|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2015:A782
(2015) 1 ΑΑΔ 2549
25 Νοεμβρίου, 2015
[ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΟΥ, ΨΑΡΑ-ΜΙΛΤΙΑΔΟΥ, Δ/στές]
ΜΥΡΩΝΑΣ ΕΥΑΓΓΕΛΙΔΗΣ,
Εφεσείων - Εναγόμενος,
ν.
ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ,
Εφεσιβλήτου - Ενάγοντα.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 344/2010)
Συμβάσεις ― Σύμβαση ενοικίασης βιομηχανικού οικοπέδου το οποίο εκμίσθωσε η Δημοκρατία στον εφεσείοντα ― Εκδόθηκε πρωτοδίκως διάταγμα έξωσης ― Επικύρωση πρωτόδικης κατάληξης ότι σύμβαση δεν καλύπτετο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο 23/1983 και ότι δεν δημιουργήθηκε οποιαδήποτε νέα σύμβαση με τη λήξη της αρχικής περιόδου ενοικίασης.
Κώλυμα ― Κώλυμα εκ συμπεριφοράς ― Εγείρεται όταν ένας συμβαλλόμενος με τις δηλώσεις, παραστάσεις ή συμπεριφορά του αποσκοπεί στο να επηρεάσει τις νομικές σχέσεις μεταξύ των συμβαλλομένων και ο άλλος συμβαλλόμενος ενεργεί πάνω σε αυτή, διαφοροποιώντας τη θέση του προς βλάβη του, ώστε να είναι άδικο για τον υποσχόμενο να επιμένει, ενόψει των παραστάσεων του στην εφαρμογή των αυστηρών δικαιωμάτων του ― Εκρίθη ότι δεν συνέτρεχε στην προκειμένη.
Δικαστική απόφαση ― Αξιολόγηση μαρτυρίας ― Το δικαστήριο δεν είναι υπόχρεο να εξετάζει κάθε εισήγηση που τίθεται ενώπιόν του ― Για να υπάρξει ανατροπή θα πρέπει η παράλειψη να είναι ουσιώδης.
Με γραπτή σύμβαση ημερ. 19.10.1967, η Δημοκρατία, η οποία εκπροσωπείτο από τον Εφεσίβλητο Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, εκμίσθωσε στον Εφεσείοντα-Εναγόμενο, ιδιόκτητο βιομηχανικό οικόπεδο στη Βιομηχανική Περιοχή Λάρνακας για περίοδο τριάντα τριών ετών με αρχικό ενοίκιο £62, το οποίο αργότερα αυξήθηκε στις £380 ετησίως. Η σχετική σύμβαση υπογράφηκε από τον Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού. Με βάση τους όρους της Σύμβασης, ο Εφεσείων είχε δικαίωμα να ανεγείρει οικοδομές επί του οικοπέδου, οι οποίες όμως μετά τη λήξη της σύμβασης, θα καθίσταντο περιουσία της Δημοκρατίας, χωρίς την καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης.
Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του Εφεσίβλητου, το Υπουργείο Εμπορίου με επιστολή ημερ. 15.12.1998 πληροφόρησε τον Εφεσείοντα ότι είχε αποφασίσει τη μη ανανέωση της σύμβασης επειδή στο χώρο θα ανεγείρονταν τα Επαρχιακά Κυβερνητικά Γραφεία Λάρνακας. Τρία περίπου χρόνια αργότερα με επιστολή του ημερ. 1.2.2002 (Τεκμήριο 8), κάλεσε τον εναγόμενο να προβεί σε όλες τις απαιτούμενες διευθετήσεις για εκκένωση του μισθίου και παράδοση αυτού την 7.3.2002.
Ήταν κοινώς παραδεχτό ότι η αρχική συμφωνία μίσθωσης έληξε το 2000 και ο Εφεσείων συνέχισε να κατέχει το οικόπεδο, χωρίς η Δημοκρατία να εισπράξει οποιοδήποτε ενοίκιο. Με την αγωγή της η Δημοκρατία ζήτησε διάταγμα για έξωση του Εφεσείοντος από το ακίνητο, καθώς και ενδιάμεσα οφέλη για τα απωλεσθέντα ενοίκια μέχρι την παράδοση του ακινήτου.
Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι τα περισσότερα γεγονότα σε σχέση με την αρχική συμφωνία ήταν κοινώς παραδεχτά και ότι από τη βασική συμφωνία, Τεκμήριο 1, προέκυπτε ρητώς ότι σε περίπτωση τερματισμού ή λήξης της συμφωνίας, δεν τίθετο θέμα καταβολής αποζημίωσης για τις οικοδομές που θα ανεγείροντο στο ακίνητο, οι οποίες θα καθίσταντο περιουσία της Δημοκρατίας.
Επισήμανε περαιτέρω, ότι η κυρίως διαφορά μεταξύ των διαδίκων έγκειτο:- (α) Στο κατά πόσον είχε υπογραφεί συμφωνία για την ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης του ακινήτου και (β) κατά πόσον συνομολογήθηκε στη συνέχεια δεύτερη συμφωνία για καταβολή αποζημίωσης. Θεώρησε ότι τέτοιες συμφωνίες δεν παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο, παρά το ότι ο Εφεσείων επέμενε ότι ο ίδιος υπέγραψε τη δεύτερη συμφωνία ενώ βρισκόταν στο Υπουργείο Εμπορίου, αλλά ουδέποτε του στάληκε αντίγραφο.
Με βάση τα παραδεχτά γεγονότα και τη μαρτυρία που αποδέχθηκε, κατέληξε ότι η αρχική συμφωνία μίσθωσης έληξε το 2000 και έκτοτε δεν είχε ανανεωθεί με οποιαδήποτε άλλη συμφωνία και ότι ο Εφεσείων κατείχε την ακίνητη περιουσία παράνομα.
Επιδίκασε προς όφελος της Δημοκρατίας ενοίκια υπό μορφή ενδιάμεσων κερδών, για την περίοδο από 1.11.2000 που το ακίνητο κατεχόταν παράνομα από τον Εφεσείοντα, ύψους €655 (£380 ετησίως), που αντιστοιχούσε στο τελευταίο ετήσιο ενοίκιο, βάσει της αρχικής σύμβασης ενοικίασης. Περαιτέρω, διατάχθηκε ο Εφεσείων να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του ακινήτου, μέσα σε 3 μήνες από την ημέρα έκδοσης της πρωτόδικης απόφασης. Τέλος, απέρριψε την ανταπαίτηση του Εφεσείοντος.
Η έφεση στηρίχθηκε στους κάτωθι λόγους:
Το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα:
α) Περιόρισε τα επίδικα θέματα σε δύο.
β) Έκρινε ότι δεν υφίστατο θέμα κωλύματος λόγω συμπεριφοράς.
γ) Δεν αποδέχθηκε το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 9, το οποίο επιβεβαιώνει την ύπαρξη νέας συμφωνίας.
δ) Δεν αποδέχθηκε ότι η Δημοκρατία ανέλαβε υποχρέωση να αποζημιώσει τον Εφεσείοντα σε περίπτωση μετακίνησης του από το ακίνητο.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου, όντως δεν αποδεικνύετο ούτε η ύπαρξη δεύτερης συμφωνίας για ανανέωση της σύμβασης, ούτε οποιαδήποτε συμφωνία για καταβολή εξόδων μετακίνησης.
2. Ήταν προφανές ότι το θέμα του θέσμιου ενοικιαστή που ήγειρε ο Εφεσείων, εξαρτάτο απόλυτα από το εάν η υφιστάμενη συμφωνία αντικαταστάθηκε με νέα, οπότε θα έπρεπε να εξεταστεί κατά πόσον ο Εφεσείων καθίστατο θέσμιος ενοικιαστής με τη λήξη εκείνης της συμφωνίας.
3. Αν από την άλλη, η δεύτερη συμφωνία δεν αποδεικνύετο, τότε το δικαστήριο θα έπρεπε να εξετάσει αν καλύπτετο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο.
4. Δεν το έπραξε, αλλά αυτό δεν επηρέαζε ουσιωδώς την κατάληξη, αφού ήταν προφανές από την όλη δομή της απόφασης, ότι δεν καλυπτόταν, αφού η ενοικίαση αφορούσε σε βιομηχανικό οικόπεδο που δεν καλύπτετο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (Ν. 23/1983).
5. Ο ιδιόμορφος όρος της σύμβασης ότι οποιεσδήποτε οικοδομές θα ανεγείρονταν στο οικόπεδο, θα καθίσταντο κατά τη λήξη της ενοικίασης, ιδιοκτησία του Εφεσίβλητου, δεν ήταν δυνατό να μετατρέψει την ενοικίαση σε θέσμια, όπως εισηγείτο ο Εφεσείων.
6. Το γεγονός ότι η κυβέρνηση για την αύξηση του εκάστοτε ενοικίου αποδέχθηκε το μηχανισμό που προσφέρει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, δεν σημαίνει ότι το υποστατικό αυτόματα καλύπτεται και από το Νόμο ή ότι ο Εφεσείων καθίστατο θέσμιος ενοικιαστής.
7. Είναι γεγονός ότι το πρωτόδικο δικαστήριο επικέντρωσε την προσοχή του στο κατά πόσον αποδείχθηκαν οι δύο νέες συμφωνίες οι οποίες αποτελούσαν τον πυρήνα της υπεράσπισης του Εφεσείοντος.
8. Όμως η παράλειψη του δικαστηρίου, αν μπορούσε να θεωρηθεί ως τέτοια, με κανένα τρόπο δεν μπορούσε να ανατρέψει το αποτέλεσμα της πρωτόδικης διαδικασίας.
9. Κατ' αρχάς το δικαστήριο δεν είναι υπόχρεο να εξετάζει κάθε εισήγηση που τίθεται ενώπιόν του. Πέραν τούτου, για να υπάρξει ανατροπή θα πρέπει η παράλειψη να είναι ουσιώδης.
10. Στην προκειμένη περίπτωση η εισήγηση περί κωλύματος ούτως ή άλλως δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεχτή, αφού απουσίαζε ίσως το ουσιαστικότερο από τα συστατικά στοιχεία για την εδραίωση κωλύματος από συμπεριφορά.
11. Στην προκειμένη περίπτωση δεν υπήρχε ίχνος μαρτυρίας και ούτε μπορούσε να εξαχθεί συμπέρασμα ότι ο Εφεσίβλητος αποσκοπούσε με οτιδήποτε έκανε ή είπε μέσω των λειτουργών του να επηρεάσει τις μεταξύ των διαδίκων νομικές σχέσεις.
12. Πέραν του ότι οι θέσεις του Εφεσείοντος δεν έγιναν δεχτές από το δικαστήριο, κανένα από τα άλλα σημεία που ήγειρε ο Εφεσείων δεν ήταν ικανά για να δημιουργήσουν κώλυμα.
13. Με κανένα τρόπο η επιστολή, με την οποία ο Εφεσίβλητος υπενθυμίζει τον Εφεσείοντα για την υποχρέωση του να καταβάλλει όλους τους οφειλόμενους φόρους που βαρύνουν το ακίνητο, άφηνε να νοηθεί ότι δημιουργείτο νέα σύμβαση ή εισάγονταν νέοι όροι για την κατοχή του ακινήτου.
14. Περαιτέρω δεν εντοπιζόταν να υπήρξε η κατ' ισχυρισμό καθυστέρηση 5 χρόνων, αφού είναι φανερό ότι στο διάστημα των 5 χρόνων από τη λήξη της σύμβασης μέχρι την έγερση της αγωγής, έγιναν διάφορα διαβήματα για έξωση του Εφεσείοντος.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Hadjiyiannis v. Attorney-General of the Republic (1970) 1 C.L.R. 32,
Stylianou ν. Papacleovoulou (1982) 1 C.L.R. 542,
Μάρκου ν. Πασχάλη (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 829,
ΑΗΚ ν. Ελληνικής Μεταλλευτικής Εταιρείας Λτδ (2005) 1(Α) Α.Α.Δ. 127,
Boustani v. Linmare Shipping Co Ltd (1984) 1 C.L.R. 354.
Έφεση.
Έφεση από τον Εναγόμενο εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Καρακάννα-Παρασκευαΐδου, Α.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 2088/2005), ημερομ. 26/10/2010.
Γ. Ζαχαρίου (κα), για τον Εφεσείοντα.
Α. Χριστοφόρου, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔIΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γ. Ερωτοκρίτου.
ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.: Με γραπτή σύμβαση ημερ. 19.10.1967 (Τεκμήριο 1), η Δημοκρατία, η οποία εκπροσωπείται από τον Εφεσίβλητο Γενικό Εισαγγελέα της Δημοκρατίας, εκμίσθωσε στον Εφεσείοντα-Εναγόμενο, ιδιόκτητο βιομηχανικό οικόπεδο στη Βιομηχανική Περιοχή Λάρνακας για περίοδο τριάντα τριών ετών με αρχικό ενοίκιο £62, το οποίο αργότερα αυξήθηκε στις £380 ετησίως. Η σχετική σύμβαση υπογράφηκε από τον Γενικό Διευθυντή του Υπουργείου Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού. Με βάση τους όρους της Σύμβασης, ο Εφεσείων είχε δικαίωμα να ανεγείρει οικοδομές επί του οικοπέδου, οι οποίες όμως μετά τη λήξη της σύμβασης, θα καθίσταντο περιουσία της Δημοκρατίας, χωρίς την καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης.
Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του Εφεσίβλητου, το Υπουργείο Εμπορίου με επιστολή ημερ. 15.12.1998 (Τεκμήριο 6) πληροφόρησε τον Εφεσείοντα ότι είχε αποφασίσει τη μη ανανέωση της σύμβασης επειδή στο χώρο θα ανεγείρονταν τα Επαρχιακά Κυβερνητικά Γραφεία Λάρνακας. Τρία περίπου χρόνια αργότερα με επιστολή του ημερ. 1.2.2002 (Τεκμήριο 8), κάλεσε τον εναγόμενο να προβεί σε όλες τις απαιτούμενες διευθετήσεις για εκκένωση του μισθίου και παράδοση αυτού την 7.3.2002.
Είναι κοινώς παραδεχτό ότι η αρχική συμφωνία μίσθωσης έληξε το 2000 και ο Εφεσείων συνέχισε να κατέχει το οικόπεδο, χωρίς η Δημοκρατία να εισπράξει οποιοδήποτε ενοίκιο. Με την αγωγή της η Δημοκρατία ζήτησε διάταγμα για έξωση του Εφεσείοντος από το ακίνητο, καθώς και ενδιάμεσα οφέλη για τα απωλεσθέντα ενοίκια μέχρι την παράδοση του ακινήτου.
Με την Έκθεση Υπεράσπισης του ο Εφεσείων ισχυρίστηκε ότι η Δημοκρατία με τις ενέργειες της κατά τις διάφορες συναντήσεις που είχαν αξιωματούχοι της μαζί του και με διάφορες επιστολές που του απέστειλαν, θα πρέπει να θεωρηθεί ότι εγκατέλειψε την οποιαδήποτε απαίτησή της για εκκένωση του οικοπέδου και ότι τον αποδέχθηκε ως θέσμιο ενοικιαστή, αξιώνοντας μάλιστα και αύξηση ενοικίου, σύμφωνα με τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Ως εκ τούτου, θεωρεί ότι κατέχει το ακίνητο νόμιμα ως θέσμιος ενοικιαστής. Διαζευκτικά ισχυρίστηκε ότι δυνάμει προφορικής συμφωνίας με τη Δημοκρατία η οποία συνάγεται από σχετική αλληλογραφία μεταξύ τους, συμφωνήθηκε ότι ο Εφεσείων «.θα παρέδιδε το ακίνητο αφού αποζημιωνόταν για τα έξοδα μετακίνησης και κατασκευής νέου χώρου και θα του παραχωρείτο μακροχρόνια ενοικίαση αντιστοίχου χώρου εντός των ορίων της Λάρνακας .». Περαιτέρω, ο Εφεσείων ισχυρίστηκε ότι η Δημοκρατία κωλύεται λόγω της συμπεριφοράς της να ισχυρίζεται ότι η μεταξύ τους συμφωνία έχει τερματιστεί.
Τέλος, ο Εφεσείων με ανταπαίτησή του ζήτησε να αναγνωριστεί ως θέσμιος ενοικιαστής μέχρι το 2032 και αξίωσε £230.000 ως αποζημίωση για παράβαση συμφωνίας και δυνάμει των αρχών του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Προς υποστήριξη της ανταπαίτησης του ισχυρίστηκε στις παραγράφους 9 και 10 τα πιο κάτω:-
«9. Κατόπιν διαπραγματεύσεων με τους υπουργούς Εσωτερικών και Εμπορίου συναινούντος και του Δήμου Λάρνακας συμφωνήθηκε όπως παραμείνουν στο επίδικο ακίνητο μέχρις ότου εξευρεθεί άλλος κατάλληλος χώρος εντός των ορίων του Δήμου Λάρνακας για να τους παραχωρηθεί και αποζημιωθούν πλήρως για τα έξοδα μετακίνησης που ανέρχονται σε Λ.Κ. 30.000 και τα έξοδα ανέγερσης νέου κτιρίου που ανέρχονται σε Λ.Κ. 200.000.
10. Περαιτέρω ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι περί το 2002 μετά από διαπραγματεύσεις συμφωνήθηκε με το Υπουργείο Εμπορίου και Βιομηχανίας η ανανέωση της ενοικίασης για 33 χρόνια αρχομένης από την 19.10.2000 μέχρι την 18.10.2032 και υπεγράφη προς τούτο σχετική συμφωνία όπως επιβεβαιώνεται και από επιστολή του Υπουργείου Εμπορίου και Βιομηχανίας εκ μέρους των εναγόντων, αντίγραφο της οποίας ο ενάγοντας ουδέποτε παρέδωσε στον εναγόμενο και ως εκ τούτου ο εναγόμενος είναι νόμιμος ενοικιαστής του ακινήτου μέχρι την 18.10.2032.»
Εκ μέρους της Δημοκρατίας κατέθεσαν δύο μάρτυρες, ενώ ο Εφεσείων ήταν ο μόνος μάρτυρας για την υπεράσπιση. Το πρωτόδικο δικαστήριο αξιολόγησε θετικά τους δύο μάρτυρες που κατέθεσαν για τη Δημοκρατία, ενώ έκρινε γενική, αόριστη και χωρίς συνοχή και ως εκ τούτου αναξιόπιστη τη μαρτυρία του Εφεσείοντος.
Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι τα περισσότερα γεγονότα σε σχέση με την αρχική συμφωνία είναι κοινώς παραδεχτά και ότι από τη βασική συμφωνία, Τεκμήριο 1, προκύπτει ρητώς ότι σε περίπτωση τερματισμού ή λήξης της συμφωνίας, δεν τίθεται θέμα καταβολής αποζημίωσης για τις οικοδομές που θα ανεγείροντο στο ακίνητο, οι οποίες θα καθίσταντο περιουσία της Δημοκρατίας.
Επισήμανε περαιτέρω ότι η κυρίως διαφορά μεταξύ των διαδίκων έγκειτο:- (α) Στο κατά πόσον είχε υπογραφεί συμφωνία για την ανανέωση της σύμβασης μίσθωσης του ακινήτου και (β) κατά πόσον συνομολογήθηκε στη συνέχεια δεύτερη συμφωνία για καταβολή αποζημίωσης. Θεώρησε ότι τέτοιες συμφωνίες δεν παρουσιάστηκαν στο Δικαστήριο, παρά το ότι ο Εφεσείων επέμενε ότι ο ίδιος υπέγραψε τη δεύτερη συμφωνία ενώ βρισκόταν στο Υπουργείο Εμπορίου, αλλά ουδέποτε του στάληκε αντίγραφο.
Με βάση τα παραδεχτά γεγονότα και τη μαρτυρία που αποδέχθηκε, κατέληξε ότι η αρχική συμφωνία μίσθωσης έληξε το 2000 και έκτοτε δεν έχει ανανεωθεί με οποιαδήποτε άλλη συμφωνία και ότι ο Εφεσείων κατείχε την ακίνητη περιουσία παράνομα. Επιδίκασε προς όφελος της Δημοκρατίας ενοίκια υπό μορφή ενδιάμεσων κερδών, για την περίοδο από 1.11.2000 που το ακίνητο κατείχετο παράνομα από τον Εφεσείοντα, ύψους €655 (£380 ετησίως), που αντιστοιχούσε στο τελευταίο ετήσιο ενοίκιο, βάσει της αρχικής σύμβασης ενοικίασης. Περαιτέρω, διατάχθηκε ο Εφεσείων να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του ακινήτου, μέσα σε 3 μήνες από την ημέρα έκδοσης της πρωτόδικης απόφασης. Τέλος, απέρριψε την ανταπαίτηση του Εφεσείοντος.
Ο Εφεσείων με τέσσερις λόγους έφεσης παραπονείται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα:- (1) περιόρισε τα επίδικα θέματα σε δύο, (2) έκρινε ότι δεν υφίστατο θέμα κωλύματος λόγω συμπεριφοράς, (3) δεν αποδέχθηκε το περιεχόμενο του Τεκμηρίου 9, το οποίο επιβεβαιώνει την ύπαρξη νέας συμφωνίας και (4) δεν αποδέχθηκε ότι η Δημοκρατία ανέλαβε υποχρέωση να αποζημιώσει τον Εφεσείοντα σε περίπτωση μετακίνησης του από το ακίνητο.
Έχουμε εξετάσει τους λόγους έφεσης μαζί, όπως εξάλλου έπραξε και η ευπαίδευτη συνήγορος για τον Εφεσείοντα στο περίγραμμα αγόρευσής της και έχουμε καταλήξει ότι κανένας από αυτούς δεν ευσταθεί.
Από τα γεγονότα που είχε ενώπιον του και από τις υπερασπίσεις που πρόβαλε ο Εφεσείων, το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά περιόρισε τα επίδικα θέματα σε δύο. Το κατά πόσον είχε υπογραφεί νέα συμφωνία για την ανανέωση της σύμβασης του ακινήτου ή κατά πόσον συνομολογήθηκε δεύτερη συμφωνία για καταβολή αποζημίωσης για τα έξοδα μετακίνησης, ήταν όντως κρίσιμα ερωτήματα. Η απάντηση στα δύο αυτά ζητήματα θα καθόριζε σε μεγάλο βαθμό την περαιτέρω νομική έρευνα του δικαστηρίου ως προς το κατά πόσον ο Εφεσείων ήταν ή όχι θέσμιος ενοικιαστής.
Από τη μαρτυρία που τέθηκε ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου, όντως δεν αποδεικνύετο ούτε η ύπαρξη δεύτερης συμφωνίας για ανανέωση της σύμβασης, ούτε οποιαδήποτε συμφωνία για καταβολή εξόδων μετακίνησης. Η κατάληξη του πρωτόδικου δικαστηρίου στα δύο αυτά σημεία, είναι απόλυτα ορθή και οι ισχυρισμοί του Εφεσείοντος παρέμειναν μετέωροι. Ενώ ο Εφεσείων δεν είχε οτιδήποτε το χειροπιαστό για να αποδείξει τις δύο συμφωνίες, επέμενε αβάσιμα μέχρι τέλους, ότι έγιναν οι δύο συμφωνίες. Η παρατήρηση του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι αν όντως υπήρχε η δεύτερη συμφωνία, ο Εφεσείων σε κάποιο κατοπινό στάδιο θα αντιδρούσε γραπτώς όταν τον πίεζαν να εγκαταλείψει το ακίνητο, είναι απόλυτα δικαιολογημένη, όπως είναι δικαιολογημένη και η κατάληξή του ότι η μαρτυρία του Εφεσείοντος για τη δεύτερη συμφωνία ήταν γενική, αόριστη και ομολογουμένως μας εξέπληξε που αυτή προωθήθηκε στο δικαστήριο μέχρι τέλους.
Υπό αυτές τις περιστάσεις ορθά το πρωτόδικο δικαστήριο επικέντρωσε την προσοχή του στα δύο πιο πάνω ζητήματα. Είναι προφανές ότι το θέμα του θέσμιου ενοικιαστή που ήγειρε ο Εφεσείων, εξαρτάτο απόλυτα από το εάν η υφιστάμενη συμφωνία αντικαταστάθηκε με νέα, οπότε θα έπρεπε να εξεταστεί κατά πόσον ο Εφεσείων καθίστατο θέσμιος ενοικιαστής με τη λήξη εκείνης της συμφωνίας. Αν από την άλλη, η δεύτερη συμφωνία δεν αποδεικνύετο, όπως εδώ, τότε το δικαστήριο θα έπρεπε να εξετάσει αν καλύπτετο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο. Δεν το έπραξε, αλλά αυτό δεν επηρεάζει ουσιωδώς την κατάληξη, αφού είναι προφανές από την όλη δομή της απόφασης, ότι δεν καλύπτετο, αφού η ενοικίαση αφορούσε σε βιομηχανικό οικόπεδο που δεν καλύπτετο από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο του 1983 (Ν. 23/1983). Ο ιδιόμορφος όρος της σύμβασης ότι οποιεσδήποτε οικοδομές θα ανεγείρονταν στο οικόπεδο, θα καθίσταντο κατά τη λήξη της ενοικίασης, ιδιοκτησία του Εφεσίβλητου, δεν είναι δυνατό να μετατρέψει την ενοικίαση σε θέσμια, όπως εισηγείται ο Εφεσείων.
Βέβαια ο Εφεσείων ισχυρίστηκε ότι καλυπτόταν από το Νόμο ως αποτέλεσμα της επιστολής ημερ. 23.9.1985 (Τεκμήριο 3) που του απέστειλε ο Εφεσίβλητος ότι η κυβέρνηση αποδεχόμενη αίτημα του ΚΕΒΕ δέχθηκε όπως οι αυξήσεις των ενοικίων σε βιομηχανικές περιοχές μη υπερβαίνουν το ποσοστό αυξήσεως που καθορίζει για ιδιωτικές περιουσίες ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος. Όπως ορθά επισήμανε ο ευπαίδευτος συνήγορος για τον Εφεσίβλητο, το γεγονός ότι η κυβέρνηση για την αύξηση του εκάστοτε ενοικίου αποδέχθηκε το μηχανισμό που προσφέρει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος, δεν σημαίνει ότι το υποστατικό αυτόματα καλύπτεται και από το Νόμο ή ότι ο Εφεσείων καθίστατο θέσμιος ενοικιαστής.
Το τελευταίο θέμα που παραμένει προς συζήτηση, είναι η εισήγηση της ύπαρξης κωλύματος λόγω συμπεριφοράς. Ο Εφεσείων προβάλλει ότι οι παραστάσεις εκ μέρους του Εφεσίβλητου, στις οποίες έκαμε αναφορά στην Έκθεση Υπεράσπισής του, θα έπρεπε να θεωρηθούν από το πρωτόδικο δικαστήριο ότι εμπόδιζαν τον Εφεσίβλητο να ζητά την έξωσή του. Περαιτέρω, ο Εφεσείων παραπονείται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα παρέλειψε να εξετάσει το επίδικο θέμα και να αποφασίσει σχετικά.
Είναι γεγονός ότι το πρωτόδικο δικαστήριο επικέντρωσε την προσοχή του στο κατά πόσον αποδείχθηκαν οι δύο νέες συμφωνίες οι οποίες αποτελούσαν τον πυρήνα της υπεράσπισης του Εφεσείοντος. Όμως η παράλειψη του δικαστηρίου, αν μπορεί να θεωρηθεί ως τέτοια, με κανένα τρόπο δεν μπορεί να ανατρέψει το αποτέλεσμα της πρωτόδικης διαδικασίας. Κατ' αρχάς το δικαστήριο δεν είναι υπόχρεο να εξετάζει κάθε εισήγηση που τίθεται ενώπιόν του. Πέραν τούτου, για να υπάρξει ανατροπή θα πρέπει η παράλειψη να είναι ουσιώδης. Στην προκειμένη περίπτωση κρίνουμε ότι η εισήγηση ούτως ή άλλως δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεχτή, αφού ελλείπει ίσως το ουσιαστικότερο από τα συστατικά στοιχεία για την εδραίωση κωλύματος από συμπεριφορά. Όπως έχει νομολογηθεί θέμα κωλύματος εγείρεται όταν ένας συμβαλλόμενος με τις δηλώσεις, παραστάσεις ή συμπεριφορά του αποσκοπεί στο να επηρεάσει τις νομικές σχέσεις μεταξύ των συμβαλλομένων και ο άλλος συμβαλλόμενος ενεργεί πάνω σε αυτή διαφοροποιώντας τη θέση του προς βλάβη του, ώστε να είναι άδικο για τον υποσχόμενο να επιμένει, ενόψει των παραστάσεων του στην εφαρμογή των αυστηρών δικαιωμάτων του (βλ., μεταξύ άλλων, Hadjiyiannis v. Attorney-General of the Republic (1970) 1 C.L.R. 32, Stylianou ν. Papacleovoulou (1982) 1 C.L.R. 542, Μάρκου ν. Πασχάλη (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 829 και ΑΗΚ ν. Ελληνικής Μεταλλευτικής Εταιρείας Λτδ (2005) 1(Α) Α.Α.Δ. 127).
Στην προκειμένη περίπτωση δεν υπάρχει ίχνος μαρτυρίας και ούτε μπορεί να εξαχθεί συμπέρασμα ότι ο Εφεσίβλητος αποσκοπούσε με οτιδήποτε έκανε ή είπε μέσω των λειτουργών του να επηρεάσει τις μεταξύ των διαδίκων νομικές σχέσεις. Πέραν του ότι οι θέσεις του Εφεσείοντος δεν έγιναν δεχτές από το δικαστήριο, κανένα από τα άλλα σημεία που εγείρει ο Εφεσείων δεν είναι ικανά για να δημιουργήσουν κώλυμα. Με κανένα τρόπο η επιστολή, Τεκμήριο 9, με την οποία ο Εφεσίβλητος υπενθυμίζει τον Εφεσείοντα για την υποχρέωση του να καταβάλλει όλους τους οφειλόμενους φόρους που βαρύνουν το ακίνητο, αφήνει να νοηθεί ότι δημιουργείται νέα σύμβαση ή εισάγονται νέοι όροι για την κατοχή του ακινήτου.
Ο Εφεσείων ισχυρίζεται επίσης ότι υπήρξε καθυστέρηση. Δεν εντοπίζουμε να υπήρξε η κατ' ισχυρισμό καθυστέρηση 5 χρόνων, αφού είναι φανερό ότι στο διάστημα των 5 χρόνων από τη λήξη της σύμβασης μέχρι την έγερση της αγωγής, έγιναν διάφορα διαβήματα για έξωση του Εφεσείοντος και στάληκαν οι επιστολές ημερ. 17.11.2000 (Τεκμήριο 7) και 1.2.2002 (Τεκμήριο 8). Πέραν τούτου, μεσολάβησε και η επίσκεψη της Λειτουργού του Υπουργείου Εμπορίου, Βιομηχανίας και Τουρισμού, η οποία έγινε στις 7.3.2002. Δεν θεωρούμε ότι υπήρξε υπερβολική αδράνεια, όπως ισχυρίζεται ο Εφεσείων. Αντίθετα, από πλευράς Δημοκρατίας, υπήρξε καθ' όλο τον ουσιώδη χρόνο μια σταθερή προσέγγιση στο θέμα της έξωσης του Εφεσείοντος από το οικόπεδο και με κανένα τρόπο δεν μπορούμε να θεωρήσουμε ότι δημιουργείται οποιαδήποτε αδικία ώστε να χρειαστεί να ανατρέξουμε στις αρχές της επιείκειας για διόρθωση της κατάστασης.
Ούτε ο ισχυρισμός του Εφεσείοντος ότι ανανεώθηκε άλλο συμβόλαιο στην ίδια βιομηχανική περιοχή μπορεί να γίνει δεχτός, εφόσον δεν έχει τεκμηριωθεί με σαφή μαρτυρία που να επιτρέπει στο δικαστήριο να την αξιολογήσει. Όπως υποδείχθηκε νομολογιακά, για εδραίωση του δόγματος του κωλύματος, το οποίο επικαλείται ο Εφεσείων, χρειάζεται να αποδειχθούν σαφείς και θετικές παραστάσεις προς τον αντισυμβαλλόμενο. Δεν μπορεί να υπάρξει εύρημα στη βάση αόριστης και αβέβαιης μαρτυρίας όπως υπάρχει στην παρούσα περίπτωση (βλ. Boustani v. Linmare Shipping Co Ltd (1984) 1 C.L.R. 354).
Με την αποτυχία όλων των λόγων έφεσης, η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται. Τα έξοδα, όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται υπέρ του Εφεσίβλητου και εναντίον του Εφεσείοντος.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.