|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Kennedy Hotels Ltd ν. Indjirdjian (1992) 1 ΑΑΔ 400
Maison Jenny Limited ν. Krashias Footwear Industry Limited (2002) 1 ΑΑΔ 1156
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Ν. 14/1960 - Ο περί Δικαστηρίων Νόμος του 1960
Ν. 81(I)/2011 - Ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2022:D192
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 299/2014)
19 Μαίου, 2022
[ΠΑΝΑΓΗ, Πρόεδρος]
[ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ/στές]
1. ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ Α.,
2. Μ. ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ,
Εφεσείοντες
v.
1. ΓΕΩΡΓΙΟΥ ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ & ΥΙΟΙ ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΛΤΔ,
2. Γ. Ν. ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ,
3. Ρ. ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ,
4. Κ. ΑΡΙΣΤΟΤΕΛΟΥΣ,
Εφεσιβλήτων.
___________________
Ανδρέας Χαραλάμπους για Χρύσης Δημητριάδης & Σία ΔΕΠΕ, για τους Εφεσείοντες.
Κυριακή Χατζησέργη (κα), για Κώστας Χατζηκωστής & Σία, για τους Εφεσίβλητους.
____________________
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Παναγή, Π.
____________________
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΝΑΓΗ, Π.:- Οι εφεσείοντες αγόρασαν από την εφεσίβλητη 1 εταιρεία, δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερομηνίας 30.3.2007, μία από δύο υπό ανέγερση κατοικίες στο τεμάχιο 5x1, αρ εγγραφής 2xx91, στην Αγία Φύλα στη Λεμεσό, αντί του τιμήματος πώλησης των Λ.Κ.175.000 (στο εξής «η συμφωνία»), το οποίο οι εφεσείοντες συμφώνησαν να καταβάλουν σε οκτώ (8) δόσεις. Ως ημερομηνία αποπεράτωσης της οικίας ορίστηκε η 31.12.2007, η οποία με τη συγκατάνευση των εφεσειόντων παρατάθηκε μέχρι την 1.2.2008.
Οι εφεσίβλητοι 2, 3 και 4 εγγυήθηκαν αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα όλες τις υποχρεώσεις του εργολάβου, εφεσίβλητης 1, προς τους εφεσείοντες εν σχέση με την εν λόγω συμφωνία, αναλαμβάνοντας περαιτέρω, να τους αποζημιώσουν σε περίπτωση που αυτοί υποστούν οποιαδήποτε ζημιά δυνάμει της συμφωνίας εξ υπαιτιότητας οποιασδήποτε ενέργειας ή παράλειψης της εφεσίβλητης 1. Το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης και πήρε τον αριθμό ΠΩΕ 1149/07.
Στις 29.7.2008, οι εφεσείοντες καταχώρισαν την Αγωγή Αρ. 3229/2008 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού εναντίον των εφεσιβλήτων, ισχυριζόμενοι ότι η εφεσίβλητη 1 (εναγόμενη 1) με τη συμπεριφορά της παραβίασε τη συμφωνία, εφόσον, μεταξύ άλλων, δεν ολοκλήρωσε την κατοικία και δεν την παρέδωσε σύμφωνα με τις πρόνοιες της συμφωνίας και απαιτούσε ποσά για επιπλέον εργασίες που δεν δικαιολογούνταν, με αποτέλεσμα οι εφεσείοντες να υποστούν ζημιά. Με το αιτητικό (α) της παραγράφου 29 της έκθεσης απαίτησης, το οποίο ενδιαφέρει ιδιαίτερα, οι εφεσείοντες αξίωσαν από τους εφεσίβλητους αλληλέγγυα και/ή κεχωρισμένα:
«(α) Διάταγμα του Δικαστηρίου που να διορίζει τον ενάγοντα 1 με εξουσιοδότηση να υπογράφει για λογαριασμό και στο όνομα της εναγομένης 1 κάθε αναγκαία αίτηση και/ή έγγραφο και/ή να προβεί σε οποιαδήποτε άλλη πρόσφορη και αναγκαία ενέργεια η οποία νομικά μπορούσε και θα έπρεπε να γίνει από τους εναγομένους με σκοπό την ολοκλήρωση της επίδικης κατοικίας η οποία έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου 5x1, Φ/Σχ LIV/42, αρ. εγγραφής 2xx91, στην Αγία Φύλα Επαρχία Λεμεσού και πωλήθηκε από την εναγομένη 1 εις τους ενάγοντες δυνάμει του πωλητηρίου εγγράφου ΠΩΕ 1149/07 και την δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού δια την πωληθείσα κατοικία επ' ονόματι των εναγόντων δυνάμει του Κεφ.232 ως τροποποιήθηκε και/ή δυνάμει των Αρχών της Επιείκειας».
Ζήτησαν, επιπλέον, δηλωτική απόφαση ότι δικαιούνται στην κατοχή της κατοικίας, μαζί με διάταγμα που να διατάσσει την εφεσίβλητη 1 να τους παραδώσει την κατοχή, καθώς και δηλωτική απόφαση ότι τα έξοδα που απαιτούνται για ολοκλήρωση της κατοικίας και τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής επ' ονόματι τους, είναι ανακτήσιμα και/ή οφείλονται από τους εφεσίβλητους. Διαζευκτικά, προς τις πιο πάνω θεραπείες, αξίωσαν το ποσό των 422,024 δυνάμει σύμβασης. Πέραν των πιο πάνω αξιώσεων, οι εφεσείοντες διεκδίκησαν ειδικές αποζημιώσεις συνεπεία της καθυστέρησης στην ολοκλήρωση και παράδοση της κατοικίας, καθώς και την καταβολή από τους εφεσίβλητους συγκεκριμένου μηνιαίου ποσού μέχρι την ολοκλήρωση και παράδοση της. Κατά το στάδιο δε των τελικών αγορεύσεων ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου, οι εφεσείοντες ζήτησαν επιπλέον, με τη γραπτή τους αγόρευση, διάταγμα για την ειδική εκτέλεση του πωλητηρίου εγγράφου ΠΩΕ 1149/07.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, μετά από ακροαματική διαδικασία, αποφάσισε υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων. Απέδωσε στους εφεσείοντες αποζημιώσεις για την καθυστέρηση στην παράδοση της επίδικης κατοικίας και μέχρι την παράδοση της, ειδικές αποζημιώσεις (έξοδα εκτιμητών και επιμετρητών των δύο πλευρών), καθώς και την ακόλουθη θεραπεία:
«Α. .
(α) Αποτέλεσμα της έκδοσης του διατάγματος παράγραφος (Δ) πιο κάτω είναι ότι τα έξοδα που απαιτούνται για ολοκλήρωση, από τους Ενάγοντες, της επίδικης κατοικίας η οποία έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου 5x1, δηλαδή η επίδικη, είναι ανακτήσιμα και/ή οφείλονται από τους Εναγόμενους. Θα αφαιρεθούν από το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης και επιπλέον θα δικαιούνται να απαιτήσουν τη διαφορά από τους Εναγόμενους με τόκο 8% ετησίως από την ημερομηνία καταβολής του εκάστοτε ποσού σε περίπτωση που τα ποσά τα οποία θα καταβάλουν θα είναι περισσότερα από το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης.
Β. . διάταγμα με το οποίο διορίζεται ο Ενάγων 1 με εξουσιοδότηση να υπογράψει για λογαριασμό και στο όνομα της Εναγομένης 1 κάθε αναγκαία αίτηση και/ή έγγραφο και/ή να προβεί σε οποιαδήποτε αναγκαία ενέργεια η οποία νομικά μπορούσε και θα έπρεπε να γίνει από τους Εναγόμενους με σκοπό την ολοκλήρωση της επίδικης κατοικίας η οποία έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου 5x1, Φ/Σχ. LIV/42, αρ. εγγραφής 2xx91, στην Αγία Φύλα στην Επαρχία Λεμεσού και η οποία πωλήθηκε από την Εναγόμενη 1 προς τους Ενάγοντες, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ΠΩΕ 1149/07.
Γ. Οι Ενάγοντες είναι οι δικαιούμενοι στην κατοχή της επίδικης κατοικίας η οποία έχει ανεγερθεί επί του τεμαχίου 5x1, Φ/Σχ. LIV/42, αρ. εγγραφής 2xx91, στην Αγία Φύλα στην Επαρχία Λεμεσού και η οποία πωλήθηκε από την Εναγόμενη 1 προς τους Ενάγοντες, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ΠΩΕ 1149/07.
Δ. . διάταγμα του Δικαστηρίου με το οποίο διατάσσεται η Εναγόμενη 1 όπως παραδώσει στους Ενάγοντες την κατοχή της επίδικης κατοικίας, όπως αυτή περιγράφεται πιο πάνω, την οποία αγόρασαν οι Ενάγοντες από την Εναγόμενη 1, δυνάμει πωλητηρίου εγγράφου ΠΩΕ 1149/07.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, όμως, δεν εξέδωσε διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, θεωρώντας ότι «Τέτοιο διάταγμα δεν ζητείται με την αγωγή και ούτε υπάρχει δικογραφημένος ισχυρισμός ή κατά πόσο ικανοποιούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο περί Πώλησης Γης (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος Κεφ.232 ή κατά πόσο εφαρμόζεται ο καταργητικός Νόμος περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμοι του 2011 και 2012, Ν.81(Ι)2011.» Γίνεται αντιληπτό δε, ότι το εκδοθέν διάταγμα «Β», ανωτέρω, αντιστοιχεί στο αιτητικό «α» της παραγράφου 29 της έκθεσης απαίτησης, με τη διαφορά, ότι δεν αποδόθηκε το μέρος του αιτητικού που θα επέτρεπε τη δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής της επίδικης κατοικίας στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού.
Η έφεση στρέφεται ουσιαστικά κατά του παραπάνω ευρήματος του πρωτόδικου Δικαστηρίου και της απόφασης του να μην εκδώσει διάταγμα, όπως αυτό ζητείτο με το αιτητικό (α) της παραγράφου 29 της έκθεσης απαίτησης, και διάταγμα για την ειδική εκτέλεση του Πωλητηρίου Εγγράφου ΠΩΕ 1149/07.
Πέραν των γεγονότων που έχουν καταγραφεί στην αρχή της απόφασης, θεωρούμε αναγκαίο, προς ολοκλήρωση της εικόνας των γεγονότων και για να είναι καλύτερα κατανοητά τα όσα θα ακολουθήσουν, να παραθέσουμε τα κατωτέρω ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου και γεγονότα που προέκυψαν από τη μαρτυρία ως παραδεκτά ή αδιαμφισβήτητα.
Η επίδικη συμφωνία προέβλεπε για την καταβολή του τιμήματος σε οκτώ (8) δόσεις κατά συγκεκριμένα στάδια. Μέχρι τις 3.5.2008, που οι εφεσίβλητοι έδωσαν στους εφεσείοντες τιμολόγιο για επιπλέον εργασίες, οι εφεσείοντες είχαν καταβάλει στους εφεσίβλητους το συνολικό ποσό των Λ.Κ. 142.000 (242.621,40), ενώ σύμφωνα με το συμβόλαιο όφειλαν να είχαν καταβάλει Λ.Κ.110.000 (187.946,16), το οποίο αντιστοιχεί στις πρώτες τέσσερεις δόσεις. Σε ό, τι αφορά τις υπόλοιπες δόσεις, το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε, ότι οι εφεσείοντες δεν υποχρεούντο στην καταβολή του ποσού των Λ.Κ.10.000 για ξυλουργικές εργασίες (5η δόση), ούτε στο ποσό των Λ.Κ. 10.000 για μπογιατίσματα (6η δόση). Σημειώνουμε δε ότι η 7η δόση για ποσό Λ.Κ.15.000 θα καταβαλλόταν με την τελεία οικοδόμηση των δύο κατοικιών και την παράδοση της επίδικης κατοικίας στους εφεσείοντες, εννοώντας με τον όρο «παράδοση» ότι «η κατοικία θα είναι συνδεδεμένη με όλες τις υπηρεσίες, δηλαδή ηλεκτρική, υδατοπρομήθεια, αρχή τηλεπικοινωνιών, αποχετευτικό σύστημα κ.λ.π. με έξοδα τα οποία θα επωμιστεί ο Πωλητής». Η 8η και τελευταία δόση εκ ποσού Λ.Κ.25.000 είναι πληρωτέα ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι των εφεσειόντων, ελεύθερης οποιασδήποτε υποθήκης ή άλλου εμπράγματου βάρους και αφού διαχωριστεί το ακίνητο και εκδοθούν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και ξεχωριστός τίτλος της κατοικίας με εγγεγραμμένη την κατοικία στον τίτλο. Μέχρι τις 3.5.2008, οι εφεσείοντες δεν όφειλαν οποιοδήποτε ποσό στους εφεσίβλητους, σύμφωνα με τους όρους πληρωμής του τιμήματος της επίδικης κατοικίας. Τουναντίον, είχαν πληρώσει Λ.Κ.32.000 (54.675,25) πέραν του ποσού των Λ.Κ.110.000 (187.946,16) που όφειλαν να καταβάλουν στους εφεσίβλητους μέχρι την εν λόγω ημερομηνία, ως έχει ήδη αναφερθεί.
Οι εφεσίβλητοι «ανέβαζαν» το ποσό των επιπλέον εργασιών στο ποσό των 38.000, το οποίο οι εφεσείοντες αμφισβήτησαν. Ως αποτέλεσμα, οι εφεσίβλητοι τερμάτισαν την επίδικη συμφωνία, τερματισμός που κρίθηκε αδικαιολόγητος από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο έκρινε ταυτόχρονα ότι η επίδικη σύμβαση παραμένει σε ισχύ. Απορρίπτοντας δε την ανταπαίτηση των εφεσιβλήτων για ποσό Λ.Κ. 5.000 (8.543,01) ως υπόλοιπο τιμήματος βασικών εργασιών και για ποσό 40.603 ως τίμημα πρόσθετων εργασιών, το Δικαστήριο σημείωσε ότι, με βάση την εκτίμηση κοινών επιμετρητών που όρισαν οι διάδικοι (Τεκμήριο 2), οι επιπλέον εργασίες που δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο ανέρχονται στο ποσό των 14.754, το οποίο καλύπτεται από το συνολικό ποσό των 242.621,40 που εισέπραξαν οι εφεσίβλητοι από τους εφεσείοντες μέχρι τις 3.5.2008. Παρατηρούμε ότι καλύπτεται και το ποσό των 8.543,01 για βασικές εργασίες.
Όπως διαπίστωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο, η μη αποπεράτωση της κατοικίας από την εφεσίβλητη 1 και η μη παράδοση της στους εφεσείοντες, έτοιμη για χρήση μέχρι την 1.7.2008, παρείχε στους εφεσείοντες το δικαίωμα, βάσει του όρου 6(γ) της συμφωνίας, να τερματίσουν τη συμφωνία και να απαιτήσουν αποζημιώσεις ή να λάβουν την κατοχή της κατοικίας και να προχωρήσουν στην αποπεράτωση της αφαιρώντας οποιοδήποτε ποσό ήθελαν καταβάλει από το υπόλοιπο του τιμήματος πώλησης. Οι εφεσείοντες με την αγωγή τους αξίωσαν την κατοχή της κατοικίας και άλλες συναφείς θεραπείες, εμμένοντας έτσι στην εκτέλεση της επίδικης συμφωνίας και το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατ' εφαρμογή των όρων της εν ισχύι συμφωνίας των διαδίκων, απέδωσε τις θεραπείες αυτές, εκτός από το μέρος του αιτητικού της παραγράφου 29(α) της έκθεσης απαίτησης των εφεσειόντων, που αναφερόταν στη «δημιουργία ξεχωριστής εγγραφής στο μητρώο του Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου Λεμεσού».
Με βάση τα ευρήματα και τις διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, ό,τι παρέμεινε προς εκπλήρωση δυνάμει της επίδικης συμφωνίας, ήταν η μεταβίβαση της κατοικίας στους εφεσείοντες σύμφωνα με τον όρο 7(viii). Η θεραπεία που δεν απέδωσε το Δικαστήριο, αποτελούσε βήμα προς την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, κατά τα προβλεπόμενα στην πρώτη επιφύλαξη του άρθρου 3(1) του Κεφ.232, που ήταν ο εν ισχύι Νόμος κατά το χρόνο καταχώρισης της έκθεσης απαίτησης: «όταν η ακίνητη ιδιοκτησία που πωλείται ΅ε σύ΅βαση αποτελείται από τ΅ή΅α (άλλο από εξ αδιαιρέτου ΅ερίδιο) ακίνητης ιδιοκτησίας του πωλητή, για το οποίο τ΅ή΅α δεν υπάρχει ιδιαίτερη εγγραφή, η σύ΅βαση αυτή δεν δύναται να εκτελεστεί ειδικά δυνά΅ει των διατάξεων του Νό΅ου αυτού προτού ληφθεί η άδεια ή έγκριση που απαιτείται από κάθε νό΅ο που ισχύει εκάστοτε για διενέργεια εγγραφής στο ΅ητρώο του Επαρχιακού Κτη΅ατολογικού Γραφείου για την ακίνητη ιδιοκτησία που συ΅φωνήθηκε να πωληθεί ΅ε τη σύ΅βαση και να προσαχθεί η άδεια και το πιστοποιητικό έγκρισης ή αντίγραφα αυτών στο Επαρχιακό Κτη΅ατολογικό Γραφείο». Ωστόσο, δεν παρέχεται οποιαδήποτε εξήγηση στην εκκαλούμενη απόφαση για τη μη έκδοση του ζητούμενου διατάγματος.
Η θέση δε του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι με την αγωγή δεν ζητείτο διάταγμα για την ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, ούτε υπάρχει δικογραφημένος ισχυρισμός, είναι εσφαλμένη. Πέραν των όσων έχουμε ήδη διαπιστώσει ανωτέρω, σημειώνουμε ότι στην έκθεση απαίτησης δικογραφείται πως η επίδικη συμφωνία κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο, ότι οι εφεσείοντες καλούσαν την εφεσίβλητη 1 να την τιμήσει και να παύσει να προβάλλει δικαιολογίες, ενώ δικογραφώντας τις ζημιές τους, οι εφεσείοντες διατυπώνουν την αξία της κατοικίας «σε περίπτωση που δεν ήθελε εκδοθεί διάταγμα ειδικής εκτέλεσης». Μπορεί το ζήτημα της ειδικής εκτέλεσης να μη δικογραφείται με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, εντούτοις στην έκθεση απαίτησης υπάρχουν αρκετά στοιχεία που να δικαιολογούν τη δυνατότητα χορήγησης της συγκεκριμένης θεραπείας, η οποία και ζητήθηκε στο στάδιο των τελικών αγορεύσεων. Εν πάση περιπτώσει, η δυνατότητα αυτή επιτρέπεται από τα ουσιώδη γεγονότα που στοιχειοθετούν το αγώγιμο δικαίωμα των εφεσειόντων βάσει της έκθεσης απαίτησης, άσχετα από το ακριβές νομικό πέπλο κάτω από το οποίο τίθεται η απαίτηση τους (βλ., μεταξύ άλλων, Kennedy Hotels Ltd v Indjirdjian (1992) 1 AAΔ 400 και Maison Jenny Ltd v Krashias Footwear Industry Ltd (2002) 1 ΑΑΔ 1156).
Στην προκείμενη περίπτωση το πρωτόδικο Δικαστήριο έπρεπε, στη βάση των ενώπιον του δεδομένων, να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια υπέρ ή κατά της έκδοσης διατάγματος για ειδική εκτέλεση, πράγμα το οποίο, όμως, δεν έπραξε. Ανακύπτει, επομένως, ερώτημα ως προς το τι πρέπει να ακολουθήσει, εφόσον δεν υπάρχει πρωτόδικη κρίση επί του θέματος. Έχουμε υπόψη τη νομολογία όπου διατάχθηκε η επανεξέταση από το πρωτόδικο Δικαστήριο στη βάση ότι η εξέταση θεμάτων από το Εφετείο για τα οποία δεν υπάρχει πρωτόδικη κρίση «στερεί από τους διάδικους το δικαίωμα σε δύο βαθμούς δικαιοδοσίας», (βλ. μεταξύ άλλων Trafalgar Developments Ltd κ.ά ν Uralchem Holdings P.L.G. κ.ά., Π.Ε. 331/2017, ημερ. 21.2.2019, ECLI:CY:AD:2019:A49 με αναφορά στη Μαυρονικόλα κ.ά. ν. Φοινιώτη κ.ά. (1997) 1 ΑΑΔ 1659). ’καμπτος κανόνας, όμως, δεν υπάρχει. Είναι ζήτημα στάθμισης των δεδομένων της κάθε υπόθεσης.
Εν προκειμένω, το ζήτημα της ειδικής εκτέλεσης είναι περιορισμένο και άμεσα συνυφασμένο με τη θεραπεία που ζητήθηκε και δεν αποδόθηκε στους εφεσείοντες στη βάση του αιτητικού 29(α) της έκθεσης απαίτησης. Λαμβάνοντας υπόψη και τον διαρρεύσαντα χρόνο από την έγερση της αγωγής, 2008, και ότι έχουμε ενώπιον μας τις θέσεις των μερών επί του ζητήματος, είναι η άποψή μας ότι το συμφέρον της δικαιοσύνης υπαγορεύει την εξέταση του από το Εφετείο με βάση την εξουσία που του παρέχεται από το άρθρο 25(3) του περί Δικαστηρίων Νόμου, Ν.14/1960.
Η απόδοση της θεραπείας της ειδικής εκτέλεσης ανάγεται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου. Το άρθρο 7(1) των περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμων του 2011 και 2012, Ν.81(Ι)2011, οι διατάξεις του οποίου εφαρμόζονται σε σχέση με την επίδικη σύμβαση παρά το γεγονός ότι κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο πριν από την έναρξη ισχύος του Νόμου (βλ. άρθρο 16(2)), παρέχει στο Δικαστήριο τη δυνατότητα «με διάταγμα του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οιουσδήποτε όρους τούτο κρίνει αναγκαίους».
Οι εφεσείοντες εισηγούνται ότι χωρίς το διάταγμα, όπως το ζητούσαν με το αιτητικό 29(α) της έκθεσης απαίτησης, οι υπόλοιπες θεραπείες που απέδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο είναι ανεπαρκείς, διότι ουδέποτε θα λάβουν τίτλο. Υποδεικνύουν ταυτόχρονα ότι δεν αμφισβητήθηκε από τους εφεσίβλητους, ούτε προέβηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο σε αντίθετο εύρημα, ότι η επίδικη συμφωνία είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης δυνάμει του άρθρου 7 του Ν.81(Ι)/2011 και ότι πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 6.
Στην αντίπερα όχθη, οι εφεσίβλητοι εισηγούνται ότι η αξιούμενη θεραπεία δεν συμβαδίζει με τις σχετικές πρόνοιες της συμφωνίας και ειδικότερα με τον όρο 10 ο οποίος θέτει, κατά την εισήγηση, ως προϋπόθεση για το διαχωρισμό του ακινήτου και για την έκδοση ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας της επίδικης κατοικίας, την ολοκλήρωση και της άλλης κατοικίας που ανεγειρόταν στο ίδιο τεμάχιο. Υποδεικνύουν, περαιτέρω, παραπέμποντας στον όρο 6 της συμφωνίας ότι η προαναφερόμενη υποχρέωση των εφεσιβλήτων θα τύγχανε ανάλογης αναστολής σε περίπτωση καθυστέρησης των εργασιών και ολοκλήρωσης της κατοικίας για την οποία δεν ευθύνονταν οι ίδιοι.
Η υποχρέωση της εφεσίβλητης 1, βάσει του όρου 10 να προβούν στις παραπάνω ενέργειες «με την ολοκλήρωση και των δύο κατοικιών» καθόριζε το χρόνο έναρξης των δικών της ενεργειών για την εξασφάλιση της ξεχωριστής εγγραφής της επίδικης κατοικίας και ουδόλως αποτελεί εμπόδιο στην ανάληψη ενεργειών από τους εφεσείοντες για τον σκοπό τούτο. Έπειτα, η υποχρέωση της εφεσίβλητης 1, έχει πλέον ξεπεραστεί με την έκδοση των διαταγμάτων Β, Γ και Δ ανωτέρω, από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Η επέκταση δε της ημερομηνίας παράδοσης που προβλέπεται στον όρο 6(δ) της συμφωνίας, στον οποίο παραπέμπει η εισήγηση των εφεσιβλήτων, θα είχε εφαρμογή σε περίπτωση που η καθυστέρηση στην παράδοση της κατοικίας προερχόταν «από καθυστέρηση στην παράδοση πατωμάτων τα οποία θα επιλέξει ο Αγοραστής». Αυτή δεν είναι η περίπτωση μας.
Δεν έχουμε αμφιβολία με βάση τα ενώπιον μας δεδομένα ότι η επίδικη σύμβαση πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 6 του Ν.81(Ι)/2011 ώστε να είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης. Πέραν των όσων έχουμε παρατηρήσει ανωτέρω, σημειώνουμε ότι δεν αμφισβητείται ότι η επίδικη σύμβαση κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τις διατάξεις του τότε ισχύοντος Κεφ. 232 και δεν εγείρεται ζήτημα παραγραφής. Με βάση δε τα προβλεπόμενα στο εδάφιο (2) του άρθρου 7, η μη ύπαρξη ξεχωριστής εγγραφής δεν αποτελεί κώλυμα στην έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης και:
«(2) Το διάταγ΅α ειδικής εκτέλεσης σύ΅βασης δύναται να προνοεί και διαταγή λήψης όλων των αναγκαίων ΅έτρων και διαβη΅άτων προς εξασφάλιση των απαιτού΅ενων από οποιοδήποτε σε ισχύ νό΅ο πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για την επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία και ή διορισ΅ού προσώπου άλλου από τον πωλητή για να λάβει τα αναγκαία ΅έτρα ή να προβεί στα αναγκαία διαβή΅ατα ή αντικατάστασής του καθώς και διαταγή για τα συνεπαγό΅ενα έξοδα».
Για τους πιο πάνω λόγους, κρίνουμε ότι τα παράπονα των εφεσειόντων έχουν έρεισμα. Η έφεση επιτυγχάνει. Εκδίδεται διάταγμα δια του οποίου διατάσσεται η ειδική εκτέλεση της επίδικης σύμβασης ημερομηνίας 30.3.2007 υπό τους κάτωθι όρους:
(α) Υπάρχει πιστοποιητικό τελικής έγκρισης της επίδικης κατοικίας.
(β) Διαχωριστεί το ακίνητο.
(γ) Εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος εγγραφής για την ως άνω κατοικία με εγγεγραμμένη την κατοικία στον τίτλο.
(δ) Οι εφεσείοντες ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι τους καταβάλουν στους εφεσίβλητους οποιοδήποτε ποσό τυχόν οφείλουν δυνάμει του όρου 7(viii) της παραπάνω σύμβασης, τηρουμένων των προνοιών της παραγράφου Α(α) της πρωτόδικης απόφασης.
Ο εφεσείων 1 διορίζεται ως αρμόδιος για να λάβει όλα τα αναγκαία μέτρα και διαβήματα προς εξασφάλιση των απαιτούμενων πιστοποιητικών, αδειών ή εγκρίσεων για τη διενέργεια χωριστής εγγραφής για την επίδικη ακίνητη ιδιοκτησία βάσει του άρθρου 7 του Ν.81(Ι)/2011.
Τα έξοδα της έφεσης επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων, όπως αυτά θα υπολογισθούν από την Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Π. ΠΑΝΑΓΗ, Π.
Τ. Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.
Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ.
/ΣΓεωργίου