CyLaw | Αναφορικά μ'εμάς | Επικοινωνία

(1999) 3 ΑΑΔ 682

ΑΝΑΘΕΩΡΗΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 2368

ΕΝΩΠΙΟΝ: ΠΙΚΗ Π., ΑΡΤΕΜΗ, ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ, ΝΙΚΟΛΑΙΔΗ, ΚΡΟΝΙΔΗ Δ/στων

YIAKIPA PROPERTIES LTD, από τη Λάρνακα

Εφεσείοντε ς-Αιτητές

ν.

Κυπριακή Δημοκρατία μέσω

Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Αμμοχώστου

Εφεσίβλητοι-καθ΄ων η αίτηση

Ασκήθηκε προσφυγή και ο συνάδελφός μας που την εκδίκασε πρωτόδικα την απέρριψε. ΄Οπως έκρινε, η απόφαση για επανακαθορισμό των δικαιωμάτων λήφθηκε νόμιμα, κατ΄ενάσκηση εξουσίας που παρέχει ο περί Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος (Τέλη και Δικαιώματα) Νόμος, Κεφ. 219 όπως τροποποιήθηκε, ενόψει της αποκάλυψης της πραγματικής κατάστασης, για την οποία οι ενδιαφερόμενοι σκόπιμα παραπλά- νησαν με τη ψευδή δήλωσή τους πως το ακίνητο ήταν τότε χωράφι. Συναφώς, απέρριψε και σειρά ισχυρισμών σε σχέση με την έρευνα που διεξάχθηκε και τη διαδικασία που οδήγησε στην επιστολή ημερομηνίας 17.4.95.

Οι πρώτοι, κατά λογική σειρά, από τους λόγους έφεσης αφορούν στο μηχανισμό που οδήγησε στην επιστολή ημερομηνίας 17.4.95. Οι εφεσείοντες περιγράφουν αυτή την επιστολή ως ανεπίτρεπτη πρωτοβουλία αναρμόδιου, χωρίς κάλυψη από εξουσιοδότηση ή από οποιοδήποτε πρακτικό που θα ήταν δυνατό να ταξινομηθεί ως απόφαση επί του προκειμένου. ΄Οσα υπάρχουν στο φάκελο, κατά τον ισχυρισμό των εφεσειόντων, αποτελούν διαδικασία εσωτερικής επικοινωνίας και απλώς συνθέτουν υποθετικούς συλλογισμούς χωρίς να περιλαμβάνουν διαπιστώσεις. Η επιστολή υπογράφεται από κάποιο λειτουργό με το όνομα Μ. Μηνάς "Για Επαρχιακό Κτηματολογικό Λειτουργό" χωρίς όμως να αναφέρεται σε εντολή που δόθηκε. Επικαλούνται συναφώς την απόφαση του Καλλή Δ. στην Ελένη Σιημητρά ν. Κυπριακής Δημοκρατίας Προσφυγή 491/98 ημερομηνίας 12.1.99. (Βλ. όμως και την απόφαση του Νικήτα Δ. στην Ροζάννα-Αμφιτρίτη Κούτσιου ν. Κυπριακή Δημοκρατία Προσφυγή 458/98 ημερομηνίας 16.6.99).

Οι υπόλοιποι λόγοι έφεσης αφορούν σε ό,τι θα μπορούσε να χαρακτηριστεί ως η ουσία. Εισηγούνται οι εφεσείοντες πως δεν υπήρχε το υπόβαθρο για να τους καταλογιστεί η σοβαρή μομφή της ψευδούς δήλωσης. Η θέση τους ήταν πως τα κτίρια τα ανήγειραν οι ίδιοι στο πλαίσιο σύμβασης που συνήψαν. Δεν ήταν δυνατό να θεωρηθεί πως αγόρασαν και πως περιλαμβάνονταν στην αξία του ακινήτου κατά τον ουσιώδη χρόνο, κτίρια που εκείνοι ανήγειραν. Η θεώρηση πως δεν ήταν εκείνοι που ανήγειραν τα κτίρια, δεν βρίσκει έρεισμα στο φάκελο. Συνιστά ανεπίτρεπτη πρωτογενή διαπίστωση του Δικαστηρίου που στηρίχτηκε στον υποθετικό συλλογισμό πως δεν ήταν δυνατό να είχαν ανεγερθεί τα κτίρια στο διάστημα των τεσσάρων μηνών που μεσολάβησε από την υπογραφή της σύμβασης ως την κατάθεσή της.

Η ιδιοκτήρια του ακινήτου Παρασκευού Π. Χρίστου, στις 7.7.92, συνήψε σύμβαση με την εταιρεία Rameses Properties Ltd. Αυτή η σύμβαση δεν είχε προσκομιστεί αρχικά. Προσκομίστηκε από τους εφεσείοντες στο πλαίσιο της έρευνας που αναλήφθηκε μετά την παρέμβαση του Γενικού Ελεγκτή. Θα ιδρυόταν ιδιωτική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με μετόχους, κατά ίσο ποσοστό, τους δυο συμβαλλομένους, για την αξιοποίηση του κτήματος με την ανέγερση κτιρίων. Η θέση των εφεσειόντων ήταν πως ακριβώς έτσι έγινε. Μέτοχοι των εφεσειόντων, κατά το ίδιο ποσοστό, ήταν οι δυο συμβαλλόμενοι και αυτοί ανήγειραν τα κτίρια. Είναι στη βάση αυτής της θεώρησης που ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου έκαμε την εισήγησή του ημερομηνίας 22.11.94. Επίσης, την ίδια άποψη, πως δηλαδή τα κτίρια τα ανήγειραν οι εφεσείοντες, τη συμμερίστηκε και ο λειτουργός που απάντησε στο Γενικό Ελεγκτή με επιστολή ημερομηνίας 28.12.94. Σε αυτή όμως την τελευταία επιστολή υπήρχε χειρόγραφο σημείωμα εκ μέρους του ίδιου του Διευθυντή. Καταγράφεται σ΄αυτό αμφισβήτηση που στο τέλος πήρε τη μορφή θετικής άποψης πως δεν ήταν οι εφεσείοντες που ανήγειραν τα κτίρια. Η αλληλογραφία με την Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου για την ηλεκτροδότηση του ακινήτου διεξαγόταν με την Rameses Properties Ltd. Ας σημειωθεί πως η τελευταία από τις επιστολές της Αρχής Ηλεκτρισμού Κύπρου στάληκε στις 2.4.93, δηλαδή λίγο πριν τη συμπλήρωση των κτιρίων. Επιπλέον, αν ήταν οι εφεσείοντες που πράγματι ανήγειραν τα κτίρια θα εμφανιζόταν η ιδιοκτήρια του ακινήτου, ως μέτοχος των εφεσειόντων κατά 50%, να είχε συνεισφέρει πέραν της γης και στην ανέγερση. Η εισήγηση, συνεπώς, των εφεσειόντων πως ο πρωτόδικος δικαστής προέβη σε δικές του διαπιστώσεις ή υποθετικούς συλλογισμούς, δεν ευσταθεί. Προσθέτουμε πως και ο ίδιος ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός Αμμοχώστου, στην επιστολή του ημερομηνίας 22.11.94 την οποία επικαλούνται οι εφεσείοντες, εξηγεί πως το χρονικό διάστημα μεταξύ της σύμβασης (7.7.93) και της κατάθεσης της (22.11.93) ήταν πολύ μικρό για να αναμενόταν ουσιώδης διαφοροποίηση της αξίας του ακινήτου στο μεταξύ.

Εν πάση περιπτώσει, είναι σαφές πως η εισήγηση του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Αμμοχώστου, διότι περί εισήγησης επρόκειτο, απερρίφθη όχι με πρωτοβουλία υφισταμένου του. Η διαφορετική προσέγγιση υιοθετήθηκε από τον προϊστάμενο του προς τον οποίο απευθύνθηκε για μελέτη και οδηγίες. Στο σημείωμα της 28.12.94 δόθηκαν σαφείς οδηγίες για καθορισμό των δικαιωμάτων μεταβίβασης στη βάση της κατάστασης στην οποία βρισκόταν το ακίνητο την ημέρα της σύμβασης, δηλαδή στις 7.7.93. Με το δεδομένο, δηλαδή, πως υπήρχαν σ΄αυτό και κτίρια. Αυτή η απόφαση στηρίχτηκε στα έγγραφα που οι ίδιοι οι ενδιαφερόμενοι κατέθεσαν στις 22.11.93. Και σ' αυτή γίνεται ευθεία παραπομπή στην εισήγηση που περιέχεται στην επιστολή προς το Γενικό Ελεγκτή, σύμφωνα με την οποία το Κτηματολόγιο θα έπρεπε να περιοριστεί σ΄αυτά τα έγγραφα. Δηλαδή στη σύμβαση ημερομηνίας 7.7.93 και στη δήλωση Σ.Δ.Π. 2493/93 την οποία οι ίδιοι οι ενδιαφερόμενοι συμπλήρωσαν. Με βάση τη συμφωνία ημερομηνίας 7.7.93 οι εφεσείοντες αγόρασαν από την ιδιοκτήτρια "κτήμα" έναντι χρηματικού ανταλλάγματος £60.000 χωρίς αναφορά σε οτιδήποτε άλλο. Στη δήλωση δε της 22.11.93 εμφάνισαν το ακίνητο να είναι "χωράφι", ενώ η πραγματικότητα ήταν άλλη. Στο ακίνητο υπήρχαν ήδη κτίρια συμπληρωμένα. Πάνω σ΄αυτή τη βάση, θεωρούμε πως ήταν εύλογα επιτρεπτή η πιο πάνω προσέγγιση. Η απόφαση της Ολομέλειας στην Βορκά και άλλες ν. Δημοκρατίας (1992) 3 ΑΑΔ 146, είναι σχετική. Οι εφεσείουσες προέβησαν σε μεταξύ τους μεταβιβάσεις μεριδίων τους σε ακίνητα, δηλώνοντας στο Κτηματολόγιο ως αιτία τους την ανταλλαγή. Υποστήριξαν πως στην πραγματικότητα ήταν δωρεές που πραγματοποιήθηκαν και ζήτησαν απαλλαγή, λόγω της στενής τους συγγένειας, από την πληρωμή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών. Κρίθηκε πως δεν μπορούσαν να παραγνωριστούν οι δηλώσεις τους στα επίσημα έγγραφα του Κτηματολογίου. Η αρχική αύξηση της αγοραίας αξίας σε £100.000 την οποία οι εφεσείοντες δέκτηκαν, έγινε με το δεδομένο πως το ακίνητο ήταν χωράφι. Η διαπίστωση πως αυτή η δήλωση, στην οποία στηρίκτηκε τότε η διοίκηση, ήταν ψευδής, νομίμως οδήγησε σε επανακαθορισμό των δικαιωμάτων με γνώμονα την ημερομηνία της σύμβασης, τη φύση της και την κατάσταση του ακινήτου όπως ήταν τότε.

΄Εχει ήδη διαφανεί από τα πιο πάνω πως στερούνται πραγματικού υπόβαθρου και οι ισχυρισμοί αναφορικά με το έρεισμα της επιστολής ημερομηνίας 17.4.95. Η διοικητική πορεία ως την πιο πάνω επιστολή καταγράφεται στον ίδιο το φάκελλο και θα δούμε από τα σχετικά ενυπόγραφα σημειώματα αλλά και τα άλλα στοιχεία, πως είναι εντελώς εσφαλμένη και η αντίληψη πως η εκτίμηση της αξίας διενεργήθηκε μεταγενέστερα.

Στον ίδιο το φάκελο υπάρχει χειρόγραφο σημείωμα του εκτιμητή Θ. Γεωργαλλή με ημερομηνία 30.1.95. Αναφέρεται στο σημείωμα του Διευθυντή ημερομηνίας 28.12.94, καταγράφει την αξία του ακινήτου μαζί με τα κτίρια και προσδιορίζει ως μεταβιβαστικά δικαιώματα το ποσό των £31.000. Αντιστοιχεί προς αυτά χειρόγραφη πολυσέλιδη εκτίμηση ίδιας ημερομηνίας. Επελήφθη του θέματος άλλος λειτουργός, ο Α. Πίτσιλλος, ο οποίος με δικό του σημείωμα στο φάκελο, ημερομηνίας 31.5.95, εξέφρασε τη συμφωνία του. Αντιστοίχως, στην πιο πάνω χειρόγραφη εκτίμηση υπάρχει η υπογραφή του με ημερομηνία 31.1.95 και με την ένδειξη "συμφωνώ". ΄Αχθηκε τότε το θέμα ενώπιον του Επαρχιακού Κτηματολογικού Λειτουργού Αμμοχώστου. Αυτός αναφέρθηκε ρητά στη χειρόγραφη εκτίμηση παραπέμποντας στα σχετικά ερυθρά 49 - 45 του φακέλου, την ενέκρινε και έδωσε οδηγίες για ενέργεια σύμφωνα με το χειρόγραφο ημερομηνίας 28.12.94. Συμπληρώνεται η εικόνα με χειρόγραφο σημείωμα του Λειτουργού Μ. Μηνά, ημερομηνίας 17.4.95, πως απέστειλε, εκτελώντας τις οδηγίες που του δόθηκαν, την επιστολή της ίδιας ημερομηνίας 17.4.95 με την οποία γνωστοποιήθηκε στους εφεσείοντες η απόφαση που λήφθηκε. Υπάρχει στο φάκελο και δακτυλογραφημένη εκτίμηση. Πρόκειται απλώς για αντίγραφο της χειρόγραφης. Στο κάτω αριστερό μέρος της φαίνεται η ημερομηνία 9.5.96 και κάτω από αυτή τα αρχικά ΚΚ. Είναι προφανές ότι πρόκειται για την ημερομηνία δακτυλογράφησής της. ΄Οπως προκύπτει από τα πιο πάνω η εκτίμηση είχε προηγηθεί. Σημειώνουμε επιπρόσθετα πως στην επικεφαλίδα της δακτυλογραφημένης εκτίμησης, δίπλα από τον τίτλο της, αναγράφεται με το χέρι "Στις 30.1.95".