|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Γενικός Εισαγγελέας ν. Κούλουμου κ.ά. (1995) 1 ΑΑΔ 728
Γεωργαλλίδου Kαθλήν και Άλλη ν. Γενικού Eισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1 ΑΑΔ 365
Μιχαηλίδου Λένα Ζ. ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2005) 1 ΑΑΔ 657
Kυπριακό Διϋλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 ΑΑΔ 345
Capaiba Trading Company Ltd ν. Kυπριακής Δημοκρατίας (2009) 3 ΑΑΔ 310
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ECLI:CY:AD:2017:A199
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 120/2011)
30 Μαΐου 2017
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ/στές]
ΚΥΠΡΙΑΚΗ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑ ΔΙΑ ΤΟΥ
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσείουσα
- ΚΑΙ -
ΕΛΕΝΗΣ ΔΑΜΙΑΝΟΥ ΧΑΡΑΛΑΜΠΙΔΗ,
Εφεσίβλητης
------------------------------------------
Α. Χριστοφόρου, Ανώτερος Δικηγόρος της Δημοκρατίας,
για την Εφεσείουσα.
Γ. Φαίδωνος, για την Εφεσίβλητη.
------------------------------------------
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Η ομόφωνη απόφαση του
Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Δικαστή Ναθαναήλ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Επί ειδοποιήσεως παραπομπής για καθορισμό της αποζημίωσης για απαλλοτριωθέν μέρος τεμαχίου γης στον Άγιο Τύχωνα της επαρχίας Λεμεσού, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση υπέρ της εφεσίβλητης-αιτήτριας και εναντίον της εφεσείουσας-αποζημιούσας αρχής, στο ποσό των €567.600 με τόκο 9% ετήσια από 18.11.2009 μέχρι εξόφλησης πλέον έξοδα στην ανάλογη κλίμακα και €3.000 εκτιμητικά έξοδα με νόμιμο τόκο.
Το εν λόγω ακίνητο ήταν έκτασης 2.357 τ.μ. επί της παραλιακής λεωφόρου Αμαθούντος εκ των οποίων απαλλοτριώθηκαν 473 τ.μ. Στο ακίνητο υπήρχε κατοικία και συγκρότημα τουριστικών διαμερισμάτων με μεγάλο πρόσωπο 40 μέτρων επί του παραλιακού δρόμου, ο οποίος είναι πλάτους 14 μέτρων. Με Γνωστοποίηση Απαλλοτρίωσης που δημοσιεύθηκε ως Α.Δ.Π. 992, ημερ. 12.10.2001 και μετέπειτα με διάταγμα απαλλοτρίωσης Α.Δ.Π. 96 ημερ. 11.10.2002, η εφεσείουσα Δημοκρατία προέβη αρχικά σε επίταξη και μετέπειτα σε απαλλοτρίωση των 473 τ.μ. Επί της απαλλοτριώσεως δεν υπήρξε συμφωνία καταβολής αποζημίωσης εφόσον η απαλλοτριούσα αρχή προσέφερε το ονομαστικό ποσό των 100 λιρών και ως εκ τούτου καταχωρήθηκε η ειδοποίηση παραπομπής ούτως ώστε να καθοριστεί η δίκαιη αποζημίωση τόσο για την αξία του απαλλοτριωθέντος μέρος των 473 μέτρων, όσο και για την επιζήμια επίδραση που προκλήθηκε επί του υπολοίπου τεμαχίου λόγω της μείωσης της εμπορικής ζώνης, με την επιβολή απομονωτικής λωρίδας μεταξύ του παραμένοντος τεμαχίου και του παραλιακού δρόμου, τη δημιουργία νησίδας στο δρόμο και άλλων δημιουργηθέντων προβλημάτων που μείωσαν την άνεση και απόλαυση που προσέφερε η απαλλοτριωθείσα έκταση στα υπάρχοντα κτίρια του υπολοίπου.
Η θέση της Δημοκρατίας ήταν ότι σε ουδεμία αποζημίωση δικαιούτο η αιτήτρια διότι ολόκληρη η απαλλοτριωθείσα έκταση των 473 τ.μ., καλύπτετο ήδη από δεσμευτική ρυμοτομία που δημοσιεύθηκε με την Κ.Δ.Π. 994 ημερ. 26.5.1978 και είχε τεθεί ως όρος για παραχώρηση της με την άδεια οικοδομής 004114/8.7.1987. Επομένως καμία αποζημίωση δεν ήταν πληρωτέα εφόσον λόγω της επαύξησης στο υπόλοιπο κτήμα το ποσό της αποζημίωσης ανερχόταν σε μηδενικό συντελεστή, γι΄ αυτό και προσφέρθηκε το ονομαστικό ποσό των 100 λιρών.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέγραψε τα παραδεκτά γεγονότα που συμφωνήθηκαν μεταξύ των διαδίκων και τα οποία περιελάμβαναν τις πιο πάνω περιγραφές του ακινήτου και τον τρόπο με τον οποίο έγινε η απαλλοτρίωση, με την προσθήκη ότι προϋπήρξε δεσμευτική ρυμοτομία παραχώρησης της ίδιας της απαλλοτριωθείσας έκτασης στο δημόσιο δρόμο, με την αιτήτρια να είχε επιφυλάξει τα δικαιώματα της, περιλαμβανομένου και του δικαιώματος για αποζημίωση. Η απαλλοτριωθείσα έκταση παρέμεινε στην κυριότητα της αιτήτριας. Πρόσθετα, αναγνωρίστηκε ότι δεν υπήρξε υπεραξία ή μείωση αξίας στο υπόλοιπο από την απαλλοτρίωση, ενώ κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας οικοδομής, το τεμάχιο ενέπιπτε στη ζώνη Β3 με συντελεστή δόμησης σε ποσοστό 80%, ενώ, περαιτέρω, με βάση την πολεοδομική ζώνη Εβ και Τ1β που ίσχυε κατά το χρόνο της γνωστοποίησης, η δόμηση μπορούσε να φθάσει στο 45% για τουριστικά διαμερίσματα. Η αξία των απαλλοτριωθέντων 473 τ.μ. καθορίστηκε να είναι €113.144 κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης, ήτοι, στις 12.10.2001 πλέον τόκο 9% ετήσια μέχρι εξόφλησης και €567.600 κατά την 17.11.2009, ημερομηνία της τροποποιημένης εκτίμησης πλέον τόκο 9% μέχρι εξόφλησης.
Το Δικαστήριο στη βάση των παραδεκτών γεγονότων καθόρισε τα εναπομείναντα επίδικα θέματα προς εκδίκαση, ως εξής: Ήταν πληρωτέα στην αιτήτρια η πλήρης αγοραία αξία ως αποζημίωση για την απαλλοτρίωση δυνάμει του Άρθρου 23 του Συντάγματος και του Νόμου αρ. 15/62, παρά το γεγονός ότι η ίδια έκταση είχε παραχωρηθεί στο δημόσιο δρόμο δυνάμει των όρων της άδειας οικοδομής; Και, περαιτέρω, κατά πόσο η τυχόν πληρωτέα αποζημίωση θα κάλυπτε όλο το συμφωνηθέν ποσό των €567.600 κατά την ημερομηνία της δεύτερης εκτίμησης, ή, ήταν πληρωτέο μόνο το ποσό των €113.244 κατά την ημερομηνία της γνωστοποίησης.
Το Δικαστήριο άκουσε, παρά τα συμφωνηθέντα γεγονότα, τον εκτιμητή της αιτήτριας και τον εκτιμητή της αποζημιούσας αρχής. Το Δικαστήριο κατέγραψε επίσης ότι ναι μεν η απαλλοτριωθείσα έκταση γης είχε οριστεί να παραχωρηθεί στον δημόσιο δρόμο ως δεσμευτική ρυμοτομία, αλλά η αιτήτρια είχε επιφυλάξει τα δικαιώματα της, αλλά δεν είχε προσβάλει τους όρους της άδειας οικοδομής με προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο. Με αναφορά στη συνέχεια στη νομολογία στις υποθέσεις Κάθλιν Γεωργαλλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα της Δημοκρατίας (2001) 1 Α.Α.Δ. 365 και Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας ν. Κούλουμου (1995) 1 Α.Α.Δ. 728, το Δικαστήριο θεώρησε ότι το γεγονός της μη προσβολής των όρων της άδειας οικοδομής με προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο, δεν επηρέαζε το δικαίωμα της αιτήτριας να αποζημιωθεί δυνάμει του άρθρου 13(1) του Κεφ. 96, εφόσον η παραχώρηση μέρους κτήματος σε ρυμοτομία ρυθμίζεται από το εν λόγω άρθρο το οποίο αναγνωρίζει την υποχρέωση καταβολής εύλογης αποζημίωσης όταν προκαλείται «hardship».
Επομένως, έκρινε το Δικαστήριο, ότι ήταν αδιαμφισβήτητο το δικαίωμα της αιτήτριας να αποζημιωθεί στη βάση και του Άρθρου 23 του Συντάγματος. Προχώρησε, συνεπώς, να εξετάσει κατά πόσο είχε προκληθεί ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου αποφασίζοντας το ζήτημα καταφατικά καθορίζοντας την αποζημίωση στη βάση των παραδεκτών ενώπιον του δεδομένων, στις €567.600. Αυτό, διότι με βάση την υπόθεση Michael Theodossiou Ltd v. Cyprus Αρ. Αίτησης 31811/04 ημερ. 15.4.09 του ΕΔΑΔ, η οποιαδήποτε καθυστέρηση βαρύνει την αποζημιούσα αρχή έτσι ώστε και κατά την υπόθεση Serghides v. Cyprus Αρ. Αίτησης 44730/08 ημερ. 10.6.03, επίσης του ΕΔΑΔ, η πληρωτέα αποζημίωση πρέπει να συνδέεται με αγοραίες αξίες της γης κατά το χρόνο που διαπιστώνεται η παράβαση κατά τη Σύμβαση Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων. Έτσι δικαιολογήθηκε η απόδοση του συγκεκριμένου ποσού των €567.600 τόσο κατά τις 17.11.2009, όσο και κατά την ολοκλήρωση της δικαστικής διαδικασίας στην αίτηση παραπομπής στις 31.1.2011, ημερομηνία έκδοσης της πρωτόδικης απόφασης.
Με τα αντίστοιχα περιγράμματα τους τίθενται τα επιχειρήματα εκατέρωθεν για ανατροπή ή επικύρωση της πρωτόδικης κρίσης. Η εφεσείουσα Δημοκρατία εστιάζει την προσοχή της στο γεγονός ότι θα έπρεπε να είχε αμφισβητηθεί η ένθεση όρων στην άδεια οικοδομής και να μην επιχειρείται εκ των υστέρων η καταβολή αποζημίωσης επί όρων που έγιναν αποδεκτοί από την εφεσίβλητη χωρίς οποιαδήποτε προσφυγή στο Ανώτατο Δικαστήριο. Η άδεια οικοδομής είχε υλοποιηθεί από την εφεσίβλητη πριν τη δημοσίευση της απαλλοτρίωσης και, επομένως, κατά την ώρα της δημοσίευσης της Γνωστοποίησης Απαλλοτρίωσης οι όροι της άδειας οικοδομής ήσαν σε πλήρη ισχύ και ήταν απρόσβλητοι. Στη βάση αυτή κανένας προτειθέμενος αγοραστής δεν θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για την αγορά των επιδίκων κτημάτων εφόσον για την ανάπτυξη του τεμαχίου είχε τεθεί όρος όπως το μέρος που εκ των υστέρων απαλλοτριώθηκε, θα παραχωρείτο στο δημόσιο δωρεάν.
Υπάρχει στην προκείμενη περίπτωση, επιδοκιμασία και αποδοκιμασία των διοικητικών πράξεων, οι δε όροι που είχαν τεθεί για την άδεια οικοδομής θα έπρεπε να είχαν προσβληθεί όχι αυτοτελώς, αλλά ως αναπόσπαστο μέρος της άδειας οικοδομής. Περαιτέρω, λανθασμένα το Δικαστήριο έκρινε ότι με την απαλλοτρίωση των 473 τ.μ. η εφεσίβλητη αποστερήθηκε οριστικά των πολεοδομικών συντελεστών εφόσον το ακίνητο ήταν ήδη πλήρως ανεπτυγμένο. Επομένως δεν υπήρχε αξία άνεσης ή ουσιώδης μείωση του υπολοίπου ακινήτου και εσφαλμένα το Δικαστήριο ερμήνευσε τις πρόνοιες του άρθρου 10(η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμου αρ. 15/62, εφόσον δεν μπορούσε να καθοριστεί αποζημίωση λόγω ουσιώδους μείωσης της αξίας του υπολοίπου, θεραπεία ή αίτημα που δεν συμπεριελήφθηκε στην έκθεση απαίτησης. Οι αποζημιώσεις που δόθηκαν και μάλιστα κατά την ημερομηνία που το Δικαστήριο θεώρησε ότι ήταν η ορθή λόγω καθυστέρησης στην εκ μέρους της Δημοκρατίας προώθηση της διαδικασίας καθορισμού της αποζημίωσης, ήταν λανθασμένες διότι οι υποθέσεις του ΕΔΑΔ που χρησιμοποιήθηκαν πρωτόδικα δεν οδηγούσαν σε τέτοιο συμπέρασμα και το Δικαστήριο σε διαδικασία παραπομπής δεν έχει εξουσία να αποδώσει οποιαδήποτε άλλη αποζημίωση πέραν της προβλεπομένης από το Νόμο και συγκεκριμένα το άρθρο 20 του Νόμου αρ. 15/62. Ούτε υπήρξε τέτοια καθυστέρηση από πλευράς της εφεσείουσας Δημοκρατίας που να δικαιολογεί το συμπέρασμα του Δικαστηρίου, αντίθετα δε ήταν η εφεσίβλητη που κατά την ώρα της δημοσίευσης της απαλλοτρίωσης δεν παραχώρησε το μέρος του ακινήτου στο δημόσιο και δεν μπορεί να καρπούται των δικών της παραλείψεων και παρανομίας.
Η εφεσίβλητη, αντίθετα, θεωρεί ορθή την πρωτόδικη απόφαση με αναφορά και στη νομολογία και συγκεκριμένα στην Capaiba Trading Company Limited v. Κυπριακής Δημοκρατίας (2009) 3 Α.Α.Δ. 310, ενώ ο συνήγορος εφοδίασε το Εφετείο και με απόφαση του Αρείου Πάγου στην υπόθεση αρ. 127/2002, ΑΠ (310831), ημερ. 23.1.2002. Κατά την εφεσίβλητη, υπήρξε μεθόδευση της Δημοκρατίας για να αποστερήσει την ατομική ιδιοκτησία της αιτήτριας με τους όρους άδειας οικοδομής χωρίς πληρωμή αποζημίωσης. Οι υποθέσεις στις οποίες αναφέρθηκε το πρωτόδικο Δικαστήριο τόσο του Ανωτάτου Δικαστηρίου, όσο και του ΕΔΑΔ συγκλίνουν στο ότι δεν μπορεί ένας ιδιοκτήτης να αποστερείται μέρος της ιδιοκτησίας του ή ολόκληρης της ιδιοκτησίας υπό οποιοδήποτε πρόσχημα χωρίς αποζημίωση. Αυτό, ανεξάρτητα από το γεγονός ότι δεν είχε προσφύγει η εφεσίβλητη εναντίον της άδειας οικοδομής και των όρων που τέθηκαν σ΄ αυτή, σημειώνοντας ταυτόχρονα ότι επιφυλάχθηκαν τα δικαιώματα της πλήρως στη σχετική αλληλογραφία.
Εξετάζοντας τα εγερθέντα ζητήματα, πρέπει να λεχθεί ότι όταν εκδόθηκε η πρωτόδικη απόφαση και όταν αυτή συζητήθηκε κατ΄ έφεση από τους ευπαίδευτους συνηγόρους των διαδίκων, δεν είχε ακόμη εκδοθεί η απόφαση του Εφετείου στην Ματθαίος Γεωργίου Μακροσέλλη κ.ά. ν. Δημοκρατίας, Πολ. Έφ. αρ. 268/2010, ημερ. 3.3.2017, ECLI:CY:AD:2017:A70. Τα γεγονότα στη Μακροσέλλη ήταν εν πολλοίς παρόμοια με τα πρωτόδικα στην παρούσα έφεση δεδομένα. Η εφεσείουσα εταιρεία, η δεύτερη εφεσείουσα στην πιο πάνω Πολιτική Έφεση, είχε λάβει άδεια οικοδομής για προσθηκομετατροπές σε υφιστάμενη βιομηχανική οικοδομή σε δύο τεμάχια ιδιοκτησίας της και του άλλου εφεσείοντα. Στην άδεια τέθηκε όρος όπως τα επηρεαζόμενα από τη ρυμοτομία τμήματα παραχωρηθούν στο δημόσιο και αποτελέσουν τμήμα των δημοσίων δρόμων. Παράλληλα, ανάλογος όρος είχε τεθεί και στην πολεοδομική άδεια. Οι άδειες υλοποιήθηκαν, με αποτέλεσμα μέρος των τεμαχίων να επηρεαστεί από τη διεύρυνση του δρόμου με την κατασκευή πεζοδρομίου, ασφαλτοστρώματος και οχετών. Δεν είχε υποβληθεί αίτηση για ανανέωση των αδειών κατά το χρόνο της υλοποίησης των έργων και στο τέλος δεν εκδόθηκε πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Τα επηρεασθέντα από τη ρυμοτομία μέρη των τεμαχίων απαλλοτριώθηκαν στη συνέχεια στη βάση γνωστοποίησης και διατάγματος απαλλοτρίωσης, αντιστοίχως. Διεκδικήθηκαν αποζημιώσεις ένεκα της απαλλοτρίωσης με τους εφεσείοντες να ισχυρίζονταν ότι εφόσον παρά την επιβολή των όρων εξακολουθούσαν να ήσαν οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, δικαιούνταν να αποζημιωθούν με την αγοραία αξία του απαλλοτριωθέντος μέρους κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης. Αντίθετα, η απαλλοτριούσα αρχή εφεσίβλητη ισχυρίστηκε πως εφόσον είχε ήδη παραχωρηθεί στο οδικό δίκτυο ολόκληρη η μεταγενεστέρως απαλλοτριωθείσα έκταση, ουδεμία αποζημίωση ήταν καταβλητέα.
Αναπτύχθηκαν επιχειρήματα στη βάση των προνοιών του άρθρου 13(1) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου Κεφ. 96, του άρθρου 10 (α) και (η) του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου αρ. 15/62, όπως ιδιαιτέρως τροποποιήθηκε με το Νόμο αρ. 25/83 και του Άρθρου 23.3 του Συντάγματος. Έγινε αναφορά στις αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου στη Γεωργαλλίδου και Κούλουμου - πιο πάνω - καθώς και στις Michael Theodossiou Ltd και Serghides του ΕΔΑΔ. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε τις παραπομπές, θεωρώντας ότι η ενώπιον του υπόθεση διαφοροποιείτο από τη Γεωργαλλίδου, λόγω του ότι ο τεθείς στην άδεια οικοδομής όρος για δωρεάν παραχώρηση δεν είχε προσβληθεί, αλλά αντίθετα η ανάπτυξη υλοποιήθηκε και η ρυμοτομία παραχωρήθηκε παρά το ότι παρέμεινε σε εκκρεμότητα η εγγραφή του δεσμευθέντος τεμαχίου επ΄ ονόματι της Δημοκρατίας. Εκκρεμότητα που βάρυνε τους ιδιοκτήτες γης εφόσον δεν μερίμνησαν να λάβουν πιστοποιητικό τελικής έγκρισης. Εκ της δικής τους παρανομίας συνεπώς, δεν θα μπορούσαν οι ίδιοι να επωφεληθούν, ενώ και η ανάπτυξη του κτήματος οδήγησε σε επαύξηση της αξίας την οποία βεβαίως καρπώθηκαν οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες.
Το Εφετείο απέρριψε την καταχωρηθείσα έφεση, για διαφορετικούς όμως λόγους από το πρωτόδικο Δικαστήριο. Αναλύθηκε όλη η σχετική νομολογία επί του θέματος. Υπεδείχθη η στροφή που έγινε στη νομολογία με αρχή την Κούλουμου και μεταγενέστερα με τη Γεωργαλλίδου, οι οποίες αντέστρεψαν την προηγούμενη αντίληψη ότι ένας μελλοντικός αγοραστής θα θεωρούσε την απαλλοτριωθείσα έκταση ως μη διαθέσιμη και ως μη περιλαμβάνουσα, ευλόγως, το μέρος που είχε ήδη παραχωρηθεί με τη ρυμοτομία και στη συνέχεια απαλλοτριώθηκε. Η εισαγωγή του άρθρου 10(η) με το Νόμο αρ. 25/83, είχε διαφοροποιήσει την κατάσταση έτσι ώστε το Άρθρο 23 να έδιδε δικαίωμα αποζημίωσης ανεξαρτήτως περιορισμών που είχαν τεθεί είτε δυνάμει του περί Αρχαιοτήτων Νόμου ή οποιουδήποτε άλλου Νόμου.
Όμως, παρά το γεγονός ότι δεν θα μπορούσε να αμφισβητηθεί η υποχρέωση για αποζημίωση δυνάμει του άρθρου 10(η), ο ιδιοκτήτης γης του οποίου μέρος ή το όλο απαλλοτριώνεται δεν μπορεί να μην διεκδικεί αποζημιώσεις δυνάμει του άρθρου 13(1) του Κεφ. 96 ή του άρθρου 68 του Νόμου αρ. 90/72, αλλά να προσφεύγει στο Δικαστήριο αδιακρίτως του χρόνου και των περιστάσεων διεκδικώντας αποζημιώσεις με βάση την αγοραία αξία κατά το χρόνο της μεταγενέστερης απαλλοτρίωσης. Αυτή η πτυχή δεν είχε συζητηθεί στη Γεωργαλλίδου.
Η Γεωργαλλίδου η ίδια περιορίστηκε ως προς την ευρύτητα της στη Λένα Ζ. Μιχαηλίδου ν. Γενικού Εισαγγελέα (2005) 1 Α.Α.Δ. 657, όπου η δεσμευτική ρυμοτομία είχε ήδη εγγραφεί ως δρόμος και η έκταση της είχε αφαιρεθεί με την έκδοση νέου τίτλου ώστε κατά το χρόνο της γνωστοποίηση «να μην υπήρχε περιορισμός εν τη εννοία του άρθρου 10(η) του Νόμου».
Το Εφετείο έκρινε συνεπώς ότι η περίπτωση δεν διαφοροποιείτο ουσιωδώς από τη Λένα Ζ. Μιχαηλίδου, διότι η υποχρέωση του ιδιοκτήτη για παραχώρηση του επηρεαζομένου από τη ρυμοτομία μέρους το δημόσιο υλοποιείτο εκ του Νόμου διά του άρθρου 13(2) του Κεφ. 96, το οποίο ορίζει ότι το Κτηματολόγιο, μετά από αίτηση οποιουδήποτε ενδιαφερομένου, μεριμνά ώστε να επακολουθήσουν οι αναγκαίες τροποποιήσεις στις εγγραφές, με το ζήτημα της διαφοροποίησης στο κτηματολογικό μητρώο να παρέμενε τυπικό θέμα εφόσον το επηρεαζόμενο ακίνητο στο βαθμό που επηρεάστηκε από τη ρυμοτομία, δεν ανήκε πλέον στον ιδιοκτήτη.
Το Εφετείο κατέληξε ως εξής:
«Εν κατακλείδι χωρίς να αμφισβητείται η γενικότερη αρχή όπως διατυπώθηκε στην Γεωργαλλίδη αλλά και στη Σεργίδη για δικαίωμα αποζημίωσης ένεκα ρυμοτομίας υπό τους όρους του άρθρου 13, εν προκειμένω τέθηκε μια ειδικότερη διάσταση.
Υπό το φως της Μιχαηλίδου, αφ΄ ης στιγμής η ρυμοτομία υλοποιηθεί, δεν υπάρχει, κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, ο περιορισμός στον οποίο αναφέρεται το άρθρο 10(η), ώστε τούτο να βρίσκει πλέον εφαρμογή.
Εν πάση περιπτώσει, ανεξάρτητα από τα αποφασισθέντα στη Μιχαηλίδου, σκοπός του 10(η) δεν ήταν να εξομοιώσει την αποζημίωση για τον προϋφιστάμενο περιορισμό, που στην περίπτωση ρυμοτομίας προσδιορίζεται ως "βλάβη" εν τη εννοία του άρθρου 13(1), με την αποζημίωση που είναι καταβλητέα ένεκα απαλλοτρίωσης, δυνάμει του άρθρου 10(1) του Ν. 15/1962, που προσδιορίζεται με βάση την αξία στην ελεύθερη αγορά. Σκοπός ήταν, ως άνω, να αποτρέπεται η παραχώρηση μειωμένης αποζημίωσης κατά τα μέχρι τότε κρατούντα και όχι η διαφοροποίηση των προϋποθέσεων και της φύσης της αποζημίωσης του άρθρου 13(1). Το άρθρο 13(1), αν δεν έχει ασκηθεί αυτόνομα, παραμένει και υπεισέρχεται μέσω του άρθρου 10(η), όπως στην ίδια την Γεωργαλλίδου αναφέρεται, υπό τις δικές του ασφαλώς προϋποθέσεις, ως πρόνοια που αφορά τυχόν βλάβη εκ της ρυμοτομίας, εφόσον ήθελε αποδειχθεί και όχι ως πρόνοια που να δικαιολογεί αποζημίωση με βάση την αγοραία αξία κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης, όπως επιχειρήθηκε εν προκειμένω.
Ορθά, συνεπώς, αν και με λανθασμένη αιτιολογία, έκρινε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι διαφοροποιείται η Γεωργαλλίδου.»
Όπως και στην προκείμενη περίπτωση. Η ρυμοτομία ήταν δεσμευτική και προϋπήρχε της απαλλοτρίωσης. Οι όροι περί ρυμοτομίας αποτελούσαν προϋπόθεση για τη χορήγηση άδειας οικοδομής. Η επιφύλαξη δικαιωμάτων από την εφεσίβλητη παρέμεινε στη σφαίρα της θεωρίας εφόσον ουδεμία προσφυγή καταχωρήθηκε προς αμφισβήτηση των τεθέντων όρων, εν τω συνόλω της άδειας βέβαια, διότι οι όροι δεν είναι αποσπαστοί, (όπως και σε πολεοδομική άδεια), ώστε ως αδιαίτεροι να μην μπορούν να προσβληθούν και, συνακολούθως, να ακυρωθούν αυτοτελώς, (Κυπριακό Διϋλιστήριο Πετρελαίου Λτδ ν. Δήμου Λάρνακας (2000) 3 Α.Α.Δ. 345 και Λειβαδιώτου ν. Δήμου Αγίου Δομετίου (2010) 3 Α.Α.Δ. 456). Επομένως, στη βάση ουσιαστικής συναίνεσης το έργο της ανάπτυξης με την προηγηθείσα και χορηγηθείσα άδεια οικοδομής, συνετελέσθη. Έπεται ότι δεν υπήρχε κατά την απαλλοτρίωση περιορισμός εν τη εννοία του άρθρου 10(η) ή εν τη εννοία του άρθρου 13(1) και μάλιστα ως πρόνοια που να αιτιολογεί αποζημίωση και δη στην ελεύθερη αγορά κατά το χρόνο της απαλλοτρίωσης.
Η υπόθεση Capaiba Trading Company Ltd - ανωτέρω -, δεν σχετίζεται με τα επίδικα εδώ γεγονότα. Δεν μπορεί να διαπιστωθεί ότι η απαλλοτριούσα αρχή ενήργησε με κακοπιστία ή ότι η έκδοση της άδειας οικοδομής ή η μεταγενέστερη απαλλοτρίωση εξυπηρετούσαν αλλότριο σκοπό, όπως ήταν η βασική διαπίστωση, και η μόνη, της απόφασης πλειοψηφίας της Ολομέλειας, στην πιο πάνω υπόθεση. Είχε αποφασιστεί εκεί ότι η διοίκηση είχε επιχειρήσει να μεταθέσει το οικονομικό βάρος του μελλοντικού πολεοδομικού σχεδιασμού της στον ιδιοκτήτη της γης, αντί να επιδιώξει λύση αγοράς, ανταλλαγής ή απαλλοτρίωσης, με το να εκδώσει διάταγμα προστασίας δένδρων στο κτήμα της εφεσείουσας εταιρείας. Εδώ το ζήτημα δεν συζητήθηκε στη βάση επιδίωξης αλλότριου σκοπού και δεν θα μπορούσε να συζητείτο. Ήταν η ίδια η εφεσίβλητη που ζητώντας να αναπτύξει την ιδιοκτησία της βρέθηκε αντιμέτωπη με την ένθεση όρων στην άδεια οικοδομής. Δεν μπορεί συνεπώς να παραπονείται εφόσον ουδέποτε τους αμφισβήτησε, αλλά και προχώρησε να αναπτύξει την ιδιοκτησία της κατά την επιθυμία της. Κατά τη χρονική στιγμή της απαλλοτρίωσης του δεσμευμένου πλέον με τη ρυμοτομία τμήματος, δεν υπήρχε οποιοσδήποτε περιορισμός εν τη εννοία του άρθρου 10(η) του Νόμου αρ. 15/62, όπως τροποποιήθηκε. Επομένως, το άρθρο 10(α) του ίδιου Νόμου, ήταν σε πλήρη εφαρμογή εφόσον κατά την ελεύθερη πώληση της ιδιοκτησίας στην ελεύθερη αγορά, ουδείς θα ενδιαφερόταν να αγοράσει το απαλλοτριωθέν τμήμα ή την υπόλοιπη άθικτη περιουσία, ως να μην υπήρξε η προηγηθείσα ρυμοτομία, εφόσον το μέρος εκείνο είχε προ πολλού παραχωρηθεί τη συναινέσει της εφεσίβλητης στο δημόσιο δυνάμει δεσμευτικής ρυμοτομίας.
Ούτε και μπορεί εδώ να γίνεται λόγος, κατά τη νομολογία του Ανωτάτου Δικαστηρίου, για παρεμπίπτοντα έλεγχο της νομιμότητας της προηγηθείσας της απαλλοτρίωσης οικοδομικής άδειας, άδεια που χορηγήθηκε πριν πολλά έτη και ουδέποτε αμφισβητήθηκε. Η απόφαση του Αρείου Πάγου δεν τυγχάνει εφαρμογής. Πολύ διαφορετικά ήταν τα εκεί γεγονότα. Στην υπό κρίση έφεση, ο χρόνος προσβολής της άδειας οικοδομής έχει παρέλθει ανεπιστρεπτί, η δε εφεσίβλητη υλοποιούσα αφενός την άδεια, επιχείρησε, ανεπίτρεπτα, αφετέρου, να καρπωθεί του διαρρεύσαντος χρόνου αμφισβητώντας την προταθείσα αποζημίωση εκ μέρους της απαλλοτριούσας αρχής.
Δεν χρειάζεται να εξεταστούν άλλοι λόγοι.
Η έφεση επιτρέπεται με την πρωτόδικη απόφαση να ακυρώνεται στο σύνολο της. Η καταβλητέα αποζημίωση καθορίζεται στο ποσό των €170.86 (Λ.Κ.100). Τα έξοδα, τόσο πρωτοδίκως, όσο και κατ΄ έφεση, επιδικάζονται υπέρ της εφεσείουσας Δημοκρατίας και εναντίον της εφεσίβλητης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΘ