|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2014:A731
(2014) 1 ΑΑΔ 2093
30 Σεπτεμβρίου, 2014
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π., ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, ΓΙΑΣΕΜΗΣ, Δ/στές]
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΔΗΜΗΤΡΑΚΗΣ ΣΤΑΥΡΙΔΗΣ ΑΚΙΝΗΤΑ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες-Εναγόμενοι Αρ. 1,
v.
1. ΕΛΛΗΣ ΑΝΔΡΕΟΥ,
2. ΡΩΣΣΑΝΑΣ ΤΑΡΑΜΑ,
Εφεσιβλήτων-Εναγόντων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 265/2009)
Σύμβαση ― Παρανομία Σύμβασης ― Επικύρωση πρωτόδικης κρίσης περί απουσίας δυνατότητας αυτεπάγγελτης εξέτασης από το Δικαστήριο ισχυριζόμενης παρανομίας σύμβασης, δεδομένου ότι δεν προέκυπτε εκδήλως από τη συμφωνία ή την προσκομισθείσα μαρτυρία.
Σύμβαση ― Παρανομία Σύμβασης ― Πρέπει να εκτίθενται στις γραπτές προτάσεις τα γεγονότα που συνιστούν την κατ' ισχυρισμό παρανομία ― Στις περιπτώσεις όπου το Δικαστήριο λαμβάνει γνώση ότι προκύπτει έκδηλη παρανομία είτε από την ίδια τη σύμβαση, είτε από την προσκομισθείσα μαρτυρία, διατηρεί δυνατότητα αυτεπάγγελτης εξέτασης έστω και αν αυτή δεν ηγέρθη ως υπεράσπιση από κανένα διάδικο.
Κτηματομεσίτες ― Αμοιβή ― Δεν υπάρχει πρόνοια είτε στο Νόμο είτε στους Κανονισμούς που να απαγορεύει τη σύναψη συμφωνίας για καταβολή μεγαλύτερου ποσοστού αμοιβής ― Στο Άρθρο 38(2)(β) του Νόμου 273(Ι)/2004, προνοείται η έκδοση κανονισμών για ρύθμιση του ποσοστού αμοιβής.
Με την έφεση, οι εφεσείοντες - εναγόμενοι 1, αμφισβήτησαν την ορθότητα πρωτόδικης απόφασης που εκδόθηκε εναντίον τους για το ποσό των €100.000, πλέον νόμιμους τόκους και έξοδα, ως υπόλοιπο συμφωνίας προμήθειας και αμοιβής, για υπηρεσίες που τους προσέφεραν οι εφεσίβλητες - ενάγουσες, για την αγορά κτήματος στην Ελλάδα.
Αποτέλεσε μεταξύ άλλων εύρημα του Δικαστηρίου ότι στις 8.9.2007, υπεγράφη συμβόλαιο για την αγορά του εν λόγω κτήματος, με αποτέλεσμα οι εφεσίβλητες να αξιώσουν το ποσό των €120.000. Η εφεσείουσα κατέβαλε με επιταγή προς την εφεσίβλητη 1 το ποσό των €20.000.
Παρά το ότι επανειλημμένως απαιτήθηκε η πληρωμή του υπόλοιπου ποσού, αυτό δεν καταβλήθηκε.
Εγέρθηκε στις αγορεύσεις ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου θέμα παρανομίας και κωλύματος των εφεσιβλήτων να αξιώνουν την αμοιβή και προμήθειά τους στη βάση του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 273(Ι)/04, διότι δεν αποδείχθηκε ότι οι εφεσίβλητες είναι αδειούχες κτηματομεσίτριες, με αποτέλεσμα η όποια συμφωνία έγινε με τους εναγόμενους να μη μπορούσε να εφαρμοστεί. Προβλήθηκε επίσης εισήγηση ότι, εν πάση περιπτώσει, οι ενάγουσες δε δικαιούνταν στο αξιούμενο ποσό, καθότι αυτό ήταν κατά πολύ μεγαλύτερο από το νομοθετικώς και κανονιστικώς ανώτατο προβλεπόμενο όριο του 3% (ή του 5% κατόπιν κοινής συμφωνίας), ως προνοείται από τους περί Κτηματομεσιτών Κανονισμούς του 1988 (Κ.Δ.Π. 131/88).
Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι στην Υπεράσπιση & Ανταπαίτηση δεν εγειρόταν ζήτημα παρανομίας οποιασδήποτε μορφής, πόσω μάλλον με το συγκεκριμενοποιημένο τρόπο που προωθήθηκε κατά τις αγορεύσεις και επομένως το Δικαστήριο δε μπορούσε να προχωρήσει στην εξέταση ενός τέτοιου ζητήματος.
Περαιτέρω ότι ούτε και εκδήλως προέκυπτε από τη συμφωνία ή την προσκομισθείσα μαρτυρία σε συσχετισμό προς τη συμφωνία ή τη σύμβαση, οποιαδήποτε παρανομία που θα μπορούσε να δώσει λαβή σε αυτεπάγγελτη εξέταση του ζητήματος από το Δικαστήριο.
Έκρινε επιπρόσθετα, ότι πουθενά στο νόμο ή τους σχετικούς κανονισμούς δεν υπάρχει απαγορευτική αναφορά για τη χρέωση αμοιβής σε οποιοδήποτε ποσοστό ή έκταση επιθυμούν οι συμβαλλόμενοι, σε αντίθεση με τη δυνατότητα χρέωσης προμήθειας πέραν του 5%.
Με βάση την παραδοχή εκ πλευράς εναγομένων της παραγράφου της Έκθεσης Απαίτησης στην οποία αναφερόταν και γινόταν παραδεκτή η ιδιότητα των εναγουσών αλλά και με βάση τη μαρτυρία που είχε γίνει δεκτή ως αξιόπιστη, κρίθηκε τέλος πρωτοδίκως, ότι οι ενάγουσες ούτως ή άλλως νομιμοποιούνταν πλήρως στην απαίτηση τους εναντίον των εναγομένων.
Η έφεση στηρίχθηκε στους κάτωθι λόγους:
(α) Ήταν εσφαλμένο το εύρημα του Δικαστηρίου ότι, εφόσον στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση δε διατυπωνόταν ζήτημα παρανομίας, το Δικαστήριο δεν μπορούσε να εξετάσει τέτοιο ζήτημα,
(β) ως και τα πρωτόδικα ευρήματα ότι εν πάση περιπτώσει από τη συμφωνία και την προσκομισθείσα μαρτυρία δεν προέκυπτε οποιαδήποτε παρανομία που να μπορούσε να οδηγήσει σε αυτεπάγγελτη εξέταση του ζητήματος από το Δικαστήριο και ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση εφαρμοζόταν το Κεφ. 149 και όχι ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος.
γ) Ήταν εσφαλμένο το πρωτόδικο εύρημα ότι η υπογραφή της τελικής σύμβασης έγινε από ένα τυπικώς ξεχωριστό νομικό πρόσωπο.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Η εφεσείουσα, η οποία ισχυρίζεται παρανομία της σύμβασης, φέρει το νομικό βάρος απόδειξης του γεγονότος. Στην προκείμενη περίπτωση η επαγγελματική ιδιότητα των εφεσιβλήτων, δικογραφείτο στην έκθεση απαίτησης και γινόταν παραδεχτή στην υπεράσπιση. Συνεπώς, για να μπορούσε να εξεταστεί ο ισχυρισμός περί παρανομίας θα έπρεπε αυτός να προκύπτει έκδηλα από τη μαρτυρία.
2. Από τη μαρτυρία στο σύνολό της, δεν διαπιστωνόταν ίχνος μαρτυρίας που να υποδήλωνε παρανομία.
3. Αναφορικά με το ύψος του επιδικασθέντος ποσού, αυτό συνήδε με την επίδικη συμφωνία που κατατέθηκε ως τεκμήριο. Περαιτέρω, δεν αμφισβητήθηκε το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι εφεσίβλητες προέβησαν σε όλες τις ενέργειες τις οποίες, συμβατικώς, ανέλαβαν να διεκπεραιώσουν.
4. Σχετικά με το ποσοστό προμήθειας σύμφωνα με το Άρθρο 38(2)(β) του Νόμου, προνοείται η έκδοση κανονισμών για ρύθμιση του ποσοστού αμοιβής, σε περίπτωση που δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία μεταξύ των μερών. Στην παρούσα περίπτωση βέβαια, υπήρχε γραπτή συμφωνία, η οποία είχε συνομολογηθεί μεταξύ των μερών πριν από την πραγματοποίηση της επίδικης κτηματικής συναλλαγής.
5. Δεν υπήρξε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου αναφορικά με το εύρημα του ότι η υπογραφή της τελικής σύμβασης έγινε από ένα τυπικώς ξεχωριστό νομικό πρόσωπο. Η αγορά του ακινήτου ήταν το αποτέλεσμα των ενεργειών των εφεσιβλήτων, εμπίπτουσα στις πρόνοιες της επίδικης συμφωνίας.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
A.N. Stasis Estates Ltd v. G.M.P. Katsambas Ltd (2006) 1(B) A.A.Δ. 860,
Μιχαηλίδης και Ζαβαλλής ν. Χ"Ηροδότου άλλως Κιταλίδη (2003) 1 Α.Α.Δ. 1609.
Έφεση.
Έφεση από τους εναγόμενους εναντίον της απόφασης του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας (Σάντης, Α.Ε.Δ.), (Αγωγή Αρ. 2904/08), ημερομηνίας 31/7/2009.
Μ. Κλεόπας, για τoυς Εφεσείοντες.
Λ. Λουκαΐδης, για τις Εφεσίβλητες.
Cur. adv. vult.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει η Σταματίου, Δ..
ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ.: Με την παρούσα έφεση, οι εφεσείοντες - εναγόμενοι 1, αμφισβητούν την ορθότητα της πρωτόδικης απόφασης που εκδόθηκε εναντίον τους για το ποσό των €100.000, πλέον νόμιμους τόκους και έξοδα, ως υπόλοιπο συμφωνίας προμήθειας και αμοιβής, για υπηρεσίες που τους προσέφεραν οι εφεσίβλητες - ενάγουσες, για την αγορά κτήματος στην Ελλάδα.
Η εφεσίβλητη 1, η οποία διατηρεί κτηματομεσιτικό γραφείο στη Λευκωσία και η εφεσίβλητη 2, η οποία προσφέρει κτηματομεσιτικής φύσεως εργασίες στην Ελλάδα, πρόσφεραν υπηρεσίες στην εφεσείουσα εταιρεία. Με έγγραφο ημερομηνίας 5.9.2007 (Τεκμήριο 1), η εφεσείουσα δεσμεύτηκε ότι εάν υπογραφεί συμβόλαιο αγοράς για το κτήμα που βρίσκεται στην Αλυκή Βοιωτίας στην τοποθεσία «Μπόρεζας», θα πληρώσει στις δύο κτηματομεσίτριες το συνολικό ποσό των €120.000 ως προμήθεια και αμοιβή για τις υπηρεσίες που έχουν προσφέρει στην εταιρεία για την διεκπεραίωση της πιο πάνω αγοράς.
Αποτέλεσε εύρημα του Δικαστηρίου ότι πριν την υπογραφή της πιο πάνω συμφωνίας, προηγήθησαν συναντήσεις και διάφορες ενέργειες των εφεσιβλήτων, με εξουσιοδότηση των εφεσειόντων, με στόχο την αγορά του πιο πάνω κτήματος, όπως με λεπτομέρεια αναλύονται στην απόφαση του Δικαστηρίου. Στις 8.9.2007, υπεγράφη συμβόλαιο για την αγορά του εν λόγω κτήματος, με αποτέλεσμα οι εφεσίβλητες να αξιώσουν το ποσό των €120.000. Η εφεσείουσα κατέβαλε με επιταγή προς την εφεσίβλητη 1 το ποσό των €20.000, το οποίο η εφεσίβλητη 1 παρέλαβε με επιφύλαξη, αναμένοντας πληρωμή ολόκληρου του ποσού, με την υπόσχεση ότι σε ένα μήνα θα διευθετείτο και το υπόλοιπο ποσό. Παρά το ότι επανειλημμένως απαιτήθηκε η πληρωμή του υπόλοιπου ποσού, αυτό δεν καταβλήθηκε.
Εγέρθηκε στις αγορεύσεις ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου θέμα παρανομίας και κωλύματος των εφεσιβλήτων να αξιώνουν την αμοιβή και προμήθειά τους στη βάση του περί Κτηματομεσιτών Νόμου 273(Ι)/04, διότι δεν αποδείχθηκε ότι οι εφεσίβλητες είναι αδειούχες κτηματομεσίτριες, με αποτέλεσμα η όποια συμφωνία έγινε με τους εναγομένους να μη μπορεί να εφαρμοστεί. Προβλήθηκε επίσης εισήγηση ότι, εν πάση περιπτώσει, οι ενάγουσες δε δικαιούνται στο αξιούμενο ποσό των €120.000, καθότι αυτό είναι κατά πολύ μεγαλύτερο από το νομοθετικώς και κανονιστικώς ανώτατο προβλεπόμενο όριο του 3% (ή του 5% κατόπιν κοινής συμφωνίας), ως προνοείται από τους περί Κτηματομεσιτών Κανονισμούς του 1988 (Κ.Δ.Π. 131/88).
Το Δικαστήριο κατέληξε ως ακολούθως, σε σχέση με τα εγειρόμενα θέματα:
«Δε διατυπώνεται στην Υπεράσπιση & Ανταπαίτηση ζήτημα παρανομίας οποιασδήποτε μορφής πόσω μάλλον με το συγκεκριμενοποιημένο τρόπο που προωθήθηκε κατά τις αγορεύσεις και επομένως το Δικαστήριο δε μπορεί να προχωρήσει στην εξέταση ενός τέτοιου ζητήματος (βλ. κατ' αναλογίαν, A.N. Stasis Estates Ltd v. G.M.P. Katsambas Ltd (2006) 1(B) A.A.Δ.860).
Ούτε και εκδήλως προκύπτει από τη συμφωνία ή την προσκομισθείσα μαρτυρία σε συσχετισμό προς τη συμφωνία ή τη σύμβαση, οποιαδήποτε παρανομία που θα μπορούσε να δώσει λαβή σε αυτεπάγγελτη εξέταση του ζητήματος από το Δικαστήριο (βλ. Χρίστου ν. S.D. Clinic Co. Ltd (2000) 1(Γ) Α.Α.Δ. 2039) και προς τούτο, δε μπορεί κανείς να παραγνωρίσει την ανάλυση περί του τεκμηρίου της νομιμότητας σε σχέση με την προβαλλόμενη ιδιότητα των εναγουσών στην A.N. Stasis Estates Ltd v. G.M.P. Katsambas Ltd (ανωτέρω), αλλά ούτε και το γεγονός ότι πουθενά στο Ν273(Ι)/04 ή στην Κ.Δ.Π.131/88, δεν υπάρχει απαγορευτική αναφορά για τη χρέωση αμοιβής σε οποιοδήποτε ποσοστό ή έκταση επιθυμούν οι συμβαλλόμενοι, σε αντίθεση με τη δυνατότητα χρέωσης προμήθειας πέραν του 5% βάσει της υπό αναφορά κανονιστικής διάταξης και τούτο αν ήθελεν κάποιος να συζητήσει την υπόθεση βάσει του Ν273(Ι)/04 και όχι του Κεφ. 149, το οποίο αποτελεί τη βάση της αγωγής.
Με βάση την παραδοχή εκ πλευράς εναγομένων της παραγράφου 1 της Έκθεσης Απαίτησης στην οποία αναφέρεται και γίνεται παραδεκτή η ιδιότητα των εναγουσών αλλά και δοσμένης της μαρτυρίας που έχει γίνει δεκτή ως αξιόπιστη, κρίνεται ότι οι ενάγουσες ούτως ή άλλως νομιμοποιούνται πλήρως στην απαίτηση τους εναντίον των εναγομένων.
Το ίδιο αφορά και στο περιεχόμενο της συμφωνίας - Τεκμήριο 1, στο οποίο το ποσό των €120.000 προσδιορίζεται ως αμοιβή και προμήθεια.
Αναμφιβόλως, οι ενέργειες στις οποίες προέβηκαν οι ενάγουσες (όπως περιγράφθηκαν πιο πάνω), συνεργιστικώς αποτιμώμενες, αποτέλεσαν τον αποφασιστικό παράγοντα για την ολοκλήρωση της κτηματικής συναλλαγής, αλλά και ήσαν πλήρως εναρμονισμένες και συσχετισμένες με αυτά που συμβατικώς ανάλαβαν να διεκπεραιώσουν προς όφελος των εναγομένων 1 με βάση τη συμφωνία, με αυτές να δικαιούνται ως εξ αυτής το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής και προμήθειας των €120.000 και στην έκδοση απόφασης για το εναπομείναν υπόλοιπο των €100.000.»
Με τους τρεις πρώτους λόγους έφεσης αμφισβητείται (α) το εύρημα του Δικαστηρίου ότι, εφόσον στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση δε διατυπώνεται ζήτημα παρανομίας, το Δικαστήριο δεν μπορούσε να εξετάσει τέτοιο ζήτημα, (β) το εύρημα του Δικαστηρίου ότι εν πάση περιπτώσει από τη συμφωνία και την προσκομισθείσα μαρτυρία δεν προκύπτει οποιαδήποτε παρανομία που θα μπορούσε να οδηγήσει σε αυτεπάγγελτη εξέταση του ζητήματος από το Δικαστήριο και (γ) το εύρημα του Δικαστηρίου ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση εφαρμόζεται το Κεφ. 149 και όχι ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος.
Ο κ. Κλεόπας εισηγήθηκε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα αρνήθηκε να εξετάσει το θέμα της παρανομίας μετά που επέτρεψε σωρεία ερωτήσεων σε σχέση με θέματα μεσιτίας, προμήθειας και αμφισβήτησης της ιδιότητας της εφεσίβλητης 2 ως αδειούχου κτηματομεσίτριας. Το Δικαστήριο, ανέφερε ο συνήγορος, είτε θα έπρεπε να αποδεχθεί ότι τουλάχιστον η εφεσίβλητη 2 δεν απέδειξε ότι είναι εγγεγραμμένη αδειούχος κτηματομεσίτρια, οπότε η συμφωνία Τεκμήριο 1 μολύνεται με παρανομία και η αγωγή θα έπρεπε να απορριφθεί, είτε, εάν αποδέχετο ότι και οι δύο εφεσίβλητες είναι αδειούχες κτηματομεσίτριες, τότε θα έπρεπε να εφαρμοστεί ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος 273(Ι)/2004. Περαιτέρω, ο ευπαίδευτος συνήγορος εισηγήθηκε ότι τηρουμένων των διατάξεων του εν λόγω Νόμου ήταν υποχρέωση των εφεσιβλήτων, όχι μόνο να αποδείξουν ότι κατά τον επίδικο χρόνο ήταν κτηματομεσίτριες, αλλά αδειούχες, με ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του Άρθρου 15, σε ισχύ. Σε περίπτωση που το Δικαστήριο αποδεχόταν ότι εφαρμόζεται ο περί Κτηματομεσιτών Νόμος θα έπρεπε να επιδικάσει μόνον την προμήθεια που προβλέπει ο Νόμος και ο Κανονισμός 16 των σχετικών Κανονισμών με βάση τους οποίους η προμήθεια που δικαιούνται δεν μπορούσε να υπερβαίνει το 3%, ποσό που ήδη κατεβλήθη από τους εφεσείοντες πριν την καταχώρηση της αγωγής. Ο κ. Κλεόπας, περαιτέρω, εισηγήθηκε ότι από τη στιγμή που το Δικαστήριο απεδέχθη την ιδιότητα των εφεσιβλήτων, ως αναφέρεται στην παράγραφο 1 της Έκθεσης Απαίτησης, καθώς και το Τεκμήριο 1, με βάση το οποίο συμφωνήθηκε προμήθεια για κτηματική συναλλαγή, λανθασμένα θεωρεί ότι η βάση της αγωγής είναι ο περί Συμβάσεων Νόμος, Κεφ. 149.
Στην υπόθεση Μιχαηλίδης και Ζαβαλλής ν. Χ"Ηροδότου άλλως Κιταλίδη (2003) 1 Α.Α.Δ. 1609, που μας παρέπεμψε ο κ. Κλεόπας, κρίθηκε ότι:
«Διάδικος ο οποίος θέλει να εγείρει θέμα παρανομίας ως υπεράσπιση, οφείλει να εκθέσει στις γραπτές προτάσεις του τα γεγονότα που συνιστούν την κατ' ισχυρισμό παρανομία. (Βλ. Διαταγή 19 θ. 14 των Διαδικαστικών Κανονισμών.) Ωστόσο, στις περιπτώσεις όπου το Δικαστήριο λαμβάνει γνώση ότι προκύπτει έκδηλη παρανομία είτε από την ίδια τη σύμβαση είτε από την προσκομισθείσα μαρτυρία σε συσχετισμό προς τη σύμβαση, διατηρεί δυνατότητα αυτεπάγγελτης εξέτασης της συγκεκριμένης παρανομίας έστω και αν αυτή δεν ηγέρθη ως υπεράσπιση από κανένα διάδικο. Βλ. Ayia Napa Nissi Ltd κ.ά. ν. Παπαμιχαήλ (1992) 1 Α.Α.Δ. 549, Χρίστου ν. S.D. Clinic Co Ltd (2000) 1 Α.Α.Δ. 2039 και Δημητρίου ν. Συμεωνίδη (2002) 1 Α.Α.Δ. 1018.»
Στην προκείμενη περίπτωση δεν εγείρεται θέμα παρανομίας στις έγγραφες προτάσεις. Πέραν τούτου, στην παράγραφο 1 της έκθεσης απαίτησης αναφέρεται: «Η Ενάγουσα 1 διατηρεί κτηματομεσιτικό γραφείο στην Λευκωσία και εκτελεί κτηματομεσιτικές εργασίες. Η Ενάγουσα 2 κατοικεί στην Ελλάδα και προσφέρει υπηρεσίες κτηματομεσιτικής φύσεως.». Η παράγραφος αυτή γίνεται παραδεκτή στην υπεράσπιση και ανταπαίτηση. Η ενάγουσα 1 είχε δώσει μαρτυρία κατά την ακροαματική διαδικασία, χωρίς να αντεξεταστεί επί της κατ΄ ισχυρισμό παρανομίας. Η σχετική μαρτυρία που μας παρέπεμψε ο κ. Κλεόπας προκύπτει από ερωτήσεις που υπέβαλε το Δικαστήριο στο μάρτυρα των εφεσιβλήτων Σπυρίδωνα Κάρκαλη, επιχειρηματία, που ασχολείται με αγοραπωλησίες ακινήτων, τις οποίες παραθέτουμε:
«Δικαστήριο:
Υπάρχει στην Ελλάδα νομοθεσία που να απαγορεύει τη διενέργεια μεσιτικών μεσολαβήσεων από μη εγγεγραμμένους μεσίτες;
Α: Όχι, οποιοσδήποτε κάνει το μεσίτη. Βέβαια αυτοί που δεν είναι μεσίτες δε διασφαλίζονται γιατί οι πραγματικοί μεσίτες έχουν βιβλία που γράφει εντολή.
Δικαστήριο:
Οι πραγματικοί μεσίτες η λειτουργία τους διέπεται από τη νομοθεσία;
Α: Βέβαια.»
Σημειώνουμε ότι, με βάση το Άρθρο 14(1) του περί Κτηματομεσιτών Νόμου του 2004 (Ν.273(Ι)/2001), κανένα πρόσωπο δε δικαιούται να εισπράξει οποιαδήποτε αμοιβή αναφορικά με υπηρεσίες που παρασχέθηκαν και έχουν σχέση με την εργασία του κτηματομεσίτη, εκτός αν το πρόσωπο αυτό είναι εγγεγραμμένος κτηματομεσίτης και κατέχει ισχύουσα ετήσια άδεια άσκησης του επαγγέλματος που εκδίδεται δυνάμει του Άρθρου 15 του Νόμου. Περαιτέρω, με το εδάφιο (2), πρόσωπο το οποίο ενεργεί κατά παράβαση του Άρθρου 14(1) είναι ένοχο αδικήματος. Είναι αυτή η παρανομία που εισηγείται ο συνήγορος της εφεσείουσας ότι διαπράχθηκε.
Η εφεσείουσα, η οποία ισχυρίζεται παρανομία της σύμβασης, φέρει το νομικό βάρος απόδειξης του γεγονότος (βλ. Chitty on Contracts 27 ed., vol.1, par. 16-173, p.884, A. N. Stasis Estates Ltd v. G.M.P. Katsambas Ltd (2006) 1 Α.Α.Δ.860). Στην προκείμενη περίπτωση η επαγγελματική ιδιότητα των εφεσιβλήτων δικογραφείται στην έκθεση απαίτησης και γίνεται παραδεχτή στην υπεράσπιση. Συνεπώς, για να μπορούσε να εξεταστεί ο ισχυρισμός περί παρανομίας θα έπρεπε αυτός να προκύπτει έκδηλα από τη μαρτυρία. Έχοντας διεξέλθη τη μαρτυρία στο σύνολό της, δεν έχουμε διαπιστώσει ίχνος μαρτυρίας που να υποδηλώνει παρανομία, όπως ισχυρίζεται ο συνήγορος. Θεωρούμε ορθή την προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου, όπως εκτίθεται στο απόσπασμα που παρατίθεται πιο πάνω, την οποία υιοθετούμε.
Αναφορικά με το ύψος του επιδικασθέντος ποσού, παρατηρούμε ότι αυτό συνάδει με τη συμφωνία Τεκμήριο 1. Περαιτέρω, δεν αμφισβητήθηκε το εύρημα του Δικαστηρίου ότι οι εφεσίβλητες προέβησαν σε όλες τις ενέργειες τις οποίες, συμβατικώς, ανέλαβαν να διεκπεραιώσουν. Σχετικά με το ποσοστό προμήθειας που προνοείται από τον Κανονισμό 16 των σχετικών Κανονισμών, θεωρούμε ότι αποτελεί το ποσοστό που δυνητικά θα μπορούσε να καταβληθεί ως προμήθεια σε περίπτωση πώλησης ακινήτων, ελλείψει γραπτής συμφωνίας μεταξύ των μερών. Όπως ορθά υποδεικνύει το πρωτόδικο Δικαστήριο, δεν υπάρχει πρόνοια είτε στο Νόμο είτε στους Κανονισμούς που να απαγορεύει τη σύναψη συμφωνίας για καταβολή μεγαλύτερου ποσοστού, αλλά αντίθετα υπάρχει ρητή πρόνοια προς τούτο στο Ν.273(Ι)/2004. Σύμφωνα με το Άρθρο 38(2)(β) του Νόμου, προνοείται η έκδοση κανονισμών για ρύθμιση του ποσοστού αμοιβής, σε περίπτωση που δεν υπάρχει γραπτή συμφωνία μεταξύ των μερών. Στην παρούσα περίπτωση βέβαια υπάρχει γραπτή συμφωνία, η οποία είχε συνομολογηθεί μεταξύ των μερών πριν από την πραγματοποίηση της επίδικης κτηματικής συναλλαγής.
Συνακόλουθα, και οι τρεις πρώτοι λόγοι έφεσης απορρίπτονται.
Με τον τελευταίο λόγο έφεσης, οι εφεσείοντες αμφισβητούν το εύρημα του Δικαστηρίου ότι η υπογραφή της τελικής σύμβασης έγινε από ένα «τυπικώς ξεχωριστό νομικό πρόσωπο». Αποτελεί ισχυρισμό των εφεσειόντων ότι, βάσει της προσκομισθείσας μαρτυρίας, η εφεσείουσα είναι εταιρεία περιορισμένης ευθύνης, εγγεγραμμένη στη Κύπρο, βάσει των Νόμων της Κύπρου, με τέσσερις μετόχους, ενώ η εταιρεία που προέβη στον επίδικη κτηματική συναλλαγή είναι εταιρεία που συνεστήθη στην Ελλάδα, βάσει των Νόμων της χώρας εκείνης και έχει δύο μετόχους και, ως εκ τούτου, αποτελεί εντελώς διαφορετικό νομικό πρόσωπο, πράγμα ουσιαστικό και όχι τυπικό.
Αποτέλεσε εύρημα του Δικαστηρίου ότι ως αγοραστής στη σύμβαση που υπεγράφη για την αγορά του κτήματος «δηλώθηκε η εταιρεία περιορισμένης ευθύνης με την επωνυμία «Σταυρίδης & Σταυρίδης Οικοδομική (Ελλάς) Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης», με το διακριτικό τίτλο «Σταυρίδης & Σταυρίδης Οικοδομική (Ελλάς)» [στην οποία Μέτοχοι και Διευθυντές ήσαν, στην ουσία, ο ίδιος και ο αδελφός του Γιώργος Σταυρίδης (ΜΥ1)] και όχι στο όνομα των εναγομένων 1, μετά από κατάθεση του εναγόμενου 2, γραπτής επιστολής ημερομηνίας 30.11.07 εκ πλευράς εναγομένων 1, βάσει της οποίας πληροφορούνταν οι ιδιοκτήτες ότι το ποσό που είχε πληρωθεί σε αυτούς (από τους εναγόμενους 1), δια του προσυμφώνου - Τεκμήριο 2, αφορούσε στη «Σταυρίδης & Σταυρίδης Οικοδομική (Ελλάς)» (βλ. Τεκμήριο 5). Η εξέλιξη αυτή έγινε στη βάση του προσυμφώνου - Τεκμηρίου 2, το οποίο προέβλεπε ότι «. στο οριστικό συμβόλαιο πώλησης του ως άνω ακινήτου από τον «πωλητή» στον «αγοραστή», θα αναφέρεται ως αγοραστής οποιοδήποτε πρόσωπο ή εταιρεία υποδείξει η «αγοράστρια»». Το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε ότι «οι εναγόμενοι 1 θεωρούσαν εαυτούς δεσμευμένους και υπόλογους έναντι των εναγουσών για τήρηση των συμφωνηθέντων ανεξαρτήτως του γεγονός της υπογραφής της τελικής σύμβασης από ένα τυπικώς ξεχωριστό νομικό πρόσωπο».
Δε βρίσκουμε οποιοδήποτε σφάλμα στην προσέγγιση του πρωτόδικου Δικαστηρίου. Η ύπαρξη του προσυμφώνου, καθώς και η πληρωμή των €20.000 έναντι του οφειλόμενου ποσού με επιταγή της εφεσείουσας, ορθά κρίθηκε ότι δεν μπορεί να αποδεσμεύσει τους εφεσείοντες από τις υποχρεώσεις τους δυνάμει της συμφωνίας. Η αγορά του ακινήτου ήταν το αποτέλεσμα των ενεργειών των εφεσιβλήτων, εμπίπτουσα στις πρόνοιες της επίδικης συμφωνίας.
Για τους πιο πάνω λόγους, η έφεση απορρίπτεται. Τα έξοδα της έφεσης, όπως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και θα εγκριθούν από το Δικαστήριο, επιδικάζονται εναντίον των εφεσειόντων.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.