|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2012) 1 ΑΑΔ 2627
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ.21/2009)
29 Noεμβρίου, 2012
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, NAΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
1. ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΣΤΑΥΡΟΣ ΔΗΜΟΣΘΕΝΟΥΣ ΛΤΔ
2. ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΚΕΦΑΛΟΓΚΡΕΜΜΟΣ ΛΤΔ
Εφεσείοντες/Ενάγοντες
- Και -
ΑΡΧΗΣ ΗΛΕΚΤΡΙΣΜΟΥ ΚΥΠΡΟΥ.
Εφεσίβλητοι/Εναγόμενοι,
-----------------------------------
Ν.Παπαευσταθίου με Δ.Παπαευσταθίου (κα.), για τους Εφεσείοντες
Καλ.Στιβαρού, (κα.), για Κακογιάννη & Δημητρίου, για τους Εφεσείοντες
-----------------------------------
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Κ. Παμπαλλή, Δ.
--------------------------------
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ.: Με βάση τα παραδεκτά γεγονότα, που κατατέθηκαν στην πρωτόδικη διαδικασία, οι εφεσείοντες 1 ήταν ιδιοκτήτες του κτήματος υπ΄αριθμό εγγραφής 26475 τεμ.708 (παλαιό 244) και οι εφεσείοντες 2 των κτημάτων με αριθμό εγγραφής 22828 τεμ.363 και 24528 τεμ.423 συνολικής έκτασης 11 εκτάρια, 19 δεκάρια και 21192 τ.μ. βρισκόμενα στην τοποθεσία Ασπρόκρεμος, Γερμασόγεια. (τα «κτήματα»).
Στις 29 Ιουλίου 1982 η Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου, (η «ΑΗΚ») εφεσίβλητη, εξέφρασε, προς την εφεσείουσα 1, την πρόθεση της να τοποθετήσει, επί των κτημάτων των εφεσιβλήτων, ηλεκτρικούς πασσάλους και γραμμές υψηλής τάσεως. Η εφεσείουσα 1 αρνήθηκε, και, ως αποτέλεσμα τούτου, η ΑΗΚ απευθύνθηκε στον ΄Επαρχο Λεμεσού και εξασφάλισε την απαιτούμενη άδεια, δυνάμει των προνοιών του άρθρου 31 του περί Ηλεκτρισμού Νόμου, Κεφ.170. Την ιδία διαδικασία ακολούθησε η Αρχή απευθυνόμενη και προς την εφεσείουσα 2, η οποία επίσης εξέφρασε την αντίθεση της. Η ΑΗΚ απευθύνθηκε στη συνέχεια και πάλιν στον ΄Επαρχο Λεμεσού όπου εξασφάλισε την απαιτούμενη συγκατάθεση στις 19 Δεκεμβρίου 1994.
Αποτελεί παραδεκτό γεγονός ότι και στις δύο περιπτώσεις ο ΄Επαρχος Λεμεσού παραχωρώντας την άδεια στις 20 Ιουνίου 1993, για την εγκατάσταση επί του τεμαχίου 244, πέντε πύργων μεγέθους 30Χ30π. έθεσε τον πιο κάτω όρο:
«αν η επηρεαζόμενη γη ήθελε μελλοντικά να αναπτυχθεί οικοδομικά και οι γραμμές και οι εγκαταστάσεις της Αρχής αποτελούν εμπόδιο στην ανάπτυξη τούτου ή στην ανέγερση οιονδήποτε οικοδομών, η Αρχή θα εξετάσει την περίπτωση μετακίνησης της γραμμής και εγκατάστασης της με δικές της δαπάνες ή αν η Αρχή θεωρεί τούτο για λόγους οικονομικούς ή τεχνικούς ως ανέφικτο ή ασύμφορο, θα καταβάλει δε στον ιδιοκτήτη δίκαιη αποζημίωση που σε περίπτωση διαφωνίας θα καθοριστεί από το αρμόδιο δικαστήριο.»
Στην περίπτωση του τεμαχίου 423, με την εγκριθείσα απόφαση του Επάρχου Λεμεσού ημερ. 19 Δεκεμβρίου 1994, τέθηκε ο πιο κάτω όρος ότι:
«αν η επηρεαζόμενη γη μελλοντικά χρειαστεί να αναπτυχθεί οικοδομικά και οι γραμμές και εγκαταστάσεις της ΑΗΚ αποτελούν εμπόδιο στην ανάπτυξη αυτή ή στην ανέγερση οποιονδήποτε οικοδομών και ο ιδιοκτήτης παρουσιάσει άδεια οικοδομής/διαχωρισμού της επηρεαζόμενης γης, η ΑΗΚ αναλαμβάνει με δικές της δαπάνες να μετακινήσει ή διαφοροποιήσει τις εγκαταστάσεις της με τρόπο που να μην παρεμποδίζεται η νόμιμη αξιοποίηση της γης.»
Στις 30 Ιουλίου 1996 και στις 22 Οκτωβρίου 1996 οι εφεσείοντες ζήτησαν, με επιστολές μέσω του δικηγόρου τους, από την ΑΗΚ να μετακινήσει τους εν λόγω πύργους έτσι ώστε να προχωρήσουν σε αξιοποίηση των κτημάτων τους. Η ΑΗΚ, με επιστολή της ημερ. 20 Αυγούστου 2001, αρνήθηκε. Οι εφεσείοντες εξασφάλισαν πολεοδομική άδεια διαχωρισμού ημερ. 13 Δεκεμβρίου 2000. Στις 20 Σεπτεμβρίου 2004 προχώρησαν με την καταχώριση αγωγής εναντίον της ΑΗΚ διεκδικώντας την καταβολή του ποσού των £483,000 που αποτελούσε, όπως ήταν διατυπωμένη η έκθεση απαίτησης, τη ζημιά που υπέστησαν λόγω της ύπαρξης των εν λόγω έργων της ΑΗΚ.
Στο πρωτόδικο δικαστήριο είχε προσκομιστεί μαρτυρία από τον εκτιμητή ακινήτων Αντώνη Λοϊζου, ο οποίος ουσιαστικώς επικεντρώθηκε στη μείωση της αξίας των οικοπέδων τα οποία δημιουργήθηκαν, ως αποτέλεσμα της αδείας διαχωρισμού που εξασφάλισαν οι εφεσείοντες. Περαιτέρω, προβλήθηκε από πλευράς εφεσειόντων ότι αναγκάστηκαν να πωλήσουν την επηρεαζόμενη έκταση των τριών κτημάτων και συγκεκριμένα των 142 οικοπέδων, που είχαν μεταγενέστερα δημιουργηθεί, προς την εταιρεία Ιωάννου και Παρασκευαϊδης Λτδ για £500.000, λιγότερο, απ΄ότι ήταν η κανονική αξία του κτήματος.
Από πλευράς ΑΗΚ εκτός από τη μαρτυρία ενός υπαλλήλου, πολιτικού μηχανικού, κατατέθηκε και μαρτυρία από ιδιώτη εμπειρογνώμονα ο οποίος έκαμε αναφορά στην τιμή πώλησης οικοπέδων, εντός των κτημάτων των εφεσειόντων, για να καταδείξει ότι δεν υπήρξε μείωση της αξίας τους, ως συνέπεια της ύπαρξης των εγκαταστάσεων της ΑΗΚ.
Το πρωτόδικο δικαστήριο κατέληξε στο συμπέρασμα ότι οι εν λόγω εγκαταστάσεις δεν αποτελούσαν εμπόδιο στην ανάπτυξη, ούτε υπήρξε, στην ουσία, μείωση της αξίας των κτημάτων ούτε αδυναμία αξιοποίησης τους και ως αποτέλεσμα τούτου απέρριψε την αγωγή.
Με την έφεση αμφισβητείται η ερμηνεία που έδωσε το πρωτόδικο δικαστήριο στην εκδοθείσα πολεοδομική άδεια και ιδιαιτέρως εισηγήθηκαν οι εφεσείοντες ότι παρερμήνευσε ή και δεν έλαβε καθόλου υπόψη του ότι οι επιβληθέντες, στην άδεια διαχωρισμού, όροι, τέθηκαν μετά από απαίτηση της ΑΗΚ. Ιδιαιτέρως, σε συνάρτηση με την λωρίδα γης που έπρεπε να παραμείνει ένθεν και ένθεν των γραμμών υψηλής τάσεως, óπως και των πύργων που είχαν ήδη κατασκευαστεί.
Με τον δεύτερο λόγο έφεσης οι εφεσείοντες αμφισβητούν την ερμηνεία που έδωσε το δικαστήριο στην άδεια εγκατάστασης που ενέκρινε ο έπαρχος Λεμεσού, για την εγκατάσταση των πέντε πύργων και του καλωδίου και ιδιαιτέρως ως προς την ερμηνεία που δόθηκε στη λέξη «εμπόδιο στην ανάπτυξη». Συναφές με το πιο πάνω θέμα, απαντάται και στον τρίτο λόγο έφεσης όπου οι συνήγοροι εισηγούνται ότι οι κατασκευασθέντες πύργοι αποτελούσαν όντως εμπόδιο στην ανάπτυξη.
Με τους λόγους 4 και 5 οι εφεσείοντες παραπονούνται για την παρερμηνεία που έγινε, κατά την εισήγηση τους, στη μαρτυρία του Μ.Ε.3 Σταύρου Δημοσθένους, και που αφορούσε τη διαμόρφωση της τελικής πώλησης των ακινήτων. Επίσης έγινε αναφορά στην αμφισβήτηση της ορθότητας, από το πρωτόδικο δικαστήριο, της εκτίμησης του κ.Αντώνη Λοϊζου.
Από πλευράς εφεσιβλήτων υποστηρίχθηκε η ορθότητα της απόφασης σε όλα τα σημεία, έγινε δε αναφορά σε αποσπάσματα από τη δοθείσα μαρτυρία για τα οποία θα ασχοληθούμε σε μεταγενέστερο στάδιο όταν θα αναλύουμε σε έκταση τους λόγους έφεσης.
Το κρίσιμο ερώτημα που τίθεται είναι αν οι εφεσίβλητοι υλοποίησαν τους όρους, που έθεσε ο ΄Επαρχος Λεμεσού, δίδοντας τη ζητηθείσα άδεια για τοποθέτηση πυλώνων και υπέργειας διέλευσης καλωδίων υψηλής τάσεως, ημερ. 20 Ιουνίου 1983 (τεκ.9) και ημερ. 19 Δεκεμβρίου 1994, (τεκμ.16).
Με βάση τα παραδεχτά γεγονότα έχει καταδειχθεί ότι οι εφεσείοντες εξασφάλισαν στις 13 Δεκεμβρίου 2000, πολεοδομική αίτηση διαίρεσης (τεκ.21) και στη συνέχεια προχώρησαν σε πώληση του κτήματος στους Ιωάννου και Παρασκευαϊδη Λτδ με συμφωνία ημερ. 2 Φεβρουαρίου 2001. Τελικώς η άδεια διαχωρισμού σε οικόπεδα εκδόθηκε από το Δήμο Γερμασόγειας στις 5 Ιουνίου 2002 (τεκμ.24).
Η βάση της αξίωσης των εφεσειόντων δεν είναι η ανυπαρξία δυνατότητας αξιοποίησης του κτήματος, λόγω του υφιστάμενου εμποδίου, αλλά η καταβολή αποζημίωσης, ως αποτέλεσμα της μείωσης της αξίας ενός αριθμού οικοπέδων. Η παρ.(α) του αιτητικού της αγωγής αναφέρει:
«(α) ΛΚ483,000 ως αποζημιώσεις για ζημιά ή/και απώλεια ή/και μείωση της αξίας της περιουσίας των Εναγουσών λόγω αμέλειας ή/και παράβασης νομίμων καθηκόντων ή/και παράβαση συμφωνίας της Εναγομένης με τις Ενάγουσες ή/και άλλως πως ως κατωτέρω.»
Στην παρα.14 της Εκθέσεως Απαιτήσεως οι εφεσείοντες αναφέρονται στη γνωστοποίηση πρόθεσης αξιοποίησης του κτήματος, και στο ότι, οι εφεσίβλητοι αμέλησαν να μετακινήσουν τους πυλώνες και τα καλώδια (παρ.15), οι εφεσείοντες αναγκάστηκαν, όπως αναγράφεται στην παρ.16, «να προβούν σε ανάπτυξη με τα πιο πάνω προβλήματα ή και ελαττώματα ή/και μειονεκτήματα».
Ως αποτέλεσμα των μειονεκτημάτων πωλήθηκε το κτήμα κατά ΛΚ483,000 λιγότερα της αξίας του και δίδονται στην παρα.18 της Εκθέσεως Απαιτήσεως, οι ανάλογες λεπτομέρειες.
Με γνώμονα την πιο πάνω δικογραφημένη θέση, προωθήθηκε και υποστηρικτική μαρτυρία.
Ο κ.Αντώνης Λοϊζου εκτιμητής υποστήριξε τη θέση ότι η αξία 29 οικοπέδων έχει επηρεασθεί και υπολόγισε τη δυνατότητα πώλησης τους, ως συνέπεια του μειονεκτήματος θέσης, κοντά ή κάτω από τους πυλώνες της Α.Η.Κ. ή τις γραμμές υψηλής τάσεως, κατά 30% λιγότερο από την κανονική τους τιμή.
Το παράπονο των εφεσειόντων είναι ότι δεν έγινε αποδεχτή η μαρτυρία του Α.Λοϊζου, όπως προσδιορίζεται με τον 5ο λόγο έφεσης.
To κρίσιμο ζήτημα είναι τι σημαίνει «εμπόδιο στην ανάπτυξη», που προσδιορίζεται, ως η αναγκαία προϋπόθεση για την καταβολή αποζημίωσης, που καθορίστηκε από τον ΄Επαρχο, όταν παραχώρησε την άδεια εγκατάστασης των πυλώνων.
Ο ευπαίδευτος Πρόεδρος που εκδίκασε την υπόθεση πρωτοδίκως, το αντιμετώπισε ως να έπρεπε να είχε καταδειχθεί, από πλευράς εφεσειόντων, παντελής ανικανότητα οιασδήποτε ανάπτυξης. Είμαστε της γνώμης ότι δεν είναι αυτό το επίπεδο που απαιτείτο για να στοιχειοθετηθεί «εμπόδιο».
Οι εφεσείοντες έχουν προχωρήσει σε σχεδιασμό, διάφορο από τον επιθυμητό με στόχο να ικανοποιήσουν τους όρους που επέβαλλε αφενός, η υπάρχουσα επί του εδάφους κατάσταση, και, αφετέρου να συμμορφωθούν με τις υποδείξεις της πολεοδομίας. Που, εδώ, θα πρέπει να σημειωθεί ότι επιβλήθηκαν μετά από απαίτηση της ΑΗΚ - εφεσιβλήτων, έτσι ώστε να ενσωματώσουν τους υφιστάμενους πυλώνες, που είχαν οι ίδιοι, ήδη εγκαταστήσει. Η προβληματική για τους εφεσείοντες κατάσταση και η συνακόλουθη ύπαρξη εμποδίου είχε επιβεβαιωθεί τόσο από τον κ.Φοίβο Γεωργιάδη, πολιτικό μηχανικό, υπάλληλο των εφεσειόντων, όσο και από τον κ.Βενιζέλο Ευθυμίου, διευθυντή έργων ανάπτυξης δικτύου των εφεσιβλήτων. Ο τελευταίος τοποθετήθηκε με απόλυτη σαφήνεια ότι όντως υπήρχε εμπόδιο στην ανάπτυξη, αλλά επικαλέστηκε την κοινή ωφέλεια που θα επέφερε η ηλεκτροδότηση της περιοχής, ως αποτέλεσμα της εγκατάστασης των πυλώνων, που θα επέτρεπαν τη διέλευση των γραμμών υψηλής τάσεως. Γεγονός που θα βοηθούσε στην οικοδομική ανάπτυξη της περιοχής. Βεβαίως η εν λόγω εγκατάσταση των πυλώνων δεν θα ήτο επιθυμητό να γίνει σε βάρος των ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων τρίτων προσώπων (όπως οι εφεσείοντες) και ιδιαιτέρως να γίνει χωρίς την καταβολή αποζημίωσης.
Τα πιο πάνω στοιχεία της μαρτυρίας δεν επηρέασαν καθόλου την κρίση του πρωτόδικου δικαστηρίου και θεωρούμε ότι αυτό ήταν λάθος.
΄Εχοντας υπόψη ότι η επί του εδάφους κατάσταση σε συνδυασμό με την επιβολή όρων από την Πολεοδομία προερχομένων μετά από απαίτηση της ίδιας της ΑΗΚ θεωρούμε ότι υπήρχε και δημιουργήθηκε εμπόδιο στην ανάπτυξη, όπως αυτό προσδιορίζεται στην άδεια που είχε δοθεί από τον έπαρχο για την εγκατάσταση των πυλώνων της ΑΗΚ.
΄Εχοντας ως δεδομένη την ύπαρξη «εμποδίου για την ανάπτυξη» των τεμαχίων των εφεσειόντων και τη δοσμένη θέση ότι οι εφεσίβλητοι δεν ανταποκρίθηκαν στο αίτημα των εφεσειόντων για μετακίνηση των πυλώνων ενόψει της προοπτικής ανάπτυξης, που αποτελεί γεγονός αποδεχτό, θα πρέπει να εξεταστεί, η εναλλακτική πρόνοια της χορηγηθείσας άδειας από τον ΄Επαρχο, αυτή της καταβολής αποζημίωσης.
Κατ΄αρχήν όπως έχουμε σημειώσει, τα δύο τεμάχια 244 και 423 πωλήθηκαν με την υφιστάμενη πολεοδομική άδεια διαίρεσης ημερ. 13 Δεκεμβρίου 2000 στην εταιρεία Ιωάννου και Παρασκευαϊδης Λτδ. Αυτή η συμφωνία πώλησης ημερ. 2 Φεβρουαρίου 2001 δεν αμφισβητήθηκε. Το τίμημα πώλησης είχε συμφωνηθεί μεταξύ του Σταύρου Δημοσθένους, διευθύνοντος συμβούλου των εφεσειόντων, εκ μέρους των πωλητών και του Γεώργιου Παρασκευαϊδη, εκ μέρους των αγοραστών. Η μαρτυρία του εν λόγω Δημοσθένους και η περιγραφή ως προς τις συνθήκες και τα άτομα που ήταν παρόντα, αν και κατονομάστηκαν δεν αμφισβητήθηκαν. Ούτε ο εν λόγω μάρτυρας αντεξετάστηκε επ΄αυτού και η μαρτυρία του έμεινε αναντίλεκτη.
Ο τρόπος αντιμετώπισης της μαρτυρίας αυτής από το πρωτόδικο δικαστήριο δεν μας βρίσκει σύμφωνους. Είναι χωρίς αξία, αναφέρεται, λόγω του ότι η αγωγή στηρίχθηκε σε παράβαση των όρων που επέβαλε ο ΄Επαρχος. Είναι, κατά τη γνώση μας λανθασμένη αυτή η προσέγγιση. Η μαρτυρία αυτή δεν θα μπορούσε να απομονωθεί αλλά να εξεταστεί σε συνάρτηση με την υπόλοιπη. Η προσέγγιση του πρωτόδικου δικαστηρίου, έχει ως επίκεντρο την «ολοκληρωτική αδυναμία αξιοποίησης,» όπως σημειώσαμε πιο πάνω. Η μαρτυρία του κ.Δημοσθένους έρχεται ως «επιβεβαίωση» της μαρτυρίας του εκτιμητή, ότι δηλαδή, όπως είπε, ο λόγος μείωσης της αξίας πώλησης των δύο τεμαχίων, ήταν η ύπαρξη των πύργων και της εναέριας γραμμής υψηλής τάσεως εντός των κτημάτων.
Αυτό μας φέρνει στη μαρτυρία του εκτιμητή Αντώνη Λοϊζου. Το πρωτόδικο δικαστήριο την απέρριψε ουσιαστικώς επειδή δεν εντόπισε, «όλως παραδόξως» όπως αναφέρεται χαρακτηριστικώς, «στο κτηματολόγιο στοιχεία για πωλήσεις οικοπέδων που προήλθαν από το διαχωρισμό του επιδίκου κτήματος».
Σε αντίθεση, όπως αναφέρεται στην πρωτόδικη απόφαση με τη μαρτυρία του άλλου εκτιμητή ΄Αγγελου Αγαθαγγέλου, που βρήκε τέτοιες πωλήσεις, με τις οποίες δεν στοιχειοθετείται, όπως προτάθηκε, καμιά μείωση της τιμής πώλησης των οικοπέδων που είχαν στο μεταξύ κατασκευαστεί στα υπό αμφισβήτηση ακίνητα.
Αυτή η αντιμετώπιση της μαρτυρίας είναι λανθασμένη. Το κρίσιμο χρονικό σημείο για την πορεία της παρούσας υπόθεσης είναι το έτος 2001. Εκεί καθόρισαν οι εφεσείοντες το χρονικό ορίζοντα της ζημιάς τους.
΄Ηταν, όπως διαφαίνεται, αναμενόμενο να μη υπάρχουν πωλήσεις την πιο πάνω χρονική στιγμή αφού, όλες οι πωλήσεις που εντόπισε ο κ.Α.Αγαθαγγέλου, έγιναν μεταξύ Ιανουαρίου 2006 μέχρι Νοεμβρίου 2007. Ένα σημαντικό στοιχείο που δεν λήφθηκε υπόψη από το πρωτόδικο δικαστήριο, είναι η απουσία αντεξέτασης του Α.Λοϊζου αναφορικά με τις πωλήσεις που εκ των υστέρων, όπως σημειώσαμε εντοπίστηκαν. Σημειώνουμε επί του προκειμένου ότι η αντεξέταση του Α.Λοϊζου έγινε στις 20 Μαρτίου 2008 και η έκθεση του Α.Αγαθαγγέλου φέρει ημερομηνία 20 Αυγούστου 2008, όπως αυτά θα υπολογιστούν και υποβληθούν για έγκριση από το Δικαστήριο.
Η μαρτυρία του Α.Λοϊζου έμεινε ουσιαστικώς χωρίς αντίκρουση. ΄Επρεπε συνεπώς να γίνει αποδεχτή. Θεωρούμε, ως εκ τούτου ότι οι εφεσείοντες έχουν αποδείξει ότι ως αποτέλεσμα της εγκατάστασης των τριών πύργων, πυλώνων και της εναέριας γραμμής στο κτήμα τους, έχουν υποστεί ζημιά η οποία αντιστοιχεί προς τη μείωση της αξίας πώλησης των 29 οικοπέδων που προσδιορίστηκαν να κατασκευαστούν με την άδεια διαχωρισμού.
Ως αποτέλεσμα τούτου, η έφεση επιτυγχάνει, η πρωτόδικη απόφαση παραμερίζεται και εκδίδεται απόφασης υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων για το ποσό των £483,000, ως η έκθεση απαιτήσεως. Επίσης επιδικάζεται νόμιμος τόκος από την ημερομηνία καταχώρισης της αγωγής που είναι η 20 Σεπτεμβρίου 2004. Τα έξοδα της έφεσης, όπως και τα έξοδα της πρωτόδικης διαδικασίας επιδικάζονται υπέρ των εφεσειόντων και εναντίον των εφεσιβλήτων.
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.
NAΘΑΝΑΗΛ, Δ.
ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ