public Παναγή, Περσεφόνη Χριστοδούλου, Μιχαλάκης Γιασεμή, Γιασεμής Ν. Α. Κυπρίζογλου, για Εφεσείοντες Ν. Ανδρονίκου (κα), για Εφεσίβλητους CY AD Κύπρος Ανώτατο Δικαστήριο 2017-12-14 el Τμήμα Νομικών Εκδόσεων, Ανώτατο Δικαστήριο P.P. BODY ART GYM LTD ν. SHIPTRANS ESTATE LTD, Πολιτική Έφεση Αρ. 300/2012, 14/12/2017 Δικαστική Απόφαση

ECLI:CY:AD:2017:A461

ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ

ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ

 

Πολιτική Έφεση Αρ. 300/2012

 

 

14 Δεκεμβρίου, 2017

 

 

 

[ΠΑΝΑΓΗ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗ, Δ/ΣΤΕΣ]

 

ΜΕΤΑΞΥ:

 

 P.P. BODY ART GYM LTD

                                                         Εφεσειόντων/Καθ΄ ων η Αίτηση

 

 

Και

 

 

SHIPTRANS  ESTATE  LTD

                                                     Εφεσιβλήτων/Αιτητών

 

                                           -----------------

 

Α. Κυπρίζογλου, για Εφεσείοντες

Ν. Ανδρονίκου (κα), για Εφεσίβλητους

 

 

ΠΑΝΑΓΗ Δ.:  Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Χριστοδούλου, Δ.

 

Α Π Ο Φ Α Σ Η

 

      ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Δ.:  Οι εφεσείοντες υπήρξαν ενοικιαστές του καταστήματος της οδού Ανθέων αρ. 3 και 4 στα Πολεμίδια (στο εξής το Κατάστημα), ιδιοκτησίας των εφεσιβλήτων, στο οποίο λειτουργούσαν επιχείρηση γυμναστηρίου.

 

      Μέχρι και τον Ιανουάριο του 2007 μεταξύ των διαδίκων δεν είχε προκύψει οποιαδήποτε διαφορά,  εφόσον οι εφεσείοντες κατέβαλλαν ανελλειπώς προς τους εφεσίβλητους το συμφωνηθέν ενοίκιο των €1.708,60 μηνιαίως.  Έκτοτε, όμως, οι εφεσείοντες ανέστειλαν την πληρωμή του ενοικίου λόγω πυρκαγιάς που εκδηλώθηκε στο κατάστημα στις 22.1.07, με αποτέλεσμα αυτό να υποστεί εκτεταμένες ζημιές ο δε εξοπλισμός του να καταστραφεί σχεδόν ολοσχερώς.  Και αυτό γιατί οι εφεσίβλητοι αρνήθηκαν να επιδιορθώσουν το κατάστημα, όπως ήταν η αξίωση των εφεσειόντων, ώστε να καταστεί δυνατή η επαναλειτουργία του γυμναστηρίου σ΄ αυτό.  Επί του προκειμένου είχε ανταλλαγεί μεταξύ των διαδίκων σχετική αλληλογραφία, πλην όμως οι εκατέρωθεν θέσεις τους δεν διαφοροποιήθηκαν.  Με κατάληξη τον τερματισμό της ενοικίασης εκ μέρους των εφεσιβλήτων στις 13.12.07 και την καταχώριση στη συνέχεια, στις 19.8.09, της υπ΄ αρ. Ε125/09 αίτησης ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού-Πάφου, με την οποία αξίωσαν εναντίον των εφεσειόντων την έκδοση:

 

Α.      Διατάγματος έξωσης λόγω παράλειψης τους να καταβάλουν τα ενοίκια περιόδου από 1.2.07 - 1.8.09

 

Β.    Απόφαση για τα οφειλόμενα και καθυστερημένα ενοίκια ύψους €52.966,60,  καθώς και ενδιάμεσα οφέλη για το ποσό των €1.708,60 μηνιαίως από 1.9.07 μέχρι παράδοσης του καταστήματος

 

Γ.  Αποζημιώσεις πέραν των €30.000 για ζημίες στο κατάστημα και

 

Δ.    Τόκους και έξοδα.

 

      Οι εφεσείοντες αντέδρασαν στην αίτηση των εφεσιβλήτων καταχωρώντας Απάντηση, με την οποία πρόβαλαν βασικά ότι η πυρκαγιά δεν οφειλόταν σε δική τους υπαιτιότητα και δυνάμει των προνοιών του ενοικιαστηρίου εγγράφου και/ή του Νόμου και/ή της Νομολογίας δεν ήταν υπόχρεοι σε καταβολή ενοικίου εφόσον το κατάστημα κατέστη ακατάλληλο για τη συμφωνηθείσα χρήση και η ζημιά που προκλήθηκε σ΄ αυτό δεν προήλθε από δική τους αμέλεια ή απροσεξία, αλλά από περιστάσεις ανωτέρας βίας.  Περαιτέρω αξίωσαν με ανταπαίτηση διάφορες θεραπείες, μεταξύ των οποίων και την έκδοση διατάγματος εναντίον των εφεσιβλήτων για άμεση επιδιόρθωση του καταστήματος, προκειμένου αυτό να καταστεί κατάλληλο για επαναλειτουργία του γυμναστηρίου.

 

      Με τη συμπλήρωση των εγγράφων προτάσεων η υπόθεση οδηγήθηκε σε ακρόαση, στο πλαίσιο της οποίας κατέθεσαν για τους εφεσίβλητους δύο (2) μάρτυρες και για τους εφεσείοντες ένας (1). Ό,τι όμως ενδιαφέρει την παρούσα είναι ότι εν τέλει, το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατέληξε βάσει της ενώπιον του προσκομισθείσας μαρτυρίας σε τρία (3) ευρήματα.  Το πρώτο ότι  δεν είχε προκύψει σύνδεση των εφεσειόντων με τη φωτιά που ξέσπασε στο κατάστημα, το δεύτερο ότι οι εφεσίβλητοι προέβησαν  σε εργασίες μερικής αποκατάστασης της ζημιάς για σκοπούς καθαριότητας του καταστήματος και, το τρίτο, ότι το κατάστημα εξακολουθούσε να κατέχεται από τους εφεσείοντες χωρίς όμως να το χρησιμοποιούν.

 

      Κατ΄ ακολουθία δε των πιο πάνω ευρημάτων, το  πρωτόδικο Δικαστήριο, θεώρησε ότι υπό τα περιστατικά της υπόθεσης προέκυπταν δύο ερωτήματα, τα οποία απάντησε προς όφελος των εφεσιβλήτων με αποτέλεσμα να εκδώσει διάταγμα και απόφαση εναντίον των εφεσειόντων ως ανωτέρω υπό Α, Β και Δ.  Συγκεκριμένα:-

 

      Το πρώτο ερώτημα ήταν κατά πόσο οι εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση να επιδιορθώσουν το κατάστημα - ως ήταν η θέση των εφεσειόντων - οι οποίοι προς τούτο επικαλέστηκαν τους όρους 6 και 8 του Ενοικιαστηρίου Eγγράφου σύμφωνα με τους οποίους:-

 

«6.  Ο ενοικιαστής οφείλει να παραδώσει το ενοικιαζόμενο κτήμα στην ίδια κατάσταση που το παρέλαβε λαμβανομένης υπόψη της φθοράς λόγω της χρήσης, η οποία φθορά δεν προέρχεται από αμέλεια ή απροσεξία του ενοικιαστή ή από περιστάσεις ανωτέρας δύναμης» και

 

«8.  Όλες οι επιδιορθώσεις επιβαρύνουν τον ενοικιαστή».

 

 

      Ήταν κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι οι πιο πάνω όροι δεν ήταν διαφωτιστικοί ως προς το επίδικο  ζήτημα και με αναφορά στο σύγγραμμα Halsbury's Laws of England, 3^rd Ed. Vol. 23, para 1236 αποφάνθηκε «. ότι σε περίπτωση ζημιάς στο μίσθιο από φωτιά, εκτός όπου ο ιδιοκτήτης έχει αναλάβει να αποκαταστήσει το μίσθιο, δεν υποχρεούται να επιδιορθώσει τις ζημιές, ούτε η υποχρέωση για εξασφάλιση στον ενοικιαστή «ειρηνικής απόλαυσης του μισθίου» περιλαμβάνει και  υποχρέωση αποκατάστασης του μισθίου».  Παραθέτουμε αυτούσιο το σχετικό απόσπασμα από το οποίο το πρωτόδικο Δικαστήριο άντλησε καθοδήγηση:-

 

"1236. Landlord's liability in the event of fire. Except to the extent that the landlord has assumed obligation to rebuild (for example by covenanting to repair), he need not rebuild the premises if they are destroyed by fire during the term (g), and a covenant on his part for quiet enjoyment does not require him to reinstate the premises (h). The fact that the tenant has covenanted to repair with an exception for damage by fire does not of itself imply an obligation on the landlord's part to rebuild (i). Moreover, the fact that the landlord has insured and has received the insurance moneys does not impose an obligation on him to rebuild

(k);"

 

 

          

      Σ΄ ό,τι αφορά το δεύτερο ερώτημα, κατά πόσο δηλαδή οι εφεσείοντες - ανεξάρτητα από το γεγονός ότι το κατάστημα κατέστη ακατάλληλο προς χρήση χωρίς τη δική τους υπαιτιότητα - είχαν υποχρέωση καταβολής ενοικίου, αποφάνθηκε πως είχαν τέτοια υποχρέωση κατ΄ επίκληση του πιο κάτω αποσπάσματος από το σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord and Tenant, 27^th ed., vol. 1, para. 1481:-

 

«1481. Duty to rebuild in case of fire. A tenant who covenants to repair the demised premises during the term, without such words as "damage by fire excepted" to exonerate him from liability, must rebuild the premises if burned down by accident, negligence, or otherwise, or if destroyed or injured by tempest or earthquake or by an enemy bomb. He continues liable for rent notwithstanding the fire, and it has been held to make no difference that the landlord has received insurance money and not laid it out in rebuilding. [...] Even where the tenant's covenant to repair contains an express exception of damage by fire and tempest, whereby he is exonerated from rebuilding, it seems that this exception casts no obligation upon the landlord to rebuild or repair in the event of loss or damage by fire or tempest, and that only an express covenant by the landlord to repair will cast such an obligation on him. A covenant for quiet enjoyment during the term is not sufficient." (Δική μου υπογράμμιση)

 

 

       Οι εφεσείοντες θεωρούν εσφαλμένες αμφότερες τις απαντήσεις που έδωσε το  πρωτόδικο Δικαστήριο και στα δύο ερωτήματα, τις οποίες και προσβάλλουν με πέντε (5) αλληλένδετους μεταξύ τους λόγους έφεσης.  Διατείνονται συναφώς ότι από τη στιγμή που οι ίδιοι δεν είχαν οποιαδήποτε ευθύνη για την πρόκληση της πυρκαγιάς, το πρωτόδικο Δικαστήριο θα έπρεπε να την αποδώσει σε ανώτερη βία και εν τοιαύτη περιπτώσει η υποχρέωση επιδιόρθωσης των ζημιών βάρυνε τους εφεσίβλητους δυνάμει των όρων 6 και 8 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου.   Εν πάση περιπτώσει υπό τα περιστατικά της  υπόθεσης ετύγχανε εφαρμογής το δόγμα και/ή αρχή της ματαίωσης της συμφωνίας (frustration) και ως εκ τούτου οι εφεσείοντες απαλλάχτηκαν της υποχρέωσης πληρωμής των ενοικίων για το μέλλον εφόσον η καταστροφή του υποστατικού και της επιχείρησης τους συνιστούσε μόνιμο εμπόδιο χρήσης του υποστατικού.  Παρέπεμψαν συναφώς στις Cyprus Cinema & Theatre Co Ltd v. Christodoulos Karmiotis (1967) 1 C.L.R. 42 και National Carriers Ltd v. Panalpina (Nothern) Ltd [1981] AC 675.

 

      Διαμετρικά αντίθετες είναι βεβαίως οι θέσεις των εφεσιβλήτων, οι οποίοι υποστήριξαν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης σε όλες τις πτυχές.

 

      Εξετάσαμε την πρωτόδικη απόφαση υπό το πρίσμα της εμπεριστατωμένης, εκατέρωθεν, επιχειρηματολογίας.  Σ΄ ό,τι αφορά την απάντηση που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο πρώτο ερώτημα, κατά πόσο δηλαδή οι εφεσίβλητοι είχαν υποχρέωση δυνάμει των όρων 6 και 8 του Ενοικιαστηρίου Εγγράφου προς επιδιόρθωση του καταστήματος, δεν εντοπίζουμε οποιοδήποτε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου.  Αυτό που με σαφήνεια προκύπτει από το λεκτικό των υπό αναφορά όρων είναι η απαλλαγή του ενοικιαστή από την ευθύνη - εδώ των εφεσειόντων - για ζημιές που προκλήθηκαν στο μίσθιο και οι οποίες δεν οφείλονται σε δική τους «αμέλεια ή απροσεξία ή από περιστάσεις ανωτέρας βίας», χωρίς ταυτόχρονα να εναποθέτει την ευθύνη επιδιόρθωσης των ζημιών στον ιδιοκτήτη.  Κατά συνέπεια το πρωτόδικο Δικαστήριο, με αναφορά στα πιο πάνω αποσπάσματα, ορθώς απέρριψε την θέση των εφεσειόντων επί του ζητήματος και οι σχετικοί επ΄ αυτού λόγοι έφεσης (οι υπ΄ αρ. 1 και 2) απορρίπτονται.

 

      Tώρα, σ΄ ό,τι αφορά την απάντηση που έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο δεύτερο ερώτημα κατ΄ επίκληση του σχετικού αποσπάσματος από το σύγγραμμα Woodfall's Law of Landlord and Tenant (ανωτέρω), να παρατηρήσουμε κατ΄ αρχάς πως φαίνεται να διέλαθε της προσοχής του πρωτόδικου Δικαστηρίου πως σύμφωνα με το εν λόγω απόσπασμα η υπό αναφορά ευθύνη προϋποθέτει συμφωνία του ενοικιαστή («A tenant who covenants to repair the demised premises during the term, without such words as "damage by fire excepted" to exonerate him from liability.»).  Στην παρούσα όμως περίπτωση οι εφεσείοντες, ως ενοικιαστές, δεν ανέλαβαν ευθύνη για επιδιόρθωση των ζημιών που ανεξάρτητα από την αιτία πρόκλησης τους θα προκαλούνταν στο κατάστημα.  Αντίθετα με τον όρο 6 του ενοικιαστηρίου εγγράφου, η ευθύνη που ανέλαβαν για αποκατάσταση των οποιωνδήποτε ζημιών στο κατάστημα κατά τη διάρκεια της ενοικίασης προϋπόθετε ότι οι ζημιές θα οφείλονταν στην εκ μέρους τους επίδειξη αμέλειας ή απροσεξίας.  Κατά συνέπεια εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο άντλησε καθοδήγηση επί του ζητήματος από το πιο πάνω απόσπασμα, ενώ η προσοχή του θα έπρεπε να στραφεί προς την κατεύθυνση κατά πόσο υπό τα περιστατικά της υπόθεσης ετύγχανε εφαρμογής το δόγμα της ματαίωσης της συμφωνίας (frustration).

 

      Το δόγμα της ματαίωσης μιας συμφωνίας πρωτοεμφανίστηκε στην Αγγλία με την υπόθεση Τaylor v. Caldwell (1863) 3 B & S 826 και  έκτοτε επεκτάθηκε και σε άλλες  υποθέσεις.  Με πυρήνα ότι ως θέμα εξυπακουόμενου όρου μιας σύμβασης, τα μέρη απαλλάσσονται από τις εκατέρωθεν συμβατικές τους υποχρεώσεις όταν η εκτέλεση καθίσταται αδύνατη λόγω καταστροφής του αντικειμένου της χωρίς προς τούτο να έχει ευθύνη ο συμβαλλόμενος (βλ. Chitty on Contracts, 27^th ed., vol. I, para 23-003).

 

      Στην Κύπρο το υπό αναφορά δόγμα εισήχθηκε με το άρθρο 56(2)[1] του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, με πηγή προέλευσης το αντίστοιχα αριθμητικά άρθρο  του Ινδικού περί Συμβάσεων Νόμου.  Στοιχείο που, όπως παρατηρήθηκε στη Mason Jenny Ltd v. Krashias Footwear Industry Ltd (2002) 1 A.A.Δ. 1156, προσδίδει  διαφορετική έννοια στη «ματαίωση» του άρθρου 56(2) από την αντίστοιχη έννοια της «ματαίωσης» που διαγράφεται στο αγγλικό δίκαιο.  Επομένως, όπως επισημάνθηκε, το αγγλικό δίκαιο είναι περιορισμένο βοήθημα για την ερμηνεία του άρθρου 56(2).

 

      Το τέστ κατά πόσο η εκτέλεση μιας σύμβασης καθίσταται αδύνατη τέθηκε στην υπόθεση Cyprus Cinema & Theatre Co Ltd v. Christodoulols Karmiotis (1967) 1 C.L.R. 42 ως ακολούθως:-

 

«. the proper test for impossibility of performance should be If the literal words of the contract were to be enforced in the changed circumstances, would this involve a significant or radical change from the obligation originally undertaken? In formulating a test with particular reference to contracts of lease we would rule that On rare Occasions a contract of lease may become impossible of performance, as, 'for instance, if some vast convulsion of nature swallowed up the property altogether, or buried it in the depths of the sea (as suggested by Viscount Simon and Lord Wright in the Cricklewood. Case)».

 

 

 

       Eφαρμόζοντας το πιο πάνω τεστ στα περιστατικά της υπόθεσης παρατηρούμε κατ΄ αρχάς πως από το λεκτικό της σύμβασης που κατήρτισαν οι διάδικοι, οι εφεσείοντες - ενόσω κατέβαλλαν το συμφωνηθέν ενοίκιο - είχαν δικαίωμα ανεμπόδιστης κατοχής και χρήσης του καταστήματος για τη λειτουργία του γυμναστηρίου τους που ήταν και το αντικείμενο της σύμβασης ενοικίασης.  Συνεπεία όμως της  πυρκαγιάς - για την οποία όπως κρίθηκε δεν είχαν ευθύνη - απώλεσαν de facto την κατοχή και χρήση του καταστήματος, στοιχείο που επέφερε ριζική αλλαγή στην αρχικώς αναληφθείσα απ΄ αυτούς υποχρέωση για πληρωμή του ενοικίου εφόσον το δικαίωμα τους για ανεμπόδιστη κατοχή και χρήση του καταστήματος ήταν αλληλένδετο με την υποχρέωση τους για καταβολή ενοικίου.  Ως θέμα επομένως λογικής και δικαίου, η εκτέλεση της σύμβασης κατέστη αδύνατη εφόσον η de facto απώλεια της κατοχής και χρήσης του καταστήματος δεν θα μπορούσε να αποσυνδεθεί με την αντίστοιχη υποχρέωση για καταβολή ενοικίου καθότι τα δύο ήταν αλληλένδετα μεταξύ τους και ενόψει τούτου θεωρούμε την περί του αντιθέτου απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου εσφαλμένη.

      Για όλους τους πιο πάνω λόγους οι λόγοι έφεσης 3, 4 και 5 ευσταθούν και η έφεση επιτυγχάνει.  Επομένως η πρωτόδικη απόφαση, σ΄ ό,τι αφορά την επιδίκαση των θεραπειών Α και Β (ανωτέρω) προς όφελος των εφεσιβλήτων, παραμερίζεται με έξοδα προς όφελος των εφεσειόντων.

 

      Τα έξοδα να υπολογισθούν από τον Πρωτοκολλητή και να τεθούν ενώπιον του Δικαστηρίου προς έγκριση.

                                                                

 

                                                                Π. ΠΑΝΑΓΗ, Δ.

                                                               

                                                                Μ. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, Δ.

                                                               

                                                                Γ.Ν. ΓΙΑΣΕΜΗ, Δ.

 

 

 

 

 

/κβπ