|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2000) 4 ΑΑΔ 759
25 Αυγούστου, 2000
[ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 24, 28 ΚΑΙ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
1. ΛΟΡΔΟΣ & ΦΛΩΡΕΝΤΙΑΔΗΣ ΛΤΔ,
2. ΛΟΡΔΟΣ & ΑΝΑΣΤΑΣΙΑΔΗΣ ΛΤΔ,
3. ΛΟΡΔΟΣ & ΚΑΣΙΝΟΣ ΛΤΔ,
4. ΛΟΡΔΟΣ & ΕΠΙΦΑΝΙΟΥ ΛΤΔ,
Αιτητές,
v.
ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΒΕΛΤΙΩΣΕΩΣ ΑΓΙΟΥ ΤΥΧΩΝΑ,
Καθ' ου η αίτηση.
(Υπόθεση Αρ. 102/1999)
Ερμηνεία ― Κατά πόσο μία συμφωνία συνιστά συμφωνία άδειας χρήσης (license) ή μίσθωση (tenancy) ― Κριτήρια από τη νομολογία ― Χαρακτηριστικά της επίδικης σύμβασης που εύλογα δικαιολογούσαν την κατάταξή της ως μίσθωσης ― Συνέπειες ως προς την υποχρέωση καταβολής φόρου ενοικίου.
Οι περί Χωρίων (Διοίκηση και Βελτίωση) Κανονισμοί του Συμβουλίου Βελτιώσεως Αγίου Τύχωνα (Κ.Δ.Π. 376/96) ― Άρθρο 194 ― Δικαιώματα ― Δικαίωμα επί του εισπραττόμενου ετησίως ενοικίου από οίκημα εντός της περιοχής βελτιώσεως ― Ερμηνεία ― Η διάκριση μεταξύ άδειας χρήσης (license) και μίσθωσης (tenancy) ― Η απόφαση να θεωρηθεί η άδεια χρήσης και εκμετάλλευσης ξενοδοχείου ως μίσθωση, κρίθηκε εύλογα επιτρεπτή ― Περιστάσεις.
Οι αιτήτριες εταιρείες αμφισβήτησαν την νομιμότητα της επιβολής φόρου ενοικίου σε σχέση με την αντιπαροχή που λάμβαναν έναντι της παραχώρησης ξενοδοχείου τους με συμφωνία άδειας χρήσης για εκμετάλλευση η οποία, κατά την εισήγηση των αιτητριών, δεν θα μπορούσε να χαρακτηρισθεί ως μίσθωση.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την προσφυγή, αποφάσισε ότι:
1. Ένα βασικό στοιχείο που υποδεικνύει ότι μια συμβατική σχέση είναι σχέση μίσθωσης, είναι και το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του ακινήτου που έχει ο αδειούχος. Στην παρούσα περίπτωση οι αιτήτριες ισχυρίζονται ότι δεν είχαν δώσει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του ξενοδοχείου στον αδειούχο. Η εισήγηση αυτή δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αν και δεν υπάρχει οποιαδήποτε ρητή πρόνοια μέσα στο περιεχόμενο της σύμβασης της 28.4.98, εν τούτοις, ένα τέτοιο συμπέρασμα είναι αναπόφευκτο μέσα στα πλαίσια της συνολικής εικόνας που διαγράφουν οι όροι της σύμβασης. Ο όρος 2 (ότι ο αδειούχος θα εκμεταλλεύεται το ξενοδοχείο), ο όρος 6 (ότι ο αδειούχος θα διαχειρίζεται και εκμεταλλεύεται το ξενοδοχείο με τρόπο που θα διατηρείται το καλό όνομα του ξενοδοχείου), ο όρος 8 (ότι ο αδειούχος δεν θα παραχωρεί ή εκχωρεί την άδεια ή μέρος της άδειας χρήσης), ο όρος 9 (ότι ο αδειούχος θα διατηρεί την υδραυλική εγκατάσταση του ξενοδοχείου σε καλή κατάσταση), ο όρος 14 (ότι ο αδειούχος θα καταβάλει όλους τους φόρους, τέλη και επιβαρύνσεις), ο όρος 15 (ότι ο αδειούχος θα διατηρεί το ξενοδοχείο, τον εξοπλισμό και όλα τα μηχανήματα κεντρικής θέρμανσης, συστήματος κλιματισμού, καντίνας και πισίνας σε καλή και λειτουργήσιμη κατάσταση), ο όρος 16 (ότι ο αδειούχος θα πληρώνει όλα τα τέλη, δικαιώματα και επιβαρύνσεις προς τις τοπικές και δημόσιες αρχές σε σχέση με το ξενοδοχείο και ότι ο αδειούχος θα προβεί σε όλα τα αναγκαία διαβήματα για να μεταβιβαστούν στο όνομά του όλες οι αναγκαίες άδειες για τη λειτουργία και εκμετάλλευση του ξενοδοχείου), καταλήγουν αναμφίβολα στο συμπέρασμα ότι ο αδειούχος θα είχε αποκλειστική κατοχή του ξενοδοχείου.
Η απόφαση των καθ' ων η αίτηση να θεωρήσουν την άδεια χρήσης και εκμετάλλευσης του ξενοδοχείου ως μίσθωση, ήταν εύλογα επιτρεπτή.
2. Έχει δοθεί μαρτυρία ως προς τη διαδικασία που ακολούθησαν οι καθ' ων η αίτηση για τον καθορισμό του φόρου ενοικίου. Από το περιεχόμενο των εγγράφων που έχουν παρουσιαστεί, το Δικαστήριο είναι ικανοποιημένο ότι είχε διεξαχθεί η δέουσα έρευνα και ότι η σχετική απόφαση είναι αιτιολογημένη.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Addiscombe Garden Estates Ltd a.ο. v. Grabbe a.ο. [1957] 3 All E.R. 563,
Ναυτικός Όμιλος Κύπρου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 C.L.R. 882.
Προσφυγή.
Προσφυγή από τους αιτητές κατά της απόρριψης της ένστασής τους εναντίον της φορολόγησης του ξενοδοχείου του Golden Arches στη Λεμεσό με φόρο ενοικίου ανερχόμενο σε £5.748,-
Α. Γιωρκάτζης, για τους Αιτητές.
Δημοσθένους, για τους Καθ' ων η αίτηση.
Cur. adv. vult.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.:
Τα γεγονότα
Οι αιτήτριες εταιρείες είναι ιδιοκτήτριες του ξενοδοχείου Golden Arches στη Λεμεσό. Οι καθ' ων η αίτηση με έγγραφη επιστολή τους ημερομηνίας 16.11.98 πληροφόρησαν τους υπευθύνους του πιο πάνω ξενοδοχείου ότι το είχαν φορολογήσει με φόρο ενοικίου που ανερχόταν σε £5.748.00 σεντ. Οι αιτήτριες εταιρείες υπέβαλαν ένσταση κατά της πιο πάνω απόφασης γιατί σύμφωνα με τους ισχυρισμούς τους το ξενοδοχείο δεν ενοικιάστηκε ούτε εκμισθώθηκε αλλά αντίθετα παραχωρήθηκε κατά τον ουσιώδη χρόνο με συμφωνία/άδεια χρήσης για εκμετάλλευση στον Κώστα Πιερή που συνδέεται με συγγενική σχέση με ένα από τους μετόχους της εταιρείας Λόρδος και Φλωρεντιάδης Λτδ, που τυγχάνει να είναι μια από τις ιδιοκτήτριες εταιρείες. Μετά την απόρριψη της ένστασης από τους καθ' ων η αίτηση καταχωρήθηκε η παρούσα προσφυγή που αμφισβητεί την εγκυρότητα της απόφασης των καθ' ων η αίτηση της 16.11.98. Οι τρεις κύριοι λόγοι πάνω στους οποίους βασίζεται η προσφυγή είναι η παραβίαση της αρχής της ισότητας, η έλλειψη αιτιολογίας και η πλάνη περί τα πράγματα που συνδέεται με την έλλειψη διεξαγωγής δέουσας έρευνας.
Η νομική πλευρά
Το άρθρο 194 του περί Χωρίων (Διοίκηση και Βελτίωση) Κανονισμών του Συμβουλίου Βελτιώσεως Αγίου Τύχωνα (Κ.Δ.Π. 376/96) προνοεί τα ακόλουθα:
"(1) Θα πληρώνεται κάθε χρόνο από τον ιδιοκτήτη οποιουδήποτε οικήματος το οποίο βρίσκεται μέσα στην περιοχή Βελτιώσεως, το οποίο ενοικιάζεται ή παραχωρείται με μίσθωση κατά τη διάρκεια του έτους ή οιουδήποτε μέρους τούτου, δικαίωμα μη υπερβαίνον το 5% του ενοικίου το οποίο θα εισπράττεται κάθε χρόνο.
(2) Θα πληρώνεται κάθε χρόνο από τον ιδιοκτήτη οποιουδήποτε οικήματος το οποίο βρίσκεται μέσα στην περιοχή βελτιώσεως το οποίο ενοικιάζεται ή παραχωρείται με μίσθωση και χρησιμοποιείται ως ξενοδοχείο, οικοτροφείο, ξενώνας ή πανδοχείο ή οργανωμένα διαμερίσματα και κατασκηνωτικούς χώρους κατά τη διάρκεια του έτους ή οποιουδήποτε μέρους τούτου, δικαίωμα μή υπερβαίνον το 5% του ενοικίου το οποίο θα εισπράττεται κάθε χρόνο."
Η εισήγηση των αιτητριών ότι δεν είχαν υποχρέωση καταβολής φόρων ενοικίου γιατί η παραχώρηση του ξενοδοχείου προς εκμετάλλευση δεν εμπίπτει μέσα στις πρόνοιες του πιο πάνω άρθρου, σχετίζεται άμεσα με το περιεχόμενο της σύμβασης παραχώρησης που υπογράφηκε στις 28.11.98 μεταξύ των αιτητριών εταιρειών και του Κώστα Πιερή το περιεχόμενο της οποίας, αν και μακροσκελές, κρίνω σκόπιμο να παραθέσω αυτούσιο:
"Συμφωνία γενομένη σήμερα την 28ην Απριλίου 1998 μεταξύ των κ.κ. Λόρδος & Φλωρεντιάδης Λτδ, Λόρδος & Αναστασιάδης Λτδ, Λόρδος & Κάσινος Λτδ και Λόρδος & Επιφανίου Λτδ (εν τοις εφεξής από κοινού καλουμένων οι "Ιδιοκτήτες" ήτις έκφρασις οπουδήποτε συναντάται θα περιλαμβάνει τους διαδόχους αυτών) αφ' ενός και του Κώστα Πιερή για λογαριασμό Εταιρείας που θα συσταθεί (εν τοις εφεξής καλουμένου ο "Αδειούχος") αφ' ετέρου.
ΕΠΕΙΔΗ οι Ιδιοκτήτες είναι οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές του ξενοδοχείου Golden Arches Hotel
ΚΑΙ ΕΠΕΙΔΗ οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να παραχωρήσουν στον Αδειούχο άδεια χρήσεως του ξενοδοχείου και ο Αδειούχος επιθυμεί όπως του παραχωρηθεί άδεια χρήσεως του εν λόγω ξενοδοχείου.
ΝΥΝ ΔΙΑ ΤΟΥ ΠΑΡΟΝΤΟΣ ΣΥΜΦΩΝΟΥΝΤΑΙ ΤΑ ΑΚΟΛΟΥΘΑ:
1. Επ' ανταλλάγματι της υπό του Αδειούχου καταβολής του κάτωθι οριζομένου δικαιώματος αδείας χρήσεως και την υπό του Αδειούχου εκπληρώσεως πάντων των κατωτέρω διαλαμβανομένων όρων οι Ιδιοκτήτες παραχωρούν στον Αδειούχον την άδεια όπως διαχειρίζεται και εκμεταλλεύεται το ξενοδοχείο (Golden Arches Hotel εν τοις εφεξής αναφερόμενο ως το ξενοδοχείο μετά του εξοπλισμού επίπλων και σκευών που βρίσκονται στο ξενοδοχείο και περιέχονται στον επισυνημμένο Πίνακα Α.
2. Ο Αδειούχος θα έχει το δικαίωμα από της 1ης Μαΐου 1998 να εκμεταλλεύεται και χρησιμοποιεί το ξενοδοχείο καθώς και τον εξοπλισμό, έπιπλα και σκεύη που αναφέρονται στον Πίνακα Α.
Στην εκμετάλλευση και χρησιμοποίηση του ξενοδοχείου από τον Αδειούχο δεν περιλαμβάνονται τα 10 καταστήματα των Ιδιοκτητών που βρίσκονται στον κύριο δρόμο νότια του ξενοδοχείου όπως και η αίθουσα πολλαπλής χρήσεως που βρίσκεται στο υπόγειο του ξενοδοχείου.
Ο Αδειούχος ρητά αναγνωρίζει ότι το πρόσωπο που εκμεταλλεύεται ή θα εκμεταλλεύεται στο μέλλον την αίθουσα πολλαπλής χρήσεως θα έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί παράλληλα με τον Αδειούχο τα αποχωρητήρια των επισκεπτών που βρίσκονται στο υπόγειο και για τον σκοπό αυτό θα έχει δικαίωμα διάβασις από την αίθουσα πολλαπλής χρήσεως προς τα αποχωρητήρια μέσω του χώρου έμπροσθεν των ανελκυστήρων στο υπόγειο. Περαιτέρω συμφωνείται ότι η παροχή ηλεκτρισμού και η υδροδότηση της αίθουσας πολλαπλής χρήσεως θα συνεχίσει να γίνεται από το ξενοδοχείο η κατανάλωση όμως θα πληρώνεται προς τον Αδειούχο είτε από τους Ιδιοκτήτες είτε από το πρόσωπο που εκμεταλλεύεται την αίθουσα πολλαπλής χρήσεως όπως αυτή θα καταμετρείται από τους ξεχωριστούς μετρητές που έχουν εγκατασταθεί από τους Ιδιοκτήτες.
3. Η παρούσα άδεια θα ισχύει για περίοδο πέντε ετών αρχομένης από της 1ης Μαΐου 1998 μέχρι της 30ης Απριλίου 2003.
Οι Ιδιοκτήτες κατά την απόλυτη αυτών κρίση και νοουμένου ότι ο Αδειούχος με γραπτή ειδοποίηση του προς τους Ιδιοκτήτες τουλάχιστον 18 μήνες πριν την 30ην Απριλίου 2003 εκφράση την επιθυμία να παρατείνει την παρούσα άδεια για περαιτέρω περίοδο πέντε χρόνων δύνανται να παρατείνουν την ισχύ της άδειας χρήσεως μέχρι και την 30ην Απριλίου, 2008 με όρους και προϋποθέσεις που θα διαπραγματευθούν με τον Αδειούχο. Σε περίπτωση που δεν καταλήξουν σε γραπτή συμφωνία με τον Αδειούχο εντός τριών μηνών από της γραπτής ειδοποιήσως του Αδειούχου η παρούσα συμφωνία θα τερματίζεται κατά την 30ην Απριλίου 2003.
4. Το υπό του Αδειούχου πληρωτέο δικαίωμα αδείας χρήσεως δια την εις αυτόν παραχωρουμένην άδεια θα είναι για μεν τα πρώτα 2 χρόνια Λ.Κ. 140.000.- (Εκατόν Σαράντα Χιλιάδες Λίρες Κύπρου) ετησίως ενώ για τα επόμενα 3 χρόνια θα αυξηθεί σε Λ.Κ. 150,000 (Εκατόν Πενήντα Χιλιάδες Λίρες Κύπρου) ετησίως.
5. Το ετήσιο δικαίωμα αδείας χρήσεως θα καταβάλλεται σε 12 ίσες μηνιαίες δόσεις της πρώτης πληρωτέας την τελευταία τραπεζιτική ημέρα του μηνός Μαΐου 1998 και μετέπειτα κάθε τελευταία τραπεζιτική ημέρα του μηνός. Νοείται ότι ο Αδειούχος θα καταβάλλει προς τους Ιδιοκτήτες επιπρόσθετα από το μηνιαίο δικαίωμα άδειας χρήσεως τον αναλογούντα Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α). Εάν ο Αδειούχος παραλείψει να καταβάλει στους Ιδιοκτήτες οποιαδήποτε περιοδική πληρωμή (μηνιαία δόση) μετά παρέλευση 10 ημερών από της ημερομηνίας που κατέστη πληρωτέα η τοιαύτη περιοδική πληρωμή και ανεξαρτήτως οποιασδήποτε άλλης πρόνοιας της παρούσας συμφωνίας άδειας χρήσεως οι Αδειούχοι υποχρεούνται στην καταβολή τόκου προς 9% από της ημερομηνίας που η περιοδική πληρωμή κατέστη πληρωτέα.
6. Ο Αδειούχος υποχρεούται όπως διαχειρίζεται και εκμεταλλεύεται το ξενοδοχείο κατά τοιούτον τρόπον ούτως ώστε να διατηρείται το καλόν όνομα του ξενοδοχείου και κατά τρόπον ούτως ώστε να μην παραβαίνει οποιοδήποτε νόμο ή κανονισμό ή οποιαδήποτε διάταξη του Κυπριακού Οργανισμού Τουρισμού.
7. Ο Αδειούχος υποχρεούται όπως μη επιτρέπει ή ανέχεται οποιαδήποτε ενέργεια ή πράξη η οποία ενδεχομένως θα θέτει σε κίνδυνο οποιαδήποτε άδεια παραχωρηθείσα ή αναγκαία ή οποιαδήποτε ασφάλεια σχετική με το ξενοδοχείο.
8. Ο Αδειούχος θα εκμεταλλεύεται το ξενοδοχείο και δεν θα παραχωρεί ή εκχωρεί την παρούσαν άδεια σε οποιοδήποτε πρόσωπο ούτε θα παραχωρεί, εγκαταλείπει προς όφελος τρίτου οιοδήποτε των δυνάμει της παρούσας συμφωνίας δικαιωμάτων του επί του ξενοδοχείου ή μέρος τούτου της παρούσης αδείας ούσης προσωπικής δια τον Αδειούχον μόνον.
9. Ο Αδειούχος υποχρεούται να διατηρεί την υδραυλική εγκατάσταση του ξενοδοχείου σε καλή και λειτουργήσιμον κατάστασιν δι' ιδίων αυτού εξόδων περιλαμβανομένης της συντήρησης των σωλήνων υδρεύσεως και αποχετεύσεως, και να πληρώνει τα σχετικά τέλη και δικαιώματα δια την κατανάλωση ύδατος εις το ξενοδοχείο. Οι ιδιοκτήτες ουδεμίαν ευθύνην θα έχουν αν η υδραυλική εγκατάσταση υποστεί οποιαδήποτε βλάβην ή αν τυχόν λιγοστεύση ή διακοπή ή αλλοιωθή η παροχή ύδατος, εις το ξενοδοχείο δι' οιανδήποτε αιτίαν.
10. Ο Αδειούχος υποχρεούται όπως διατηρεί την ηλεκτρική εγκατάσταση σε καλή και λειτουργήσιμον κατάστασιν δι'ιδίων αυτού εξοδων και πληρώνει τα σχετικά τέλη και δικαιώματα για την κατανάλωση ηλεκτρισμού εις το ξενοδοχείο. Οι Ιδιοκτήτες ουδεμίαν ευθύνην θα έχουν εάν η ηλεκτρική εγκατάσταση υποστεί οποιαδήποτε βλάβη ή διακοπή ή παροχή ηλεκτρικού ρεύματος δι' οιοανδήποτε αιτία.
11. Ο Αδειούχος υποχρεούται όπως καταβάλει το ενοίκια των τηλεφώνων και άλλων τηλεφωνικών εγκαταστάσεων που βρίσκονται στο ξενοδοχείο.
Νοείται ότι ο Αδειούχος θα δύναται να ζητήσει όπως μεταβιβασθούν επ' ονόματι του οι λογαριασμοί των τηλεφώνων και άλλων τηλεφωνικών εγκαταστάσεων με τη δέσμευση ότι θα επαναμεταβιβαστούν στους ιδιοκτήτες κατά την λήξη ή άλλως πως τερματισμό της παρούσας συμφωνίας.
12. Ο Αδειούχος δεν θα δικαιούται να προβαίνει σε οποιαδήποτε μετατροπή στο ξενοδοχείο ή οιανδήποτε προσθήκη άνευ της προηγούμενης εγγράφου συναινέσεως των Ιδιοκτητών. Πάσα προσθήκη ή εγκατάστασις ή καλυτέρευσις θα ανήκη στους Ιδιοκτήτες. Σε περίπτωση παραβάσεως του όρου τούτου υπό του Αδειούχου, οι Ιδιοκτήτες θα δικαιούνται χωρίς επιρεασμό των άλλων δικαιωμάτων τους δυνάμει της παρούσας συμφωνίας να ζητήσουν όπως ο Αδειούχος επαναφέρει με δικά του έξοδα το ξενοδοχείο εις την ιδία κατάστασιν στην οποία ευρίσκετο προηγουμένως.
13. Ο Αδειούχος υποχρεούται όπως επιπρόσθετα και ανεξάρτητα από την τυχόν ασφαλιστική κάλυψη των Ιδιοκτητών ασφαλίσει το ξενοδοχείο μετά των επίπλων και του λοιπού εξοπλισμού εναντίον πυρκαγιάς προξενουμένης καθ' οιανδήποτε τρόπο για ποσό αντιπροσωπεύον την πραγματική αξία της ασφαλιζομένης περιουσίας για όλη τη διάρκεια ισχύος της παρούσας συμφωνίας.
14. Κατά τη διάρκεια της παρούσας συμφωνίας ο Αδειούχος υποχρεούται εις την πληρωμή όλων των φόρων, τελών και επιβαρύνσεων των σχετιζομένων με την εκμετάλλευση του ξενοδοχείου.
Ο Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας, ο Κτηματικός Φόρος καθώς και το Ετήσιο Αποχετευτικό Τέλος (πάγιο Σ.Α.Λ.Α) θα καταβάλλονται από τους Ιδιοκτήτες. Νοείται ότι το τέλος εξυπηρέτησις για το αποχετευτικό που καταβάλεται ανάλογα με την κατανάλωση ύδατος θα καταβάλλεται από τον Αδειούχο.
15. Ο Αδειούχος οφείλει να διατηρεί πάντοτε και συνεχώς το ξενοδοχείο, τα έπιπλα, τον εξοπλισμό και τους κήπους του ξενοδοχείου καθώς και τα μηχανήματα του ξενοδοχείου με έμφαση στον μηχανικό εξοπλισμό του μηχανοστασίου, της κουζίνας, της πισίνας, της κεντρικής θέρμανσης και του συστήματος κλιματισμού περιλαμβανομένων των σχετικών διασωληνώσεων και άλλων εξαρτημάτων των στην ίδια καλή κατάσταση που αναγνωρίζει ότι τα παρέλαβε και να μεριμνά για τη συντήρηση τους ευθυνόμενος για οποιαδήποτε ζημία με εξαίρεση ζημιά που προέρχεται από φυσική φθορά. Ο Αδειούχος αναλαμβάνει όπως παραδώσει ταύτα στην ίδια καλή κατάσταση κατά την λήξιν ή τερματισμό της παρούσης άδειας χρήσεως.
Νοείται ότι ο Αδειούχος για τους σκοπούς συντήρησης του ξενοδοχείου θα πρέπει να δαπανά τουλάχιστον Λ.Κ.10,000 ετησίως περιλαμβανομένης της δαπάνης για την βαφή των τοίχων, κιγκλιδωμάτων και άλλων επιφανειών που χρειάζονται βάψιμο.
16. Ο Αδειούχος θα είναι υπόχρεος όπως πληρώνει όλα τα τέλη και δικαιώματα και οιαδήποτε επιβαρύνσεις οι οποίες θα είναι εκάστοτε πληρωτέαι προς οιανδήποτε Δημόσιαν ή Τοπικήν ή άλλην Αρμοδίαν Αρχήν ή Οργανισμόν εν σχέσει προς το ξενοδοχείο.
Νοείται ότι ο Αδειούχος θα προβεί σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες με τον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού για μεταβίβαση της άδειας λειτουργίας του ξενοδοχείου επ' ονόματι του και την εξασφάλιση όλων των αναγκαίων αδειών για την λειτουργία και εκμετάλλευση του ξενοδοχείου από τον Αδειούχο.
17. Εάν ο Αδειούχος παραλείψει μετά την παρέλευσιν 15 ημερών από της γραπτής ειδοποιήσεως των Ιδιοκτητών να συμμορφωθεί προς τις υποδείξεις των Ιδιοκτητών να επανορθώσει οποιαδήποτε παράβαση οιουδήποτε των όρων της παρούσης συμφωνίας τότε οι Ιδιοκτήτες δύνανται να προβούν δι' ιδίων διευθετήσεων στην επανόρθωση οιασδήποτε παραβάσεως και αξιώσουν την καταβολή του καταβληθέντος ποσού από τον Αδειούχον. Μετά από την επανόρθωσιν τοιαύτων παραβάσεων ο Αδειούχος κατόπιν εγγράφου προς τούτο ειδοποιήσεως των Ιδιοκτητών υποχρεούται όπως εντός 30 ημερών από της ημερομηνίας ειδοποιήσεως καταβάλει το αξιούμενο υπό των Ιδιοκτητών ποσό.
18. Ανεξαρτήτως οποιωνδήποτε διατάξεων που περιέχονται στην παρούσα συμφωνία η παρούσα άδεια δύναται να τερματισθή πάραυτα δι' ειδοποιήσεως διδομένης υπό των Ιδιοκτητών προς τον Αδειούχον:
α) Εάν καθ' οιωνδήποτε χρόνον οιαδήποτε πληρωμή ή μέρος αυτής πληρωτέα δυνάμει της παρούσας συμφωνίας παραμείνει απλήρωτος επί 90 ημέρας αφ' ότου αύτη κατέστη πληρωτέα και ανεξαρτήτως αν αύτη απαιτήθη ή οχί.
β) Εάν ο Αδειούχος παραλείψει να καταβάλη το υπό του άρθρου 16 ποσό.
γ) Επί τη οιανδήποτε παράβασει υπό του Αδειούχου οιουδήποτε των όρων της παρούσης συμφωνίας η οποία παράβασις δύναται να επανορθωθή και ο Αδειούχος συνεχίζη να μην συμμορφούται προς επανόρθωσιν ταύτης και μετά την παρέλευση σχετικής προς τούτο ειδοποιήσεως 21 ημερών διδομένης υπό των Ιδιοκτητών.
Νοείται ότι στην περίπτωση που η παράβασις αφορά τεχνικό θέμα και ο Αδειούχος αμφισβητεί την ύπαρξη παράβασις οι Ιδιοκτήτες θα πρέπει να συνοδεύουν την ειδοποίηση τους προς τον Αδειούχο με έκθεση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα.
δ) Σε περίπτωση παραβάσις υπό του Αδειούχου οιουδήποτε των όρων της παρούσης συμφωνίας η οποία παράβασης δεν δύναται να επανορθωθεί.
Νοείται ότι στην περίπτωση που η παράβασις αφορά τεχνικό θέμα και ο Αδειούχος αμφισβητεί την ύπαρξη παράβασις οι Ιδιοκτήτες θα πρέπει να συνοδεύουν την ειδοποίηση τους προς τον Αδειούχο με έκθεση ανεξάρτητου εμπειρογνώμονα.
ε) Εάν ο Αδειούχος καταδικαστεί για παράβαση της περί Τουριστικών Καταλυμμάτων Νομοθεσίας και/ή Τουριστικών Κέντρων Νομοθεσίας. Νοείται ότι η παράβαση θα πρέπει να είναι τέτοιας σοβαρότητος που να επιρεάζει τα συμφέροντα των Ιδιοκτητών και/ή να επιρεάζει αρνητικά την άδεια λειτουργίας του ξενοδοχείου.
στ) Εάν ο Αδειούχος διαπράξει οιανδήποτε πράξη καθιστώντας εαυτόν υποκείμενον εις πτώχευση ή εάν εκδοθεί διάταγμα εκκαθαρίσεως αυτού δυνάμει του νόμου. Νοείται ότι σε περίπτωση τερματισμού της άδειας χρήσεως ο Αδειούχος θα εξακολουθεί να είναι μεταξύ άλλων υπεύθυνος έναντι των Ιδιοκτητών.
(1) δια καθυστερημένα δικαιώματα αδείας χρήσεως και τυχόν άλλες οφειλές ως το υπό του άρθρου 16 ποσό και
(2) δικαιώματα άδειας χρήσεως όσον αφορά την εναπομείνουσα περίοδο δια τη μη παραχώρηση αδείας χρήσεως του ξενοδοχείου ή δια την παραχώρηση αδείας χρήσεως του ξενοδοχείου σε άλλον πρόσωπον ή πρόσωπα με χαμηλότερο δικαίωμα αδείας χρήσεως.
19. Συμφωνείται ρητώς μεταξύ των συμβαλλομένων ότι η παρούσα συμφωνία αποτελεί άδεια και δεν παρέχει ενοικίασιν εις τον Αδειούχον και ότι η κατοχή των ξενοδοχείου εξακολουθεί να παραμένει εις τους Ιδιοκτήτας τηρουμένων των δικαιωμάτων των δημιουργουμένων δια της παρούσης αδείας.
20. Συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων ότι άπαντες οι όροι της παρούσης συμφωνίας είναι ουσιώδης και μη συμμόρφωσις οιονδήποτε τούτων δίδει το δικαίωμα εις τον έτερον των συμβαλλομένων να λάβει εναντίον των παραβατών οιαδήποτε δικαστικά μέτρα και να απαιτήσει νομίμους αποζημείωσεις και/ή οιονδήποτε δικαστικόν διάταγμα.
21. Όλαι αι ειδοποιήσεις οι οποίες δέον όπως δίδονται εις εκάτερον των συμβαλλομένων μερών θα θεωρούνται ως επιδοθείσαι δεόντως εάν αποστέλλονται δια συστημένης επιστολής εις την διεύθυνση Ρήγα Φεραίου 2, Διαμ. 101, 3095 Λεμεσός, για τους Ιδιοκτήτες και Λεωφόρος Γεωργίου Γρίβα Διγενή 64, Λευκωσία για τον Αδειούχο.
22. Η παρούσα συμφωνία έγινε εις διπλούν έκαστον δε συμβαλλόμενον μέρος έλαβε ανά ένα αντίγραφο."
Οι αιτήτριες εισηγούνται ότι η παραχώρηση της χρήσης του ξενοδοχείου δεν εμπίπτει μέσα στις πρόνοιες του σχετικού Κανονισμού. Αντίθετα οι καθ' ων η αίτηση ισχυρίζονται ότι παρά τον τίτλο που έχει δοθεί στο έγγραφο της 28.4.98 ότι η παραχώρηση είναι άδεια "διαχείρισης και εκμετάλλευσης" του ξενοδοχείου, οι σχετικοί όροι υποδεικνύουν ότι η συμφωνία δεν μπορεί να είναι παρά συμφωνία μίσθωσης που καλύπτεται από τις πρόνοιες του σχετικού Κανονισμού. Ειδικότερα γίνεται αναφορά στις πιο κάτω παραγράφους με τις ακόλουθες προεκτάσεις. Οι παράγραφοι 1 και 2 (άδεια διαχείρισης και εκμετάλλευσης του ξενοδοχείου) δίνουν στο δικαιούχο συμφέρον πάνω στη γη. Η παράγραφος 3 (που καθορίζει την περίοδο χρήσης για πέντε χρόνια με δικαίωμα ανανέωσης μέχρι το 2008) συνάδει με μίσθωση/ενοικίαση. Οι παράγραφοι 1, 4 και 5 (που προβλέπουν "πληρωμή άδειας χρήσης" για £140.000 για τα πρώτα δυο χρόνια και £150.000 ετησίως για τα επόμενα τρία χρόνια) συνιστούν καταβολή ενοικίου. Οι παράγραφοι 9, 10 και 15 (που επιβαρύνουν τον αδειούχο με την υποχρέωση συντήρησης και επιδιόρθωσης του ξενοδοχείου, η ευθύνη για οποιαδήποτε ζημιά εκτός από ζημιές που προέρχονται από φυσική φθορά) συνάδουν μόνο με υποχρεώσεις ενός ενοικιαστή σε μια συμφωνία μίσθωσης. Η παράγραφος 8 (που δεν επιτρέπει την εκχώρηση της άδειας σε τρίτο πρόσωπο), η παράγραφος 11 (που προνοεί για τη μεταβίβαση των λογαριασμών των τηλεφώνων στον αδειούχο), η παράγραφος 12 (που απαγορεύει στον αδειούχο να προβαίνει σε προσθήκες ή μετατροπές), η παράγραφος 13 (που επιφορτίζει τον αδειούχο να ασφαλίζει το ξενοδοχείο, την επίπλωση και τον εξοπλισμό), οι παράγραφοι 14 και 16 (που επιβαρύνουν τον αδειούχο με την καταβολή φόρων τελών και δικαιωμάτων προς οποιαδήποτε αρχή), και η παράγραφος 19 (που δίνει το δικαίωμα στις ιδιοκτήτριες εταιρείες να τερματίσουν τη σύμβαση σε περίπτωση που ο αδειούχος παραλείψει να καταβάλει οποιαδήποτε πληρωμή αναφορικά με τη διαχείριση και εκμετάλλευση του ξενοδοχείου μέσα σε 90 μέρες), συνάδουν περισσότερο με υποχρεώσεις ενοικιαστή σε μια συμφωνία μίσθωσης.
Το ερώτημα αν μια συμφωνία είναι συμφωνία "άδεια χρήσης" (licence) ή "μίσθωση" (tenancy) εξετάστηκε στην υπόθεση Addiscombe Garden Estates Ltd and Another v. Grabbe and Others [1957] 3 All E.R. 563, όπου ο ιδιοκτήτης ενός παλαιού σπιτιού στην αυλή του οποίου υπήρχε γήπεδο αντισφαίρισης συμφώνησε να το παραχωρήσει με άδεια χρήσης σε ένα Σωματείο Αντισφαίρισης. Σε αγωγή που καταχωρήθηκε από τον ιδιοκτήτη για να επανακτήσει κατοχή του ακινήτου, το Σωματείο ισχυρίστηκε ότι η άδεια χρήσης στην πραγματικότητα ήταν συμφωνία μίσθωσης και σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου The Landlord and Tenant Act 1952 δεν μπορούσε να εκδοθεί διάταγμα έξωσης. Το Εφετείο αποφάνθηκε ότι η σχέση των συμβαλλομένων καθορίζεται από το Νόμο και όχι από την περιγραφή που δίνουν σε μια συμφωνία οι συμβαλλόμενοι. Μετά από μια ανάλυση όλων των όρων του εγγράφου το Εφετείο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η σχετική συμφωνία ήταν συμφωνία μίσθωσης και όχι άδεια χρήσης.
Στην πιο πάνω απόφαση τονίστηκε ότι ένα βασικό στοιχείο που υποδεικνύει ότι μια συμβατική σχέση είναι σχέση μίσθωσης, είναι και το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του ακινήτου που έχει ο αδειούχος. Στην παρούσα περίπτωση οι αιτήτριες ισχυρίζονται ότι δεν είχαν δώσει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης του ξενοδοχείου στον αδειούχο. Η εισήγηση αυτή δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Αν και δεν υπάρχει οποιαδήποτε ρητή πρόνοια μέσα στο περιεχόμενο της σύμβασης της 28.4.98, εν τούτοις, ένα τέτοιο συμπέρασμα είναι αναπόφευκτο μέσα στα πλαίσια της συνολικής εικόνας που διαγράφουν οι όροι της σύμβασης. Ο όρος 2 (ότι ο αδειούχος θα εκμεταλλεύεται το ξενοδοχείο), ο όρος 6 (ότι ο αδειούχος θα διαχειρίζεται και εκμεταλλεύεται το ξενοδοχείο με τρόπο που θα διατηρείται το καλό όνομα του ξενοδοχείου), ο όρος 8 (ότι ο αδειούχος δεν θα παραχωρεί ή εκχωρεί την άδεια ή μέρος της άδειας χρήσης), ο όρος 9 (ότι ο αδειούχος θα διατηρεί την υδραυλική εγκατάσταση του ξενοδοχείου σε καλή κατάσταση), ο όρος 14 (ότι ο αδειούχος θα καταβάλει όλους τους φόρους, τέλη και επιβαρύνσεις), ο όρος 15 (ότι ο αδειούχος θα διατηρεί το ξενοδοχείο, τον εξοπλισμό και όλα τα μηχανήματα κεντρικής θέρμανσης, συστήματος κλιματισμού, καντίνας και πισίνας σε καλή και λειτουργήσιμη κατάσταση), ο όρος 16 (ότι ο αδειούχος θα πληρώνει όλα τα τέλη, δικαιώματα και επιβαρύνσεις προς τις τοπικές και δημόσιες αρχές σε σχέση με το ξενοδοχείο και ότι ο αδειούχος θα προβεί σε όλα τα αναγκαία διαβήματα για να μεταβιβαστούν στο όνομά του όλες οι αναγκαίες άδειες για τη λειτουργία και εκμετάλλευση του ξενοδοχείου), καταλήγουν αναμφίβολα στο συμπέρασμα ότι ο αδειούχος θα είχε αποκλειστική κατοχή του ξενοδοχείου. (Ίδε επίσης Ναυτικός Όμιλος Κύπρου ν. Αρχής Λιμένων Κυπρου (1992) 1 C.L.R. 882 όπου τονίστηκε ότι
"το κύριο γνώρισμα μίσθωσης ακινήτου είναι το δικαίωμα του κατόχου για αποκλειστική χρήση του ακινήτου, όπως σωστά διαπιστώνει το πρωτόδικο δικαστήριο αντλώντας καθοδήγηση από την Street v. Mountford [1985] 2 All E.R. 309."
Έχοντας υπόψη τα πιο πάνω κρίνω ότι η απόφαση των καθ΄ων η αίτηση να θεωρήσουν την άδεια χρήσης και εκμετάλλευσης του ξενοδοχείου ως μίσθωση, ήταν εύλογα επιτρεπτή.
Ενόψει του ευρήματος ότι η απόφαση επιβολής φορολογίας ενοικίου ήταν εύλογα επιτρεπτή ο ισχυρισμός των αιτητριών ότι είχαν παραβιαστεί οι αρχές της ισότητας των πολιτών (αφού οι αιτήτριες είχαν τεθεί στην ίδια βάση με πρόσωπα που προέβαιναν σε μισθώσεις) δεν ευσταθεί.
Έλλειψη δέουσας έρευνας και αιτιολογίας
Έχει δοθεί μαρτυρία ως προς τη διαδικασία που ακολούθησαν οι καθ' ων η αίτηση για τον καθορισμό του φόρου ενοικίου που συμπεριλάμβανε την αποστολή στις αιτήτριες εταιρείες ερωτηματολογίου με το οποίο εζητούντο στοιχεία που είχαν σχέση με το ποιός ήταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, ποιά ήταν τα διαμερίσματα που ενοικιάζονταν και πόσα ήταν τα ενοίκια που εισπράχθηκαν. Η εταιρεία Λόρδος και Κάσινος Λτδ και Λόρδος και Αναστασιάδης Λτδ συμπλήρωσαν το σχετικό έντυπο με το οποίο αποδέχθηκαν ότι εισέπρατταν "ενοίκια" ενώ οι υπόλοιπες εταιρείες παρέλειψαν να παραδώσουν τα στοιχεία που τους είχαν ζητηθεί. Επιπρόσθετα από την πιο πάνω ενέργεια οι καθ' ων η αίτηση προέβηκαν σε έρευνα με την οποία εξασφαλίστηκε μαρτυρία από τους ενοικιαστές και υπαλλήλους των αιτητριών εταιρειών ότι οι αιτήτριες είχαν μισθώσει το ξενοδοχείο το 1998 για £160.000. Από τα πιο πάνω από το υπόλοιπο περιεχόμενο των εγγράφων που έχουν παρουσιαστεί, το Δικαστήριο είναι ικανοποιημένο ότι είχε διεξαχθεί η δέουσα έρευνα και ότι η σχετική απόφαση είναι αιτιολογημένη.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα σε βάρος των αιτητριών.
Η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα.