|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Γεωργιάδης Λεύκος Π. ν. P. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 ΑΑΔ 1750
Καφασάκη Σάββας Ακίνητα Λτδ ν. Moda Encanto Ltd (2002) 1 ΑΑΔ 189
Κυπριακή νομοθεσία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
ECLI:CY:AD:2015:D804
(2015) 1 ΑΑΔ 2598
2 Δεκεμβρίου, 2015
[ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/στές]
XΡΙΣΤΟΠΟΥΛΟΣ ΦΕΡΑΙΟΣ,
Εφεσείων - Καθ' ου η αίτηση,
ν.
ΧΡ. ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ ΛΤΔ,
Εφεσιβλήτων/Αιτητών.
ΚΑΙ ΩΣ ΕΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗ ΔΥΝΑΜΕΙ ΔΙΑΤΑΓΗΣ ΤΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΗΜΕΡ.27/03/2014
XAΡΑΛΑΜΠΟΣ ΦΕΡΑΙΟΣ, ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΗΣ ΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΤΟΥ ΑΠΟΒΙΩΣΑΝΤΟΣ ΧΡΙΣΤΟΠΟΥΛΟΥ ΦΕΡΑΙΟΥ,
Εφεσείων - Καθ' ου η αίτηση,
ν.
ΧΡ. ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ ΛΤΔ,
Εφεσιβλήτων/Αιτητών.
(Πoλιτική Έφεση Αρ. 212/2010)
Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος Ν.23/1983 ― Αίτηση προς καθορισμόν ενοικίων κατοικιών και καταστημάτων ― Κατά πόσον ήταν νομικά εσφαλμένη η ερμηνεία την οποία έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο Άρθρο 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/1983 ως τροποποιήθηκε ― Επέμβαση Εφετείου.
Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος Ν.23/1983 ― Αίτηση προς καθορισμό ενοικίων κατοικιών και καταστημάτων ― Άρθρο 8(5) ― Οι περιστάσεις που εξειδικεύονται στο εδάφιο αυτό, δεν εξαντλούν αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη ― Όμως καλύπτουν ευρύ φάσμα των περιστάσεων το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά, σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα ― Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα, αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται.
Με την έφεση αμφισβητήθηκε η ορθότητα απόφασης Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων, με την οποία εκδόθηκε διάταγμα διά του οποίου το ενοίκιο του καταστήματος, ιδιοκτησίας των αιτητών εφεσίβλητων, που ενοικιάζεται από τον καθ' ου η αίτηση - εφεσείοντα, διά του διαχειριστή της περιουσίας του αφού απεβίωσε μετά την έκδοση απόφασης, καθορίστηκε σε ποσό €2.937 μηνιαίως από 23.4.2007, ημερομηνία της αίτησης. Επιπλέον εκδόθηκε πρωτοδίκως και απόφαση για τη διαφορά επί των ενδιάμεσων ενοικίων που καθόριζε τον τρόπο πληρωμής καθώς επίσης για νόμιμο τόκο και έξοδα.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατέληξε μεταξύ άλλων, ως προς την ερμηνεία του εδαφίου 8(4) του σχετικού νόμου περί Ενοικιοστασίου, ότι στο εν λόγω εδάφιο, γίνεται αναφορά στην πρώτη αίτηση καθορισμού η οποία υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού Νόμου του 1995), όπως και στις μεταγενέστερες αυτής αιτήσεις καθορισμού ενοικίου για το ίδιο υποστατικό. Εάν η πρώτη αίτηση, υπέδειξε το Δικαστήριο, για αύξηση ενοικίου, σύμφωνα με το επιτρεπόμενο ποσοστό αύξησης, το οποίο κατά τον εν λόγω χρόνο ήταν 14%, οδηγεί σε καθορισμό ενοικίου το οποίο είναι χαμηλότερο από το 40% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε το ενοίκιο καθορίζεται σε ποσό ίσο προς το 40% αυτού του μέσου όρου, ενώ στην αντίθετη περίπτωση δίδεται αύξηση μέχρι 14% επί του καταβαλλομένου ποσού ενοικίου. Η ίδια όμως επιφύλαξη, σύμφωνα με την ερμηνεία που εδόθη, καθορίζει μέσω αυτής το ποσοστό εκείνο του μέσου όρου το οποίο αντικαθιστά το 40% και, το οποίο, θα ισχύει, πάντοτε σε συνδυασμό με το ποσοστό του 14% και, εκείνου, από τα δύο το οποίο είναι το μεγαλύτερο, για τις διετίες οι οποίες ακολουθούν, από 1.1.1997. Καθορίζει δε, ότι, αυτό το ποσοστό του 40%, είτε είναι η πρώτη είτε είναι οι επόμενες αυξήσεις, αυξάνεται κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.
Η έφεση στηρίχθηκε στους κάτωθι λόγους:
α) Ήταν νομικά εσφαλμένη η ερμηνεία την οποία έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο Άρθρο 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/1983 ως τροποποιήθηκε. Εάν η ερμηνεία ήταν ορθή τότε αυτό είναι αντισυνταγματικό αφού δημιουργεί ανισότητα μεταξύ θέσμιων ενοικιαστών κατά παράβαση των Άρθρων 6 και 28 του Συντάγματος.
β) Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έλαβε υπόψη του τους παράγοντες που προβλέπει η νομοθεσία, ενώ λανθασμένα έλαβε υπόψη του για τον καθορισμό του ενοικίου, τον άχρηστο χώρο του υπογείου.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) Νόμο 102(Ι)/1995 σε αίτηση αύξησης ενοικίου υποστατικού εντός της μικρής περιοχής μετά την εφαρμογή του τροποποιητικού νόμου, εάν η πρώτη αίτηση οδηγεί σε αύξηση του ενοικίου χαμηλότερη του 40% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε σαν ενοίκιο καθορίζεται το 40% του μέσου τούτου όρου.
2. Το ποσοστό αυτό του 40% του μέσου όρου αυξάνεται από 1.1.97 ανά διετία κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες. Έτσι το ποσοστό αυτό του 40% του μέσου όρου αυξάνεται σε 50% από 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Προ της θεσπίσεως του τροποποιητικού νόμου, τα ενοίκια των υποστατικών εντός της μικρής περιοχής ήσαν πολύ χαμηλά γιατί ως επί το πλείστον ενοικιάσθησαν παλαιότερα.
3. Έτσι, σύμφωνα με την εισήγηση στην έφεση, ο νομοθέτης έκρινε δίκαιο ότι έπρεπε να εναρμονίσει τα ενοίκια ώστε αυτά να φθάσουν βαθμηδόν το 90% του μέσου όρου των τρεχόντων ενοικίων της μικρής περιοχής, που θα ήσαν αντίστοιχα του αγοραίου ενοικίου.
4. Αφ' ης στιγμής έφθαναν το 90% τότε, κατά την εισήγηση, νέα αύξηση του ενοικίου δεν μπορεί να υπερβεί το 14%.
5. Ήταν ορθή η πιο πάνω ερμηνεία. Λογικά προκύπτει από το ίδιο το γράμμα του νόμου αλλά και φαίνεται να συνάδει και με το σκοπό του νομοθέτη.
6. Η όλη συλλογιστική του Δικαστηρίου είναι πολύπλοκη και αποστασιοποιείται από το λεκτικό του Νόμου. Είναι δε ενδεικτικό και πρωτοφανές, ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προβαίνει το ίδιο σε επαναδιατύπωση της σχετικής επιφύλαξης του νόμου.
7. Η δε κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ερμηνεία της σχετικής επιφύλαξης με τον τρόπο που εισηγείται η πλευρά του εφεσείοντα, θα οδηγούσε σε παράλογα αποτελέσματα, να καθηλώσει δηλαδή και πάλι τα ενοίκια των παλαιών θέσμιων ενοικιάσεων σε αδικαιολόγητα χαμηλά ποσά, δεν ήταν ορθή.
8. Αντίθετα, η επαναδιατύπωση της επίδικης πρόνοιας του Νόμου από το πρωτόδικο Δικαστήριο οδηγεί στο νομικό ατόπημα της επέμβασης του Δικαστηρίου στο έργο του νομοθέτη, αντί να περιορισθεί στην ερμηνεία του κειμένου.
9. Σημαντικό στοιχείο αποτελούσε το γεγονός ότι με την προηγηθείσα στην αίτηση καθορισμού ενοικίου (Αρ. 45/2005 ημερ. 27.1.2006), απόφαση του Δικαστηρίου, το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού καθορίστηκε με αύξηση με «βάση εκτίμησης στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής». Σημασία είχε η σχετική δήλωση των μερών που καταγράφηκε στα πρακτικά.
10. Συνεπώς εκείνο που μπορούσε να εφαρμοστεί ήταν ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου μέχρι το 14% στη βάση της γενικότερης εμβέλειας του Άρθρου 8(5) ανωτέρω.
11. Η επιτυχία του πρώτου λόγου έφεσης καθιστούσε άνευ αντικειμένου τον δεύτερο.
12. Η πρωτόδικη κρίση, υπήρξε λειψή στην ορθή εφαρμογή του δικαίου καθορισμού ενοικίου με βάση τις σχετικές περιστάσεις, έργο που έπραξε το Εφετείο με βάση τους σχετικούς λόγους έφεσης και δυνάμει του Άρθρου 25(3) του περί Δικαστηρίων Νόμου.
13. Έχοντας υπόψη ιδίως την ηλικία του καταστήματος, τα ποσά που δαπανήθηκαν από τον ενοικιαστή (€28.000), το αδύνατο της χρήσης του υπογείου για λόγους που δεν αφορούν τον ενοικιαστή και έχοντας υπόψη της μαρτυρία της Εκτιμητού που κατ' αρχήν δεν θεωρήθηκε λάθος, το ποσό στην αύξηση επί του ενοικίου θα έπρεπε να κινηθεί στο 10%.
14. Ως εκ τούτου, 10% επί του ποσού των £1.400 (το ενοίκιο που ισχύει δηλαδή σε ευρώ) ήτοι (€2.392,04) προέκυπτε ότι δικαιολογείτο αύξηση £140 (€239,20) μηνιαίως, από 23.4.2007.
Η έφεση επέτυχε μερικώς με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd (2002) 1 A.A.Δ. 189,
Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 1750.
Έφεση.
Έφεση από τον Καθ' ου η αίτηση εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (Σάββα, Πρόεδρος.), (Αίτηση Αρ. Κ63/2007), ημερομ. 19/5/2010.
Κ. Μιχαηλίδης, για τον Εφεσείοντα.
Μ. Βιολάρης για Κλεόπα & Κλεόπα ΔΕΠΕ, για τους Εφεσιβλήτους.
Cur. adv. vult.
ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τη T. Ψαρά-Μιλτιάδου, Δ..
ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ.: Ένα παλαιό κατάστημα στη σύνδεση των οδών Λήδρας και Ρηγαίνης, στο κέντρο της Λευκωσίας και ο καθορισμός του ενοικίου του αποτέλεσε το πεδίο της επίδικης διαφοράς, η οποία από το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων μεταφέρθηκε στο Εφετείο. Το επίδικο κατάστημα ενοικιάστηκε πριν μερικές δεκαετίες και στο παρελθόν υπήρξαν και άλλες διαδικασίες που αφορούσαν ομοίως τον καθορισμό ενοικίου.
Η πρωτόδικη απόφαση αδικαιολόγητα αποτελούμενη από 99 σελίδες κατέληξε σε έκδοση «διατάγματος δια του οποίου το ενοίκιο του καταστήματος, ιδιοκτησίας των αιτητών (εφεσίβλητων σήμερα), το οποίο ενοικιάζεται από τον καθ' ου η αίτηση (εφεσείοντα διά του διαχειριστού της περιουσίας του αφού απεβίωσε μετά την έκδοση απόφασης), καθορίζεται σε ποσό €2,937 μηναίως από 23.4.2007, ημερομηνία της αίτησης». Εκδόθηκε και απόφαση για τη διαφορά επί των ενδιάμεσων ενοικίων που καθόριζε τον τρόπο πληρωμής καθώς επίσης για νόμιμο τόκο και έξοδα.
Ο εφεσείων προσβάλλει την απόφαση με 5 λόγους έφεσης (ο 6ος λόγος αποσύρθηκε ενώπιον μας).
Ο πρώτος και δεύτερος λόγος έφεσης είναι αλληλένδετοι, αφού εάν αποφασισθεί ο πρώτος λόγος θετικά για τον εφεσείοντα, ο δεύτερος δεν έχει αντικείμενο. Και οι δύο λόγοι αφορούν την ερμηνεία την οποία έδωσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στο Άρθρο 8(4)(α) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν.23/1983) ως τροποποιήθηκε. Προβάλλεται ότι η ερμηνεία αυτή ήταν νομικά εσφαλμένη. (πρώτος λόγος). Εάν η ερμηνεία ήταν ορθή τότε είναι «αντισυνταγματικό αφού δημιουργεί ανισότητα μεταξύ θεσμίων ενοικιαστών κατά παράβαση των Άρθρων 6 και 28 του Συντάγματος» (δεύτερος λόγος).
Οι λοιποί λόγοι αφορούν στον τρόπο που λειτούργησε το πρωτόδικο Δικαστήριο, ως προς ότι δηλαδή δεν έλαβε υπόψη του τους παράγοντες που προβλέπει η νομοθεσία (5ος λόγος), ενώ στον 3ο και 4ο λόγο γίνεται αναφορά ότι λανθασμένα έλαβε υπόψη του για τον καθορισμό του ενοικίου, τον άχρηστο χώρο του υπογείου.
Το Άρθρο 8 έχει ως εξής (ως ίσχυε κατά τον ουσιώδη χρόνο)
«8.—(1) Ουδεμία αύξησις ενοικίου κατοικιών ή καταστημάτων δύναται να επιβληθή επί θεσμίου ενοικιαστού πλην ως εν τω παρόντι Νόμω διαλαμβάνεται.
(2) Είναι νόμιμον διά τον θέσμιον ενοικιαστήν ή τον ιδιοκτήτην οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος, εάν θεωρή εαυτόν ηδικημένον, να αποτείνηται δι' αιτήσεως εις το Δικαστήριον διά τον καθορισμόν του δικαίου ενοικίου του πληρωτέου εν σχέσει προς την τοιαύτην κατοικίαν ή κατάστημα: 3(α) του 70(Ι) του 1999. Νοείται ότι ουδεμία αίτησις καταχωρίζεται προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή µμείωσης του ενοικίου. 3 του 51 του 1983. Νοείται περαιτέρω ότι είναι νόμιμον διά τον ιδιοκτήτην και τον ενοικιαστήν να έλθουν εις διαπραγματεύσεις και διά γραπτής συμφωνίας να συμφωνήσουν ετέραν αύξησιν του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αύτη αύξησις δεν θα υπερβαίνη το εκάστοτε καθοριζόμενον ανώτατον ποσοστόν αυξήσεως του ενοικίου συμφώνως προς τας διατάξεις του εδαφίου (4) του παρόντος άρθρου και ότι ουδεμία τοιαύτη αύξησις θα λαμβάνη χώραν προ της παρελεύσεως δύο ετών από της ημερομηνίας καθ' ην ο ενοικιαστής έλαβε κατοχήν του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αυξήσεως ενοικίου.
(3) Εις ην περίπτωσιν υποβάλλεται τοιαύτη αίτησις εις το Δικαστήριον, το Δικαστήριον εξετάζει ταύτην και, κατόπιν διεξαγωγής τοιαύτης ερεύνης οίαν τούτο ήθελε θεωρήσει κατάλληλον και παροχής εις ένα έκαστον των διαδίκων της ευκαιρίας να τύχη ακροάσεως, και λαμβανομένων υπ' όψιν των εν τοις εδαφίοις (4) και (5) αναφερομένων περιορισμών και περιστάσεων, καθορίζει το δίκαιον ενοίκιον από της ημερομηνίας καταχωρήσεως της τοιαύτης αιτήσεως και το ούτω καθορισθέν ποσόν θεωρείται ως το ενοίκιον το οποίον ο ενοικιαστής υποχρεούται να καταβάλλη εις τον ιδιοκτήτην. ∆Διά τους σκοπούς της παραγράφου ταύτης θα υπηρετούν παρά τω Δικαστηρίω Λειτουργοί Εκτιμήσεων οίτινες, κατόπιν προς τούτο οδηγιών του ∆Δικαστηρίου, θα δύνανται να διεξαγάγουν την έρευναν και να καταθέτουν την έκθεσίν των ενώπιον του Δικαστηρίου.
(4)(α) Το ανώτατον όριον του υπό του ∆Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου δεν θα υπερβαίνη ποσοστόν 14 τοις εκατόν διά τα πρώτα δύο έτη από της ενάρξεως ισχύος του παρόντος Νόμου, μετά το πέρας της οποίας περιόδου το ποσοστόν θα καθορίζεται ανά διετίαν υπό του Υπουργικού Συμβουλίου τη συστάσει του Υπουργού διά διατάγματος δημοσιευομένου εις την επίσημον εφημερίδα της Δημοκρατίας. (7(α) του 102(Ι) του 1995. 3(α) του 171(Ι) του 2003. 3(β) του 171(Ι) του 2003). Νοείται ότι, αν η πρώτη αίτηση που υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 1995 για αύξηση του ενοικίου βάσει του επιτρεπόμενου ποσοστού, που δεν υπερβαίνει τώρα το 14%, οδηγεί στον καθορισμό ενοικίου χαμηλότερου από το 40% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε καθορίζεται ενοίκιο ίσο προς το 40% του μέσου αυτού όρου. Το ποσοστό 40%, ως ανωτέρω, για την πρώτη ή τις επόμενες αιτήσεις αυξάνεται από 1.1.1997 κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία, μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. (7(β) του 102(Ι) του 1995).
(β) Το ανώτατον όριον του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου εν ουδεμία περιπτώσει θα υπερβαίνη το 80% του εν εδαφίω (4)(α) καθορισμένων ποσοστών διά τους εκτοπισθέντας και παθόντας. Διά τους σκοπούς της παρούσης παραγράφου οι όροι «εκτοπισθείς» και «παθών κέκτηνται την εις τους όρους τούτους αποδιδομένην έννοιαν υπό του Μέρους V του παρόντος Νόμου.
(5) Τηρουμένων των πιο πάνω εδαφίων, για τον καθορισμό του δίκαιου ενοικίου πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων στην ίδια μικρή περιοχή, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη ή σπανιότητα παρόμοιων ακινήτων στην ίδια μικρή περιοχή, ενώ πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου (και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής, κατά πόσο έχουν εκτελεσθεί σε αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος δαπανών), καθώς και οι παρεχόμενες σ' αυτό διευκολύνσεις.»
Το πρωτόδικο Δικαστήριο στις σελίδες 89-91 της απόφασης του, ως προς την ερμηνεία του εδαφίου 8(4)α ανωτέρω, μεταξύ άλλων, καταλήγει και ως εξής: Στο πιο πάνω εδάφιο γίνεται αναφορά στην πρώτη αίτηση καθορισμού η οποία υποβάλλεται μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού Νόμου του 1995), όπως και στις μεταγενέστερες αυτής αιτήσεις καθορισμού ενοικίου για το ίδιο υποστατικό. Εάν η πρώτη αίτηση, συνεχίζει το Δικαστήριο, για αύξηση ενοικίου, σύμφωνα με το επιτρεπόμενο ποσοστό αύξησης, το οποίο κατά τον εν λόγω χρόνο ήταν 14% οδηγεί σε καθορισμό ενοικίου το οποίο είναι χαμηλότερο από το 40% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε το ενοίκιο καθορίζεται σε ποσό ίσο προς το 40% αυτού του μέσου όρου, ενώ στην αντίθετη περίπτωση δίδεται αύξηση μέχρι 14% επί του καταβαλλομένου ποσού ενοικίου. Η ίδια όμως επιφύλαξη, σύμφωνα με την ερμηνεία που εδόθη, καθορίζει μέσω αυτής το ποσοστό εκείνο του μέσου όρου το οποίο αντικαθιστά το 40% και, το οποίο, θα ισχύει, πάντοτε σε συνδυασμό με το ποσοστό του 14% και, εκείνου, από τα δύο το οποίο είναι το μεγαλύτερο, για τις διετίες οι οποίες ακολουθούν, από 1.1.1997. Καθορίζει δε, ότι, αυτό το ποσοστό του 40%, είτε είναι η πρώτη είτε είναι οι επόμενες αυξήσεις, αυξάνεται κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες ανά διετία μέχρις ότου ανέλθει στο 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.
Ο κ. Μιχαηλίδης και ενώπιον μας επιμένει επί του ισχυρισμού που προώθησε πρωτοδίκως και λέει τα ακόλουθα: Όπως αναφέρθηκε στη σελ.70 της απόφασης δόθηκαν δύο διαδοχικές αυξήσεις ενοικίων την 21.4.2003 στις ΛΚ820 από 15.1.2002 στην αίτηση Κ16/02 και σε ΛΚ1.400 την 27.1.2006 από 1.4.2005 στην αίτηση Κ45/05. Όπως το Δικαστήριο ανέφερε στην σελ.72, κατά τον ουσιώδη χρόνο καταχώρησης της υπό εκδίκαση αίτησης, την 23.4.2007, το καταβαλλόμενον από 1.4.2005 ενοίκιον έφθασε το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Άλλωστε αυτό δήλωσε και ο δικηγόρος του Εφεσιβλήτου στη σελ.35 των πρακτικών.
Σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικό) Νόμο 102(Ι)/1995 σε αίτηση αύξησης ενοικίου υποστατικού εντός της μικρής περιοχής μετά την εφαρμογή του τροποποιητικού νόμου, εάν η πρώτη αίτηση οδηγεί σε αύξηση του ενοικίου χαμηλότερη του 40% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής, τότε σαν ενοίκιο καθορίζεται το 40% του μέσου τούτου όρου. Το ποσοστό αυτό του 40% του μέσου όρου αυξάνεται από 1.1.1997 ανά διετία κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες. Έτσι το ποσοστό αυτό του 40% του μέσου όρου αυξάνεται σε 50% από 1.1.1997, 60% την 1.1.1999, 70% την 1.1.2001, 80% την 1.1.2003 και 90% την 1.1.2005. Προ της θεσπίσεως του τροποποιητικού νόμου, τα ενοίκια των υποστατικών εντός της μικρής περιοχής ήσαν πολύ χαμηλά γιατί ως επί το πλείστον ενοικιάσθησαν παλαιότερα. Έτσι, κατά τον κ. Μιχαηλίδη, ο νομοθέτης έκρινε δίκαιο ότι έπρεπε να εναρμονίσει τα ενοίκια ώστε αυτά να φθάσουν βαθμηδόν το 90% του μέσου όρου των τρεχόντων ενοικίων της μικρής περιοχής που θα ήσαν αντίστοιχα του αγοραίου ενοικίου.
Αφ' ης στιγμής έφθαναν το 90% τότε, κατά την εισήγηση του, νέα αύξηση του ενοικίου δεν μπορεί να υπερβεί το 14%.
Η απόφαση του Δικαστηρίου, καταλήγει ο κ. Μιχαηλίδης, είναι προϊόν εσφαλμένης ερμηνείας. Αφ' ης στιγμής εδόθη αύξηση μέχρι 90% του μέσου όρου δεν δικαιολογείται η εκ δευτέρου αύξηση και ο καθορισμός του ενοικίου με οποιοδήποτε ποσοστό άλλο από το 14%. Διαφορετικά δεν θα σταματούσε στο 90% αλλά θα αυξανόταν στο 100%, 110%, 120% κ.ο.κ..
Ο σκοπός του νομοθέτη δεν ήταν να καταστήσει τους ιδιοκτήτες υποστατικών εντός της μικρής περιοχής προνομιούχους. Ούτε να συνεχίσουν να υπάρχουν, μετά το 90%, «δύο ειδών αυξήσεις».
Η επιφύλαξη του Άρθρου 8(4)(α) ήταν η προσωρινή εξαίρεση από τον κανόνα μέχρι που να φθάσει το ενοίκιο στο 90% του μέσου όρου.
Μας βρίσκει σύμφωνους αυτή η ερμηνεία, αφού λογικά προκύπτει από το ίδιο το γράμμα του νόμου αλλά και φαίνεται να συνάδει και με το σκοπό του νομοθέτη. Η όλη συλλογιστική του Δικαστηρίου ειδικά στη σελ.90 είναι πολύπλοκη και αποστασιοποιείται από το λεκτικό του Νόμου. Είναι δε ενδεικτικό και πρωτοφανές, θα λέγαμε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο προβαίνει το ίδιο σε επαναδιατύπωση της πιο πάνω επιφύλαξης, όπως αυτή «έπρεπε» να διαβάζεται. (σελ.90 της εκκαλούμενης απόφασης). Η δε κατάληξη του Δικαστηρίου ότι ερμηνεία της σχετικής επιφύλαξης με τον τρόπο που εισηγείται ο κ. Μιχαηλίδης θα οδηγούσε σε παράλογα αποτελέσματα, να καθηλώσει δηλαδή και πάλι τα ενοίκια των παλαιών θέσμιων ενοικιάσεων σε αδικαιολόγητα χαμηλά ποσά, δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Ούτε οι στηρικτικές της ερμηνείας θέσεις, της πλευράς των εφεσιβλήτων, ως αναλύθηκαν στο περίγραμμα αγορεύσεων και ενώπιον μας μπορούν να οδηγήσουν σε άλλη ερμηνεία. Αντίθετα μας βρίσκει σύμφωνους η εισήγηση του κ. Μιχαηλίδη ότι η επαναδιατύπωση της επίδικης πρόνοιας του Νόμου από το πρωτόδικο Δικαστήριο οδηγεί στο νομικό ατόπημα της επέμβασης του Δικαστηρίου στο έργο του νομοθέτη αντί να περιορισθεί στην ερμηνεία του κειμένου.
Είναι σημαντικό να λεχθεί ότι με την προηγηθείσα στην αίτηση καθορισμού ενοικίου (αρ. 45/2005 ημερ. 27.1.2006), απόφαση του Δικαστηρίου, το ενοίκιο του επίδικου υποστατικού καθορίστηκε με αύξηση με «βάση εκτίμησης στο 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής». Σημασία έχει η σχετική δήλωση των μερών που καταγράφεται στη σελ.35 των πρακτικών.
Συνεπώς βρίσκουμε ότι εκείνο που μπορούσε να εφαρμοστεί είναι ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου μέχρι το 14% στη βάση της γενικότερης εμβέλειας του Άρθρου 8(5) ανωτέρω (βλ. Καφασάκης Λτδ ν. Moda Encanto Ltd (2002) 1 A.A.Δ 189).
Στη Γεωργιάδης ν. Shaftakolas Estates Ltd (1999) 1 Α.Α.Δ. 1750 αναφέρεται ότι οι περιστάσεις που εξειδικεύονται στο εδάφιο αυτό, δεν εξαντλούν βέβαια αυτές που μπορεί να ληφθούν υπόψη. Όμως καλύπτουν «ευρύ φάσμα των περιστάσεων το οποίο χαρακτηρίζει τα σχετικά περιστατικά και περιορίζει άλλα πιθανά περιστατικά σ' εκείνα που δεν είναι αντινομικά προς τα καθοριζόμενα. Ανεξάρτητα από οποιοδήποτε ερμηνευτικό κανόνα (όπως το ejusdem generis), αποκλείονται από την έρευνα περιστάσεις αντινομικές προς εκείνες που καθορίζονται».
Η επιτυχία του πρώτου λόγου έφεσης καθιστά άνευ αντικειμένου τον δεύτερο. Σε σχέση με τους λοιπούς λόγους παρατηρούμε τα ακόλουθα:
Η πρωτόδικη κρίση, παρά τον όγκο της και την «εικονική» πρόσδοση αξίας σε κριτήρια, υπήρξε λειψή στην ορθή εφαρμογή του δικαίου καθορισμού ενοικίου με βάση τις σχετικές περιστάσεις, έργο που θα πράξουμε εμείς στη συνέχεια με βάση τους σχετικούς λόγους έφεσης και βεβαίως δυνάμει του Άρθρου 25(3) του περί Δικαστηρίων Νόμου.
Τονίζουμε ότι δεν θα ακολουθήσουμε τη λογική μείωσης του εμβαδού του ακινήτου λόγω της μη χρήσης του υπογείου. Απλώς θα το λάβουμε υπόψη στις συνολικές περιστάσεις.
Έχοντας υπόψη ιδίως την ηλικία του καταστήματος, τα ποσά που δαπανήθηκαν από τον ενοικιαστή (€28.000), το αδύνατο της χρήσης του υπογείου για λόγους που δεν αφορούν τον ενοικιαστή και έχοντας υπόψη της μαρτυρία της Εκτιμητού που κατ' αρχήν δεν θεωρήθηκε λάθος, βρίσκουμε ότι το ποσό στην αύξηση επί του ενοικίου θα πρέπει να κινηθεί στο 10%. Ως εκ τούτου, 10% επί του ποσού των £1.400 (το ενοίκιο που ισχύει δηλαδή σε ευρώ) ήτοι (€2.392,04) βρίσκουμε ότι δικαιολογείται αύξηση £140 (€239,20) μηνιαίως, ώστε το ενοίκιο να γίνει £1.540, (2.631,25 ευρώ), για ευκολία €2.631 από 23.4.2007.
Για τους λόγους που έχουμε εξηγήσει θεωρούμε ότι η έφεση μπορεί να επιτύχει μερικώς, με την αντικατάσταση στην πρωτόδικη απόφαση του ποσού του ενοικίου €2.937 στο ποσό των €2.631, ως ανωτέρω, με τις αναγκαίες προσαρμογές και στο λοιπό μέρος της απόφασης. Ενόψει της μικρής διαφοροποίησης, δεν θα επέμβουμε στο θέμα των εξόδων που επιδικάστηκαν πρωτοδίκως.
Όσον αφορά τα έξοδα έφεσης επιδικάζεται ποσό €1.000 πλέον ΦΠΑ (αν υπάρχει) υπέρ του εφεσείοντα.
Η έφεση επιτυγχάνει μερικώς με έξοδα.