|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
DEMETRIOS MICHAEL ν. HAIG NISHANIAN (1966) 1 CLR 150
DANAI KYRIAKIDOU ν. ARTIN MANGALDJIAN (1969) 1 CLR 1
Λαϊκή Κυπριακή Τράπεζα Λτδ ν. Τ.G. & Sons Importing Ltd και Άλλων (2004) 1 ΑΑΔ 180
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ECLI:CY:AD:2019:A42
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Εφεση Αρ. 74/2013)
14 Φεβρουαρίου, 2019
[ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ/ΣΤΕΣ]
xxxx ΜΑΝΤΖΑΛΟΣ,
Εφεσείων,
ν.
1. xxxx ΜΙΧΑΗΛΙΔΗ,
2. xxxx ΜΙΧΑΗΛΙΔΗ,
Εφεσιβλήτων.
_ _ _ _ _ _
Αν. Μυλωνάς, για τον Εφεσείοντα.
Γ. Κουρουπίδης για Χαβιαράς και Φιλίππου ΔΕΠΕ, για τους Εφεσίβλητους.
_ _ _ _ _ _
Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου
θα δοθεί από τον Λιάτσο, Δ.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.: Αποτελεί κοινό έδαφος ότι ο Εφεσείοντας υπέγραψε ως εγγυητής για κάλυψη των οφειλόμενων ενοικίων και τήρηση των όρων ενοικιαστηρίου εγγράφου, ημερομηνίας 31.3.2008. Σύμφωνα με το λεκτικό της εγγύησης:
«Εγγυώμαι προσωπικά και αλληλέγγυα με τον Ενοικιαστή την τήρηση των όρων του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου και την τακτική πληρωμή του ενοικίου μέχρι τελείας εξόφλησης όλων των δόσεων και παράδοσης του Καταστήματος από τον Ενοικιαστή στον Ιδιοκτήτη.»
Αντικείμενο της παρούσας έφεσης συνιστά η ισχύς της εγγύησης του Εφεσείοντα, με δεδομένο ότι η αρχική συμβατική ενοικίαση τερματίστηκε στις 24.12.2009, με αποτέλεσμα να καταστεί θέσμια ενοικίαση.
Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας, παραθέτοντας σχετική νομολογία επί του θέματος της ισχύος της εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση, έκρινε ότι ο Εφεσείοντας ευθυνόταν ως εγγυητής έναντι των Εφεσιβλήτων για τα οφειλόμενα ενοίκια και, συνακόλουθα, εξέδωσε εις βάρος του απόφαση για το ποσό των €57.000 ως ενοίκια για την περίοδο Φεβρουαρίου 2009 - Ιουλίου 2011, πλέον νόμιμο τόκο και €1900 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.8.2011 μέχρι παράδοσης της κατοχής του επίδικου καταστήματος, πλέον σχετικό νόμιμο τόκο.
Ο Εφεσείοντας, προσβάλλοντας κατ΄ έφεση την πρωτόδικη κρίση, προβάλλει, μέσω δύο ταυτόσημων λόγων έφεσης, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε την επί του θέματος νομολογία και, ως αποτέλεσμα, λανθασμένα κατέληξε ότι η επίδικη εγγύηση κάλυπτε και την περίοδο της θέσμιας ενοικίασης. Αναλύοντας σχετικά ο ευπαίδευτος συνηγόρος του, έθεσε ότι το λεκτικό της εγγύησης δεν δικαιολογούσε την πρωτόδικη προσέγγιση περί επέκτασής της κατά τη θέσμια ενοικίαση.
Εχουμε εξετάσει με προσοχή τα όσα τέθηκαν ενώπιόν μας υπό το φως της σχετικής επί του θέματος νομολογίας και της συμβατικής δέσμευσης του Εφεσείοντα, όπως αυτή αναδύεται μέσα από το συγκεκριμένο λεκτικό του όρου της εγγύησης το οποίο έχουμε ήδη παραθέσει.
Κρίνουμε ότι είναι ορθή η εισήγηση του ευπαίδευτου συνήγορου για τον Εφεσείοντα ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο, παρά την ορθή αποτύπωση της νομολογίας, κατέληξε σε εσφαλμένη εφαρμογή της.
Υπενθυμίζουμε ότι σύμβαση εγγύησης είναι, ουσιαστικά, η συμφωνία προς εκπλήρωση υποχρέωσης τρίτου προσώπου, σε περίπτωση που το πρόσωπο αυτό αρνείται και/ή παραλείπει να την εκπληρώσει. Παραμένει βασική αρχή του δικαίου των συμβάσεων ότι κάθε μεταβολή των όρων συμφωνίας εγγύησης, η οποία επέρχεται χωρίς την συναίνεση του εγγυητή, έχει ως αποτέλεσμα την απαλλαγή του εν λόγω εγγυητή από κάθε ευθύνη από μεταγενέστερες συναλλαγές.
Όπως σημειώθηκε στην απόφαση Λαϊκή Τράπεζα Λτδ ν. T.G. & Sons Importing Ltd κ.ά. (2004) 1 ΑΑΔ 180 και υιοθετήθηκε στην Γεωργίου ν. Τράπεζας Κύπρου (2009) 1 ΑΑΔ 862, το κατά πόσο σε μια συγκεκριμένη υπόθεση μια εγγύηση είναι συνεχής ή όχι, είναι ζήτημα που σχετίζεται με την πρόθεση των μερών, όπως αυτή εκφράζεται μέσα από το λεκτικό που χρησιμοποίησαν και όπως αυτό γίνεται δίκαια αντιληπτό με την έννοια που είχε χρησιμοποιηθεί. Η πρόθεση των μερών διακριβώνεται με τον καλύτερο τρόπο αφού εξετασθεί η σχετική κατάσταση των μερών κατά τον χρόνο συγγραφής του εγγράφου. Συνιστά περαιτέρω προσέγγιση της νομολογίας ότι το όλο θέμα δεν μπορεί να αποφασισθεί με βάση και μόνο την απλή ερμηνεία του εγγράφου χωρίς να εξετασθούν οι συνθήκες που το περιβάλλουν για να ανευρεθεί ποιο ήταν το αντικείμενο το οποίο τα μέρη είχαν κατά νουν όταν δόθηκε η εγγύηση (Heffield v. Meadows (1869) L.R. 4 C.P. 595, 599). Στην απόφαση Αργύρη ν. Χρυσοστόμου (2006) 1 ΑΑΔ 1362, επαναλήφθηκε η θεμελιωμένη νομολογιακή προσέγγιση ότι το Δικαστήριο έχει καθήκον, ερμηνεύοντας μια συμφωνία, να εντοπίσει την πρόθεση των συμβληθέντων και να ερμηνεύσει τα αναγραφόμενα στη συμφωνία κατά τρόπο που να συνάδει, να εφαρμόζει και να υλοποιεί την πρόθεση των μερών.
Το κρίσιμο βεβαίως ερώτημα στην παρούσα υπόθεση είναι το κατά πόσο η επίδικη εγγύηση εξακολουθούσε να ισχύει μετά το πέρας της συμβατικής ενοικίασης, κατά την περίοδο δηλαδή κατά την οποία κατέστη η ενοικίαση αυτή θέσμια.
Στην Metochis v. Schizas (1952) 1 CLR 149, αποφασίστηκαν τα ακόλουθα:
«It is quite clear that such guarantee would not apply to a statutory tenancy under the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act, 1920, in the commentary on section 15 of that Act contained in Megarry Rent Acts (6th Edition, page 165) the learned author states:
΄Again the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence is sprang, so that a guarantor of the rent under the contractual term is not liable for rent accruing during the statutory tenancy.΄
..........................................................................
It is clear from the wording of section 8(3) of our law that the legislative authority merely intended to confer a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England, obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable, subject to the provisions of this law, as in England, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy.»
Στην υπόθεση Kyriakidou v. Mangadjian (1969) 1 CLR 1, σελ. 14-15, αποκρυσταλλώθηκε η αρχή ότι η εγγύηση σε ενοικιαστήριο έγγραφο δεν ισχύει σε θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν, μέσα από ξεκάθαρο και πολύ σαφές λεκτικό, ο εγγυητής όντως αποδέχεται ευθύνη για την περίοδο της θέσμιας ενοικίασης, η οποία εκλαμβάνεται ως νέα ενοικίαση εδραζόμενη στο νόμο. Λέχθηκε, συγκεκριμένα:
Having considered carefully the authorities, as well as the contentions of both counsel and having addressed my mind that the contract of guarantee is differently worded, I have reached the conclusion that the guarantee would not apply to a statutory tenancy under the provisions of the Increase of Rent and Mortgage Interest (Restrictions) Act, 1920, in England; and certainly would not apply to section 23 of our Rent (Control) Law Cap. 86. In my view, the statutory tenancy is a different tenancy from the contractual tenancy whence it sprang so that the guarantor of the rent under the contractual terms is not liable for rent accruing during the statutory tenancy. It is clear from the wording of our law that the legislating authority merely intended to confirm a right of occupation on the tenant who becomes statutory tenant and he is, as in England obliged to observe the conditions and is entitled to the rights under the original contract of tenancy in so far as they may be applicable.
........................................................................
Since there is nothing in the Rent (Control) Law that interferes with the contractual rights of outside parties in respect of matters like guarantees, I would be prepared to express the view, that it is conceivable in a case where strong and clear language has been used in a guarantee, that the Court would be ready to reach a conclusion that the guarantee would also apply to the payment of rent in a statutory tenancy. However, in view of the different character of the statutory tenancy,-as distinct from the contractual tenancy—particularly its indefinite duration, I am of the opinion, that the language in this contract of guarantee is not so clearly worded as to warrant a finding that the parties intended it to extend to the statutory tenancy and that the guarantor undertook to bind himself until the delivery of the premises in question including the period the tenant was so holding over as a statutory tenant.»
Προκύπτει αβίαστα ότι η θέσμια ενοικίαση είναι διαφορετική μορφή ενοικίασης από τη συμβατική. Με αυτό ως δεδομένο, η εγγύηση καταβολής ενοικίου σε σχέση με συμβατική ενοικίαση δεν καλύπτει μετέπειτα θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν με ξεκάθαρο τρόπο προκύπτει τέτοια υποχρέωση από το λεκτικό της συμφωνίας εγγύησης. Τότε και μόνο το Δικαστήριο θα μπορεί να οδηγηθεί σε συμπέρασμα ότι η σύμβαση εγγύησης εφαρμόζεται και σε σχέση με την πληρωμή ενοικίου θέσμιας ενοικίασης. Ας μη διαφεύγει ότι η θέσμια ενοικίαση είναι απροσδιορίστου χρονικής διάρκειας, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό και το οποίο συνιστά επιπρόσθετο βάρος στους ώμους του όποιου εγγυητή καταβολής ενοικίου. Το ζήτημα διαφοροποιείται βεβαίως στις περιπτώσεις όπου στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο προβλέπεται περίοδος ανανέωσης ή όπου η συμφωνία ενοικίασης έχει δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης. Σε τέτοια περίπτωση και με δεδομένο ότι ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και ότι η ανανέωση επήλθε, η εγγύηση θεωρείται ότι ισχύει και για την περίοδο ανανέωσης (Michael v. Nishanian (1966) 1 C.L.R. 150, Αργύρη (ανωτέρω).
Επανερχόμενοι στα γεγονότα της ενώπιόν μας περίπτωσης, είναι η κρίση μας ότι το λεκτικό της σύμβασης εγγύησης δεν εμπίπτει στα πλαίσια της ξεκάθαρης ανάληψης υποχρέωσης κάλυψης και θέσμιας ενοικίασης, ούτως ώστε να οδηγήσει σε συμπέρασμα ότι πρόθεση των συμβαλλομένων ήταν η επέκταση της και σε αυτή τη μορφή ενοικίασης και ότι ο εγγυητής δεσμεύθηκε στην καταβολή των ενοικίων και για την εν λόγω περίοδο. Η αναφορά στην επίδικη συμφωνία εγγύησης σε εξασφάλιση του ενοικίου μέχρι την παράδοση του καταστήματος στον ιδιοκτήτη, συνδεόταν άμεσα με «. την τήρηση των όρων του παρόντος Ενοικιαστηρίου Εγγράφου» και όχι με οποιαδήποτε μεταβολή της ενοικίασης από συμβατική σε θέσμια.
Η έφεση επιτυγχάνει και η πρωτόδικη απόφαση ανατρέπεται στην έκταση που αυτή καλύπτει την επιδίκαση ενοικίων εις βάρος του Εφεσείοντα για την περίοδο μετά τον τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης, ήτοι μετά τις 24.12.2009. Τα έξοδα, τόσο πρωτοδίκως όσο και κατ΄ έφεση, καθοριζόμενα στο συνολικό ύψος των €3000, επιδικάζονται εις βάρος των Εφεσίβλητων και προς όφελος του Εφεσείοντα.
Κ. ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.
Δ. ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, Δ.
Α.Ρ. ΛΙΑΤΣΟΣ, Δ.
ΣΦ.