|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Γαλατάκης Δήμος Λτδ ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2008) 3 ΑΑΔ 78
ΣΕΠΟΥ ν. ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟΥ ΚΥΠΡΟΥ, Αναθεωρητική Έφεση Αρ. 94/2013, 26/6/2019, ECLI:CY:AD:2019:C262
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στους οποίους κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.23
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ECLI:CY:AD:2020:A171
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 30/2019)
1 ΙΟΥΝΙΟΥ 2020
[ΛΙΑΤΣΟΥ, ΟΙΚΟΝΟΜΟΥ, ΜΑΛΑΧΤΟΥ, ΔΔ]
xxx ΦΥΣΕΝΤΖΙΔΗ
Εφεσείοντα/Ενάγοντα
ΚΑΙ
K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT
Εφεσιβλήτων/Εναγομένων
---------------
Ανδρέας Ζαχαρίου, για Ανδρέας Β. Ζαχαρίου & Σία ΔΕΠΕ,για τον Εφεσείοντα.
Γεώργιος Τσαρδελλής για Ηλίας Νεοκλέους & Σία ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους.
--------------
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Η απόφαση του Δικαστηρίου είναι ομόφωνη και θα δοθεί από τον Χ. Μαλαχτό, Δ.
-------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΜΑΛΑΧΤΟΣ, Δ.: Ο Εφεσείοντας, ιδιοκτήτης καταστήματος στη Λάρνακα το οποίο είχε ενοικιάσει στην Εφεσίβλητη για την περίοδο 1.1.2010 - 31.12.2012, αξίωσε με την αγωγή του ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας την ανάκτηση της κατοχής του από την Εφεσίβλητη που συνέχιζε να παραμένει σε αυτό μετά την εκπνοή της πιο πάνω περιόδου και χωρίς να έχει ανανεώσει την ενοικίαση όπως εδικαιούτο. Κατά την εκδίκαση της υπόθεσης ήταν ο μόνος μάρτυρας και η μαρτυρία του έγινε αποδεκτή από το Δικαστήριο. Εντούτοις,η απαίτηση του δεν ικανοποιήθηκε αφού το Επαρχιακό Δικαστήριο διαπίστωσε έλλειψη δικαιοδοσίας και παρέπεμψε την υπόθεση για εκδίκαση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Είναι αυτή η διαπίστωση που προσβάλλεται με τον ένα και μόνο λόγο έφεσης.
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο προσέγγισε το ζήτημα της δικαιοδοσίας ορθολογιστικά, ότι δηλαδή θα είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την υπόθεση που αφορούσε ακίνητο εντός της επαρχίας του, εκτός και αν δικαιοδοσία είχε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας-Αμμοχώστου. Αναζήτησε συνεπώς να προσδιορίσει την δικαιοδοσία του Δικαστηρίου αυτού αρχίζοντας από το άρθρο 4(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983) όπως είχε τροποποιηθεί, με το οποίο καθιδρύθηκαν τα Δικαστήρια Ελέγχου Ενοικιάσεων για την εκδίκαση « των εις αυτά αναφερομένων διαφορών των αναφυομένων επί οιουδήποτε θέματος εγειρομένου κατά την εφαρμογήν του παρόντος Νόμου συμπεριλαμβανομένου παντός παρεμπίπτοντος ή συμπληρωματικού θέματος».
Η ανάκτηση κατοχής, που ήταν η αξίωση του Εφεσείοντα, ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Μέρους IV του Νόμου εφόσον αφορά σε υποστατικό για το οποίο εφαρμόζεται ο Νόμος ή το οποίο κατέχεται από θέσμιο ενοικιαστή, ο ορισμός του οποίου επίσης παραπέμπει στο ακίνητο αντικείμενο της ενοικίασης.[1] Και εφόσον η Εφεσίβλητη διατηρούσε την κατοχή του καταστήματος μετά την λήξη της πρώτης ενοικίασης, από 1.1.2013 όταν και εξέπνευσε η συμβατική ενοικίαση, θα είχε καταστεί θέσμια ενοικιάστρια, νοουμένου ότι το κατάστημα ήταν ακίνητο στην έννοια του Νόμου.
Η διαφωνία του Εφεσείοντα με την πρωτόδικη απόφαση αφορά στην ερμηνεία του ακινήτου στο ερμηνευτικό άρθρο 2 του Νόμου, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) (Αρ.2) Νόμο του 2001 (Ν.20(Ι)/2001) που προνοεί ότι: «"ακίνητο" σημαίνει κτίριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999». Δεν αμφισβητούνται τα πρωτόδικα ευρήματα ότι το επίδικο κατάστημα βρισκόταν μέσα σε ελεγχόμενη περιοχή και ότι είχε συμπληρωθεί πριν από την 31.12.1999. Αντίθετα όμως με την κατάληξη του Πρωτόδικου Δικαστηρίου η θέση του Εφεσείοντα ήταν πως για να εφαρμοζόταν ο νόμος του ενοικιοστασίου θα έπρεπε, κατά την 31.12.1999 το επίδικο υποστατικό να ήταν είτε υπό ενοικίαση είτε προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα. Δοθείσης δε της αναντίλεκτης θέσης του, την οποία και αποδέχτηκε το Πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι κατά την 31.12.1999 το κατάστημα δεν ήταν ούτε ενοικιασμένο, ούτε προσφερόταν προς ενοικίαση, αφού το κατείχε και το χρησιμοποιούσε ο ίδιοςο Εφεσείοντας ιδιοκτήτης του, θα έπρεπε να είχε καταλήξει πως αυτό δεν ενέπιπτε εντός του ορισμού του άρθρου 2, κατ' ακολουθία ότι η περίπτωση δεν καλυπτόταν από το νόμο του ενοικιοστασίου και εν κατακλείδι ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας είχε δικαιοδοσία να εκδικάσει την αγωγή του.
Αιχμή του δόρατος της επιχειρηματολογίας των δικηγόρων του Εφεσείοντα, τόσο ενώπιον του Πρωτόδικου Δικαστηρίου όσο και ενώπιον μας, ήταν η απόφαση του Πλήρους Επαρχιακού Δικαστηρίου Αμμοχώστου στην Κωνσταντινίδη ν. Βραχίμη, αρ. αγωγής 567/1991, ημερ. 30.6.1993. Όπως αμφότεροι οι δικηγόροι που εκπροσωπούν τους διαδίκους ανάφεραν, δεν έχουν εντοπίσει απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου που να αποφασίζει το επιμέρους ζήτημα και ούτε κατά τη δική μας έρευνα διαπιστώσαμε να υφίσταται καθοδηγητική αυθεντία. Στην Κωνσταντινίδη το Δικαστήριο ακολουθώντας τη γραμματική ερμηνεία του άρθρου 2 κατέληξε ότι το ακίνητο όχι μόνο θα έπρεπε να ήταν συμπληρωμένο πριν από την έναρξη της ισχύος του Νόμου, αλλά θα έπρεπε να βρισκόταν και υπό ή προς ενοικίαση. Διαπίστωσε πως σκοπός του νομοθέτη ήταν να περιλάβει στο Νόμο ακίνητα τα οποία ήταν ενοικιασμένα ήδη πριν την έναρξη της ισχύος του Νόμου ή αν δεν ήταν ενοικιασμένα ότι ήταν πρόσφορα προς ενοικίαση ή επροσφέροντο προς ενοικίαση κατά τον ουσιώδη χρόνο. Και τούτο αφού εάν η πρόθεση του νομοθέτη ήταν να περιλάβει κάτω από το Νόμο όλα τα ακίνητα τα οποία είχαν ανεγερθεί πριν από την ισχύ του Νόμου θα ήταν εύκολο να το πει, παραλείποντας την επίμαχη φράση.
Η γραμματική ερμηνεία είναι ο πρώτος και πλέον θεμελιακός κανόνας ερμηνείας νομοθετημάτων. Υπαγορεύει την απόδοση της απλής γραμματικής και κατά κυριολεξία σημασίας στις λέξεις που χρησιμοποιούνται (Τ.Γεωργιάδης & Υιός Λτδ v. Δημοκρατίας (1991) 4(Β) Α.Α.Δ. 1142, 1149-1150). Όταν λοιπόν η φρασεολογία του νό΅ου είναι σαφής, αποδίδεται στις λέξεις η φυσική και συνήθης έννοιά τους (Δ. Γαλατάκης Λτδ ν. Δη΅οκρατίας (2008) 3 Α.Α.Δ. 78, 80-81 και πιο πρόσφατα ΧΧΧ Σέπου ν. Πανεπιστημίου Κύπρου, Αναθεωρητική Έφεση 94/2013, ημερ. 26.6.2019, ECLI:CY:AD:2019:C262).
Το Πρωτόδικο Δικαστήριο, υποδεικνύοντας ότι ο νομοθέτης χρησιμοποίησε το ρήμα «βρίσκεται» στον ενεστώτα χρόνο, κατέληξε ότι η επίμαχη φράση δεν αναφερόταν στην 31.12.1999 αλλά στο χρόνο της επίδικης, σε κάθε περίπτωση, διαφοράς. Ανάφερε σχετικά: «Επιπρόσθετα πρόθεση του νομοθέτη ήταν ότι θα πρέπει να αποδειχθεί μόνο η ενοικιαστική σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή για τον λόγο αυτό συμπεριέλαβε τον όρο 'υπό ή προς ενοικίαση', ειδάλλως αν δεν υπάρχει αυτή η ενοικιαστική σχέση . δικαιοδοσία θα έχει το Επαρχιακό Δικαστήριο.».
Η ερμηνεία του Πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Ούτε οι σκέψεις που οδήγησαν σε αυτή. Το ρήμα «βρίσκεται» χρησιμοποιήθηκε στον ενεστώτα χρόνο γιατί συνιστά βασική προϋπόθεση εφαρμογής του Νόμου το ακίνητο να βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής, όπως αυτές ισχύουν κατά τον χρόνο επίκλησης των δικαιωμάτων που αναφύονται από το Νόμο και όχι κατά την 31.12.1999 ή οιαδήποτε άλλη καθορισμένη ημερομηνία. Οι ελεγχόμενες περιοχές μπορούν να αλλάξουν και οποιαδήποτε περιοχή της Κύπρου μπορεί να κηρυχθεί ως τέτοια ΅ε διάταγ΅α του Υπουργικού Συ΅βουλίου. Ακίνητο που δεν βρισκόταν εντός ελεγχόμενης περιοχής την 31.12.1999, μπορεί να βρεθεί εντός ελεγχόμενης περιοχής, εφόσον η περιοχή στην οποία βρίσκεται κηρυχθεί ως τέτοια. Διαπιστώνεται περαιτέρω ότι η ερμηνεία του Πρωτόδικου Δικαστηρίου περιορίζεται στην απόδοση σημασίας στη φράση «υπό . ενοικίαση» και δεν προσφέρει καμιά εξήγηση για την παρουσία στο κείμενο του νόμου της φράσης «ή προς ενοικίαση».
Στους Halsbury's Laws of England, 3η έκδ., Τόμος 36, παρ.583, υπό τον τίτλο «Presumption that words are not used unnecessarily», αναφέρεται ότι τεκμαίρεται ότι λέξεις δεν χρησιμοποιούνται στους νόμους χωρίς κάποιο νόημα και δεν είναι ταυτολογικές ή περιττές. Πρέπει, εάν είναι δυνατό, να αποδίδεται σημασία σε όλες τις λέξεις που χρησιμοποιούνται γιατί θεωρείται ότι ο νομοθέτης δεν σπαταλά τις λέξεις του, ούτε αναφέρει κάτι μάταια. Η απουσία απόδοσης νοήματος και σημασίας στη φράση «ή προς ενοικίαση» στην πρωτόδικη απόφαση βρίσκουμε ότι συνιστά καταλυτική αδυναμία του λόγου της.
Την κατάληξη μας, σε συμφωνία με την Κωνσταντινίδη, επιβεβαιώνει η ιστορική αναδρομή στο θεσμό του ενοικιοστασίου που γίνεται σε αυτή με αναφορά στον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1975 (Ν.36/1975) που αντικατέστησε ο υπό εξέταση Νόμος αλλά και στον προγενέστερο περί Ελέγχου Ενοικίων (Υποστατικά Εργασίας) Νόμος του 1961 (Ν.17/1961) (Halsbury's Laws of England, 5η έκδ., Τόμος 96, παρ.732). Η φράση «υπό ή προς ενοικίαση» είχε παρουσιαστεί για πρώτη φορά στο Ν.36/1975. Ο Ν.17/1961, που περιοριζόταν σε υποστατικά εργασίας, με σαφές λεκτικό, δεν περιλάμβανε αυτά που είχαν συμπληρωθεί και ενοικιαστεί για πρώτη φορά μετά την ημερομηνία που τέθηκε σε ισχύ ο Νόμος.[2] Απέκλειε δηλαδή ο Νόμος ακίνητα τα οποία ήταν μεν συμπληρωμένα αλλά όχι ενοικιασμένα πριν την έναρξη της ισχύος του. Διαπιστώνεται λοιπόν πως διαχρονικά για την εφαρμογή του νόμου του ενοικιοστασίου, που περιορίζει τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, η ενοικίαση ή διάθεση του ακινήτου προς ενοικίαση κατά τον χρόνο έναρξης της ισχύος των περιορισμών ήταν προϋπόθεση.
Κατά συνέπεια η Έφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση, στην έκταση που διαπίστωνε ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας δεν είχε δικαιοδοσία, παραμερίζεται.
Διαπιστώνουμε ότι κατά τη μαρτυρία του ο Εφεσείοντας είχε αναφέρει ότι από 1.1.2013 η Εφεσίβλητη κατέβαλλε το ποσό των 684,25 αφαιρώντας το σχετικό ποσό Έκτακτης Εισφοράς για την ’μυνα από το ποσό των 700 που ήταν το ενοίκιο. Όμως από 17.7.2016 κατέβαλε μόνο 550 χωρίς να έχει συμφωνηθεί οτιδήποτε μεταξύ τους. Το τελευταίο αυτό ζήτημα δεν εγειρόταν στη δικογραφία που άλλωστε είχε συμπληρωθεί από το 2013. Ούτε η Εφεσίβλητη επιδίωξε στη βάση των προνοιών της Δ.23, θ.2 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας να καταχωρήσει περαιτέρω υπεράσπιση και να καταστήσει το ζήτημα επίδικο. Σε κάθε περίπτωση η αποδοχή της μαρτυρίας του Εφεσείοντα από το Πρωτόδικο Δικαστήριο απολήγει στο ότι μέχρι την παράδοση της κατοχής του καταστήματος στον Εφεσείοντα η Εφεσίβλητη θα έπρεπε να καταβάλλει 700 μηνιαία ως αποζημίωση.
Δεδομένου λοιπόν ότι η ακρόαση της αγωγής είχε διεκπεραιωθεί και είχαν γίνει τα απαραίτητα ευρήματα γεγονότων, το Εφετείο είναι σε ίδια καλή θέση, στη βάση των εξουσιών που του παρέχονται από το άρθρο 25(3) των περί Δικαστηρίων Νόμων του 1960 έως 2020 «vα δώση oιαvδήπoτε απόφασιv ή vα εκδώση oιovδήπoτε διάταγμα τo oπoίov αι περιστάσεις της υπoθέσεως δικαιoλoγoύv».
Εφόσον ο νόμος του ενοικιοστασίου δεν εφαρμοζόταν και η Εφεσίβλητη δεν είχε καταστεί θέσμιος ενοικιαστής, δεδομένης της μη ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης, όφειλε με την λήξη της περιόδου της ενοικίασης, την 1.1.2013 να εγκαταλείψει το κατάστημα, αφού κανένα δικαίωμα δεν είχε να διατηρεί την κατοχή του. Το Πρωτόδικο Δικαστήριο θα έπρεπε να είχε εκδώσει εναντίον της Εφεσίβλητης το αξιούμενο διάταγμα εκκένωσης και παράδοσης της κατοχής του καταστήματος στον Εφεσείοντα και αποζημιώσεις προς 700 μηνιαία από 1.1.2013 μέχρι την παράδοση, μείον τα ποσά που η Εφεσίβλητη είχε ήδη πληρώσει στον Εφεσείοντα καθώς και τα ποσά που είχε καταβάλει ως Έκτακτη Εισφορά για την ’μυνα.
Προχωρούμε λοιπόν στην έκδοση διατάγματος εναντίον της Εφεσίβλητης για την εκκένωση του καταστήματος και παράδοση της κατοχής του στον Εφεσείοντα και επιδικάζουμε υπέρ του Εφεσείοντα και εναντίον της Εφεσίβλητης αποζημιώσεις για το ποσό των700 μηνιαία από 1.1.2013 μέχρι την παράδοση, μείον τα ποσά που η Εφεσίβλητη έχει, μετά την 1.1.2013, ήδη πληρώσει στον Εφεσείοντα καθώς και τα ποσά που έχει έκτοτε καταβάλει ως Έκτακτη Εισφορά για την ’μυνα.
Επιδικάζονται υπέρ του Εφεσείοντα και εναντίον της Εφεσίβλητης 2.500 έξοδα της Έφεσης όπως και τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας όπως θα υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το αρμόδιο Δικαστήριο.
Α.Ρ. Λιάτσος, Δ.
Τ. Θ. Οικονόμου, Δ.
Χ. Μαλαχτός, Δ.
[1]«θέσ΅ιος ενοικιαστής» ση΅αίνει ενοικιαστήν ακινήτου ο οποίος κατά την λήξιν ή τον τερ΅ατισ΅όν της πρώτης ενοικιάσεως, εξακολουθεί να κατέχη το ακίνητον και περιλα΅βάνει πάντα θέσ΅ιον ενοικιαστήν προ της η΅ερο΅ηνίας ενάρξεως της ισχύος του παρόντος Νό΅ου·
[2]«"υποστατικά εργασίας", τηρουμένων των διατάξεων του Συντάγματος, σημαίνει οιαδήποτε υποστατικά ενοικιαζόμενα δι' οιανδήποτε εργασίαν, επιτήδευμα ή επαγγελματικούς σκοπούς και χρησιμοποιούμενα ως τοιαύτα και ευρισκόμενα εντός ελεγχομένης περιοχής, αλλά δεν περιλαμβάνει οιαδήποτε τοιαύτα υποστατικά (ι) συμπληρωθέντα και ενοικιασθέντα δια πρώτην φοράν μετά την ημερομηνίαν καθ' ην ετέθη εν εφαρμογή ο παρών νόμος·»