|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
ECLI:CY:AD:2021:A340
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Εφεση Αρ. 90/2014)
20 Ιουλίου, 2021
[ΛΙΑΤΣΟΣ, ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
AVENIDA TOURIST ENTERPRISES LTD,
Εφεσείοντες,
ν.
XXX ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΙΔΗ,
Εφεσίβλητου.
_ _ _ _ _ _
Α. Γεωργίου για Φ. Τσαγγαρίδη, για τους Εφεσείοντες.
Α. Θεοφίλου και Α. Παναγή, για τον Εφεσίβλητο.
_ _ _ _ _ _
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από τον Λιάτσο, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Η ενώπιόν μας έφεση αφορά στο αποτέλεσμα τριών συνεκδικαζόμενων αγωγών, τις οποίες απέρριψε το πρωτόδικο Δικαστήριο με έξοδα εις βάρος των Εναγόντων - Εφεσειόντων, αποδεχόμενο, ταυτοχρόνως, μέρος της ανταπαίτησης, ήτοι την αξίωση για έκδοση εναντίον των Εναγόντων δηλωτικής απόφασης ότι αυτοί τερμάτισαν παράνομα και/ή αυθαίρετα και/ή αδικαιολόγητα τα επίδικα πωλητήρια έγγραφα.
Παραθέτουμε, αυτούσια, τα ουσιαστικά για την υπόθεση γεγονότα και τις αντίστοιχες θέσεις των δύο πλευρών, όπως αναδύονται με διαύγεια μέσα από την πρωτόδικη απόφαση.
«Οι ενάγοντες είναι εταιρεία που ασχολείται, μεταξύ άλλων, με επιχειρήσεις ανάπτυξης γης και πώληση διαμερισμάτων και είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του ακινήτου με αρ. εγγραφής 04-1XX1, τεμ. 2X8, το οποίο βρίσκεται στο χωριό Άγιος Τύχωνας στην επαρχία Λεμεσού. Επί του εν λόγω ακινήτου οι ενάγοντες έχουν ανακατασκευάσει και/ή ανακαινίσει το υφιστάμενο κτιριακό συγκρότημα και το έχουν μετονομάσει σε «XXX XXX BEACH APARTMENTS».
Περί τις 16.2.2006 υπεγράφησαν τρείς (3) ξεχωριστές συμβάσεις μεταξύ των διαδίκων για την πώληση τριών (3) διαμερισμάτων στο εν λόγω κτιριακό συγκρότημα. Προέκυψε διαφορά σε όλες τις συμβάσεις και για την κάθε σύμβαση πώλησης καταχωρήθηκε ξεχωριστή αγωγή, με πανομοιότυπα δικόγραφα τα οποία διαφέρουν μόνο ως προς το διαμέρισμα που η κάθε μία αφορά και την τιμή πώλησης. Αυτός ήταν και ο λόγος που οι τρείς αγωγές συνενώθηκαν με κύρια την αγωγή 1409/09.
Οι συνήγοροι των δύο πλευρών με επιμέλεια καταχώρησαν τα πλείστα τεκμήρια στην αρχή της διαδικασίας, επιφυλάσσοντας το δικαίωμα τους να αντεξετάσουν επί τούτων και επικεντρώθηκαν στα θέματα όπου εστιάζονται οι διαφορές τους.
Αποτελεί κοινό έδαφος ότι στις 16.2.2006 οι διάδικοι υπέγραψαν τρεις συμβάσεις πώλησης τριών διαμερισμάτων επί του πιο πάνω αναφερόμενου κτιριακού συγκροτήματος ήτοι τα Τεκμήρια 3, 4 και 5 που αντιστοιχούν στα διαμερίσματα 3, 11 και 21 έναντι της τιμής των ΛΚ250.000, ΛΚ360.000 και ΛΚ390.000 αντίστοιχα.
Δυνάμει του όρου 2 των εν λόγω συμβολαίων η συμφωνηθείσα τιμή πώλησης των διαμερισμάτων ήταν πληρωτέα τμηματικά. Παραθέτω τις λεπτομέρειες των πληρωμών σε πίνακα για εύκολη αναφορά.
----------------------------------------------------------------------------------------------
Διαμ. 3 Διαμ. 11 Διαμ. 21
----------------------------------------------------------------------------------------------
(α) Με την υπογραφή της €119.602,10 €153.774,13 €153.774,13
αναφερόμενης συμφωνίας
----------------------------------------------------------------------------------------------
(β) Με την έναρξη των εργασιών €64.072,55 €92.264,48 €99.953,18
ανακαίνισης του κτιριακού
συγκροτήματος
-----------------------------------------------------------------------------------------------
(γ) 6 μήνες μετά την έναρξη των €85.430,07 €123.019,30 €133.270,91
εργασιών ανακαίνισης του
κτιριακού συγκροτήματος
------------------------------------------------------------------------------------------------
(δ) 12 μήνες μετά την έναρξη των €85.430,07 €123.019,30 €133.270,91
εργασιών ανακαίνισης του
κτιριακού συγκροτήματος
-------------------------------------------------------------------------------------------------
(ε) Με την παράδοση του €72.615,56 €123.019,30 €145.085,42
διαμερίσματος
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι ο εναγόμενος κατέβαλε το συνολικό ποσό των €354.534,80 για το διαμέρισμα αρ. 3, €492.077,22 για το διαμέρισμα αρ. 11 και €520.269,14 για το διαμέρισμα αρ. 21 με τα ποσά που αντιστοιχούν στις πληρωμές που έπρεπε να γίνουν με την παράδοση των διαμερισμάτων να εκκρεμούν.
Αποτελεί ισχυρισμό των εναγόντων ότι οι πληρωμές έγιναν με καθυστερήσεις και συνεπώς ο εναγόμενος χρεώθηκε με τόκους υπερημερίας. Περαιτέρω αποτελεί ισχυρισμό των εναγόντων ότι επειδή τα διαμερίσματα βρίσκονταν υπό κατασκευή, στο προοίμιο των πωλητηρίων εγγράφων υπήρχε στην παράγραφο D πρόνοια πως σε περίπτωση που κατά την παράδοση των διαμερισμάτων διαπιστωνόταν ότι η έκταση των καλυμμένων χώρων συμπεριλαμβανομένων της αναλογίας του διαμερίσματος στους κοινοχρηστους χώρους, υπερβεί τα 142 τ.μ. για το διαμέρισμα 3 και τα 177 τ.μ. για τα διαμερίσματα 11 και 21 που περίπου αρχικά είχε υπολογιστεί η έκταση των καλυμμένων χώρων των διαμερίσματων και αναλογίας κοινοχρήστων, τότε οι ενάγοντες θα είχαν το δικαίωμα να αυξήσουν το τίμημα πώλησης των διαμερισμάτων ανάλογα. Οι ενάγοντες αύξησαν το τίμημα πώλησης των διαμερισμάτων μετά που διεπιστώθη ότι η έκταση των καλυμμένων χώρων των διαμερισμάτων που κατ΄ ισχυρισμό παραδόθηκαν υπερέβαινε την έκταση που είχε αρχικά συμφωνηθεί κατά €119.993,15 για το διαμέρισμα 3, €194.572,06 για το διαμέρισμα 11 και €210.786,39 για το διαμέρισμα 21.
Περί τον Αύγουστο του 2008, οι ενάγοντες ειδοποίησαν τον εναγόμενο για την ετοιμότητα τους να παραδώσουν τα διαμερίσματα, ζητώντας παράλληλα και πληρωμή του υπολοίπου του τιμήματος καθώς και των ανωτέρω αναφερομένων ποσών. Ακολούθησε αλληλογραφία μεταξύ των δικηγόρων των διαδίκων και ορίστηκε όπως γίνει η παράδοση των διαμερισμάτων περί τα τέλη Νοεμβρίου 2008. Κατά την ημέρα παράδοσης καταρτίστηκε λίστα εκκρεμοτήτων και/ή λίστα εργασιών και επιδιορθώσεων στις οποίες θα προέβαιναν οι ενάγοντες. Αποτελεί θέση των εναγόντων ότι οι εργασίες και/ή επιδιορθώσεις διεκεραιώθηκαν και ζητήθηκε από τον εναγόμενο η καταβολή του υπολοίπου οφειλομένου ποσού για κάθε διαμέρισμα, όμως αυτός επικαλούμενος διάφορες δικαιολογίες αρνήθηκε να καταβάλει τα εν λόγω ποσά με αποτέλεσμα οι ενάγοντες να αποστείλουν γραπτήν ειδοποίηση ενημερώνοντας τον για την ετοιμότητα τους να παραδώσουν τα διαμερίσματα αφού πρώτα ο εναγόμενος κατέβαλλε το υπόλοιπο οφειλόμενο του τιμήματος αγοράς, πλέον τη διαφορά στο τίμημα πώλησης που αναλογεί στα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που προέκυψαν στην έκταση του διαμερίσματος, πλέον τόκους υπερημερίας, διαφορετικά θα τερμάτιζαν τις συμφωνίες. Μετά την παράλειψη του εναγομένου να συμμορφωθεί με την ειδοποίηση οι ενάγοντες απέστειλαν μέσω του δικηγόρου τους επιστολή ημερ. 8.1.2009 η οποία επιδόθηκε στις 12.1.2009 με την οποία τερμάτισαν τα πωλητήρια έγγραφα και κάλεσαν τον εναγόμενο να αποσύρει τα πωλητήρια έγγραφα από το κτηματολόγιο.
Με την αγωγή ζητείται δηλωτική απόφαση ότι τα πωλητήρια έγγραφα έχουν τερματιστεί και/ή ακυρωθεί και/ή καταστεί άνευ νομικής ισχύς, διάταγμα ή απόφαση που να διατάσσει την ακύρωση των εγγράφων, διάταγμα με το οποίο να διατάσσεται ο επαρχιακός κτηματολογικός λειτουργός Λεμεσού να διαγράψει τα αγοραπωλητήρια έγγραφα τα οποία κατατέθηκαν στο κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, δηλωτική απόφαση ότι οι ενάγοντες δικαιούνται να προχωρήσουν σε πώληση των διαμερισμάτων και το προϊόν πώλησης να λογιστεί έναντι του τιμήματος αγοράς των διαμερισμάτων, διάταγμα που να διατάσσει την πώληση των διαμερισμάτων, γενικές αποζημιώσεις λόγω παράβασης συμφωνίας και αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας. Σημειώνεται ότι στο στάδιο των αγορεύσεων ο κ. Τσαγγαρίδης απέσυρε άνευ βλάβης των δικαιωμάτων καταχώρησης νέας αγωγής τις θεραπείες που αφορούν αποζημιώσεις καθότι πρώτα θα πρέπει να επικυρωθεί ο τερματισμός των πωλητηρίων εγγράφων, να αποσυρθούν τα συμβόλαια από το Κτηματολόγιο και να πωληθούν τα διαμερίσματα προτού καθοριστούν οι αποζημιώσεις.
Ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι η παράγραφος D του προοιμίου των πωλητηρίων εγγράφων δεν αποτελεί μέρος των όρων του εγγράφου και πως οποιαδήποτε τυχόν υπέρβαση του εμβαδού αφορούσε μόνο τα διαμερίσματα και όχι τους κοινόχρηστους χώρους. Περαιτέρω τα διαμερίσματα που αγοράσε ως περιγράφονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια είναι ως υφίστανται επί τόπου και συνεπώς δεν δικαιολογείται αύξηση της τιμής αγοράς τους.
Αναφορικά με την καταβολή του τιμήματος πώλησης των διαμερισμάτων ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι αυτές έγιναν σύμφωνα με τους ρητούς και εξυπακουόμενους όρους των πωλητηρίων εγγράφων και πως η πληρωμή εκάστης δόσης τελούσε υπό την προϋπόθεση ότι η τράπεζα που χρηματοδοτούσε το έργο και είχε παράσχει στεγαστικό δάνειο στον εναγόμενο θα βεβαιωνόταν για την πρόοδο των εργασιών η οποία θα δικαιολογούσε την αποδέσμευση των χρημάτων.
Ο εναγόμενος ισχυρίζεται περαιτέρω ότι η παράδοση των διαμερισμάτων ήταν προϋπόθεση για την πληρωμή της τελευταίας δόσης και πως οι ενάγοντες όφειλαν να διεκπεραιώσουν τις εκκρεμούσες εργασίες τις οποίες αναγνώρισαν ότι όφειλαν να διεκπεραιώσουν και αφού ειδοποιήσουν προς τούτο τον εναγόμενο να ειδοποιηθεί η τράπεζα για να τα επιθεωρήσει και να αποδεσμεύσει το ανάλογο ποσό από το εγκεκριμένο στεγαστικό δάνειο του εναγομένου.
Ο εναγόμενος αναφορικά με τον τερματισμό των συμφωνιών ισχυρίζεται ότι είναι παράνομος και πως οι ενάγοντες έπρεπε να είχαν προβεί σε παράδοση των διαμερισμάτων έτοιμων για χρήση περί την 1.4.2007. Επίσης ισχυρίζεται ότι παρά την ρητή και/ή εξυπακουόμενη υποχρέωση των εναγόντων να εκδόσουν τις αναγκαίες πολεοδομικές και άλλες άδειες πριν την παράδοση των διαμερισμάτων δεν το έπραξαν.
Με ανταπαίτηση ο εναγόμενος ζητά δηλωτική απόφαση ότι ο τερματισμός των συμβολαίων είναι παράνομος και πως τα αγοραπωλητήρια έγγραφα παραμένουν σε ισχύ, δηλωτική απόφαση ότι ο εναγόμενος τήρησε όλες τις συμβατικές του υποχρεώσεις που απορρέουν από τα πωλητήρια έγγραφα, διάταγμα παράδοσης ελεύθερης κατοχής των διαμερισμάτων πλήρως επιδιορθωμένων με ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας με την ταυτόχρονη πληρωμή παντός υπολοίπου του τιμήματος πώλησης, διάταγμα που να διατάσσει τον Διευθυντή του Κτηματολογίου Λεμεσού όπως εγγράψει τα διαμερίσματα στο όνομα του εναγομένου, ειδικές αποζημιώσεις ποσού €52.500 ως απώλεια ενοικίων και/ή κερδών από την ημερομηνία που θα έπρεπε να παραδοθούν τα διαμερίσματα, μέχρι την ημερομηνία του παράνομου τερματισμού, ειδικές αποζημιώσεις €30.000 για απώλεια ενοικίων ως αποτέλεσμα του παράνομου τερματισμού, ενδιάμεσα κέρδη προς €3.000 μηνιαίως από την καταχώρηση της ανταπαίτησης μέχρι παράδοσης κατοχής των διαμερισμάτων πλέον γενικές αποζημιώσεις.
Η απαίτηση και η ανταπαίτηση συνεκδικάστηκαν και από πλευράς εναγόντων έδωσαν μαρτυρία οι xxx Ζαβός, xxx Ξενοφώντος, xxx Χαραλαμπους και xxx Μνουσιάδης, ενώ από πλευράς εναγομένου, πέραν του ιδίου κατέθεσαν οι xxx Κωνσταντίνου και xxx Ηροδότου.»
Επισημαίνοντας το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι πολλά από τα γεγονότα αποτελούσαν κοινό έδαφος, έκρινε ότι, υπό το φως των δεδομένων της υπόθεσης και προς κατάληξη ως προς τα αμφισβητούμενα θέματα, απαραίτητη ήταν η ερμηνεία των όρων των επίδικων συμφωνιών και έστρεψε την προσοχή του στην παράγραφο D των εν λόγω συμφωνιών, κοινή σε όλα τα πωλητήρια έγγραφα, με μόνη διαφορά τον αριθμό του κάθε διαμερίσματος και τις διαστάσεις του, η οποία έχει ως εξής:
«ΠΡΟΟΙΜΙΟ - ΠΑΡΑΓΡΑΦΟΣ D ΤΩΝ ΣΥΜΦΩΝΙΩΝ.
«D. AND WHEREAS the Vendors are willing to sell and the Purchaser is willing to purchase from the Vendors Flat No 3, with two parking spaces and a storage room on the ground floor marked with the letter «Β» as can be seen with a yellow colour on the attached copies of the architectural plans and the topographical plans and which are already under construction and renovation with an overall extent on covered spaces of approximately 142 square meters in which the common use spaces of the building are included and covered verandahs spaces of approximately 23 square meters (hereinafter called: "THE SAID PROPERTY"). In the event that on delivery date the extent of the covered spaces of the flat exceeds the extent of 142 squares meters the Vendors have the right to increase the price accordingly.»
Σε μετάφραση:
«ΚΑΙ ΕΠΕΙΔΗ οι Πωλητές επιθυμούν να πωλήσουν και ο Αγοραστής επιθυμεί να αγοράσει από τους Πωλητές το Διαμέρισμα Αρ. 3, με δύο χώρους στάθμευσης και ένα δωμάτιο αποθήκης στο ισόγειο σημειούμενα με το γράμμα Β ως φαίνεται με κίτρινο χρώμα στα επισυναπτόμενα αντίγραφα των αρχιτεκτονικών σχεδίων και των τοπογραφικών σχεδίων και τα οποία είναι ήδη υπό κατασκευή και ανακαίνιση με ολική έκταση των καλυμμένων χώρων περίπου 142τ.μ. στα οποία περιλαμβάνονται οι κοινόχρηστοι χώροι του κτηρίου, και χώροι καλυμμένων βεράντων περίπου 23τ.μ. (στο εξής καλούμενα «Η ΡΗΘΕΙΣΑ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ»). Σε περίπτωση κατά την οποία κατά την ημερομηνία παράδοσης η έκταση των καλυμμένων χώρων του διαμερίσματος υπερβαίνει την έκταση των 142 τ.μ. οι Πωλητές έχουν το δικαίωμα να αυξήσουν την τιμή ανάλογα».»
Ερμηνεύοντας, με αναφορά στο νομικό σύγγραμμα Chitty on Contracts, 30η έκδοση, παρα. 12-063, 12-064, 13-024 και 13-025, έκρινε ότι η πρόθεση των μερών ήταν σαφής στην παράγραφο D του προοιμίου, ότι δηλαδή σε περίπτωση κατά την οποία κατά την ημερομηνία παράδοσης η έκταση των καλυμμένων χώρων των διαμερισμάτων υπερβαίνει την έκταση που καθορίζεται στα συμβόλαια, οι Πωλητές έχουν το δικαίωμα να αυξήσουν την τιμή ανάλογα. Από την αποδεκτή μαρτυρία συνιστούσε εύρημα του Δικαστηρίου, «..ότι οι επί τόπου διαστάσεις των διαμερισμάτων είναι αυτές που φαίνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάπτονται στα συμβόλαια. Εξ άλλου, αυτό δέχτηκε και ο αρχιτέκτονας του έργου κ. Χαραλάμπους κατά την αντεξέταση. Συνεπώς ανεξαρτήτως των διαστάσεων των διαμερισμάτων και των κοινόχρηστων χώρων, όπως καθορίστηκαν από τον αρχιτέκτονα στο Τεκμ. 10 και 70, οι οποίες διαστάσεις, δεν αμφισβητήθηκαν ουσιαστικά από τον εναγόμενο, οι διαστάσεις αυτές δεν διαφέρουν από αυτές που εμφαίνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία επισυνάπτονται στα πωλητήρια έγγραφα, στη βάση των οποίων κατασκευάστηκαν και στη βάση των οποίων έγινε αίτηση στο Συμβούλιο Παρεκκλίσεων για τη λήψη Πολεοδομικής Άδειας. Συνακόλουθα, κρίνω ότι δε θα μπορούσε να δικαιολογηθεί αύξηση της τιμής από τη στιγμή που δεν υπάρχει διαφοροποίηση των διαστάσεων των διαμερισμάτων κατά την ισχυριζόμενη παράδοση, από τα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάπτονται στα πωλητήρια έγγραφα (Τεκμ. 3, 4 και 5). Η μόνη εξαίρεση ενδεχομένως να είναι στο διαμέρισμα αρ. 3 όπου αποτελεί θέση του εναγομένου ότι μία αποθήκη διαστάσεων 6,41 τ.μ. που βρισκόταν εκτός του διαμερίσματος, τελικά αποτέλεσε μέρος του διαμερίσματος με την πόρτα να ανοίγει εντός του διαμερίσματος. Δεδομένου όμως ότι δεν υπάρχει αξίωση για το συγκεκριμένο κονδύλι, το θέμα δεν θα με απασχολήσει περαιτέρω».
Κυριότερο σημείο αντιπαράθεσης, απολύτως καθοριστικό για την πορεία της υπόθεσης, ήταν το κατά πόσο τα επίδικα διαμερίσματα ήταν έτοιμα για παράδοση και χρήση καθ΄ οιονδήποτε χρόνο πριν την αποστολή των επιστολών τερματισμού των επίδικων συμφωνιών. Ηταν η κρίση του Δικαστηρίου επί του ουσιαστικού αυτού ζητήματος ότι:
«Σύμφωνα με τον όρο 2(e) η πληρωμή της τελευταίας δόσης έπρεπε να γίνει κατά την ημέρα παράδοσης. Τα διαμερίσματα προσφέρθηκαν για παράδοση και συμφωνήθηκε η ημερομηνία παράδοσης στις 27.11.2008. Κατά την ημερομηνία εκείνη έγινε εξέταση των διαμερισμάτων και παρουσιάστηκαν ατέλειες και παρατηρήσεις. Το γεγονός αυτό είναι παραδεκτό. ...............................
........................................................................
Είναι εμφανές από τη μαρτυρία ότι δεν επρόκειτο για μία συνηθισμένη πολεοδομική άδεια αλλά άδεια που θα χορηγείτο με παρέκκλιση από το Συμβούλιο Παρεκκλίσεων, το οποίο έχει δικαίωμα να θέσει όρους, προϋποθέσεις και αντισταθμιστικά μέτρα. Μέχρι την ημέρα που προσφέρθηκαν τα διαμερίσματα προς παράδοση δεν είχαν εξεταστεί οι αιτήσεις για παρέκκλιση. Συνεπώς βρίσκω ότι δεν υπήρξε συμμόρφωση των εναγόντων με τους όρους των συμφωνιών όπως επεξηγήθηκε πιο πάνω. Σημειώνεται ότι ούτε κατά την ακρόαση ήταν έτοιμη η πολεοδομική άδεια. Εκείνο που έγινε ήταν ότι το Υπουργικό Συμβούλιο αποφάσισε να εγκρίνει τη χορήγηση της πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση και να εξουσιοδοτήσει την Πολεοδομική Άρχή να χορηγήσει την άδεια με κατάλληλους όρους, προυποθέσεις και αντισταθμιτικά μέτρα για τα οποία, σύμφωνα με την μαρτυρία του Α. Χαραλάμπους, υπήρξε συμμόρφωση με τους περισσότερους όρους χωρίς όμως να υπάρξη πλήρης συμμόρφωση και επίσης να συνεχίζονται οι διαπραγματεύσεις με τους ενάγοντες. Και αυτό πέραν του ότι χωρίς πολεοδομική άδεια δεν μπορούσε να εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης, καθιστώντας την χρήση των διαμερισμάτων παράνομη σύμφωνα με το άρθρο 10(1) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96, όπως τροποποιήθηκε. Η θέση του κ. Τσαγγαρίδη ότι η συμφωνία δεν προέβλεπε ρητά για την έκδοση Πολεοδομικής Άδειας πριν την παράδοση και δεν υπάρχει σύνδεση της παράδοσης με την έκδοση της άδειας δεν μπορεί να γίνει αποδεκτή. Με βάση τα όσα αναφέρονται πιο πάνω, για να μπορεί να συμπληρωθεί η οικοδομή «σύμφωνα με τους όρους της Πολεοδομικής Άδειας» όπως προνοείται στα πωλητήρια έγγραφα και για να μπορεί να παραδοθεί ένα διαμέρισμα έτοιμο για χρήση απαιτείται Πολεοδομική Άδεια η οποία θα έπρεπε να ευρίσκεται σε ισχύ κατά το χρόνο που τα διαμερίσματα προσφέρθηκαν για παράδοση.
Δεν διαφεύγει της προσοχής μου ότι με βάση τις συμφωνίες η παράδοση των διαμερισμάτων μπορούσε να προηγηθεί της έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Όμως το γεγονός ότι απαιτείτο άδεια για την μετατροπή του κτιρίου από ξενοδοχείο σε διαμερίσματα, προνοείται ακόμα και στο προοίμιο των συμφωνιών όπως αναφέρεται πιο πάνω. Κατά συνέπεια θεωρώ ότι η φράση έτοιμο για χρήση, (ready for use), που προνοείται στις συμφωνίες, απαιτεί την ύπαρξη τέτοιας άδειας.
Για τους πιο πάνω λόγους κρίνω ότι οι ενάγοντες δεν είχαν συμμορφωθεί με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και δεν ήταν έτοιμοι να παραδώσουν τα διαμερίσματα σύμφωνα με τους όρους των μεταξύ τους συμφωνιών και έτοιμα για χρήση. Η καταβολή της δόσης που προνοείται στη παράγραφο 2(e) έπρεπε να γίνει με την παράδοση των διαμερισμάτων. Σύμφωνα με το άρθρο 51 του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149, «αν η σύμβαση συνίσταται από αμοιβαίες υποσχέσεις που πρέπει να εκπληρωθούν ταυτόχρονα, κανένας απο τους οφειλέτες δεν υποχρεούται να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει εκτός αν ο άλλος είναι έτοιμος και πρόθυμος να εκπληρώσει την υπόσχεση που τον βαρύνει». Στην παρούσα περίπτωση οι ενάγοντες δεν εκπλήρωσαν τις δικές τους υποχρεώσεις, σύμφωνα με τα πωλητήρια έγγραφα. Η παράλειψη τους λοιπόν να παραδώσουν κατοχή των διαμερισμάτων σύμφωνα με τις μεταξύ τους συμφωνίες δεν τους δίδει δικαίωμα να ζητήσουν καταβολή της τελευταίας δόσης για αποπληρωμή της τιμής πώλησης, ούτε βέβαια να προβούν στον τερματισμό των τριών συμφωνιών κατά τον χρόνο που το έπραξαν ήτοι, πριν ακόμα εκδοθεί Πολεοδομική Άδεια για την ανακαίνιση των διαμερισμάτων και κατ΄ επέκταση πριν εκδοθεί πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Συνακόλουθα η απαίτηση είναι έκθετη σε απόρριψη.
Αναφορικά με την ανταπαίτηση, εν όψει της πιο πάνω κατάληξης μου η θεραπεία (Α) επιτυγχάνει. Ο εναγόμενος όπως προκύπτει από την ανταπαίτηση, εμμέσως πλην σαφώς θεωρεί ότι παρά την παράβαση των όρων των πωλητηρίων εγγράφων από τους ενάγοντες, παράβαση η οποία ενδεχομένως να του παρείχε το δικαίωμα τερματισμού των συμφωνιών, επιθυμεί να προχωρήσει με την εκτέλεση των συμφωνιών και συνεπώς οι συμφωνίες εξακολουθούν να ευρίσκονται σε ισχύ.»
Με πέντε συνολικά λόγους έφεσης προσβάλλεται η πρωτόδικη κρίση. Με τον πρώτο προβάλλεται ότι κατ΄ εσφαλμένη ερμηνεία της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, πιο συγκεκριμένα της παραγράφου D, αποφασίστηκε ότι οι επιτόπου διαστάσεις των διαμερισμάτων είναι όπως φαίνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάπτονται στα συμβόλαια και κατά προέκταση ότι δεν δικαιολογείται αύξηση της τιμής από τη στιγμή που δεν υπάρχει διαφοροποίηση των διαστάσεων. Ο δεύτερος λόγος έφεσης συναρτάται με τον πρώτο και επικεντρώνεται στις διαστάσεις του ενός εκ των διαμερισμάτων, του υπ΄ αριθμό 3. Τίθεται ότι το εν λόγω διαμέρισμα έχει μεγαλύτερη έκταση, ήτοι επιπλέον τετραγωνικά μέτρα έκτασης 6.41, γεγονός που απεδέχθη το πρωτόδικο Δικαστήριο και συνεπώς εσφαλμένα δεν εφάρμοσε τον όρο D προς αύξηση της τιμής, κατά ανάλογο ποσό, των επιπλέον τετραγωνικών μέτρων. Ο τρίτος λόγος έφεσης αφορά σε κατ΄ ισχυρισμό λανθασμένη ερμηνεία και εφαρμογή της μεταξύ των διαδίκων επίδικης συμφωνίας και συγκεκριμένα του όρου 3(d). Περιστρέφεται γύρω από την κατάληξη του Δικαστηρίου ότι προκειμένου να θεωρείται ως συμπληρωθείσα η οικοδομή και για να είναι δυνατή η παράδοση διαμερίσματος έτοιμου για χρήση απαιτείτο πολεοδομική άδεια, η οποία θα έπρεπε να βρίσκεται σε ισχύ κατά τον χρόνο που τα διαμερίσματα προσφέρθηκαν για παράδοση. Συνακόλουθος με τον πιο πάνω λόγο έφεσης είναι και ο τέταρτος, μέσω του οποίου τίθεται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο κατ΄ εσφαλμένη ερμηνεία του προαναφερθέντος όρου 3(d), οδηγήθηκε στο αυθαίρετο συμπέρασμα ότι η παράλειψη των Εναγόντων να παραδώσουν την κατοχή των διαμερισμάτων σύμφωνα με τις μεταξύ τους συμφωνίες δεν τους έδινε το δικαίωμα προς αναζήτηση καταβολής της τελευταίας δόσης για αποπληρωμή του τιμήματος πωλήσεως, ούτε και το δικαίωμα να προβούν στον τερματισμό των επίδικων συμφωνιών κατά τον χρόνο που το έπραξαν. Ο τελευταίος λόγος έφεσης αφορά στο παράπονο ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε λανθασμένα και αυθαίρετα τη διακριτική του ευχέρεια ως προς το ζήτημα των εξόδων. Υποβάλλεται, συναφώς, ότι ενώ απέρριψε την απαίτηση και το σύνολο της ανταπαίτησης με εξαίρεση την παράγραφο Α, που αποτελούσε απλή δήλωση ότι οι επίδικες συμφωνίες εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ, επιδίκασε έξοδα υπέρ του Εναγόμενου - Εφεσίβλητου.
Οι δύο πρώτοι λόγοι έφεσης είναι αλληλένδετοι και περιστρέφονται γύρω από τις τελικές διαστάσεις των επίδικων ακινήτων, όπως αυτά οριοθετούνται από τις μεταξύ των μερών συμφωνίες, τεκμήρια 3, 4 και 5, αντίστοιχα. Η έκταση των καλυμμένων χώρων ενέχει ανάλογες επιπτώσεις και ως προς την τελική τιμή.
Προβάλλει η πλευρά των Εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο αναλύοντας τις πρόνοιες της παραγράφου D, του προοιμίου, σε συνάρτηση με τον όρο 3(α) των συμφωνιών, εσφαλμένα αποφάσισε ότι οι επιτόπου διαστάσεις των διαμερισμάτων είναι αυτές που φαίνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια που επισυνάπτονται στα συμβόλαια και ότι, κατά προέκταση, δεν παρατηρείται διαφοροποίηση των διαστάσεων κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης των εργασιών. Εισηγείται η πλευρά των Εφεσειόντων ότι παραγνώρισε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι στην ολική έκταση των καλυμμένων χώρων περιλαμβάνονται και οι κοινόχρηστοι χώροι του όλου κτιρίου και όχι μόνο η καθ΄ εαυτή έκταση του κάθε διαμερίσματος. Με απλά λόγια, ότι το όλο εμβαδόν αφορά τόσο τον καλυμμένο χώρο του κάθε διαμερίσματος, όσο και τυχόν καλυμμένες ή ακάλυπτες βεράντες και την αναλογία των κοινόχρηστων χώρων που αφορά το κάθε διαμέρισμα. Κατά τον ευπαίδευτο συνήγορο των Εναγόντων δεν αμφισβητείται ότι ουσιαστικά δεν έχουν αλλάξει οι διαστάσεις των επίδικων διαμερισμάτων, έχουν, όμως, αλλάξει οι διαστάσεις των κοινόχρηστων χώρων που αναλογούν στο κάθε διαμέρισμα, με αποτέλεσμα και κατ΄ εφαρμογή των πιο πάνω προνοιών των επίδικων συμφωνιών, να ενεργοποιείται το δικαίωμα των πωλητών να αυξήσουν, ανάλογα το τίμημα αγοράς.
Τα δικαιώματα και υποχρεώσεις των συμβαλλομένων μερών αποτυπώνονται στο ταυτόσημο κείμενο των μεταξύ τους συμφωνιών, οι γραπτοί όροι των οποίων είναι σαφείς, σε βαθμό που εύκολα μπορεί να εξαχθεί η πρόθεση των μερών, ως απόρροια της γλωσσικής αποτύπωσης της συμφωνίας, με κριτήριο την έννοια που μεταδίδει το κείμενό της στο μέσο λογικό άνθρωπο (Θεολόγου ν. Κτηματικής Ετ. Νέμεσις Λτδ (1998) 1 ΑΑΔ 407).
΄Οπως ορθά εντόπισε το πρωτόδικο Δικαστήριο, τυχόν διαφοροποίηση των διαστάσεων των καλυμμένων χώρων των διαμερισμάτων, θα παρείχε, κατ΄ ακολουθία των συμφωνηθέντων, δικαίωμα αύξησης της τιμής. Το όλο ζήτημα επικεντρωνόταν πλέον στα δεδομένα που κάλυπταν το θέμα των διαστάσεων, όπως αυτά αναφύονταν μέσα από την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία.
Αξιολογώντας το σχετικό επί του θέματος μαρτυρικό υλικό, το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στο εύρημα ότι οι επί τόπου διαστάσεις τόσο των διαμερισμάτων όσο και των κοινόχρηστων χώρων, δεν διαφοροποιούνται από αυτές που αποτυπώνονται στα αρχιτεκτονικά σχέδια, τα οποία αποτελούσαν και αναπόσπαστο μέρος των πωλητηρίων εγγράφων. Εντέλει, όπως κρίθηκε, είναι στη βάση αυτών των σχεδίων που κατασκευάσθηκαν τα επίδικα ακίνητα και τα οποία, σχέδια, αποτέλεσαν το υπόβαθρο υποβολής αίτησης προς λήψη της πολεοδομικής άδειας.
Συνεπώς, ως απόρροια των πιο πάνω, δεν παρέχεται περιθώριο παρέμβασης του Εφετείου προς ανατροπή της πρωτόδικης κρίσης. Σε ό,τι δε αφορά την κατάληξη του Δικαστηρίου ως προς τη μεγαλύτερη, κατά 6.41 τ.μ., έκταση του διαμερίσματος αρ. 3, ζήτημα που καλύπτει τον δεύτερο λόγο έφεσης και το παράπονο ότι ανάλογο επιπλέον ποσό τιμήματος δικαιούνται οι Εφεσείοντες, ορθά κρίθηκε ότι στην απουσία δικογραφημένης αξίωσης ως προς το συγκεκριμένο κονδύλι το θέμα, ως μη επίδικο, δεν έχρηζε περαιτέρω ενασχόλησης.
Οι λόγοι έφεσης 3 και 4, επίσης επάλληλοι, θα εξετασθούν σε μία ενότητα. Καλύπτουν το ουσιαστικό ζήτημα του κατά πόσον τα επίδικα διαμερίσματα ήταν έτοιμα για παράδοση και χρήση, ούτως ώστε να ενεργοποιείτο και η συμβατική υποχρέωση του Εφεσίβλητου - αγοραστή προς καταβολή της τελευταίας δόσης «. κατά την ημέρα παράδοσης .», κατ΄ εφαρμογή των διαλαμβανομένων από τον όρο 2(e) των μεταξύ των μερών συμφωνιών.
Προτού ενδιατρίψουμε επί της ουσίας των υπό αναφορά λόγων, προέχει η εξέταση της θέσης των Εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε εξουσία να επιληφθεί του ισχυρισμού της αντίδικης πλευράς ότι τα διαμερίσματα δεν ήταν έτοιμα για χρήση, αφού τέτοιος ισχυρισμός δεν δικογραφείται.
Χωρίς αμφιβολία, άλλωστε αυτό συνιστά πάγια γραμμή της νομολογίας μας, το Δικαστήριο δεν επεκτείνεται στην επίλυση θεμάτων που δεν συγκαταλέγονται στα επίδικα ζητήματα. Κατά προέκταση, μαρτυρία η οποία δεν καλύπτεται από τα δικόγραφα, δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη.
Πλην όμως, δεν βρισκόμαστε ενώπιον περίπτωσης αυτής της μορφής. Το ζήτημα της παράδοσης των επίδικων διαμερισμάτων, έτοιμων για χρήση, συνιστούσε την πυρήνα της όλης πρωτόδικης διαδικασίας και τη βασική προϋπόθεση προς ενεργοποίηση του δικαιώματος καταβολής της τελευταίας δόσης ή, σε περίπτωση μη καταβολής της, παροχής ερείσματος προς τερματισμό των επίδικων συμφωνιών. Η ίδια λοιπόν η βάση της αγωγής ήταν άρρηκτα συνδεδεμένη με την ετοιμότητα προς παράδοση, προς χρήση, της εν λόγω ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με τους όρους των μεταξύ των μερών συμφωνιών. Πέραν τούτων, τόσο στην παράγραφο 10 όσο και στην παράγραφο 13 της έκθεσης υπεράσπισης, ο Εναγόμενος - Εφεσίβλητος προέβαλλε τη θέση ότι τα διαμερίσματα δεν ήταν έτοιμα για χρήση και ότι οι Ενάγοντες - Εφεσείοντες ουδέποτε ήταν έτοιμοι να του τα παραδώσουν, ως όφειλαν, δυνάμει των επίδικων συμφωνιών και, ως προέκταση, ουδέποτε είχε καταστεί πληρωτέα η τελευταία δόση του τιμήματος πώλησης. Συνεπώς, ο υπό εξέταση ισχυρισμός των Εφεσειόντων περί μη δικογράφησης απορρίπτεται.
Επί της ουσίας των συγκεκριμένων λόγων έφεσης, προβάλλει η πλευρά των Εφεσειόντων ότι εσφαλμένα έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι τα υπό αναφορά ακίνητα δεν είχαν πλήρως συμπληρωθεί, αποφασίζοντας ότι για να παραδοθούν στον αγοραστή έτοιμα για χρήση θα έπρεπε να είχε εκδοθεί προηγουμένως πολεοδομική άδεια. Τίθεται ότι στις επίδικες συμφωνίες δεν γίνεται καμιά αναφορά σε θέματα αδειών, ούτε και υπάρχει περιορισμός ως προς την έκδοση καλυπτικής άδειας, πιστοποιητικού τελικής έγκρισης ή τίτλου ιδιοκτησίας. Προωθείται, περαιτέρω, ότι οι Εφεσείοντες τήρησαν όλες τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, αποπεράτωσαν τα επίδικα υποστατικά, τα οποία ήταν έτοιμα προς χρήση και κάλεσαν τον Εφεσίβλητο προς παράδοσή τους.
Δεν μας βρίσκει σύμφωνους η πιο πάνω προσέγγιση. Όπως ορθά εντόπισε το εκδικάσαν Δικαστήριο, η πολεοδομική άδεια, η οποία μέχρι και την ολοκλήρωση της πρωτόδικης διαδικασίας δεν είχε ακόμη εκδοθεί, θα χορηγείτο με παρέκκλιση από το Συμβούλιο Παρεκκλίσεων, λόγω των ιδιόμορφων συνθηκών που κάλυπταν το συγκεκριμένο έργο. Οι όροι που έθεσε η Πολεοδομική Αρχή, προκειμένου να καταστεί δυνατή η παροχή κατά παρέκκλιση πολεοδομικής άδειας, δεν είχαν, καθ' όλους τους ουσιώδεις χρόνους ικανοποιηθεί. Κατ΄ ακολουθίαν των επίδικων συμφωνιών, όρος 3(α), η υπό αναφορά οικοδομή θα έπρεπε να ανεγερθεί/ανακαινισθεί σύμφωνα, μεταξύ άλλων, με τους όρους της πολεοδομικής άδειας, η οποία θα έπρεπε να βρισκόταν σε ισχύ κατά τον χρόνο που τα διαμερίσματα προσφέρθηκαν για παράδοση. Όπως λέχθηκε, το έργο αφορούσε ιδιόμορφη περίπτωση, ήτοι μετατροπή κτιρίου από ξενοδοχείο σε διαμερίσματα. Υπό τις συνθήκες αυτές, το κατά πόσο τα διαμερίσματα ήταν «έτοιμα για χρήση» (ready for use), συσχετιζόταν άρρηκτα με τη διαπίστωση εάν αυτά πληρούσαν τους όρους της πολεοδομικής άδειας, διαπίστωση που ήταν αδύνατο να γίνει στην απουσία έκδοσης μιας τέτοιας άδειας και καθορισμού των όρων που θα την περιέβαλλαν. Τότε και μόνο θα ήταν δυνατή η διακρίβωση του κατά πόσο οι Εφεσείοντες είχαν τηρήσει τους όρους των επίδικων συμφωνιών, η εκπλήρωση των οποίων θα ενεργοποιούσε και την υποχρέωση του Εφεσίβλητου να εκπληρώσει το δικό του μέρος των συμφωνιών, ήτοι την καταβολή του υπολοίπου ποσού του τιμήματος αγοράς.
Υπό το φως των πιο πάνω, προέβαλλε, ως αναπόδραστη κατάληξη, η τελική κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι Εφεσείοντες δεν είχαν συμμορφωθεί με τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και δεν ήταν έτοιμοι να παραδώσουν τα διαμερίσματα σύμφωνα με τους όρους των μεταξύ τους συμφωνιών, έτοιμα προς χρήση.
Ο πέμπτος λόγος έφεσης, αφορά τη θέση ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο άσκησε λανθασμένα και αυθαίρετα τη διακριτική του ευχέρεια ως προς το θέμα των εξόδων, με δεδομένη την απόρριψη, τόσο της απαίτησης όσο και της ανταπαίτησης, εξαιρουμένης της έκδοσης δηλωτικής απόφασης, η οποία όμως συναρτάτο άμεσα με την αποτυχία της απαίτησης.
Δεν βρίσκουμε έρεισμα στην πιο πάνω εισήγηση. Τα έξοδα της δίκης και ο επιμερισμός τους, ανάγονται στη διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου, ευχέρεια η οποία ασκείται δικαστικά, με βασικό γνώμονα και μέτρο άσκησής της, το αποτέλεσμα της ενώπιόν του διαδικασίας.
Εν προκειμένω, ασκήθηκε κατά τρόπο ορθό και δίκαιο. Δεδομένης της απόρριψης των αγωγών, η επιδίκαση εξόδων εις βάρος των Εναγόντων - Εφεσειόντων ήταν καθόλα δικαιολογημένη. Ορθά επίσης δεν επιδικάσθηκαν έξοδα ως προς τη μερική επιτυχία της ανταπαίτησης, ενόψει της συνάφειάς της με την απόρριψη της απαίτησης. Τέλος, όπως, επίσης ορθά, διευκρινίστηκε, η επιδίκαση αφορούσε σε ένα σύνολο (σετ) εξόδων, από την ημερομηνία συνένωσης των αγωγών.
Ως αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω, η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα καθοριζόμενα στο ποσό των €4.000 εις βάρος των Εφεσειόντων, πλέον ΦΠΑ, αν υπάρχει.
Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
Τ. ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.
Δ. ΣΩΚΡΑΤΟΥΣ, Δ.
ΣΦ.