ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
Έρευνα - - Αφαίρεση Υπογραμμίσεων


(1997) 4 ΑΑΔ 269

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

Υπόθεση Αρ. 35/96

ΕΝΩΠΙΟΝ: Μ. ΚΡΟΝΙΔΗ, Δ.

Αναφορικά με τα Άρθρα 146 και 28 του Συντάγματος.

Μεταξύ:

WERTER PROPERTIES LTD

Αιτητώ ν

- και -

1. Κυπριακής Δημοκρατίας μέσω Γενικού Εισαγγελέα για

Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας

2. Διευθυντή Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος

Καθών η αίτηση

- - - - - -

ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ: 4.2.1997

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:

Για τους αιτητές : Λ. Γεωργιάδου.

Για τους καθών η αίτηση: Λ. Κουρσουμπά.

- - - - - -

Α Π Ο Φ Α Σ Η

Με την προσφυγή αυτή οι αιτητές ζητούν την πιο κάτω θεραπεία:

"Α. Δήλωση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι η απόφαση των Καθ΄ ων η Αίτηση που περιέχεται σε επιστολή ημερομηνίας 7.11.95, που επισυνάπτεται, με την οποία καθορίστηκε ως αγοραία αξία του ακινήτου, με αριθμό εγγραφής 3777 Φ/Σχ. ΧΧΙ/46.5.ΙΙΙ, Τμήμα 25, Τεμάχιο 901, στην Τοποθεσία Τρυπιώτη, της Λευκωσίας, το ποσό των ΛΚ450.000,00 είναι άκυρη και στερείται νομικού αποτελέσματος.

Β. Δήλωση του Σεβαστού Δικαστηρίου ότι το δηλωθέν ποσόν των ΛΚ250.000,00 σαν τίμημα πώλησης στη δήλωση μεταβίβασης με Αρ. Π. 6612/95 του ακινήτου με αριθμό εγγραφής 3777, ΧΧΙ/46.5.ΙΙΙ, Τμήμα 25, Τεμάχιο 901, στην Τοποθεσία Τρυπιώτη, της Λευκωσίας είναι το συμφωνηθέν και πληρωθέν ποσόν."

Κατ΄ αρχή θα ήθελα να παρατηρήσω ότι η επίδικη απόφαση ημερομηνίας 7.11.1995 καθόρισε την αγοραία αξία του επίδικου κτήματος στο ποσό των £560.000 και όχι £450.000. Θεωρώ ότι πρόκειται περί αβλεψίας στη σύνταξη του δικογράφου, αφού οι δικηγόροι των δύο πλευρών καθόλου δεν το θίγουν στις γραπτές τους αγορεύσεις.

Στις 8.8.1995 έγινε δεκτή στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας η Δήλωση Μεταβιβάσεως Ακινήτου με αριθμό Π.6612/95 με την οποία ο δικαιοπάροχος Κύπρος Χρίστου Οικονομίδης μεταβίβαζε στους αιτητές ακίνητο περιγραφόμενο ως διόροφο κτίριο έκτασης 1 δεκαρίου και 508τ.μ. με αριθμό εγγραφής 3777, ημερομηνίας 14.1.1983, τεμάχιο 901 του Τμήματος 25 του Φ/Σχ. ΧΧΙ/46.5.ΙΙΙ της ενορίας Τρυπιώτη έναντι του τιμήματος πωλήσεως των £250.000.

Οι καθών η αίτηση καθόρισαν προσωρινά την αγοραία αξία του μεταβιβαζομένου ακινήτου για σκοπούς υπολογισμού των δικαιωμάτων και τελών εγγραφής τίτλου, στο ποσό των £450.000. Οι αιτητές δεν απεδέχθησαν τον πιο πάνω καθορισμό της αξίας του ακινήτου, πλήρωσαν όμως τα δικαιώματα και τέλη επί του πιο πάνω ποσού όπως είχε προσωρινά υπολογιστεί από τους καθών η αίτηση, εν αναμονή συμπλήρωσης της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του. Προς τούτο υπέγραψαν έγγραφο δήλωση για τη μη αποδοχή του ποσού των £450.000 και ανέλαβαν όπως εντός 45 ημερών παρουσιάσουν έκθεση εκτίμησης δικού τους εμπειρογνώμονα. Πράγματι στις 19.9.1995 οι αιτητές απέστειλαν στους καθών η αίτηση έκθεση εκτίμησης του εμπειρογνώμονά τους ημερομηνίας 28.8.1995 σύμφωνα με την οποία το ποσό της αγοραίας αξίας του μεταβιβασθέντος ακινήτου καθορίζετο σε £344.000.

Την 23.10.1995 η εκτιμήτρια Λουκία Ζίζιρου, Κτηματολογικός Γραφέας, 2ης Τάξης, διεξήγαγε επιτόπια έρευνα και συνέταξε έκθεση εκτίμησης ημερομηνίας 3.11.1995, στην οποία καθόρισε την αγοραία αξία του ακινήτου, με τιμές της 8.8.1995, ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης, στο ποσό των £560.000.

Την 7.11.1995 οι καθών η αίτηση απέστειλαν στους αιτητές γνωστοποίηση σύμφωνα με την παράγραφο 3(β)(iv) του Πίνακα δυνάμει του άρθρου 3 του περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, με την οποία ειδοποιούντο ότι το ποσό της αγοραίας αξίας του επίδικου ακινήτου καθορίσθηκε στις £560.000 και επομένως οφείλετο ως υπόλοιπο, πέραν των καταβληθέντων, το ποσό των £8.800. Το ποσό αυτό εκαλούντο οι αιτητές να εξοφλήσουν μέσα σε 30 μέρες.

Οι αιτητές ισχυρίζονται ότι η επίδικη πράξη λήφθηκε αυθαίρετα χωρίς να ακουστούν. Επίσης ότι είναι αντιφατική αφού αύξησε την αξία του ακινήτου και πλήττει έτσι την αρχή της χρηστής διοίκησης και της καλής πίστης. Περαιτέρω ότι με την επίδικη πράξη η Δημόσια Διοίκηση υπερέβη τα όρια της εξουσίας της και ότι στην απόφαση της ενεφιλοχώρησε πλάνη περί τα πράγματα και το Νόμο.

Το άρθρο 3(β)(iv) του Πίνακα του Κεφ. 219 όπως τροποποιήθηκε από το Νόμο 66/79 έχει ως ακολούθως:

"3. Εγγραφή τίτλου (καταβλητέα υπό του εγγραφησομένου προσώπου) -

(α) .................................................. .......................................

(β) δυνάμει δηλώσεως μεταβιβάσεως -

.................................. .................................................. .....

(iv) δια πωλήσεως, άλλως ή υπό γονέως προς τέκνον, του τέλους υπολογιζομένου επί του τιμήματος πωλήσεως βάσει της εν τω Κεφαλαίω 17 κλίμακος:

Νοείται ότι οσάκις ο Διευθυντής δεν ικανοποιήται ότι το δηλωθέν τίμημα πωλήσεως αντιπροσωπεύει την αγοραίαν αξίαν του ακινήτου κατά την ημερομηνίαν καθ΄ ην συνεφωνήθη η πώλησις ο Διευθυντής δύναται, κατά την κρίσιν του, να επιβάλη και εισπράξη τέλος βάσει της εν τω Κεφαλαίω 17 κλίμακος υπολογιζόμενον επί της αγοραίας αυτού αξίας. Εν τοιαύτη περιπτώσει η εγγραφή επ΄ ονόματι του αγοραστού συντελείται χωρίς να αναμένηται η υπό του Διευθυντού εκτίμησις της αγοραίας αξίας του ακινήτου και αφού εισπραχθούν δικαιώματα επί του δηλωθέντος τιμήματος πωλήσεως και επί πλέον εν ωρισμένον ποσόν το οποίον ο Διευθυντής ήθελε καθορίσει διά την κάλυψιν τυχόν διαφοράς των πληρωτέων τελών άμα τη συμπληρώσει της εκτιμήσεως της αγοραίας αξίας του ακινήτου:

Νοείται περαιτέρω ότι η τοιαύτη εκτίμησις της αγοραίας αξίας θα συντελήται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από της ημερομηνίας της δηλώσεως μεταβιβάσεως. Η εκτίμησις της αγοραίας αξίας κοινοποιείται προς τον δικαιοδόχον ο οποίος έχει δικαίωμα εφέσεως συμφώνως τω άρθρω 80, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου:

Νοείται έτι περαιτέρω ότι εάν τα ήδη επιβεβληθέντα τέλη ή δικαιώματα είναι ολιγώτερα των επιβληθησομένων επί της αγοραίας αξίας του ακινήτου, το υπόλοιπον επιβάλλεται και εισπράττεται ως εν τω άρθρω 5 προνοείται."

 

Η έγγραφη δήλωση την οποία υπέγραψαν οι αιτητές την ημέρα της μεταβίβασης αναφέρει ρητά, ότι το υπολογισθέν από το Κτηματολόγιο ποσό των £450.000 ως αγοραία αξία του ακινήτου, είναι προσωρινό μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της πραγματικής αγοραίας αξίας του. Εκ τούτου συνάγεται ότι η τελική εκτίμηση του Κτηματολογίου ήταν δυνατό να αλλάξει είτε προς όφελος των αιτητών είτε της διοίκησης. Το συμπέρασμα αυτό βρίσκει έρεισμα στο Νόμο Κεφ. 219 όπως έχει τροποποιηθεί με το Νόμο 66/79. Με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 3(β)(iv) ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, εάν δεν ικανοποιείται από το δηλωθέν τίμημα πωλήσεως, δύναται να επιβάλει και εισπράξει τέλος με βάση την Κλίμακα του Κεφ. 17. Σε τέτοια περίπτωση η εγγραφή στο όνομα του αγοραστή συντελείται αμέσως. Η είσπραξη τελών, υπολογιζομένων πέραν του δηλωθέντος από τους συμβαλλομένους τιμήματος, είναι προσωρινή μέχρι τη συμπλήρωση της εκτίμησης της αγοραίας αξίας του κτήματος. Ο Νόμος παρέχει το δικαίωμα στον αγοραστή να προσφύγει στο Δικαστήριο με έφεση σύμφωνα με το άρθρο 80 του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμησις) Νόμου.

Είναι καλά θεμελιωμένο ότι στο διοικητικό δίκαιο ισχύει η αρχή της καλής πίστης η οποία αποβλέπει στη διασφάλιση της σύμμετρης λειτουργίας των διοικητικών οργάνων και τον αποκλεισμό της αυθαιρεσίας. Η αρχή αυτή δεν επιτρέπει εκτροπή από τις αρχές του διοικητικού δικαίου ή λειτουργία της διοίκησης έξω από τους κανόνες της χρηστής διοίκησης. (Βλέπε: Tamassos Tobacco Suppliers & Co. v. Δημοκρατίας (1992) 3 ΑΑΔ 60).

Προκύπτει από την αρχή της καλής πίστης, ότι η διοίκηση δεν δικαιούται να εκμεταλλευθεί ή να δημιουργήσει καταστάσεις πλάνης, απάτης ή απειλής, ούτε να αναιρέσει προηγούμενες δικές της ενέργειες στις οποίες στηρίχθηκε ο διοικούμενος και οι οποίες δημιούργησαν γι΄ αυτόν μια ευνοϊκή κατάσταση. Επίσης η αντιφατική συμπεριφορά της διοίκησης προσβάλλει τη δικαιολογημένη εμπιστοσύνη του ιδιώτη απέναντί της και μπορεί να στηρίξει την παρανομία της διοικητικής πράξης. (Βλέπε: Δαγτόγλου, Γενικό Διοικητικό Δίκαιο Α, 1977, σελίδες 106-107, Medcon Construction v. R. (1968) 3 CLR 535 και Droushiotis v. C.B.C. (1984) 3 CLR, 546).

Ο ισχυρισμός των αιτητών ότι η επίδικη απόφαση είναι αυθαίρετη, αντιφατική και ότι πλήττει την αρχή της χρηστής διοίκησης και της καλής πίστης, επειδή αύξησε το ποσό της αγοραίας αξίας του ακινήτου από το προσδιορισθέν κατ΄ αρχήν από το Διευθυντή την ημέρα της δήλωσης μεταβίβασης, δεν ευσταθεί. Ο σχετικός Νόμος, όπως έχει παρατεθεί πιο πάνω, δίδει το δικαίωμα στο Διευθυντή του Κτηματολογίου να μη δεχθεί το δηλωθέν ποσό της πώλησης και να προβεί εντός τριών μηνών σε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Προσωρινά δε και μόνο έχει το δικαίωμα από το Νόμο να επιβάλει την είσπραξη τελών υπολογιζομένων με βάση την κλίμακα του Κεφαλαίου 17 επί του δηλωθέντος ποσού και επιπλέον ποσό το οποίο ήθελε καθορίσει για την κάλυψη διαφοράς των πληρωτέων τελών η οποία τυχόν θα προκύψει μετά την εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Οι αιτητές γνώριζαν ότι η επιβολή και είσπραξη του επιπλέον ποσού, την ημέρα της δήλωσης μεταβίβασης, ήταν προσωρινή και ότι θα επακολουθούσε εκτίμηση της αγοραίας αξίας του κτήματος από το Διευθυντή αφού οι ίδιοι οι αιτητές θα υπέβαλλαν τη δική τους εκτίμηση, πράγμα που έπραξαν. Αυτό εξάγεται, τόσο από την έγγραφη δήλωση που υπέγραψαν την 8.8.1995, ημέρα της δήλωσης μεταβίβασης, όσο και από τις πρόνοιες του σχετικού Νόμου.

Κεκτημένο δικαίωμα είναι εκείνο που δημιουργείται από το Σύνταγμα και το Νόμο περιλαμβανομένων και των αρχών του Διοικητικού Δικαίου.

Οι αιτητές δεν είχαν κανένα κεκτημένο δικαίωμα, η διοίκηση δεν εκμεταλλεύθηκε ή δημιούργησε καταστάσεις πλάνης ούτε αναίρεσε προηγούμενες δικές της ενέργειες στις οποίες στηρίχθηκαν οι αιτητές και οι οποίες δημιούργησαν γι΄ αυτούς μια ευνοϊκή κατάσταση.

Οι αιτητές προβάλλουν επίσης, ως λόγο ακυρότητας, ότι η επίδικη απόφαση είναι αναιτιολόγητη.

Απαραίτητο στοιχείο νομιμότητας όλων των διοικητικών πράξεων και αποφάσεων είναι η επαρκής αιτιολογία. Σκοπός της αιτιολογίας είναι η δημιουργία δυνατότητας ελέγχου τόσο από το διοικούμενο όσο και από το Δικαστήριο, κατά πόσο η διοικητική πράξη εκδόθηκε για εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος ή για τη διασφάλιση του διοικουμένου και αν είναι σύμφωνη προς τους κανόνες δικαίου που καθορίζουν το πλαίσιο της νομιμότητας.

Στη επίδικη απόφαση του αρμόδιου διοικητικού οργάνου, η οποία λήφθηκε σύμφωνα με το Κεφ. 3(β)(iv) του Πίνακα του Κεφ. 219 (όπως τροποποιήθηκε), αναφέρονται τόσο το ιστορικό της υπόθεσης όσο και οι λόγοι στους οποίους βασίσθηκε η πράξη. Επειδή οι αιτητές δεν αποδέχθηκαν ως αγοραία αξία το καθορισθέν ποσό την ημέρα της μεταβίβασης, αλλά κατέβαλαν δικαιώματα επί του ποσού αυτού προσωρινά μέχρι να συμπληρωθεί η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου, οι καθών η αίτηση μετά από επιτόπια έρευνα και αφού λήφθηκαν υπόψη συγκριτικές πωλήσεις παρομοίων ακινήτων στην περιοχή καθώς και οι παραστάσεις των αιτητών, κατέληξαν στην απόφαση ότι η αγοραία αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου ανήρχετο στο ποσό των £560.000. Η απόφαση αυτή στηρίζεται στη λεπτομερειακή έκθεση εκτίμησης εμπειρογνώμονα των αιτητών, η οποία ευρίσκεται στο φάκελο της υπόθεσης.

Η αιτιολογία μιας διοικητικής απόφασης είναι δυνατό να συμπληρώνεται από τα στοιχεία των διοικητικών φακέλων και εγγράφων. (Βλέπε: Δημοκρατία ν. Πανταζή (1991) 3 ΑΑΔ 47).

Παρά το γεγονός ότι η επίδικη απόφαση του διοικητικού οργάνου δεν είναι λεπτομερειακή, εν τούτοις αναφέρονται τα δεδομένα στα οποία στηρίχθηκε. Τα δεδομένα αυτά ήσαν η αιτιολογημένη έκθεση εκτίμησης του ειδικού εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου και όλα τα στοιχεία τα οποία ήσαν ενώπιον του. Ως εκ τούτου, η αιτιολογία της απόφασης συμπληρώνεται από τα στοιχεία του φακέλου. Η επίδικη απόφαση είναι αιτιολογημένη η δε περί του αντιθέτου εισήγηση των αιτητών δεν ευσταθεί.

Οι αιτητές τέλος προβάλλουν τον ισχυρισμό ότι η επίδικη απόφαση είναι προϊόν υπέρβασης και/ή πλημμελούς άσκησης της διακριτικής εξουσίας των καθών η αίτηση. Ο ισχυρισμός αυτός προβάλλεται από το δικηγόρο των αιτητών χωρίς να τεκμηριώνεται με συνάρτηση προς τα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Οι αιτητές δεν παραθέτουν κανένα γεγονός που να τεκμηριώνει ή τουλάχιστον να πιθανολογεί τους ισχυρισμούς του. Διερωτούνται απλώς πως είναι δυνατό να υπάρχει τόση μεγάλη διαφορά μεταξύ της έκθεσης εκτίμησης του δικού τους εμπειρογνώμονα απ΄ αυτή του εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου. Απάντηση σ΄ αυτό δίδει η ίδια η έκθεση του εμπειρογνώμονα του Κτηματολογίου η οποία σχολιάζει και επισημαίνει τα λάθη της εκτίμησης του εμπειρογνώμονα των αιτητών. Οι αιτητές που φέρουν το βάρος της απόδειξης δεν έχουν στοιχειοθετήσει τους ισχυρισμούς τους αυτούς. Συνεπώς και ο λόγος αυτός που επικαλούνται οι αιτητές δεν ευσταθεί.

Οι αιτητές απέτυχαν να ανατρέψουν τα τεκμήρια νομιμότητας και ορθής άσκησης της διακριτικής εξουσίας του διοικητικού οργάνου. Από το σύνολο των στοιχείων που είχαν ενώπιόν τους οι καθών η αίτηση, η λήψη της επίδικης απόφασης ήταν εύλογα επιτρεπτή.

Κατά συνέπεια η προσφυγή απορρίπτεται με έξοδα. Η επίδικη απόφαση επικυρώνεται.

 

 

 

(Υπ.) Μ. Κρονίδης, Δ.

 

 

 

 

 

 

/ΧΤΘ
cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο