|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2012) 1 ΑΑΔ 2826
22 Δεκεμβρίου, 2008
(Παραλήφθηκε στο Τμήμα Νομικών Εκδόσεων στις 24/9/2013)
[ΗΛΙΑΔΗΣ, ΧΑΤΖΗΧΑΜΠΗΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ/στές]
ΜΑΡΩ ΑΝΔΡΕΑ ΦΩΤΙΟΥ,
Εφεσείουσα,
v.
ΣΟΦΟΚΛΗ (ΑΚΗ) ΣΟΦΟΚΛΕΟΥΣ,
Εφεσιβλήτου.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 79/2006)
Ιδιοκτήτης και Ενοικιαστής ― Αναγνώριση ιδιότητας ενοικιαστή ― Θέσμια ενοικίαση και υπενοικίαση ― Κατά πόσο δικαιοδοσία για εκδίκαση της αίτησης είχε το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων ― Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/83 ως έχει τροποποιηθεί.
Λέξεις και Φράσεις ― «Ιδιοκτήτης» και «Κατάστημα» Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου 23/83 ως έχει τροποποιηθεί.
Δικαστική απόφαση ― Καθυστέρηση στην έκδοση Δικαστικής απόφασης ― Το εύλογο του χρόνου εξετάζεται υπό το φως παραγόντων που σχετίζονται με τις ιδιομορφίες της υπόθεσης, τη φύση, το χαρακτήρα και το περίπλοκο των θεμάτων.
Δικαστική απόφαση ― Κατά πόσον η έκδοση της απόφασης σε περίοδο οκτώ και πλέον μηνών, ήταν υπό τις συνθήκες παράλογη ή εξόφθαλμα αναντίστοιχη σε σχέση με την πολυπλοκότητα των θεμάτων της υπόθεσης.
Σύνταγμα Θεμελιώδη Δικαιώματα ― Δίκαιη Δίκη ― Εύλογος χρόνος εκδίκασης ― Η νομολογία του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων καθορίζει ότι πριν εξεταστεί η συμπεριφορά του κράτους-μέλους και η τυχόν δική του ευθύνη για την καθυστέρηση, εξετάζεται η συμπεριφορά των διαδίκων και ειδικά του παραπονούμενου για την καθυστέρηση και σε περίπτωση που ο ίδιος με την όλη συμπεριφορά του έχει συντείνει στην καθυστέρηση, αυτή δεν «χρεώνεται», στο κράτος.
Σύνταγμα Θεμελιώδη Δικαιώματα ― Δίκαιη Δίκη ― Εύλογος χρόνος εκδίκασης ― Τυχόν παραβίαση του χρόνου συναρτάται με την ιδιότητα του αιτητή-ενάγοντα και το αντικείμενο της διαδικασίας ― Αν σχετίζεται με ζητήματα προσωπικού θεσμού, οικογενειακής ζωής, υιοθεσίας, αναγνώρισης πατρότητας, διαζυγίου ή και θέματα που άπτονται αποζημιώσεων από τροχαία ατυχήματα ή εγκληματικές πράξεις, τότε ο κίνδυνος που εμπεριέχεται για τον ενάγοντα ή αιτητή από μια μεγάλη καθυστέρηση, είναι αυτόδηλος.
Σύνταγμα ― Θεμελιώδη Δικαιώματα ― Δίκαιη Δίκη ― Εύλογος χρόνος εκδίκασης ― Υπάρχει μεγαλύτερη ανοχή από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων στις αστικές διαφορές, παρά στις ποινικές, αλλά σε κάθε περίπτωση, η καθυστέρηση πρέπει να είναι αρκετά ουσιώδης ή σοβαρή, για να υπάρξει εύρημα ανεπίτρεπτης καθυστέρησης ― Γενικά, όλες οι συνθήκες λαμβάνονται υπόψη, περιλαμβανομένων και αναβολών που ζητήθηκαν από τον αιτητή.
Εφετείο ― Παρατήρηση Εφετείου αναφορικά με την αχρείαστη καταγραφή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, κατ' αριθμητική σειρά παρουσίασης, κάθε ενός από τα 23 τεκμήρια που κατατέθηκαν ενώπιον του μαζί με την περιγραφή εκάστου, πρακτική που δεν προσθέτει οτιδήποτε στην κατανόηση του σκεπτικού και πρέπει να αποφεύγεται.
Η εφεσείουσα στράφηκε εναντίον της ορθότητας απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού, με την οποία διατασσόταν όπως παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή υποστατικού που κατείχε και χρησιμοποιείτο ως καμπαρέ και εκδόθηκε απόφαση εναντίον της για καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια και ενδιάμεσα κέρδη, μέχρι και την παράδοση του υποστατικού.
Τα γεγονότα που οδήγησαν στην επίδικη διαφορά και στη σχέση μεταξύ των υφισταμένων διαδίκων, ήταν αρκετά περίπλοκα και υπεισερχόταν στην εικόνα η διαδοχή διαφόρων προσώπων λόγω κληρονομίας του υποστατικού και της επιχείρησης.
Η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ήταν μεταξύ άλλων ότι ο εφεσίβλητος κατέστη εν τέλει θέσμιος ενοικιαστής του υποστατικού, μετά το θάνατο του πατέρα του δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83. Η δε εφεσείουσα ενοικίασε το υποστατικό από το εφεσίβλητο στη βάση υπενοικίασης.
Με την έφεση υποστηρίχθηκε μεταξύ άλλων ότι:
1. Εσφαλμένα το Δικαστήριο ανέλαβε δικαιοδοσία εφόσον το αντικείμενο της ενοικίασης ήταν η επιχείρηση του καμπαρέ και όχι το υποστατικό ως κτίριο.
2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο έπρεπε με περαιτέρω εύρημα του ότι το σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο ήταν εξ υπαρχής άκυρο και άρα επρόκειτο για συμβατική ενοικίαση από μήνα σε μήνα, να είχε καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η ενοικίαση δεν είχε λήξει εφόσον δεν είχε δοθεί ειδοποίηση τερματισμού.
Αποφασίστηκε ότι:
Α. Θέσμια ενοικίαση - αναγνώριση ιδιότητας ενοικιαστή - υπενοικίαση - δεδικασμένο:
1. Οι ιδιοκτήτες του υποστατικού συμπεριφέρονταν πάντοτε στον εφεσίβλητο ως ενοικιαστή. Αυτή η αποδοχή του εφεσίβλητου ως ενοικιαστή συνεχίστηκε ακόμη και μετά την 13.2.90, όταν αυτός υπενοικίασε την επιχείρηση και το υποστατικό στο σύζυγο της εφεσείουσας και αργότερα στην ίδια στη βάση ενοικιαστηρίου εγγράφου. Ο ο εφεσίβλητος στη βάση της νέας αυτής σχέσης ήταν έναντι της εφεσείουσας ιδιοκτήτης, αλλά ταυτόχρονα και αρχικός ενοικιαστής και αυτή η ιδιότητα του ουδέποτε έπαυσε να υφίσταται ρητά αναγνωρισμένης και, όταν, δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου οι ιδιοκτήτες, πώλησαν στις θυγατέρες της εφεσείουσας οι οποίες και αγόρασαν ολόκληρο το κτίριο, μέρος του οποίου βρισκόταν και το επίδικο υποστατικό και επιχείρηση.
2. Υπήρξε προηγούμενη αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στη Λεμεσό για την οφειλή ενοικίων από την εφεσείουσα προς τον εφεσίβλητο. Εκεί, στη σχετική αίτηση, ο εφεσίβλητος περιέγραψε τον εαυτό του ως «ιδιοκτήτη του καταστήματος ή υποστατικού. Το γεγονός ότι ο εφεσίβλητος ήταν ο ίδιος ενοικιαστής από τον αρχικό ιδιοκτήτη, δεν οδηγούσε την υπόθεση σε διαφορετική κατάληξη σε ότι αφορούσε τη σχέση του με την εφεσείουσα, η οποία είχε ενοικιάσει κατ' ευθείαν από τον ίδιο.
3. Στην έννοια του «ενοικιαστή» όπως ορίζεται στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83, περιλαμβάνεται και ο «υπενοικιαστής ή παν έτερον πρόσωπον αποκτών δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον αρχικό ενοικιαστή ή υπενοικιαστήν».
4. Τόσο στα ενοικιαστήρια έγγραφα μεταξύ των διαδίκων, όσο και στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο που κατήρτισαν μεταξύ τους οι θυγατέρες της εφεσείουσας με την ίδια, ήταν σαφέστατο ότι ενοικιάστηκε και η επιχείρηση στην οποία και γινόταν ρητή αναφορά ως το «αντικείμενο ενοικιάσεως» που, βεβαίως, δεν λειτουργεί χωρίς την απαραίτητη ύπαρξη κτιριακής υποδομής, γι' αυτό και η επιχείρηση συναρτάτο στα έγραφα με την ύπαρξη του υποστατικού.
5. Θέμα δικαιοδοσίας ή έλλειψης αυτής, δεν εγειρόταν υπό το φως των ορθών ευρημάτων του Δικαστηρίου.
6. Ούτε προέκυπτε τέτοια δυνατότητα εξέτασης επειδή θεωρήθηκε ότι η ενοικίαση δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου, ήταν από απόψεως έγγραφης συνομολόγησης άκυρη δυνάμει του Άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, γιατί δεν υπέγραψαν δύο μάρτυρες, της ενοικίασης θεωρούμενης ως μηνιαίας, εφόσον με τον τρόπο αυτό πληρωνόνταν και το ενοίκιο.
7. Έχοντας περαιτέρω υπόψη ότι ο εφεσίβλητος ήταν ο ίδιος ενοικιαστής από τον αρχικό ιδιοκτήτη, κατείχε δε το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής αναγνωρισμένου προς τούτου από την ίδια την εφεσείουσα, αυτής κωλυομένης να εισηγηθεί το αντίθετο, δεν τίθετο θέμα ότι το Δικαστήριο δεν είχε εξουσία να αναλάβει την υπόθεση.
(Β) Καθυστέρηση - δίκαιη δίκη - εύλογος χρόνος - Αρχές.
1. Η έκδοση της απόφασης σε περίοδο 8 και πλέον μηνών, παρόλο που ήταν έξω από το τεθέν χρονικό περιθώριο, τόσο του Καν. 5(α) όσο και από την προθεσμία που καθόρισε το Ανώτατο Δικαστήριο με Κανονισμό, δεν ήταν υπό τις συνθήκες παράλογο ή εξόφθαλμα αναντίστοιχο μ' αυτό.
2. Όσον αφορούσε την προθεσμία των 60 ημερών αυτή συναρτάται με τη διάταξη του Καν. 3(στ), ότι το Δικαστήριο «.. επιλαμβάνεται κάθε αίτησης το συντομότερο δυνατό», η δε διαδικασία «.. έχει συνοπτικό χαρακτήρα με σκοπό την ταχεία και αποτελεσματική απονομή της δικαιοσύνης». Εδώ, κάθε άλλο παρά συνοπτική ήταν η διαδικασία.
3. Η προθεσμία των 60 ημερών δεν είναι απόλυτη υπό την έννοια ότι η μη έκδοση απόφασης συνεπάγεται ακυρότητα ή μη δίκαιη δίκη.
4. Η υπέρβαση της προθεσμίας των 60 ημερών για την έκδοση απόφασης δίδει δικαίωμα για περαιτέρω διαδικασία που εδώ δεν ζητήθηκε από την εφεσείουσα.
5. Από την καταχώρηση της αίτησης πρωτοδίκως, μέχρι την έκδοση της απόφασης, όπου παρήλθαν σχεδόν 5 έτη, ο χρόνος ήταν αντικειμενικά μακρύς, αλλά όχι και αδικαιολόγητος σύμφωνα με τα στοιχεία που προέκυπταν από το φάκελο.
6. Το λάθος που εντοπιζόταν, αναμενόμενο σ' όλες τις υποθέσεις, ήταν η ανοχή που επιδεικνύεται προς τους διαδίκους και τους δικηγόρους τους, ως προς την εκάστοτε δηλωμένη προσπάθεια τους, να αναβληθεί η ακρόαση για συμβιβασμό.
7. Η εφεσείουσα, πέραν του γεγονότος ότι είχε και η ίδια ζητήσει αρκετές φορές αναβολή, ουδέποτε έφερε οποιαδήποτε ένσταση σε επιδιωκόμενες από την άλλη πλευρά αναβολές. Δεν μπορούσε επομένως εκ των υστέρων και να παραπονείται.
8. Υπό το φως των γεγονότων δεν προέκυπτε παραβίασης του δικαιώματος δίκαιης δίκης.
Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινή (1998) 1 Α.Α.Δ. 1990,
Παναγιώτης Κουντουρίδης Λτδ ν. Awadalla (2008) 1(Β) Α.Α.Δ. 852,
Αγγελή ν. Βορκά (2007) 1(Β) Α.Α.Δ. 761,
Zimmermann and Steiner v. Switzerland - judgment 13 July 1983 Series A No. 66 p. 11 par 24.
Έφεση.
Έφεση από την εφεσείουσα εναντίον της απόφασης του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού (Καμμίτση, Δ.), (Αγωγή Αρ. Ε204/00), ημερομηνίας 28/11/2005.
Μ. Ιωάννου, για την Εφεσείουσα.
Στ. Στυλιανού, για τον Εφεσίβλητο.
Cur. adv. vult.
ΗΛΙΑΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Ναθαναήλ.
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Στις 28.11.05 το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού εξέδωσε διάταγμα όπως η εφεσείουσα - καθ' ης η αίτηση πρωτοδίκως - εκκενώσει και παραδώσει κενή και ελεύθερη κατοχή του υποστατικού γνωστού ως καμπαρέ «Ολύμπια» (εφεξής «το υποστατικό»), που βρίσκεται στις οδούς Δρουσιώτη και Ζήνωνος στη Λεμεσό. Εξέδωσε επίσης απόφαση εναντίον της για το ποσό των £10.150 που αντιπροσώπευαν καθυστερημένα και οφειλόμενα ενοίκια από τον Οκτώβριο του 1999 μέχρι το Νοέμβριο του 2000, καθώς και για το ποσό των £725 μηνιαίως από 1.12.00 ως ενδιάμεσα κέρδη, μέχρι και την παράδοση του υποστατικού.
Η εφεσείουσα με δέκα λόγους έφεσης βάλλει κατά της πιο πάνω απόφασης παραπονούμενη ότι κακώς το Δικαστήριο ανέλαβε δικαιοδοσία εφόσον το αντικείμενο της ενοικίασης ήταν η επιχείρηση του καμπαρέ και όχι το υποστατικό ως κτίριο, ενώ με περαιτέρω εύρημα του ότι το σχετικό ενοικιαστήριο έγγραφο ήταν εξ υπαρχής άκυρο και άρα επρόκειτο για συμβατική ενοικίαση από μήνα σε μήνα, έπρεπε να είχε καταλήξει στο συμπέρασμα ότι η ενοικίαση δεν είχε λήξει εφόσον δεν είχε δοθεί ειδοποίηση τερματισμού. Στα πλαίσια αυτά παραπονείται επίσης ότι ο εφεσίβλητος δεν θα μπορούσε να θεωρείτο στην ολότητα των γεγονότων ως θέσμιος ενοικιαστής ή ότι υπήρχε δεδικασμένο αναφορικά με το καθεστώς αυτού σε σχέση με την εφεσείουσα ή ότι ορθά είχε εκδοθεί η έξωση της εφεσείουσας από την επιχείρηση και όχι από το υποστατικό μόνο. Όλοι αυτοί οι σχετικοί λόγοι μπορούν στη συνέχεια να εξεταστούν από κοινού ως αλληλένδετοι και επαναληπτικοί.
(Α) Θέσμια ενοικίαση - αναγνώριση ιδιότητας ενοικιαστή - υπενοικίαση - δεδικασμένο
Τα γεγονότα που οδήγησαν στην επίδικη διαφορά και στη σχέση μεταξύ των υφισταμένων διαδίκων είναι αρκετά περίπλοκα και υπεισέρχεται στην εικόνα η διαδοχή διαφόρων προσώπων λόγω κληρονομίας του υποστατικού και της επιχείρησης. Προς αυτή την κατεύθυνση έδωσαν μαρτυρία διάφορα άτομα τα οποία γνώριζαν ποιοι στο παρελθόν λειτουργούσαν την επιχείρηση, αναφέρθηκαν δε και στα πρόσωπα που ενοικίαζαν το υποστατικό και προς τα οποία πληρωνόταν το εκάστοτε ενοίκιο. Η μαρτυρία αυτή έθεσε τα πράγματα χρονικά πίσω στο 1970. Είναι αχρείαστη όμως η καταγραφή όλης αυτής της μαρτυρίας, όπως την παρέθεσε με περισσή λεπτομέρεια το πρωτόδικο Δικαστήριο, διότι σημασία έχει στο πλέγμα της υπόθεσης, η κατάληξη του ότι ο εφεσίβλητος κατέστη εν τέλει θέσμιος ενοικιαστής του υποστατικού, μετά το θάνατο του πατέρα του δυνάμει των προνοιών του Άρθρου 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83. Εδώ, ήταν η εισήγηση του κ. Ιωάννου ότι ήταν λανθασμένο το εύρημα αυτό ενόψει ανυπαρξίας μαρτυρίας σε σχέση με την κατοικία του εφεσιβλήτου κατά το χρόνο του θανάτου του πατέρα του. Όντως το εύρημα του Δικαστηρίου στη σελ. 21 της απόφασης είναι ότι ο εφεσίβλητος κατοικούσε στο πατρικό του σπίτι και επομένως όχι στο υποστατικό αντικείμενο της διαφοράς ώστε να εμπίπτει στον ορισμό του θέσμιου ενοικιαστή που περιλαμβάνει τον επιζώντα σύζυγο ή τέκνο ενοικιαστού που διέμενε με αυτό κατά το χρόνο του θανάτου. Εννοείται βέβαια ότι η διαμονή θα πρέπει να ήταν στο υποστατικό, αντικείμενο της ενοικίασης, και, όχι οπουδήποτε αλλού.
Αποκτούν όμως σημασία, καταλυτικής μάλιστα φύσεως, δύο δεδομένα στα οποία ορθά, κρίνεται, κατέληξε το Δικαστήριο: (i) η μαρτυρία έδειξε χωρίς περιστροφές ότι οι ιδιοκτήτες του υποστατικού συμπεριφέρονταν πάντοτε στον εφεσίβλητο ως ενοικιαστή. Αυτό προκύπτει από τη διαπίστωση ότι κατά πάντα ουσιώδη χρόνο, το υποστατικό ήταν ιδιοκτησία της οικογένειας Μιτσή ή Χ"Μιτσή, από την οποία ο πατέρας του εφεσίβλητου είχε ενοικιάσει το υποστατικό, το οποίο μέχρι το 1972 χρησιμοποιείτο ως χώρος κατασκευής υποδημάτων, αλλά και ως αποθήκη. Αυτή η αποδοχή του εφεσίβλητου ως ενοικιαστή συνεχίστηκε ακόμη και μετά την 13.2.90, όταν αυτός υπενοικίασε την επιχείρηση και το υποστατικό στο σύζυγο της εφεσείουσας στη βάση ενοικιαστηρίου εγγράφου (Τεκμ. 7), όταν δε αυτός κηρύχθηκε σε πτώχευση, συνoμολογήθηκε νέο ενοικιαστήριο με την ίδια την εφεσείουσα (Τεκμ. 6), το οποίο ανανεώθηκε με το Τεκμ. 1 τον Φεβρουάριο του 1994. Βεβαίως, ο εφεσίβλητος στη βάση της νέας αυτής σχέσης ήταν έναντι της εφεσείουσας ιδιοκτήτης, αλλά ταυτόχρονα ήταν και αρχικός ενοικιαστής και αυτή η ιδιότητα του ουδέποτε έπαυσε να υφίσταται ρητά αναγνωρισμένης και, όταν, δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου ημερ. 12.10.99 (Τεκμ. 2), η οικογένεια Μιτσή, ως ιδιοκτήτες, πώλησαν στις θυγατέρες της εφεσείουσας οι οποίες και αγόρασαν ολόκληρο το κτίριο, μέρος του οποίου βρισκόταν και το επίδικο υποστατικό και επιχείρηση.
Την αλλαγή της ιδιοκτησίας συνόδευσαν δύο πράγματα. Το ένα ήταν ότι στο ίδιο το έγγραφο Τεκμ. 2, αναγνωρίστηκε ρητά με τη δεύτερη παράγραφο του προοιμίου ότι «.. εντός και επί του ως άνω επ' αυτού κτιρίου ευρίσκονται τρίτα πρόσωπα τα οποία κατέχουν ως ενοικιαστές και/ή θέσμιοι ενοικιαστές τόσον το κατάστημα εις την δυτικήν πλευρά του ακινήτου ως και το κατάστημα στην ανατολική πλευρά του ακινήτου». Αυτό, πέραν της ρητής επίσης καταγραφής στον όρο 1 του εγγράφου ότι οι αγοράστριες και θυγατέρες της εφεσείουσας αγόρασαν το όλο κτίριο «.. εις οιαν νομική και πραγματική κατάσταση ευρίσκεται σήμερα, την οποία επιθεώρησαν και βρήκαν της απολύτου αρεσκείας τους». Το δεύτερο ήταν ότι με την αγορά, η δικηγόρος των θυγατέρων απέστειλε στις 14.6.01 επιστολή στον εφεσίβλητο (Τεκμ. 4), η οποία στην ουσία ζητούσε την καταβολή των υπ' αυτού οφειλομένων ενοικίων στις νέες ιδιοκτήτριες. Μάλιστα, μπορεί να προστεθεί εδώ ότι οι θυγατέρες της εφεσείουσας ενοικίασαν στη μητέρα τους, εφεσείουσα, με το Τεκμ. 5 ημερ. 1.11.99, το υποστατικό, αλλά και την επιχείρηση μαζί με την υπάρχουσα επίπλωση και εξοπλισμό, όπως ρητά αναφέρεται στον όρο 1, η δε μαρτυρία της θυγατέρας Άννας Χριστάκη Νικολάου, Μ.Κ. 4, απερρίφθη ως προς τη θέση της ότι δεν γνώριζαν τι θα το έκανε η εφεσείουσα (στον όρο 5α συμφωνήθηκε χωρίς περιστροφές ότι η εφεσείουσα θα χρησιμοποιούσε το υποστατικό «διά καμπαρέ και διά ουδένα άλλο σκοπό), και ότι αυτό ήταν εγκαταλελειμμένο.
(ii) υπήρξε προηγούμενη αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων στη Λεμεσό με αρ. Ε107/97 (Τεκμ. 10) για την οφειλή ενοικίων από την εφεσείουσα προς τον εφεσίβλητο. Εκεί, στη σχετική αίτηση, ο εφεσίβλητος περιέγραψε τον εαυτό του ως «ιδιοκτήτη του καταστήματος ή υποστατικού ... γνωστού ως καμπαρέ Ολύμπια», η δε εφεσείουσα δεν αρνήθηκε ότι όφειλε σ' αυτόν ενοίκια, συμφώνησε δε τρόπο αποπληρωμής, ο οποίος και καταγράφηκε εκ συμφώνου. Συνάγεται σαφώς από την ολότητα των πιο πάνω, ότι υπήρχε ρητή αναγνώριση της ιδιότητας του εφεσίβλητου ως ιδιοκτήτη στη βάση τόσο των μεταξύ των διαδίκων συμφωνιών, αλλά και στη βάση του δεδικασμένου επί επίδικου θέματος («issue estoppel»), ως προσώπου από το οποίο η εφεσείουσα ενοικίαζε το υποστατικό. Το γεγονός ότι ο εφεσίβλητος ήταν ο ίδιος ενοικιαστής από τον αρχικό ιδιοκτήτη, δεν οδηγεί την υπόθεση σε διαφορετική κατάληξη σε ό,τι αφορά τη σχέση του με την εφεσείουσα, η οποία είχε ενοικιάσει απ' αυτόν κατ' ευθείαν.
Στην έννοια του «ενοικιαστή» όπως ορίζεται στο Άρθρο 2 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83, περιλαμβάνεται και ο «υπενοικιαστής ή παν έτερον πρόσωπον αποκτών δικαίωμα κατοχής του ακινήτου από τον αρχικό ενοικιαστή ή υπενοικιαστήν». Πρόσθετα, ο ορισμός του «ιδιοκτήτη» κατά λογική ακολουθία, περιλαμβάνει «. σε περίπτωση υπενοικιάσεως, ενοικιαστήν όστις υπενοικιάζει το ακίνητον ή οιονδήποτε μέρος τούτου».
Αλλά είναι επίσης σαφές ότι το τι ενοικίαζε ο εφεσίβλητος στην εφεσείουσα ήταν όχι μόνο το υποστατικό ή κτίριο, αλλά το υποστατικό μαζί με την επιχείρηση που υφίστατο προ πολλού, εξ ου και ορθά, έναντι της συντριπτικής προς το αντίθετο μαρτυρίας, απερρίφθη η θέση της θυγατέρας της εφεσείουσας ότι δεν γνώριζε οτιδήποτε για την ύπαρξη και λειτουργία του καμπαρέ.
Τόσο στα ενοικιαστήρια έγγραφα μεταξύ των διαδίκων Τεκμ. 1 και 6, όσο και στο ίδιο το ενοικιαστήριο έγγραφο Τεκμ. 5, που κατήρτισαν μεταξύ τους οι θυγατέρες της εφεσείουσας με την ίδια, είναι σαφέστατο ότι ενοικιάστηκε και η επιχείρηση στην οποία και γίνεται ρητή αναφορά ως το «αντικείμενο ενοικιάσεως» που, βεβαίως, δεν λειτουργεί χωρίς την απαραίτητη ύπαρξη κτιριακής υποδομής, γι' αυτό και η επιχείρηση συναρτάται στα έγραφα με την ύπαρξη υποστατικού που βρίσκεται στη «γωνία των οδών Ανδρέα Δρουσιώτη και Ζήνωνος στη Λεμεσό». Άλλωστε, η έννοια του «καταστήματος» στο Άρθρο 2 του Νόμου αρ. 23/83, σημαίνει «ακίνητον ενοικιαζόμενον δι' οιανδήποτε εργασίαν, επιτήδευμα, ή οιονδήποτε έτερον επαγγελματικόν σκοπόν .». Εξ ου και στον όρο «9» του ενοικιαστηρίου Τεκμ. 6, που ήταν η πρώτη μεταξύ των διαδίκων απευθείας ενοικίαση, αλλά και στον όρο «9» της μεταγενέστερης και ανανεωτικής της ενοικίασης συμφωνίας, Τεκμ. 1, αναφέρεται ρητά ότι η εφεσείουσα «... δεν θα έχει το δικαίωμα να κάμει οποιαδήποτε τροποποίηση ή προσθήκη ή επισκευή επί του υποστατικού που στεγάζεται η επιχείρηση χωρίς τη γραπτή συγκατάθεση του Ιδιοκτήτη». Ιδιοκτήτης, βεβαίως, καθορίστηκε στα πιο πάνω τεκμήρια ο εφεσίβλητος. Άλλωστε, δεν νοείται να υπάρχει χωριστή ενοικίαση για το υποστατικό ως κτιριακή υποδομή και χωριστή ενοικίαση της επιχείρησης που διεξάγεται σ' αυτό, διαφορετικά μόνο ανακόλουθα και παράλογα αποτελέσματα θα ήταν τα αναμενόμενα.
Παρόμοιες πρόνοιες υπάρχουν και στο αντίστοιχο νόμο The Landlord and Tenant Act 1954 της Αγγλίας, το Part II, του οποίου αφορούσε τις επιχειρηματικές μισθώσεις («business tenancies»). Αναφέρεται τόσο στο σύγγραμμα Megarry: The Law of Real Property 3η έκδ. σελ. 1088, όσο και στο σύγγραμμα Evans: The Law of Landlord and Tenant σελ. 388, ότι στην έννοια της επιχείρησης («business») εμπεριέχονται επιχειρήσεις παντός είδους όπως καταστήματα, γραφεία, εργοστάσια, νοσοκομεία και λέσχες («clubs»).
Απορρέει αβίαστα από τα πιο πάνω, ότι οι καταλήξεις στα ζητήματα αυτά ήταν ορθές από το πρωτόδικο Δικαστήριο, το οποίο προέβηκε μάλιστα και σε εκτενή ανάλυση τόσο των πραγματικών συνθηκών ενοικίασης, όσο και του νομικού υπόβαθρου. Θέμα δικαιοδοσίας ή έλλειψης αυτής, στη βάση που το έθεσε ο συνήγορος της εφεσείουσας, δεν εγείρεται υπό το φως των ορθών ευρημάτων του Δικαστηρίου. Ούτε προέκυπτε τέτοια δυνατότητα εξέτασης επειδή θεωρήθηκε ότι η ενοικίαση δυνάμει του ενοικιαστηρίου εγγράφου ήταν από απόψεως έγγραφης συνομολόγησης άκυρη δυνάμει του Άρθρου 77(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, γιατί δεν υπέγραψαν δύο μάρτυρες, της ενοικίασης θεωρούμενης ως μηνιαίας εφόσον με τον τρόπο αυτό πληρωνόνταν και το ενοίκιο. Η κατάληξη του Δικαστηρίου στη βάση της υπόθεσης Nicos Christou Developments Ltd v. Τοφινή (1998) 1 Α.Α.Δ. 1990, ότι η μηνιαία εκμίσθωση δεν εκπνέει στη λήξη εκάστου μηνός, αλλά λογικά συνεχίζεται μέχρι τον τερματισμό της ή τη λήξη της προβλεπόμενης περιόδου που προνοείται άλλως στο ενοικιαστήριο έγγραφο, (εδώ δε είχε λήξει στις 28.2.96, σύμφωνα με τον όρο 4 του εγγράφου Τεκμ. 1), ήταν ορθή.
Έχοντας περαιτέρω υπόψη ότι ο εφεσίβλητος ήταν ο ίδιος ενοικιαστής από τον αρχικό ιδιοκτήτη, την οικογένεια Μιτσή, κατείχε δε το υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής αναγνωρισμένου προς τούτου από την ίδια την εφεσείουσα, αυτής κωλυομένης να εισηγηθεί το αντίθετο, δεν τίθεται θέμα ότι το Δικαστήριο δεν είχε εξουσία να αναλάβει την υπόθεση. Πόσο μάλλον εφόσον και η ίδια η εφεσείουσα ως υπενοικιάστρια του ενοικιαστή-εφεσίβλητου, είχε καταστεί επίσης θέσμια ενοικιάστρια μετά τη λήξη του δικού της ενοικιαστηρίου εγγράφου. Εδώ, όπως πρωτοδίκως είχε γίνει δεκτό, η περίοδος ενοικίασης είχε λήξει στις 28.2.96 και άρα την 1.3.96 παραμένουσα στο υποστατικό, κατέστη θέσμια. Το πρόβλημα της καταβολής των ενοικίων και, συνακόλουθα η αίτηση που απασχόλησε πρωτοδίκως, δημιουργήθηκε αργότερα.
(Β) Καθυστέρηση - δίκαιη δίκη - εύλογος χρόνος - αρχές
Όσον αφορά το λόγο που προωθήθηκε με το περίγραμμα της εφεσείουσας περί καθυστέρησης στην όλη εκδίκαση της υπόθεσης και την έκδοση της απόφασης, όντως υπήρξε αντικειμενικά ιδωμένο το ζήτημα, καθυστέρηση στη διεκπεραίωση της διαφοράς. Το ίδιο το Δικαστήριο το αναγνώρισε αυτό καταγράφοντας ότι μετά από πολλές αναβολές η ακρόαση άρχισε στις 4.7.03. Η αίτηση είχε λάβει αριθμό Ε204/00 και είχε καταχωρηθεί στις 19.12.00. Πρόσθετα, λόγω δικαιολογημένης απουσίας της Προέδρου του Δικαστηρίου κατά την περίοδο Φεβρουαρίου-Νοεμβρίου 2004, η ακροαματική διαδικασία τελείωσε μόλις στις 17.3.05, όταν επιφυλάχθηκε και η απόφαση, η οποία και εκδόθηκε στις 28.11.05, έξι μήνες, δηλαδή, μετά τη λήξη της προθεσμίας των 60 ημερών που προνοούνται από τον Καν. 5(α) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικού Κανονισμού του 1983 όπως τροποποιήθηκε και λίγο περισσότερο από δύο μήνες μετά τη λήξη της εξάμηνης προθεσμίας που καθόρισε το Ανώτατο Δικαστήριο με τον Καν. 3(α) του Διαδικαστικού Κανονισμού για την Έγκαιρη Έκδοση Αποφάσεων των Δικαστηρίων του 1986 ως τροποποιήθηκε. Έχει λεχθεί στην πολύ πρόσφατη απόφαση στην υπόθεση Παναγιώτης Κουντουρίδης Λτδ ν. Awadalla (2008) 1 Α.Α.Δ. 852 στην οποία η απόφαση εκδόθηκε 15 μήνες μετά την επιφύλαξη της (πρόκειτο για 19 συνεκδικαζόμενες υποθέσεις με κοινά σημεία) ότι το εύλογο του χρόνου εξετάζεται υπό το φως παραγόντων που σχετίζονται με τις ιδιομορφίες της υπόθεσης, τη φύση, το χαρακτήρα και το περίπλοκο των θεμάτων. Κρίθηκε ότι η καθυστέρηση δεν είχε επηρεάσει την τελική ετυμηγορία του Δικαστηρίου.
Η υπόθεση εδώ είχε τις δικές της ιδιαιτερότητες, όπως είναι εμφανές από τις αλλαγές στην ιδιοκτησία και ενοικίαση του υποστατικού, αλλά και την αμφισβήτηση όλων των συναφών θεμάτων, παρόλο που ορισμένα δεν θα έπρεπε να είχαν καν τεθεί. Η έκδοση της απόφασης σε περίοδο 8 και πλέον μηνών, παρόλο που ήταν έξω από το τεθέν χρονικό περιθώριο, τόσο του Καν. 5(α) όσο και από την προθεσμία που καθόρισε το Ανώτατο Δικαστήριο δεν ήταν υπό τις συνθήκες παράλογο ή εξόφθαλμα αναντίστοιχο μ' αυτό. Όσον αφορά την προθεσμία των 60 ημερών αυτή συναρτάται με τη διάταξη του Καν. 3(στ) την οποία και επικαλέστηκε ο κ. Ιωάννου, ότι το Δικαστήριο «.. επιλαμβάνεται κάθε αίτησης το συντομότερο δυνατό», η δε διαδικασία «.. έχει συνοπτικό χαρακτήρα με σκοπό την ταχεία και αποτελεσματική απονομή της δικαιοσύνης». Εδώ, κάθε άλλο παρά συνοπτική ήταν η διαδικασία. Τέθηκαν πλείστα όσα θέματα ενώ παρέλασαν ενώπιον του Δικαστηρίου 10 συνολικά μάρτυρες, οι οποίοι και αντεξετάστηκαν, ορισμένοι επί μακρόν. Μετέπειτα, η προθεσμία των 60 ημερών δεν είναι απόλυτη υπό την έννοια ότι η μη έκδοση απόφασης συνεπάγεται ακυρότητα ή μη δίκαιη δίκη. Αυτό, γιατί η πρόνοια του Καν. 5(γ) δίνει τη δυνατότητα σε οποιοδήποτε από τους διαδίκους να «. ζητήσει από το Ανώτατο Δικαστήριο να επιληφθεί του θέματος σύμφωνα με τις σχετικές πρόνοιες των Θεσμών», εννοώντας τους περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμούς. Έπεται, ότι η υπέρβαση της προθεσμίας των 60 ημερών για την έκδοση απόφασης δίδει δικαίωμα για περαιτέρω διαδικασία που εδώ δεν ζητήθηκε από την εφεσείουσα. Θα ήταν παρακινδυνευμένο να συζητηθεί σοβαρά ο επηρεασμός της κρίσης του Δικαστηρίου εξ αιτίας αυτής της χρονικής διάρκειας. Δεν φαίνεται ότι η αποτύπωση της μαρτυρίας ή η συζήτηση των νομικών λόγων έγινε σε λανθασμένο πλαίσιο ή υπήρξε παρανόηση γεγονότων ή ελλιπής ανάμνηση των διαμειφθέντων στη δίκη.
Κατά παρόμοιο τρόπο το Εφετείο στην Αγγελή ν. Βορκά (2007) 1 Α.Α.Δ. 761, απέρριψε εισήγηση ότι υπήρξε παραβίαση του ευλόγου χρόνου που προδιαγράφεται στο Άρθρο 30.2 του Συντάγματος, λόγω του γεγονότος ότι είχαν περάσει 9 μήνες για να εκδοθεί η απόφαση σε μια περίπλοκη από πλευράς ιατρικής μαρτυρίας υπόθεση.
Άλλωστε, όπως έχει καθιερωθεί, η έννοια του ευλόγου χρόνου για δικαστική διαδικασία συναρτάται με τη συμπεριφορά των διαδίκων, την πολυπλοκότητα της ίδιας της υπόθεσης, αλλά και τη συμπεριφορά των ιδίων των Δικαστικών αρχών. (D.J. Harris M.O' Boyle και C. Warwick: "Law of the European Convention of Human Rights" σελ. 222-230).
Αλλά και επί ολόκληρου του χρονικού διαστήματος, δηλαδή, από την καταχώρηση της αίτησης πρωτοδίκως στις 19.12.00, μέχρι την έκδοση της απόφασης στις 25.11.05, παρήλθαν σχεδόν 5 έτη, χρόνος αντικειμενικά μακρύς, αλλά όχι και αδικαιολόγητος. Αυτό, γιατί προκύπτει από τα στοιχεία που παρέθεσε ο κ. Στυλιανού στο δικό του περίγραμμα (και δεν αμφισβητήθηκαν), ενόψει του γεγονότος ότι ο φάκελος της υπόθεσης απωλέσθη, όπως δείχνουν και οι σημειώσεις στις σελ. 55, 102 και 128 των πρακτικών, ότι η υπόθεση είχε αναβληθεί αρκετές φορές για μνεία και οδηγίες, κάποτε για να είναι οι διάδικοι παρόντες, προφανώς σε μια προσπάθεια διαμεσολάβησης και του Δικαστηρίου στην προσπάθεια εξεύρεσης εξώδικου συμβιβασμού. Το λάθος που εντοπίζεται, αναμενόμενο σ΄ όλες τις υποθέσεις, είναι η ανοχή που επιδεικνύεται προς τους διαδίκους και τους δικηγόρους τους, ως προς την εκάστοτε δηλωμένη προσπάθεια τους, να αναβληθεί η ακρόαση για συμβιβασμό. Όμως, όπως υποδεικνύει και ο κ. Στυλιανού στο δικό του περίγραμμα για τον εφεσίβλητο, η εφεσείουσα, πέραν του γεγονότος ότι είχε και η ίδια ζητήσει αρκετές φορές αναβολή, ουδέποτε έφερε οποιαδήποτε ένσταση σε επιδιωκόμενες από την άλλη πλευρά αναβολές. Δεν μπορεί επομένως εκ των υστέρων και να παραπονείται.
Η νομολογία του Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων καθορίζει ότι πριν εξεταστεί η συμπεριφορά του κράτους-μέλους και η τυχόν δική του ευθύνη για την καθυστέρηση, εξετάζεται η συμπεριφορά των διαδίκων και ειδικά του παραπονούμενου για την καθυστέρηση και σε περίπτωση που ο ίδιος με την όλη συμπεριφορά του έχει συντείνει στην καθυστέρηση, αυτή δεν «χρεώνεται», βεβαίως, στο κράτος. (δέστε Frederick Edel: The length of civil and criminal proceedings in the case-law of the European Court of Human Rights (2007) σελ. 50-51).
Περαιτέρω, η τυχόν παραβίαση του χρόνου συναρτάται με την ιδιότητα του αιτητή-ενάγοντα και το αντικείμενο της διαδικασίας. Αν έχει σχέση με ζητήματα προσωπικού θεσμού όπως της οικογενειακής ζωής, του δικαιώματος υιοθεσίας, της αναγνώρισης πατρότητος, του διαζυγίου ή και θέματα που άπτονται αποζημιώσεων από τροχαία ατυχήματα ή εγκληματικές πράξεις, τότε βέβαια ο κίνδυνος που εμπεριέχεται για τον ενάγοντα ή αιτητή από μια μεγάλη καθυστέρηση είναι αυτόδηλος. (δέστε Frederic Edel - ανωτέρω - σελ. 43-48).
Ως γενικός κανόνας μπορεί να λεχθεί ότι υπάρχει μεγαλύτερη ανοχή από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων στις αστικές διαφορές, παρά στις ποινικές, αλλά σε κάθε περίπτωση η καθυστέρηση πρέπει να είναι αρκετά ουσιώδης ή σοβαρή («sufficiently serious») (Edel - ανωτέρω - σελ. 68 και Donna Gomien: Short Guide to the European Convention of Human Rights 3η έκδ. σελ. 55-58), για να υπάρξει εύρημα ανεπίτρεπτης καθυστέρησης.
Γενικά, όλες οι συνθήκες λαμβάνονται υπόψη στον καθορισμό του λογικού χρόνου, περιλαμβανομένων και αναβολών που ζητήθηκαν από τον αιτητή (Zimmermann and Steiner v. Switzerland - judgment 13 July 1983 Series A No. 66 p. 11 par 24).
Υπό το φως της ολότητας των γεγονότων εδώ, κρίνεται ότι δεν έχει παραβιαστεί το δικαίωμα της δίκαιης δίκης. Ιδιαίτερα, εφόσον η εφεσείουσα συνέδεσε την καθυστέρηση με την μη πειστική αιτιολόγηση των ευρημάτων του Δικαστηρίου και της αξιοπιστίας των μαρτύρων. Όπως όμως έχει ήδη αναλυθεί και αποφασιστεί πιο πάνω, το πρωτόδικο Δικαστήριο με επάρκεια κατέγραψε το σύνολο των δεδομένων ενώπιον του και με λογική σκέψη προχώρησε στην αξιολόγηση των μαρτύρων, ορθά δε εξέτασε και εφάρμοσε το νομικό πλαίσιο που διέπει τη διαφορά. Αν κάτι μπορεί να καταλογιστεί για την απόφαση, είναι η αχρείαστη καταγραφή κατ' αριθμητική σειρά παρουσίασης κάθε ενός από τα 23 τεκμήρια που κατατέθηκαν ενώπιον του μαζί με την περιγραφή εκάστου, πρακτική που δεν προσθέτει οτιδήποτε στην κατανόηση του σκεπτικού και πρέπει να αποφεύγεται.
Ενόψει όλων των πιο πάνω, η έφεση κρίνεται ανεδαφική. Κατά συνέπεια απορρίπτεται στην ολότητα της με €2.500 πλέον Φ.Π.Α. έξοδα εναντίον της εφεσείουσας και υπέρ του εφεσίβλητου.
Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα.