|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2019:A424
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 308/2012)
11 Οκτωβρίου, 2019
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
STIRRUP INVESTMENTS LTD,
Εφεσείοντες/Εναγόμενοι,
ΚΑΙ
1. Μ. ΜΙΧΑΗΛ,
2. Ε. ΜΙΧΑΗΛ,
3. Α. ΑΧΙΛΛΕΩΣ,
4. Θ. ΜΙΧΑΗΛ,
5. Α. ΜΙΧΑΗΛ,
6. Μ. ΘΩΜΑ,
Εφεσίβλητοι/Ενάγοντες.
_ _ _ _ _ _
Α. Γεωργίου, για τους Εφεσείοντες.
Α. Κλεάνθους, για τους Εφεσίβλητους.
_ _ _ _ _ _
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από την Σταματίου, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Στις 6.9.2007 οι διάδικοι συνήψαν συμφωνία αγοραπωλησίας ακινήτων, ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων-πωλητών, για το ποσό ΛΚ7.700.000, εκ των οποίων καταβλήθηκε με την υπογραφή το ποσό των ΛΚ100.000. Το υπόλοιπο θα καταβάλλετο με τη μεταβίβαση, η οποία συμφωνήθηκε να πραγματοποιηθεί το αργότερο μέχρι την 7.10.2007.
Οι εφεσείοντες-αγοραστές δεν ανταποκρίθηκαν στις υποχρεώσεις τους δυνάμει της συμφωνίας και οι εφεσίβλητοι-πωλητές, με επιστολή του δικηγόρου τους ημερομηνίας 11.10.2007, τερμάτισαν τη συμφωνία και με αγωγή τους στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας αξίωσαν δηλωτική απόφαση αναγνώρισης του τερματισμού ως νόμιμου και αποζημιώσεις για παράβαση συμφωνίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι οι εφεσείοντες-εναγόμενοι παρέβησαν ως αγοραστές την εν λόγω συμφωνία, ουσιαστικά εμποδίζοντας τους εφεσίβλητους, οι οποίοι ήταν έτοιμοι και πρόθυμοι ως πωλητές να εκπληρώσουν τη δική τους υποχρέωση που ήταν η μεταβίβαση των επιδίκων ακινήτων εντός του συμφωνηθέντος χρόνου. Η εν λόγω παραβίαση κατέστησε τη συμφωνία ακυρώσιμη, κατ΄ επιλογή των εφεσιβλήτων, οι οποίοι άσκησαν το δικαίωμα που τους παρέχει το άρθρο 53 του Κεφ. 149. Το ίδιο άρθρο έδιδε το δικαίωμα στο αναίτιο μέρος να αξιώσει αποζημιώσεις λόγω μη εκπλήρωσης της σύμβασης.
Το Δικαστήριο κατέληξε, συναφώς, ότι οι εφεσίβλητοι είχαν νόμιμα τερματίσει τη συμφωνία και, συνακόλουθα, η κατάθεσή της στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης, την οποία διενήργησαν οι εφεσείοντες-αγοραστές παρά τον προς τούτο ρητό απαγορευτικό όρο 7 της μεταξύ τους συμφωνίας, έπαυσε να ισχύει. Περαιτέρω, έκρινε ότι οι εφεσίβλητοι απέτυχαν να αποδείξουν ότι έχουν υποστεί οποιαδήποτε ζημιά και επεδίκασε το ποσό των €10 ως ονομαστική αποζημίωση. Η ανταπαίτηση που είχαν προβάλει οι εφεσείοντες, με την οποία αξίωναν διάφορες διαζευκτικές θεραπείες, μεταξύ των οποίων και ειδική εκτέλεση της συμφωνίας, καθώς και επιστροφή του ποσού που κατέβαλαν ως «προκαταβολή», καθώς το ονόμασαν, απορρίφθηκε, χωρίς οποιαδήποτε ιδιαίτερη ανάλυση από πλευράς του Δικαστηρίου ως προς τα ζητήματα που απασχολούν στην έφεση.
Η απόφαση εφεσιβλήθηκε αρχικά με τέσσερις λόγους έφεσης, στην πορεία όμως παρέμειναν δύο, εφόσον οι υπόλοιποι δύο λόγοι αποσύρθηκαν. Με αυτούς οι εφεσείοντες ισχυρίζονται (α) ότι εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν τους επιδίκασε αποζημίωση ύψους €170.880, ήτοι το ποσό της θεωρούμενης από αυτούς «προκαταβολής» που κατέβαλαν, και, (β) ότι λανθασμένα αποφάσισε ότι οι εφεσείοντες δεν προώθησαν την απαίτησή τους για επιστροφή του εν λόγω ποσού, λόγω αδικαιολόγητου πλουτισμού, κάτι που αποτελεί θεραπεία την οποία αξίωσαν μέσω της υπεράσπισης και ανταπαίτησής τους.
Ως προς τον πρώτο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι οι αρχές που διέπουν τον επίδικο τερματισμό έχουν κωδικοποιηθεί από τα άρθρα 54 και 55 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, και, συνεπώς, το Δικαστήριο όφειλε, με βάση το άρθρο 64 του ιδίου Νόμου, να διατάξει την επιστροφή του ποσού της προκαταβολής ως όφελος που αποκόμισαν οι εφεσίβλητοι στα πλαίσια της σύμβασης.
Αντίθετη υπήρξε η θέση των εφεσιβλήτων, οι οποίοι ισχυρίζονται ότι πουθενά στα δικόγραφά τους οι εφεσείοντες δεν διεκδίκησαν το ποσό αυτό στη βάση αποζημίωσης ή αδικαιολόγητου πλουτισμού ή αποκατάστασης. Αντίθετα, η διεκδίκηση του εν λόγω ποσού υποβάλλεται μαζί με δύο άλλες απαιτήσεις σωρευτικά και όχι διαζευκτικά και, όπως προκύπτει από την ανταπαίτησή τους, στη βάση ότι η συμφωνία τερματίσθηκε με υπαιτιότητα των εφεσιβλήτων-πωλητών και σε καμία άλλη βάση και χωρίς να παρατίθενται γεγονότα ως αναγκαίο υπόβαθρο για προώθηση αξίωσης για επιστροφή της προκαταβολής.
Περαιτέρω, και ανεξάρτητα από τα πιο πάνω, προβάλλουν ότι οι εφεσίβλητοι δεν νομιμοποιούνται να απαιτούν επιστροφή του ποσού αυτού, ενόψει της δομής και των όρων της συμφωνίας. Αποτελεί θέση των εφεσιβλήτων ότι δεν έχουν προσπορισθεί οποιοδήποτε όφελος, αφού το ποσό των ΛΚ100.000 δόθηκε ως εγγύηση - ντεπόζιτο για υλοποίηση της συμφωνίας και, ως τέτοιο, δεν νομιμοποιεί τους εφεσείοντες να αξιώνουν επιστροφή του, ενώ αντίθετα νομιμοποιεί τους εφεσίβλητους να το κατακρατήσουν, όπως προκύπτει και από τη μεταξύ τους συμφωνία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, όπως προαναφέραμε, κατέληξε ότι η σύμβαση κατέστη ακυρώσιμη κατ΄ επιλογή των εφεσιβλήτων, οι οποίοι επέλεξαν να την τερματίσουν δυνάμει του άρθρου 53, του Κεφ. 149. Επ΄ αυτού το Δικαστήριο προέβη σε σχετικά ευρήματα περί του αναξιόπιστου των θέσεων που προέβαλαν οι εφεσείοντες μέσω του βασικού μάρτυρά τους Δ.Χ., πληρεξουσίου αντιπροσώπου τους, διαπιστώνοντας ότι οι εφεσείοντες είχαν διαρρήξει τους όρους της συμφωνίας και, επομένως, δικαιωματικά οι εφεσίβλητοι επέλεξαν να την τερματίσουν. Απέτυχαν, όμως, να αποδείξουν οποιαδήποτε ζημιά συνεπεία του τερματισμού της συμφωνίας και επιδίκασε μόνο νόμιμες αποζημιώσεις. Συγκεκριμένα, έκρινε πως παρά την προσκόμιση μαρτυρίας εκ μέρους των εφεσιβλήτων, ειδικού εκτιμητή, με δεδομένο ότι πέρασε μόλις ένας μήνας από τη σύναψη της συμφωνίας, ήταν δύσκολο να διαπιστωθεί ότι υπήρξε μεταβολή στην αξία του ακινήτου. Πέραν τούτου, έκρινε ότι η οποιαδήποτε ζημιά τυχόν έχουν υποστεί από την απώλεια της εν λόγω συναλλαγής είναι ειδική ζημιά η οποία θα πρέπει να δικογραφείται. Πρόσθεσε, δε, τα ακόλουθα:
«Στην προκείμενη περίπτωση η μοναδική αναφορά σχετικά βρίσκεται στην παράγραφο 9 της έκθεσης απαίτησης. Αναφέρεται εκεί απλώς ότι λόγω της συμπεριφοράς της εναγομένης οι ενάγοντες έχουν υποστεί απώλεια και ζημιά και ότι συνεχίζουν να υφίστανται ζημιά. Και ότι, εν πάση περιπτώσει, αυτή υπερβαίνει το ποσό των ΛΚ100.000. Είναι το ποσό της προκαταβολής το οποίο η εναγόμενη κατέβαλε στους ενάγοντες με την υπογραφή της επίδικης συμφωνίας. Στο παρακλητικό μέρος απλώς αξιώνονται γενικές και/ή άλλες αποζημιώσεις για παράβαση της εν λόγω συμφωνίας.»
Εδώ πρέπει να παρεμβληθεί ότι οι εφεσίβλητοι στην έκθεση απαίτησής τους, παράγραφος 9, είχαν ρητά ισχυριστεί ότι η ζημιά που διεκδικούσαν υπερέβαινε το ποσό των ΛΚ100.000, διασυνδέοντας την στην ουσία και με την προηγηθείσα παράγραφο 8 ότι, παρά την απαγόρευση κατάθεσης της συμφωνίας στο Κτηματολόγιο, οι εφεσείοντες το κατέθεσαν ούτως ώστε να εμποδιζόταν να εξεύρει άλλο αγοραστή για τα κτήματά τους. Η μαρτυρία του εκτιμητή ήταν για την επιπρόσθετη αυτή ζημιά στη βάση της αγοραίας αξίας των κτημάτων σε μεταγενέστερο χρόνο. Η απόρριψη, εν τέλει, της μαρτυρίας αυτής και η απόδοση μόνο ονομαστικών αποζημιώσεων στους εφεσίβλητους δεν έχει εφεσιβληθεί, ούτε καταχωρήθηκε αντέφεση επί της εφέσεως των εφεσειόντων.
Επί της εφέσεως ο βασικός ισχυρισμός των εφεσειόντων, ως αγοραστών, εστιάζεται στον ισχυρισμό ότι οι εφεσίβλητοι προσπορίσθηκαν το ποσό των ΛΚ100.000 αδικαιολόγητα, το οποίο είχαν ανταπαιτήσει στη βάση του άρθρου 64 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149.
Το άρθρο 64 του Κεφ. 149, το οποίο επικαλούνται οι εφεσείοντες, προνοεί ως ακολούθως:
«64. Αν ο συμβαλλόμενος κατ' εκλογή του οποίου η σύμβαση είναι ακυρώσιμη υπαναχωρήσει από αυτή, ο αντισυμβαλλόμενος δεν υποχρεούται να εκπληρώσει οποιαδήποτε υπόσχεση που τον βαρύνει στη σύμβαση. Το πρόσωπο που υπαναχωρεί από ακυρώσιμη σύμβαση υποχρεούται, αν από αυτή προσπορίστηκε οποιοδήποτε όφελος από άλλο συμβαλλόμενο, να αποκαταστήσει το όφελος αυτό, στο μέτρο του εφικτού, στο πρόσωπο από το οποίο προσπορίστηκε αυτό.»
Αμέσως παρατηρείται ότι η μετάφραση του εν λόγω άρθρου, που είναι πανομοιότυπο με το Section 64 του Indian Contract Act, δεν είναι επιτυχής και ούτε νομικά ακριβής. Το άρθρο στο Indian Contract Act έχει ως εξής:
«When a person at whose option a contract is voidable rescinds it, the other party thereto need not perform any promise therein contained in which he is promisor. The party rescinding α voidable contract shall if, he has received any benefit thereunder from another party to such contract, restore such benefit, so far as may be, to the person from whom it was received.»
Η λέξη «rescind» δεν σημαίνει «υπαναχωρώ», που εμπεριέχει υπαιτιότητα, αλλά σημαίνει «ακυρώνω» «τερματίζω» κατ΄ έκφραση δικαιώματος. Αν το «rescission» κρίνεται αιτιολογημένο, τότε ακολουθούν διάφορες νόμιμες επιπτώσεις.
Στο σύγγραμμα Pullock & Mulla Indian Contracts Act and Specific Relief Acts, 9th Edition, σελ. 456 κ.ε., όπου αναλύεται το εν λόγω άρθρο, επισημαίνεται πως η προκαταβολή δεν αποτελεί όφελος που απορρέει από τη σύμβαση, αλλά εγγύηση για την εκτέλεσή της. Σχετικό, επίσης, είναι και το ακόλουθο απόσπασμα από το σύγγραμμα Chitty on Contracts General Principles, 24η Έκδοση, σελίδα 866, παρ. 1816:
«When a deposit is paid under a contract, and the contract is not completed, the right of the depositor to claim the return of the deposit depends on the construction of the particular terms of the contract. If nothing is said expressly about the conditions governing the deposit, it will be taken, according to the ordinary interpretation of businessmen, as a security for the completion of the contract by the depositor; so that it will be forfeited to the other party if the depositor fails to perform his side of the contract.»
Όπως δε αναφέρεται στην παρ. 1817 του ιδίου συγγράμματος:
«Different principles apply if there is a substantial prepayment of the purchase price, which is not intended to be in the nature of a deposit or earnest; in this situation the plaintiff may still have a claim for recovery, despite the fact that the non-performance of the contract was due to his own fault.»
Στην παρούσα περίπτωση, η σύμβαση προνοούσε για εκτέλεση σε ένα μήνα και το ποσό των ΛΚ100.000 ήταν μικρό αναλογικά με το όλο ποσό του συμβολαίου. Συνεπώς, δε θα μπορούσε να κριθεί ότι το ποσό των ΛΚ100.000 αποτελούσε οφειλή που απορρέει από τη συμφωνία, έτσι ώστε οι εφεσείοντες να δικαιούνται την επιστροφή του ανταπαιτητικώς, ανεξάρτητα από το κατά πόσο υπάρχει η ανάλογη δικογραφική κάλυψη για την εν λόγω αξίωση. Αμφότεροι οι διάδικοι θεώρησαν το ποσό αυτό ως «προκαταβολή», παρόλο που η συμφωνία δεν το καθορίζει ως τέτοιο. Η επιστροφή της «προκαταβολής» όμως δικαιολογείται μόνο στις περιπτώσεις όπου είναι ο αγοραστής που ως αναίτιο μέρος δικαιούται την επιστροφή του όταν ο πωλητής έχει κριθεί ότι έχει διαρρήξει υπαιτίως τη συμφωνία (Halsbury's Laws of England, 3η Έκδοση, Τόμος 34, σελ. 328-329, παρ. 557-558). Στην προκείμενη περίπτωση ήταν οι εφεσείοντες ως αγοραστές που κρίθηκαν ότι αδικαιολόγητα διέρρηξαν τη συμφωνία. Το άρθρο 64 δεν ισχύει εδώ. Κατ΄ αρχάς, κατ΄ εξοχήν το άρθρο καλύπτει τις περιπτώσεις όπου μια συμφωνία είναι ακυρώσιμη κατ΄ επιλογή του ενός των μερών, όπου υπάρχει δόλος, απάτη, κτλ. Το ποσό των ΛΚ100.000 ερμηνεύεται ως ασφάλεια στην ουσία για την εκπλήρωση των όρων της συμφωνίας στο σύντομο χρονικό διάστημα του ενός μηνός και προς επιβεβαίωση αυτού βοηθά και η ρήτρα περί μη κατάθεσης της συμφωνίας στο Κτηματολόγιο από τους αγοραστές-εφεσείοντες. Το ποσό είχε δοθεί ως υποβοηθητικό της συμφωνίας και της εκτέλεσής της. Δεν ήταν ποσό δοθέν ως «όφελος», το οποίο θα έπρεπε να επιστραφεί και μάλιστα στο υπαίτιο μέρος. Αυτό θα ήταν και ανεπιεικές (δέστε Pollock & Mulla -πιο πάνω - σελ. 458, κάτω από τον υπότιτλο «Benefit received «Hereunder»»).
Περαιτέρω, οι όροι 9 και 10 της συμφωνίας, προνοούν ως ακολούθως:
«9. Εάν για οποιοδήποτε λόγο, εξ υπαιτιότητας του Πωλητή η μεταβίβαση προς τον αγοραστή δεν πραγματοποιηθεί, τότε ο Αγοραστής δεν θα έχει οιανδήποτε ευθύνη και θα έχει το δικαίωμα ακύρωσης της παρούσας συμφωνίας και της επιστροφής προς αυτό όλων των ποσών που έχει καταβάλει στον Πωλητή.
10. Εάν για οιονδήποτε λόγο, εξ υπαιτιότητας του Αγοραστή, η μεταβίβαση του κτήματος δεν πραγματοποιηθεί όπως προνοείται στον όρο 8 πιο πάνω, η παρούσα σύμβαση καθίσταται άκυρη με διπλο-συστημένη ειδοποίηση και ο Αγοραστής δεν θα έχει το δικαίωμα να εγείρει οιανδήποτε απαίτηση σε σχέση με την παρούσα συμφωνία είτε άμεσα είτε έμμεσα, είτε νομική, οικονομική ή άλλη.»
Με βάση τους πιο πάνω όρους προνοείται επιστροφή του ποσού της προκαταβολής στον αγοραστή σε περίπτωση ακύρωσης της συμφωνίας με υπαιτιότητα του πωλητή, ενώ σε περίπτωση μη πραγματοποίησης της μεταβίβασης του κτήματος εξ υπαιτιότητας του αγοραστή, όπως είναι η παρούσα περίπτωση, ο αγοραστής δεν έχει το δικαίωμα να εγείρει οποιανδήποτε οικονομική ή άλλη απαίτηση. Συνεπώς, ακόμα και με βάση τους όρους της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας, δεν δικαιολογείται η επιστροφή του ποσού.
Ως εκ των ανωτέρω, ο πρώτος λόγος έφεσης απορρίπτεται.
Με το δεύτερο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες θεωρούν λανθασμένη την απόφαση του Δικαστηρίου να μην θεωρήσει ότι δικαιούνται σε επιστροφή του ποσού των ΛΚ100.000. Αποτελεί θέση των εφεσειόντων πως, σε περίπτωση που δεν κριθεί ότι εφαρμόζεται το άρθρο 64, του Κεφ. 149, τότε δικαιούνται επιστροφή του ποσού, με βάση την αρχή του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Το αναίτιο μέρος δεν πλούτισε αδικαιολόγητα, ούτε και τέθηκε με αυτό τον τρόπο η σχετική ανταπαιτητική δικογράφηση. Δεν υπεισέρχεται στην εικόνα στα γεγονότα της υπόθεσης η έννοια ή αρχή της αποκατάστασης («restitution»), ως αποτέλεσμα νόμιμης επιλογής ενός διαδίκου. Ενόψει της απόφασής μας αναφορικά με τον πρώτο λόγο έφεσης, ο δεύτερος λόγος παραμένει άνευ αντικειμένου.
Η έφεση απορρίπτεται, με έξοδα €2.000, πλέον ΦΠΑ, εναντίον των εφεσειόντων.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.
ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ.
/ΧΤΘ