|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΡΟΣΦΥΓΗ ΑΡ. 500/96
ΕΝΩΠΙΟΝ: Σ. Νικήτα, Δ.
Αναφορικά με το ΄Αρθρο 146 του Συντάγματος
Μεταξύ:
Ματθαίος & Ψαρούδης ΄Ετοιμο Μπετόν Λίμιτεδ
Aιτητρίας
και
Γενικού Εισαγγελέα της Κυπριακής Δημοκρατίας ως εκπροσωπούντος
τη Δημοκρατία και/ή δι΄αυτής το Υπουργείο Εσωτερικών και ιδιαίτερα το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού
Καθ ΄ων η αίτηση
-----------------
ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 9 Σεπτεμβρίου 1998.
Για την αιτήτρια: Σ. Σωφρονίου.
Για τους καθ΄ων η αίτηση: Κλ. Θεοδούλου, Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας.
--------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Η αιτήτρια είναι ιδιωτική μετοχική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης. Εμπορεύεται έτοιμο σκυρόδεμα, που η ίδια παράγει. Στις 16.11.95 αγόρασε τα 8907/10034 μερίδια κτήματος, το οποίον κείται μέσα στα εδαφικά όρια του Δήμου Αγίου Αθανασίου, αντί ποσού £170.000. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο. Η μεταβίβαση έγινε στις 23.1.96. Για σκοπούς καταβολής των δικαιωμάτων μεταβίβασης το Κτηματολόγιο υπολόγισε την αγοραία αξία του σε £250.000. Η αιτήτρια κατέβαλε, υπό διαμαρτυρία, τα δικαιώματα (ανερχόμενα σε £19.000) και ανέλαβε να υποβάλει, μέσα σε 45 μέρες, έκθεση εκτίμησης του ακινήτου από εμπειρογνώμονα (βλ. τεκμήριο 6 στην αίτηση).
Το Κτηματολόγιο ενέμεινε στον αρχικό υπολογισμό του. Η απόφαση που πήρε γνωστοποιήθηκε στην αιτήτρια με το παράρτημα Ε της ένστασης. Την υποχρέωση αυτή επιβάλλει η παράγραφος 3(β)(ιν) του Πίνακα του περι Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε. Στην απόφαση αναφέρεται πως "μετά από επιτόπια έρευνα αφού λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις
παρομοίων ακινήτων στην περιοχή" η αγοραία αξία καθορίστηκε σε £250.000, όπως εκτιμήθηκε αρχικά. Ας σημειωθεί πως η αιτήτρια δεν υπέβαλε την εκτίμησή της μέσα σε 45 μέρες από την μεταβίβαση, όπως δεσμεύθηκε. Αυτό προκύπτει από το γεγονός ότι διαγράφεται από το Παράρτημα Ε η σχετική αναφορά. Περαιτέρω, παρά την απάλειψη της σχετικής αναφοράς από την απόφαση, ουδέποτε προβλήθηκε ισχυρισμός ότι η εκτίμηση της αιτήτριας ημερομηνίας 29.2.96, τεκμήριο 5 στην αίτηση, στάληκε έγκαιρα στο Κτηματολόγιο.Συμπληρώνω τον κύκλο των γεγονότων μνημονεύοντας και τη δεύτερη εκτίμηση της αιτήτριας ημερομηνίας 6.5.96, τεκμήριο 4 στην αίτηση. Η έκθεση αυτή έγινε για να υποβοηθηθεί ο καθορισμός της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση μικρού μέρους του επίδικου κτήματος, σχετικά με την οποία δημοσιεύθηκε Γνωστοποίηση στις 9.12.94. Η αξία εκτιμήθηκε τότε σε £19.000 κατά δεκάριο, ενώ για τους σκοπούς επιβολής δικαιωμάτων σε £28.000.
Η Δημοκρατία πρόβαλε προδικαστική ένσταση ότι ο Γενικός Εισαγγελέας δεν είναι διοικητικό όργανο και, επομένως, δεν μπορεί να είναι διάδικος. Η προσφυγή όντως στρέφεται κατά του Γενικού Εισαγγελέα με την ακόλουθη ωστόσο προσθήκη "ως εκπροσωπούντος τη Δημοκρατία και/ή δι΄αυτής το Υπουργείο Εσωτερικών και ιδιαίτερα το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού". Η αντίκρουση στηρίχθηκε σε διάφορα επιχειρήματα που είναι, όμως, άσχετα με τη νομολογία που διέπει το ζήτημα.
Η ικανότητα του Γενικού Εισαγγελέα να είναι διάδικος προσδιορίζεται από το άρθρο 57 του περι Δικαστηρίων Νόμου αρ. 14/60. Το άρθρο εκτείνεται σε κάθε διαδικασία που αφορά αγωγή κατά ή από τη Δημοκρατία. Δεν περιλαμβάνει όμως τις πράξεις των διοικητικών οργάνων. Ούτε το άρθρο 113 του Συντάγματος, που επικαλέστηκε ο δικηγόρος της αιτήτριας, του προσδίδει την ικανότητα διαδίκου στη διοικητική δίκη. ΄Οπως έχει λεχθεί στην απόφαση 247/94 Μιλτιάδη Μιλτιάδους ν. Κυπριακής Δημοκρατίας, ημερομηνίας 9.12.94:
"Η Δημοκρατία είναι ο γενικός φορέας των εξουσιών των οργάνων της κεντρικής διοίκησης".
Η ακριβής αναφορά στο όργανο που πήρε την απόφαση ή η προσθήκη του ως διαδίκου δεν αποτελεί διαδικαστική προϋπόθεση εγκυρότητας της προσφυγής (βλ. υπ. 889/96 ΕΛΕΠΕΜ ΛΤΔ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας - 21.11.97 και τις αυθεντίες που χρησιμοποιεί). Ασκώντας τη σχετική διακριτική μου εξουσία και αφού έχω διαπιστώσει πως, με την ενέργειά μου αυτή, δεν παραβλάπτονται τα συμφέροντα οποιουδήποτε, εφόσον μάλιστα η προσφυγή στρέφεται και εναντίον του αρμόδιου οργάνου της Δημοκρατίας, διατάσσω τη διαγραφή του Γενικού Εισαγγελέα από τον τίτλο της προσφυγής έτσι ώστε να διαμορφωθεί τελικά ως εξής:
Ματθαίος & Ψαρούδης ΄Ετοιμο Μπετόν Λίμιτεδ
ν.
Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω του
Υπουργείου Εσωτερικών και/ή
του Επαρχιακού Κτηματολογίου Λεμεσού
Επιδιώκεται η ακύρωση της απόφασης γιατί, όπως ισχυρίζεται η αιτήτρια, δεν έγινε η δέουσα έρευνα� και το Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λεμεσού προέβη στον καταλογισμό των τελών χωρίς να ετοιμάσει, όπως επιβάλλει ο Νόμος, αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης� και χωρίς να κοινοποιήσει στην αιτήτρια τέτοια έκθεση. Στην πραγματικότητα από 23.1.96, χρονολογία μεταβίβασης, μέχρι τις 25
.4.96, δεν έγινε καμιά επιτόπια έρευνα με βάση την οποία να συνταχθεί έκθεση. Αξίζει να σταθεί ένας στο σημείο αυτό. Η αλήθεια είναι ότι προτού σταλεί η γνωστοποίηση της απόφασης (παράρτημα Ε) και συγκεκριμένα στις 11.4.96, είχε διενεργηθεί επί τόπου έρευνα. Η χειρόγραφη έκθεση που ετοιμάστηκε και στοιχεία των συγκριτικών πωλήσεων, που αποτελούν τη βάση της έκθεσης (4 εν όλω) είναι καταχωρημένα στο διοικητικό φάκελλο (ερυθρά 6 - 8). Παραπέμπω περαιτέρω στο εξώφυλλο του φακέλλου πρακτικό (minute) 1. Oι περί του αντιθέτου ισχυρισμοί απορρίπτονται ως αβάσιμοι. Παρατηρώ εδώ ότι από καμιά νομοθετική διάταξη ή αρχή δικαίου δεν επιβάλλεται η κοινοποίηση τέτοιας έκθεσης.Χρειάζεται στο σημείο αυτό να ανοίξουμε σύντομη παρένθεση. Στο διοικητικό φάκελλο έχει καταχωρηθεί πληρέστερη εκτίμηση, που είναι δακτυλογραφημένη (βλ. παράρτημα Δ στην ένσταση), από τον ίδιο υπάλληλο - εκτιμητή που είχε συντάξει την έκθεση ερυθρά 6 - 8. Είναι χωρίς ημερομηνία, αλλά έχει λεχθεί πως καταχωρήθηκε στο φάκελλο στις 18.7.96 δηλαδή μετά την προσφυγή, που κατατέθηκε στις 17.6.96. Το παράρτημα Δ περιέχει και παρατηρήσεις που αφορούν τις δυο εκτιμήσεις της αιτήτριας.
Υπογραμμίζεται ότι τα σχόλια αυτά τείνουν να εξουδετερώσουν τα δεδομένα που στηρίζουν τις εκτιμήσεις της αιτήτριας και να καταδείξουν ότι η κυβερνητική εκτίμηση είναι αντικειμενικά η ορθότερη. Ας σημειωθεί ότι οι συγκριτικές πωλήσεις είναι οι ίδιες. Με τη μόνη διαφορά ότι το Κτηματολόγιο περιέλαβε στην εκτίμησή του και πρόσθετη περίπτωση στην οποία η πώληση έγινε στις 22.1.96. Είναι χρονικά πλησιέστερη προς την κρίσιμη ημερομηνία. Δυο μόνο μήνες μετά. Οι υπόλοιπες τρεις κοινές συγκριτικές πωλήσεις έγιναν προ της 9 Δεκεμβρίου 1994, ημερομηνίας γνωστοποίησης της απαλλοτρίωσης. Σημειώνεται περαιτέρω ότι η ετήσια αύξηση που η κάθε πλευρά εφήρμοσε για την εξεύρεση της αξίας κατά το κρίσιμο χρόνο είναι διαφορετική.
Για το τέταρτο συγκριτικό, όπως παρατηρεί ο κυβερνητικός εμπειρογνώμονας, δεν ήταν αναγκαία οποιαδήποτε αναπροσαρμογή λόγω της χρονικής εγγύτητας προς την ημερομηνία μεταβίβασης του επιδίκου. ΄Εχει επίσης τονιστεί από την πλευρά του πως το συγκριτικό αυτό του οποίου η αξία ήταν £24.913 κατά δεκάριο, είναι υποδεέστερο του μεταβιβασθέντος. Θυμίζω ότι έγιναν διαφορετικές εκτιμήσεις για την απαλλοτρίωση και τα δικαιώματα, αλλά μεσολάβησε χρονική απόσταση ενός έτους και η νεώτερη συγκριτική πώληση των αρχών του 1996.
Τα κυριότερα επιχειρήματα και των δυο πλευρών επικεντρώθηκαν στα ευρήματα των εκθέσεων και τα δεδομένα τους και σε επισήμανση, αναλόγως, των εκατέρωθεν πλεονεκτημάτων ή μειονεκτημάτων. ΄Εχω όμως σοβαρές επιφυλάξεις κατά πόσο είναι επιτρεπτή η συζήτηση πάνω σε τέτοια βάση εφόσον οι εκθέσεις της αιτήτριας δεν τέθηκαν υπόψη του Κτηματολογίου έγκαιρα, όταν έπαιρνε την επίδικη απόφαση. Τέτοια θεώρηση θα ήταν αντίθετη με την καλά
εμπεδωμένη αρχή ότι η διοίκηση ενεργεί με βάση το υλικό που έχει κατά το κρίσιμο χρόνο, που είναι η ημερομηνία λήψης της διοικητικής απόφασης (βλ. Δημοκρατία ν. Ματθαίου, ΑΕ 832 ημερομηνίας 12.7.90 και Προδρόμου κ.α. ν. Δημοκρατίας, Προσφυγή 509/91 κ.α. ημερομηνίας 11.1.93.)Μένει το επιχείρημα πως η απόφαση, όπως γνωστοποιήθηκε, δεν είναι αιτιολογημένη ούτε υπήρχε υλικό στο διοικητικό φάκελλο που μπορεί να αναπληρώσει το κενό. Η έκθεση της 11.4.96 (ερυθρά 6 - 8) και η συνημμένη κατάσταση των συγκριτικών περιέχει, κατά τη γνώμη μου, τα απαραίτητα στοιχεία από τα οποία συνάγεται η αιτιολόγηση και λογικότητα της επίδικης απόφασης. Η απόφαση της Ολομέλειας στην Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ ν. Δημοκρατίας (1994) 3 ΑΑΔ 56 διακρίνεται. Εκεί η γνωστοποίηση της απόφασης περιέχει δήλωση πως, εκτός των συγκριτικών, λήφθηκαν υπόψη και άλλοι σχετικοί παράγοντες, οι οποίοι όμως δεν περιλήφθηκαν στο κείμενο της απόφασης ούτε εντοπίστηκαν στο φάκελλο.
Το ύστατο σχετίζεται με ένα σύντομο διαδικαστικό σημείο: ΄Οτι η απάντηση του Κτηματολογίου δόθηκε αντικανονικά όντας εκπρόθεσμη. Μετά την οριζόμενη περίοδο των τριών μηνών από τη μεταβίβαση (23.1.96) στις 25.4.96. Απλή και προσεκτική ανάγνωση της δεύτερης επιφύλαξης της παραπάνω νομοθετικής πρόνοιας αποκαλύπτει, χωρίς να αφήνει αμφιβολία, ότι η προμνησθείσα περίοδος συσχετίζεται με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας και όχι την κοινοποίησή της.
"Νοείται περαιτέρω ότι η εκτίμηση αυτή της αγοραίας αξίας θα συντελείται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας κοινοποιείται στο δικαιοδόχο ο οποίος έχει δικαίωμα έφεσης σύμφωνα με το άρθρο 80, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου:
Εν πάση περιπτώσει η κοινοποίηση έγινε δυο μέρες μετά χωρίς να προκληθεί οποιαδήποτε ζημιά ή ταλαιπωρία στην αιτήτρια.
Με τις σκέψεις αυτές απορρίπτω την προσφυγή και επικυρώνω την επίδικη απόφαση. Με έξοδα σε βάρος της αιτήτριας.
Σ. Νικήτας, Δ.
/Μσι.