Α. ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Το Υπουργικό Συμβούλιο διέταξε τη διενέργεια γενικής εκτίμησης της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται σε όλες τις ελεγχόμενες από το κράτος περιοχές της Κύπρου. Με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 69(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου Κεφ. 224 (ο Νόμος) εκδόθηκε σχετικό διάταγμα. Η δημοσίευση του διατάγματος έγινε στο Τρίτο Παράρτημα της Επίσημης Εφημερίδας της Δημοκρατίας, ΚΔΠ 2/82 ημερομηνίας 8.1.82.

Οταν συμπληρώθηκε η γενική εκτίμηση των κτημάτων εντός των ορίων της περιοχής του Δήμου Πάφου, τηρήθηκαν τα διαλαμβανόμενα στο άρθρο 70(β) του νόμου και η υπό του νόμου προβλεπόμενη ειδοποίηση προς το κοινό δημοσιεύθηκε στο Τρίτο Παράρτημα της Επίσημης Εφημερίδας της Δημοκρατίας, ΚΔΠ 161, ημερομηνίας 17.5.85.

Στις 7.11.85 οι εφεσείοντες στην Αναθεωρητική Εφεση αρ. 1135 και οι εφεσείοντες στην Αναθεωρητική Εφεση αρ. 1136 κατέθεσαν στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Πάφου ενστάσεις κατά της εκτίμησης της αξίας της ακίνητης ιδιοκτησίας τους που αφορά το ξενοδοχείο "ΔΙΟΝΥΣΟΣ" στην Κάτω Πάφο. Πρόκειται για τις ενστάσεις Ε.Γ.Ε. 17/85 και Ε.Γ.Ε. 16/85 αντίστοιχα.

Οι δύο εφέσεις συνεκδικάστηκαν λόγω ταυτότητας γεγονότων και νομικών σημείων.

Το ξενοδοχείο "ΔΙΟΝΥΣΟΣ" διαθέτει 94 δωμάτια και είναι κτισμένο επί των τεμαχίων 322/1, 322/2 και 289/6 του Φ/Σχ. 51/10 και 18 χωρ. στην Κάτω Πάφο.

Εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες των τεμαχίων 322/1 και 322/2 είναι οι εφεσείοντες C. & N. CATERING LTD και οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του τεμαχίου 289/6 είναι οι KATO PAPHOS COAST HOTEL CO LTD, εφεσείοντες στην Αναθεωρητική Εφεση αρ. 1136.

Η αξία του ξενοδοχείου "ΔΙΟΝΥΣΟΣ", ως ενιαίο κτήμα, εκτιμήθηκε στις ΛΚ1.600.000. Ποσό ΛΚ750.000 αναλόγισαν στα τεμάχια 322/1 και 322/2 ιδιοκτήτες των οποίων είναι οι C. & N. CATERING LTD και ΛΚ850.000 αναλόγισαν στο τεμάχιο 289/6 που ανήκει στην εταιρεία KATO PAPHOS COAST HOTEL CO LTD.

Κατόπιν εξέτασης των ενστάσεων που χωριστά υπέβαλαν οι ιδιοκτήτες της υπό αναφορά ακίνητης ιδιοκτησίας, ο Διευθυντής του Κτηματολογικού και Χωρομετρικού Τμήματος προέβη σε αναθεώρηση των αρχικών εκτιμήσεων τις οποίες υποβίβασε στις ΛΚ600.000 και ΛΚ680.000 αντίστοιχα.

Εναντίον των αποφάσεων οι οποίες περιέχονται στις πιο πάνω ειδοποιήσεις οι ιδιοκτήτες των τεμαχίων κατεχώρησαν εφέσεις στο Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου βασισμένες στο άρθρο 80 του Νόμου.

Εναντίον των ιδίων αποφάσεων, οι ιδιοκτήτες των τεμαχίων κατεχώρησαν και τις προσφυγές 492/86 και 491/86 αντίστοιχα. Οι θεραπείες που ζητήθηκαν και στις δύο προσφυγές ήταν ταυτόσημες ήτοι:

Οι αιτητές ισχυρίστηκαν ότι κατά τη λήψη των προσβαλλόμενων αποφάσεων εμφιλοχώρησε πλάνη περί το νόμο και τα πράγματα, δεν έγινε η δέουσα έρευνα και ότι οι επίδικες διοικητικές αποφάσεις δεν ήταν δεόντως ή καθόλου αιτιολογημένες.

Το πρωτόδικο δικαστήριο κατόπιν συνεκδίκασης των προσφυγών έκρινε ότι:

Το παράπονο των εφεσειόντων είναι ότι ο πρωτόδικος δικαστής αποφάσισε την απόρριψη της προσφυγής με συνοπτικό τρόπο χωρίς να εξετάσει ένα έκαστο χωριστά τους λόγους ακύρωσης της διοικητικής απόφασης.

Οι λόγοι έφεσης συνοψίζονται στους πρωτοδίκως προβληθέντες ισχυρισμούς περί έλλειψης και ή ανεπαρκούς αιτιολογίας της διοικητικής απόφασης, έλλειψης δέουσας και ή επαρκούς έρευνας, πλάνης περί τα πράγματα και εσφαλμένης ερμηνείας και/ή εφαρμογής των νομοθετικών διατάξεων που καθορίζουν την "αξία" ακίνητης ιδιοκτησίας εντός της εννοίας του νόμου.

Η θέση των εφεσειόντων είναι ότι κατά την ημερομηνία (29.4.86) που λήφθηκε η επίδικη διοικητική απόφαση, ο εφεσίβλητος δεν είχε ενώπιον του οποιαδήποτε εκτίμηση εμπειρογνώμονα αναφορικά με την αγοραία αξία της υπό αναφορά ακίνητης ιδιοκτησίας και αυτό προκύπτει, καθώς ισχυρίζονται, από τα στοιχεία των διοικητικών φακέλων Ε.Γ.Ε. 16/85 και Ε.Γ.Ε. 17/85 οι οποίοι σημειώθηκαν ως τεκμήριο 1 και ήταν ενώπιον του δικαστηρίου.

Planning Zone: B1. Use: Touristic and Residential (0.65:1, 0,20:1).

Στην αρχική εκτίμηση το εμβαδόν των τριών τεμαχίων καταγράφεται ως εξής:

289/6 Area of land 20=2=1200

322/1 " " " 0=3=2500

322/2 " " " 0=3=1700

________

Total Area 4=1=1800

Στην αρχική εκτίμηση καταγράφονται επίσης τα πιο κάτω στοιχεία:

Value of land per donum £45.000

Value of land per room £ 2.100

Cost per room £11.000

D.F.= 1,3

Value = 1,3 X [(11.000 + 2.100) X 94] = £1.600.000 R.F.

To ποσό του £1.600.000 που υπολογίστηκε ως αντιπροσωπεύον την αξία της ακίνητης ιδιοκτησίας των εφεσειόντων και των εφεσειόντων στην Αναθεωρητική Εφεση 1136 αναλόγισε με διαιρέτη τον αριθμό 94 που είναι ο αριθμός δωματίων του ξενοδοχείου, στις £850.000 ως η αξία του τεμαχίου 289/6 και στις £750.000 ως η αξία των τεμαχίων 322/1 και 322/2.

Στην επίδικη διοικητική απόφαση καταγράφεται, όπως και στην αρχική εκτίμηση, το εμβαδόν των τριών τεμαχίων και στη συνέχεια υπολογίζεται η αξία τους στο ποσό των £196.875 ήτοι προς £45.000 κατά σκάλα. Στο ποσό των £196.875 προστίθενται £752.000 ως η αξία των 94 δωματίων του ξενοδοχείου η οποία αναλύεται στις £8.000 ανά δωμάτιο. Στο άθροισμα των δύο αυτών κονδυλίων που είναι £948.875 προστέθηκε ποσοστό κέρδους του επιχειρηματία ίσο προς 1,35 επί του εν λόγω ποσού και έτσι το σύνολο της εκτιμημένης αξίας της υπό αναφορά ακίνητης ιδιοκτησίας των εφεσειόντων και εκείνης των εφεσειόντων στην Αναθεωρητική Εφεση 1136 υπολογίσθηκε σε στρογγυλούς αριθμούς στις £1.280.000. Το εν λόγω ποσό αναλόγισε με διαιρέτη τον αριθμό (94) των δωματίων του ξενοδοχείου στις £680.000 ως η εκτιμημένη αξία του τεμαχίου 289/6 και στις £600.00 ως η εκτιμημένη αξία των τεμαχίων 322/1 και 322/2.

Στους φακέλους Ε.Γ.Ε. 16/85 και 17/85 υπάρχει ακόμα και η έκθεση ημερομηνίας 13.10.86 που ετοίμασαν οι δημόσιοι λειτουργοί Ευσταθίου και Νικολάου η οποία, κατά τους εφεσείοντες, δεν αποτελεί αιτιολογία συνάδουσα προς τις γενικές αρχές του διοικητικού δικαίου που διέπουν το θέμα της αιτιολογίας εφόσον πρόκειται, καθώς λέγουν, περί ex post facto αιτιολογίας.

Στον ίδιο φάκελο (τεκμ. 1) υπάρχει συγκριτικός πίνακας πωλήσεων τεσσάρων κτημάτων οι οποίες ανάγονται στα έτη 1978 και 1979. Πρόκειται για τις συγκριτικές πωλήσεις που σύμφωνα με την έκθεση 13.10.86 λήφθηκαν υπόψη κατά την εκτίμηση και τον τελικό καθορισμό της αξίας της υπό αναφορά ακίνητης περιουσίας των αιτητών.

Τα τέσσερα αυτά κτήματα σημειώνονται στα τοπογραφικά σχέδια (Α και Β) με χρώμα γαλάζιο ενώ τα τεμάχια των αιτητών σημειώνονται με χρώμα κόκκινο. Τα εν λόγω τοπογραφικά σχέδια αποτελούν και αυτά μέρος του φακέλου (τεκμ. 1).

Τόσο οι συγκριτικές πωλήσεις όσο και τα τοπογραφικά σχέδια αποτελούν εκ του νόμου μέρος του αρχείου του Κτηματολογίου η τήρηση του οποίου παρέχει τη δυνατότητα πρόσβασης και άντλησης πληροφοριών. Η επίκληση εν προκειμένω στοιχείων από το αρχείο του κτηματολογίου παρέχει τη δυνατότητα για δικαστικό έλεγχο της επίδικης απόφασης η οποία, καθώς προκύπτει, έχει ως υπόβαθρο τις συγκεκριμένες συγκριτικές πωλήσεις.

Προκύπτει ακόμα πως για τους σκοπούς της γενικής εκτίμησης του 1980 οι καθ΄ ων η αίτηση έλαβαν υπόψη την εκτιμημένη αξία πέντε ξενοδοχείων τριών και τεσσάρων αστέρων που βρίσκονται στην Κάτω Πάφο. Η εκτιμημένη αξία των εν λόγω ξενοδοχείων λήφθηκε υπόψη για τους σκοπούς εκτίμησης της υπό συζήτηση περιουσίας των αιτητών ως συγκριτικό στοιχείο.

Από τα πιο πάνω προκύπτει ότι η συνταχθείσα μεταγενεστέρως της εκδόσεως της επίδικης απόφασης έκθεση ημερομηνίας 13.10.86 η οποία ουσιαστικά αποτελεί την αιτιολογία της επίδικης απόφασης, αναφέρεται σε στοιχεία πραγματικά και προϋπάρχοντα τα οποία προκύπτουν από τον φάκελο. Αυτή η αιτιολογία μπορεί να στηρίξει την προσβαλλόμενη πράξη. (Πορίσματα Νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας 1929-59, σελ. 190).

Η αιτιολογία η οποία δεν παρέχει στο δικαστήριο τα απαραίτητα ειδικά και συγκεκριμένα στοιχεία για τη διακρίβωση της νομιμότητας της διοικητικής πράξης ή απόφασης ή είναι τόσο αόριστη και ασαφής ώστε να καθιστά ανέφικτο τον δικαστικό έλεγχο είναι παράνομη και οδηγεί στην ακύρωση της πράξης. Βλ. Φράγκου ν. Δημοκρατίας, ΑΕ 2021, ημερ. 27.3.98, Κυριακίδης και Αλλοι ν. Δημοκρατίας, (1995) 3 ΑΑΔ 298, Δημοκρατία ν. Χατζηγεωργίου (1974) 3 ΑΑΔ 574.

Η αιτιολογία κάθε διοικητικής πράξης ή απόφασης πρέπει να είναι ειδική, επαρκής και να ανταποκρίνεται στα στοιχεία του φακέλου. Πρέπει επίσης να είναι σαφής και συγκεκριμένη. Παναγιώτης Χατζηβασιλείου ν. Αρχής Λιμένων Κύπρου , ΑΕ 2112, 9.10.98.

Στην υπό κρίση υπόθεση η αιτιολογία της προσβαλλόμενης απόφασης παρέχει τα απαραίτητα στοιχεία για τη διακρίβωση της νομιμότητας της. Προκύπτει από την απόφαση ότι οι καθ΄ων η αίτηση προέβησαν στην δέουσα έρευνα προς διακρίβωση των βασικών στοιχείων τα οποία θα μπορούσαν υπό τις περιστάσεις να ληφθούν υπόψη για τους σκοπούς εκτίμησης της αξίας της περιουσίας των αιτητών.

Π.

Δ.

Δ.

Δ.

Δ.

ΑΦ.