|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2021:A260
ANΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 111/13)
17 Ιουνίου, 2021
[Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Ι. ΙΩΑΝΝΙΔΗΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
DOME INVESTMENTS PUBLIC COMPANY LIMITED
Εφεσείουσα
ΚΑΙ
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ, ΜΕΣΩ ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
Εφεσίβλητη
---------
Γ. Πιττάτζης, για την εφεσείουσα.
Ζ. Κυριακίδου (κα) για Γενικό Εισαγγελέα, για την εφεσίβλητη.
---------
Λ. ΠΑΡΠΑΡΙΝΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
---------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Τ.Θ. ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, Δ.: Το 1982 συνομολογήθηκε Σύμβαση Μίσθωσης Κρατικής Δασικής Γης για περίοδο 33 ετών, μεταξύ της κυβέρνησης της Κυπριακής Δημοκρατίας (εφεσίβλητη) και της εφεσείουσας εταιρείας, για σκοπούς ανέγερσης ξενοδοχείου.
Για τα πρώτα πέντε χρόνια δεν συμφωνήθηκε καταβολή μισθώματος. Το πρώτο ετήσιο μίσθωμα ορίστηκε καταβλητέο άμα τη συμπληρώσει πέντε ετών από της υπογραφής της Σύμβασης. Για τα επόμενα πέντε χρόνια το μίσθωμα καθορίστηκε στο 3% επί της εκτιμηθείσας αγοραίας αξίας της γης, ήτοι, £15.300 ετησίως. Για την περίοδο μετά την συμπλήρωση των δέκα πρώτων χρόνων το μίσθωμα συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται, ανά πενταετία, με βάση τις πρόνοιες του όρου 13(3)(α) και (β) της Σύμβασης που έχουν ως ακολούθως:
«13(3) Το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται ανά πενταετίαν της πρώτης αναπροσαρμογής γενησομένης άμα τη συμπληρώσει δέκα ετών από της υπογραφής της παρούσης Συμβάσεως ως εξής:
(α) Άμα τη συμπληρώσει δέκα ετών από της υπογραφής της παρούσης Συμβάσεως το μίσθωμα καθορίζεται εις 5% επί της ιδίας αγοραίας αξίας της γης και αναπροσαρμόζεται αναλόγως προς τας μεταβολάς του Γενικού Δείκτου Τιμών Λιανικής Πωλήσεως του εκδιδομένου υπό της Κυβερνήσεως της Δημοκρατίας ή αναλόγως προς το ποσοστόν αυξομειώσεως των βάσει του άρθρου 10 των περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμων του 1969 έως 1974[1] εγκεκριμένων τιμολογίων ύπνου επί φαγητού του ξενοδοχείου, οιονδήποτε είναι το υψηλότερον.
(β) Προς εξεύρεσιν του ύψους του υπό αναπροσαρμογήν μισθώματος αναλόγως προς το ποσοστόν αυξομειώσεως των εγκεκριμένων Τιμολογίων ύπνου και φαγητού του ξενοδοχείου θα χρησιμοποιήται ο κατωτέρω τύπος:
Α= Χ ή Χ = Α.Γ
Β Γ Β
Όπου:
- Το «Α» αντιπροσωπεύει το υπό της παραγράφου (3) του παρόντος όρου προβλεπόμενον ετήσιον μίσθωμα, ήτοι Λ.Κ.25,500.
- Το «Β» αντιπροσωπεύει τον μέσον όρον των τιμολογίων ύπνου και φαγητού, τα οποία ίσχυον κατά το πρώτον έτος (από της καταβολής του μισθώματος) κατά το οποίον έλαβε χώραν καταβολή μισθώματος.
- Το «Γ» αντιπροσωπεύει τον μέσον όρον των τιμολογίων ύπνου και φαγητού, τα οποία ίσχυον κατά το σύνολον της πενταετίας ήτις προηγήθη του υπολογισμού της αναπροσαρμογής του μισθώματοςˑ μετά την πρώτην πενταετίαν ως βάσις θα λαμβάνεται ο μέσος όρος των τριών τελευταίων ετώνˑ
- Το «Χ» αντιπροσωπεύει το αναπροσαρμοσθέν σταθερόν ετήσιον μίσθωμα όπερ θα καταβάλλεται κατά την επομένην πενταετή περίοδον.»
Το άρθρο 10 των περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμων (ο Νόμος) αναφέρεται και ρυθμίζει ζητήματα σε σχέση με τιμές των ξενοδοχείων και έχει ως ακολούθως:
«Τιμαί ξενοδοχείων
10.-(1)Αι τιμαί των υπό των ξενοδοχείων και/ή των διαμερισμάτων και/ή τουριστικών επαύλεων, που εμπίπτουν στις περιπτώσεις επιχειρήσεων ΜΤΑ παρεχομένων υπηρεσιών ύπνου και καταναλώσεως κυρίων και βοηθητικών γευμάτων ορίζονται διά ετησίαν περίοδον αρχομένην από της 1ης Ιανουαρίου εκάστου έτους, εκτός εάν ο Οργανισμός ήθελε καθορίσει ετέραν περίοδον, και παραμένουσι σταθεραί διαρκούσης της περιόδου ταύτης:
Νοείται ότι το Διοικητικόν Συμβούλιον δύναται να επιτρέψη, εν περιπτώσει απροβλέπτων γεγονότων, ουσιωδώς επηρεαζόντων την ξενοδοχειακήν βιομηχανίαν, μεταβολήν των ορισθεισών τιμών διαρκούσης της ετησίας περιόδου είτε δι' άπαντα τα ξενοδοχεία είτε δι' ωρισμένης κατηγορίας ή τάξεως τοιαύτα.
(2) Αι τιμαί ορίζονται παρ' εκάστης επιχειρήσεως επί τη βάσει των καθορισμένων κριτηρίων, κατά δωμάτιον ή διαμέρισμα ή ομάδος αυτών, δύνανται να παραλλάσσωσιν αναλόγως των χαρακτηριστικών εκάστου τούτων και εκτίθενται επί πινακίδος εις περίοπτον μέρος εκάστου δωματίου. Πλήρης πίναξ των τιμών αναρτάται, εις περίοπτον μέρος, εις τον χώρον της υποδοχής.
Νοείται ότι η υποχρέωσις της λήψεως του προγεύματος ή των κυρίων γευμάτων ενεργείται μόνον κατόπιν εγκρίσεως του Διοικητικού Συμβουλίου.
Αι τιμαί δύνανται να παραλλάσσωσι εποχιακώς.
(3) Άμα τω ορισμώ των τιμών υπό εκάστης ξενοδοχειακής επιχειρήσεως, γνωστοποιούνται αύται προ εξ τουλάχιστον μηνών, προ της ενάρξεως της περιόδου δι' ην αύται ωρίσθησαν, εις τον Οργανισμόν.
(4) Δι' αποφάσεως του Διοικητικού Συμβουλίου εγκρινομένης υπό του Υπουργού δύνανται να περιορίζωνται αι σταθεραί τιμαί εντός ακραίων ορίων, ανωτάτων ή κατωτάτων ή και αμφοτέρων δι' έκαστον είδος των εν άρθρω 3, εδάφιον (1), του παρόντος Νόμου αναφερομένων ξενοδοχειακών καταστημάτων ή τάξεων ξενοδοχείων, τούτο δε γνωστοποιείται εις αυτά δύο τουλάχιστον μήνας προ της ενάρξεως της περιόδου εν σχέσει προς την οποίαν θα ορισθώσιν αι τιμαί. Εντός των ακραίων τούτων ορίων ορίζονται αι σταθεραί τιμαί των ξενοδοχείων.
(5) Το Διοικητικόν Συμβούλιον δύναται, δι' αποφάσεως αυτού, να καθιεροί ενιαίον τύπον λογαριασμού δι' άπαντα τα ξενοδοχεία καθ' έκαστον είδος και τάξιν.
(6) Δι' αποφάσεως του Διοικητικού Συμβουλίου, εγκρινομένης υπό του Υπουργού επιτρέπεται η επιβολή υποχρεωτικών εκπτώσεων.
(7) [Διαγράφηκε με τον Νόμο 152(Ι)/2005]»
Τα μισθώματα για τις πενταετίες 1992-1997 και 1997-2002 αναπροσαρμόστηκαν με βάση τον όρο 13(3)(α) και (β) και καταβλήθηκαν. Το πρόβλημα προέκυψε όταν η εφεσίβλητη προχώρησε στην επόμενη προβλεπόμενη αναπροσαρμογή του μισθώματος για την πενταετία 2002-2007, απαιτώντας £59.158,86 ετησίως. Η εφεσείουσα δεν έκανε αποδεκτό το ποσό αυτό και συνέχισε να καταβάλλει το ποσό που ίσχυε προηγουμένως. Μετά δε τις 22.7.2006 έπαυσε να καταβάλλει οποιοδήποτε μίσθωμα.
Ως αποτέλεσμα η εφεσίβλητη απαίτησε ποσό £103.368,70 ως οφειλόμενα καθυστερημένα ενοίκια μέχρι 15.1.2007, πλέον τόκους υπερημερίας.
Η βασική υπεράσπιση της εφεσείουσας ήταν πως ο υπολογισμός από την εφεσίβλητη της αναθεώρησης και αύξησης του ετησίου μισθώματος ήταν αυθαίρετος και λανθασμένος και ότι βασίστηκε σε λανθασμένα ή ανακριβή στοιχεία. Το μίσθωμα, σύμφωνα με αυτή την εκδοχή, θα έπρεπε να παραμείνει το ίδιο, ή η αύξηση να είναι μικρότερη. Συνεπώς η εφεσείουσα ουδέν οφείλει.
Η διαφορά μεταξύ των δύο πλευρών, όπως από κοινού αναγνωρίστηκε, έγκειται στο εξής: Η μεν εφεσίβλητη προέβαλε τη θέση ότι το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται με βάση τις εγκεκριμένες τιμές του ΚΟΤ όπως αυτές γενικά και εξ αντικειμένου καθορίζονται με βάση το άρθρο 10 του περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμων του 1969 έως 1974. Αντίθετα, ήταν η θέση της εφεσείουσας ότι το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται με βάση τα συγκεκριμένα τιμολόγια που εξέδιδε η εφεσείουσα, πλείστα των οποίων δεν πλησιάζουν την ελάχιστη τιμή δωματίου που διαφημίζει ο ΚΟΤ, εφόσον το ξενοδοχείο της εφεσείουσας συνεργαζόταν με ταξιδιωτικούς πράκτορες του εξωτερικού που αγόραζαν πριν την κάθε σεζόν μεγάλα πακέτα σε χαμηλές τιμές. Κατά την εφεσείουσα, οι τιμές που δίδονται στον ΚΟΤ είναι ενδεικτικές και σε πολύ λίγες περιπτώσεις μεμονωμένων πελατών εκδίδονται τιμολόγια με βάση τις τιμές αυτές. Συνεπώς η μέθοδος αύξησης του μισθώματος που ακολούθησε η εφεσίβλητη ήταν λανθασμένη και με βάση τα συγκεκριμένα, πραγματικά τιμολόγια, το ετήσιο μίσθωμα θα έπρεπε να είναι £32.458,52 ετησίως και όχι £59.158,86.
Το πρωτόδικο δικαστήριο άκουσε μαρτυρία προερχόμενη και από τις δύο πλευρές. Ο τρόπος καθορισμού της αναπροσαρμογής εξηγήθηκε από τον χχχ Παντελή, Δασικό Λειτουργό στο Τμήμα Δασών (ΜΕ1). Εξήγησε ότι κατ' ακολουθίαν του όρου 13 αναπροσάρμοσαν το μίσθωμα με βάση τις μέσες τιμές στην κατάσταση του ΚΟΤ που αναφερόταν σε minimum-maximum των τιμών για το διπλό δωμάτιο και αναπροσάρμοσαν την τιμή για ένα άτομο και συμπεριέλαβαν στην τιμή πρόσθετη επιβάρυνση για το half-board που σημειώνεται στην κατάσταση και αναπροσάρμοσαν τις τιμές με βάση το ποσοστό μείωσης λόγω τουριστικής περιόδου. Αναπροσάρμοσαν τις τιμές για εκείνες τις περιόδους που οι τιμές ήταν διαφορετικές, ενώ στην τουριστική περίοδο που δεν υπήρχε μείωση έπαιρναν τη μέση τιμή. Το ίδιο έγινε για τα τρία τελευταία χρόνια από την επικείμενη αναθεώρηση του μισθώματος. Την τιμή του κάθε χρόνου την πρόσθεσαν και έβγαλαν τη μέση τιμή για ένα χρόνο και είναι η τιμή Γ με βάση τη Σύμβαση. Ο χχχ Περικλέους, Ανώτερος Τουριστικός Λειτουργός στον ΚΟΤ (ΜΕ2) αναφέρθηκε στη διαδικασία σύμφωνα με την οποία το Τμήμα Δασών ζητούσε από τον ΚΟΤ να του κοινοποιήσουν τις εγκεκριμένες τιμές που ίσχυαν για την συγκεκριμένη περίοδο και οι οποίες υποβάλλονταν από τον επιχειρηματία του ξενοδοχείου και εγκρίνονταν από τον ΚΟΤ. Ο χχχ Καπελλίδης (ΜΥ1), Αρχιλογιστής της εφεσείουσας εταιρείας, ανέφερε ότι ενώ η εφεσείουσα πλήρωνε προηγουμένως χωρίς ένσταση ή διαμαρτυρία, τον Απρίλιο του 2002 ξεκίνησε σοβαρή μείωση του τουρισμού στην Κύπρο οπότε η εφεσείουσα διαμαρτυρήθηκε και έφερε ένσταση, αφού δεν ήταν λογικό να υπάρχει αύξηση ενοικίου την στιγμή που υπήρχε μείωση στην τιμή των τιμολογίων. Η διεύθυνση της εταιρείας αποφάσισε όπως μη προχωρήσει με την πληρωμή του αξιούμενου ποσού και όπως αμφισβητηθεί η επιβληθείσα αύξηση. Ο ΜΥ1 προέβη σε υπολογισμό της αναπροσαρμογής με βάση τα εκδοθέντα από τους εφεσίβλητους τιμολόγια, πλείστα των οποίων δεν πλησιάζουν την ελάχιστη τιμή δωματίου που «διαφημίζει» ο ΚΟΤ, βρίσκοντας ότι με βάση τέτοιο κριτήριο το ετήσιο μίσθωμα θα έπρεπε να ήταν £32.458,52 ετησίως και όχι £59.158,86
Όπως ορθά υπέδειξε εν τέλει το πρωτόδικο δικαστήριο, η ερμηνεία των όρων μιας συμφωνίας αποτελεί νομικό ζήτημα, η επίλυση του οποίου εναπόκειται στο δικαστήριο και μόνο. Παρέπεμψε στην πλούσια περί τούτου νομολογία την οποία δεν χρειάζεται να επαναλάβουμε στην ίδια έκταση (Saab and Another v. Holy Monastery of Ayios Neophytos (1982) 1 CLR 499, Θεολόγου κ.α. ν. Κτηματικής Εταιρείας Νέμεσις Λτδ (1998) 1 ΑΑΔ 407, Πολύφημος Χοτέλς Λτδ ν. Μούτση (2000) 1 ΑΑΔ 1809, Χαραλάμπους κ.α. ν. Liberty Life Insurance (2011) 1 AAΔ 1739, Stefanos & Andreas Cold Stores Trading Ltd v. Εταιρείας Αναψυκτικών ΚΕΑΝ Λτδ (Αρ.2) (1998) 1 ΑΑΔ 2335).
Ό,τι προκύπτει από την αποκρυσταλλωμένη νομολογία είναι ότι ζητούμενο είναι η πραγματική πρόθεση των συμβαλλομένων, με βασικό κριτήριο την απλή και συνηθισμένη έννοια των λέξεων και την κατά γράμμα ερμηνεία τους, εκτός αν προκαλείται παράλογο ή αντιφατικό αποτέλεσμα. Κριτήριο, με άλλα λόγια, είναι η έννοια που μεταδίδει το κείμενο της συμφωνίας, ερμηνευόμενο στο σύνολο του και όχι κατ' απομόνωση, στον μέσο λογικό άνθρωπο, εφόσον, όπως υποδείχθηκε στην Saab (ανωτέρω) «συνεχής είναι η τάση προς εναρμόνιση των αρχών ερμηνείας των συμβάσεων με τα κρατούντα στην καθημερινή ζωή».
Εφαρμόζοντας τις παραπάνω αρχές το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι ο καθορισμός του μισθώματος δεν συνδέεται με τα συγκεκριμένα τιμολόγια που εξέδιδε η εφεσείουσα, αλλά με τις τιμές του ΚΟΤ όπως αυτές καθορίζονται με βάση το άρθρο 10 του Νόμου. Θεώρησε ότι εάν κριτήριο ήταν τα τιμολόγια του συγκεκριμένου ξενοδοχείου, ο όρος 13 δεν θα παρέπεμπε στην γενική και εξ αντικειμένου αναφορά του άρθρου 10, ούτε και θα έκανε αναφορά σε εγκεκριμένα τιμολόγια, αλλά θα προέβλεπε για υπολογισμό με βάση τα τιμολόγια που θα εξέδιδε το ξενοδοχείο.
Ακολούθησε η παρούσα έφεση που περιλαμβάνει οκτώ λόγους έφεσης, οι οποίοι όμως στην πραγματικότητα και επί της ουσίας τους επικεντρώνονται, όπως υπέδειξε και ο ευπαίδευτος δικηγόρος της εφεσείουσας, στο ζήτημα της ερμηνείας που ως άνω έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο στον επίμαχο όρο της συμφωνίας. Συνεπώς, θεωρώντας ότι αυτό είναι το ζήτημα που τίθεται προς απάντηση, δεν είναι αναγκαία η ανάπτυξη επί όλων των λόγων έφεσης. Υποβλήθηκε συγκεκριμένα, εκ μέρους της εφεσείουσας, ότι λανθασμένα το δικαστήριο κατέληξε ότι το μίσθωμα δεν συνδέεται με τα τιμολόγια που εξέδιδε η εφεσείουσα, αλλά με τις εγκεκριμένες τιμές του ΚΟΤ όπως αυτές καθορίζονται με βάση το άρθρο 10 του Νόμου. Ο ευπαίδευτος δικηγόρος της εφεσείουσας τόνισε ότι στον όρο 13 απαντάται τρεις φορές η λέξη «τιμολόγια» και καθόλου η λέξη «τιμές» και συνεπώς ο όρος 13 αναφέρεται σαφέστατα στα τιμολόγια του ξενοδοχείου.
Ο όρος 13, παρά την περί αντιθέτου εισήγηση, είναι σαφής. Παραπέμπει στο άρθρο 10 του Νόμου. Το άρθρο 10 δεν αναφέρεται σε τιμολόγια, αλλά σε τιμές που «ορίζονται παρ' εκάστης επιχειρήσεως» και «δύνανται να περιορίζωνται αι σταθεραί τιμαί εντός ακραίων ορίων». Παραπέμποντας ο όρος 13 στο άρθρο 10 δεν μπορούσε παρά να παραπέμπει στις «τιμές» που είναι το αντικείμενο του άρθρου 10, έστω και αν χρησιμοποιήθηκε η λέξη «τιμολόγια». Επιπλέον με τον όρο 13(α) τα μέρη είχαν συμφωνήσει δύο μεθόδους αναπροσαρμογής του μισθώματος, συμφωνώντας περαιτέρω ότι θα εφαρμοζόταν εκείνη η μέθοδος που θα απέληγε στο υψηλότερο μίσθωμα. Η μια μέθοδος, που δεν επελέγη, ήταν αναλόγως προς τις μεταβολές του Γενικού Δείκτη Τιμών Λιανικής Πώλησης. Πρόκειται για μέθοδο σαφώς αντικειμενική και γενικής φύσεως, που δεν λαμβάνει υπόψιν τα έσοδα του ξενοδοχείου, δηλαδή τους παράγοντες εκείνους στους οποίους αναφέρθηκε ο ΜΥ1 ως οι παράγοντες που οδήγησαν την εφεσείουσα στο τέλος να διαμαρτυρηθεί και να αρνηθεί τον καθορισμό του μισθώματος όπως είχε γίνει από την εφεσίβλητη οδηγούμενη στην αντίληψη ότι η αναπροσαρμογή θα έπρεπε να γίνει στη βάση συγκεκριμένων τιμολογίων. Δεν θα μπορούσε όμως η πρόθεση των μερών να ήταν τέτοια ώστε η δεύτερη προβλεπόμενη μέθοδος να ήταν διαφορετικής φύσεως από την πρώτη. Η πραγματική πρόθεση των μερών είναι πρόδηλη αν δούμε τις σχετικές πρόνοιες ως ένα ενιαίο κείμενο και σε συνάρτηση με το άρθρο 10 στο οποίο παραπέμπουν, χωρίς να απομονώσουμε τη λέξη «τιμολόγια». «Τιμολόγια» στο άρθρο 10 δεν υπάρχουν, υπάρχουν «τιμές» και τα κριτήρια που οι συμβαλλόμενοι διαζευκτικά επέλεξαν είναι αμφότερα αντικειμενικά και γενικής εφαρμογής.
Η έφεση για όλους τους παραπάνω λόγους απορρίπτεται με €3.500 έξοδα υπέρ της εφεσίβλητης.
Λ. Παρπαρίνος, Δ.
Τ.Θ. Οικονόμου, Δ.
Ι. Ιωαννίδης, Δ.
/φκ
[1] Οι Νόμοι αυτοί κατέληξαν μετά από μεταγενέστερες τροποποιήσεις ως οι περί Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμοι του 1969 έως 2014, οι οποίοι και καταργήθηκαν με τον περί της Ρύθμισης της Ίδρυσης και Λειτουργίας Ξενοδοχείων και Τουριστικών Καταλυμάτων Νόμο του 2019, Ν. 34(Ι)/2019.