|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
GEORGHIOS HADJI YIANNIS ν. ATTORNEY-GENERAL OF THE REPUBLIC (1970) 1 CLR 32
ANDREAS CHRISTOU CHILIDES ν. ELIAS DANOS (1977) 1 CLR 255
Christou Nicos Developments Ltd. ν. Παναγιώτη Tοφινή (1998) 1 ΑΑΔ 1990
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας στους οποίους κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.1095
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.54
Θεσμοί Πολιτικής Δικονομίας Δ.669
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ΣΙΑΠΙΤΗΣ ν. ΚΥΜΙΣΗΣ, ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 281/2012, 16/10/2018, ECLI:CY:AD:2018:A445
ΣΠΥΡΟΥ ν. ΞΕΝΗ, ΠΟΙΝΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 223/2014, 19/7/2019, ECLI:CY:AD:2019:B331
ECLI:CY:AD:2018:A252
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
ΠΟΛΙΤΙΚΗ ΕΦΕΣΗ ΑΡ. 260/2011
25 Μαΐου, 2018.
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ/ΣΤΕΣ]
ΠΟΙΗΤΑΡΙΔΗ
Εφεσείουσα/εναγόμενη
ΚΑΙ
ANOPA IΝVESTMENTS LIMITED
Εφεσίβλητης/ενάγουσας
......
Α. Μαρκίδης με Σ. Σταυρινίδη, για την εφεσείουσα
Κ. Κακουλλή (κα) για την εφεσίβλητη
...........................
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου που καλύπτει όλα τα θέματα πλην του λόγου έφεσης αρ.8, θα δώσει η Πούγιουρου Δ. Επί του ανωτέρου λόγου έφεσης η Σταματίου Δ. θα δώσει διϊστάμενη απόφαση.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
Α. ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δ: Τα γεγονότα της υπό κρίση υπόθεσης παραπέμπουν σε αξιώσεις που προκύπτουν από διάρρηξη συμφωνίας ενοικίασης και παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς ακινήτου. Η εφεσείουσα-εναγόμενη κατά τον ουσιώδη χρόνο ήταν η ιδιοκτήτρια μιας πολυτελούς κατοικίας στην περιοχή Αγίου Τύχωνα, Επαρχίας Λεμεσού, την οποία δυνάμει γραπτής συμφωνίας ημερ. 19/6/04 ενοικίασε στην εφεσίβλητη-ενάγουσα, που είναι Κυπριακή εταιρεία. Η ενοικίαση ήταν για περίοδο τριών ετών από τις 9/7/04 μέχρι 9/7/07 έναντι του συνολικού ενοικίου των Λ.Κ. 364.000,00 δηλαδή Λ.Κ. 121.333,00 ετησίως. Στις 25/6/04 πληρώθηκε από πλευράς εφεσίβλητης το ενοίκιο του πρώτου έτους εκ Λ.Κ.121.333,00 και τα ενοίκια των υπόλοιπων δυο χρόνων που ήσαν πληρωτέα στις 9/7/05 και 9/7/06 εκ Λ.Κ. 121.333,00 το καθένα, κατατέθηκαν σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό (escrow account) επ' ονόματι του δικηγορικού γραφείου Χρύσης Δημητριάδης & Σία. Με την ίδια γραπτή συμφωνία η εφεσείουσα παραχώρησε στην εφεσίβλητη δικαίωμα επιλογής αγοράς της κατοικίας που θα μπορούσε να ασκηθεί οποτεδήποτε εντός της χρονικής περιόδου της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης αλλ' ουχί πέραν των 2 ετών και 9 μηνών από την έναρξη της. Το δικαίωμα αγοράς περιοριζόταν όμως σε εμβαδόν εκ 6.500 τ.μ. από το όλο τεμάχιο που ήταν έκτασης εκ 10.408 τ.μ. Για σκοπούς εξασφάλισης της μεταβίβασης της κατοικίας στην εφεσίβλητη, στην περίπτωση που αυτή ασκούσε το δικαίωμα επιλογής αγοράς, η εφεσείουσα παραχώρησε προς την εφεσίβλητη πληρεξούσιο έγγραφο, με την οποία εξουσιοδοτούσε την εφεσίβλητη να προβεί για λογαριασμό της σε όλα τα διαβήματα προς το σκοπό επίτευξης της μεταβίβασης, το οποίο επίσης παραδόθηκε στο γραφείο Χρύσης Δημητριάδης & Σία ως «escrow agent». Ήταν περαιτέρω όρος της συμφωνίας πως αν κατά το χρόνο άσκησης του δικαιώματος επιλογής αγοράς το ακίνητο δεν έχει ακόμη διαχωρισθεί, τότε αυτό θα εγγράφετο ολόκληρο επ' ονόματι της εφεσίβλητης και όταν διαχωρίζετο θα επανεγγράφετο επ' ονόματι της εφεσείουσας εκείνο το μέρος που της αναλογούσε.
Ενώ πληρώθηκε κανονικά το ενοίκιο και του τρίτου έτους, η εφεσείουσα με την επιστολή της ημερ. 9/10/06 και προτού ακόμα η εφεσίβλητη ασκήσει το δικαίωμα της προς αγορά της κατοικίας, προέβη σε τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και της συμφωνίας παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς, ενόψει της κατ' ισχυρισμόν παραβίασης όρου της συμφωνίας ενοικίασης από μέρους της εφεσίβλητης, που αφορούσε στην λήψη της γραπτής συγκατάθεσης της εφεσείουσας προτού αυτή προβεί σε τροποποιήσεις ή προσθήκες στην κατοικία. Όπως αναφέρεται περαιτέρω στην επιστολή τερματισμού, οι τροποποιήσεις που η εφεσίβλητη επέφερε στην κατοικία είχαν ως αποτέλεσμα την αλλοίωση της χρήσης της οικοδομής γεγονός που κατέστησε συνακόλουθα αδύνατη την έκδοση άδειας διαχωρισμού. Με την ίδια επιστολή, η εφεσείουσα προέβη σε ανάκληση του ειδικού πληρεξουσίου που έδωσε στην εφεσίβλητη στα πλαίσια των προνοιών της συμφωνίας και την κάλεσε όπως της παραδώσει ελεύθερη κατοχή της κατοικίας μέχρι τις 31/10/06.
Ακολούθησε στις 13/10/06 η προσωπική επίδοση προς την εφεσείουσα επιστολής των δικηγόρων της εφεσίβλητης με την οποία η τελευταία άσκησε το δικαίωμα επιλογής για αγορά της κατοικίας και την καλούσε να εμφανιστεί στις 17/10/06 στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λεμεσού προς το σκοπό μεταβίβασης της κατοικίας στην εφεσίβλητη, έναντι της καταβολής του ποσού των Λ.Κ. 2.130.000,00 που ήταν το συμφωνηθεν τίμημα αγοράς στην περίπτωση άσκησης του δικαιώματος κατά το τρίτο έτος της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης. Για το ποσό αυτό εκδόθηκε επ' ονόματι της εφεσείουσας τραπεζική επιταγή ημερ. 16/10/06. Στην επιστολή αυτή της εφεσίβλητης, η εφεσείουσα απάντησε με την επιστολή του δικηγόρου της ημερομηνίας 17/10/06 ότι δεν προτίθετο να εμφανιστεί στο Κτηματολόγιο για σκοπούς μεταβίβασης της κατοικίας, εφόσον εμμένει στον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς της κατοικίας.
Μετά την πιο πάνω εξέλιξη, η εφεσίβλητη καταχώρησε την αγωγή 4582/06 στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού με την οποία ζητούσε διάταγμα για την επ' ονόματι της εγγραφή της κατοικίας μαζί με δηλώσεις που αναφέρονται στη νομιμότητα άσκησης του δικαιώματος επιλογής αγοράς και του πληρεξουσίου εγγράφου, πλέον τιμωρητικές αποζημιώσεις ή διαζευκτικά Λ.Κ. 8.870,000,00 αποζημιώσεις λόγω διάρρηξης συμφωνίας, πλέον Λ.Κ. 698.500,00 έξοδα και δαπάνες που υπέστη καθώς και δικηγορικά έξοδα.
Η εφεσείουσα με τις δυο Υπερασπίσεις της παραδέχεται μεν την ύπαρξη της συμφωνίας ενοικίασης και παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς της κατοικίας, αλλά υπεραμύνεται της νομιμότητας του τερματισμού, προβάλλοντας διάφορους ισχυρισμούς και θέσεις. Εγείρει περαιτέρω θέμα παράνομης επέμβασης εκ μέρους της εφεσίβλητης επί της κατοικίας μετά τον τερματισμό της συμφωνίας και/ή τη λήξη της περιόδου ενοικίασης, καθώς και παράνομης και αντισυμβατικής παράδοσης της κατοχής της κατοικίας από την εφεσίβλητη σε τρίτα πρόσωπα. Προβάλλει δε Ανταπαίτηση για δηλώσεις και διατάγματα ότι η συμφωνία ενοικίασης και το πληρεξούσιο έγγραφο, που δόθηκε ως εξασφάλιση για την άσκηση του δικαιώματος αγοράς, είναι άκυρα εξ υπαρχής, ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν νόμιμος και ότι η συνέχιση κατοχής της κατοικίας μετά τις 9/7/07 είναι παράνομη. Επιζητεί δε και διάταγμα για την παράδοση στην ίδια την ελεύθερη κατοχή της κατοικίας και πληρωμή του ποσού των Λ.Κ. 182.856,00 ως ειδικές ζημιές, πλέον τιμωρητικές και γενικές αποζημιώσεις λόγω παράνομης επέμβασης.
Η εφεσείουσα προς υποστήριξη της υπόθεσης της πρωτόδικα έδωσε η ίδια μαρτυρία και κάλεσε άλλους έξι μάρτυρες, ενώ από πλευράς εφεσίβλητης κατέθεσαν ο Westbury, διευθυντής της εφεσίβλητης εταιρείας (Μ.Ε.1) και άλλοι τέσσερεις μάρτυρες.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εκδίδοντας την απόφαση του ασχολήθηκε κατά πρώτο με το ζήτημα του δικαιολογημένου ή μη του τερματισμού της συμφωνίας ενοικίασης εξετάζοντας τις αντίστοιχες θέσεις των διαδίκων. Κατέληξε ότι, στη βάση του ενώπιον του μαρτυρικού υλικού σε συνάρτηση με τις έγγραφες προτάσεις, η επίδικη συμφωνία ενοικίασης ήταν άκυρη εξ' υπαρχής, λόγω μη συμμόρφωσης της με τις πρόνοιες του άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Έκρινε όμως ότι η συμφωνία ενοικίασης ίσχυσε ως προφορική για ένα έτος και μετά για άλλο ένα και τέλος για ακόμη ένα μέχρι τις 9/7/07, που έληξε οριστικά, κατάληξη για την οποία δεν υπάρχει αμφισβήτηση. Ήταν κατάληξη του περαιτέρω ότι κατά τον τερματισμό της συμφωνίας από μέρους της εφεσείουσας με την επιστολή της ημερ. 9/10/06, η ενοικίαση βρισκόταν ακόμη σε ισχύ, όπως και το δικαίωμα επιλογής αγοράς της κατοικίας, που είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τη συμφωνία ενοικίασης. Ως προς το δικαιολογημένο του τερματισμού έκρινε, μετά από αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας, αποδεχόμενο την εκδοχή της εφεσίβλητης, ότι με τη συμπεριφορά της εφεσείουσας να συναινέσει προφορικά στις οικοδομικές εργασίες που διεξήγαγε η εφεσίβλητη δεν ετίθετο θέμα διάρρηξης του όρου της συμφωνίας ως προς την αναγκαιότητα λήψης εκ των προτέρων της γραπτής συγκατάθεσης της εφεσείουσας, διαπίστωση που καθιστούσε τον τερματισμό γι' αυτό το λόγο παράνομο.
Έκρινε περαιτέρω ότι εφόσον το δικαίωμα επιλογής αγοράς της κατοικίας ασκήθηκε μέσα στη συμφωνηθείσα περίοδο ενοικίασης, η άσκηση του δικαιώματος αυτού έγινε νομότυπα με αποτέλεσμα η άρνηση της εφεσείουσας να μεταβεί στις 17/10/06 στο Κτηματολόγιο προς πραγματοποίηση της μεταβίβασης, να την καθιστά ένοχη διάρρηξης της συμφωνίας. Στη συνέχεια, θεώρησε το πληρεξούσιο έγγραφο ως καθόλα έγκυρο, απορρίπτοντας την εκδοχή της εφεσείουσας περί ακυρότητας του, λόγω μη συμμόρφωσης με τις πρόνοιες της νομοθεσίας και του σχετικού όρου της συμφωνίας ως προς τις προϋποθέσεις καταρτισμού του, οπότε δεν ετίθετο θέμα αναβίωσης του.
Μετά τις πιο πάνω διαπιστώσεις του το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση, στη βάση των αξιώσεων που περιέχονται στο πρώτο σκέλος του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης, ως εξής: Δήλωση σύμφωνα με μέρος της παραγράφου 2 του παρακλητικού ότι δηλαδή η εφεσίβλητη άσκησε το δικαίωμα αγοράς της επίδικης κατοικίας νομότυπα και εμπρόθεσμα και σύμφωνα με τους όρους της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας. Δήλωση σύμφωνα με την παράγραφο 3 ότι το πληρεξούσιο έγγραφο είναι έγκυρο και ισχυρό και η ανάκληση του ήταν άκυρη και τέλος Δήλωση σύμφωνα με την παράγραφο 4 (ασφαλώς πρόκειται περί λάθους η αρίθμηση στο παρακλητικό της Έκθεσης Απαίτησης και της τέταρτης παραγράφου ως 3) ότι η εφεσίβλητη δικαιούται να χρησιμοποιήσει το πληρεξούσιο προς το σκοπό της επ' ονόματι της εγγραφής της κατοικίας με την καταβολή του ποσού των Λ.Κ. 2.130.000,00. Απέρριψε από το πρώτο σκέλος των αξιώσεων την έκδοση διατάγματος για μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι της εφεσίβλητης, που αφορούσε η παράγραφος 1 και μέρος της παραγράφου 2, ενόψει της μη δυνατότητας ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας. Απέρριψε στη συνέχεια την Ανταπαίτηση.
Tην ορθότητα της κατάληξης του πρωτόδικου Δικαστηρίου και των πιο πάνω ευρημάτων του η εφεσείουσα αμφισβητεί με 16 λόγους έφεσης εκ των οποίων ο 15ος απεσύρθη στο στάδιο καταχώρησης των περιγραμμάτων. Με τους λόγους έφεσης επαναλαμβάνει και αναπτύσσει ουσιαστικά, τα όσα υποστήριξε πρωτόδικα και απορρίφθησαν από το Δικαστήριο.
Οι πλείστοι εκ των λόγων έφεσης και συγκεκριμένα οι 1, 2, 3, 4, 5, 6 7, 11 και 12 είναι συναφείς και έχουν ως κοινή αφετηρία το ζήτημα της διάρρηξης από μέρους της εφεσίβλητης ουσιωδών όρων της συμφωνίας, γεγονός που καθιστούσε, κατά την εφεσείουσα, νόμιμο τον τερματισμό της συμφωνίας από μέρους της. Επίκεντρο της επιχειρηματολογίας της είναι η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν υπήρξε καμιά παραβίαση των όρων 5.1.4, 5.1.3 και 5.1.8 της επίδικης συμφωνίας, ώστε να δινόταν δικαίωμα στην εφεσείουσα να προβεί σε τερματισμό της. Η απάντηση στο ερώτημα αυτό, όπως έκρινε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, είναι βασικής και πρωταρχικής σημασίας εφόσον από τη νομιμότητα του τερματισμού εξαρτάτο και η νομιμότητα άσκησης του δικαιώματος επιλογής της εφεσίβλητης για αγορά της κατοικίας, επί του οποίου στηρίζει την Αγωγή της.
Ο καλύτερος οδηγός για τους λόγους τερματισμού της επίδικης συμφωνίας είναι σίγουρα η ίδια η επιστολή τερματισμού (τεκμ. 6) στην οποία αναφέρεται ως μοναδικός λόγος η κατ' ισχυρισμόν παραβίαση από την εφεσίβλητη του όρου 5.1.4 της συμφωνίας που προνοούσε για την υποχρέωση λήψης γραπτής συγκατάθεσης από την εφεσείουσα για οποιεσδήποτε δομικές αλλαγές προτίθετο να κάμει στην κατοικία.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο με αναφορά σε μαρτυρία και τεκμήρια έκρινε ότι ο πιο πάνω όρος της συμφωνίας (τεκμ. 3) εγκαταλείφθηκε στην πορεία από την εφεσίβλητη και κατέστη επουσιώδης όρος, με αποτέλεσμα ο τερματισμός της συμφωνίας να καθίσταται παράνομος.
Παραθέτουμε αυτούσιο τον όρο για σκοπούς καλύτερης παρα-κολούθησης:
«5.1. The Tenant covenants with the Landlord as follows:-
..............................
5.1.4. without the prior written consent of the Landlord, which shall not be unreasonably withheld, not to effect any structural alterations or additions to the House or any part thereof;"
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τον όρο 7.1 της συμφωνίας παραβίαση οποιουδήποτε όρου από πλευράς εφεσίβλητης θα έδινε δικαίωμα στην εφεσείουσα να θεωρήσει τη συμφωνία ως τερματισθείσα και να αναλάβει άμεση κατοχή της κατοικίας.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ασχολήθηκε κατ' αρχάς με την εγκυρότητα της συμφωνίας ενοικίασης και έκρινε ότι αυτή ήταν άκυρη εξ υπαρχής, λόγω μη συμμόρφωσης της με τις πρόνοιες του άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Χαρακτήρισε, με αναφορά στην υπόθεση Νicos Christou Developm. Ltd. v. Τοφινή (1998) 1 (Δ) ΑΑΔ 1990, τη συμφωνία ως προφορική και από έτος σε έτος μέχρι τις 9/7/07 που θα έληγε κανονικά η περίοδος ενοικίασης, δυνάμει της συμφωνίας. Είναι εισήγηση της εφεσείουσας ότι με την μετατροπή της γραπτής συμφωνίας ενοικίασης σε προφορική συμφωνία από έτος σε έτος, εξακολουθούν να ισχύουν όλοι οι όροι της γραπτής συμφωνίας περιλαμβανομένου και του 5.1.4 που καθιστούσε υποχρεωτική τη λήψη γραπτής συγκατάθεσης από την εφεσείουσα για τη διενέργεια δομικών αλλαγών. Με τη θέση αυτή συμφωνεί και η εφεσίβλητη, η οποία όμως πρόταξε ότι ο συγκεκριμένος όρος εγκαταλείφθηκε στην πορεία λόγω της συμπεριφοράς της εφεσείουσας.
Είναι ουσιώδες για την όλη συζήτηση που ακολουθεί να εξεταστεί η φύση της συμφωνίας. Αν πρόκειται για μια συμφωνία ενοικίασης με ενσωματωμένη την επιλογή αγοράς της κατοικίας, τότε δυνάμει του άρθρου 77(1), η μη τήρηση κατά τύπον της ενοικίασης σύμφωνα με τις πρόνοιες του, καθιστά τη συμφωνία όχι απλώς άκυρη αλλά και μη εκτελεστή, οπότε θα ήταν πολύ συζητήσιμη η θέση του Δικαστηρίου, αλλά και των συνηγόρων των διαδίκων ότι η ενοικίαση ισχύει από έτος σε έτος με τους όρους αυτής να παραμένουν ισχυροί και εφαρμόσιμοι. Αυτό, γιατί διαφορετικά θα καταστρατηγείτο η ρητή πρόνοια του άρθρου 77(1) ως προς το μη εκτελεστό μιας τέτοιας συμφωνίας, ενώ παρατηρείται ότι η απόφαση στην Τοφινή, ανωτέρω, αφορούσε θέσμια ενοικίαση και πολύ διαφορετικά γεγονότα.
Δεν χρειάζεται όμως εμβάθυνση στο θέμα διότι από την προσεκτική ανάγνωση της συμφωνίας, αυτή στην πραγματικότητα παραπέμπει σε συμφωνία πώλησης και αυτή ήταν η πρόθεση των μερών. Στην παρ. 9 της δήλωσης του Westbury, τεκμ. 2, ρητώς καταγράφηκε ότι η εφεσείουσα στις 11/4/2006 διαβεβαίωσε ότι είχε τον τίτλο της κατοικίας και ο ίδιος επιβεβαίωσε ότι θα αγοραζόταν η κατοικία πριν τη λήξη της συμφωνίας. Και ο τίτλος, αλλά και όλοι οι όροι της είναι σαφώς στοχευμένοι να επιτευχθεί στο τέλος της ημέρας πώληση της κατοικίας. Ιδιαιτέρως εντοπίζεται η πρόνοια για την εκ των προτέρων υπογραφή πληρεξουσίου εγγράφου εκ μέρους της ιδιοκτήτριας-εφεσείουσας και την παράδοση του σε escrow agent ώστε να εξασφαλίζεται η εφεσίβλητη εταιρεία εάν και εφόσον θα αποφάσιζε την ενεργοποίηση προς όφελος της της επιλογής αγοράς. Σκοπός ήταν βέβαια η διασφάλιση της πώλησης με προσυμφωνηθείσα την τιμή και ο αποκλεισμός υπαναχώρησης από την εφεσείουσα.
Μια συμφωνία που περιέχει επιλογή για αγορά ακινήτου, «option to purchase», θεωρείται κατά κανόνα ότι δεν τρέχει με τη γη, δεν δημιουργεί δηλαδή επιβάρυνση επί της γης, ο δε όρος από τον ιδιοκτήτη σε μια συμφωνία με τον ενοικιαστή «to sell the reversion at a stated price, at the tenant's option» δεν αφορά τη γη, (Megary & Wade: The Law of Real Property, 3η έκδ. σελ. 266 και 730). Αυτά αφορούν το ιδιαίτερο νομικό καθεστώς στην Αγγλία όπου ισχύει το law of perpetuities. Δείχνει, όμως, ότι ένα option είναι χωριστό από τη συμφωνία ενοικίασης. Και ακριβώς στο σύγγραμμα Evans: The Law of Landlord and Tenant σελ. 170-171, συζητείται ότι το «Option to Purchase», σε αντίθεση με την επιλογή ανανέωσης της ίδιας της ενοικίασης, δεν θεωρείται μέρος της ενοικίασης, αλλά ως χωριστή συμφωνία των διαδίκων, παράλληλη με την ενοικίαση. Έτσι ακόμη και μια διάρρηξη όρου της συμφωνίας ενοικίασης δεν καταστρέφει το δικαίωμα επιλογής («option»), ή, αποκλείει τον ενοικιαστή από του να ασκήσει αυτό το δικαίωμα, εκτός και εάν η εφαρμογή του όρου αποτελεί προϋπόθεση για την άσκηση της επιλογής. Μια επιλογή για αγορά δημιουργεί συμφωνία για πώληση. Τα ίδια αναφέρονται και στον Halsbury's Laws of England 4η έκδ. Τόμος 27(1) σελ. 111 παρ. 110, όπου αναφέρεται ότι ως ξέχωρη στην ουσία συμφωνία, από την ενοικίαση, η επιλογή αγοράς δεν ενσωματώνεται στους όρους της ενοικίασης, αν ο ενοικιαστής συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο μετά την εκπνοή της αρχικής περιόδου ενοικίασης.
Η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο όρος 5.1.4 στην πορεία κατέστη επουσιώδης, είχε ως κύρια βάση τη μαρτυρία του Μ.Ε.1 Nicolas) ότι στις 11/4/06 η εφεσείουσα έδωσε τη προφορική της συγκατάθεση για την μετατροπή της αποθήκης σε γραφείο και τη διάνοιξη παραθύρων, με τον όρο η εφεσίβλητη να χρησιμοποιήσει για το σκοπό αυτό τις υπηρεσίες του αρχιτέκτονα Παναγιώτου. Το Δικαστήριο έκρινε ότι αυτή η πτυχή της μαρτυρίας του Μ.Ε.1 επιβεβαιώνετο από τη μαρτυρία της Μ.Ε.4 (Πέτρου) υπαλλήλου της εφεσίβλητης και το άτομο που χειρίστηκε ουσιαστικά το θέμα των δομικών αλλαγών για την εφεσίβλητη. Τη μαρτυρία των δύο αποδέχθηκε ως αξιόπιστη κατά προτίμηση εκείνης της εφεσείουσας στα αμφισβητούμενα σημεία, για τους λόγους που επεξηγεί στην απόφαση του. Από τα πρακτικά της δίκης διαφαίνεται ότι η Μ.Ε.4 στις 12/4/06 απέστειλε ηλεκτρονικό μήνυμα (τεκμ. 26) στον Παναγιώτου αναφέροντας του σχετικά με το τι συμφωνήθηκε και τις μετατροπές που επιθυμούσε να προβεί η εφεσίβλητη. Ο Παναγιώτου δεν ήταν τυχαίο πρόσωπο, αλλά διατηρούσε τότε σχέση με την εφεσείουσα, με την οποία στη συνέχεια νυμφεύθηκε, γεγονός που σχολιάζει και το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του. Ακολούθησε στη συνέχεια ανταλλαγή αλληλογραφίας με τον Παναγιώτου και πληρωμή της αμοιβής του γραφείου του για την ετοιμασία των σχεδίων και των άλλων εργασιών που έκαμε για λογαριασμό της εφεσίβλητης. Σημειώνεται ότι ουδείς εκ των λόγων έφεσης αναφέρεται στον τρόπο αξιολόγησης της προφορικής μαρτυρίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, γι' αυτό και δεν θα επεκταθούμε.
Μετά την πιο πάνω διαπίστωση του ως προς την προφορική συγκατάθεση της εφεσείουσας στις 11/4/06, το πρωτόδικο Δικαστήριο καταλήγει στα εξής ευρήματα:
«Βρίσκω ότι οι σχετικές εργασίες έγιναν όπως σχεδιάστηκαν από τον Παναγιώτου και υπό την εποπτεία του γραφείου του. Δεν απαιτείτο, ως η συνεννόηση των πλευρών άλλη έγκριση από την εναγόμενη. Η εναγόμενη ήταν ενήμερη για τη διεξαγωγή των εργασιών γι' αυτό και δεν παραξενεύτηκε όταν περί τα τέλη Σεπτεμβρίου η Πέτρου της τηλεφώνησε για να της ζητήσει κάποια υλικά που ήταν απαραίτητα. Η εναγόμενη συνδύασε το περιεχόμενο του τηλεφωνήματος που ήταν πραγματικό για να υποστηρίξει πως τότε περιέπεσε στην αντίληψη της ότι εγίνονταν εργασίες στην κατοικία της.»
Χωρίς να προσβάλλονται τα πιο πάνω ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου επί των γεγονότων, η εφεσείουσα αμφισβητεί με τους λόγους έφεσης τη νομική θεώρηση του θέματος από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Συγκεκριμένα είναι εισήγηση της ότι δεν τίθετο θέμα ανατροπής της ίδιας της ρητής και έγγραφης συμφωνίας των διαδίκων μέσα από την αξιολόγηση μαρτυρίας. Δεν ήταν συνεπώς επιτρεπτό για το Δικαστήριο να κρίνει ότι η προφορική συναίνεση εξουδετέρωσε ουσιαστικά το γραπτό κείμενο, θεωρώντας προφανώς ότι επρόκειτο για τροποποίηση της συμφωνίας. Το ζήτημα της ανυπαρξίας γραπτής συγκατάθεσης ήταν ανεξάρτητο από ευρήματα αξιοπιστίας των μαρτύρων. Περαιτέρω, ούτε το εύρημα του Δικαστηρίου περί προφορικής συγκατάθεσης και/ή σιωπηρής υπόσχεσης και/ή παραίτησης της εφεσείουσας από το δικαίωμα της να επιμείνει στην τήρηση της λήψης γραπτής συγκατάθεσης επέτρεπε τη θεώρηση του ως συνεχούς συγκατάθεσης σε σχέση με μελλοντικές πράξεις της εφεσίβλητης.
Παραθέτουμε αυτούσια την κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου επί του θέματος:
«Στην βάση των καταληκτικών μου ευρημάτων σε σχέση με τα γεγονότα της υπόθεσης ότι δηλαδή η εναγόμενη προφορικά συναίνεσε τόσο στις μετατροπές που έγιναν όσο και στην χρήση της κατοικίας για στέγαση των γραφείων οποιασδήποτε εταιρείας συμφερόντων του Nicholas και της Hart Security Ltd, καταλήγω πως οι πρόνοιες για γραπτές συναινέσεις πράγματι εγκαταλείφθηκαν και κατέστησαν επουσιώδεις. Η εναγόμενη εμποδιζόταν από του να εμμένει στην τήρηση των προνοιών για γραπτές συναινέσεις και δεν μπορούσε να επικαλεστεί την απουσία γραπτής συναίνεσης για τις μετατροπές για να τερματίσει τη συμφωνία.
Η ενέργεια της εναγόμενης να δώσει την προφορική της συναίνεση για τις οικοδομικές εργασίες ήταν ξεκάθαρη στο ότι αυτή δεν θα επέμενε επί των αυστηρών δικαιωμάτων της για γραπτή συναίνεση πριν από την εκτέλεση τους. Η ενάγουσα ενήργησε στη βάση της πιο πάνω θέσης της εναγόμενης και διαφοροποίησε την θέση της. Προχώρησε στη διεξαγωγή οικοδομικών εργασιών κατά τρόπο που αυστηρά να παραβαίνει τη συμφωνία της για εξασφάλιση γραπτής συναίνεσης. Οδηγήθηκε η ενάγουσα στο να ενεργήσει διαφορετικά απ' ότι θα ενεργούσε εάν δεν εδίδετο η προφορική συναίνεση και η εξυπακουόμενη υπόσχεση πως η εναγόμενη δεν θα επέμενε στο δικαίωμα της για γραπτή συναίνεση. Η επιείκεια δεν επιτρέπει στην εναγόμενη να αθετήσει την υπόσχεση της και να επανέλθει επικαλούμενη τα αυστηρά νομικά της δικαιώματα. Η εναγόμενη δεν μπορούσε να χρησιμοποιήσει τις πρόνοιες για γραπτή συναίνεση για να ακυρώσει τη συμφωνία.
Επανερχόμενος στην επιφύλαξη που πιο πάνω σημείωσα, ίσως να μπορεί να ειπωθεί πως εφόσον κατά τα δύο πρώτα χρόνια της ενοικίασης οι πρόνοιες για γραπτή συναίνεση εγκαταλείφθηκαν, ήταν πλέον κατά την προφορική συμφωνία για ενοικίαση για το τρίτο έτος αντιληπτό πως προφορική συναίνεση θα ήταν αρκετή. Είτε το ένα συνέβηκε, είτε το άλλο, το αποτέλεσμα είναι πως η μη ύπαρξη γραπτής συναίνεσης από την εναγόμενη δεν έδιδε δικαίωμα για τερματισμό της συμφωνίας.»
Με όλο το σεβασμό, η πιο πάνω εισήγηση της πλευράς της εφεσείουσας δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Στην παρούσα περίπτωση δεν τίθεται θέμα τροποποίησης της γραπτής συμφωνίας, ώστε να ισχύει ο κανόνας του αποκλεισμού εξωγενούς μαρτυρίας. Όπως ορθά εντόπισε και το πρωτόδικο Δικαστήριο, εδώ επρόκειτο για αποποίηση του δικαιώματος της εφεσείουσας να επιμείνει στην εκ των υστέρων αυστηρή εφαρμογή του όρου 5.1.4 της συμφωνίας για τη λήψη γραπτής συγκατάθεσης. Υπήρξε στην ουσία μια συγκατάθεση από την εφεσείουσα στο να γίνουν οι όποιες αλλαγές δίδοντας προς τούτο την προφορική συγκατάθεση της χρησιμοποιώντας και άτομο της δικής της επιλογής, ώστε να ήταν άδικο να υπαναχωρούσε απ' αυτή. Υπήρξε συνεννόηση μεταξύ αυτής και της εφεσίβλητης μέσω διαπραγματεύσεων να γίνουν οι αλλαγές, με αποτέλεσμα εύλογα η εφεσίβλητη εταιρεία να υποθέσει ότι δεν ετίθετο θέμα να λάβει την προηγούμενη έγγραφη συγκατάθεση της εφεσείουσας, η οποία θεωρήθηκε με την δική της συμπεριφορά ότι δεν θα επέμενε στους αυστηρούς συμβατικούς όρους. Στην Hughes v. Metropolitan Ply 6 (1877) 2 App Cas. 439, η Δικαστική Επιτροπή των Λόρδων δικαίωσε τον ενοικιαστή ο οποίος δεν προχώρησε με την επιδιόρθωση του ακινήτου στη βάση εξάμηνης σχετικής ειδοποίησης που του απέστειλε ο ιδιοκτήτης εφόσον συμφωνήθηκε προφορικά ότι θα μεσολαβούσαν διαπραγματεύσεις μεταξύ τους για αγορά του ακινήτου. Όταν αυτές κατέρρευσαν, ο ιδιοκτήτης θεώρησε την ενοικίαση ως τερματισθείσα ως αποτέλεσμα της μη συμμόρφωσης του ενοικιαστή με την ειδοποίηση επιδιορθώσεων. Το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν ήταν ορθό ως θέμα επιείκειας για τον ιδιοκτήτη να επιμείνει στην αυστηρή προσήλωση του συμβατικού του δικαιώματος έχοντας υπόψη τις μεταξύ των μερών συναλλαγές. (δέστε και Birmingham and District Land Co. V. London and North Western Rly Co. (1888) 40 Ch.D. 268). Σχετικό είναι και το απόσπασμα από το σύγγραμμα Chitty on Contracts, Volume 1, General Principles, 27η έκδοση, παραγρ. 22-039 και 22-040.
Παρόμοιο θέμα είχεν εγερθεί στην υπόθεση Andreas Christou Chilides v. Elias Danos (1977) 1 AAΔ 255, όπου κρίθηκε ότι η διαφοροποίηση της αρχικής διευθέτησης αντί να παραλαμβάνονται οι επιταγές από το γραφείο του δικηγόρου των οφειλετών να ταχυδρομούντο, απέληγε και σε παραίτηση από το δικαίωμα αυστηρής προσήλωσης στον όρο της συμφωνίας αναφορικά με το χρόνο πληρωμής, προσέγγιση ενδεικτική του επιπέδου της καλής πίστης που απαιτούν οι αρχές της επιείκειας κατά τις συναλλαγές.
Επίσης στην υπόθεση Georghios HadjiYannis v. Attorney General of the Republic (1970) 1 AAΔ 32, αποφασίστηκε ότι η αδράνεια της μιας πλευράς που μετέδιδε σαφώς το μήνυμα στην άλλη πως η μη τήρηση ορισμένων όρων δεν θα αποτελούσε πρόβλημα, σήμαινε παραίτηση τους και συνιστούσε κώλυμα στην μελλοντική επίκληση των παραβάσεων προς αποφυγή της σύμβασης.
Εκτός από την κατ' ισχυρισμό διάρρηξη του όρου 5.1.4 αποδίδεται επιπρόσθετα στην εφεσίβλητη από πλευράς εφεσείουσας και διάρρηξη των όρων 5.1.8 και 5.1.3 της συμφωνίας. Σημειώνουμε ότι αν και δεν περιλαμβάνεται στην επιστολή τερματισμού ο συγκεκριμένος λόγος, σύμφωνα με τη νομολογία είναι επιτρεπτή η επίκληση και άλλων λόγων τερματισμού στη βάση υπαρκτών γεγονότων (βλ. Antenna Prod. Ltd v. Paris Aristides - TV Product Hol. κ.α. (2011) 1 (Γ) ΑΑΔ 1769). Συνεπώς η αντίθετη προσέγγιση από πλευράς εφεσίβλητης για το θέμα δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Παραθέτουμε αυτούσιους τους όρους για σκοπούς καλύτερης παρακολούθησης:
«5.1. Τhe Tenant covenants with the Landlord as follows:-
5.1.3 to use the House for the residence of its chairman or executive directors and for his accommodation, his family, guests and other persons entering or remaining in the House on his invitation as well as for carrying out the Tenant's business therefrom and maintaining an office therein with its own personnel and not to carry on or commit or at any time permit to be carried on or committed upon the House or any part thereof or suffer any part of the House or of the Building Plot to be so used as to cause nuisance, annoyance or inconvenience to any tenants or occupiers of adjacent or neighbouring premises;
5.1.8 not to assign or sublet the House or license the use of the same or any part thereof to any person or company without the prior written consent of the Landlord which shall not unreasonably withheld;"
Το πρωτόδικο Δικαστήριο εξετάζοντας την εισήγηση περί παράβασης από πλευράς εφεσίβλητης των όρων 5.1.3 και 5.1.8 με την παράδοση της κατοχής της κατοικίας στον Μ.Ε.1 και στην εταιρεία Hart Security Ltd, έκρινε, μετά από αξιολόγηση της ενώπιον του μαρτυρίας, ότι η συναίνεση από μέρους της εφεσείουσας στη χρήση της κατοικίας για στέγαση εταιρείας συμφερόντων του Μ.Ε.1 είχε ως αποτέλεσμα την εγκατάλειψη της πρόνοιας για την εκ των προτέρων λήψη γραπτής συγκατάθεσης από την εφεσείουσα. Σ' όσον αφορά δε τον Μ.Ε.1 έκρινε ότι το δικαίωμα κατοχής προκύπτει από την ιδιότητα του ως διευθυντή της εφεσίβλητης. Σημειώνεται ότι για το δικαίωμα αυτό του διευθυντή υπάρχει ειδική πρόνοια στον όρο 5.1.3 της συμφωνίας.
Δεν εντοπίζουμε οτιδήποτε το μεμπτόν σ' όσον αφορά την πιο πάνω κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου που κρίνουμε ότι ήταν εύλογα επιτρεπτή στη βάση της πιο πάνω νομολογίας και του ενώπιον του μαρτυρικού υλικού.
Ο δικηγόρος της εφεσείουσας στο περίγραμμα αγόρευσης του προς υποστήριξη της νομιμότητας του τερματισμού έδωσε έμφαση στο ότι η προφορική συναίνεση στις 11/4/06 αφορούσε μόνο σε μετατροπή της αποθήκης σε γραφείο κι όχι σε άλλες δομικές αλλαγές. Έχουμε εξετάσει και αυτή την εισήγηση η οποία επίσης δεν μας βρίσκει σύμφωνους.
Προκύπτει από τα γεγονότα της υπόθεσης, που έγιναν αποδεκτά από το πρωτόδικο Δικαστήριο, ότι υπήρξε εγκατάλειψη του όρου που προνοούσε για την εξασφάλιση γραπτής συγκατάθεσης. Το συμβαλλόμενο μέρος, η εφεσείουσα, αν επιθυμούσε να καταστήσει ξανά την πρόνοια για τη λήψη γραπτής συγκατάθεσης ουσιώδη όρο της συμφωνίας, για άλλες περαιτέρω μετατροπές απ' εκείνες που συμφώνησε στις 11/4/06, θα έπρεπε να δώσει σχετική ειδοποίηση προς την εφεσίβλητη και μετά να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας (βλ. Παφίτης κ.α. ν. Challenge Advert. Agency Ltd κ.α. (2001) 1 (Γ) ΑΑΔ 694).
Eπαναλαμβάνεται ότι τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν βάλλονται ευθέως με σχετικό λόγο έφεσης. Και βεβαίως η αξιολόγηση που έγινε ως προς τα διαμειφθέντα μεταξύ των διαδίκων έχουν τη δική τους σημασία εφόσον επί του πραγματικού υποβάθρου είναι που οικοδομείται η νομική επίπτωση. Οι μόνοι λόγοι που σχετίζονται στην ουσία με την αξιολόγηση και την κατ' ισχυρισμόν πλάνη του Δικαστηρίου είναι οι υπ' αρ. 14 και 16 στους οποίους γίνεται αναφορά αμέσως κατωτέρω.
Κατά συνέπεια η ενέργεια της εφεσείουσας να προβεί σε τερματισμό της συμφωνίας προτού καταστήσει τον όρο 5.1.4 ή τους 5.1.3 και 5.1.8 ουσιώδεις ξανά, καθιστά τον τερματισμό της συμφωνίας ενοικίασης και παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς της κατοικίας, παράνομο. Συνεπώς οι λόγοι έφεσης 1-7, 11 και 12 που προσβάλλουν την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι ο τερματισμός της συμφωνίας από μέρους της εφεσείουσας είναι παράνομος, δεν μπορούν να πετύχουν.
Οι λόγοι έφεσης 13 και 14 αναφέρονται ειδικά στην κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς το καθεστώς της εταιρείας Hart και τις εργασίες της καθώς και στην έλλειψη αιτιολογίας αριθμού ευρημάτων του πρωτόδικου Δικαστηρίου σε σχέση με τις εταιρείες του Μ.Ε.1, αντίστοιχα.
Έχουμε ανατρέξει στα πρακτικά της δίκης και τεκμήρια και δεν έχουμε εντοπίσει οτιδήποτε που να καθιστά την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς την εμπλοκή της εταιρείας Hart και των άλλων εταιρειών του Μ.Ε.1, όπως εξηγήσαμε πιο πάνω, μεμπτή. Συνεπώς οι λόγοι έφεσης 13 και 14 δεν ευσταθούν και απορρίπτονται.
Τα ίδια ισχύουν και για το λόγο έφεσης 16 που αφορά σε πλάνη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ως προς το ρόλο του αρχιτεκτονικού γραφείου Μελετίου & Παναγιώτου στη μεταξύ των διαδίκων διαφορά. Το Δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρθηκε εν εκτάσει στη σχέση του πιο πάνω αρχιτεκτονικού γραφείου, ιδιαίτερα του Παναγιώτου, με τις επίδικες δοσοληψίες, που αφορούσαν στις δομικές αλλαγές που θα διενεργούντο από μέρους της εφεσίβλητης στην κατοικία. Δεν εντοπίζουμε στην πρωτόδικη απόφαση οποιαδήποτε ή σημαντική παρέκκλιση από την προσφερθείσα μαρτυρία που να καθιστά την αξιολόγηση της μαρτυρίας και ευρήματα του Δικαστηρίου σε σχέση με το πιο πάνω θέμα καθ' οιονδήποτε τρόπο μεμπτή.
Ο λόγος έφεσης 9 αναφέρεται στην εγκυρότητα του πληρεξουσίου εγγράφου που δόθηκε από την εφεσείουσα ως εξασφάλιση για τη μεταβίβαση της κατοικίας στην εφεσίβλητη, στην περίπτωση που το δικαίωμα της επιλογής αγοράς ασκηθεί από την τελευταία νομότυπα. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η μη χαρτοσήμανση του κατά την εκτέλεση του, αλλά εκ των υστέρων και η μη πιστοποίηση του, που ήταν τα στοιχεία επί των οποίων στήριξε την εισήγηση της πρωτόδικα η εφεσείουσα, δεν το καθιστούν άκυρο και ότι για να θεωρηθεί άκυρο «πρέπει να φανεί θετικά πως δεν υπογράφηκε από το πρόσωπο που παρουσιάζεται ως ο πληρεξουσιοδότης». Σημειώνεται ότι δεν αμφισβητήθηκε η μέσω του τεκμ. 5 εξουσιοδότηση της εφεσίβλητης από την εφεσείουσα να προβεί για λογαριασμό της τελευταίας στα αναγκαία διαβήματα για την επ' ονόματι της εφεσίβλητης μεταβίβαση της κατοικίας. Η υποχρέωση παροχής του πληρεξουσίου και ο τρόπος εκτέλεσης του προνοούνται από τον όρο 6.10 της συμφωνίας. Σύμφωνα με τον όρο αυτό, το πληρεξούσιο θα παρέμενε στην κατοχή του escrow agent ο οποίος θα το παρέδιδε στην εφεσίβλητη στην περίπτωση που η εφεσείουσα αρνηθεί να συμμορφωθεί με την ειδοποίηση άσκησης του δικαιώματος αγοράς της κατοικίας, νοουμένου ότι έχει ικανοποιηθεί ότι το τίμημα πώλησης πληρώθηκε. Σίγουρα το πληρεξούσιο δεν πιστοποιήθηκε και δεν χαρτοσημάνθηκε κατά την εκτέλεση του, όπως προνοούσε ο πιο πάνω όρος. Η παράλειψη όμως αυτή θεωρήθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δεν άπτεται της εγκυρότητας του, λόγω απουσίας νομοθετικής διάταξης που να καθιστά την πιστοποίηση ή τη χαρτοσήμανση του επιβεβλημένη για να θεωρηθεί έγκυρο.
Το άρθρο 9 του Κεφ. 39, το οποίο πανομοιότυπα επαναλαμβάνεται στο αντίστοιχο άρθρο 9 του περί Πιστοποιούντων Υπαλλήλων Νόμου του 2012 (Ν. 165(1)/2012) ο οποίος κατήργησε το Κεφ. 39, έχει ως ακολούθως:-
«9. Πιστοποιήσεις που θεωρούνται ότι διενεργήθηκαν από πιστοποιούντα υπάλληλο σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου είναι δεκτές ως απόδειξη των γεγονότων που πιστοποιούνται με αυτές από όλα τα Δικαστήρια».
Στην παρούσα περίπτωση δεν τέθηκε πρωτόδικα θέμα πλαστού πληρεξουσίου εγγράφου ή πλαστογραφημένης υπογραφής της εφεσείουσας. Το κρίσιμο ζήτημα, όπως είχε τεθεί, εστιάζεται στην απόδειξη της εγκυρότητας του πληρεξουσίου εγγράφου και όχι κατά πόσο πληρούνται οι προϋποθέσεις του πιο πάνω Νόμου ώστε η πιστοποίηση να γίνει δεκτή ως απόδειξη των γεγονότων που πιστοποιούνται. Συμφωνούμε με την πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου που περιορίζεται στο τυπικό μέρος της τήρησης των προϋποθέσεων καταρτισμού του πληρεξουσίου. Συνεπώς ο λόγος έφεσης 9 δεν γίνεται δεκτός και απορρίπτεται.
Έχουμε προβληματιστεί ως προς την πραγματική φύση του πληρεξουσίου εν όψει της σημασίας του στην επίδικη δοσοληψία. Σημειώνεται ότι οι δυο εκ των τριών αναγνωριστικών αποφάσεων που εξέδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο αναφέρονται στην εγκυρότητα του πληρεξουσίου και τη δυνατότητα να χρησιμοποιηθεί για το σκοπό που δόθηκε. Αυτό είναι θέμα το οποίο θα μας απασχολήσει πιο κάτω κατά την εξέταση της ορθότητας της τελικής κρίσης του Δικαστηρίου.
Ήταν περαιτέρω διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, η ορθότητα της οποίας επίσης προσβάλλεται με το λόγο έφεσης 10, ότι το πληρεξούσιο δεν μπορούσε να ανακληθεί κατά τη διάρκεια των τριών χρόνων από την υπογραφή του. Όπως αναφέρεται στην απόφαση, δεν ήταν δυνατή η ανάκληση του στη βάση του άρθρου 162 του περί Συμβάσεων Νόμου που προνοεί τα εξής:
«Αν ο αντιπρόσωπος έχει συμφέρον στην περιουσία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της αντιπροσωπείας ελλείψει ρητού συμβατικού όρου, η αντιπροσωπεία δεν δύναται να λυθεί προς βλάβη του συμφέροντος αυτού.»
Στο σύγγραμμα Pollock & Mulla: Indian Contract and Specific Relief Acts, 9η έκδ. Σελ. 741, αναφέρονται τα εξής για το άρθρο 202 που είναι το αντίστοιχο του δικού μας 162:
«The principle is thus stated:
"that where an agreement is entered into on a sufficient consideration, whereby an authority is given for the purpose of securing some benefit to the donee of the authority, such an authority is irrevocable. In fact the circumstances must be such that revocation of the authority would be a breach of faith against the agent."
Σχετικό είναι το εξής απόσπασμα από το σύγγραμμα Chitty on Contracts, Specific Contracts, Τόμος ΙΙ, παράγρ. 31-145, όπου στη σελ.95, αναφέρονται τα εξής:
«Irrevocable authority. Though an agent's authority is, as stated above, normally revocable at will (without prejudice to his right, if any, to damages for breach of contract) there are some cases where this is not so. If there is an interest coupled with the authority, that is, if an agreement is entered into by deed or on a sufficient consideration, whereby an authority is given for the purpose of providing a security, such an authority is irrevocable, even by death, mental disorder or bankruptcy. This is in fact hardly a case of agency at all, since the donee of the authority acts in his own interest, and the authority is an essential part of the security. .»
[η υπογράμμιση είναι δική μας]
Θα συμφωνούσαμε με την πιο πάνω προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αν η περίπτωση αφορούσε σε γνήσιο πληρεξούσιο έγγραφο με το οποίο δημιουργείται σχέση αντιπροσωπείας μεταξύ των διαδίκων, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Συμβάσεων Νόμου. Δεν απασχόλησε όμως καθόλου το πρωτόδικο Δικαστήριο η συγκεκριμένη πτυχή ως προς τη νομική υπόσταση του πληρεξουσίου, που όπως αναφέραμε πιο πάνω, θα εξεταστεί κατωτέρω στο κατάλληλο στάδιο.
Παρέμεινε τέλος να εξεταστεί ο λόγος έφεσης 8 που αναφέρεται ουσιαστικά στην απόρριψη της αξίωσης της εφεσείουσας επί της Ανταπαίτησης για γενικές αποζημιώσεις συνεπεία της παράνομης κατοχής της κατoικίας της από μέρους της εφεσίβλητης από τις 10/7/07 μέχρι σήμερα. Η υπεράσπιση της εφεσείουσας πρωτόδικα ήταν ότι η εφεσίβλητη παρέμενε στο ακίνητο ως επεμβασίας είτε μετά τον τερματισμό της συμφωνίας είτε επί τη λήξει της ενοικίασης. Συγκεκριμένα είναι εισήγηση της ότι η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δεν δικαιούται σε αποζημίωση ίση με την ενοικιαστική αξία της κατοικίας από τις 10/7/07 μέχρι την παράδοση στην ίδια την ελεύθερη κατοχή της, αντιστρατεύεται με άλλες διαπιστώσεις του πρωτόδικου Δικαστηρίου, όπως ότι η εφεσείουσα ήταν η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της κατοικίας, ότι η ενοικίαση είχε ανανεωθεί μέχρι τις 9/7/07, που έληξε οριστικά, και ότι η εφεσίβλητη δικαιούται σε αποζημίωση στην περίπτωση μη απόκτησης της κυριότητας της κατοικίας.
Παραθέτουμε αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από την πρωτόδικη απόφαση που αφορά στην αξίωση της εφεσείουσας επί της Ανταπαίτησης για αποζημιώσεις για την φερομένη παράνομη κατοχή της κατοικίας της από τις 10/7/07 και εντεύθεν:
«Στην περίπτωση κατά την οποία θα φαινόταν πως η εναγόμενη νομότυπα και δικαιολογημένα είχε τερματίσει την ενοικίαση και συνεπώς η ενάγουσα είχε πάψει να διατηρεί το δικαίωμα αγοράς της κατοικίας και θα έπρεπε να εγκαταλείψει τούτη, θα δικαιούται σε αποζημίωση ίση με την ενοικιαστική αξία της κατοικίας από 10.7.2007 μέχρι σήμερα και στη συνέχεια μέχρι παράδοσης ελευθέρας κατοχής της κατοικίας σε αυτή. Δεν έχει σημασία κατά πόσο η κατοικία θα ενοικιαζόταν άμεσα σε ενοικιαστή που θα κατέβαλλε ανελλιπώς το ενοίκιο όπως εισηγείται η πλευρά της ενάγουσας. Απ' 'τι φαίνεται δεν θα ενοικιαζόταν σε τρίτο πρόσωπο, αλλά η εναγόμενη θα κατοικούσε σε αυτή και θα την απολάμβανε. Η απόλαυση της και η διευκόλυνση της χρήσης της κατοικίας αντανακλάται σε χρήμα στην ενοικιαστική της αξία. Με δεδομένη την απόρριψη της μαρτυρίας του μάρτυρα Παπαγεωργίου, την οποία ούτε και ο ίδιος δεν υιοθέτησε σε σχέση με την πραγματική ενοικιαστική αξία της κατοικίας, θα υπολόγιζα τις αποζημιώσεις στη βάση του ενοικίου που είχε συμφωνηθεί από τα μέρη, δηλαδή στα 207.309,73 (Λ.Κ. 121.333) ετησίως.»
(Η υπογράμμιση είναι δική μας)
Θα πρέπει να λεχθεί ότι δεν αμφισβητείται το ύψος του ποσού που έκρινε το Δικαστήριο ως λογική αποζημίωση για την κατοχή της κατοικίας από τις 10/7/07 και μετά, στην περίπτωση βέβαια που ο τερματισμός θεωρείτο νόμιμος. Αν και όμως το πρωτόδικο Δικαστήριο προέβη σε καθορισμό του ύψους της αποζημίωσης, παρέλειψε να προβεί στην αναγκαία ανάλυση αυτής της πτυχής της αξίωσης της Ανταπαίτησης προς το σκοπό προσδιορισμού της αιτίας αγωγής, επί της οποίας στηρίζεται.
Από το πιο πάνω απόσπασμα της απόφασης εντοπίζεται ο συλλογισμός του Δικαστηρίου ότι ενόσω διατηρείται σε ισχύ το δικαίωμα επιλογής αγοράς της κατοικίας, διατηρείται αυτόματα και το δικαίωμα της εφεσίβλητης κατοχής της κατοικίας και μάλιστα άνευ της καταβολής ενοικίου από τις 10/7/07 και μετά. Με όλο το σεβασμό προς το πρωτόδικο Δικαστήριο κρίνουμε την πάνω προσέγγιση του αυθαίρετη και ατεκμηρίωτη. Από το μαρτυρικό υλικό και τα γεγονότα που έγιναν αποδεκτά από το πρωτόδικο Δικαστήριο καθίσταται σαφές ότι ουδέποτε προβλήθηκε ισχυρισμός είτε από τη μια πλευρά ή την άλλη ότι είχε συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων η παραμονή της εφεσίβλητης, σε οποιοδήποτε στάδιο, στην κατοικία άνευ της καταβολής ενοικίου, προτού βεβαίως επιτευχθεί η μεταβίβαση. Από την άλλη δεν εντοπίζεται οποιαδήποτε ρητή πρόνοια στην επίδικη συμφωνία που να παρέχει δικαίωμα στην εφεσίβλητη κατοχής της κατοικίας άνευ της καταβολής ενοικίου από τις 10/7/07 και μετά. Ούτε προβλήθηκε επίσης από πλευράς εφεσίβλητης ισχυρισμός ως προς την ύπαρξη σχετικού εξυπακουόμενου όρου. Σημειώνεται ότι μέχρι τις 9/7/07 που έληξε οριστικά το καθεστώς της ενοικίασης, το δικαίωμα κατοχής της κατοικίας από μέρους της εφεσίβλητης ήταν σίγουρα νόμιμο εφόσον εδράζετο επί της προφορικής συμφωνίας ενοικίασης, έναντι καταβολής ενοικίου ασφαλώς. Δεν υπήρξε εξάλλου αντίθετη εισήγηση.
Η παράλειψη σχετικής ρητής πρόνοιας στη συμφωνία οφείλεται προφανώς στο ότι, το δικαίωμα επιλογής αγοράς και η μεταβίβαση της κατοικίας στη βάση των συμφωνηθέντων θα διενεργούντο μέσα στην περίοδο της ενοικίασης των τριών χρόνων, για την οποία τα μέρη είχαν προβλέψει ότι θα πληρώνετο ενοίκιο. Στο σημείο αυτό κρίνουμε σκόπιμο να εξεταστεί η σχέση της συμφωνίας για παραχώρηση δικαιώματος επιλογής αγοράς της κατοικίας με τη συμφωνία ενοικίασης. Πέραν των όσων έχουμε ήδη καταγράψει ανωτέρω, ιδιαίτερα το θέμα του δικαιώματος επιλογής αγοράς περιέχεται στον όρο 6 της συμφωνίας ενοικίασης (τεκμ. 3) κάτω από τον τίτλο «Grant of οption to purchase». Το τεκμ. 3 αποτελεί τη συνολική συναλλαγή των διαδίκων και φέρει τον τίτλο «TENANCY AND PURCHASE OPTION AGREEMENT». Τόσο η ενοικίαση όσο και το δικαίωμα άσκησης επιλογής αγοράς διέπονται από συγκεκριμένους όρους. Δεν συμφωνούμε με την εισήγηση της εφεσείουσας ότι ο όρος 6 δεν ίσχυε στη συγκεκριμένη περίπτωση, ενόψει της ακυρότητας της συμφωνίας εφόσον, η θέση της αυτή βρίσκεται σε πλήρη αντίθεση με το κύριο επιχείρημα της επί του οποίου στήριξε τη νομιμότητα του τερματισμού της συμφωνίας, δηλαδή τη συνέχιση ισχύος όλων των όρων της γραπτής συμφωνίας, περιλαμβανομένων των 5.1.4, 5.1.3 και 5.1.8.
Ενδεικτικό της άρρηκτης συνάφειας της ενοικίασης με την συμφωνία παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς είναι η πρόνοια στον όρο 6.1 της συμφωνίας ότι η συμφωνία ενοικίασης συνιστούσε μέρος της αντιπαροχής για το δικαίωμα που παραχωρήθηκε στην εφεσίβλητη επιλογής αγοράς της κατοικίας. Εντοπίζεται επίσης ο όρος 6.5 της συμφωνίας που προνοεί ότι στην περίπτωση που ασκηθεί το δικαίωμα επιλογής αγοράς της κατοικίας, τα πληρωθέντα ενοίκια στη βάση της συμφωνίας είτε προκαταβολικά ή όχι και είτε από την εφεσίβλητη ή τον «escrow agent» θα παραμείνουν στην εφεσείουσα, η οποία καμιά υποχρέωση θα έχει να τα επιστρέψει ή οποιοδήποτε μέρος τους.
Είναι νομολογιακά γνωστή η αρχή ότι οι κανόνες ερμηνείας εγγράφων στόχο έχουν τη γραμματική ερμηνεία, συμπληρωμένη από την αντίληψη που δημιουργείται σ' ένα κοινό άνθρωπο, η δε πρόθεση των μερών εξάγεται από τη γλωσσική διατύπωση (βλ. Transnatco Ltd v. Superclima Eng. Ltd. (2010) 1 (A) AAΔ 643 και Καρατσιόλης ν. Royal Sports Betting Ltd. (2008) 1 (A) AAΔ.669). Το έργο του Δικαστηρίου είναι η διαπίστωση της έννοιας της σύμβασης και οποιουδήποτε όρου αυτής (με βάση την αντικειμενική θεωρία των συμβάσεων και το τι μεταδίδεται στο μέσο λογικό άνθρωπο) στο πλαίσιο του όλου κειμένου και έχοντας υπόψη το υπόβαθρο και τα δεδομένα της περίπτωσης, αλλά όχι με βάση τις υποθέσεις του Δικαστή σ' όσον αφορά στις επιδιώξεις των μερών (βλ. σύγγραμμα Πολύβιου Πολυβίου: «Το δίκαιο των Συμβάσεων,» Τόμος Β, σελ. 479).
Oι πιο πάνω πρόνοιες της συμφωνίας, είτε από μόνες τους ιδωμένες, είτε σε συνάρτηση με τις υπόλοιπες πρόνοιες, δεν είναι ικανές στο να προσδώσουν την ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι δηλαδή η εφεσίβλητη θα είχε δικαίωμα κατοχής της κατοικίας και μετά τη λήξη της συμφωνηθείσας περιόδου ενοικίασης για όσο χρόνο διατηρείται σε ισχύ το δικαίωμα επιλογής αγοράς της κατοικίας, χωρίς να καταβάλλει οποιοδήποτε ποσό υπό τύπο ενοικίου ή διαφορετικά. Αν αυτή ήταν η πρόθεση των συμβαλλομένων σίγουρα θα περιλάμβαναν σχετική πρόνοια στη συμφωνία. Δεν το έπραξαν όμως. Συνεπώς αφ' ης στιγμής η εφεσίβλητη συνέχισε να κατέχει τη κατοικία και μετά τη λήξη της συμφωνίας ενοικίασης και για όσο χρόνο θα διατηρεί την κατοχή ενώ δεν είναι η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια, χωρίς την άδεια φυσικά της εφεσείουσας, καθίσταται υπόχρεη στην πληρωμή αποζημιώσεων προς την τελευταία διότι δεν μπορεί να κατέχεται το ακίνητο άνευ ανταλλάγματος. Συνεπώς ο λόγος έφεσης 8 επιτυγχάνει.
Το σημείο αυτό κρίνεται κατάλληλο να εξεταστεί η ορθότητα της τελικής κρίσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου στην Αγωγή που οδήγησε στην έκδοση αναγνωριστικών αποφάσεων/δηλώσεων και την απόρριψη της Ανταπαίτησης, με την παράλληλη εξέταση των δικογράφων.
Εξετάζοντας τις θέσεις των διαδίκων όπως διαγράφονται στα δικόγραφα τους και τις θεραπείες που ζητούνται με την Έκθεση Απαίτησης, θα πρέπει να λεχθεί ότι δεν διαλανθάνει της προσοχής του Εφετείου ότι οι διαζευκτικές βάσεις των θεραπειών της Έκθεσης Απαίτησης είναι αντιφατικές μεταξύ τους. Και εξηγούμε. Η εφεσίβλητη με την έκθεση Απαίτησης της διεκδικούσε δυο είδη θεραπειών διαζευκτικά. Ο κύριος κορμός των θεραπειών του πρώτου σκέλους ήταν η μεταβίβαση στην εφεσίβλητη της κατοικίας μαζί με δηλώσεις συναφείς με το δικαίωμα αγοράς και τη μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι της καθώς και δηλώσεις σε σχέση με το πληρεξούσιο που αφορούσε στη μεταβίβαση, αξιώσεις που θεμελιώνονται στη βάση μιας έγκυρης και σε ισχύ συμφωνίας. Τις θεραπείες αυτές προώθησε η εφεσίβλητη μέχρι το τέλος της ακροαματικής διαδικασίας. Το δεύτερο σκέλος των θεραπειών αναφέρεται μόνο σε αποζημιώσεις, που θεμελιώνονται στον τερματισμό της συμφωνίας ενόψει διάρρηξης της συμφωνίας από πλευράς εφεσείουσας (βλ. το σύγγραμμα Π. Γ. Πολυβίου: «Η Σύμβαση στο Κυπριακό Δίκαιο», Θεωρία και Πράξη, σελ. 680, 681) Στην υπόθεση Metaxas Loizides Syrimis & Co v. L.K. Globalsoft Com. Ltd (2007) 1 (A) AAΔ.54 στη σελ. 63 αναφέρονται τα εξής:
«Αποτελεί κοινό τόπο στο δίκαιο των συμβάσεων ότι το αναίτιο μέρος έχει διάφορες επιλογές: είτε να θεωρήσει την παράβαση από το υπαίτιο μέρος ως τερματίζουσα τη σύμβαση, να αποδεχθεί τον τερματισμό εκ μέρους του υπαίτιου μέρους και να εγείρει αγωγή για αποζημιώσεις, οπότε και οι δύο πλευρές απαλλάσσονται από την περαιτέρω εκτέλεση και επιπλέον αποζημιώσεις για τυχόν ζημιά που προέκυψε από την αργοπορία στην εκτέλεση. Δύναται επίσης να προχωρήσει και με τις δύο πιο πάνω θεραπείες διαζευκτικά, αν και στη δίκη θα πρέπει να επιλέξει ποια εν τέλει θα ακολουθήσει. Αν ο πωλητής αποδεχθεί την παράβαση και τερματίσει τη σύμβαση, δεν μπορεί να ζητήσει ειδική εκτέλεση εφόσον και οι δύο πλευρές απαλλάσσονται από την περαιτέρω εκτέλεση. Όπου η ειδική εκτέλεση παραμένει επιλογή και εκδίδεται σχετικό διάταγμα, η σύμβαση παραμένει σε ισχύ και δεν απορροφάται ("merged") στη δικαστική απόφαση για ειδική εκτέλεση. Η επιλογή εδώ είναι για συνέχιση της σύμβασης υπό την επίβλεψη του Δικαστηρίου. Τέλος, αν ο αγοραστής δεν συμμορφωθεί με το διάταγμα για ειδική εκτέλεση, τότε ο πωλητής (το αναίτιο μέρος) δύναται είτε να ζητήσει από το Δικαστήριο την εφαρμογή του διατάγματος, είτε να αιτηθεί από το Δικαστήριο την ακύρωση του διατάγματος και να ζητήσει σ' εκείνο το στάδιο τον τερματισμό της σύμβασης και να του αποδοθούν αποζημιώσεις.»
Ο πιο πάνω κανόνας στο δίκαιο των Συμβάσεων υιοθετήθηκε στη συνέχεια στην πρόσφατη απόφαση Επενδυτικό Συγκρότημα Συνεργατικών Εταιρειών «Λευκόνοικο» Λτδ ν. Εμπορική Κεφαλαίου και Συμμετόχων Α.Ε. κα (2012) 1 (Α) ΑΑΔ 2691, 2705.
Η εφεσίβλητη κατά παράβαση της πιο πάνω αρχής σε κανένα στάδιο της ακροαματικής διαδικασίας δεν επέλεξε τη γραμμή που επιθυμούσε να ακολουθήσει. Προώθησε ταυτόχρονα και τα δυο σκέλη των διαζευκτικών θεραπειών. Απλά με την τελική γραπτή αγόρευση της δικηγόρου της εισηγείτο ότι «αν για οποιονδήποτε λόγο το Δικαστήριο δεν εκδώσει τις πρώτες αιτούμενες θεραπείες, ενόψει της διαπιστωθείσας παραβίασης των συμβατικών υποχρεώσεων της εναγόμενης, η εναγόμενη θα πρέπει να καταβάλει στους ενάγοντες αποζημιώσεις ως οι αιτούμενες θεραπείες με αρ. 6 και 7». Σημειώνεται ότι οι θεραπείες 6 και 7 αφορούν στο δεύτερο σκέλος των θεραπειών που είναι αποζημιώσεις για διάρρηξη της συμφωνίας. Προϋπόθεση για την επιτυχία του πρώτου σκέλους των θεραπειών είναι η συνέχιση της συμβατικής σχέσης μεταξύ των διαδίκων. Το δεύτερο σκέλος που είναι οι αποζημιώσεις συμβιβαζόταν μόνο με τον τερματισμό της συμφωνίας ενόψει της διάρρηξης της από την εφεσείουσα και όχι με τη συνέχιση της συμφωνίας.
Η διαζευκτική διεκδίκηση των θεραπειών στην αγωγή οδήγησε το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόρριψη της αξίωσης για διάταγμα μεταβίβασης της κατοικίας στην εφεσίβλητη και στην έκδοση αναγνωριστικών αποφάσεων/δηλώσεων ως προς την εγκυρότητα της άσκησης του δικαιώματος επιλογής αγοράς και του πληρεξουσίου και ότι η εφεσίβλητη δικαιούται να χρησιμοποιήσει το πληρεξούσιο για την επίτευξη της επ' ονόματι της μεταβίβασης της κατοικίας, που αφορούσαν στο πρώτο σκέλος των θεραπειών του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης. Αυτές ακριβώς τις αναγνωριστικές αποφάσεις είχε εισηγηθεί να εκδοθούν η δικηγόρος της εφεσίβλητης στην γραπτή αγόρευση της πρωτόδικα, ενόψει αδυναμίας ειδικής εκτέλεσης της συμφωνίας παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς της κατοικίας. Η απόφαση αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου δεν επέφερε όμως την αντιπαράθεση των διαδίκων, για την οποία προσέφυγαν στο Δικαστήριο, σε οριστικό πέρας.
Η συμφωνία παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς δεν είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης, στη βάση του περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232, (όπως ίσχυε τον επίδικο χρόνο), γεγονός που δεν αμφισβητείται. Εν όψει της φύσης της συμφωνίας που αφορούσε σε αγοραπωλησία ακινήτου δεν τίθεται επίσης θέμα εφαρμογής του άρθρου 76(1) του περί Συμβάσεων Νόμου που προνοεί ότι κάθε σύμβαση είναι δεκτική ειδικής εκτέλεσης εφόσον δεν είναι άκυρη δυνάμει Νόμου, είναι διατυπωμένη γραπτώς και υπογραμμένη από το μέρος που έχει το βάρος της, το δε Δικαστήριο κρίνει ότι η ειδική εκτέλεση της δεν θα ήταν ανεπιεικής, παράλογη ή πρακτικά ανεφάρμοστη. Είναι γνωστή η νομολογία ότι οι πρόνοιες του άρθρου 76(1) δεν εφαρμόζονται στις περιπτώσεις ειδικής εκτέλεσης συμβάσεων πώλησης γης (βλ. Δημητρίου κ.α. ν. Sidorenko (2011) 1 (B) AAΔ.1095).
Η συγκεκριμένη εισήγηση που προωθήθηκε με τη γραπτή αγόρευση της δικηγόρου της εφεσίβλητης πρωτόδικα είναι ότι το Κτηματολόγιο θα πρέπει με την παρουσίαση του πληρεξουσίου μαζί με τη δικαστική δηλωτική απόφαση εγκυρότητας του να προχωρήσει με τη μεταβίβαση της κατοικίας στην εφεσίβλητη, έναντι της καταβολής του τιμήματος των Λ.Κ. 2.130.000,00.
Εν όψει της σημασίας που αποδίδεται στο πληρεξούσιο από μέρους της εφεσίβλητης κρίνουμε σκόπιμο να εξετάσουμε την πραγματική φύση του εγγράφου, αν αποτελεί δηλαδή γνήσια περίπτωση πληρεξουσίου εγγράφου, όπως αποκαλείται στη συμφωνία και στον τίτλο του, με την οποία δημιουργείται σχέση αντιπροσωπείας μεταξύ των διαδίκων, σύμφωνα με τις πρόνοιες του άρθρου 142 του περί Συμβάσεων Νόμου ή συνιστά παράλληλη ή ακόμη και συγκαλυμμένη συμφωνία αγοραπωλησίας ακινήτου που πραγματεύεται κυρίως της μεταβίβασης της κατοικίας.
Η υποχρέωση παροχής του πληρεξουσίου δεν προέκυψε εκ των υστέρων, αλλά από την ίδια τη συμφωνία παροχής δικαιώματος επιλογής αγοράς (τεκμ. 3). Σκοπός του πληρεξουσίου είναι αναμφισβήτητα η εξασφάλιση της μεταβίβασης της κατοικίας επ΄ ονόματι της εφεσίβλητης στην περίπτωση που η εφεσείουσα αρνηθεί να προβεί σε τέτοια ενέργεια. Αυτά είναι στοιχεία που επιβεβαιώνουν την άρρηκτη σχέση μεταξύ των δύο εγγράφων και ότι δεν μπορεί να εφαρμοστεί το ένα ανεξάρτητα από το άλλο.
Ο όρος 6.10 της συμφωνίας (τεκμ. 3) προνοεί περαιτέρω ότι το πληρεξούσιο (τεκμ. 5) θα παραμείνει στην κατοχή του "escrow agent" και δεν θα δοθεί στην εφεσίβλητη εκτός αν ο escrow agent ικανοποιηθεί ότι έχει καταβληθεί το τίμημα πώλησης στην εφεσείουσα. Συνεπώς από το συνδυασμό του περιεχομένου των δυο επιμέρους εγγράφων (τεκμ. 3 και 5), δημιουργείται εύλογα η εντύπωση ότι πρόκειται για συμφωνία αγοραπωλησίας ακινήτου και όχι καθαρή περίπτωση τυπικού πληρεξουσίου. Το Κτηματολόγιο για να προχωρήσει στη μεταβίβαση της κατοικίας επ' ονόματι του αγοραστή, δηλαδή της εφεσίβλητης, είτε δυνάμει της επίδικης συμφωνίας, είτε του πληρεξουσίου, θα πρέπει να ικανοποιηθεί ότι τυγχάνουν εφαρμογής οι πρόνοιες του περί Πωλήσεως Γαιών (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου, Κεφ. 232 (όπως έχει τροποποιηθεί) (βλ. Δημητρίου κ.α. ν. Sidorenko (ανωτέρω)).
Ακόμη και να ήταν καθαρή περίπτωση πληρεξουσίου σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Συμβάσεων Νόμου, δεν τίθεται θέμα ειδικής εκτέλεσης του πληρεξουσίου στη βάση του άρθρου 76 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149 ή άλλης νομοθεσίας. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τη νομολογία τέτοια διατάγματα σπάνια εκδίδονται και η συνήθης θεραπεία για παράβαση της σύμβασης από τον αντιπροσωπευόμενο είναι αυτή των αποζημιώσεων (βλ. Bowstead & Raynolds on Agency, 12η έκδ., παράγρ. 7-045, σελ. 330). Σημειώνεται ότι τέτοια ειδική θεραπεία δεν ζητείτο ρητά με την Έκθεση Απαίτησης, αλλά στην ουσία οι αναγνωριστικές αποφάσεις/δηλώσεις που εκδόθηκαν σε αυτήν ακριβώς τη θεραπεία αποσκοπούσαν.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο πολύ ορθά έκρινε ότι δεν πληρούντο οι προϋποθέσεις για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Κεφ. 232. Μετά την πιο πάνω διαπίστωση που καθιστούσε αδύνατη την επιτυχία της κυρίως θεραπείας του πρώτου σκέλους των θεραπειών του παρακλητικού της Έκθεσης Απαίτησης που αφορούσε σε διάταγμα μεταβίβασης της κατοικίας, εφόσον οι υπόλοιπες ήταν δηλώσεις συναφείς με τη μεταβίβαση, και παρά την αντικανονική προώθηση των θεραπειών, όπως εξηγήσαμε πιο πάνω, θα έπρεπε ωστόσο να προβληματιστεί ως προς το ποιο από τα δύο σκέλη των διαζευκτικών θεραπειών ήταν εύλογο και επιτρεπτό να δοθεί στην εφεσίβλητη. Επέλεξε να υιοθετήσει την εισήγηση της πλευράς της εφεσίβλητης, που ουσιαστικά παραπέμπει σε χρήση του πληρεξουσίου. Από την άλλη, δεν είχε προσκομιστεί πρωτόδικα κανένα στοιχείο ή μαρτυρία ότι με την παρουσίαση απλά στο Κτηματολόγιο του πληρεξουσίου μαζί με τις αναγνωριστικές αποφάσεις ότι αυτό είναι ισχυρό και ότι δικαιούται να το χρησιμοποιήσει, θα επιτυγχάνετο η μεταβίβαση της κατοικίας. Αυτό όμως δεν μπορεί να εξεταστεί εφόσον δεν υπάρχει σχετικός λόγος έφεσης. Με άλλα λόγια, αν η χρήση του πληρεξουσίου δεν θα επιφέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και δεν θα επιλυθεί τελεσίδικα η διαφορά, αυτό δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο περαιτέρω εξέτασης. Οι θεραπείες που αναζητά ένας διάδικος εναπόκεινται στον ίδιο και η επιλογή του είναι σεβαστή από την άποψη ότι το Δικαστήριο ασχολείται με την εξέταση των ισχυρισμών του, πραγματικών και νομικών και αποφαίνεται εάν είναι ορθοί και κατά πόσο δικαιούται στη θεραπεία που αναζητά. Το Δικαστήριο, πόσο μάλλον το Εφετείο, δεν είναι ορθό να αναμορφώνει τις αξιώσεις των διαδίκων, επεμβαίνοντας με αυτό τον τρόπο στη μεταξύ των διαδίκων διελκυνστίνδα.
Σ' όσον αφορά την Ανταπαίτηση το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε ότι η εφεσείουσα θα δικαιούτο σε Λ.Κ.121.333,00 ετησίως (το ισάξιο σε €207.309,73), στην περίπτωση βέβαια που αποδεικνύετο ότι ο τερματισμός της συμφωνίας από μέρους της ήταν νόμιμος και η εφεσίβλητη θα έπρεπε να είχε εγκαταλείψει το ακίνητο. Σημειώνεται ότι το ποσό αυτό ήταν και το συμφωνηθέν ενοίκιο. Κρίνουμε ότι το πιο πάνω ποσό αντικατοπτρίζει την αγοραία ενοικιαστική αξία της κατοικίας για την περίοδο από 10/7/07 και εντεύθεν για σκοπούς αποζημίωσης για παραμονή της εφεσίβλητης στο ακίνητο. Η εφεσίβλητη δεν μπορεί ως θέμα δικαίου, αλλά και επιείκειας, να παραμένει στο ακίνητο χωρίς οποιοδήποτε αντίτιμο. Το μέρος της συμφωνίας που αφορούσε το στάδιο της ενοικίασης είχε ήδη λήξει στην εκπνοή των τριών χρόνων και αυτό συνέβηκε ως γεγονός, ανεξάρτητα αν ο τερματισμός της συμφωνίας εκ μέρους της εφεσείουσας κρίθηκε νομικά ανυπόστατος.
Έχει αποφασιστεί προηγουμένως ότι η πραγματική φύση της συμφωνίας των διαδίκων παρέπεμπε σε συμφωνία πώλησης και αυτή ήταν η πρόθεση των μερών. Η επιλογή για αγορά της κατοικίας ενσωματώθηκε στην όλη συμφωνία, αλλά ήταν ξέχωρη από αυτή. Αν δεν ασκείτο, για παράδειγμα εντός της συμφωνηθείσας περιόδου, η ενοικίαση θα έληγε φυσιολογικά στη λήξη των τριών ετών. Η άσκηση της επιλογής από την άλλη, αφορούσε κατά τους Halsbury's - ανωτέρω - το μέρος της συμφωνίας που σχετιζόταν με την πώληση. Δεν ενσωματώνεται στους υπόλοιπους όρους ενοικίασης.
Η σημασία της απόδοσης της ορθής θεραπείας, στην προκείμενη περίπτωση, καθίσταται φανερή. Εφόσον λοιπόν κρίθηκε ότι η εφεσείουσα κακώς προέβη στον τερματισμό της συμφωνίας, η θεραπεία της εφεσίβλητης έγκειτο σε αποζημιώσεις, σύμφωνα με τις αρχές του δικαίου των συμβάσεων. Η συμφωνία ενοικίασης όμως είχε λήξει στο τέλος της τριετίας. Και επομένως η εφεσίβλητη δεν μπορούσε να παραμείνει στην κατοικία ως ενοικιαστής από έτος σε έτος.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο ήταν ορθό στο ότι επί ακύρου συμφωνίας ενοικίασης λόγω της μη ικανοποίησης των προϋποθέσεων του άρθρου 77 του Κεφ. 149, η ενοικίαση παρέμενε ενοικίαση από έτος σε έτος. Αυτό, όμως, μέχρι τη λήξη της στην τριετία και όχι εσαεί. Εδώ δεν είχαμε μια απλή συμφωνία ενοικίασης, αλλά μια πώληση. Η διάρρηξη της συμφωνίας πώλησης από την εφεσείουσα, δεν επέφερε και ανανέωση ή συνέχιση της ενοικίασης. Δεν ήταν ποτέ η πρόθεση των διαδίκων να έχουν πολυετή ενοικίαση. Διαφορετική ερμηνεία θα κατέληγε στο αποτέλεσμα οι διάδικοι να είναι μεταξύ τους δεσμευμένοι εσαεί. Το Δικαστήριο δεν επεμβαίνει στα δημιουργηθέντα δικαιώματα και υποχρεώσεις που απορρέουν από τον παράνομο τερματισμό της συμφωνίας από την εφεσείουσα. Ούτε, όμως, και μπορεί να παραμένει απαθές στην πραγματική δημιουργηθείσα κατάσταση. Αν η εφεσίσβλητη διατείνεται ότι παραμένει στην κατοικία ως δικαιούμενη σε μεταβίβαση και εγγραφή, τότε εναπόκειτο σ΄ αυτήν να φρόντιζε να επιτύχει τη μεταβίβαση αμέσως μετά την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης ώστε το τοπίο από νομικής, αλλά και πρακτικής πλέον πλευράς να ήταν πιο ξεκάθαρο. Δεν λέχθηκε ενώπιον μας οτιδήποτε προς το αντίθετο.
Το Δικαστήριο εφαρμόζοντας τις αρχές της επιείκειας θεωρεί την εφεσίβλητη ως «owner in equity». («Equity treats as done that which ought to be done» - Hanbury and Martin: Modern Equity, 16η Έκδ. σελ. 29-30). Αυτό δημιουργούσε υποχρέωση στην εφεσίβλητη να προσπαθούσε να επιτύχει τη μεταβίβαση. Αν η εφεσίβλητη είναι δικαιούμενη σε μεταβίβαση, το Δικαστήριο της επιείκειας δεν θα την αφήσει να παραμένει σε κατοχή μιας λήξασας φυσιολογικά συμφωνίας ενοικίασης, ως να δημιουργείτο στην ουσία μια νέα συμφωνία μεταξύ των μερών και μάλιστα άνευ αντιτίμου. Το Δικαστήριο της επιείκειας δεν μπορεί να αποδεχθεί τη διαιώνιση μιας κατάστασης χωρίς την παροχή θεραπείας. Κατ΄ αναλογία προς το maxim «He who seeks equity must do equity» (Hanbury and Martin: Modern Equity - ανωτέρω - σελ. 27-28), πρέπει η εφεσίβλητη να αποδίδει χρηματική αποζημίωση για την εκ μέρους της κατοχή της κατοικίας. Και αυτό συνδέεται και με το «doctrine of election», στο ότι αν η εφεσίβλητη επιδίωκε φυσιολογικά μόνο αποζημιώσεις για τη διάρρηξη του συμβολαίου από πλευράς της εφεσείουσας, σήμερα δεν θα κατείχε το ακίνητο.
Η φύση της συμφωνίας, όπως επέλεξαν να τη συνομολογήσουν οι διάδικοι, ήταν τέτοια που στο τέλος της ημέρας η παραμονή στην κατοικία χωρίς την τελείωση της πώλησης και μεταβίβασης της, δεν είναι επιτρεπτή. Το δικαίωμα της εφεσίβλητης εφόσον δεν επιτευχθεί μεταβίβαση έγκειται σε αποζημιώσεις.
Στον λόγο έφεσης 8 τίθεται ακριβώς το ζήτημα από την εφεσείουσα ότι δεν μπορεί να παραμένει στην κατοικία και δεν συμφωνούμε με τη θέση της εφεσίβλητης ότι η συμφωνία ενοικίασης τερματίστηκε όταν η εφεσίβλητη άσκησε το δικαίωμα αγοράς. Αυτό θα ήταν νομικά ορθό αν με την άσκηση του δικαιώματος αγοράς, επιτυγχάνετο και απρόσκοπτα η μεταβίβαση. Όμως με τη μη μεταβίβαση η ενοικίαση έληξε φυσιολογικά στο τέλος της τριετίας. Η συμφωνία που συνομολογήθηκε δεν προνοούσε οτιδήποτε σχετικό ούτε για επιπτώσεις. Η πρόνοια για κατακράτηση των πληρωθέντων ενοικίων από την εφεσείουσα δεν δίδει τέτοια διάσταση στο θέμα. Επομένως, ως ανεφέρθη, δεν είναι δυνατόν η εφεσίβλητη να παραμένει στην κατοικία άνευ καταβολής αποζημίωσης. Και επειδή το Δικαστήριο δύναται στα πλαίσια της απονομής δικαιοσύνης, να αποδώσει οποιαδήποτε θεραπεία κρίνει ότι είναι δίκαιη εφόσον όλα τα γεγονότα είναι δικογραφημένα και ενώπιον του, στη βάση και των ευρημάτων του (Stylianou v. Papacleovoulou [1982] 1 CLR 542, Κλεάνθη κ.α. ν. Σιάνιου κ.α. (2009) 1 Α.Α.Δ. 180 και Ανδρόνικος Κουρουκλάρης ν. Ανδρέα Κωνσταντίνου Πολ. Έφ. 205/12 ημ. 6/12/17), ECLI:CY:AD:2017:A440 είναι ορθό να εκδοθεί και διάταγμα έξωσης, διαφορετικά η παραμονή της εφεσίβλητης στην κατοικία έστω και με αποζημίωση επί μηνιαίας βάσεως, θα ισοδυναμούσε με την εκ μέρους του Δικαστηρίου συνομολόγηση νέας συμφωνίας μεταξύ των διαδίκων, έξω από τις δικές τους προθέσεις. (βλ. Σκουτέλας ν. Μιχαήλ (2008) 1 Α.Α.Δ, 269).
Συνεπώς η εφεσείουσα δικαιούται σε απόφαση επί της Ανταπαίτησης για €207.309,73 (το ισάξιο σε Λ.Κ. 121.333,00), ετησίως ως εύλογη αποζημίωση για την κατοχή και χρήση της κατοικίας, άνευ συμφωνίας, από μέρους της εφεσίβλητης από τις 10/7/07 μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής της στην εφεσείουσα. Ταυτόχρονα δικαιούται και σε διάταγμα παράδοσης της κατοικίας από την εφεσίβλητη πίσω σ' αυτήν ως η περαιτέρω αξίωση της στην Ανταπαίτηση.
Ενόψει όλων των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται πλην του μέρους εκείνου όπου πρωτοδίκως απορρίφθηκε η Ανταπαίτηση της εφεσείουσας. Η πρωτόδικη απόφαση επί της Αγωγής επικυρώνεται πλην του μέρους που αφορά στη διαταγή των εξόδων.
Εκδίδεται συνεπώς απόφαση επί της Ανταπαίτησης υπέρ της εφεσείουσας (εναγόμενης) και εναντίον της εφεσίβλητης (ενάγουσας) για το ποσό των €207.309,73 (το ισάξιο σε Λ.Κ. 121.333,00) ετησίως ως εύλογη αποζημίωση για κατοχή και παραμονή στην κατοικία από 10/7/07 μέχρι την παράδοση της ελεύθερης κατοχής της στην εφεσείουσα. Περαιτέρω εκδίδεται Διάταγμα όπως η εφεσίβλητη παραδώσει ελεύθερη κατοχή της κατοικίας στην εφεσείουσα, εντός 60 ημερών από την επίδοση αυτού του διατακτικού μέρους της απόφασης.
Ενόψει της μερικής επιτυχίας της έφεσης η διαταγή για τα έξοδα πρωτοδίκως θα παραμείνει προς όφελος της εφεσίβλητης, μειωμένα όμως κατά το ήμισυ, κατ' έφεση δε επιδικάζονται έξοδα υπέρ της εφεσείουσας και εναντίον της εφεσίβλητης μειωμένα όμως κατά το ήμισυ, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Στ. Ναθαναήλ, Δ.
Α. Πούγιουρου, Δ.
/ΚΑΣ
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 260/2011)
25 Μαΐου, 2018
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΠΟΥΓΙΟΥΡΟΥ, Δικαστές]
ΠΟΙΗΤΑΡΙΔΗ,
Εφεσείουσα/Εναγόμενη,
ΚΑΙ
ANOPA INVESTMENTS LIMITED,
Εφεσίβλητη/Ενάγουσα.
----------
Α. Μαρκίδης με Σ. Σταυρινίδη, για την Εφεσείουσα.
Κ. Κακουλλή (κα), για την Εφεσίβλητη.
----------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Με όλο το σεβασμό προς την απόφαση της πλειοψηφίας, έχω διαφορετική άποψη ως προς το λόγο έφεσης 8 και, συνακόλουθα, την κατάληξη της πλειοψηφίας για έκδοση απόφασης επί της ανταπαίτησης.
Για σκοπούς πληρότητας, θεωρώ σκόπιμο να παραθέσω τις πρωτοδίκως αποδοθείσες θεραπείες, που αποτελούνται από τρεις δηλωτικές αποφάσεις, ήτοι, (α) ότι η εφεσίβλητη άσκησε το δικαίωμα αγοράς της επίδικης κατοικίας νομότυπα και εμπρόθεσμα και σύμφωνα με τους όρους που τα μέρη είχαν συμφωνήσει και ίσχυαν, (β) ότι το πληρεξούσιο της εφεσείουσας προς την εφεσίβλητη ημερομηνίας 19.6.2004 είναι έγκυρο και ισχυρό και η ανάκλησή του από την εφεσείουσα είναι άκυρη και στερημένη εννόμου αποτελέσματος, και (γ) ότι η εφεσίβλητη δικαιούται να χρησιμοποιήσει το πιο πάνω πληρεξούσιο έγγραφο για να μεταβιβάσει και εγγράψει το ακίνητο με αριθμό εγγραφής αρ. 02-363, Φύλλο/Σχ. 2-211-342, Τμήμα 02, Τεμάχιο 312, στον Άγιο Τύχωνα, έναντι του συμφωνηθέντος τιμήματος των €3.639.321, με την επιφύλαξη ότι η εφεσίβλητη παραμένει δεσμευμένη από τις πρόνοιες που μαρτυρούνται στον όρο 6.3 του κειμένου της συμφωνίας ημερομηνίας 19.6.2004 (Τεκμ. 3).
Με την απόρριψη των σχετικών λόγων έφεσης οι πιο πάνω δηλωτικές αποφάσεις που εξέδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο παραμένουν ουσιαστικά αλώβητες και συνεπώς δεν θεωρώ ότι απαιτείται περαιτέρω προβληματισμός ως προς την πραγματική φύση του πληρεξουσίου εγγράφου, κάτι το οποίο δεν εγείρεται από τους λόγους έφεσης, ούτε θα μπορούσε να έχει οποιαδήποτε επίπτωση στην υπόθεση.
Προχωρώ να εξετάσω το λόγο έφεσης 8, ο οποίος έχει ως ακολούθως:
«'Ανευ επηρεασμού των προηγούμενων Λόγων Έφεσης, ο πρωτόδικος Δικαστής εσφαλμένα κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η Εναγόμενη δεν δικαιούται σε αποζημίωση ίση με την ενοικιαστική αξία της Κατοικίας από 10.07.2007 μέχρι την ημερομηνία έκδοσης της Απόφασης και στη συνέχεια μέχρι παράδοσης ελευθέρας κατοχής της Κατοικίας σε αυτή, παρά το γεγονός ότι ο ίδιος ο πρωτόδικος Δικαστής στην Απόφασή του κατέληξε ουσιαστικά στο συμπέρασμα ότι η Συμφωνία ενοικίασης, αν και άκυρη αλλά όχι παράνομη, ήταν συμφωνία η οποία είχε καταστεί συμφωνία ενοικίασης από έτος σε έτος, η οποία ουδέποτε νομότυπα τερματίσθηκε από την Εναγόμενη.»
Αποτελεί θέση της εφεσείουσας, ότι η επιδίκαση αποζημιώσεων για το χρόνο που η εφεσίβλητη χρησιμοποιεί την κατοικία από την ημερομηνία λήξης του τρίτου έτους ίση με την ενοικιαστική αξία της κατοικίας, είναι γεγονός το οποίο δεν συνδέεται με το κατά πόσο ο τερματισμός της ενοικίασης από την εφεσείουσα ήταν νόμιμος ή παράνομος. Με δεδομένο ότι η εφεσείουσα παραμένει μέχρι σήμερα η εγγεγραμμένη ιδιοκτήτρια της κατοικίας και, με βάση την πρωτόδικη απόφαση, δεν μπορεί να διαταχθεί ειδική εκτέλεση της συμφωνίας ώστε η κατοικία να μεταβιβαστεί επ΄ ονόματι της εφεσίβλητης, η κατοχή της κατοικίας από την εφεσίβλητη μέχρι σήμερα είναι παράνομη. Η εφεσίβλητη θα έπρεπε, σύμφωνα με την εισήγηση, μετά τη λήξη της περιόδου ενοικίασης και, εν πάση περιπτώσει, λόγω της μη μεταβίβασης της κατοικίας επ΄ ονόματί της, να παραδώσει την κατοχή της κατοικίας και, ακολούθως, να αξιώσει με τη λήψη των κατάλληλων νομικών μέτρων την ανάκτηση των αποζημιώσεων που καθορίστηκαν από το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφασή του, δηλαδή τη διαφορά της αγοραίας αξίας της κατοικίας, πλέον νόμιμο τόκο, πλέον τα έξοδα τα οποία υπέστη για μετατροπές στην κατοικία. Αντίθετα, η εφεσίβλητη συνεχίζει να χρησιμοποιεί την κατοικία χωρίς να καταβάλλει οποιαδήποτε αποζημίωση και χωρίς να λάβει οποιανδήποτε ενέργεια από της εκδόσεως της πρωτόδικης απόφασης, με στόχο τη μεταβίβαση της κατοικίας στο όνομά της.
Από την άλλη, η εφεσίβλητη εισηγήθηκε ότι με βάση την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι το δικαίωμα αγοράς ασκήθηκε νομότυπα, η εφεσίβλητη έκτοτε κατέχει την κατοικία ως δικαιούμενη στη μεταβίβαση και εγγραφή της κατοικίας στο όνομά της και όχι ως ενοικιάστρια.
Η ανταπαίτηση, με βάση το δικόγραφο στηρίζεται σε ισχυριζόμενη παράνομη επέμβαση και/ή παράνομη κατακράτηση της επίδικης οικίας από την εφεσίβλητη. Όπως έχει αναφερθεί κατά την εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης, η θέση της εφεσείουσας, τόσο πρωτοδίκως, όσο και ενώπιόν μας, ήταν ότι ο τερματισμός που έγινε από μέρους της, με την επιστολή ημερομηνίας 9.10.2006, ήταν έγκυρος και πως η εφεσίβλητη είχε παύσει να διατηρεί το δικαίωμα αγοράς της κατοικίας και θα έπρεπε να την εγκαταλείψει.
Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο, εν προκειμένω, υφίστατο δικαίωμα κατοχής και μετά την λήξη της ενοικίασης. Ρητή πρόνοια στη μεταξύ των μερών συμφωνία περί του ζητήματος, δεν υπάρχει. Σε συμφωνία με την απόφαση της πλειοψηφίας θεωρώ ότι υπήρχε άρρηκτη συνάφεια μεταξύ της ενοικίασης και της συμφωνίας παραχώρησης δικαιώματος επιλογής αγοράς. Εφόσον με βάση τη συμφωνία το δικαίωμα αγοράς θα ασκείτο εντός της περιόδου της ενοικίασης των τριών χρόνων για την οποία τα μέρη είχαν προβλέψει την καταβολή ενοικίου, αναμένετο ότι η μεταβίβαση θα πραγματοποιείτο εντός της εν λόγω περιόδου. Γι΄ αυτό, άλλωστε, δεν υπήρξε πρόνοια στη συμφωνία για πληρωμή ενοικίου μετά την άσκηση του δικαιώματος αγοράς και δεν θα ήταν αναμενόμενο να υπάρχει τέτοια πρόνοια.
Το πρόβλημα δημιουργήθηκε με τον επιχειρούμενο από την εφεσείουσα τερματισμό της συμφωνίας και την ανάκληση του πληρεξουσίου εγγράφου που εμπόδιζε την άσκηση του δικαιώματος αγοράς. Δεν θεωρώ όμως ότι η εξέλιξη αυτή μπορεί να μεταβάλει τους όρους της συμφωνίας και την άρρηκτη σύνδεση της ενοικίασης με την άσκηση δικαιώματος αγοράς, όπως επιχειρείται με τον όγδοο λόγο έφεσης.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε πως «ο τερματισμός που επιχειρήθηκε με την επιστολή ημερομηνίας 9.10.2006 ήταν παράνομος και εφόσον δεν έγινε αποδεκτός η συμφωνία παρέμεινε σε ισχύ και ήταν σε ισχύ την 13.10.2006 όταν η ενάγουσα εξάσκησε το δικαίωμα αγοράς της κατοικίας.»
Η κατάληξη αυτή του πρωτόδικου Δικαστηρίου κρίθηκε, κατά την εξέταση των υπόλοιπων λόγων έφεσης, ως ορθή. Συνεπώς, με την τελεσίδικη κρίση του τερματισμού ως παράνομου, παρέμεινε σε ισχύ η συμφωνία κατά το χρόνο που η εφεσίβλητη άσκησε το δικαίωμα αγοράς στις 13.10.2006. Από εκείνη την ημερομηνία η εφεσίβλητη έπαυσε να κατέχει την κατοικία ως ενοικιάστρια. Σχετική είναι και η πρόνοια στη συμφωνία για κατακράτηση των πληρωθέντων ενοικίων από την εφεσείουσα. Σημειώνεται, επίσης, ότι η εφεσίβλητη είχε θέσει στη διάθεση της εφεσείουσας τραπεζική επιταγή για το τίμημα πώλησης με στόχο τη μεταβίβαση της κατοικίας. Η ανάκληση του πληρεξουσίου και η κοινοποίηση της ανάκλησης στο Κτηματολόγιο εμπόδισε τη μεταβίβαση, με την εκκρεμοδικία να υφίσταται ακόμα. Θεωρώ, λοιπόν, αντιφατικό να αποδοθεί αποζημίωση στην εφεσείουσα ίση με την ενοικιαστική αξία της κατοικίας από 10.7.2007 μέχρι παράδοσης της κατοικίας και διάταγμα έξωσης από αυτή, ενώ κρίθηκε ότι ο τερματισμός της συμφωνίας ήταν παράνομος και ότι η εφεσίβλητη νόμιμα άσκησε το δικαίωμα αγοράς της επίδικης κατοικίας. Από τη στιγμή που κρίθηκε νόμιμη η άσκηση του δικαιώματος αγοράς εκ μέρους της εφεσίβλητης δεν μπορεί ταυτόχρονα να επιδικασθεί εναντίον της αποζημίωση ως ανωτέρω, ούτε να δοθεί διάταγμα έξωσης, καθώς η κατοχή της κατοικίας δεν υπήρξε παράνομη, ως είναι η βάση της ανταπαίτησης της εφεσείουσας. Η παραμονή της εφεσίβλητης στην κατοικία ήταν αποτέλεσμα της νόμιμης άσκησης του δικαιώματος αγοράς. Περαιτέρω, με το λόγο έφεσης 8 προβάλλεται μία διαφορετική βάση για την απόδοση αποζημίωσης, με την οποία ουσιαστικά αποσυνδέεται η ενοικίαση από την άσκηση του δικαιώματος αγοράς σε αντίθεση με την πρωτόδικη κρίση η οποία επικυρώνεται με την απόφασή μας.
Στην απόφαση της πλειοψηφίας γίνεται επίκληση και ανάλυση των αρχών της επιείκειας, ζήτημα που δεν έχει συζητηθεί στην έφεση. Με όλο το σεβασμό στην απόφαση της πλειοψηφίας, δεν συμφωνώ ότι οι αρχές αυτές μπορούν να τύχουν εφαρμογής στην παρούσα περίπτωση προς απόδοση των αιτούμενων από την εφεσείουσα θεραπειών.
Tο ότι το Δικαστήριο της επιείκειας δεν μπορεί να αποδεχθεί την διαιώνιση μίας κατάστασης χωρίς την παροχή θεραπείας, είναι ορθό. Όμως, θεωρώ ότι μόνο σε περίπτωση κατά την οποία η εφεσίβλητη δεν προωθήσει το δικαίωμα που της αναγνωρίστηκε με την απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου - δηλωτική απόφαση υπό στοιχείο (γ) - ή δεν τελεσφορήσει η μεταβίβαση τότε θα μπορούσαν να αποδοθούν οι αξιούμενες θεραπείες στην εφεσείουσα, με τη χρήση των κατάλληλων ένδικων μέσων. Και τότε μόνο θα μπορούσαν, ενδεχόμενα, να τύχουν εφαρμογής οι αρχές της επιείκειας που αναλύονται στην απόφαση της πλειοψηφίας. Στη βάση όμως των γεγονότων της υπόθεσης, ήτοι του παράνομου τερματισμού της σύμβασης και της παράνομης ανάκλησης του πληρεξουσίου εγγράφου από πλευράς της εφεσείουσας προς αποτροπή της υλοποίησης της σύμβασης, δεν θεωρώ ότι εφαρμόζονται οι αρχές της επιείκειας.
Σε αντίθετη περίπτωση, εάν δηλαδή με τη χρήση του πληρεξουσίου επιτευχθεί η μεταβίβαση, με τη πληρωμή βέβαια του τιμήματος αγοράς, η εφεσίβλητη, η οποία είναι το αναίτιο μέρος σε αυτή τη διαφορά, θα πρέπει να καταβάλει αποζημιώσεις στην εφεσείουσα για να της αποδοθεί το δικαίωμα αγοράς της κατοικίας που νόμιμα άσκησε, κάτι που κατά τη κρίση μου δεν συνάδει με τις αρχές της επιείκειας.
Για τους πιο πάνω λόγους, θα απέρριπτα το λόγο έφεσης 8.
K. Σταματίου,
Δ.
/ΧΤΘ