για σκοπούς εκτίμησης. Από την έρευνα διαπιστώθηκε ότι το κτίριο Block A προϋπήρχε της σύναψης της συμφωνίας και γι' αυτό επιβλήθηκαν δικαιώματα, ενώ για το κτίριο Block B που ήταν ακόμα ημιτελές δεν επιβλήθηκαν άλλα δικαιώματα.

Η αιτήτρια επιπλέον εισηγείται ότι οι επίδικες αποφάσεις είναι αντίθετες προς το άρθρο 9(2) του Κεφ. 219. Παράλληλα θεωρεί ότι για σκοπούς επιστροφής των τελών που καταβλήθηκαν σύμφωνα με το πιο πάνω άρθρο ως εκτιμημένη αξία του ακινήτου θα λογίζεται η αξία του ακινήτου όπως αυτή είναι καταχωρημένη στα Μητρώα του Τμήματος.

Ούτε αυτά τα επιχειρήματα της αιτήτριας ευσταθούν. Το εν λόγω άρθρο προβλέπει επιστροφή τελών και δικαιωμάτων που επιβλήθηκαν και εισπράχθηκαν από το Διευθυντή υπό κάποιες προϋποθέσεις και μετά την πάροδο πέντε χρόνων από την δήλωση μεταβίβασης. (Βλ. Lordos Hotels (Holdings) Ltd v. Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Επ. Κτηματολογίου Λάρνακας (2001) 3 Α.Α.Δ. 890.) Συνεπώς η αναφορά σε αυτό το άρθρο δεν ενισχύει τις θέσεις της αιτήτριας στο παρόν στάδιο, ούτε σχετίζεται με το επίδικο θέμα.

Αναφορικά με την δεύτερη πτυχή, σύμφωνα με περί Κτηματολογίου και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμο Κεφ. 219, η επιβολή τελών σε περίπτωση μεταβίβασης γίνεται επί της αγοραίας αξίας του υπό πώληση ακινήτου. Στο άρθρο 2 η έννοια της «αγοραίας αξίας » ορίζεται ως εξής:

«Εν σχέσει προς ακίνητο, σημαίνει το ποσό το οποίο το ακίνητο τούτο θα απέφερε εάν επωλείτο εκουσίως εν τη ελευθέρα αγορά.»

Ακολουθεί πως η ερμηνευτική εκδοχή της αιτήτριας είναι λανθασμένη.

Για όλους τους πιο πάνω λόγους καταλήγω ότι οι καθ' ων η αίτηση άσκησαν σύννομα την διακριτική τους ευχέρεια κατά τη λήψη των προσβαλλόμενων αποφάσεων και δεν διακρίνω βάσιμο λόγο επέμβασης προς ακύρωση των εν λόγω αποφάσεων.

Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα. Οι προσβαλλόμενες αποφάσεις επικυρώνονται.

Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.

* «21. Όταν ακίνητη ιδιοκτησία κατέχεται εξ αδιαιρέτου ιδανικές μερίδες, όλοι οι συγκύριοι δικαιούνται κατ' αναλογία της αντίστοιχης μερίδας αυτών, σε -

(α) οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα που ανηγέρθηκε επί ή είναι στερεά συνδεδεμένο με την ιδιοκτησία,

(β) οποιοδήποτε δέντρο ή αμπέλι φυτευμένο ή φρέαρ ανοιγμένο σ' αυτή

(γ) οποιαδήποτε μόνιμη βελτίωση που επηνέχθηκε πάνω σ' αυτή ανεξάρτητα του αν ανεγέρθηκε, προσαρτήθηκε, φυτεύτηκε, ανοίχτηκε, επηνέχθηκε από συγκύριο ή οποιοδήποτε άλλο πρόσωπο.»

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία