---------------------

Ο αιτητής ήταν ιδιοκτήτης των 12/42 μεριδίων κτήματος, συνολικής έκτασης 15 περίπου δεκαρίων, το οποίο κείται στο Νέο Χωρίο Πάφου. Στις 5/10/95 αγόρασε ακόμη 7/42 μερίδια του ιδίου κτήματος από τον ιδιοκτήτη τους. Το σχετικό συμβόλαιο, που συνάφθηκε μεταξύ τους, κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο. Η μεταβίβαση έγινε στις 31/10/95. Το Κτηματολόγιο ζήτησε τέλη μεταβίβασης πάνω σε ποσό £45.000, όπως προκαταρκτικά εκτίμησε την αγοραία αξία του κτήματος, πάνω στην οποία επιβάλλονται. Και τα οποία ο αιτητής κατέβαλε υπό διαμαρτυρία, επιφυλάσσοντας τα δικαιώματα του.

Ο αιτητής υπέβαλε ένσταση στις 13/12/95 που συνόδευσε με έκθεση εκτίμησης από προσοντούχο εμπειρογνώμονα. Ο τελευταίος καθόρισε την αγοραία αξία των πωληθέντων μεριδίων σε £14.482. Ακολούθησε τοπική έρευνα στις 9/1/96, αποτέλεσμα της οποίας ήταν να υπολογιστεί η αγοραία αξία σε £37.000 επί της οποίας καθορίστηκαν τελικά τα δικαιώματα. Την απόφαση του αυτή ο Διευθυντής του Κτηματολογίου κοινοποίησε στον αιτητή, όπως ορίζει ο νόμος, στις 19/1/96. Ας σημειωθεί ότι η κοινοποίηση και γενικά η διαδικασία καθορισμού της αξίας ακινήτου για τους σκοπούς του νόμου διέπεται από τις διατάξεις του άρθρ. 3(β) IV του Πίνακα (άρθρ. 3) του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όπως τροποποιήθηκε: βλέπε προσφ. αρ. 492/95 Saywear Ltd. κ.α. ν. Δημοκρατίας ημερ. 11/2/97.

Ένας από τους προβαλλόμενους λόγους ακύρωσης είναι η έλλειψη αιτιολογίας της απόφασης. Γιαυτό κρίνω σκόπιμο να παραθέσω εδώ το ουσιαστικό μέρος της:

Θα μπορούσα πρώτα να εξετάσω τον ισχυρισμό ότι ο Διευθυντής του Κτηματολογίου (στο εξής ο Διευθυντής) προέβη σε εκτίμηση του μεταβιβασθέντος αυθαίρετα χωρίς να έχει υπόψη του την έκθεση εκτίμησης, που μνημονεύει στην απόφαση του, ή άλλη έκθεση. Αυτό δεν είναι ορθό. Τουλάχιστον δεν αποδείχθηκε. Δεν υπάρχει καν ένδειξη για την ορθότητα του ισχυρισμού. Η έκθεση, που φέρει ημερ. 15/1/96, πριν δηλαδή από τη λήψη της επίδικης απόφασης, είναι καταχωρημένη στο φάκελο (ερ. 25). Ο πίνακας συγκριτικών πωλήσεων που την υποστηρίζει είναι το ερ. 23. Βλέπε περαιτέρω τη σχετική δήλωση στο εξώφυλλο του διοικητικού φακέλου. Η έκθεση, ημερ. 3/5/96, που έδωσε την αφορμή για την προβολή του επιχειρήματος του αιτητή δεν είναι νέα εκτίμηση. Επαναλαμβάνει απλώς το περιεχόμενο της αρχικής εκτίμησης της 15/1/96 και είναι φανερό πως ετοιμάστηκε για σκοπούς κατάθεσης της στην παρούσα προσφυγή.

Ένας άλλος ισχυρισμός που συναρτάται άμεσα, όπως θα φανεί, με τους λόγους ακύρωσης, αλλά είναι εξίσου αβάσιμος, αφορά 4 από τις 6 συγκριτικές πωλήσεις, που ο Διευθυντής χρησιμοποίησε για να διαμορφώσει την αξία του επιδίκου κτήματος. Είναι γεγονός, όπως ανέφερε ο αιτητής, ότι τα κτήματα αυτά αγοράσθηκαν από το ίδιο άτομο, που είχε και τρία άλλα γειτονικά τεμάχια. Και υπήρχε σχέδιο μετατόπισης του δρόμου και ενοποίησης των εν λόγω κτημάτων. Ο ισχυρισμός πως το στοιχείο αυτό δε λήφθηκε υπόψη είναι ανυπόστατος. Το θέμα σχολιάζεται στην παράγρ. (γ) του ερ. 23.

Εκτός από την έλλειψη ή ανεπάρκεια αιτιολογίας, οι άλλοι λόγοι που προβάλλει ο αιτητής για να πετύχει ακύρωση της απόφασης είναι η παράλειψη διεξαγωγής δέουσας έρευνας και η επακολουθήσασα πραγματική πλάνη. Οι πλημμέλειες αυτές οδήγησαν στην έκδοση απόφασης, που λήφθηκε κατά κατάχρηση ή υπέρβαση εξουσίας.

Την ορθή προσέγγιση καθόρισε οριστικά η απόφαση της Ολομέλειας στην Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ (1994) 3 Α.Α.Δ. 56, 61-62, με την εξής σκέψη:

Ο δικηγόρος των καθών είπε - χωρίς άλλη υποστήριξη - ότι οι πληροφορίες παρασχέθηκαν στο Κτηματολόγιο από τον κοινοτάρχη Νέου Χωρίου. Και ότι εν πάση περιπτώσει το συγκριτικό αυτό δεν επέδρασε ουσιαστικά στον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας διότι τα 5 άλλα συγκριτικά υποστηρίζουν πλήρως την εκτίμηση του Κτηματολογίου ότι η αξία είναι £15.000 ανά δεκάριο.

Ιδιαίτερη σημασία δόθηκε στην αιτιολογία. Η εκτίμηση των £37.000 για τα μεταβιβασθέντα ιδανικά μερίδια - όπως και προηγουμένως η προεκτίμηση για £45.000 - χαρακτηρίστηκε ως αυθαίρετη και για το λόγο πως απουσιάζουν από την απόφαση τα γεγονότα και στοιχεία που θα επέτρεπαν το δικαστικό έλεγχο και θα εξηγούσαν γιατί προτιμήθηκε η υιοθέτηση της άποψης του κυβερνητικού εκτιμητή αντί εκείνης του εκτιμητή του αιτητή, ο οποίος καθόρισε την αξία σε £7.000 ανά δεκάριο.

Για ενίσχυση της άποψης αυτής αναφέρθηκε η απόφαση της Ολομέλειας στην υπόθεση Ι.Γ. Μακρή Κτηματική Λτδ., ανωτέρω. Η σχετική αιτιολογική σκέψη υπάρχει πιστεύω στο εξής απόσπασμα στη σελ. 62:

Υπάρχει πιστεύω ειδοποιός διαφορά της κρινόμενης με την παραπάνω υπόθεση, στην οποία η εκτίμηση της αγοραίας αξίας συναρτήθηκε αποκλειστικά με τα στοιχεία που περιείχε η έκθεση του κυβερνητικού εκτιμητή. Εδώ η εκτίμηση έγινε σε συσχετισμό και αφού λήφθηκε υπόψη και η άλλη πραγματογνωμοσύνη. Τα τρία συγκριτικά που χρησιμοποίησε (το υπ' αρ. 154/2 κτήμα ήταν ένα από τα τρία) υπήρξαν αντικείμενο σχολίου στην κυβερνητική έκθεση. Το ένα εφάπτεται του επιδίκου αλλά μειονεκτεί έναντι του διότι είναι περίκλειστο. Η μειονεξία του άλλου οφείλεται στο ότι είναι επίσης περίκλειστο, στις δυσκολίες που υπάρχουν για απόκτηση διόδου και περαιτέρω στο ότι κείται σε απομακρυσμένη περιοχή.

Η διαπίστωση μου είναι ότι, με βάση τα στοιχεία που είχε ενώπιον του ο Διευθυντής, η απόφαση του στο προκείμενο ήταν λογικά εφικτή. Δεν αποδείχθηκε βάσιμος λόγος επέμβασης.