|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
ECLI:CY:AD:2014:A500
(2014) 1 ΑΑΔ 1533
9 Ιουλίου, 2014
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, ΣΤΑΜΑΤΙΟΥ, Δ/στές]
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΟΝΑΣΑΓΟΡΑΣ ΛΤΔ,
Εφεσείοντες,
v.
ΚΥΠΡΟΥ ΣΠΑΝΟΥΔΗ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 255/2009)
Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Τερματισμός ενοικίασης ― Άρθρο 11(4) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν 23/83), όπως τροποποιήθηκε ― Κατά πόσον ήταν ορθή πρωτόδικη κρίση ότι, με το νέο εδάφιο 4 του Άρθρου 11, δεν τερματίζεται περιοδική συμβατική ενοικίαση ― Επέμβαση Εφετείου.
Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Τερματισμός ενοικίασης ― Άρθρο 11(4) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν 23/83), όπως τροποποιήθηκε, μεταξύ άλλων, από τον Τροποποιητικό Νόμο 128(Ι)/2007 ― Η ρητή αναφορά στο εδάφιο (4), στην ειδοποίηση που προνοείται στο εδάφιο 1(α), παραπέμπει σε ειδοποίηση 21 ημερών και όχι ολόκληρου ημερολογιακού μήνα ή άλλη μεγαλύτερη προθεσμία.
Η έφεση στράφηκε εναντίον πρωτόδικης απόφασης Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων με την οποία αποφασίστηκε ότι δεν είχε δικαιοδοσία να επιληφθεί αίτησης για ανάκτηση κατοχής την οποία είχαν προωθήσει η εφεσείοντες.
Δεδομένου του ευρήματος στο οποίο κατέληξε το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο ήταν άκυρο και εφόσον δυνάμει του άκυρου ενοικιαστηρίου, το ενοίκιο καταβαλλόταν επί μηνιαίας βάσεως, έκρινε ότι η σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ήταν σχέση ενοικίασης, από μήνα σε μήνα.
Ενόψει της ειδοποιήσεως που οι εφεσείοντες-αιτητές είχαν δώσει, με την οποίαν καλούσαν τον εφεσίβλητο-καθ' ου η αίτηση να εξοφλήσει τα καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια και με την οποίαν τερμάτισαν την έγγραφη συμφωνία λόγω παραβίασης της, το πρωτόδικο Δικαστήριο αυτεπάγγελτα εξέτασε ζήτημα καθ' ύλην αρμοδιότητος του να επιληφθεί της ενώπιον του αιτήσεως.
Κατέληξε στο συμπέρασμα ότι στην παρούσα περίπτωση, δεν δόθηκε προειδοποίηση 1 μηνός που εξέπνεε στο τέλος μιας περιόδου της περιοδικής ενοικίασης, όπως θα έπρεπε. Εφόσον η ειδοποίηση όπως επεσήμανε στάληκε εντός του Νοεμβρίου του 2008, για να ήταν νόμιμος ο τερματισμός θα έπρεπε να δοθεί 1 μηνός ειδοποίηση και να εκπνέει την 31.12.08.
Συναφώς έκαμε ειδική αναφορά στο Άρθρο 11(4) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν 23/83), όπως τροποποιήθηκε, μεταξύ άλλων, από τον Τροποποιητικό Νόμο 128(Ι)/2007. Θεώρησε ότι, με το νέο εδάφιο 4 του Άρθρου 11, δεν τερματίζεται περιοδική συμβατική ενοικίαση.
Έστω επεσήμανε και αν η προαναφερόμενη ειδοποίηση θεωρείτο ότι τερμάτιζε νομίμως την περιοδική ενοικίαση μέχρι την 30.11.08, ο ενοικιαστής, δηλαδή ο εφεσίβλητος-καθ' ου η αίτηση, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής την 1.12.08. Παραπέμποντας σε νομολογία έκρινε ότι η ειδοποίηση των 21 ημερών, για την εξόφληση των καθυστερημένων ενοικίων που έπρεπε να δοθεί σε θέσμιο ενοικιαστή, υπολογιζόταν από την 1.12.08. Για να έχει κατέληξε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, καθ' ύλην, αρμοδιότητα θα πρέπει ο καθ' ου η αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής, κατά την καταχώριση της αίτησης και όχι κατά την αποστολή της προειδοποίησης αποφαινόμενο ότι στην προκείμενη περίπτωση δεν συνέβαινε κάτι τέτοιο.
Η έφεση στηρίχθηκε στους κάτωθι λόγους:
α) Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα ερμήνευσε το εδάφιο (4) του Άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως τροποποιήθηκε και
β) εσφαλμένα θεώρησε ότι το εδάφιο εκείνο δεν εφαρμόζεται στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις, όπως ήταν η επίδικη.
Αποφασίστηκε ότι:
1. Δεδομένου ότι δεν εφεσιβλήθηκε η πρωτόδικη κατάληξη ότι η επίδικη ενοικίαση ήταν περιοδική συμβατική ενοικίαση, το μοναδικό ερώτημα που έπρεπε να απαντηθεί ήταν το κατά πόσο το Άρθρο 11(4) εφαρμοζόταν στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις.
2. Ήταν ορθή η θέση των εφεσειόντων. Ουσιαστική για την έκβαση της παρούσας απόφασης είναι η ερμηνεία του Άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως τροποποιήθηκε, και ειδικά του εδαφίου (1) (α) και του εδαφίου (4). Το εδάφιο (4) προνοεί ότι η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου (1), θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης.
3. Δεν ήταν ορθή η κρίση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι δικαιολογείτο η στενή ερμηνεία του Άρθρου 11(4) την οποίαν έδωσε, σύμφωνα με την οποίαν το εδάφιο 11(4) δεν εφαρμόζεται στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις.
4. Η γενικότητα του εδαφίου 11(4) δεν δικαιολογεί, τον προαναφερόμενο περιορισμό. Στην προκείμενη περίπτωση δόθηκε ειδοποίηση 21 ημερών και αυτή πληροί τις προϋποθέσεις του Άρθρου 11(1) (α) και κατά συνέπεια και τις προϋποθέσεις του Άρθρου 11(4).
5. H ειδοποίηση την οποία έδωσαν οι εφεσείοντες στην προκείμενη περίπτωση και η οποία, σύμφωνα με το πρωτόδικο Δικαστήριο, εξέφραζε σαφώς την πρόθεση των εφεσειόντων να καταγγείλουν τη συμβατική σχέση θα έπρεπε, σύμφωνα με το εδάφιο (4) του Άρθρου 11, να θεωρηθεί και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης.
6. Κατά συνέπεια, μετά τη λήξη της περιόδου 21 ημερών, η ενοικίαση τερματίστηκε, ο ενοικιαστής-εφεσίβλητος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας είχε καθ' ύλην και κατά τόπον αρμοδιότητα να επιληφθεί της αιτήσεως.
7. Το κατά πόσο χρειαζόταν και επιπρόσθετη μεταγενέστερη ειδοποίηση, ως προϋπόθεση της έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, αυτό δεν ήταν ζήτημα που επηρέαζε τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου.
Η αίτηση επιτράπηκε. Διατάχθηκε επανεκδίκαση. Εκδόθηκε διαταγή όπως τα έξοδα της έφεσης καταστούν έξοδα δίκης στην επανεκδίκαση.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Tryfon Co. v. Black and Decker (1983) 1 C.L.R. 971,
Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινής (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990,
Μιχαήλ κ.ά. ν. Γιαννή (1998) 1 Α.Α.Δ. 2052,
Sergiou Estates Ltd v. Μπεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889,
Παπά ν. Οικονομίδου κ.α. (2012) 1 Α.Α.Δ. 928.
Έφεση.
Έφεση από τους αιτητές εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας (Καμμίτση, Πρ.), (Αίτηση Αρ. Ε38/09), ημερομηνίας 5/6/2009.
Γ. Παπαθεοδώρου, για τους Εφεσείοντες.
Καμιά εμφάνιση, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Νικολάτος.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου εμφανίστηκαν μόνον οι αιτητές-εφεσείοντες. Ο εφεσίβλητος-καθ' ου η αίτηση δεν εμφανίστηκε σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας παρόλο που η αίτηση για ανάκτηση κατοχής καταστήματος επί της οδού Ονασαγόρου αρ. 30 στη Λευκωσία, του είχε επιδοθεί δεόντως.
Η αίτηση ανακτήσεως κατοχής είχε ως βάση της καθυστερημένα ενοίκια.
Το πρωτόδικο δικαστήριο βρήκε, μεταξύ άλλων, ότι το επίδικο ακίνητο βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, ότι ολοκληρώθηκε πριν την 31.12.99, ότι οι αιτητές ήταν ιδιοκτήτες του ακινήτου και ότι το ενοικιαστήριο έγγραφο, ημερ. 4.1.07, το οποίο είχε διάρκεια 2 ετών είχε υπογραφεί μόνον από ένα μάρτυρα, κατά παράβαση του Άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου Κεφ. 149. Επομένως το ενοικιαστήριο έγγραφο ήταν άκυρο και, εφόσον, δυνάμει του άκυρου ενοικιαστηρίου, το ενοίκιο καταβαλλόταν επί μηνιαίας βάσεως, η σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ήταν σχέση ενοικίασης, από μήνα σε μήνα, σύμφωνα με την υπόθεση Tryfon Co. v. Black and Decker (1983) 1 C.L.R. 971.
Ενόψει της ειδοποιήσεως που οι εφεσείοντες-αιτητές είχαν δώσει, με την οποίαν καλούσαν τον εφεσίβλητο-καθ' ου η αίτηση να εξοφλήσει τα καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια και με την οποίαν τερμάτισαν την έγγραφη συμφωνία λόγω παραβίασης της, το πρωτόδικο δικαστήριο αυτεπάγγελτα εξέτασε ζήτημα καθ' ύλην αρμοδιότητος του να επιληφθεί της ενώπιον του αιτήσεως. Η προαναφερόμενη ειδοποίηση ήταν ημερ. 3.11.08 και με αυτήν καλείτο ο καθ' ου η αίτηση-εφεσίβλητος να παραδώσει ελεύθερη κατοχή του επίδικου υποστατικού μέχρι τις 30.11.08.
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η υπό εξέταση ενοικίαση ήταν περιοδική ενοικίαση, η οποία είχε προκύψει από άκυρο ενοικιαστήριο έγγραφο και το ενοίκιο καταβαλλόταν μηνιαίως. Αναφέρθηκε στην υπόθεση Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινής (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1990 στην οποίαν αποφασίστηκε ότι η μηνιαία εκμίσθωση δεν εκπνέει στο τέλος κάθε μήνα αλλά συνεχίζεται μέχρι του τερματισμού της με τη δέουσα ειδοποίηση τερματισμού. Η απόφαση Τοφινής (ανωτέρω) ευθυγραμμίζεται και με άλλες σχετικές αποφάσεις όπως τη Μιχαήλ κ.ά. ν. Γιαννή (1998) 1 Α.Α.Δ. 2052, την Tryfon (ανωτέρω) και την Sergiou Estates Ltd v. Μπεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889.
Με τις προαναφερόμενες αυθεντίες υπόψιν του το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι, στην παρούσα περίπτωση, δεν δόθηκε προειδοποίηση 1 μηνός που εξέπνεε στο τέλος μιας περιόδου της περιοδικής ενοικίασης, όπως θα έπρεπε. Εφόσον η ειδοποίηση στάληκε εντός του Νοεμβρίου του 2008, για να είναι νόμιμος ο τερματισμός θα έπρεπε να δοθεί 1 μήνος ειδοποίηση και να εκπνέει την 31.12.08, όπως έκρινε η ευπαίδευτη πρωτόδικος Δικαστής. Συναφώς έκαμε ειδική αναφορά στο Άρθρο 11(4) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου του 1983 (Ν 23/83), όπως τροποποιήθηκε, μεταξύ άλλων, από τον Τροποποιητικό Νόμο 128(Ι)/2007. Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι, με το νέο εδάφιο 4 του Άρθρου 11, δεν τερματίζεται περιοδική συμβατική ενοικίαση. Οι περιοδικές ενοικιάσεις είναι εβδομαδιαίες, μηνιαίες ή ετήσιες. «Είναι λοιπόν λογικό ότι για να τερματίσεις αυτή τη σχέση, πρέπει να δώσεις ειδοποίηση την ίδια χρονική περίοδο με την ισχύ της, ούτως ώστε η άλλη πλευρά να ενεργήσει ανάλογα. Εάν καταργηθούν οι πρόνοιες που αφορούν τον τερματισμό με την αποστολή ειδοποίησης για τη συγκεκριμένη και ανάλογη χρονική περίοδο, θα ισοδυναμεί με την κατάργηση ουσιαστικά της έννοιας της περιοδικής ενοικίασης. Είναι η κρίση μου ότι το εδάφιο (4) του Άρθρου 11, δεν εφαρμόζεται στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις».
Επιπρόσθετα, το πρωτόδικο δικαστήριο, παρατήρησε ότι στην επιστολή-ειδοποίηση των εφεσειόντων ήταν καθαρά εκπεφρασμένη η πρόθεση του ιδιοκτήτη να καταγγείλει τη συμβατική σχέση. Όμως, έστω και αν η προαναφερόμενη ειδοποίηση θεωρείτο ότι τερμάτιζε νομίμως την περιοδική ενοικίαση μέχρι την 30.11.08, ο ενοικιαστής, δηλαδή ο εφεσίβλητος-καθ' ου η αίτηση, κατέστη θέσμιος ενοικιαστής την 1.12.08. Κάνοντας και πάλι αναφορά στην υπόθεση Τοφινής (ανωτέρω), έκρινε ότι η ειδοποίηση των 21 ημερών, για την εξόφληση των καθυστερημένων ενοικίων που έπρεπε να δοθεί σε θέσμιο ενοικιαστή, υπολογιζόταν από την 1.12.08. Για να έχει το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων, καθ' ύλην, αρμοδιότητα θα πρέπει ο καθ' ου η αίτηση να είναι θέσμιος ενοικιαστής, κατά την καταχώριση της αίτησης και όχι κατά την αποστολή της προειδοποίησης. Στην προκείμενη περίπτωση κάτι τέτοιο δεν συνέβαινε.
Με την έφεση τους οι εφεσείοντες προσβάλλουν την πρωτόδικη απόφαση ως εσφαλμένη και συγκεκριμένα ισχυρίζονται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα ερμήνευσε το εδάφιο (4) του Άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως τροποποιήθηκε και εσφαλμένα θεώρησε ότι το εδάφιο εκείνο δεν εφαρμόζεται στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις, όπως ήταν η επίδικη. Σημειώνουμε ότι το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε (κατάληξη που δεν εφεσιβάλλεται), ότι η παρούσα ενοικίαση ήταν περιοδική συμβατική ενοικίαση. Επομένως το μοναδικό ερώτημα που καλούμαστε να απαντήσουμε είναι το κατά πόσο το Άρθρο 11(4) εφαρμόζεται στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις. Δεν είχαμε την ευκαιρία να ακούσουμε την πλευρά του εφεσίβλητου.
Εξετάσαμε, όμως, με προσοχή όλα τα ενώπιον μας στοιχεία και συμφωνούμε με τη θέση των εφεσειόντων. Ουσιαστική για την έκβαση της παρούσας απόφασης είναι η ερμηνεία του Άρθρου 11 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όπως τροποποιήθηκε, και ειδικά του εδαφίου (1) (α) και του εδαφίου (4). Το εδάφιο (4) προνοεί ότι η γραπτή προειδοποίηση που αποστέλλεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου (α) του εδαφίου (1), θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης (η υπογράμμιση δίκη μας). Η παράγραφος (α) του εδαφίου (1) του Άρθρου 11 προνοεί ότι ουδεμία απόφαση και ουδέν διάταγμα εκδίδεται για την ανάκτηση της κατοχής οιασδήποτε κατοικίας ή καταστήματος για το οποίο ισχύει ο Νόμος (Ν 23/83) ή για την έξωση θεσμίου ενοικιαστή, πλην των ακολούθων περιπτώσεων, που περιλαμβάνουν την περίπτωση κατά την οποίαν, οιονδήποτε νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο καθυστερείται επί 21 ή περισσότερες μέρες μετά την επίδοση εγγράφου ειδοποιήσεως απαιτήσεως εις τον ενοικιαστή και δεν υπάρξει οιαδήποτε προσφορά τούτου πριν την καταχώριση αιτήσεως για ανάκτηση κατοχής.
Δεν συμφωνούμε με το πρωτόδικο δικαστήριο ότι δικαιολογείται η στενή ερμηνεία του Άρθρου 11(4) την οποίαν έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο, σύμφωνα με την οποίαν το εδάφιο 11(4) δεν εφαρμόζεται στις περιοδικές συμβατικές ενοικιάσεις. Η γενικότητα του εδαφίου 11(4) δεν δικαιολογεί, κατά την κρίση μας, τον προαναφερόμενο περιορισμό. Στην προκείμενη περίπτωση δόθηκε ειδοποίηση 21 ημερών και μας φαίνεται ότι αυτή πληροί τις προϋποθέσεις του Άρθρου 11(1) (α) και κατά συνέπεια και τις προϋποθέσεις του Άρθρου 11(4). Η απόφαση στην οποίαν κυρίως βασίστηκε το πρωτόδικο δικαστήριο, που είναι η Τοφινής (ανωτέρω), αποφασίστηκε πολύ πριν την τροποποίηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου με το Ν 128(Ι)/2007 και επομένως δεν μπορεί να θεωρηθεί ως καθοδηγητική για την ερμηνεία του Άρθρου 11(4) το οποίο εισήχθη με την προαναφερόμενη τροποποιητική νομοθεσία.
Κατά την εκτίμηση μας, η ειδοποίηση που έδωσαν οι εφεσείοντες στην προκείμενη περίπτωση και η οποία, σύμφωνα με το πρωτόδικο δικαστήριο, εξέφραζε σαφώς την πρόθεση των εφεσειόντων να καταγγείλουν τη συμβατική σχέση θα πρέπει, σύμφωνα με το εδάφιο (4) του Άρθρου 11, να θεωρηθεί και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης. Κατά συνέπεια, μετά τη λήξη της περιόδου 21 ημερών, η ενοικίαση τερματίστηκε, ο ενοικιαστής-εφεσίβλητος κατέστη θέσμιος ενοικιαστής και το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας είχε καθ' ύλην και κατά τόπον αρμοδιότητα να επιληφθεί της αιτήσεως. Το κατά πόσο χρειαζόταν και επιπρόσθετη μεταγενέστερη ειδοποίηση, ως προϋπόθεση της έκδοσης διατάγματος ανάκτησης κατοχής, αυτό δεν είναι ζήτημα που επηρέαζε τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου.
Χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει στην πρόσφατη απόφαση στην Παπά ν. Οικονομίδου κ.ά. (2012) 1 Α.Α.Δ. 928. Στην υπόθεση εκείνη αποφασίστηκε, μεταξύ άλλων, ότι ο σχετικός ορισμός του «μήνα» στο Άρθρο 2 του Κεφ. 1, υποχωρεί σε περίπτωση που επιβάλλεται διαφορετική και ασυμβίβαστη ερμηνεία, από συγκεκριμένο νόμο, είτε ρητώς, είτε κατά τα συμφραζόμενα της συγκεκριμένης νομοθεσίας. Θεωρούμε ότι, στην παρούσα περίπτωση, η ρητή αναφορά στο εδάφιο (4), στην ειδοποίηση που προνοείται στο εδάφιο 1(α), παραπέμπει σε ειδοποίηση 21 ημερών και όχι ολόκληρου ημερολογιακού μήνα ή άλλη μεγαλύτερη προθεσμία.
Για τους προαναφερόμενους λόγους η έφεση επιτυγχάνει. Η προσβαλλόμενη απόφαση παραμερίζεται και διατάσσεται επανεκδίκαση της υπόθεσης από άλλο Δικαστή του ιδίου δικαστηρίου. Τα έξοδα της έφεσης θα είναι έξοδα δίκης κατά την επανεκδίκαση, εφόσον ο εφεσίβλητος δεν εμφανίστηκε ενώπιον του δικαστηρίου.
Η αίτηση επιτρέπεται. Διατάσσεται επανεκδίκαση. Εκδίδεται διαταγή όπως τα έξοδα της έφεσης καταστούν έξοδα δίκης στην επανεκδίκαση.