|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
STELIOS P ORPHANIDES ν. VYRON MICHAELIDES (1968) 1 CLR 295
SOFOCLI ν. LEONIDOU (1988) 1 CLR 583
Σιβιτανίδης ν. Χαραλάμπους (1993) 1 ΑΑΔ 179
Kορέλλης Aχιλλέας (1999) 1 ΑΑΔ 1122
Nτάγκλας Nτέρεκ ν. Nότας Nτάγκλας (2008) 1 ΑΑΔ 744
Βογαζιανός Πραξιτέλης και Άλλοι ν. Τράπεζα Κύπρου Λτδ (Αρ. 2) (2011) 1 ΑΑΔ 1577
Λαζάρου Θεόδωρος ν. Νέμεσις Εργοληπτική Δημόσια Εταιρεία Λτδ και άλλου (2012) 1 ΑΑΔ 1101
Ρόπας Ιερόθεος Χριστοδούλου (2009) 2 ΑΑΔ 235
Ρόπας άλλως Ιερόθεος Χριστοδούλου ν. Κυπριακής Δημοκρατίας (2010) 2 ΑΑΔ 226
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στους οποίους κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.25
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ΣΙΑΠΙΤΗΣ ν. ΚΥΜΙΣΗΣ, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 281/2012, 16/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A445
ΣΠΥΡΟΥ ν. ΞΕΝΗ, ΠΟΙΝΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 223/2014, 19/7/2019, ECLI:CY:AD:2019:B331
ECLI:CY:AD:2018:A558
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 260/2011)
21 Δεκεμβρίου 2018
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ/στές]
xxx xxx ΠΟΙΗΤΑΡΙΔΗ,
Εφεσείουσα
ΚΑΙ
ANOPA INVESTMENTS LIMITED,
Εφεσίβλητης
-------------------------------------
Αίτηση ημερ. 20 Ιουνίου 2018 για διόρθωση απόφασης
Κ. Κακουλλή (κα) για Chrysses Demetriades & Co. LLC,
για την Αιτήτρια-Εφεσίβλητη.
Ν. Μακρίδης για Μαρκίδη, Μαρκίδη & Σια Δ.Ε.Π.Ε.,
για την Καθ΄ ης η αίτηση-εφεσείουσα.
--------------------------------------
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Η απόφαση είναι ομόφωνη ως προς
το αποτέλεσμα. Με το σκεπτικό που ακολουθεί συμφωνεί
και η Πούγιουρου, Δ. Η Σταματίου, Δ. θα δώσει δικό της
σκεπτικό με την ίδια κατάληξη.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Μετά την έκδοση της απόφασης του Εφετείου στην υπό αναφορά Πολιτική Έφεση στις 25.5.2018, καταχωρήθηκε η υπό κρίση αίτηση με την οποία επιδιώκεται η διόρθωση της απόφασης δυνάμει της Δ.25 θ.6, «με την προσθήκη διατακτικού με το οποίο να διατάσσεται η εφεσείουσα-καθ΄ ης η αίτηση να καταβάλει αποζημιώσεις στην αιτήτρια-εφεσίβλητη όπως θα υπολογιστούν με βάση τη ζημιά που υφίσταται η αιτήτρια σήμερα από την απώλεια της δυνατότητας απόκτησης της κατοικίας η οποία είναι ίση με τη διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της αγοραίας αξίας της επίδικης κατοικίας ('η Κατοικία') κατά την 25/5/2018 και επιπλέον ίση με τις δαπάνες συντήρησης και μετατροπών που επέφερε η Αιτήτρια στην Κατοικία χωρίς χαριστική πρόθεση στην καθ΄ ης η αίτηση και των οποίων θα επωφεληθεί τώρα η καθ΄ ης η αίτηση.»
Τα πιο πάνω είναι μέρος της παραγράφου Α του αιτητικού, η οποία όμως προχωρά επιπροσθέτως και στα εξής: «και διαζευκτικά, ως υπολογισθείσες από το πρωτόδικο Δικαστήριο εκ €1.459.550,40 με νόμιμο τόκο από 17.10.2006 μέχρι εξόφλησης κατά τρόπο που να εκδηλώνει την αληθή πρόθεση του Δικαστηρίου και/ή να καθιστά σαφή την πρόθεση του όπως η Καθ΄ ης η Αίτηση καταβάλει αποζημιώσεις στην Αιτήτρια για την από μέρους της διαπιστωθείσα παράβαση σύμβασης, σε περίπτωση που η απόκτηση της πλήρους κυριότητας της επίδικης Κατοικίας από την Αιτήτρια δεν πραγματοποιηθεί και/ή επειδή η απόκτηση της επίδικης κατοικίας από την Αιτήτρια δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί, ενόψει του εκδοθέντος Διατάγματος παράδοσης της Κατοικίας στην Καθ΄ης η Αίτηση και/ή άλλως.»
Τα ανωτέρω ζητούνται επίσης κατά διαζευκτικό τρόπο δυνάμει των εγγενών εξουσιών του Δικαστηρίου και με το ίδιο ακριβώς λεκτικό με το αιτητικό Β, χωρίς να χρειάζεται η επαναληπτική καταγραφή τους. Ως Γ επιδιώκεται θεραπεία ή διάταγμα ως το Δικαστήριο ήθελε θεωρήσει ορθό και δίκαιο υπό τις περιστάσεις.
Η αίτηση υποστηρίζεται από σχετική ένορκη δήλωση με αναφορά στην απόφαση τόσο του πρωτοδίκου Δικαστηρίου, όσο και του Εφετείου, θεωρώντας ότι από τις αποφάσεις αυτές απέρρεε ότι η καθ΄ ης η αίτηση παραβίασε τη συμφωνία ενοικίασης και το δικαίωμα της αιτήτριας, εφόσον δεν είχε επιτευχθεί η μεταβίβαση της κατοικίας, έγκειτο σε αποζημιώσεις. Επομένως, η αληθής πρόθεση του Δικαστηρίου ήταν η επιδίκαση αποζημιώσεων υπέρ της αιτήτριας, αλλά το Δικαστήριο δεν έδωσε λόγω «αθέλητης παράλειψης» σωστή λεκτική έκφραση της πρόθεσης του και συνεπώς η επιδιωκόμενη διόρθωση επιδιώκει να εναρμονίσει το ατελές κείμενο της απόφασης με τη δεδηλωμένη πρόθεση του Δικαστηρίου. Μετά την απόφαση του Εφετείου οι πρωτόδικες θεραπείες παραμένουν αλώβητες και, επομένως, η αιτήτρια εταιρεία θα μπορούσε να επιχειρήσει μεταβίβαση της κατοικίας στο όνομα της με τη χρησιμοποίηση του πληρεξουσίου που διαθέτει, αλλά ταυτόχρονα διατάχθηκε και η παράδοση ελεύθερης κατοχής στην καθ΄ ης η αίτηση με αποτέλεσμα να μην είναι δυνατό για την αιτήτρια να προχωρήσει με τη μεταβίβαση της κατοικίας έναντι τιμήματος €3.639.321 για να παραχωρήσει στη συνέχεια την κατοχή της κατοικίας στην καθ΄ ης η αίτηση απογυμνωμένη έτσι από τον πυρήνα του ιδιοκτησιακού δικαιώματος που συνίσταται στην ανενόχλητη, κατοχή, χρήση και διάθεση του αντικειμένου της ιδιοκτησίας.
Περαιτέρω, είναι η θέση της αιτήτριας ότι είναι εξαιρετικά απίθανο μετά την απόφαση του Εφετείου να αποδεχθεί το Κτηματολόγιο τη μεταβίβαση δεδομένου ότι η απόφαση αυτή από τη μια επιβεβαιώνει τις δηλωτικές αποφάσεις του πρωτοδίκου Δικαστηρίου με τις οποίες θα επιτρεπόταν η μεταβίβαση και από την άλλη διατάχθηκε η αιτήτρια να παραδώσει την κατοικία. Έτσι παρά τη δικαστικώς διαπιστωθείσα παράβαση των συμβατικών υποχρεώσεων της καθ΄ ης η αίτηση, εν τούτοις δεν έχει αποδοθεί θεραπεία στην αιτήτρια που είναι το αθώο μέρος, δεδομένου ότι έχει αποστερηθεί το δικαίωμα κυριότητας και κατοχής της κατοικίας χωρίς να της έχουν επιδικαστεί αποζημιώσεις.
Παραβιάζεται, επομένως, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα της και αυτή δεν μπορεί να ήταν η πρόθεση του Εφετείου στο οποίο παρέχεται δυνατότητα διόρθωσης της απόφασης, είτε δυνάμει της Δ.25 θ.6, είτε δυνάμει της εγγενούς εξουσίας του Δικαστηρίου. Η διόρθωση είναι αναγκαία διότι τα δεδομένα από την πρωτόδική κρίση άλλαξαν και εφόσον η αιτήτρια έχει απωλέσει την προσδοκία απόκτησης της κυριότητας της κατοικίας δικαιούμενη πλέον στη θεραπεία των αποζημιώσεων, αυτές θα πρέπει να καθοριστούν με βάση τα σημερινά δεδομένα, ήτοι, τη διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της σημερινής αξίας της κατοικίας με πρόσθετη την απόδοση των εξόδων στα οποία η αιτήτρια προέβηκε τα τελευταία 11 χρόνια για να συντηρεί και να βελτιώνει την κατοικία. Αυτά τα έξοδα είναι πέραν €368.194 και περί τούτου θα πρέπει να δοθεί η δυνατότητα στους διαδίκους να προσκομίσουν μαρτυρία.
Η αντίθετη θέση στην ένσταση είναι ότι με την αίτηση επιδιώκεται η αναθεώρηση της απόφασης σε πραγματικό και νομικό επίπεδο, χωρίς αυτό να επιτρέπεται διότι θα καθιστούσε το Εφετείο τριτοβάθμιο Δικαστήριο του εαυτού του. Τα όσα αναφέρει η αιτήτρια δεν συνιστούν ούτε διόρθωση τυχαίου σφάλματος ή παράλειψης σε δικαστική απόφαση, ούτε και το κείμενο της απόφασης του Εφετείου είναι ατελές με οποιοδήποτε τρόπο. Με την αίτηση επιδιώκεται η επανασυζήτηση της διαφοράς των διαδίκων μέσω της προσκόμισης πρόσθετης μαρτυρίας, ενώ σε περίπτωση επιτυχίας της θα εγερθούν νεοφανή δικαιοδοτικά ζητήματα όπως το ερώτημα ενώπιον ποιου Δικαστηρίου θα ήταν δυνατό η καθ΄ ης η αίτηση να προσβάλει την τυχόν νέα απόφαση του Εφετείου.
Οι συνήγοροι στις διά ζώσης αγορεύσεις τους τόνισαν τις αντίστοιχες θέσεις που υποστηρίζουν με αναφορά σε αποφάσεις που, κατά την άποψη τους, είναι, αντιστοίχως, σχετικές με το όλο ζήτημα.
Στο πλαίσιο της εξέτασης της υπό κρίση αίτησης είναι αναγκαίο να αναφερθεί, έστω συνοπτικά, το ιστορικό που οδήγησε στην αντιπαράθεση των διαδίκων και τη δικαστική τους διαμάχη. Η αιτήτρια, Anopa Investments Limited, συμφώνησε με την καθ΄ ης η αίτηση, xxx Ποιηταρίδη, να ενοικιάσει πολυτελή κατοικία για περίοδο τριών ετών με δικαίωμα αγοράς το οποίο θα μπορούσε να ασκηθεί οποτεδήποτε μέσα στη συμφωνηθείσα περίοδο ενοικίασης και όχι αργότερο από την πάροδο δύο ετών και εννέα μηνών από την έναρξη της ενοικίασης. Το συμφωνηθέν ενοίκιο, πληρωτέο ετησίως, καταβλήθηκε για τον πρώτο χρόνο από την αιτήτρια προς την καθ΄ ης η αίτηση, τα δε ενοίκια των υπολοίπων δύο ετών κατατέθηκαν σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό επ΄ ονόματι του δικηγορικού γραφείου που αντιπροσωπεύει την αιτήτρια. Ταυτόχρονα, για σκοπούς εξασφάλισης της μεταβίβασης της κατοικίας εάν και εφόσον ασκείτο το δικαίωμα αγοράς, παραχωρήθηκε από την καθ΄ ης η αίτηση στην αιτήτρια πληρεξούσιο έγγραφο με το οποίο εξουσιοδοτείτο η τελευταία να προβεί σε όλα τα αναγκαία διαβήματα με σκοπό την επίτευξη της μεταβίβασης, το δε πληρεξούσιο παραδόθηκε επίσης στο ίδιο δικηγορικό γραφείο.
Η καθ΄ ης η αίτηση με επιστολή της, πριν ακόμη η αιτήτρια εξασκήσει το δικαίωμα επιλογής αγοράς της κατοικίας, τερμάτισε τη συμφωνία ενοικίασης και τη συμφωνία παραχώρησης του δικαιώματος επιλογής αγοράς λόγω του ότι η αιτήτρια δεν έλαβε την προηγούμενη γραπτή συγκατάθεση της για τροποποιήσεις ή προσθήκες στην κατοικία ενώ υπεισήλθαν στην εικόνα ως ενοικιαστές ή υπενοικιαστές και τρίτα πρόσωπα. Ανακάλεσε επίσης το πληρεξούσιο έγγραφο και κάλεσε την αιτήτρια όπως της παραδώσει ελεύθερη κατοχή της κατοικίας. Λίγες ημέρες μετά, η αιτήτρια με δική της επιστολή άσκησε το δικαίωμα επιλογής για αγορά της κατοικίας εντός της προθεσμίας δυνάμει της συμφωνίας, καλώντας την καθ΄ ης η αίτηση να μεταβεί στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού για να μεταβιβαστεί η κατοικία έναντι του ποσού των ΛΚ2.130.000 που ήταν το συμφωνηθέν ποσό αγοράς, εκδίδοντας προς τούτο και σχετική τραπεζική επιταγή.
Η καθ΄ ης η αίτηση δεν εμφανίσθηκε στο Κτηματολόγιο επιμένοντας ότι νόμιμα είχε προηγουμένως τερματίσει την όλη συμφωνία με αποτέλεσμα να εγερθεί αγωγή εκ μέρους της αιτήτριας στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού με την οποία ζητήθηκε διάταγμα για την επ΄ ονόματι της εγγραφή της κατοικίας μαζί με δηλώσεις ότι το δικαίωμα επιλογής αγοράς νόμιμα ασκήθηκε, το δε πληρεξούσιο έγγραφο ήταν έγκυρο και σε ισχύ. Διαζευκτικά, ζητήθηκαν ΛΚ8.870.000 ως αποζημιώσεις λόγω διάρρηξης συμφωνίας πλέον ΛΚ698.500 για έξοδα και δαπάνες. Η καθ΄ ης η αίτηση στην υπεράσπιση της ήγειρε θέμα παράνομης παραμονής της αιτήτριας στην κατοικία μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης και πρόβαλε ανταπαίτηση ότι η συμφωνία ενοικίασης και το πληρεξούσιο ήταν εξ υπαρχής άκυρα, ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν νόμιμος, η δε συνέχιση κατοχής της κατοικίας μετά τις 9.7.2007, που ήταν η ημερομηνία λήξης της σχετικής ενοικίασης, ήταν παράνομη. Ζήτησε και διάταγμα για την παράδοση στην ίδια ελεύθερης κατοχής της κατοικίας και ΛΚ182.856 ως ειδικές ζημιές, πλέον γενικές αποζημιώσεις για παράνομη επέμβαση.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι ο τερματισμός εκ μέρους της καθ΄ ης η αίτηση ήταν παράνομος, αλλά και η επίδικη συμφωνία ενοικίασης ήταν άκυρη εξ υπαρχής λόγω μη συμμόρφωσης της με τις αυστηρές πρόνοιες του άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Η ενοικίαση, όμως, ίσχυε από έτος εις έτος μέχρι τη λήξη της και η επιλογή αγοράς ασκήθηκε από την αιτήτρια νομότυπα και εντός της περιόδου ενοικίασης, με αποτέλεσμα η μη προσέλευση της καθ΄ ης η αίτηση στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση να την καθιστούσε ένοχη διάρρηξης συμφωνίας. Ταυτόχρονα, το πληρεξούσιο έγγραφο κρίθηκε ως έγκυρο. Εν τέλει, το πρωτόδικο Δικαστήριο διαπιστώνοντας ότι η ειδική εκτέλεση της συμφωνίας δεν ήταν δυνατή, εξέδωσε δηλωτικές αποφάσεις ότι το πληρεξούσιο έγγραφο ήταν έγκυρο, ότι η αιτήτρια καλώς άσκησε το δικαίωμα αγοράς και ότι η αιτήτρια δικαιούτο να χρησιμοποιήσει το πληρεξούσιο με σκοπό την επ΄ ονόματι της εγγραφή της κατοικίας καταβάλλοντας το αντίστοιχο ποσό. Απέρριψε την ανταπαίτηση της καθ΄ ης η αίτηση, καθώς και το μέρος των αξιώσεων της αιτήτριας για την έκδοση διατάγματος μεταβίβασης της κατοικίας.
Η καθ΄ ης η αίτηση εφεσίβαλε την απόφαση. Το Εφετείο συμφώνησε με το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ήταν ορθή η κρίση του ότι η εφεσείουσα διέρρηξε τη συμφωνία διότι ο υπ΄ αυτής τερματισμός της συμφωνίας ενοικίασης ήταν παράνομος. Διαπίστωσε, όμως, ότι η εφεσίβλητη-αιτήτρια κακώς δεν προέβη σε επιλογή μεταξύ των διαζευκτικών θεραπειών που αναζητούσε πρωτοδίκως, με αποτέλεσμα το Δικαστήριο να θεωρήσει ότι οι δηλωτικές αποφάσεις ήταν κατάλληλες στην περίπτωση χωρίς να προβεί σε οποιαδήποτε έκδοση απόφασης αναφορικά με αποζημιώσεις. Το Εφετείο επίσης έκρινε ότι η αιτήτρια παρά την εκ μέρους της λήψη δηλωτικής απόφασης για τη χρήση του πληρεξουσίου εγγράφου για σκοπούς της μεταβίβασης της κατοικίας επ΄ ονόματι της, δεν επιχείρησε να μεταβιβάσει την κατοικία μέσω του Κτηματολογίου, με αποτέλεσμα αυτή να παραμένει στην κατοικία χωρίς ενοίκιο ή άλλο αντιστάθμισμα δεδομένου ότι η συμφωνία ενοικίασης χρονικά είχε λήξει. Η συμφωνία ενοικίασης ήταν διακριτή από τη συμφωνία για άσκηση του δικαιώματος επιλογής αγοράς της κατοικίας.
Επομένως, και σε αυτό το ζήτημα υπήρξε διϊστάμενη απόφαση από το ένα μέλος του Εφετείου, (κατά τα λοιπά το Εφετείο ήταν ομόφωνο στις διαπιστώσεις του), η πλειοψηφία θεώρησε ότι η αιτήτρια παρέμενε χωρίς νομικό έρεισμα στο ακίνητο μετά τη λήξη της ενοικίασης, και λανθασμένα απερρίφθη πρωτοδίκως η αξίωση της καθ΄ ης η αίτηση επί της ανταπαίτησης της για γενικές αποζημιώσεις συνεπεία παράνομης κατοχής της κατοικίας. Το Εφετείο, πλειοψηφικά, είχε αντίθετη άποψη από το πρωτόδικο Δικαστήριο στο ζήτημα αυτό ότι, δηλαδή, εφόσον ήταν σε ισχύ το δικαίωμα επιλογής της αγοράς της κατοικίας διατηρείτο αυτόματα και το δικαίωμα της αιτήτριας σε κατοχή της κατοικίας μετά τη λήξη της ενοικίασης χωρίς την καταβολή ενοικίου. Χρησιμοποιώντας τις αρχές της επιείκειας το Εφετείο εξέδωσε απόφαση επί της ανταπαίτησης για €207.309,73 ετησίως ως εύλογη αποζημίωση για την κατοχή και χρήση της κατοικίας χωρίς συμφωνία, από την ημερομηνία λήξης της συμβατικής ενοικίασης μέχρι και την παράδοση αυτής στην καθ΄ ης η αίτηση. Εξέδωσε δε και διάταγμα όπως η αιτήτρια παραδώσει ελεύθερη κατοχή της κατοικίας στην καθ΄ ης η αίτηση εντός εξήντα ημερών. Το προαναφερθέν ποσό ήταν το ποσό το οποίο πρωτοδίκως διαπιστώθηκε ότι η καθ΄ ης η αίτηση θα δικαιούτο (ΛΚ121.333 ετησίως), σε περίπτωση που ο εκ μέρους της τερματισμός της συμφωνίας κρινόταν νόμιμος και η αιτήτρια θα έπρεπε να εγκαταλείψει το ακίνητο.
Έχει παρατεθεί στην αρχή της παρούσας απόφασης αυτούσιο το λεκτικό της υπό κρίση αίτησης για να φανεί τόσο το περίπλοκο της διατύπωσης, όσο και το γεγονός ότι το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα της παραπέμπει όντως σε πλήρη αναδιαμόρφωση του σκεπτικού της απόφασης και της κατάληξης τους Εφετείου, ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά την απόφαση της πλειοψηφίας. Είναι γνωστό ότι στην ισχύουσα Κυπριακή νομική πραγματικότητα δεν υπάρχει τρίτος βαθμός δικαιοδοσίας με το Εφετείο να παραμένει ο τελικός κριτής των πρωτοδίκων αποφάσεων. Αυτό σημαίνει ότι όταν η διαφορά αποφασίζεται σε επίπεδο Εφετείου αυτό σηματοδοτεί και τη λήξη της και σφραγίζει τελεσιδίκως τα δικαιώματα των διαδίκων. Η αντιπαράθεση τους, νομικά τουλάχιστον, τερματίζεται.
Οι αποφάσεις Αντωνίου ν. Δημοκρατίας (1998) 3 Α.Α.Δ. 339 και Κτηνοτροφική Επιχείρηση Π.Σ.Μ. Πέτρου Λίμιτεδ ν. Γενικού Εισαγγελέα (2012) 1 Α.Α.Δ. 2023, αποτελούν ορισμένες από τις αυθεντίες όπου διακηρύσσεται η τελεσιδικία διά των αποφάσεων των Εφετείων. Η τριτοβάθμια δικαιοδοσία παραμένει θεσμός άγνωστος στο Νόμο και βρίσκεται έξω από το πλαίσιο της Κυπριακής έννομης τάξης. Η σύμφυτη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου εφαρμόζεται εκεί και όπου διαφανεί ότι μια απόφαση, έστω σε επίπεδο Εφετείου, είναι άκυρη λόγω παραβίασης των κανόνων της φυσικής δικαιοσύνης, όπως, για παράδειγμα, η διεξαγωγή δίκης στην απουσία ειδοποίησης διαδίκου περί της διαδικασίας. Μόνο σε τέτοιες περιπτώσεις είναι δυνατό το επανάνοιγμα της υπόθεσης και η αποκατάσταση της δικαιοσύνης, (Βογαζιανός ν. Τράπεζας Κύπρου Λτδ (Αρ. 2) (2011) 1 Α.Α.Δ. 1577, Ορφανίδης ν. Μιχαηλίδης (1968) 1 Α.Α.Δ. 295, κ.ά.). Το κατάλοιπο εξουσίας και η σύμφυτη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου έρχονται αρωγοί μόνο εκεί όπου η χρήση τους είναι αναγκαία για τη λειτουργία του συστήματος και της αποτελεσματικής άσκησης των δικαιοδοσιών του Δικαστηρίου. Και δεν μπορούν να δημιουργήσουν εκ του μηδενός νέες ατραπούς στο δίκαιο και μάλιστα θεμελιακές, (Κορέλλης (1999) 1 Α.Α.Δ. 1122 και Ρόπας (2009) 2 Α.Α.Δ. 235).
Κάθε Δικαστήριο, περιλαμβανομένου και του Εφετείου, δύναται βεβαίως να διορθώσει απόφαση του εφόσον η διόρθωση αφορά σε γραμματικό λάθος σύμφωνα με τη Δ.25 θ.6 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, έννοια όμως που περιορίζεται σε λάθη που προκύπτουν από παράλειψη του Δικαστηρίου να δώσει σωστή λεκτική έκφραση στην κατά τα άλλα αναντίλεκτη πρόθεση του, (Σιβιτανίδης ν. Χαραλάμπους (1993) 1 Α.Α.Δ. 179, Λαζάρου ν. Νέμεσις Εργοληπτική Δημόσια Εταιρεία Λτδ κ.ά. (2012) 1 Α.Α.Δ. 1101, κ.ά.).
Ανάγνωση του σκεπτικού της απόφασης του Εφετείου που εκτείνεται σε 48 σελίδες, όσον αφορά την πλειοψηφία, αποκαλύπτει ότι έγινε πλήρης ανάλυση των θέσεων των διαδίκων και εξηγήθηκε ο λόγος για την κατάληξη του ως προς την αναγκαιότητα έκδοσης του διατάγματος εξώσεως της αιτήτριας από την κατοικία και την ενδιάμεση καταβολή ενοικίων υπό τύπον αποζημιώσεως μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής της. Τα προβλήματα μεταξύ των διαδίκων προέκυψαν όχι μόνο λόγω της διαπιστωθείσας διάρρηξης της συμφωνίας εκ μέρους της καθ΄ ης η αίτηση, αλλά λόγω της ατελούς συμφωνίας την οποία οι ίδιοι συνομολόγησαν. Κατ΄ αρχάς, για δικούς τους λόγους, δεν συνομολόγησαν συμφωνία καθαρής πώλησης της κατοικίας ώστε η συμφωνία να μπορούσε να κατατίθετο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης στο Κτηματολόγιο, αλλά συμφωνία ενοικίασης περιέχουσα και όρο ως προς το δικαίωμα επιλογής αγοράς. Ακόμη και η ίδια η συμφωνία ενοικίασης δεν ήταν κατά τύπον σύμφωνη με τις προδιαγραφές του Κεφ. 149, με αποτέλεσμα να ήταν άκυρη και στην ουσία και μη εκτελεστή ώστε να ισχύει μόνο από έτος εις έτος. Μετά τη λήξη της τελευταίας περιόδου ενοικίασης, ουδέν περαιτέρω συμφωνήθηκε. Όπως διαπιστώθηκε δε από το Εφετείο το μέρος της άσκησης επιλογής αγοράς είναι ανεξάρτητο κατά Νόμο από τη συμφωνία ενοικίασης και δεν αποτελεί μέρος της ενοικίασης. Η επιλογή για αγορά («option to purchase»), δημιουργεί συμφωνία για πώληση και δεν ενσωματώνεται στους όρους της ενοικίασης, ακόμη και εάν ο ενοικιαστής κατέχει το ακίνητο μετά την εκπνοή της περιόδου ενοικίασης.
Παρά, όμως, την πρωτοδίκως διαπιστωθείσα εγκυρότητα του πληρεξουσίου και της έκδοσης διατάγματος με το οποίο η αιτήτρια δικαιούτο να μεταβεί στο Κτηματολόγιο για να επιδιώξει τη μεταβίβαση, ουδέν έγινε προς τούτο με το δικαιολογητικό ότι αναμενόταν η λήξη της εφέσεως που άσκησε η καθ΄ ης η αίτηση. Αυτά όμως αναφέρθησαν εκ των υστέρων από την αιτήτρια (δέστε παρ. 7 και 13 της ένορκης δήλωσης που υποστηρίζει την αίτηση), και το ουσιαστικό παραμένει ότι η ίδια δεν επιχείρησε καν να τύχει της επίσημης απάντησης του Κτηματολογίου ως προς τη μεταβίβαση παρά το γεγονός ότι δεν υπήρχε αναστολή της πρωτόδικης απόφασης λόγω της καταχωρηθείσας έφεσης. Οι χειρισμοί επομένως των μερών είχαν ως αποτέλεσμα την παραμονή της αιτήτριας στην κατοικία χωρίς την καταβολή οποιουδήποτε ποσού και για όσο χρόνο εκκρεμοδικούσε η έφεση.
Η υπό κρίση αίτηση επιδιώκει την απόδοση αποζημιώσεων τις οποίες κατ΄ ισχυρισμόν η αιτήτρια υφίσταται σήμερα εξ αιτίας της απώλειας της δυνατότητας απόκτησης της κατοικίας, ίσης με τη διαφορά μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της αγοραίας αξίας της κατοικίας στις 25.5.2018 όταν εκδόθηκε η εφετειακή απόφαση. Ζητείται επί πλέον αποζημίωση για τις δαπάνες συντήρησης και μετατροπές που η αιτήτρια επέφερε στην κατοικία χωρίς χαριστική πρόθεση προς την καθ΄ ης η αίτηση. Είναι σαφές ότι τέτοιες θεραπείες ούτε μπορούν να αποδοθούν, αλλ΄ ούτε και μπορούν να θεωρηθούν με οποιοδήποτε τρόπο ότι ήταν η αναντίλεκτη πρόθεση του Εφετείου η οποία έτυχε ατελούς έκφρασης. Ούτε και η διαζευκτική θέση επί των πρωτοδίκως υπολογισθεισών, αλλά μη αποδοθεισών αποζημιώσεων που τώρα ζητούνται να αποτελέσουν μέρος της απόφασης, θα μπορούσαν να θεωρηθούν ότι εκδηλώνουν την αληθή πρόθεση του Εφετείου, με δεδομένο ότι η ίδια η αιτήτρια, όπως έχει διαπιστωθεί στην απόφαση του Εφετείου, δεν επέλεξε ποτέ με σαφήνεια τη βάση πάνω στην οποία κινήθηκε πρωτοδίκως με την αγωγή της. Η αιτήτρια ουδέποτε εγκατέλειψε πρωτοδίκως τη θεραπεία των δηλωτικών αποφάσεων ώστε και το πρωτόδικο Δικαστήριο να κατευθυνόταν στην απόδοση αποζημιώσεων και μόνο. Αντίθετα, όπως διαπιστώθηκε από τη μελέτη των πρακτικών και καταγράφηκε στην απόφαση του Εφετείου, η πρώτιστη επιδίωξη της αιτήτριας, μέσω των συνηγόρων της, ήταν η έκδοση των διαταγμάτων και κυρίως του διατάγματος μεταβίβασης και μόνο αν αυτό δεν καθίστατο εφικτό, ζητούνταν αποζημιώσεις. Η εκ των υστέρων επιδίωξη αυτής της θεραπείας συνιστά στην ουσία προσπάθεια διόρθωσης των λαθών της αιτήτριας κατά την πρωτόδικη διαδικασία.
Η αιτήτρια σαφώς και δεν δικαιούται στις αιτούμενες θεραπείες. Πρόκειται για προσπάθεια επανακρόασης της Έφεσης και επίλυσης διαφορών που τελεσιδίκως έχουν αποφασισθεί. Η αιτήτρια φαίνεται να παραγνωρίζει ότι οι δοθείσες από το Εφετείο αποζημιώσεις προς €207.309,73 ετησίως σε βάρος της και προς όφελος της καθ΄ ης η αίτηση, δεν αφορούν ούτε έχουν σχέση με το όποιο ιδιοκτησιακό της δικαίωμα, το οποίο ουδόλως πλήττεται. Οι αποζημιώσεις αυτές σχετίζονται με την περίοδο παραμονής της αιτήτριας στην κατοικία μετά τη φυσιολογική λήξη της ενοικίασης μέχρι και την παράδοση της κατοικίας. Ουδόλως συναρτώνται προς το δικαίωμα επιλογής αγοράς («option to purchase»), για το οποίο η αιτήτρια δικαιώθηκε πρωτοδίκως και κατ΄ έφεση. Το αν ήταν ή είναι δυνατή η μεταβίβαση ή όχι, αυτό δεν οφείλεται στις δικαστικές αποφάσεις, αλλά στις επιλογές της ίδιας της αιτήτριας. Είναι τουλάχιστον ατυχής η θέση της αιτήτριας ότι στερείται του συμβατικού δικαιώματος της πλήρους κυριότητας της κατοικίας εξ αιτίας της απόφασης του Εφετείου και για αυτό χρειάζεται η διόρθωση της. Αν η εφαρμογή της απόφασης δεν μπορεί να λάβει χώραν, αυτό ήταν ήδη γνωστό από την έκδοση της πρωτόδικης κρίσης λόγω του ότι δεν κατηρτίσθη τέτοια συμφωνία που να ήταν δυνατό να εκτελεστεί ειδικώς με κατάθεση της στο Κτηματολόγιο. Το συμφωνηθέν αντάλλαγμα παραμένει και η αιτήτρια το προσέφερε και σ΄ αυτό εξαντλείται και το δικαίωμα αντιπαροχής που είχε ή έχει να λαμβάνει η καθ΄ ης η αίτηση. Η αιτήτρια δεν έχει «καταδικαστεί», όπως λέγει η ίδια στην παρ. 14 της ένορκης της δήλωσης, σε οποιοδήποτε πρόσθετο ποσό για να αποκτήσει την κυριότητα της κατοικίας. Το επιδικασθέν ποσό αφορά την μετά την λήξη της περιόδου ενοικίασης αποζημίωση για την κατοχή της κατοικίας χωρίς αντάλλαγμα.
Τονίζεται ότι δεν υπήρξε αντέφεση από την αιτήτρια ως προς τη μη απόδοση της θεραπείας των αποζημιώσεων πρωτοδίκως, προφανώς ικανοποιηθείσα με την έκδοση των δηλωτικών αποφάσεων και παραμένοντας σε κατοχή της κατοικίας χωρίς περαιτέρω αντάλλαγμα. Επιδιώκεται λοιπόν τώρα με την υπό κρίση αίτηση, η πλήρης αναμόρφωση της πορείας της διαφοράς, χωρίς αυτό να είναι νομικά εφικτό.
Η αίτηση απορρίπτεται με έξοδα εναντίον της αιτήτριας και υπέρ της καθ΄ ης η αίτηση, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Δ.
Δ.
/ΕΘ
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 260/2011)
21 Δεκεμβρίου, 2018
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
xxx xxx ΠΟΙΗΤΑΡΙΔΗ,
Εφεσείουσα,
ΚΑΙ
ANOPA INVESTMENTS LIMITED,
Εφεσίβλητη.
_ _ _ _ _ _
ΑΙΤΗΣΗ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 20.6.2018 ΓΙΑ ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗΣ
Κ. Κακουλλή (κα) για Chrysses Demetriades & Co LLC, για την
Αιτήτρια-Εφεσίβλητη.
Ν. Μακρίδης για Μαρκίδη, Μαρκίδη & Σία Δ.Ε.Π.Ε., για την Καθ΄ης
η Αίτηση-Εφεσείουσα.
_ _ _ _ _ _
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Συμφωνώ ως προς το αποτέλεσμα με την απόφαση της πλειοψηφίας. Υιοθετώ, επίσης, τα όσα αναφέρονται στην απόφαση αναφορικά με το τι επιδιώκεται με την υπό κρίση αίτηση, την ένσταση και το τι διελάμβανε η απόφαση του Εφετείου, της οποίας ζητείται η διόρθωση ή τροποποίηση.
Οι αξιούμενες θεραπείες εδράζονται διαζευκτικά στη Δ.25 θ.6 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και στις εγγενείς εξουσίες του Δικαστηρίου.
Η Δ.25 θ.6, όπως χαρακτηριστικά αναφέρθηκε στη Θεόδωρος Λαζάρου ν. Νέμεσις Εργοληπτική Δημόσια Εταιρεία Λτδ κ.ά. (2012) 1 ΑΑΔ 1101, δίδει τη δυνατότητα «διόρθωσης παραλείψεων ή λαθών άνευ ουσιαστικής σημασίας αναγόμενα στην εκ παραδρομής τυπογραφική παράλειψη διατύπωσης γεγονότος κατά τη σύνταξη της απόφασης ή του διατάγματος που φανερά δεν μεταφέρουν ορθά είτε το λεκτικό το οποίο αποτέλεσε το σκεπτικό του Δικαστηρίου, είτε τη σημασία του. Το τελεσίδικο των δικαστικών αποφάσεων περιλαμβανομένων και αυτών στο επίπεδο του Εφετείου, δεν αφήνει περιθώριο για διόρθωση αποφάσεων με τη συμπερίληψη διαταγών που αφορούν ουσιαστικές ρυθμίσεις και οι οποίες δεν μπορούν να ταξινομηθούν ως λάθη (Ντάγκλας ν. Ντάγκλας (2008) 1 ΑΑΔ 744).» Πρόκειται για εφαρμογή του λεγόμενου «slip rule», όπου, όπως εξηγείται στο Annual Practice του 1958 σελίδες 633-644, με αναφορά στο αντίστοιχο O.28 r.11 των τότε ισχυόντων Αγγλικών θεσμών, το λάθος ή η παράλειψη πρέπει να αφορά σε λάθος στην έκφραση της πρόδηλης πρόθεσης του Δικαστηρίου. Στην ίδια απόφαση αναγνωρίζεται και η σύμφυτη εξουσία του Δικαστηρίου να τροποποιεί τις αποφάσεις ή τα διατάγματά του ώστε να μεταφερθεί ορθά το μήνυμά τους ή να αποσαφηνίσει. Όπως δε αναφέρθηκε στην προηγηθείσα απόφαση στην υπόθεση Sofocli v. Leonidou (1988) 1 CLR 583, «The inherent power of the court to correct errors or omissions is again limited to errors owing to failure to give expression in the order or judgment to the manifest intention of the Court.»
Στην παρούσα περίπτωση, δεν πρόκειται για παράλειψη του Δικαστηρίου να διατυπώσει ορθά την πρόθεσή του. Αυτό που ουσιαστικά επιζητείται είναι το επανάνοιγμα της υπόθεσης στην ουσία της κατά τρόπο που ισοδυναμεί με άσκηση τριτοβάθμιας δικαιοδοσίας, κάτι που είναι ανεπίτρεπτο (Κορέλλης Αχιλλέας (1999) 1 ΑΑΔ 1122, Ρόπας ν. Δημητρίου (2010) 2 ΑΑΔ 226). Μόνο σε περιπτώσεις όπου μία απόφαση είναι άκυρη, λόγω παράβασης των κανόνων φυσικής δικαιοσύνης, είναι δυνατό το επανάνοιγμα της υπόθεσης (Βογαζιανός ν. Τράπεζας Κύπρου Λτδ (Αρ.2) (2011) 1 ΑΑΔ 1577).
Το Εφετείο έκρινε ως ορθή την πρωτόδικη απόφαση ως προς το ότι το πληρεξούσιο που κατείχε η αιτήτρια ήταν έγκυρο και εδικαιούτο να μεταβεί στο Κτηματολόγιο για να επιδιώξει τη μεταβίβαση του ακινήτου. Η αξίωση για αποζημιώσεις αποτελούσε διαζευκτική θεραπεία σε περίπτωση που δεν ήταν εφικτή η έκδοση διατάγματος μεταβίβασης και των δηλωτικών αποφάσεων σε συνάρτηση με το πληρεξούσιο έγγραφο. Ουδέποτε η αιτήτρια εγκατέλειψε πρωτοδίκως τη θεραπεία των δηλωτικών αποφάσεων, έτσι ώστε το πρωτόδικο Δικαστήριο να απέδιδε σ΄ αυτήν αποζημιώσεις και μόνο.
Η πλειοψηφία του Εφετείου έκρινε, επίσης, για τους λόγους που εξηγούνται εκτενώς στην απόφαση ότι η καθ΄ης η αίτηση δικαιούτο απόφαση στην ανταπαίτηση και προς τούτο εξέδωσε διάταγμα εξώσεως της αιτήτριας από την κατοικία και ενδιάμεση καταβολή ενοικίων υπό τύπο αποζημιώσεως μέχρι την παράδοση ελεύθερης κατοχής της. Και αυτό στη βάση του ότι έληξε η ενοικίαση, ενώ η αιτήτρια εξακολουθούσε να διαμένει στο εν λόγω ακίνητο. Οι αποζημιώσεις αυτές, όπως αναφέρεται στην απόφαση της πλειοψηφίας, σχετίζονται με την περίοδο παραμονής της αιτήτριας στην κατοικία, μετά τη λήξη της ενοικίασης και δεν συναρτώνται με το δικαίωμα επιλογής αγοράς.
Εάν η αιτήτρια θεωρεί λανθασμένη την εν λόγω απόφαση δεν μπορεί να ζητήσει αναθεώρηση μέσω αυτής της διαδικασίας. Η αναθεώρηση τελεσίδικης απόφασης είναι εκ των πραγμάτων ανέφικτη.
Η αίτηση απορρίπτεται.
Κ. Σταματίου,
Δ.
/ΧΤΘ