|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2001) 3 ΑΑΔ 511
1 Ιουνίου, 2001
[ΠΙΚΗΣ, Π., ΑΡΤΕΜΙΔΗΣ, ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, ΗΛΙΑΔΗΣ, ΓΑΒΡΙΗΛΙΔΗΣ, Δ/στές]
ΜΑΤΘΑΙΟΣ & ΨΑΡΟΥΔΗΣ ΕΤΟΙΜΟ ΜΠΕΤΟΝ ΛΙΜΙΤΕΔ,
Εφεσείοντες-Αιτητές,
ν.
ΚΥΠΡΙΑΚΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ, ΜΕΣΩ
ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΕΣΩΤΕΡΙΚΩΝ ΚΑΙ/Η
ΤΟΥ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΛΕΜΕΣΟΥ,
Εφεσιβλήτων-Καθ' ων η αίτηση.
(Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 2716)
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Μεταβίβαση ― Επιβολή δικαιωμάτων μεταβίβασης ― Εκτίμηση της αγοραίας αξίας ― Μέθοδος υπολογισμού και αιτιολογία ― Εφόσον βασίστηκε σε έκθεση επιτόπιας έρευνας από εκτιμητή, πλήρως αιτιολογημένη.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Μεταβίβαση ― Εκτίμηση της αγοραίας αξίας ― Πρέπει να συντελείται σε διάστημα τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης ― Η προθεσμία αφορά την εκτίμηση και όχι την κοινοποίηση αυτής.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Μεταβίβαση ― Εκτίμηση της αγοραίας αξίας ― Έγινε δύο χρόνια μετά από προηγούμενη εκτίμηση για σκοπούς άλλου νόμου και βασίστηκε στην Συγκριτική Μέθοδο Εκτίμησης ― Ορθά θεωρήθηκε καθοριστικός παράγοντας η αγοραία αξία παραπλήσιου τεμαχίου, που πωλήθηκε λίγους μήνες πριν.
Ακίνητη Ιδιοκτησία ― Μεταβίβαση ― Εκτίμηση αγοραίας αξίας ― Θα κριθεί η νομιμότητά της βάσει των στοιχείων ενώπιον της διοίκησης κατά τον ουσιώδη χρόνο και όχι στοιχείων που παρουσιάζονται για πρώτη φορά στο Δικαστήριο.
Η εφεσείουσα εταιρεία επεδίωξε την ακύρωση της απόφασης επιβολής δικαιωμάτων μεταβίβασης που της επιβλήθηκαν για πώληση κτήματός της, στρεφόμενη ουσιαστικά κατά της νομιμότητας της προπαρασκευαστικής απόφασης υπολογισμού της αγοραίας αξίας του κτήματος κατά το χρόνο της μεταβίβασης.
Η Ολομέλεια του Ανωτάτου Δικαστηρίου, απορρίπτοντας την έφεση, αποφάσισε ότι:
1. Ο ισχυρισμός πως η χειρόγραφη σημείωση του Κτηματολογικού Λειτουργού για τον υπολογισμό της αξίας του κτήματος δεν μπορούσε να θεωρηθεί ως επαρκής αιτιολογία για τη ληφθείσα απόφαση, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Από το σχετικό φάκελο του Κτηματολογίου (ΕΔ 21/96), φαίνεται ότι είχε διεξαχθεί επιτόπια έρευνα και ετοιμάστηκε μια χειρόγραφη έκθεση υπολογισμού της αξίας του κτήματος ημερομηνίας 11/4/96. Η έκθεση περιέχει περιγραφή του κτήματος, τη μέθοδο εκτίμησης, συγκριτικές πωλήσεις (με κατάλογο τεσσάρων συγκριτικών πωλήσεων) και την τελική εκτίμηση της αξίας του κτήματος. Με βάση την έκθεση αυτή ετοιμάστηκε αργότερα στις 18/7/96 μια νέα δακτυλογραφημένη έκθεση υπολογισμού της αγοραίας αξίας, που βασικά υιοθετεί το περιεχόμενο της έκθεσης της 11/4/96.
2. Ο ισχυρισμός πως το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα θεώρησε ότι η κοινοποίηση της απόφασης των εφεσιβλήτων μετά την πάροδο των τριών μηνών ήταν νομότυπη και ότι δεν έχει προκαλέσει οποιαδήποτε ζημιά ή ταλαιπωρία στην αιτήτρια δεν μπορεί να γίνει αποδεκτός.
Η μεταβίβαση έγινε στις 23/1/96 και η κοινοποίηση της σχετικής απόφασης του Κτηματολογίου δόθηκε στις 25/4/96, δύο δηλαδή μέρες μετά την εκπνοή των τριών μηνών. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι οι πρόνοιες της πιο πάνω επιφύλαξης αποκαλύπτουν ότι η χρονική περίοδος των τριών μηνών αναφέρεται στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας και όχι στην κοινοποίηση της. Η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή, αφού η περίοδος των τριών μηνών, επιφορτίζει τις Κτηματολογικές Αρχές να συμπληρώνουν την εκτίμηση της αγοραίας αξίας του μεταβιβαζόμενου κτήματος μέσα σε τρεις μήνες από τη μεταβίβαση. Δεν υπάρχει οποιοσδήποτε ανάλογος περιορισμός για την κοινοποίηση της πιο πάνω απόφασης που μπορεί να γίνει μετά τη συμπλήρωση της εκτίμησης. Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω, η παρατηρηθείσα καθυστέρηση των δύο ημερών δεν έχει αποδειχθεί ότι έχει επιφέρει οποιαδήποτε ζημιά ή ταλαιπωρία στην εφεσείουσα.
3. Είναι η θέση της εφεσείουσας, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με τις δύο διαφορετικές εκτιμήσεις των εφεσιβλήτων αναφορικά με την αξία του κτήματος. Ειδικότερα η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι στις 9/12/94 οι εφεσίβλητοι υπολόγισαν την αγοραία αξία του ακινήτου σε £19.000 ανά δεκάριο (για σκοπούς καθορισμού της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση μικρού μέρους του επίδικου κτήματος), ενώ στην παρούσα περίπτωση για σκοπούς δικαιωμάτων εγγραφής του ακινήτου, η αξία καθορίστηκε στις 11/4/96 σε £28.000 ανά δεκάριο, δηλαδή παρατηρείται μια αύξηση που ανέρχεται σε 50% χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε εμπεριστατωμένη αιτιολόγηση αυτής της αύξησης. Η διαφορετική αυτή προσέγγιση σύμφωνα με την εφεσείουσα, παραβιάζει την αρχή της ισότητας όπως αυτή διασφαλίζεται από τις πρόνοιες του Άρθρου 28(1) και (2) του Συντάγματος. Η εισήγηση αυτή δεν μπορεί να ευσταθήσει. Οι εκτιμήσεις είχαν γίνει για διαφορετικούς σκοπούς αφού μεσολάβησε μια χρονική περίοδος τουλάχιστον ενός έτους. Επιπρόσθετα η εκτίμηση της 11/4/96 έγινε με βάση τη Συγκριτική Μέθοδο Εκτίμησης και ένα σημαντικό στοιχείο στον καθορισμό της αγοραίας αξίας διεδραμάτισε μια πρόσφατη πώληση (στις 18/1/96) του παραπλήσιου σχεδόν τεμαχίου αρ. 139.
4. Η εισήγηση της εφεσείουσας πως το Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη την έκθεση που η ίδια υπέβαλε, δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο παρατήρησε ότι είχε σοβαρές επιφυλάξεις κατά πόσο η εφεσείουσα θα μπορούσε να βασισθεί κατά τη διάρκεια της πρωτόδικης διαδικασίας στο περιεχόμενο των εκθέσεων που είχαν ετοιμασθεί εκ μέρους της, χωρίς οι εκθέσεις αυτές να τεθούν ενώπιον του Κτηματολογίου κατά τη λήψη της επίδικης απόφασης εφόσον όπως ορθά παρατηρεί ο πρωτόδικος Δικαστής, "Τέτοια θεώρηση θα ήταν αντίθετη με την καλά εμπεδωμένη αρχή ότι η διοίκηση ενεργεί με βάση το υλικό που έχει κατά τον κρίσιμο χρόνο, που είναι η ημερομηνία λήψης της διοικητικής απόφασης.»
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.
Αναφερόμενη υπόθεση:
Westpark Ltd v. Δημοκρατίας (1989) 3 Α.Α.Δ. 897.
Έφεση.
Έφεση από τους αιτητές εναντίον της απόφασης Δικαστή του Ανωτάτου Δικαστηρίου, Αρ. Προσφυγής 500/96, ημερομηνίας 9/9/98 με την οποία απορρίφθηκε η προσφυγή τους κατά της εκτίμησης της αγοραίας αξίας αγορασθέντων υπό αυτούς κτημάτων για σκοπούς καθορισμού των δικαιωμάτων μεταβίβασης σε £250.000,- κατόπιν επανεξέτασης της ένστασης των αιτητών.
Αλ. Αλεξάνδρου για Σ. Σωφρονίου, για τους Εφεσείοντες.
Α. Χριστοφόρου, Δικηγόρος της Δημοκρατίας Α΄, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv. vult.
ΠΙΚΗΣ, Π.: Η απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από το Δικαστή Τ. Ηλιάδη.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Η παρούσα έφεση αφορά την ορθότητα της εκτίμησης του Κτηματολογίου της αγοραίας αξίας μιας ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στο χωριό Αγιος Αθανάσιος Λεμεσού, για σκοπούς καταβολής δικαιωμάτων μεταβίβασης.
(α) Τα γεγονότα
Η εφεσείουσα αγόρασε στις 16/11/95 τα 8,907/10,034 μερίδια του τεμαχίου 137 στο χωριό Αγιος Αθανάσιος έναντι του δηλωθέντος ποσού των £170.000. Για σκοπούς καθορισμού των δικαιωμάτων μεταβίβασης οι εφεσίβλητοι εκτίμησαν ότι η αγοραία αξία των κτημάτων ανερχόταν σε £250.000. Η εφεσείουσα εταιρεία δεν αποδέχθηκε την πιο πάνω αξία και αφού κατέβαλε στις 23/1/96 το καθορισθέν ποσό των £19.000 υπό διαμαρτυρία, υπέβαλε σχετική ένσταση. Οι εφεσίβλητοι αφού προέβηκαν σε επανεξέταση του ύψους της αγοραίας αξίας του κτήματος, επαναβεβαίωσαν την αρχική τους απόφαση ότι η αξία ανερχόταν σε £250.000. Με προσφυγή που καταχωρήθηκε η εφεσείουσα προσέβαλε την ορθότητα του καθορισμού του ποσού των £250.000 γιατί μεταξύ άλλων η απόφαση ήταν "αντικανονική, εξωπραγματική και αδικαιολόγητη" και γιατί λήφθηκε "αντικανονικά και χωρίς τη δέουσα μελέτη, βάσανο, έρευνα και χωρίς να ληφθούν υπόψη οι πραγματικές - παρόμοιες ή άλλες αξίες ετέρων κτημάτων σε σχέση με το επίδικο". Το πρωτόδικο Δικαστήριο αφού βρήκε ότι είχε διεξαχθεί η δέουσα έρευνα και ότι η επίδικη απόφαση ήταν αιτιολογημένη, απέρριψε την προσφυγή και επικύρωσε τη σχετική απόφαση.
Η εφεσείουσα προσέβαλε για διάφορους λόγους την εγκυρότητα της πρωτόδικης απόφασης. Επειδή μερικοί από τους λόγους έφεσης είναι αλληλοσύνδετοι θα προβούμε σε μια συλλογική εξέταση τους.
(i) Η χειρόγραφη σημείωση του Κτηματολογικού Λειτουργού για τον υπολογισμό της αξίας του κτήματος δεν μπορούσε να θεωρηθεί ως επαρκής αιτιολογία για τη ληφθείσα απόφαση
Είναι η θέση της εφεσείουσας ότι δεν υπήρξε αρχικά κανονική εκτίμηση της αξίας του κτήματος αλλά ένας πρόχειρος υπολογισμός που δεν μπορούσε να αποτελέσει απαραίτητη αιτιολογία για τον καθορισμό της αξίας του κτήματος σε £250.000. Η εισήγηση αυτή δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Από το σχετικό φάκελο του Κτηματολογίου (ΕΔ 21/96) φαίνεται ότι είχε διεξαχθεί επιτόπια έρευνα και ετοιμάστηκε μια χειρόγραφη έκθεση υπολογισμού της αξίας του κτήματος ημερομηνίας 11/4/96. Η έκθεση περιέχει περιγραφή του κτήματος, τη μέθοδο εκτίμησης, συγκριτικές πωλήσεις (με κατάλογο τεσσάρων συγκριτικών πωλήσεων) και την τελική εκτίμηση της αξίας του κτήματος. Με βάση την έκθεση αυτή ετοιμάστηκε αργότερα στις 18/7/96 μια νέα δακτυλογραφημένη έκθεση υπολογισμού της αγοραίας αξίας, που βασικά υιοθετεί το περιεχόμενο της έκθεσης της 11/4/96. Η έλλειψη αναφοράς στη νέα έκθεση της ημερομηνίας ετοιμασίας της (δηλαδή της 18/7/96), σύμφωνα με τους εφεσιβλήτους οφειλόταν σε παράλειψη εκ μέρους του εκτιμητή, πράγμα που ώθησε το δικηγόρο της εφεσείουσας να υποβάλει ότι δεν έλαβε χώρα έγκαιρα επιτόπια έρευνα. Όμως από το σχετικό φάκελο που έχει καταχωρηθεί φαίνεται ότι πριν από τη λήψη της απόφασης για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας του κτήματος είχε διεξαχθεί στις 11/4/96 η απαραίτητη έρευνα πάνω στην οποία βασίστηκε η επίδικη απόφαση.
(ii) Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα θεώρησε ότι η κοινοποίηση της απόφασης των εφεσιβλήτων μετά την πάροδο των τριών μηνών ήταν νομότυπη και ότι δεν έχει προκαλέσει οποιαδήποτε ζημιά ή ταλαιπωρία στην αιτήτρια
Η δεύτερη επιφύλαξη της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα του Περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, όπως έχει τροποποιηθεί, προνοεί ότι,
"Νοείται περαιτέρω ότι η εκτίμηση αυτή της αγοραίας αξίας θα συντελείται εντός χρονικής περιόδου τριών μηνών από την ημερομηνία της δήλωσης μεταβίβασης. Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας κοινοποιείται στο δικαιοδόχο ο οποίος έχει δικαίωμα έφεσης σύμφωνα με το άρθρο 80, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου."
Με σχετική γνωστοποίηση τους ημερ. 25/4/96 οι εφεσίβλητοι κάλεσαν την εφεσείουσα να καταβάλει £19.000 ως "δικαιώματα εγγραφής" πάνω στην αγοραία αξία του ακινήτου που καθορίσθηκε ότι ήταν £250.000. Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι έχει αποφασισθεί ότι τα επιβαλλόμενα "δικαιώματα ή τέλη" (ανεξάρτητα από τον χαρακτηρισμό που τους αποδίδεται) αποτελούν φόρο και η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου αποτελεί προπαρασκευαστική πράξη για σκοπούς καθορισμού του φόρου. Μέσα στα πιο πάνω πλαίσια η διαδικασία που ακολουθείται εμπίπτει στη σφαίρα του δημόσιου δικαίου και η σχετική απόφαση της διοίκησης στην αποκλειστική δικαιοδοσία του Ανωτάτου Δικαστηρίου που έχει δικαιοδοσία να επιληφθεί της υπόθεσης, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 146.1 του Συντάγματος. (Ιδε Westpark Ltd v. Δημοκρατίας (1989) 3 Α.Α.Δ. 897). Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι μετά την πιο πάνω απόφαση θα αναμενόταν η σχετική τροποποίηση της παραγράφου 3(β)(iv) του Πίνακα του Περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμου, Κεφ. 219, γιατί εφόσον η νομοθετική διάταξη παραμένει όπως έχει, παραπλανείται το κοινό που ενδεχόμενα μπορεί να υιοθετήσει τη διαδικασία που προβλέπεται στον Πίνακα, με την πιθανότητα παρέλευσης της χρονικής περιόδου των 75 ημερών μέσα στην οποία θα πρέπει να προσφύγει εναντίον της απόφασης του Διευθυντή του Κτηματολογίου.
Η μεταβίβαση έγινε στις 23/1/96 και η κοινοποίηση της σχετικής απόφασης του Κτηματολογίου δόθηκε στις 25/4/96, δύο δηλαδή μέρες μετά την εκπνοή των τριών μηνών. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάνθηκε ότι οι πρόνοιες της πιο πάνω επιφύλαξης αποκαλύπτουν ότι η χρονική περίοδος των τριών μηνών αναφέρεται στην εκτίμηση της αγοραίας αξίας και όχι στην κοινοποίηση της. Η προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου είναι ορθή αφού η περίοδος των τριών μηνών, επιφορτίζει τις Κτηματολογικές Αρχές να συμπληρώνουν την εκτίμηση της αγοραίας αξίας του μεταβιβαζόμενου κτήματος μέσα σε τρεις μήνες από τη μεταβίβαση. Δεν υπάρχει οποιοσδήποτε ανάλογος περιορισμός για την κοινοποίηση της πιο πάνω απόφασης που μπορεί να γίνει μετά τη συμπλήρωση της εκτίμησης. Ανεξάρτητα από τα πιο πάνω η παρατηρηθείσα καθυστέρηση των δύο ημερών δεν έχει αποδειχθεί ότι έχει επιφέρει οποιαδήποτε ζημιά ή ταλαιπωρία στην εφεσείουσα.
(iii) Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με τις δύο διαφορετικές εκτιμήσεις των εφεσιβλήτων για την αξία του κτήματος
Είναι η θέση της εφεσείουσας ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν ασχολήθηκε με τις δύο διαφορετικές εκτιμήσεις των εφεσιβλήτων αναφορικά με την αξία του κτήματος. Ειδικότερα η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι στις 9/12/94 οι εφεσίβλητοι υπολόγισαν την αγοραία αξία του ακινήτου σε £19.000 ανά δεκάριο (για σκοπούς καθορισμού της αποζημίωσης για την απαλλοτρίωση μικρού μέρους του επίδικου κτήματος), ενώ στην παρούσα περίπτωση για σκοπούς δικαιωμάτων εγγραφής του ακινήτου, η αξία καθορίστηκε στις 11/4/96 σε £28.000 ανά δεκάριο, δηλαδή παρατηρείται μια αύξηση που ανέρχεται σε 50% χωρίς να υπάρχει οποιαδήποτε εμπεριστατωμένη αιτιολόγηση αυτής της αύξησης. Η διαφορετική αυτή προσέγγιση σύμφωνα με την εφεσείουσα, παραβιάζει την αρχή της ισότητας όπως αυτή διασφαλίζεται από τις πρόνοιες του άρθρου 28(1) και (2) του Συντάγματος. Η εισήγηση αυτή δεν μπορεί να ευσταθήσει. Οι εκτιμήσεις είχαν γίνει για διαφορετικούς σκοπούς αφού μεσολάβησε μια χρονική περίοδος τουλάχιστον ενός έτους. Επιπρόσθετα η εκτίμηση της 11/4/96 έγινε με βάση τη Συγκριτική Μέθοδο Εκτίμησης και ένα σημαντικό στοιχείο στον καθορισμό της αγοραίας αξίας διεδραμάτισε μια πρόσφατη πώληση (στις 18/1/96) του παραπλήσιου σχεδόν τεμαχίου αρ. 139. Η πώληση αυτή που δεν μπορούσε να παραγνωρισθεί ήταν σημαντική από την άποψη καθορισμού της αγοραίας αξίας του επίδικου κτήματος και υπογραμμίζει την ορθότητα της απόφασης των εφεσιβλήτων.
(iv) Το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα δεν έλαβε υπόψη τις εκθέσεις της εφεσείουσας
Η εφεσείουσα ισχυρίζεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο ενήργησε λανθασμένα αφού περιορίσθηκε στο υλικό που είχε ενώπιον του κατά τον κρίσιμο χρόνο της λήψης της απόφασης και δεν έλαβε υπόψη τις εκθέσεις που είχε υποβάλει η εφεσείουσα. Είναι η θέση της εφεσείουσας ότι η θέση αυτή δεν συνάδει με την κρατούσα νομολογία και παραβιάζει την αρχή της ισότητας των πολιτών και της χρηστής διοίκησης. Η εισήγηση της εφεσείουσας δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο παρατήρησε ότι είχε σοβαρές επιφυλάξεις κατά πόσο η εφεσείουσα θα μπορούσε να βασισθεί κατά τη διάρκεια της πρωτόδικης διαδικασίας στο περιεχόμενο των εκθέσεων που είχαν ετοιμασθεί εκ μέρους της, χωρίς οι εκθέσεις αυτές να τεθούν ενώπιον του Κτηματολογίου κατά τη λήψη της επίδικης απόφασης. Όπως ορθά παρατηρεί ο πρωτόδικος Δικαστής,
"Τέτοια θεώρηση θα ήταν αντίθετη με την καλά εμπεδωμένη αρχή ότι η διοίκηση ενεργεί με βάση το υλικό που έχει κατά τον κρίσιμο χρόνο, που είναι η ημερομηνία λήψης της διοικητικής απόφασης. (Βλέπε Δημοκρατία ν. Ματθαίου (1990) 3 Α.Α.Δ. 2452 και Προδρόμου κ.ά. ν. Δημοκρατίας (1993) 4 Α.Α.Δ. 29).
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα που υπολογίζονται σε £700 σε βάρος της εφεσείουσας.
Η�έφεση απορρίπτεται με έξοδα.