|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2014:D853
(2014) 1 ΑΑΔ 2457
7 Νοεμβρίου 2014
[ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ/στής]
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 155.4 ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ ΚΑΙ ΤΑ ΑΡΘΡΑ 3 ΚΑΙ 9 ΤΟΥ ΠΕΡΙ ΑΠΟΝΟΜΗΣ ΤΗΣ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ (ΠΟΙΚΙΛΑΙ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ) ΝΟΜΟΥ ΤΟΥ 1964,
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΑΙΤΗΣΗ ΤΗΣ ΑΙΚΑΤΕΡΙΝΗΣ (ΚΑΤΕΡΙΝΑΣ) ΘΕΟΔΩΡΟΥ ΚΑΙ ΤΗΣ ΕΙΡΗΝΗΣ ΘΕΟΔΩΡΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΔΟΣΗ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΟΥ ΕΝΤΑΛΜΑΤΟΣ CERTIORARI,
ΚΑΙ
ΑΝΑΦΟΡΙΚΑ ΜΕ ΤΟ ΔΙΑΤΑΓΜΑ ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑΣ 24/2/2014 ΤΟΥ ΕΠΑΡΧΙΑΚΟΥ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟΥ ΛΕΥΚΩΣΙΑΣ ΣΤΑ ΠΛΑΙΣΙΑ ΤΗΣ ΓΕΝΙΚΗΣ ΑΙΤΗΣΗΣ ΥΠ' ΑΡΙΘΜΟ 63/2014.
(Πολιτική Αίτηση Αρ. 170/2014)
Προνομιακά εντάλματα ― Certiorari ― Αίτηση για έκδοση προνομιακού εντάλματος της φύσεως Certiorari, προς ακύρωση διαταγμάτων που εκδόθηκαν από Επαρχιακό Δικαστήριο, με τα οποία διατάχθηκε η αποδοχή κατάθεσης αντιγράφου σύμβασης αγοραπωλησίας και επιτράπηκε η έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση της ― Επιτρεπτική κατάληξη επί τω ότι, είχαν επηρεαστεί τα δικαιώματα των αιτητριών οι οποίες ήταν οι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες του τεμαχίου γης το οποίο είχε πωληθεί από τον πατέρα τους πριν από το θάνατο του ― Δεν είχε κοινοποιηθεί στις αιτήτριες ούτε επιδοθεί η αίτηση που είχε υποβάλει η αγοράστρια εταιρεία στο Δικαστήριο με στόχο να επιτραπεί, πολλά χρόνια μετά, η κατάθεση του αγοραπωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης δημιουργώντας έτσι και εμπράγματο βάρος πάνω στην περιουσία αυτή δυνάμει του Νόμου 81(Ι)/2011.
Κατόπιν άδειας που χορηγήθηκε καταχωρήθηκε αίτηση προς έκδοση προνομιακού εντάλματος certiorari με το οποίο να ακυρώνεται η απόφαση ή διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που εκδόθηκε στη Γενική Αίτηση αρ. 63/2014 στις 24.2.2014.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο εξέτασε αίτηση της Pervazi Development Ltd ημερ. 17.1.2014, η οποία καταχωρήθηκε ως Γενική Αίτηση αρ. 63/2014, με την οποία η εταιρεία ζήτησε άδεια και/ή διάταγμα ώστε να επιτραπεί συμφώνως των προνοιών του Νόμου 81(Ι)/2011, η κατάθεση της σύμβασης αγοραπωλησίας ημερ. 7.5.1988, η οποία υπογράφηκε μεταξύ του Παναγιώτη Θεοδώρου ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου του αποβιώσαντος Μιχαήλ Θεοδώρου Χατζηαποστόλου ως πωλητή και της Pervazi Development Ltd ως αγοραστή με αντικείμενο την πώληση του τεμαχίου αρ. εγγραφής Μ15 Φ/Σχ.ΧΧΧ/37W2 στην τοποθεσία Αλώνια στο Τσέρι έναντι του ποσού των Λ.Κ.6.000, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας. Η αίτηση υποστηρίχθηκε από ένορκη δήλωση του διευθυντή της Pervazi Development Ltd, στην οποία επισυνάφθηκαν διάφορα έγγραφα, επιδόθηκε δε μόνο στο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας. Οι πωλητές του κτήματος ή οι τίτλω διάδοχοι αυτών που είναι οι παρούσες αιτήτριες, δεν ειδοποιήθηκαν με οποιοδήποτε τρόπο, ούτε και συνενώθηκαν ως καθ' ου στην αίτηση για την εκ των υστέρων εγγραφή του πωλητηρίου. Το Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα που να επιτρέπει την κατάθεση της πιο πάνω σύμβασης αγοραπωλησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, το οποίο και εντέλλετο να αποδεχθεί την κατάθεση αντιγράφου της σύμβασης, ενώ περαιτέρω επετράπη στην Pervazi Development Ltd να εγείρει και αγωγή για ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Η απόφαση αυτή εκδόθηκε, σύμφωνα με το συνταχθέν διάταγμα, αφού ακούστηκε ο δικηγόρος της Pervazi Development Ltd στην απουσία του Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, το οποίο δεν εμφανίσθηκε παρά τη δέουσα σ' αυτό επίδοση.
Η αίτηση για προνομιακό ένταλμα επικεντρώθηκε στη θέση ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο εξέδωσε τα διατάγματα κατά παράβαση της φυσικής δικαιοσύνης εφόσον η αίτηση της εταιρείας ουδέποτε επιδόθηκε ή άλλως πως κοινοποιήθηκε ή γνωστοποιήθηκε στις αιτήτριες, οι οποίες από 18.7.2005 κατέστησαν οι εγγεγραμμένες εξ ημισείας ιδιοκτήτριες του τεμαχίου μετά το κλείσιμο της διαχείρισης του αποβιώσαντος πατέρα τους, Μιχαήλ Θεοδώρου Χατζηαποστόλου.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η Pervazi Development Ltd, επιλέγοντας να επιδώσει την αίτηση της στο Επαρχιακό Δικαστήριο για κατάθεση εκ των υστέρων της σύμβασης, όπως διά του Νόμου δικαιούτο, μόνο στο Κτηματολόγιο και όχι στους επηρεαζόμενους αντισυμβαλλόμενους της, αποστέρησε από τις αιτήτριες τη δυνατότητα να τοποθετηθούν επί δύο κρίσιμων θεμάτων: αυτό της ίδιας της δυνατότητας κατάθεσης, μετά από πολλά έτη, της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και της καταχώρησης εναντίον τους αγωγής με σκοπό την ειδική εκτέλεση της σύμβασης.
2. Από τις διατάξεις του Νόμου και ιδιαίτερα των Άρθρων 16 και 16 Α, προκύπτει σαφώς ότι ο αγοραστής που επιδιώκει μετά πάροδο χρόνου να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, παρά την εκπνοή της αρχικής προς τούτο προθεσμίας των έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της (Άρθρο 3(1)(γ) του Νόμου), αποκτά ένα πλεονέκτημα: αυτό της δυνατότητας με την εκ των υστέρων κατάθεση και την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, να αποκτήσει το ίδιο το αντικείμενο της αγοραπωλησίας, εάν βεβαίως η αγωγή επιτύχει, με τον ιδιοκτήτη-πωλητή να απωλέσει το ακίνητο.
3. Δεν νοείτο επομένως η εισαγωγή της αίτησης ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου να μην είχε ως αποδέκτη και τις αιτήτριες και αυτό δικαιωματικά ως άτομα που επηρεάζονταν από την διά κλήσεως αίτησης, δυνάμει της Δ.48 θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία και δεν περιλαμβανόταν στη νομική βάση της αίτησης για εγγραφή, ούτε και το Επαρχιακό Δικαστήριο αναφέρθηκε, εξ ιδίων του, σ' αυτήν.
4. Ο Νόμος δεν προνοεί για επίδοση της αίτησης σε συγκεκριμένα άτομα. Αλλά είναι βεβαίως αυτονόητο ότι θα πρέπει η αίτηση να μην γίνεται μονομερώς εφόσον με την αποδοχή της επηρεάζονται τα τυχόν δικαιώματα του αντισυμβαλλόμενου πωλητή.
5. Εξ ου και εδώ επιδόθηκε στο Κτηματολόγιο. Κατά μείζονα λόγο, όμως, ο πωλητής επίσης θα πρέπει να έχει το λόγο και τη δυνατότητα να αντιτάξει επιχειρήματα, εάν επιθυμεί, που να αιτιολογούν την άρνηση κατάθεσης μετά την πάροδο του χρόνου, της σύμβασης αγοραπωλησίας, ή, την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση.
6. Εκείνο που εδώ αποκτά σημασία είναι ότι η Pervazi Development Ltd γνώριζε πολύ καλά πριν από την υποβολή της αίτησης στο Επαρχιακό Δικαστήριο στις 17.1.2014 και την έκδοση υπέρ της των Διαταγμάτων, ότι οι αιτήτριες ήταν πλέον οι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες του ακινήτου, αφού ζήτησε από αυτές με επιστολή ημερ. 29.11.2012 την εντός διμήνου μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της εταιρείας.
7. Όφειλε επομένως να επιδώσει την αίτηση στις αιτήτριες για να μπορούν να εκφέρουν το δικό τους αντίλογο στην αίτηση για εγγραφή.
8. Πέραν των ανωτέρω, ήταν αμφίβολο κατά πόσο ο Νόμος έχει εδώ εφαρμογή, σημείο που ήγειραν οι αιτήτριες. Ο Νόμος άρχισε να ισχύει στις 29.7.2011 (Άρθρο 17) και οι μεταβατικές του διατάξεις αφορούσαν τα μη κατατεθέντα συμβόλαια που ενώ δεν είχαν κατατεθεί προηγουμένως, μπορούσαν να κατατεθούν εντός έξι μηνών από τις 29.7.2011 (Άρθρο 16(1), ή, εντός έξι μηνών από την ισχύ του τροποποιητικού Νόμου αρ. 32(Ι)/2012, ημερ. 3.4.2012.
9. Είναι πρόδηλο ότι η προθεσμία των έξι μηνών είχε προ πολλού εκπνεύσει πριν την καταχώρηση της Γενικής Αίτησης αρ. 63/2014. Και αυτό, βέβαια, πάντοτε υπό την πρωταρχική προϋπόθεση ότι η σύμβαση παρέμεινε σε ισχύ.
Η αίτηση επιτράπηκε με έξοδα. Εκδόθηκε προνομιακό ένταλμα της φύσεως Certiorari, ως η αίτηση.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Γενικός Εισαγγελέας (Αρ. 3) (1993) 1 Α.Α.Δ. 442,
Τάκης Βασιώτης Λτδ ν. Συμβουλίου Εγγραφής και Ελέγχου Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων (2011) 3 Α.Α.Δ. 716.
Αίτηση.
Γ. Χαραλάμπους για Χρ. Μιτσίδη, για τις Αιτήτριες.
Κ. Ευσταθίου με Π. Χαραλάμπους (κα), για την Καθ' ης η αίτηση.
Cur. adv. vult.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Μετά από άδεια που χορηγήθηκε στην Πολιτική Αίτηση αρ. 164/2014 με σχετική απόφαση ημερ. 19.9.2014, ECLI:CY:AD:2014:D687, καταχωρήθηκε η υπό κρίση αίτηση προς έκδοση προνομιακού εντάλματος certiorari με το οποίο να ακυρώνεται η απόφαση ή διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που εκδόθηκε στη Γενική Αίτηση αρ. 63/2014 στις 24.2.2014.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο εξέτασε αίτηση της Pervazi Development Ltd ημερ. 17.1.2014, η οποία καταχωρήθηκε ως Γενική Αίτηση αρ. 63/2014, με την οποία η εταιρεία ζήτησε άδεια και/ή διάταγμα ώστε να επιτραπεί η κατάθεση της σύμβασης αγοραπωλησίας ημερ. 7.5.1988, η οποία υπογράφηκε μεταξύ του Παναγιώτη Θεοδώρου ως πληρεξουσίου αντιπροσώπου του αποβιώσαντος Μιχαήλ Θεοδώρου Χατζηαποστόλου ως πωλητή και της Pervazi Development Ltd ως αγοραστή με αντικείμενο την πώληση του τεμαχίου αρ. εγγραφής Μ15 Φ/Σχ.ΧΧΧ/37W2 στην τοποθεσία Αλώνια στο Τσέρι έναντι του ποσού των Λ.Κ.6.000, στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λευκωσίας. Η αίτηση υποστηρίχθηκε από ένορκη δήλωση του διευθυντή της Pervazi Development Ltd, Δημήτρη Παπαδάκη, στην οποία επισυνάφθηκαν διάφορα έγγραφα, επιδόθηκε δε μόνο στο Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας. Οι πωλητές του κτήματος ή οι τίτλω διαδόχοι αυτών που είναι οι παρούσες αιτήτριες, δεν ειδοποιήθηκαν με οποιοδήποτε τρόπο, ούτε και συνενώθησαν ως καθ' ου στην αίτηση για την εκ των υστέρων εγγραφή του πωλητηρίου. Το Δικαστήριο εξέδωσε διάταγμα που να επιτρέπει την κατάθεση της πιο πάνω σύμβασης αγοραπωλησίας στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο Λευκωσίας, το οποίο και εντέλλετο να αποδεχθεί την κατάθεση αντιγράφου της σύμβασης, ενώ περαιτέρω επετράπη στην Pervazi Development Ltd να εγείρει και αγωγή για ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Η απόφαση αυτή εκδόθηκε, σύμφωνα με το συνταχθέν διάταγμα, αφού ακούστηκε ο δικηγόρος της Pervazi Development Ltd στην απουσία του Κτηματολογικού Γραφείου Λευκωσίας, το οποίο δεν εμφανίσθηκε παρά τη δέουσα σ' αυτό επίδοση.
Κύριο έρεισμα της υπό εξέταση αίτησης είναι ότι το Επαρχιακό Δικαστήριο εξέδωσε τα διατάγματα κατά παράβαση της φυσικής δικαιοσύνης εφόσον η αίτηση της εταιρείας ουδέποτε επιδόθηκε ή άλλως πως κοινοποιήθηκε ή γνωστοποιήθηκε στις αιτήτριες, οι οποίες από 18.7.2005 κατέστησαν οι εγγεγραμμένες εξ ημισείας ιδιοκτήτριες του τεμαχίου μετά το κλείσιμο της διαχείρισης του αποβιώσαντος πατέρα τους, Μιχαήλ Θεοδώρου Χατζηαποστόλου.
Αναπτύχθηκαν σχετικά επιχειρήματα με άξονα την ερμηνεία των σχετικών νομοθετικών διατάξεων του περί Πωλήσεως Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου αρ. 81(Ι)/2011 (εφεξής «ο Νόμος»), αλλά έγιναν από τις αιτήτριες και εισηγήσεις για παραπλάνηση του Επαρχιακού Δικαστηρίου στο ότι η Pervazi Development Ltd δεν αποκάλυψε με ακρίβεια ποιος ήταν ο ιδιοκτήτης του τεμαχίου κατά την υποβολή της αίτησης, αφού οι αιτήτριες αναφέρονταν μόνο ως κληρονόμοι και όχι ως ιδιοκτήτριες.
Πρόσθετα, ότι σε καμιά περίπτωση το Δικαστήριο δεν ηδύνατο να εγκρίνει την αίτηση στη βάση Νόμου που δεν ήταν σε ισχύ όταν συνομολογήθηκε η σύμβαση, ενώ οι μεταβατικές διατάξεις δεν εφαρμόζονται στα υπό κρίση γεγονότα. Αλλά και περαιτέρω, έπρεπε να υπάρχει τουλάχιστον μια εγγραφή επ' ονόματι τουλάχιστον ενός των πωλητών, πράγμα που υπονόησε η Pervazi Development Ltd στην αίτηση της ότι συνέβαινε, ενώ ο αποβιώσας πωλητής δεν ήταν πλέον ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, αλλά οι θυγατέρες του, αιτήτριες, οι οποίες ενεγράφησαν χωρίς όμως να αναφερθούν στην ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας αίτηση και χωρίς να περιγραφούν ως ιδιοκτήτριες.
Η αντίθετη θέση της Pervazi Development Ltd διά της ενστάσεως, αλλά και της αγορεύσεως των δικηγόρων της, είναι ότι ουδαμώς παραπλανήθηκε το Επαρχιακό Δικαστήριο, είτε επί των πραγματικών γεγονότων, είτε επί των νομικών ζητημάτων. Η αίτηση σκοπό είχε να ασκηθεί ένα δικαίωμα διαδικαστικής στην ουσία φύσεως το οποίο δίδετο από το Νόμο, ούτως ώστε να εγγραφεί εκ των υστέρων το πωλητήριο έγγραφο, τα όποια δε δικαιώματα των ιδιοκτητριών-αιτητριών δεν έχουν επηρεαστεί εφόσον δόθηκε μόνο το δικαίωμα της εγγραφής της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και της έγερσης αγωγής, με αποτέλεσμα όλα τα εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις εκάστου των συμβαλλόμενων να παραμένουν να εξεταστούν κατά την εκδίκαση της αγωγής. Πρόκειται για δικονομικό μέτρο που λήφθηκε δικαιωματικά και όχι μέτρο που αφορούσε την ουσία της υπόθεσης για να είχαν κληθεί οι αιτήτριες να ακουστούν.
Ο Νόμος έχει καταργήσει την προηγούμενη νομοθεσία του Κεφ. 232, με την ισχύ του να άρχεται τρεις μήνες μετά την ημερομηνία δημοσίευσης του στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας που έγινε στις 29.4.2011. Έδωσε το δικαίωμα, μεταξύ άλλων, σε συμβαλλόμενο να αιτηθεί από το Δικαστήριο την εκπρόθεσμη κατάθεση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο σύμβασης πώλησης ή την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση. Περαιτέρω, με τις μεταβατικές διατάξεις των Άρθρων 16 και 16Α έγινε πρόνοια για συμβάσεις που συνομολογήθηκαν οποτεδήποτε πριν την έναρξη ισχύος του Νόμου, ώστε αν δεν κατατέθηκαν εντός της προηγούμενης προβλεπόμενης περιόδου χρόνου να κατατεθούν εντός προθεσμίας έξι μηνών, καθώς και για συμβάσεις που παραμένουν σε ισχύ, αλλά δεν κατατέθηκαν είτε με τον καταργηθέντα Νόμο Κεφ. 232, είτε με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) (Τροποποιητικό) Νόμο αρ. 32(Ι)/2012, να κατατεθούν επίσης εντός έξι μηνών.
Η Pervazi Development Ltd, επιλέγοντας να επιδόσει την αίτηση της στο Επαρχιακό Δικαστήριο για κατάθεση εκ των υστέρων της σύμβασης, όπως διά του Νόμου δικαιούτο, μόνο στο Κτηματολόγιο και όχι στους επηρεαζόμενους αντισυμβαλλόμενους της, αποστέρησε από τις αιτήτριες τη δυνατότητα να τοποθετηθούν επί δύο κρίσιμων θεμάτων: αυτό της ίδιας της δυνατότητας κατάθεσης, μετά από πολλά έτη, της σύμβασης στο Κτηματολόγιο και της καταχώρησης εναντίον τους αγωγής με σκοπό την ειδική εκτέλεση της σύμβασης. Το ζήτημα δεν είναι καθόλου διαδικαστικό όπως εισηγήθηκε ο κ. Ευσταθίου. Κάθε άλλο. Είναι ουσιώδες και σημαντικό. Από τις διατάξεις του Νόμου και ιδιαίτερα των άρθρων που μνημονεύθηκαν ανωτέρω, προκύπτει σαφώς ότι ο αγοραστής που επιδιώκει μετά πάροδο χρόνου να καταθέσει τη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, παρά την εκπνοή της αρχικής προς τούτο προθεσμίας των έξι μηνών από την ημερομηνία υπογραφής της (Άρθρο 3(1)(γ) του Νόμου), αποκτά ένα πλεονέκτημα: αυτό της δυνατότητας με την εκ των υστέρων κατάθεση και την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση, να αποκτήσει το ίδιο το αντικείμενο της αγοραπωλησίας, εάν βεβαίως η αγωγή επιτύχει, με τον ιδιοκτήτη-πωλητή να απωλέσει το ακίνητο. Αν όμως δεν λάβει αυτή την άδεια του Δικαστηρίου για την ετεροχρονισμένη κατάθεση της σύμβασης, το δικαίωμα του αγοραστή εξαντλείται μόνο στην επιδίωξη και λήψη τυχόν αποζημιώσεων. Αυτό είναι άλλωστε και αυτονόητο εφόσον το Άρθρο 5 του Νόμου που αναφέρεται στις συνέπειες της κατάθεσης της σύμβασης, ρητά προνοεί για τη δημιουργία εμπράγματου βάρους επί της ακίνητης ιδιοκτησίας, αντικείμενο της σύμβασης.
Δεν νοείτο επομένως η εισαγωγή της αίτησης ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου να μην είχε ως αποδέκτη και τις αιτήτριες και αυτό δικαιωματικά ως άτομα που επηρεάζονταν από την διά κλήσεως αίτησης, δυνάμει της Δ.48 θ.3 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, η οποία και δεν περιλαμβανόταν στη νομική βάση της αίτησης για εγγραφή, ούτε και το Επαρχιακό Δικαστήριο αναφέρθηκε, εξ ιδίων του, σ' αυτήν. Ο Νόμος δεν προνοεί για επίδοση της αίτησης σε συγκεκριμένα άτομα. Αλλά είναι βεβαίως αυτονόητο ότι θα πρέπει η αίτηση να μην γίνεται μονομερώς εφόσον με την αποδοχή της επηρεάζονται τα τυχόν δικαιώματα του αντισυμβαλλόμενου πωλητή. Εξ ου και εδώ επιδόθηκε στο Κτηματολόγιο ως ο δημόσιος φορέας που θα κληθεί να αποδεχθεί την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου και ενδεχομένως να είχε να εισηγηθεί στο Δικαστήριο ότι τέτοια κατάθεση δεν θα μπορούσε να γίνει αποδεκτή για διάφορους λόγους. Κατά μείζονα λόγο, όμως, ο πωλητής επίσης θα πρέπει να έχει το λόγο και τη δυνατότητα να αντιτάξει επιχειρήματα, εάν επιθυμεί, που να αιτιολογούν την άρνηση κατάθεσης μετά την πάροδο του χρόνου, της σύμβασης αγοραπωλησίας, ή, την έγερση αγωγής για ειδική εκτέλεση.
Σύμφωνα με την υποστηρικτική ένορκη δήλωση μιας των αιτητριών για την έκδοση του certiorari, υπάρχουν δεδομένα τα οποία θα συνηγορούσαν εναντίον της εγγραφής. Η Pervazi Development Ltd ουδέποτε ήγειρε οποιαδήποτε αξίωση κατά τη διαχείριση της περιουσίας του πωλητή, οι νέες ιδιοκτήτριες προχώρησαν σε ενοικίαση του ακίνητου στην κυβέρνηση, η εταιρεία διεγράφη και αποκαταστάθηκε μετά, ζητώντας μάλιστα στις 29.11.2012 με σχετική επιστολή της όπως της μεταβιβαστεί το ακίνητο για να συναντήσει όμως την άρνηση των ιδιοκτητριών. Στην αλληλογραφία που ανταλλάγηκε μεταξύ της εταιρείας και των αιτητριών, φανερώνεται ότι οι αιτήτριες θεωρούν τη σύμβαση αγοραπωλησίας άκυρη, μεταξύ άλλων, διότι δεν είχαν τηρηθεί τα συμφωνηθέντα από την εταιρεία.
Δεν είναι βεβαίως της παρούσας διαδικασίας να ελεγχθούν αυτοί οι ισχυρισμοί, ούτε κατά πόσο η σύμβαση εξακολουθεί να ισχύει ή όχι. Εκείνο που εδώ αποκτά σημασία είναι ότι η Pervazi Development Ltd γνώριζε πολύ καλά πριν την υποβολή της αίτησης στο Επαρχιακό Δικαστήριο στις 17.1.2014 και την έκδοση υπέρ της των Διαταγμάτων, ότι οι αιτήτριες ήταν πλέον οι εγγεγραμμένες ιδιοκτήτριες του ακινήτου, αφού ζήτησε από αυτές με επιστολή ημερ. 29.11.2012 την εντός διμήνου μεταβίβαση του ακινήτου στο όνομα της εταιρείας. Όφειλε επομένως να επιδώσει την αίτηση στις αιτήτριες για να μπορούν να εκφέρουν το δικό τους αντίλογο στην αίτηση για εγγραφή.
Η διαδικασία εγγραφής εκ των υστέρων δεν είναι απλώς διαδικαστικό ζήτημα και επομένως η νομολογία που παρέθεσε ο κ. Ευσταθίου ότι γενικώς η διαδικασία και η πρακτική που ακολουθείται από τα κατώτερα Δικαστήρια δεν ελέγχεται με προνομιακό ένταλμα δεν έχει εδώ εφαρμογή, (Γενικός Εισαγγελέας (Αρ. 3) (1993) 1 Α.Α.Δ. 442). Ούτε και έχει σχέση εδώ η υπόθεση Τάκης Βασιώτης Λτδ ν. Συμβουλίου Εγγραφής και Ελέγχου Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων (2011) 3 Α.Α.Δ. 716, η οποία εκτός του ότι αφορούσε διαφορά στο διοικητικό δίκαιο, αφορούσε νομοθεσία που ρητώς καθόριζε τον τύπο και τη διαδικασία εγγραφής χωρίς να αφήνεται στο διοικητικό όργανο διακριτική ευχέρεια.
Πέραν των ανωτέρω, είναι αμφίβολο κατά πόσο ο Νόμος έχει εδώ εφαρμογή, σημείο που εγείρουν οι αιτήτριες. Ο Νόμος άρχισε να ισχύει στις 29.7.2011 (Άρθρο 17) και οι μεταβατικές του διατάξεις αφορούσαν τα μη κατατεθέντα συμβόλαια που ενώ δεν είχαν κατατεθεί προηγουμένως, μπορούσαν να κατατεθούν εντός έξι μηνών από τις 29.7.2011 (Άρθρο 16(1), ή, εντός έξι μηνών από την ισχύ του τροποποιητικού Νόμου αρ. 32(Ι)/2012, ημερ. 3.4.2012. Είναι πρόδηλο ότι η προθεσμία των έξι μηνών είχε προ πολλού εκπνεύσει πριν την καταχώρηση της Γενικής Αίτησης αρ. 63/2014. Και αυτό, βέβαια, πάντοτε υπό την πρωταρχική προϋπόθεση ότι η σύμβαση παρέμεινε σε ισχύ.
Η αίτηση επιτυγχάνει. Εκδίδεται προνομιακό ένταλμα Certiorari ακυρώνον την απόφαση και διάταγμα του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας που εκδόθηκε στις 24.2.2014, στη Γενική Αίτηση αρ. 63/2014.
Τα έξοδα επιδικάζονται υπέρ των αιτητριών και εναντίον της εταιρείας Pervazi Development Ltd, τόσο στην Πολιτική Αίτηση αρ. 164/2014, όσο και στην παρούσα Αίτηση, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Η αίτηση επιτρέπεται με έξοδα. Εκδίδεται προνομιακό ένταλμα της φύσεως Certiorari, ως η αίτηση.