|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(1997) 4 ΑΑΔ 2199
12 Σεπτεμβρίου, 1997
[ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 24 ΚΑΙ 146 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ
ΚΥΠΡΟΣ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΟΥ ΧΡΥΣΟΣΤΟΜΙΔΗΣ,
Αιτητής,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
1. ΔΙΕΥΘΥΝΤΗ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΩΡΟΜΕΤΡΙΑΣ,
2. ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ ΠΑΦΟΥ,
Καθ' ων η αίτηση.
(Υπόθεση Αρ. 235/96)
Ακίνητη Ιδιοκτησία — Τέλη μεταβίβασης —Εκτίμηση της αξίας της ιδιοκτησίας για σκοπούς τελών — Άρθρο 3(β) IV του Πίνακα (Άρθρο 3) του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, ως τροποποιήθηκε —Περιστάσεις ευλόγως επιτρεπτής κατάληξης του Κτηματολογίου στην κριθείσα περίπτωση —Ρόλος του ακυρωτικού δικαστού και όρια επέμβασης.
Ο αιτητής προσέβαλε τα τέλη μεταβιβάσεως που του επιβλήθηκαν ως προς αγορά ακινήτου διαφωνώντας με την εκτίμηση αυτού που λήφθηκε υπόψη.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, απορρίπτοντας την προσφυγή, αποφάσισε ότι:
Η εξέταση των λόγων ακύρωσης συνεπάγεται το σχολιασμό της έκθεσης εκτίμησης της φορολογικής αρχής, που συγκέντρωσε άλλωστε τα βέλη της κριτικής του αιτητή. Χρειάζεται όμως να προβούμε στην εξής αποσαφήνιση. Το δικαστήριο δεν ασχολείται με την ορθότητα της έκθεσης ή την επιλογή της ορθότερης ή καλύτερα θεμελιωμένης εκτίμησης και την αντιπαραβολή της με την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα που προσέλαβε ο υποκείμενος σε πληρωμή δικαιωμάτων. Δεν είναι αυτό το έργο του. Ο ρόλος του ακυρωτικού δικαστηρίου διαγράφεται με σαφήνεια στην Ηλία ν. Δημοκρατίας (1993) 4 Α.Α.Δ. 918.
Την ορθή προσέγγιση καθόρισε οριστικά η απόφαση της Ολομέλειας στην Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ (1994) 3 Α.Α.Δ. 56, 61-62.
Υπάρχει ειδοποιός διαφορά της κρινόμενης με την παραπάνω υπόθεση, στην οποία η εκτίμηση της αγοραίας αξίας συναρτήθηκε αποκλειστικά με τα στοιχεία που περιείχε η έκθεση του κυβερνητικού εκτιμητή. Εδώ η εκτίμηση έγινε σε συσχετισμό και αφού λήφθηκε υπόψη και η άλλη πραγματογνωμοσύνη. Τα τρία συγκριτικά που χρησιμοποίησε (το υπ' αρ. 154/2 κτήμα ήταν ένα από τα τρία) υπήρξαν αντικείμενο σχολίου στην κυβερνητική έκθεση' το ένα εφάπτεται του επιδίκου αλλά μειονεκτεί έναντι του διότι είναι περίκλειστο. Η μειονεξία του άλλου οφείλεται στο ότι είναι επίσης περίκλειστο, στις δυσκολίες που υπάρχουν για απόκτηση διόδου και περαιτέρω στο ότι κείται σε απομακρυσμένη περιοχή.
Η διαπίστωση είναι ότι, με βάση τα στοιχεία που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής, η απόφαση του στο προκείμενο ήταν λογικά εφικτή. Δεν αποδείχθηκε βάσιμος λόγος επέμβασης.
Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίς έξοδα.
Αναφερόμενες υποθέσεις:
Saywear Ltd. κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1997) 4 Α.Α.Δ. 340,
Ηλία ν. Δημοκρατίας (1993) 4 Α.Α.Δ. 918,
Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ (1994) 3 Α.Α.Δ. 56,
Προσφυγή.
Προσφυγή με την οποία προσβάλλεται η απόφαση του Διευθυντή Κτηματολογίου με την οποία καθόρισε την αξία των πωληθέντων, στον αιτητή, μεριδίων σε £14.482,-.
Αλ. Ταλιαδώρος, για τον Αιτητή.
Λ. Βασιλειάδης, Ανώτερος Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Καθ' ων η αίτηση.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΗΤΑΣ, Δ.: Ο αιτητής ήταν ιδιοκτήτης των 12/42 μεριδίων κτήματος, συνολικής έκτασης 15 περίπου δεκαρίων, το οποίο κείται στο Νέο Χωρίο Πάφου. Στις 5/10/95 αγόρασε ακόμη 7/42 μερίδια του ιδίου κτήματος από τον ιδιοκτήτη τους. Το σχετικό συμβόλαιο, που συνάφθηκε μεταξύ τους, κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο. Η μεταβίβαση έγινε στις 31/10/95. Το Κτηματολόγιο ζήτησε τέλη μεταβίβασης πάνω σε ποσό £45.000, όπως προκαταρκτικά εκτίμησε την αγοραία αξία του κτήματος, πάνω στην οποία επιβάλλονται. Και τα οποία ο αιτητής κατέβαλε υπό διαμαρτυρία, επιφυλάσσοντας τα δικαιώματα του.
Ο αιτητής υπέβαλε ένσταση στις 13/12/95 που συνόδευσε με έκθεση εκτίμησης από προσοντούχο εμπειρογνώμονα. Ο τελευταίος καθόρισε την αγοραία αξία των πωληθέντων μεριδίων σε £14.482. Ακολούθησε τοπική έρευνα στις 9/1/96, αποτέλεσμα της οποίας ήταν να υπολογιστεί η αγοραία αξία σε £37.000 επί της οποίας καθορίστηκαν τελικά τα δικαιώματα. Την απόφαση του αυτή ο Διευθυντής του Κτηματολογίου κοινοποίησε στον αιτητή, όπως ορίζει ο νόμος, στις 19/1/96. Ας σημειωθεί ότι η κοινοποίηση και γενικά η διαδικασία καθορισμού της αξίας ακινήτου για τους σκοπούς του νόμου διέπεται από τις διατάξεις του άρθρ. 3(β) IV του Πίνακα (άρθρ. 3) του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε: βλέπε Saywear Ltd. κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1997) 4 Α.Α.Δ. 340.
Ένας από τους προβαλλόμενους λόγους ακύρωσης είναι η έλλειψη αιτιολογίας της απόφασης. Γι' αυτό κρίνω σκόπιμο να παραθέσω εδώ το ουσιαστικό μέρος της:
".... μετά από επιτόπια έρευνα, αφού λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή, καθώς επίσης δικές σας παραστάσεις και η έκθεση εκτίμησης του δικού σας εμπειρογνώμονα εκτιμητή που παρουσιάσετε μέσα σε 45 μέρες από την ημερομηνία της μεταβίβασης, η αγοραία αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου καθορίστηκε στις £37.000."
Θα μπορούσα πρώτα να εξετάσω τον ισχυρισμό ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου (στο εξής ο Διευθυντής) προέβη σε εκτίμηση του μεταβιβασθέντος αυθαίρετα χωρίς να έχει υπόψη του την έκθεση εκτίμησης, που μνημονεύει στην απόφαση του, ή άλλη έκθεση. Αυτό δεν είναι ορθό. Τουλάχιστον δεν αποδείχθηκε. Δεν υπάρχει καν ένδειξη για την ορθότητα του ισχυρισμού. Η έκθεση, που φέρει ημερ. 15/1/96, πριν δηλαδή από τη λήψη της επίδικης απόφασης, είναι καταχωρημένη στο φάκελο (ερ. 25). Ο πίνακας συγκριτικών πωλήσεων που την υποστηρίζει είναι το ερ. 23. Βλέπε περαιτέρω τη σχετική δήλωση στο εξώφυλλο του διοικητικού φακέλου. Η έκθεση, ημερ. 3/5/96, που έδωσε την αφορμή για την προβολή του επιχειρήματος του αιτητή δεν είναι νέα εκτίμηση. Επαναλαμβάνει απλώς το περιεχόμενο της αρχικής εκτίμησης της 15/1/96 και είναι φανερό πως ετοιμάστηκε για σκοπούς κατάθεσης της στην παρούσα προσφυγή.
Ένας άλλος ισχυρισμός που συναρτάται άμεσα, όπως θα φανεί, με τους λόγους ακύρωσης, αλλά είναι εξίσου αβάσιμος, αφορά 4 από τις 6 συγκριτικές πωλήσεις, που ο Διευθυντής χρησιμοποίησε για να διαμορφώσει την αξία του επιδίκου κτήματος. Είναι γεγονός, όπως ανέφερε ο αιτητής, ότι τα κτήματα αυτά αγοράσθηκαν από το ίδιο άτομο, που είχε και τρία άλλα γειτονικά τεμάχια. Και υπήρχε σχέδιο μετατόπισης του δρόμου και ενοποίησης των εν λόγω κτημάτων. Ο ισχυρισμός πως το στοιχείο αυτό δε λήφθηκε υπόψη είναι ανυπόστατος. Το θέμα σχολιάζεται στην παραγρ. (γ) του ερ. 23.
Εκτός από την έλλειψη ή ανεπάρκεια αιτιολογίας, οι άλλοι λόγοι που προβάλλει ο αιτητής για να πετύχει ακύρωση της απόφασης είναι η παράλειψη διεξαγωγής δέουσας έρευνας και η επακολουθήσασα πραγματική πλάνη. Οι πλημμέλειες αυτές οδήγησαν στην έκδοση απόφασης, που λήφθηκε κατά κατάχρηση ή υπέρβαση εξουσίας.
Η εξέταση των λόγων ακύρωσης συνεπάγεται το σχολιασμό της έκθεσης εκτίμησης της φορολογικής αρχής, που συγκέντρωσε άλλωστε τα βέλη της κριτικής του αιτητή. Χρειάζεται όμως να προβούμε στην εξής αποσαφήνιση. Το δικαστήριο δεν ασχολείται με την ορθότητα της έκθεσης ή την επιλογή της ορθότερης ή καλύτερα θεμελιωμένης εκτίμησης και την αντιπαραβολή της με την εκτίμηση του εμπειρογνώμονα που προσέλαβε ο υποκείμενος σε πληρωμή δικαιωμάτων. Δεν είναι αυτό το έργο του. Ο ρόλος του ακυρωτικού δικαστηρίου διαγράφεται με σαφήνεια στην Ηλία ν. Δημοκρατίας (1993) 4 Α.Α.Δ. 918:
"..το ερώτημα δεν είναι αν η εκτίμηση του κυβερνητικού εκτιμητή ήταν εύλογη υπό το φως των δεδομένων που παρατίθενται στην έκθεση του, αλλά κατά πόσο η απόφαση του Διευθυντή ήταν λογικά εφικτή υπό το φως του συνόλου των δεδομένων τα οποία είχε ή έπρεπε να είχε υπόψη του για την άσκηση των εξουσιών του."
Την ορθή προσέγγιση καθόρισε οριστικά η απόφαση της Ολομέλειας στην Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ (1994) 3 Α.Α.Δ. 56,61- 62, με την εξής σκέψη:
"..το αντικείμενο της αναθεώρησης δεν είναι η διαπίστωση της ορθότητας των εκατέρωθεν εκτιμήσεων αλλά η επάρκεια της έρευνας και το εύλογο της επίδικης απόφασης μέσα στο πλαίσιο των εξουσιών του Διευθυντή."
Το βασικό παράπονο του αιτητή είναι ότι ενώ το συγκριτικό Α/Α 1 τεμ. 154/2 δηλώθηκε ότι είχε πωληθεί για £50.000, ο Διευθυντής δεν αποδέχθηκε το στοιχείο αυτό. Θεώρησε, βασιζόμενος σε πληροφορίες, που δεν αποκαλύπτει η έκθεση, ότι το τίμημα που καταβλήθηκε ήταν στην πραγματικότητα £130.000. Ο δικηγόρος του αιτητή υπέβαλε ότι η μη αποκάλυψη της πηγής πληροφόρησης δεν επιτρέπει το δικαστικό έλεγχο αναφορικά με τη βασιμότητα και αξιοπιστία των πληροφοριών. Το ίδιο στοιχείο χρησιμοποιήθηκε και για να καταδειχθεί ότι δεν είχε δοθεί επαρκής αιτιολογία για την απόφαση.
Ο δικηγόρος των καθών είπε - χωρίς άλλη υποστήριξη - ότι οι πληροφορίες παρασχέθηκαν στο Κτηματολόγιο από τον κοινοτάρχη Νέου Χωρίου. Και ότι εν πάση περιπτώσει το συγκριτικό αυτό δεν επέδρασε ουσιαστικά στον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας διότι τα 5 άλλα συγκριτικά υποστηρίζουν πλήρως την εκτίμηση του Κτηματολογίου ότι η αξία είναι £15.000 ανά δεκάριο.
Ιδιαίτερη σημασία δόθηκε στην αιτιολογία. Η εκτίμηση των £37.000 για τα μεταβιβασθέντα ιδανικά μερίδια - όπως και προηγουμένως η προεκτίμηση για £45.000 - χαρακτηρίστηκε ως αυθαίρετη και για το λόγο πως απουσιάζουν από την απόφαση τα γεγονότα και στοιχεία που θα επέτρεπαν το δικαστικό έλεγχο και θα εξηγούσαν γιατί προτιμήθηκε η υιοθέτηση της άποψης του κυβερνητικού εκτιμητή αντί εκείνης του εκτιμητή του αιτητή, ο οποίος καθόρισε την αξία σε £7.000 ανά δεκάριο.
Για ενίσχυση της άποψης αυτής αναφέρθηκε η απόφαση της Ολομέλειας στην υπόθεση Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Ατό., ανωτέρω. Η σχετική αιτιολογική σκέψη υπάρχει πιστεύω στο εξής απόσπασμα στη σελ. 62:
".... Όπου αιτιολογείται η απόφαση με αναφορά στα στοιχεία που διερευνήθηκαν, μπορεί το Δικαστήριο να αναφερθεί στα στοιχεία αυτά για να διαπιστώσει αν ήταν κατά λογική συνέπεια εφικτό για την αρχή να καταλήξει στην απόφαση στην οποία άχθηκε. Συνιστά σφάλμα όμως για το Δικαστήριο να αξιολογήσει τα γεγονότα για να κρίνει αν η απόφαση του διοικητικού οργάνου ήταν, παρά την αόριστη ή ελλειπή αιτιολογία, λογικά εφικτή."
Υπάρχει πιστεύω ειδοποιός διαφορά της κρινόμενης με την παραπάνω υπόθεση, στην οποία η εκτίμηση της αγοραίας αξίας συναρτήθηκε αποκλειστικά με τα στοιχεία που περιείχε η έκθεση του κυβερνητικού εκτιμητή. Εδώ η εκτίμηση έγινε σε συσχετισμό και αφού λήφθηκε υπόψη και η άλλη πραγματογνωμοσύνη. Τα τρία συγκριτικά που χρησιμοποίησε (το υπ' αρ. 154/2 κτήμα ήταν ένα από τα τρία) υπήρξαν αντικείμενο σχολίου στην κυβερνητική έκθεση. Το ένα εφάπτεται του επιδίκου αλλά μειονεκτεί έναντι του διότι είναι περίκλειστο. Η μειονεξία του άλλου οφείλεται στο ότι είναι επίσης περίκλειστο, στις δυσκολίες που υπάρχουν για απόκτηση διόδου και περαιτέρω στο ότι κείται σε απομακρυσμένη περιοχή.
Η διαπίστωση μου είναι ότι, με βάση τα στοιχεία που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής, η απόφαση του στο προκείμενο ήταν λογικά εφικτή. Δεν αποδείχθηκε βάσιμος λόγος επέμβασης.
Η προσφυγή απορρίπτεται. Χωρίς έξοδα.
Η προσφυγή απορρίπτεται χωρίς έξοδα.