ΔΡ. ΓΙΩΡΓΟΣ Α. ΣΕΡΓΙΔΗΣ ν. ΓΕΝΙΚΟΥ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ κ.α., Πολιτική Έφεση Αρ. 206/2010, 6/6/2014

Κ. Καλλής με Δ. Ιεροδιακόνου-Σεργίδου (κα.), για τον Εφεσείοντα.

Θ. Μαυρομουστάκη (κα.), Ανώτερη Δικηγόρος της Δημοκρατίας, για τους Εφεσίβλητους.

__________________________

Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Νικολάτος.

________________________

Α Π Ο Φ Α Σ Η

ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Με την αγωγή του ενώπιον του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λευκωσίας ο ενάγων-εφεσείων αξίωσε αποζημιώσεις εναντίον των εναγομένων-εφεσιβλήτων, ένεκα όρου τον οποίον, κατά τον ισχυρισμό του, έθεσε η αρμόδια Αρχή σε άδεια κατεδάφισης οικοδομής, η οποία ευρίσκεται στο τεμάχιο αρ. 642, Φ/Σχ. 21/540203, τμήμα 2, στους Άγιους Ομολογητές Λευκωσίας, ιδιοκτησίας του εφεσείοντα (το ακίνητο). Ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου ο εφεσείων ισχυρίστηκε ότι ο προαναφερόμενος όρος τέθηκε στην άδεια κατεδάφισης, με βάση δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας το οποίο προνοούσε την παραχώρηση λωρίδας γης, έκτασης 51 τ.μ., στο δημόσιο.

Δεν ακούστηκε μαρτυρία ενώπιον του πρωτόδικου δικαστηρίου και η εκδίκαση της υπόθεσης έγινε στη βάση παραδεκτών γεγονότων και τεκμηρίων, τα οποία κατατέθηκαν εκ συμφώνου.

Ήταν παραδεκτό γεγονός ότι η οικοδομή, για την οποία εκδόθηκε η άδεια κατεδάφισης, δεν κατεδαφίστηκε ποτέ. Ήταν επίσης παραδεκτό γεγονός ότι η αίτηση για πολεοδομική άδεια, αναφορικά με το ακίνητο, αποσύρθηκε και ότι ουδέποτε εκδόθηκε άδεια οικοδομής, ούτε και υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση οποιασδήποτε άδειας οικοδομής επί του ακινήτου.

Όπως συμπέρανε ο ευπαίδευτος πρωτόδικος δικαστής, στους όρους άδειας κατεδάφισης, δεν υπήρχε οποιοσδήποτε όρος αναφορικά με τη λωρίδα που παραχωρείται στο δημόσιο ενώ αντίθετα υπήρχε ειδικός όρος για την προστασία και τη διατήρηση των δένδρων που υπήρχαν στη συγκεκριμένη λωρίδα. Η εξήγηση, σύμφωνα με το πρωτόδικο δικαστήριο, γιατί δεν τέθηκε τέτοιος όρος στην άδεια κατεδάφισης, βρίσκεται στον περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο, Κεφ. 96, όπως τροποποιήθηκε (ο Νόμος), και συγκεκριμένα στο άρθρο 13.

Το άρθρο 13(1) του Νόμου προβλέπει ότι όταν χορηγείται άδεια από αρμόδια Αρχή, και η άδεια αυτή συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, οποιοδήποτε διάστημα μεταξύ τέτοιας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίον εναπομένει όταν χορηγείται κάποια άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού αυτής, χωρίς καταβολή από την αρμόδια Αρχή οποιασδήποτε αποζημίωσης. Υπάρχει όμως επιφύλαξη, στο ίδιο εδάφιο, ότι αν ήθελε διαπιστωθεί ότι θα προκληθεί βλάβη αν δεν καταβληθεί αποζημίωση, η αρμόδια Αρχή καταβάλλει τέτοια αποζημίωση, ως ήθελε θεωρηθεί εύλογη, λαμβανομένων υπόψιν όλων των περιστάσεων της υπόθεσης.

Στην παρούσα υπόθεση δεν αμφισβητήθηκε ότι υπήρχε δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας που επηρέαζε το ακίνητο και ότι η οποιαδήποτε βλάβη, την οποίαν υφίσταται ο εφεσείων, συμφωνήθηκε σε ποσό €71.400.-.

Το πρωτόδικο δικαστήριο, μετά από εξέταση των ενώπιον του στοιχείων, κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αρμόδια Αρχή, μόνο κατά την έκδοση άδειας οικοδομής, μπορεί να θέσει όρους, όπως π.χ. σε σχέση με τη διεύρυνση και κατασκευή του οδικού δικτύου και την κατασκευή κατάλληλου πεζοδρομίου. Στην παρούσα υπόθεση η αρμόδια Αρχή (οι εφεσίβλητοι) ουδένα, σχετικό με την κατεδάφιση, όρο έθεσαν στην άδεια κατεδάφισης, εφόσον δεν είχαν τέτοια εξουσιοδότηση από το Νόμο. Για την άδεια κατεδάφισης, παρατήρησε το πρωτόδικο δικαστήριο, ουδεμία αναφορά γίνεται στο Νόμο για όρους που μπορούν να τεθούν σ΄ αυτή, πολύ περισσότερο, δε, για όρους όσον αφορά τη διεύρυνση ή κατασκευή οδικού δικτύου. Γι΄ αυτόν, επομένως, το λόγο η αρμόδια Αρχή απέφυγε να θέσει οποιοδήποτε όρο στην άδεια κατεδάφισης και ειδικά τον όρο που ισχυρίζεται ο εφεσείων ότι έθεσε, για παραχώρηση δηλαδή έκτασης γης στο δημόσιο, από το ακίνητο του, για διεύρυνση του δρόμου στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο.

Το πρωτόδικο δικαστήριο έκαμε ειδική αναφορά και στο άρθρο 9 του Νόμου και παρατήρησε ότι η εξουσιοδότηση, από το Νόμο, για επιβολή όρων σε συγκεκριμένες άδειες, από την αρμόδια Αρχή, απαριθμούνται στο άρθρο 9, το οποίο προηγείται του άρθρου 13. Οι άδειες στις οποίες μπορεί να επιβληθεί περιορισμός, σύμφωνα με το άρθρο 9 του Νόμου, περιορίζονται σε άδειες ανέγερσης οποιασδήποτε νέας οικοδομής ή προσθήκης, μετατροπής ή επισκευής σε οποιαδήποτε υφιστάμενη οικοδομή. Οι όροι που μπορούν να επιβληθούν περιλαμβάνουν την κατασκευή κατάλληλου πεζοδρομίου σε σχέση με οποιαδήποτε νέα οικοδομή και τη διεύρυνση, συνέχιση και κατασκευή του οδικού δικτύου σε κατάλληλες περιπτώσεις.

Τελικά, το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η αγωγή του ενάγοντα-εφεσείοντα θα έπρεπε να απορριφθεί. Αιτιολόγησε το συμπέρασμα του σημειώνοντας ότι η άδεια κατεδάφισης εκδόθηκε στις 7.12.2006, είχε περίοδο ζωής τρία χρόνια και έληξε στις 7.12.2009. Ο ενάγων-εφεσείων δεν κατεδάφισε την οικοδομή στο ακίνητο του και συνέχισε να κατέχει και να καρπούται την επίδικη λωρίδα γης και καμιά Αρχή της Δημοκρατίας δεν τον εμπόδισε από του να το πράττει αυτό. Ο εφεσείων ούτε μεταβίβασε ποτέ την επίδικη λωρίδα γης στο δημόσιο, ούτε στερήθηκε της ιδιοκτησίας του και ούτε στο μέλλον μπορεί να στερηθεί της ιδιοκτησίας του με βάση την άδεια κατεδάφισης. Αυτός μπορεί να στερηθεί της προαναφερόμενης λωρίδας εάν εκδοθεί νέα άδεια κατεδάφισης και ακολουθήσει η έκδοση άδειας οικοδομής με τους ανάλογους όρους. «Το ότι η άδεια κατεδάφισης δεν υλοποιήθηκε αναιρεί το δικαίωμα αποζημίωσης».

Το πρωτόδικο δικαστήριο έκαμε αναφορά στην υπόθεση Σωφρονίου ν. Δημοκρατίας (1976) 3 ΑΑΔ, 124 στην οποίαν εξετάστηκε ο συσχετισμός της ρυμοτομίας με την άδεια οικοδομής και αναφέρθηκε ότι η ρυμοτομία από μόνη της δεν αποτελεί περιορισμό, αφού εξαρτάται από την επιβολή της μέσω της άδειας οικοδομής. Με αναφορά στα άρθρα 12 και 13 του Νόμου το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η ιδιοκτησία, η οποία επηρεάζεται από δεσμευτική ρυμοτομία, δεν παραχωρείται στο δημόσιο δρόμο μέχρι να υποβληθεί αίτηση για άδεια οικοδομής και η άδεια αυτή να εκδοθεί. Μέχρι τότε ο ιδιοκτήτης απολαμβάνει ανενόχλητος την κατοχή και την κυριότητα του ακινήτου του.

Η πρωτόδικη απόφαση προσβάλλεται ως εσφαλμένη με οχτώ λόγους έφεσης.

Ο πρώτος λόγος έφεσης αφορά στο κατ΄ ισχυρισμόν εσφαλμένο πρωτόδικο εύρημα ότι δεν υπήρξε στέρηση της ιδιοκτησίας του εφεσείοντα όσον αφορά το, από τη ρυμοτομία, επηρεαζόμενο τμήμα γης, έκτασης 51 τ.μ., από το ακίνητο του εφεσείοντα για το οποίο συμφωνήθηκε η αποζημίωση. Κατά τον εφεσείοντα η ορθή ερμηνεία του άρθρου 13 του Νόμου είναι ότι, με την έκδοση της επίδικης άδειας κατεδάφισης, αυτός έχασε την προαναφερόμενη λωρίδα, αυτόματα (by operation of law) και επομένως από εκείνη την ημέρα «γεννήθηκε» και το δικαίωμα του για αποζημίωση.

Ο δεύτερος λόγος έφεσης αφορά και πάλι στην κατ΄ ισχυρισμόν εσφαλμένη ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο στο άρθρο 13 του Νόμου, με βάση την οποία απέρριψε την αγωγή του ενάγοντα-εφεσείοντα.

Ο τρίτος λόγος έφεσης αφορά κατ΄ ισχυρισμόν υπέρβαση εξουσίας εκ μέρους του πρωτόδικου δικαστηρίου, το οποίο, σύμφωνα με τον εφεσείοντα, κατέστησε τον εαυτό του μάρτυρα ως προς το γεγονός ότι η άδεια κατεδάφισης έληξε την 7.12.2009 και ότι ο εφεσείων δεν κατεδάφισε την οικοδομή.

Ο τέταρτος λόγος έφεσης αφορά το ίδιο γεγονός που αφορά και ο τρίτος λόγος έφεσης.

Ο πέμπτος λόγος έφεσης αφορά κατ΄ ισχυρισμό σφάλμα του πρωτόδικου δικαστηρίου να συνδέσει τη μη έκδοση οποιασδήποτε άδειας οικοδομής με παρανομία της μη κατεδαφισθείσας οικοδομής.

Ο έκτος λόγος έφεσης αφορά το κατ΄ ισχυρισμό εσφαλμένο εύρημα του πρωτόδικου δικαστηρίου ότι η κυριότητα του, από τη ρυμοτομία, επηρεαζόμενου μέρους του ακινήτου του ευρίσκεται ακόμα στα χέρια του.

Ο έβδομος λόγος έφεσης αφορά στο κατ΄ ισχυρισμό πρωτόδικο σφάλμα ότι στην άδεια κατεδάφισης η αρμόδια Αρχή δεν έθεσε όρο παραχώρησης του, από τη ρυμοτομία, επηρεαζόμενου μέρους, στο δημόσιο δρόμο.

Ο όγδοος λόγος έφεσης θέτει θέμα εσφαλμένης σύνδεσης του δικαιώματος αποζημίωσης του εφεσείοντα, με τη στέρηση της ιδιοκτησίας του, από την μη υλοποίηση της άδειας κατεδάφισης.

Θεωρούμε ότι ουσιαστικά όλοι οι λόγοι έφεσης αφορούν στην ορθή ερμηνεία του Νόμου και ιδιαίτερα των άρθρων 12 και 13.

Το άρθρο 3 του Νόμου προβλέπει ότι κανένα πρόσωπο δεν δικαιούται να ανεγείρει οικοδομή ή να κατεδαφίζει υφιστάμενη οικοδομή χωρίς άδεια της αρμόδιας Αρχής. Το άρθρο 12 του Νόμου προνοεί ότι η αρμόδια Αρχή έχει εξουσία να ετοιμάζει σχέδια με τα οποία διευρύνεται ή ευθυγραμμίζεται οποιαδήποτε οδός. Όταν τα σχέδια αυτά κατατεθούν, δημοσιεύεται σχετική γνωστοποίηση στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας και σε μια ή περισσότερες τοπικές εφημερίδες και αν δεν καταχωρηθεί προσφυγή εντός της καθοριζόμενης προθεσμίας, τα σχέδια καθίστανται δεσμευτικά για την αρμόδια Αρχή και για όλα τα πρόσωπα που επηρεάζονται απ΄ αυτά, τηρουμένης οποιασδήποτε απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου. Στο άρθρο 13 του Νόμου, που είναι και το πιο σημαντικό, έχει ήδη γίνει αναφορά προηγουμένως στην παρούσα απόφαση.

Θεωρούμε ότι η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο στις σχετικές πρόνοιες του Νόμου και η εφαρμογή της ερμηνείας αυτής επί των γεγονότων της υπόθεσης, είναι ορθή. Είναι προφανές ότι η αναφορά στο άρθρο 13(1) του Νόμου σε χορήγηση άδειας από αρμόδια Αρχή, η οποία (άδεια) συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε σχέδιο το οποίο κατέστη δεσμευτικό δυνάμει του άρθρου 12, είναι αναφορά σε άδεια οικοδομής και όχι σε άδεια κατεδάφισης, όπως ήταν η παρούσα περίπτωση. Στη υπόθεση Σωφρονίου (ανωτέρω), στην οποία έκαμε αναφορά ο ευπαίδευτος συνήγορος του εφεσείοντα, αναγράφεται ρητά ότι κανένα μέρος της γης δεν παραχωρείται στο δημόσιο δρόμο μέχρι την υποβολή αίτησης για άδεια οικοδομής και την έγκριση της έκδοσης της άδειας οικοδομής. Ο ιδιοκτήτης συνεχίζει να απολαμβάνει και να είναι κύριος της επηρεαζόμενης γης, εκτός και στο βαθμό που δεν μπορεί να ανεγείρει πάνω σ΄ αυτή. Η παραχώρηση της επηρεαζόμενης, από το σχέδιο, γης τίθεται σε μελλοντικό χρόνο. Γι΄ αυτό και η ρυμοτομία δεν μπορεί να εξισωθεί με απαλλοτρίωση η οποία οδηγεί αναπόφευκτα στη στέρηση του ιδιοκτήτη από την ιδιοκτησία του.

Στην υπόθεση Christodoulides v. The Mayor Deputy Councillors and Townsmen of the Municipal Corporation of Famagousta (1963) 2 C.L.R., 35 τονίστηκε ότι η υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης σε περίπτωση βλάβης δημιουργείται από την ημερομηνία έκδοσης άδειας οικοδομής. Επομένως και πάλι η δημιουργία βλάβης, σύμφωνα με το άρθρο 13 του Νόμου, συνδέεται άρρηκτα με την έκδοση άδειας οικοδομής. Αυτό, κατά την κρίση μας, είναι απόλυτα ορθό εφόσον η άδεια την οποίαν προνοεί το άρθρο 13(1) του Νόμου είναι άδεια που συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με οποιοδήποτε δεσμευτικό σχέδιο. Τέτοια άδεια οικοδομής θα πρέπει να δημιουργεί διάστημα μεταξύ της νέας εξωτερικής πλευράς της οδού και της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο, όταν χορηγείται η άδεια, καθίσταται τμήμα της οδού, σύμφωνα με σχετικό όρο που τίθεται στην άδεια οικοδομής, σύμφωνα με το Νόμο.

Στην υπόθεση Γεωργαλλίδου κ.α. ν. Γενικού Εισαγγελέα (2001) 1 ΑΑΔ, 365 έγινε αναφορά στην υποχρέωση παραχώρησης του μέρους του κτήματος που υπόκειται σε ρυμοτομία «επί τη εκδόσει αδείας οικοδομής ή άλλης» αλλά έγινε αναφορά και στην υπόθεση Christodoulides (ανωτέρω) με επιδοκιμασία. Όπως είδαμε, στη Christodoulides (ανωτέρω) ο Δικαστής Zekia, όπως ήταν τότε, συνέδεσε την ευθύνη για καταβολή αποζημίωσης, σε περίπτωση βλάβης, δυνάμει του άρθρου 13(1) του Νόμου, με την έκδοση άδειας οικοδομής.

Στην υπόθεση Serghides and Christoforou v. Cyprus, Αίτηση αρ. 44730/98, απόφαση του Δεύτερου Τμήματος του ΕΔΔΑ, ημερ. 5.11.2002, σημειώθηκε ότι το άρθρο 13 του Νόμου έχει αυτόματο αποτέλεσμα, στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης περιουσίας η οποία επηρεάζεται από ειδοποίηση ρυμοτομίας επιθυμεί να αναπτύξει τη γη του και ζητήσει άδεια γι΄ αυτό το σκοπό. Η έκδοση της άδειας ενεργοποιεί τη διαδικασία και η επηρεαζόμενη περιουσία καθίσταται μέρος του δρόμου. Θεωρούμε ότι η αναφορά σε άδεια ανάπτυξης γης εξυπακούει την έκδοση άδειας οικοδομής η οποία εμπίπτει στον ορισμό του άρθρου 13(1) του Νόμου, σύμφωνα με τη νομολογία μας.

Έχοντας υπόψιν τις προαναφερόμενες αυθεντίες καταλήγουμε στο συμπέρασμα ότι η χορήγηση άδειας, σύμφωνα με το άρθρο 13(1) του Νόμου, σημαίνει άδεια οικοδομής, αναφορικά με περιουσία που επηρεάζεται από δεσμευτικό σχέδιο ρυμοτομίας, δυνάμει του άρθρου 12 του Νόμου και συνεπάγεται νέα εξωτερική πλευρά για οποιαδήποτε οδό, σύμφωνα με το σχέδιο, η οποία δημιουργεί διάστημα μεταξύ της παλιάς εξωτερικής πλευράς της οδού και της νέας εξωτερικής πλευράς της οδού, το οποίο καθίσταται τμήμα της οδού, σύμφωνα με όρο στην άδεια οικοδομής, ο οποίος τίθεται σύμφωνα με το Νόμο.

Ενόψει των προαναφερομένων, συμφωνούμε με την ερμηνεία του Νόμου που έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο, και την εφαρμογή της στα γεγονότα της παρούσας υπόθεσης. Άρα οι λόγοι έφεσης 1-4 είναι αβάσιμοι. Το πρωτόδικο δικαστήριο δεν μετέτρεψε τον εαυτό του σε μάρτυρα, αλλά βασίστηκε στα ενώπιον του παραδεκτά γεγονότα και κατατεθέντα τεκμήρια. Ο 5^ος λόγος έφεσης είναι άσχετος. Οι λόγοι έφεσης 6-8 δεν ευσταθούν, για τους λόγους που εξετέθηκαν.

Κατά συνέπεια η έφεση απορρίπτεται με έξοδα εις βάρος του εφεσείοντα, τα οποία να υπολογιστούν από τον αρμόδιο Πρωτοκολλητή και να υποβληθούν για έγκριση από το δικαστήριο.

Δ.

/ΕΑΠ.

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία