|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2004) 3 ΑΑΔ 728
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 3424)
20 Δεκεμβρίου, 2004
[ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΟΥ,
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΠΑΠΑΔΟΠΟΥΛΟΥ, Δ/στες]
RENOS PITROS HOMES LTD,
Εφεσείουσα/Αιτήτρια,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ ΜΕΣΩ ΤΟΥ
ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΛΕΙΤΟΥΡΓΟΥ ΤΜ. ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΚΑΙ ΟΙΚΗΣΕΩΣ ΠΑΦΟΥ,
Εφεσίβλητου/Καθ΄ου η Αίτηση.
_____________
Α. Κορακίδου, για την Εφεσείουσα.
Μ. Μαλακτού, Ανώτερος Δικηγόρος της Δημοκρατίας, εκ μέρους του Γενικού Εισαγγελέα, για τον Εφεσίβλητο.
___________
ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δώσει ο Δικαστής Δ. Χατζηχαμπής.
___________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, Δ.: Στις 22.6.1999 οι ιδιοκτήτες του κτήματος Φ/Σ 45/35 τεμ. 157 στην Τάλα υπέβαλαν αίτηση για πολεοδομική άδεια για διαχωρισμό του κτήματος τους σε οικόπεδα. Το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως Πάφου, ως αρμόδια πολεοδομική αρχή, τους παρεχώρησε προς τούτο πολεοδομική άδεια, ο διαχωρισμός των οικοπέδων βάσει της οποίας προέβλεπε, στο μέρος του κτήματος το οποίο συνόρευε με τον υφιστάμενο δρόμο, πρόνοια για δρόμο, προς εξυπηρέτηση του σχεδιασμού των οικοπέδων, ο οποίος επηρέαζε σημαντικό μέρος του συνορεύοντος κτήματος τεμ. 740 το οποίο ανήκει στην Εφεσείουσα εταιρεία. Όταν στις 7.8.2000 η Εφεσείουσα υπέβαλε αίτηση για ανέγερση οικιών στο εν λόγω μέρος του κτήματος της, το Τμήμα της υπέδειξε ουσιαστικά ότι η προτεινόμενη ανάπτυξη θα έπρεπε να λαμβάνει υπ΄όψη τους εν λόγω σχεδιασμούς. Καθ΄ όσον η Εφεσείουσα επέμενε ότι το υποβληθέν από την ίδια χωροταξικό σχέδιο ήδη ελάμβανε υπ΄όψη τις νομίμως απαιτούμενες συνθήκες ανάπτυξης, το Τμήμα απέρριψε την αίτηση της με το ακόλουθο σκεπτικό:
"Η προτεινόμενη ανάπτυξη δεν επιτρέπεται γιατί αυτή θα εκτελεστεί σε τεμάχιο διαμέσου του οποίου δεν έχουν διασφαλισθεί οι απαραίτητες συνθήκες ανάπτυξης της περιοχής στην οποία αυτό ευρίσκεται (το απαραίτητο οδικό δίκτυο, χώρος πρασίνου και άλλοι αναγκαίοι χώροι).
(Παρ. 1(β) του Παραρτήματος Β των Γενικών Προνοιών Πολιτικής του Τοπικού Σχεδίου Πάφου)."
Προσφυγή της Εφεσείουσας κατά της εν λόγω απόφασης απερρίφθη από αδελφό μας Δικαστή. Η Εφεσείουσα είχε εισηγηθεί ότι, καθ΄όσον οι όροι τους οποίους έθετε το Τμήμα για έγκριση της αιτηθείσας από την Εφεσείουσα πολεοδομικής άδειας δεν συναρτώντο προς τις πρόνοιες δημοσιευθέντος τοπικού σχεδίου αλλά προς τα δεδομένα του συνορεύοντος κτήματος, δεν ήταν νόμιμη η άρνηση του Τμήματος να εγκρίνει την αιτηθείσα άδεια, σύμφωνα και με τη νομολογία. Ο αδελφός μας Δικαστής, απορρίπτοντας την εισήγηση, είπε τα ακόλουθα:
"Η νομολογία την οποία επικαλείται η δικηγόρος της αιτήτριας αναφέρεται σε περιπτώσεις όπου η ζητηθείσα πολεοδομική άδεια χορηγήθηκε υπό όρους και το επίδικο ζήτημα ήταν η νομιμότητα της επιβολής των όρων. Στην προκείμενη περίπτωση δεν χορηγήθηκε πολεοδομική άδεια υπό όρους. Υπήρξε, αντίθετα, άρνηση χορήγησης πολεοδομικής άδειας και το επίδικο ζήτημα είναι κατά πόσο, υπό τις περιστάσεις, η καθ΄ης η αίτηση είχε υποχρέωση ή, έστω, διακριτική ευχέρεια, να αρνηθεί τη χορήγησή της για τους λόγους τους οποίους επικαλέσθηκε. Είναι ορθή η θέση ότι η μη δημοσίευση του συγκεκριμένου οδικού δικτύου δεν επέτρεπε στην καθ΄ης η αίτηση να επιβάλει, παράλληλα με τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας, όρους για παραχώρηση του επηρεαζόμενου μέρους στο οδικό δίκτυο. Αυτό λέει η νομολογία. Από την άλλη, όμως, η μη δημοσίευση του συγκεκριμένου οδικού δικτύου δεν εξυπακούει ότι η καθ΄ης η αίτηση είχε και καθήκον να το αγνοήσει και να χορηγήσει την άδεια. Σύμφωνα με το άρθρο 26(i) του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου του 1972, "Για να καταλήξει σε πολεοδομική απόφαση δυνάμει του παρόντος Νόμου, η Πολεοδομική Αρχή λαμβάνει υπόψη τις πρόνοιες του εφαρμοστέου σχεδίου αναπτύξεως καθώς και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα." Ενόψει του όρου τούτου, η καθ΄ης η αίτηση είχε, όχι μόνο τη διακριτική ευχέρεια, αλλά και την υποχρέωση να λάβει υπόψη, ως "ουδιώδη παράγοντα", την επιτόπου πραγματική κατάσταση όπως είχε αντικειμενικά διαμορφωθεί με τη χορήγηση της πολεοδομικής άδειας για διαχωρισμό του τεμαχίου 157 σε οικόπεδα από τις 16.9.1999. Αυτό και έπραξε, με αποτέλεσμα να καταλήξει, εύλογα, στην επίδικη αρνητική απόφαση."
Η Εφεσείουσα αμφισβητεί την ορθότητα της προσέγγισης αυτής. Είναι δε πρόδηλο ότι το θέμα, όπως αναδύεται και από τους λόγους έφεσης, αφορά το κατά πόσο ο προηγηθείς σχεδιασμός του δρόμου στα πλαίσια της άδειας διαχωρισμού του κτήματος 157 μπορούσε νομίμως να αποτελέσει ουσιώδη παράγοντα για σκοπούς κρίσης της αίτησης της Εφεσείουσας.
Η Εφεσείουσα λέγει ότι δεν μπορούσε καθ΄όσον αυτό που ίσχυε και έπρεπε να ληφθεί υπ΄όψη ήταν το Τοπικό Σχέδιο, το οποίο και δεν προέβλεπε τη διάνοιξη δρόμου που να επηρέαζε το κτήμα της, και όχι ο σχεδιασμός που έγινε από το Τμήμα προς εξυπηρέτηση των ιδιοκτητών του τεμαχίου 157 και μόνο. Ο όρος "ουσιώδης παράγοντας" στο άρθρο 26(1), λέγει η Εφεσείουσα, δεν μπορεί να σχετίζεται με το όφελος ιδιοκτήτη άλλου τεμαχίου αλλά με το δημόσιο συμφέρον, και η πολεοδομική αρχή δεν μπορούσε να παρακάμψει την αδυναμία της να θέσει όρο σε οποιαδήποτε άδεια θα εξέδιδε στην Εφεσείουσα για παραχώρηση του επηρεαζόμενου μέρους για κατασκευή του δρόμου (αδυναμία που και η ίδια η απόφαση αναγνωρίζει) με τον έμμεσο τρόπο της απόρριψης της αίτησης με την επίκληση του προηγηθέντος σχεδιασμού της ως ουσιώδους παράγοντα.
Η ευπαίδευτη συνήγορος για τη Δημοκρατία επιχειρηματολογεί στη βάση της λογικής της εφεσιβαλλόμενης απόφασης. Δεχόμενη ότι η μη δημοσίευση του εν λόγω προηγούμενου σχεδιασμού δεν επέτρεπε στο Τμήμα την επιβολή όρου για παραχώρηση του επηρεαζόμενου μέρους ως όρου για έκδοση της αιτηθείσας από την Εφεσείουσα άδειας, εισηγείται ότι εδώ δεν επρόκειτο για επιβολή όρου αλλά για άρνηση έκδοσης της άδειας. Καθ΄όσον δε, λέγει, η νομιμότητα του προηγηθέντος σχεδιασμού τεκμαίρεται και δεν μπορεί στο στάδιο αυτό να ελεχθεί παρεμπιπτόντως, αφού μάλιστα η Εφεσείουσα γνώριζε για αυτόν τουλάχιστον από τις 21.3.2001 που καταχώρησε την προσφυγή και δεν τον προσέβαλε, ο εν λόγω σχεδιασμός, ο οποίος συνδέετο και με τη νομίμως προσδιορισθείσα κατάσταση διαχωρισμού στο κτήμα 157, κατέστη γεγονός που συνιστούσε ουσιώδη παράγοντα και έτσι έπρεπε να ληφθεί υπ΄όψη κατά την εξέταση της αίτησης της Εφεσείουσας.
Δεν μας ελκύει η θέση της Δημοκρατίας και, με όλο το σέβας προς τον αδελφό μας Δικαστή, έχουμε διαφορετική άποψη των πραγμάτων. Θεμελιακή διάσταση στο όλο θέμα έχει το Τοπικό Σχέδιο το οποίο εκφράζει το συνολικώς εκτιμηθέν δημόσιο συμφέρον ως προς τον πολεοδομικό σχεδιασμό και το οποίο τίθεται σε ισχύ αφού συμπληρωθούν όλες οι διαδικασίες που εξυπακούουν τη δυνατότητα έκφρασης των απόψεων όλων των ενδιαφερομένων και τη δυνατότητα αμφισβήτησης οποιασδήποτε πτυχής του. Αυτό είναι που ρυθμίζει τη νομίμως επενεργούσα κατάσταση πραγμάτων. Το άρθρο 26(1) βεβαίως προνοεί ότι η πολεοδομική αρχή λαμβάνει υπ΄όψη της, πλην του Τοπικού Σχεδίου, "και οποιοδήποτε άλλο ουσιώδη παράγοντα", ο οποίος έχει χαρακτηρισθεί, ως αντικειμενικώς κρινόμενος, "κάθε παράγοντας ο προσδιορισμός του οποίου είναι αναγκαίος για τη λήψη της επίδικης διοικητικής απόφασης" (Μυλωνάς ν. Δημοκρατίας (Αρ. 2) (1997) 3 ΑΑΔ 332). Εξωγενείς παράγοντες όμως δεν μπορούν να συνιστούν "ουσιώδεις παράγοντες" για σκοπούς του άρθρου 26(1). Στη Γεωργίου ν. Δήμου Λάρνακος (Αρ. 2) (1998) 3 ΑΑΔ 821 τονίσθηκε, πλην της γενικότερης αναφοράς στο εξωγενές στοιχείο, ότι δεν θα ήταν νόμιμος ο χαρακτηρισμός ως ουσιώδους παράγοντα πρόθεσης για ανέγερση αντλιοστασίου στο κτήμα που αφορούσε η αίτηση ώστε να οδηγούσε σε απόρριψη της αφού μόνο με απαλλοτρίωση θα μπορούσε να υλοποιηθεί η τέτοια πρόθεση.
Στην προκειμένη περίπτωση ο προηγηθείς σχεδιασμός του δρόμου για σκοπούς διαχωρισμού του τεμαχίου 157 συνιστούσε εξωγενή παράγοντα στην κρίση της αίτησης της Εφεσείουσας και έτσι δεν μπορούσε να ληφθεί υπ΄όψη ως "ουσιώδης παράγων". Το όλο πρόβλημα προέκυψε ως εκ του τρόπου χειρισμού από το Τμήμα της αίτησης των ιδιοκτητών του κτήματος 157 για διαχωρισμό του, ο οποίος έγινε ερήμην της Εφεσείουσας. Αυτή όμως ήταν η άμεσα επηρεαζόμενη και η πρώτη οι απόψεις της οποίας θα έπρεπε να είχαν ζητηθεί. Αυτά αναδεικνύουν το όντως εξωγενές του εν λόγω σχεδιασμού ως προς την αίτηση της Αιτήτριας, η μεταφορά του οποίου στην κρίση της αίτησης ως "ουσιώδους παράγοντα" θα συνιστούσε ουσιαστικό περιορισμό των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων της Εφεσείουσας έξω από τα πλαίσια των ορθών διαδικασιών για καθορισμό της πολεοδομικής πολιτικής. Κάτι τέτοιο θα αντιστρατεύετο κάθε έννοια νομιμότητας. Η υλοποίηση του σχεδιασμού εκείνου μόνο με απαλλοτρίωση του επηρεαζόμενου μέρους του κτήματος της Εφεσείουσας θα μπορούσε πλέον να επιτυγχάνετο. Ούτε ασφαλώς θα μπορούσε ο εν λόγω σχεδιασμός να μετατραπεί σε ουσιώδη παράγοντα απλώς και μόνο διότι έγινε από το Τμήμα και δεν προσεβλήθη από την Εφεσείουσα, όπως εισηγείται η ευπαίδευτη συνήγορος για τη Δημοκρατία. Εδώ δεν κρίνεται η νομιμότητα του εν λόγω σχεδιασμού ως προς το κτήμα 157, αλλά η σημασία του ως προς το κτήμα της Εφεσείουσας.
Να υπενθυμίσουμε δε τα λεχθέντα στη Δανού ν. Δημοκρατίας, 937/95, 12.9.1997, από το Νικολάου, Δ. (σελίδες 5-6), ως επισήμανση της ανάγκης συμμόρφωσης προς τις αρχές της χρηστής διοίκησης:
"Στη Χριστοδούλου κ.α. ν. Δημοκρατίας, Α.Ε. 516, ημερ. 30 Μαρτίου 1990, η Ολομέλεια εξέτασε συναφές ζήτημα εγειρόμενο δυνάμει του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96, (όπως τροποποιήθηκε). Δεν παραγνωρίζω τις ευρύτερες βέβαια ανάγκες που προορίζεται να καλύψει ο περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμος του 1972 (όπως τροποποιήθηκε) ο οποίος απασχολεί εδώ. Θα έλεγα όμως ότι υπάρχει μεταξύ τους μια αδρά αναλογία σε ό,τι αφορά τους αντίστοιχους μηχανισμούς για τον περιορισμό δικαιωμάτων σε ακίνητη ιδιοκτησία. Κατά την άποψη μου, η εν λόγω απόφαση της Ολομέλειας έχει εν προκειμένω σημασία διότι οι αρχές επί των οποίων κρίθηκε εκεί το ζήτημα προσφέρουν καθοδήγηση σε κάθε περίπτωση όπου ο περιορισμός δικαιώματος σε ακίνητη ιδιοκτησία επιχειρείται στη βάση γενικής διάταξης χωρίς επί μέρους προσδιορισμό μέσω μηχανισμού που να παρέχει στον ιδιοκτήτη πληροφόρηση συγκεκριμένη και σαφή ώστε να μπορεί έγκαιρα να αντιταχθεί και να διεκδικήσει."
Να λεχθεί καταληκτικά και κάτι άλλο. Θα ήταν τουλάχιστον παράδοξο αν δεν επιτρέπετο η επιβολή όρων συναρτώμενων προς τον εν λόγω σχεδιασμό σε οποιαδήποτε άδεια για ανάπτυξη του κτήματος της Εφεσείουσας, το οποίο δέχεται η Δημοκρατία και το οποίο καθιερώνει η καθ΄όλα συγκλίνουσα νομολογία (Αυγουστή ν. Δημοκρατίας, 479/94, 21.2.1995, Λάμπρου ν. Δημοκρατίας, 92/94, 2.11.1995, Δανού ν. Δημοκρατίας (ανωτέρω), Μυριανθέα ν. Δημοκρατίας, 910/97, 24.2.1999), αλλά επιτρέπετο η απόρριψη της αίτησης στην ολότητα της για τον ίδιο ακριβώς λόγο. Και τα παράδοξα επισημαίνουν ότι κάτι δεν είναι σωστό.
Η έφεση επιτυγχάνει. Η εφεσιβαλλόμενη απόφαση παραμερίζεται. Η προσβαλλόμενη απόφαση και διαταγή για έξοδα ακυρώνεται. Η Δημοκρατία θα καταβάλει τα έξοδα της Εφεσείουσας σε όλα τα στάδια.
Δ.
Δ.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΚΧ"Π