|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΥΠΟΘΕΣΗ ΑΡ. 358/90
ΕΝΩΠΙΟΝ: Τ. ΗΛΙΑΔΗ, Δ.
Αναφορικά με το Αρθρο 146 του Συντάγματος.
ΜΕΤΑΞΥ:
MASTER INVESTMENTS LIMITED, από τη Λευκωσία,
Αιτητών
και
Κυπριακής Δημοκρατίας, μέσω
Του Διευθυντή Κτηματολογικού και
Χωρομετρικού Τμήματος,
Καθ'ων η αίτηση
------------------------
30 Απριλίου 1998
Για τους Αιτητές: κ. Γ. Αμπίζας.
Για τους Καθ'ων η αίτηση: κα Μ. Τσιάππα, Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄.
--------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Στις 9/12/89 ο Αντρέας Κακουλλής μεταβίβασε στην αιτήτρια εταιρεία που ασχολείται μεταξύ άλλων και με την τουριστική ανάπτυξη, το υπ' αριθμό 123/Ι τεμάχιο, Φ/Σ. L/47, που βρίσκεται δίπλα από το Faros Village στο χωριό Περβόλια της Λάρνακας συνολικής έκτασης 16 στρεμμάτων, ενός προσταθίου και 740 τργ. ποδών. Σαν τίμημα πώλησης δηλώθηκε το ποσό των £370.000,00. Οι καθ'ων η αίτηση θεώρησαν το πιο πάνω ποσό χαμηλό και για σκοπούς είσπραξης δικαιωμάτων σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου Κεφ. 219 (όπως έχει τροποποιηθεί με το Νόμο 66/79) καθόρισαν την αξία του σε £500.000,00. Η αιτήτρια εταιρεία κατέβαλε το πιο πάνω ποσό υπό διαμαρτυρία και ζήτησε τη διεξαγωγή επιτόπιας έρευνας για την επανεκτίμηση της αξίας του κτήματος. Σαν αποτέλεσμα της επιτόπιας εξέτασης που ακολούθησε στις 18/12/89 και αφού οι καθ'ων η αίτηση έλαβαν υπόψη τις πωλήσεις άλλων δύο κτημάτων (που είχαν υποδειχθεί από τους δικηγόρους της αιτήτριας με σχετική επιστολή τους ημερομηνίας 16/12/89 για να υποστηρίξουν τη θέση ότι η τιμή πώλησης ήταν £370.000,00), η αγοραία αξία καθορίστηκε στις £500.000,00 και γνωστοποιήθηκε στην αιτήτρια εταιρεία με επιστολή ημερομηνίας 15/2/90.
Η αιτήτρια εταιρεία προσβάλλει την εγκυρότητα της πιο πάνω απόφασης για διάφορους λόγους που έχουν περιοριστεί με την έγγραφη αγόρευση του δικηγόρου της στην έλλειψη πλήρους έρευνας αφού ο εκτιμητής των καθ'ων η αίτηση παρεγνώρισε ουσιώδη στοιχεία που είχε στην κατοχή του και έπρεπε να λάβει υπόψη στον καθορισμό της αξίας του ακινήτου. Ειδικότερα είναι η θέση της αιτήτριας εταιρείας ότι
(1) Ο εκτιμητής των καθ'ων η αίτηση δεν έλαβε υπόψη τη μορφολογία του εδάφους του κτήματος και πιο συγκεκριμένα την υψομετρική διαφορά των 12 μέτρων από τη θάλασσα που θα επέβαλλε την ανέγερση προσβάσεων, σκαλών και πεζόδρομο.
(2) Στην εκτίμηση των καθ'ων η αίτηση αναφέρεται ότι η περιοχή υδρεύεται από την υδατοπρομήθεια του Συμβουλίου Βελτιώσεως Περβολιών. Αυτό ισοδυναμεί με πλάνη αφού μέχρι τώρα το κτήμα δεν υδρεύεται και δεν υπάρχουν διασωληνώσεις.
(3) Ο εκτιμητής των καθ'ων η αίτηση αγνόησε ότι τα τεμάχια που αναφέρει στις συγκριτικές του πωλήσεις εμπίπτουν στις πολεοδομικές ζώνες ΤΒ7 που επιτρέπουν την ανέγερση 4 ορόφων ενώ το κτήμα της αιτήτριας εταιρείας επιτρέπει μόνο την ανέγερση 3 ορόφων.
(4) Ο εκτιμητής των καθ'ων η αίτηση αγνόησε επίσης "το αδιαμφισβήτητο γεγονός ακόμη και για τον κοινό πολίτη ότι η μεγάλη έκταση ενός ακινήτου επί της παραλίας προσδίδει αυξημένη αξία προς το ακίνητο όχι μόνο για τη μεγαλύτερη και φθηνότερη αξιοποίηση αλλά και αυξημένη πελατεία ιδιαίτερα για πελάτες τρίτης ηλικίας".
(5) Ο εκτιμητής των καθ'ων η αίτηση παραγνώρισε επίσης άλλα τεμάχια που μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά και περιορίστηκε μόνο σε ένα τεμάχιο που δεν μπορεί να συγκριθεί με το επίδικο κτήμα.
Εχει επανειλημμένα τονιστεί ότι το Ανώτατο Δικαστήριο στην άσκηση της αναθεωρητικής του δικαιοδοσίας δεν ελέγχει θέματα τεχνικής φύσης που λαμβάνονται υπόψη από τη Διοίκηση στη διαμόρφωση της προσβαλλόμενης απόφασης και τούτο γιατί η Διοίκηση μπορεί να θεωρηθεί ως καλύτερος γνώστης και κριτής. Η διακριτική ευχέρεια της ακυρωτικής δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου όπως την καθορίζει το άρθρο 146 του Συντάγματος περιορίζεται στον έλεγχο της νομιμότητας της απόφασης της Φορολογικής Αρχής, χωρίς να επεμβαίνει στην τεχνική της κρίση ή στην αντικατάσταση της με δική του απόφαση. (Ιδε Γεωργιάδης ν. Δημοκρατίας (1982) 3 Α.Α.Δ. 659, Λάζαρος Χ" Φόραδος Ακίνητα Λτδ. ν. Δημοκρατίας (457/89 της 11/1/91) και Καμηλάρης ν. Δημοκρατίας (396/90 της 15/2/91).)
Οπως έχει τονιστεί στην υπόθεση Καμηλάρη (πιο πάνω),
"Η κατάθεση της έκθεσης του εκτιμητή που διόρισε ο αιτητής, δεν μεταβάλλει τα επίδικα θέματα ούτε διαφοροποιεί το ερώτημα το οποίο έπρεπε να απαντηθεί, δηλαδή το εύλογο της απόφασης του Διευθυντή. .................................................. .............................................
Το αντικείμενο της αναθεώρησης δεν είναι η διαπίστωση της ορθότητας των εκατέρωθεν εκτιμήσεων αλλά η επάρκεια της έρευνας των καθ'ων η αίτηση και το εύλογο της απόφασης μέσα στο πλαίσιο των εξουσιών του διευθυντή ......................... η σημασία της έκθεσης λειτουργού που υποβάλλεται στο δικαστήριο για την αξία του κτήματος έγκειται στη διαφώτιση που παρέχει ως προς την επάρκεια της έρευνας."
Εχοντας υπόψη τα πιο πάνω θα προχωρήσω να εξετάσω αν η έκθεση του Ιωάννη Ιωαννίδη περιέχει ελλιπή ή λανθασμένα στοιχεία σε βαθμό που να κλονίζεται η εγκυρότητα της πρωτόδικης απόφασης, εφόσον αυτή είχε βασιστεί πάνω στην πιο πάνω έκθεση.
Για την εξεύρεση της αξίας του κτήματος που είχε πωληθεί ο κ. Ιωαννίδης χρησιμοποίησε τη συγκριτική μέθοδο πώλησης. Προς τούτο ο εκτιμητής βασίστηκε σε πέντε συγκριτικές πωλήσεις, τέσσερις από τις οποίες είχαν γίνει μέσα στο 1989 και μια άλλη μέσα στο 1990. Σύμφωνα με το σκεπτικό της εκτίμησης το κτήμα για το οποίο καταχωρήθηκε η παρούσα προσφυγή συγκρίνεται ευνοϊκά με παραλιακό κτήμα που είναι το συγκριτικό 4 στην έκθεση, που πωλήθηκε προς £25.037 σ. κατά δεκάριο. Το υπό εκτίμηση κτήμα βρίσκεται πιο κοντά σε δρόμο και υπηρεσίες και υπερτερεί από άποψη θέσης αφού βρίσκεται σε ύψωμα, ενώ το συγκριτικό βρίσκεται στο ίδιο υψόμετρο με τη θάλασσα και μια από τις γειτονικές αλυκές της Λάρνακας, με αποτέλεσμα η μισή έκταση του να λιμνάζει κατά τους χειμερινούς μήνες. Επιπρόσθετα το υπό εκτίμηση κτήμα βρίσκεται σε μια πιο ανεπτυγμένη περιοχή. Με βάση τα πιο πάνω ο εκτιμητής κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αξία του πωληθέντος κτήματος ήταν £23.000 κατά δεκάριο.
Ο ευπαίδευτος συνήγορος της αιτήτριας εταιρείας υπέβαλε ένα αριθμό εισηγήσεων που θα μπορούσαν να καταστήσουν την εκτίμηση τρωτή σε βαθμό που θα μπορούσε να επηρεάσει την εγκυρότητα της επίδικης απόφασης.
Αναφορικά με την εισήγηση ότι ο εκτιμητής των καθ'ων η αίτηση δεν έλαβε υπόψη τη μορφολογία του εδάφους και ειδικότερα την υψομετρική διαφορά των 12 μέτρων από τη θάλασσα που θα επέβαλλε την ανέγερση προσβάσεων, σκαλών και πεζόδρομου είναι ορθό ότι δεν υπάρχει μια τέτοια συγκεκριμένη αναφορά σε περίπτωση μελλοντικής αξιοποίησης του κτήματος. Ομως η έκθεση δεν παραβλέπει την υψομετρική διαφορά και η μείωση της αξίας του υπό εκτίμηση κτήματος σε £23.000 κατά δεκάριο, σε αντίθεση με την αξία των £25.037 κατά δεκάριο του συγκριτικού 4, δεν καθιστά την έκθεση τρωτή.
Αναφορικά με την ύδρευση του υπό εκτίμηση κτήματος η έκθεση του εκτιμητή των καθ'ων η αίτηση αναφέρει ότι η περιοχή υδρεύεται προσωρινά από την υδατοπρομήθεια του Συμβουλίου Βελτιώσεως Περβολιών και ότι περιλαμβάνεται επίσης στο Κυβερνητικό Υδρευτικό Εργο που κατασκευάζεται για την ύδρευση των παραλιακών περιοχών των χωριών Μενεού, Κιτίου, Περβολιών και Μαζωτού. Το γεγονός ότι το κτήμα δεν υδρευόταν κατά τον ουσιώδη χρόνο, δεν αποστερεί από το κτήμα τη δυνατότητα ύδρευσης του σε περίπτωση μελλοντικής αξιοποίησης του.
Δε συμφωνώ με την εισήγηση ότι ο εκτιμητής των καθ'ων η αίτηση αγνόησε ότι όλα τα τεμάχια των συγκριτικών πωλήσεων επιτρέπουν την ανέγερση 4 ορόφων ενώ το υπό εκτίμηση κτήμα επιτρέπει την ανέγερση μόνο 3 ορόφων. Υπάρχει σχετική αναφορά στην έκθεση του εκτιμητή ότι το υπό εκτίμηση κτήμα εμπίπτει στην Πολεοδομική Ζώνη ΤΒ8 ενώ τα συγκριτικά εμπίπτουν στην Πολεοδομική Ζώνη ΤΒ7. Η μη ρητή αναφορά ότι η Ζώνη ΤΒ8 επιτρέπει την ανέγερση μόνο 3 ορόφων δεν πλήττει την εγκυρότητα της έκθεσης αφού ο όρος αυτός είναι ήδη καθορισμένος και μπορεί να ελεγχθεί.
Εχει υποβληθεί επίσης η εισήγηση ότι αγνοήθηκε από τον εκτιμητή "το αδιαμφισβήτητο γεγονός ακόμα και για τον κοινό πολίτη ότι η μεγάλη έκταση ενός ακίνητου επί της παραλίας προσδίδει αυξημένη αξία προς το ακίνητο όχι μόνο για τη μεγαλύτερη και φθηνότερη αξιοποίηση αλλά και για αυξημένη πελατεία ιδιαίτερα για πελάτες τρίτης ηλικίας". Δε νομίζω ότι η εξειδικευμένη αυτή παραγνώριση μπορεί να επηρεάσει την εγκυρότητα της έκθεσης όπως επίσης και ο ισχυρισμός ότι ο εκτιμητής παραγνώρισε άλλα τεμάχια που θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά και περιορίστηκε μόνο σε ένα τεμάχιο που δεν μπορεί να συγκριθεί με το επίδικο κτήμα. Υπάρχουν άλλα στοιχεία που θα μπορούσαν να καταστήσουν ευνοϊκή τη σύγκριση του υπό εκτίμηση κτήματος με το συγκριτικό 4 της έκθεσης, ιδιαίτερα η τοποθεσία τους πάνω στην παραλία.
Συνολικά δεν διαπιστώνονται λάθη ή παραλείψεις εκ μέρους των καθ'ων η αίτηση που θα μπορούσαν να κλονίσουν τη νομιμότητα της φορολογίας που καθορίστηκε.
Εχοντας υπόψη τα πιο πάνω έχω καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η επίδικη απόφαση ήταν νόμιμη και λογικά επιτρεπτή, πράγμα που οδηγεί στην επικύρωση της. Η προσφυγή απορρίπτεται. Η αιτήτρια καταδικάζεται να καταβάλει τα σχετικά έξοδα.
Τ. ΗΛΙΑΔΗΣ,
Δ.
/ΔΓ