|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
(2012) 1 ΑΑΔ 928
ΑΝΩΤΑΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΚΥΠΡΟΥ
ΔΕΥΤΕΡΟΒΑΘΜΙΑ ΔΙΚΑΙΟΔΟΣΙΑ
(Πολιτική Έφεση Αρ. 408/2008)
21 Μαΐου 2012
[ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, ΝΑΘΑΝΑΗΛ, ΠΑΜΠΑΛΛΗΣ, Δ/στές]
ΑΝΔΡΕΑΣ ΠΑΠΑ,
Εφεσείων,
- ΚΑΙ -
1. ΝΟΝΑΣ Α. ΟΙΚΟΝΟΜΙΔΟΥ,
2. ΑΝΔΡΕΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΔΗ,
3. ΚΩΣΤΑ Α. ΟΙΚΟΝΟΜΙΔΗ,
4. ΙΩΑΝΝΗ Α. ΟΙΚΟΝΟΜΙΔΗ,
5. ΘΟΥΚΙΔΙΔΗ Α. ΟΙΚΟΝΟΜΙΔΗ,
Εφεσιβλήτων.
----------------------------------
Π. Πετράκης, για τον Εφεσείοντα.
Τ. Κουκούνης, για τους Εφεσίβλητους.
------------------------------------
ΝΙΚΟΛΑΤΟΣ, Δ.: Η ομόφωνη απόφαση του
Δικαστηρίου θα δοθεί από τον Δικαστή Ναθαναήλ.
Α Π Ο Φ Α Σ Η
ΝΑΘΑΝΑΗΛ, Δ.: Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λευκωσίας με μια ιδιαιτέρως πολυσέλιδη απόφαση εκτεινόμενη, αχρείαστα για το ζητούμενο, σε 98 πυκνογραμμένες σελίδες, που εκδόθηκε στις 30.10.2008, έκρινε δικαιολογημένη την αίτηση των εφεσιβλήτων διατάσσοντας την έξωση, εκκένωση και παράδοση του ενοικιαζομένου από τον εφεσείοντα υποστατικού επί της λεωφόρου Αθαλάσσης 77Α στο Στρόβολο, το αργότερο μέχρι 28.2.2009. Περαιτέρω, διέταξε την καταβολή του ποσού των €350,26 μηνιαίως ως ενδιάμεσα οφέλη από 1.11.2008, μέχρι την ελεύθερη παράδοση της κατοχής του υποστατικού, καθώς και την άμεση καταβολή οποιωνδήποτε δεδουλευμένων ενοικίων.
Ο εφεσείων διατάχθηκε επίσης όπως κατά τη διάρκεια της περιόδου αναστολής εκτέλεσης που το Δικαστήριο παρείχε από μόνο του από την ημέρα έκδοσης της απόφασης μέχρι και την εκκένωση και παράδοση του υποστατικού, απόσχει από οποιαδήποτε χρήση αυτού κατά τρόπο που «... να προκαλεί οχληρία ή διαρκή ενόχληση στους αιτητές, διά της αποφυγής της πρόκλησης θορύβου, σκόνης και καυσαερίων.».
Η αίτηση που εισήχθηκε πρωτοδίκως είχε έρεισμα τη χρησιμοποίηση του υποστατικού από τον εφεσείοντα για φορτοεκφόρτωση εμπορευμάτων, κατά το πλείστον οικοδομικά υλικά, κατά τρόπο που προκαλούσε συνεχή φασαρία, θόρυβο και σκόνη, η οποία έφθανε στο υποστατικό όπου διέμεναν οι εφεσίβλητοι 1 και 2, (εφεξής «οι εφεσίβλητοι»), και το οποίο βρίσκεται ακριβώς ύπερθεν του ενοικιαζομένου υποστατικού. Σημειώνεται εδώ ότι οι εφεσίβλητοι αυτοί είναι οι επί επικαρπία εφ΄ όρου ζωής κάτοχοι του υποστατικού, ενώ οι υπόλοιποι εφεσίβλητοι, τέκνα τους, είναι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες προς τους οποίους μεταβιβάσθηκε το υποστατικό από την αρχική ιδιοκτήτρια, εφεσίβλητη 1. Η δημιουργηθείσα λόγω οχληρίας κατάσταση εξ υπαιτιότητος του εφεσείοντος δεν επέτρεπε στους εφεσίβλητους να διάγουν μια ήρεμη, ήσυχη και γαλήνια ζωή, ενώ τους προκάλεσε και προβλήματα υγείας. Η χρήση του υποστατικού παρέβαινε συγκεκριμένο όρο της ενοικίασης με τον οποίο ο εφεσείων υποχρεωνόταν να το χρησιμοποιεί ώστε να μην προκαλείται οχληρία στους παρακείμενους ή υποκείμενους γείτονες του. Παρά τις πολλαπλές οχλήσεις προς τον εφεσείοντα για αποκατάσταση του προβλήματος, ουδεμία ανταπόκριση υπήρξε και γι΄ αυτό επιδιώχθηκε δικαστικώς η έξωση του.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο έκρινε αξιόπιστη τη μαρτυρία που δόθηκε από την ίδια την εφεσίβλητη 1, καθώς και τη μαρτυρία που έδωσαν τρεις ειδικοί ιατροί αναφορικά με τα προβλήματα υγείας των εφεσιβλήτων. Στα πλαίσια αυτά έγινε δεκτό ότι πράγματι το υποστατικό χρησιμοποιείτο κατά τρόπο που προκαλούσε οχληρία, αλλά και συνεχή ενόχληση που επίσης στήριξε ως έννοια την αίτηση έξωσης, με τη συνεχή φορτοεκφόρτωση οικοδομικών υλικών επί καθημερινής ουσιαστικά βάσης με τη χρήση ανυψωτικού οχήματος και τη δημιουργία, πέραν του θορύβου, και σκόνης από τους διάφορους σάκκους τσιμέντου, αλλά και γενικότερα των οικοδομικών υλικών, που μετακινούνταν εντός και εκτός υποστατικού. Η σκόνη, αλλά και τα καυσαέρια από το μηχάνημα, το οποίο όταν οδηγείτο με οπίσθια ταχύτητα δημιουργούσε ένα ήχο όπως τη σειρήνα πολύ εκνευριστικό, σύμφωνα με τα ευρήματα του Δικαστηρίου, εισέρχονταν διά μέσου των παραθύρων στο υποστατικό των εφεσιβλήτων, υποστατικό που χρησιμοποιούσαν ως κατοικία τους, επηρεάζοντας έτσι τόσο την απόλαυση της διαμονής τους, όσο και την υγεία τους.
Το Δικαστήριο απεδέχθη, ως τεκμήρια, διάφορες φωτογραφίες που εμφάνιζαν τον εφεσείοντα να διακινεί για σκοπούς της εργασίας του τόσο το ανυψωτικό μηχάνημα, όσο και φορτηγό, κατά τρόπο που να προκαλούσε ιδιαίτερη ενόχληση στους εφεσίβλητους. Απέρριψε τις προς το αντίθετο θέσεις του εφεσείοντος ότι δεν προκαλούσε οποιαδήποτε οχληρία, θόρυβο ή σκόνη πέραν του φυσιολογικού από την απλή και νόμιμη άσκηση της διεξαγωγής των εργασιών του για τις οποίες ενοικίασε αρχικά το υποστατικό. Η θέση του εφεσείοντος ότι το υποστατικό κείται σε μια πολυσύχναστη λεωφόρο με πυκνή τροχαία κίνηση, με φώτα τροχαίας δεξιά και αριστερά από το επίδικο υποστατικό και ως εκ τούτου προκαλείτο θόρυβος, σκόνη και καυσαέρια που δεν οφείλονταν στη δική του δραστηριότητα, επίσης απορρίφθηκε. Παρόμοια κατάληξη είχε και έτερη θέση του ότι ευθύνη για το θόρυβο και τη σκόνη είχε χώρος εκθέσεως και πώλησης οχημάτων, δίπλα από το δικό του υποστατικό, στον οποίο χρησιμοποιούντο μηχανήματα καθαρισμού των προς πώληση οχημάτων, προκαλώντας φασαρία, και οσμές, όπως και η θέση ότι θόρυβος προκαλείτο και από παρακείμενη μονάδα της Πυροσβεστικής Υπηρεσίας.
Το Δικαστήριο περαιτέρω, παρόλον ότι δέχθηκε τη μαρτυρία των τριών ιατρών που κατέθεσαν υπέρ των εφεσιβλήτων ότι δεν ήταν η δραστηριότητα του εφεσείοντος που ευθυνόταν για την εμφάνιση προβλημάτων υγείας στους υπερήλικες εφεσίβλητους, 77 και 80 ετών αντίστοιχα, δηλαδή, προβλήματα καρκίνου, προχώρησε σε εύρημα ότι η κλονισμένη ήδη υγεία τους επιβαρυνόταν εξ αιτίας της γενικότερης οχληρίας που προκαλούσε ο εφεσείων. Ούτε δέχθηκε το Δικαστήριο ότι οι εφεσίβλητοι ήσαν ιδιαίτερα υπερευαίσθητοι λόγω προσωπικότητας ή ηλικίας ή κλονισμένης υγείας, κρίνοντας ότι η οχληρία που προκαλούσε ο εφεσείων ήταν, στη βάση του επιπέδου του μέσου πολίτη, πέραν του εύλογου μέτρου. Πρόκειτο, καθώς ανέφερε το Δικαστήριο, για μια διαρκή ενόχληση, έννοια πιο εκτεταμένη από την οχληρία, η οποία δικαιολογούσε την έκδοση του διατάγματος έξωσης.
Από την άλλη, απέρριψε γενικώς τις θέσεις του εφεσείοντος ως προς την εν γένει δραστηριότητα του και τις εξηγήσεις που έδωσε αναφορικά με τη χρήση του υποστατικού που ενοικίαζε, των μηχανημάτων που χρησιμοποιούσε και τις πωλήσεις που πραγματοποιούσε λόγω συρρίκνωσης των εργασιών του.
Ο εφεσείων προβάλλει τους εξής λόγους προς ακύρωση της πρωτόδικης κρίσης: Εισηγείται, κατ΄ αρχάς, ότι λανθασμένα το Δικαστήριο θεώρησε ότι η γραπτή προειδοποίηση που εδόθη από τους εφεσίβλητους προς αυτόν ήταν νόμιμη. Αυτό, διότι η καταχώρηση αίτησης εξώσεως προϋπέθετε την αποστολή προειδοποίησης ενός μηνός, αλλά η προειδοποίηση που επεδόθη στον εφεσείοντα στις 17.5.2006, δεν ήταν εντός της ερμηνείας της λέξης «μήνας» που δίνεται στον περί Ερμηνείας Νόμο, Κεφ. 1, εφόσον δεν εδόθη ένας ημερολογιακός μήνας με δεδομένο ότι η πρωτόδικη αίτηση καταχωρήθηκε στις 20.6.2006. Κατά την εισήγηση και εφόσον ο εφεσείων κατέστη θέσμιος ενοικιαστής καταβάλλοντας το ενοίκιο από μήνα σε μήνα, έπρεπε να είχε δοθεί ένας καθαρός μήνας προειδοποίησης ώστε η υπό ημερομηνία 17.5.2006 επιστολή, να λειτουργούσε ως προειδοποίηση μόνο εφόσον η αίτηση εξώσεως καταχωρείτο μετά τις 30.6.2006.
Με τους άλλους λόγους έφεσης γίνεται εισήγηση ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο λειτούργησε κάτω από νομική πλάνη ως προς τις πράξεις που δυνατόν να δημιουργήσουν οχληρία, ότι ήταν λανθασμένο το εύρημα του ότι ο εφεσείων δεν προσπάθησε να αποφύγει την πρόκληση οχληρίας ή ενόχλησης στους εφεσίβλητους και ότι λανθασμένα έγινε δεκτή η μαρτυρία της εφεσίβλητης 1, ώστε συνακολούθως να κριθεί ότι οι δραστηριότητες του εφεσείοντος δημιουργούσαν όντως οχληρία.
Το άρθρο 11(1)(β) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου αρ. 23/83, ως τροποποιήθηκε, επιτρέπει την ανάκτηση κατοικίας ή καταστήματος που είναι ενοικιασμένο σε θέσμιο ενοικιαστή όταν αυτός είναι ένοχος διαγωγής που αποτελεί οχληρία ή διαρκή ενόχληση για πρόσωπα στο ίδιο ή σε γειτνιάζοντα ακίνητα. Με τροποποίηση που επήλθε με το Νόμο 101(Ι)/95, έγινε πρόνοια ότι στις περιπτώσεις εκείνες που το άρθρο 11 δεν προνοούσε προηγουμένως συγκεκριμένη γραπτή ειδοποίηση, ο ιδιοκτήτης όφειλε πλέον να επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστον μήνα προηγουμένως. Δεν υπήρξε διαφωνία ως προς το γεγονός ότι ο εφεσείων κατέστη θέσμιος ενοικιαστής μετά τη λήξη της πρώτης ενοικίασης, η οποία άρχισε την 1.11.1980, και τελείωσε την 31.10.1981. Επίσης το ενοίκιο καταβαλλόταν σε κάθε ουσιώδη χρόνο, την πρώτη ημέρα εκάστου μηνός, εξ αυτού δε του δεδομένου έγινε και εισήγηση από τον εφεσείοντα ότι θα έπρεπε να δοθεί ένας καθαρός ημερολογιακός μήνας ως προειδοποίηση, ώστε να καθίσταται νόμιμη η καταχωρηθείσα αίτηση έξωσης. Αυτό, ως ήδη ανεφέρθη, υπό το φως του ορισμού που δίνεται στο άρθρο 2 του περί Ερμηνείας Νόμου, Κεφ. 1, ότι «μήνας» σημαίνει ημερολογιακός μήνας, («calendar month»).
Σύμφωνα με τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου απεστάλησαν δύο επιστολές με αναφορά στην οχληρία και ενόχληση που προκαλούσε ο εφεσίβλητος, μία στις 7.4.2006 και μία στις 15.5.2006. Στην τελευταία, ρητά οι εφεσίβλητοι έδωσαν προθεσμία ενός μηνός από την ημερομηνία παραλαβής της επιστολής για παράδοση του ενοικιαζομένου υποστατικού πίσω σε αυτούς, λόγω της οχληρίας και της διαρκούς ενόχλησης που προκαλούσε ο εφεσείων. Η τελευταία αυτή επιστολή παρελήφθη παραδεκτά από τον εφεσείοντα στις 17.5.2006 και η προς έξωση αίτηση καταχωρήθηκε στις 20.6.2006. Σε συμφωνία με το πρωτόδικο Δικαστήριο, κρίνεται ότι είχε παρέλθει ο προβλεπόμενος μήνας προειδοποίησης συμφώνως του άρθρου 11(2) και δεν ήταν αναγκαίο η προειδοποίηση να είχε τη διάρκεια ενός ημερολογιακού μήνα, δηλαδή, από την 1η του μηνός μέχρι και την τελευταία ημέρα του, ώστε η αίτηση έξωσης να έδει να καταχωρείτο νομίμως μόνο μετά την 30.6.2006.
Το Δικαστήριο διέκρινε ότι στην ενώπιον του περίπτωση επιδιωκόταν η έξωση όχι συμβατικού ενοικιαστή, αλλά θέσμιου τοιούτου, με αποτέλεσμα οι αυθεντίες τις οποίες είχε παραπέμψει ο εφεσείων να μην εφαρμόζονταν εφόσον αφορούσαν τερματισμό συμβατικής ενοικίασης. Αν αυτή μόνο ήταν η αιτιολογική βάση της απόρριψης της θέσης του εφεσείοντος, θα κρινόταν λανθασμένη διότι στο σχετικό Νόμο δεν γίνεται τέτοια διάκριση. Άλλωστε οι πρόνοιες του Νόμου αρ. 23/83 αφορούν αποκλειστικά τους προστατευόμενους ενοικιαστές που δυνάμει των διατάξεων του έχουν καταστεί θέσμιοι. Όπως προνοείται και στον Evans: The Law of Landlord and Tenant (έκδ. 1974), σελ. 192-194, προθεσμίες υπήρχαν κάτω από το τότε Rent Act 1957, ή το τότε Landlord and Tenant Act 1954, όπως βέβαια και στα μεταγενέστερα Αγγλικά νομοθετήματα, ενώ και στο κοινοδίκαιο ισχύει η αρχή ότι μια ενοικίαση περιοδικής διάρκειας λήγει με τη αποστολή ανάλογης ειδοποίησης, έτσι ώστε αν η ενοικίαση είναι μηνιαία, τότε χρειάζεται ενός μηνός προειδοποίηση. Η πρόνοια για «notice to quit» στο κοινοδίκαιο δεν ισοδυναμεί κατ΄ ανάγκην με τη νομοθετική πρόνοια περί προειδοποίησης. Η ουσία είναι ότι είτε σε συμβατική ενοικίαση, είτε σε θέσμια, η αναγκαία προειδοποίηση πρέπει να συνάδει με τα όσα προβλέπονται είτε στη σύμβαση, είτε στο κοινοδίκαιο, ή, στο Νόμο.
Το Δικαστήριο έδωσε έμφαση στη λέξη «προηγουμένως», που απαντάται στο εδάφιο (2) του άρθρου 11, ώστε η προειδοποίηση που δίνεται να έχει διάρκεια ενός τουλάχιστον μηνός πριν την καταχώρηση της αίτησης έξωσης. Η χρήση της λέξης «προηγουμένως», δίδει όντως μια διαφορετική χροιά στη νομοθετική πρόθεση. Δείχνει ότι δεν απαιτείται προειδοποίηση ενός ημερολογιακού μήνα, άλλως θα γινόταν διαφορετική πρόβλεψη. Για παράδειγμα στο s. 61 του Law of Property Act 1925, ο μήνας θεωρείται, ως «calendar month», («ημερολογιακός μήνας»), σε συμφωνία και με το s.3 του Interpretation Act 1889, για νομοθετήματα που ισχύουν στην Αγγλία μετά το 1850, (δέστε Megarry: The Law of Real Property, 3η έκδ. σελ. 641-642).
Στα πιο πάνω πλαίσια, πράγματι οι υποθέσεις στις οποίες παρέπεμψε ο εφεσείων τις S. Sergiou Real Estates Ltd v. Παρασκευής Μπεντέζη (1995) 1 Α.Α.Δ. 889 και The Electricity Authority of Cyprus v. Georghios Georgallettos (1972) 1 C.L.R. 77, δεν έχουν αντιστοιχία με τα εδώ γεγονότα. Η πρώτη ήταν αφενός συμβατική ενοικίαση από μήνα σε μήνα και το ενδιαφέρον της υπόθεσης, πέραν βέβαια της επιβεβαίωσης της αρχής ότι η ειδοποίηση τερματισμού περιοδικής ενοικίασης πρέπει να λήγει στο τέλος της τρέχουσας περιόδου, (Bathavon Rural District Council v. Carlile (1958) 1 All E.R. 801 και Glykys v. Ioannides (1959-60) 24 C.L.R. 220), έγκειται στο ότι η περιοδική ενοικίαση δεν είναι ανάγκη να καλύπτει ένα πλήρη ημερολογιακό μήνα. Εκεί η ενοικίαση άρχισε την 12η του μηνός και επομένως η ειδοποίηση τερματισμού όφειλε να λήγει την 12η ημέρα του επόμενου μηνός. Στη δεύτερη, η τρίμηνη νομοθετική προειδοποίηση που προνοείτο, τηρήθηκε πλήρως, απορρίπτοντας τη θέση ότι η φράση «not less than three months» στο άρθρο 10(1)(h) του τότε Νόμου αρ. 17/61, σήμαινε «clear months».
Το Δικαστήριο επίσης ορθά αντιπαράβαλε τις προθεσμίες που καθορίζουν οι παράγραφοι (α) και (η) του εδαφίου (1) του άρθρου 11 του Νόμου, όπου προνοούνται προθεσμίες 21 ημερών και 4 μηνών αντίστοιχα, προς εκπλήρωση της υποχρέωσης του ιδιοκτήτη πριν την καταχώρηση από τον ιδιοκτήτη αίτησης έξωσης. Το λεκτικό που χρησιμοποιείται στα εν λόγω εδάφια όντως αναφέρεται στην πάροδο ολόκληρου του εκεί προσδιοριζόμενου χρόνου.
Δεν υπάρχει αποχρών λόγος γιατί η προνοούμενη από το άρθρο 11(2) προθεσμία του ενός μηνός να σημαίνει προειδοποίηση «ημερολογιακού μηνός», εφόσον ο σχετικός ορισμός του «μήνα» στο άρθρο 2 του Κεφ. 1, τελεί υπό την αίρεση των εισαγωγικών προνοιών του, ώστε οι ορισμοί που στη συνέχεια παρατίθενται να υποχωρούν σε περίπτωση που επιβάλλεται διαφορετική και ασυμβίβαστη με τους εν λόγω ορισμούς ερμηνεία από συγκεκριμένο Νόμο, είτε ρητώς, είτε κατά τα συμφραζόμενα της συγκεκριμένης νομοθεσίας. Είναι ιδιαίτερης σημασίας για την ερμηνεία της προειδοποίησης του ενός μηνός, και το γεγονός ότι ο λόγος που προνοείται από το σχετικό εδάφιο 1(β) του άρθρου 11, αφορά σε οχληρία ή ενόχληση η οποία εκ των πραγμάτων είναι κάποιας διάρκειας. Όπως αναφέρεται και στον Salmond on the Law of Torts 16η έκδ., σελ. 53:
«Nuisance is commonly a continuing wrong- that is to say, it consists in the establishment or maintenance of some state of affairs which continuously or repeatedly causes the escape of noxious things on to the plaintiff´s land (e.g. a stream of foul water, or the constant noise or smell of a factory) ..... The very word connotes some continuity.»
Σε μετάφραση:
«Η οχληρία είναι συνήθως συνεχιζόμενη αδικοπραξία - δηλαδή, συνίσταται στην θεμελίωση ή διατήρηση μιας κατάστασης πραγμάτων που συνεχώς ή επαναληπτικά προκαλεί τη διαφυγή επιβλαβών πραγμάτων επί της γης του ενάγοντος (για παράδειγμα μια ροή ακάθαρτου νερού ή ο συνεχής θόρυβος ή η οσμή από ένα εργοστάσιο) ... Η ίδια η λέξη υπονοεί την ύπαρξη συνέχειας.»
Αυτό το συνεχιζόμενο αστικό αδίκημα της οχληρίας δεν συνδέεται, κατ΄ αντιδιαστολή, με την περιοδικότητα της ενοικιάσεως και την καταβολή του ενοικίου από μήνα σε μήνα, ώστε να είναι αναγκαία η παροχή προειδοποίησης ενός ημερολογιακού μήνα. Συνακόλουθα η μη καταβολή του παρελθόντος ενοικίου δίνει δικαίωμα σε έξωση, κατά το κοινοδίκαιο ή στη βάση συμβατικής ενοικίασης. Εδώ, βέβαια, η ενοικίαση ως καλυπτόμενη από το Νόμο, τερματίζεται επί τη μη καταβολή ενοικίου με προειδοποίηση 21 ημερών.
Όσον αφορά το εύρημα του Δικαστηρίου ότι όντως οι πράξεις και ενέργειες του εφεσείοντος συνιστούσαν οχληρία και ενόχληση εν τη εννοία του Νόμου, παρατηρείται ότι το Δικαστήριο εξέτασε το ζήτημα εξαντλητικά και προέβη σε σχετικά εύλογα συμπεράσματα υπό το φως της μαρτυρίας που είχε ενώπιον του. Γενικώς, μπορεί να λεχθεί ότι μέσα από τα σχετικά συγγράμματα οι περιπτώσεις που μπορούν να θεωρηθούν ότι προκαλούν οχληρία είναι απειράριθμες και δεν είναι δυνατόν να τίθενται εκ προοιμίου κάτω από στεγανά. Οι αποφάσεις δείχνουν ότι για σκοπούς πολιτικής αγωγής θεωρήθηκαν οχληρία, θόρυβοι από καμπάνες εκκλησιών, μαθήματα ωδικής, παιχνιδότοποι, άλογα, πριόνια, μηχανοστάσια, λεωφορεία, αερομηχανές, μέχρι και προβληματικές οικογένειες. Στις υποθέσεις Halsey v. Esso Petroleum Co Ltd (1961) 2 All E.R. 145 και Watt v. Jamieson (1954) SC 56, δόθηκαν αποζημιώσεις για εκπομπή και παραγωγή ακαθαρσιών που περιείχαν θειϊκό οξύ από καμινάδες μηχανοστασίου και για διαρροή ατμών από χαλασμένο θερμολουτήρα γκαζιού, αντίστοιχα.
Στη Χρίστος Αγαθοκλέους Λτδ ν. Σοφοκλέους (2001) 1 Α.Α.Δ. 1953, απορρίφθηκε έφεση επί της επιδίκασης αποζημιώσεων που αφορούσαν τη μείωση ή την εξουδετέρωση της ενοικιαστικής αξίας υποστατικού λόγω της οχληρίας που προκαλούσε η επιχείρηση των εκεί εφεσειόντων. Η υπόθεση είχε, εν πολλοίς, παρόμοια γεγονότα με την υπό κρίση περίπτωση. Οι εφεσείοντες ήταν εταιρεία που ασχολείτο με την εμπορία ειδών υγιεινής, λειτουργώντας την επιχείρηση τους κατά τέτοιο τρόπο που δημιούργησε μια αφόρητη και απαράδεκτη για τους περιοίκους κατάσταση. Όπως ανεφέρθη στο σκεπτικό του Εφετείου επί του θέματος της οχληρίας, η πρωτόδικη διαπίστωση ύπαρξης της οποίας δεν αμφισβητήθηκε κατ΄ έφεση, τα φορτηγά αυτοκίνητα και οι ανυψωτήρες που χρησιμοποιούνταν από την εταιρεία για τις φορτοεκφορτώσεις υλικού και εμπορευμάτων, αλλά και η εν γένει συμπεριφορά των οδηγών και υπαλλήλων της εταιρείας, προκαλούσαν θορύβους και ενοχλήσεις τέτοιας έντασης που καθιστούσαν τη διαβίωση των περιοίκων και των ενοίκων της κατοικίας έναντι της επιχείρησης, προβληματική, ώστε η ενοικίαση της τελευταίας να ήταν έργο αδύνατο, χωρίς τη μείωση του προσφερομένου ενοικίου.
Στην υπόθεση Rapier v. London Transways Co Ltd (1893) 2 Ch. 558, λέχθηκε ότι η οχληρία είναι ζήτημα βαθμού το οποίο θα πρέπει να κρίνεται σύμφωνα με την κοινή λογική του μέσου ανθρώπου. Στην υπόθεση Dunton v. Dover District Council (1978) 76 LGR 87, αναφέρθηκε ότι είναι οι ίδιοι οι Δικαστές που πρέπει να σχηματίζουν γνώμη για το θόρυβο και την οχληρία που δημιουργείται σύμφωνα με τις καθημερινές εμπειρίες, παρά το γεγονός ότι η ύπαρξη σύγχρονης τεχνολογικής μέτρησης της έντασης, για παράδειγμα, του ήχου με decibels, μπορεί να βοηθήσει το Δικαστήριο στη διαπίστωση του μεγέθους του προβλήματος. Τέτοια μαρτυρία, αν και βοηθητική, δεν είναι όμως αναγκαία για τη διαπίστωση της οχληρίας, σύμφωνα με το σύγγραμμα, Buckley: The Law of Nuisance.
Κάθε υπόθεση αποφασίζεται βέβαια στη βάση των δικών της δεδομένων. Έχοντας διεξέλθει τη σχετική μαρτυρία της εφεσίβλητης 1 η οποία, ως ανεφέρθη, έγινε δεκτή από το πρωτόδικο Δικαστήριο, διαπιστώνεται ότι τα πρωτόδικα ευρήματα όχι μόνο για την πρόκληση οχληρίας, αλλά και την πρόκληση διαρκούς ενόχλησης που είναι η διαζευκτική διαγωγή από πλευράς ενοικιαστή που δικαιολογεί έξωση με βάση το άρθρο 11(1)(β), ήταν απόλυτα δικαιολογημένα. Είναι γεγονός και αυτό αποτελεί και λόγο έφεσης, ότι το Δικαστήριο στην απόφαση του αναφέρθηκε πλειστάκις στα προβλήματα υγείας των εφεσιβλήτων, στο ότι αυτοί είναι άτομα ηλικιωμένα με βεβαρυμένη υγεία λόγω προβλημάτων καρκίνου ωοθηκών και καρκίνου ουροδόχου κύστης, αντίστοιχα, και, ότι λόγω της ηλικίας και των προβλημάτων αυτών δημιουργείται πρόσθετη ένταση και άγχος σε αυτούς ώστε να επηρεάζεται δυσμενώς η ποιότητα ζωής και η απόλαυση των φυσικών ανέσεων τους. Ο συνήγορος του εφεσείοντος παραπέμπει στο περίγραμμα του σε αποσπάσματα από την πρωτόδικη απόφαση που δείχνουν κατά την εισήγηση του ότι το Δικαστήριο αποφάσισε λαμβάνοντας υπόψη ως εξωγενείς παράγοντες τις ιδιαίτερες προσωπικές περιστάσεις και ευαισθησίες των εφεσιβλήτων χρησιμοποιώντας συναισθηματική γλώσσα για να τονίσει την από πλευράς του εφεσείοντος επέμβαση στην απόλαυση των νομίμων δικαιωμάτων των εφεσιβλήτων. Ο συνήγορος διασύνδεσε επίσης τη θέση του και με το εύρημα του Δικαστηρίου ότι παρά το γεγονός ότι δέχθηκε στη βάση της ιατρικής μαρτυρίας ότι τα προβλήματα υγείας των εφεσιβλήτων δεν προήλθαν από τη δραστηριότητα του εφεσείοντος, εν τούτοις, δεν αποκλείεται υποτροπή ή περαιτέρω επιβάρυνση ενόψει της ασθένειας από την οποία υποφέρουν οι υπερήλικες εφεσίβλητοι, από τον τρόπο διεξαγωγής των εργασιών στο ενοικιαζόμενο υποστατικό.
Θα ήταν ασφαλέστερο για το Δικαστήριο να μην τόνιζε αυτή την πτυχή της βεβαρυμένης υγείας των εφεσιβλήτων (δεν χρειάζεται εν πάση περιπτώσει σε υποθέσεις οχληρίας να αποδεικνύεται επηρεασμός της υγείας του παραπονούμενου - Crump v. Lambert (1867) LR 3 Eq 409), ώστε να δινόταν η εντύπωση ότι εστίασε την προσοχή του στο ιδιαίτερο πρόβλημα τους, παρά στην κατ΄ αντικειμενική θεώρηση της πρόκλησης οχληρίας ή της διαρκούς ενόχλησης που οι εργασίες του εφεσείοντος προκαλούσαν. Από το σύνολο όμως της απόφασης, η οποία, ως ελέχθη, είναι ιδιαίτερα μακροσκελής, επιλύοντας, μεταξύ άλλων, και θέματα που δεν βρίσκοντο υπό αμφισβήτηση, εξάγεται αβίαστα το συμπέρασμα ότι το Δικαστήριο αποφάσισε την ύπαρξη ή μη της οχληρίας και της διαρκούς ενόχλησης στη βάση του ορθού νομικού μέτρου έχοντας δηλαδή κατά νου το επίπεδο του μέσου πολίτη. Στη σελ. 66 της απόφασης του, τονίστηκε ακριβώς αυτό το σημείο ότι το Δικαστήριο πρέπει να ικανοποιηθεί κατά πόσο το επίπεδο άνεσης των εφεσιβλήτων επηρεάστηκε με βάση το επίπεδο του μέσου πολίτη, εφόσον καταγράφηκαν τα εξής:
«.. χωρίς να λαμβάνομε υπόψη την οποιαδήποτε τυχόν ευαισθησία ή υπερευαισθησία των παραπονούμενων, για πρόκληση οχληρίας ή διαρκούς ενόχλησης και, και θα πρέπει να εξετάσουμε, κατά πόσο πρόκειται για περίπτωση, κατά την οποία, εάν και οποιοσδήποτε άλλος κατείχε το συγκεκριμένο χώρο, θα μπορούσε να είχε το ίδιο παράπονο για τις ενέργειες του καθ΄ ου η αίτηση, και, τούτο ανεξάρτητα από τις ιδιαίτερες συνθήκες, ευαισθησίες και προβλήματα των αιτητών.».
Στη συνέχεια το Δικαστήριο αναφέρθηκε σε αποφάσεις και σχετικά συγγράμματα για την έννοια της οχληρίας αφενός, καθώς και την έννοια της διαρκούς ενόχλησης αφετέρου, έννοια πιο εκτεταμένη από αυτή της οχληρίας. Υιοθετήθηκε απόσπασμα από το σύγγραμμα του Megarry: "The Rent Act, 10η έκδ. Τόμος 1, σελ. 269-273, αναφορικά με το επίπεδο που θα πρέπει να ικανοποιείται προς διαπίστωση είτε της οχληρίας, είτε της διαρκούς ενόχλησης, («annoyance»). Προσδιορίστηκε λοιπόν ότι η οχληρία και η ενόχληση θα πρέπει να αποδεικνύονται ως γεγονότα που επηρεάζουν τη διαβίωση αντικειμενικά και κατά εύλογο τρόπο, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη ιδιαίτερες ευαισθησίες ή παράλογες αντιδράσεις των περιοίκων. Το ζητούμενο σε κάθε περίπτωση είναι ο επηρεασμός και η σε υπολογίσιμη έκταση επέμβαση στην απόλαυση των συνηθισμένων ανέσεων της ζωής, στη βάση μιας εύλογης αντίληψης των δεδομένων. Η σε υπολογίσιμη έκταση επέμβαση («substantial interference»), σημαίνει να μην είναι «.. merely trifling or fanciful or such as an average and reasonable man is content to submit to» («... απλώς μηδαμινή ή φανταστική ή τέτοια που ένας μέσος και λογικός άνθρωπος αποδέχεται») (Salmond - ανωτέρω - σελ. 56 και Walter v. Selfe (1851) 4 D G & Sm 315). Όπως αναφέρεται και στον Street on Torts 11η έκδ., σελ. 394, στην πάροδο του χρόνου τα Δικαστήρια αποφασίζοντας τη σοβαρότητα της επέμβασης ενεργούν στη βάση δύο βασικών, αλλά όχι αποκλειστικών, κριτηρίων: την ευαισθησία του παραπονούμενου και την περιοχή όπου δημιουργείται η οχληρία.
Ιδωμένη λοιπόν η πρωτόδικη απόφαση όχι κατ΄ αποσπασματικό τρόπο, αλλά εν τω συνόλω της, το εύρημα ότι υπήρχε οχληρία και διαρκής ενόχληση ευλόγως εξαγόταν από την ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρία της εφεσίβλητης 1, η οποία στην εκτεταμένη μαρτυρία της εξήγησε τα προβλήματα που δημιουργούνταν από τις δραστηριότητες του εφεσείοντος. Το ανυψωτικό μηχάνημα με τον εκνευριστικό του θόρυβο και με τις «φούκτες» αυτού που κατεβαίνοντας από ψηλά δημιουργούσαν δόνηση στο σπίτι και με τα υπνοδωμάτια των εφεσιβλήτων να βρίσκονται ακριβώς πάνω από το κατάστημα, και στο ύψος του ανυψωτήρα όταν αυτός χρησιμοποιείτο, (οι φωτογραφίες που κατατέθηκαν ως Τεκμ. 5(α)-(i) είναι ενδεικτικές), ήταν δεδομένα που έγιναν δεκτά ως προκαλούντα θορύβους, σκόνες και καυσαέρια επηρεάζοντα τις ανέσεις των εφεσιβλήτων, με θορύβους, σκόνες και καυσαέρια που εισέρχονταν στα δωμάτια. Έγινε δεκτή επίσης η θέση ότι οι δραστηριότητες του εφεσείοντος, παρά την προς το αντίθετο δική του μαρτυρία, διεξάγονταν επί καθημερινής σχεδόν βάσεως ακόμη και σε νυκτερινές ώρες και ότι εν γένει προκαλείτο τέτοια φασαρία και θόρυβος που ήταν πλέον δύσκολη η διαβίωση στην κατοικία τους.
Ο συνήγορος του εφεσείοντος ισχυρίστηκε στο περίγραμμα του ότι η αίτηση για έξωση ήταν εκδικητική και εμφορούμενη από αλλότρια κίνητρα, τόσο διότι για πάρα πολλά χρόνια από την αρχή της ενοικίασης μέχρι και την καταχώρηση της αίτησης οι εφεσίβλητοι δεν παραπονιούνταν, όσο και διότι ήθελαν να εξώσουν τον εφεσείοντα παρά την αύξηση ενοικίου που είχε ο ίδιος προσφέρει στα πλαίσια της εκδίκασης της αίτησης υπ΄ αρ. Ε28/02 που καταχωρήθηκε στις 19.2.2002. Η αίτηση απερρίφθη όμως στις 5.8.2004, διότι ο ίδιος ο εφεσείων, ως εκεί καθ΄ ου η αίτηση, είχε θέσει το ζήτημα ότι οι εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες του υποστατικού, εδώ εφεσίβλητοι 3, 4 και 5, δεν είχαν locus standi να ζητούν αύξηση ενοικίου, ως μη κάτοχοι του. Η θέση αυτή έγινε αποδεκτή από το τότε Δικαστήριο το οποίο χάριν ολοκλήρωσης του σκεπτικού του αποφάσισε ότι θα καθόριζε άλλως το ενοίκιο στις £233.70 μηνιαίως από 19.2.2002.
Είναι βέβαια γεγονός ότι ο εφεσείων ενοικίασε το κατάστημα και ασχολείτο με τις ίδιες δραστηριότητες από το 1980, αλλά αυτό δεν μπορούσε να ισοδυναμεί με αποκλεισμό των εφεσιβλήτων από του να ζητούσαν εν καιρώ την έξωση του διεκδικώντας τα δικαιώματα τους δυνάμει του Νόμου, εάν και εφόσον βεβαίως το Δικαστήριο δεχόταν ότι στην πράξη δημιουργείτο οχληρία και ενόχληση. Η εφεσίβλητη 1 κατά την αντεξέταση της έδωσε εύλογες απαντήσεις στα πιο πάνω ζητήματα λέγοντας, για παράδειγμα, στη σελ. 30 των πρακτικών, ότι όσο προχωρούσε ο χρόνος τόσο περισσότερο δεν άντεχαν τη φασαρία, ότι του ζητούσαν να εγκαταλείψει οικειοθελώς το υποστατικό, λαμβάνοντας ανάλογη, αλλά φρούδα υπόσχεση, ότι αρχικά τα μηχανήματα που χρησιμοποιούσε ο εφεσείων ήταν μικρότερα, δηλαδή, είχε ένα μικρό ανυψωτήρα και ένα μικρό μεταφορέα, ενώ μετά έφερε μεγαλύτερα (σελ. 31 των πρακτικών), ότι ο ανυψωτήρας πηγαινοερχόταν συνεχώς και ότι η όλη κατάσταση έφθασε στο «απροχώρητο» (σελ. 37 των πρακτικών).
Μπορεί να προστεθεί εδώ ότι παρόλον ότι δεν λαμβάνονται βεβαίως υπόψη ιδιαίτερες ευαισθησίες ή παράλογες αντιδράσεις σε συνηθισμένους θορύβους ή άλλα προβλήματα που δημιουργούνται από συνηθισμένη εμπορική δραστηριότητα, εν τούτοις στη λογική των πραγμάτων η αίτηση για έξωση για οχληρία αποφασίζεται στη βάση των υπαρχόντων δεδομένων κατά την εξέταση της υπόθεσης. Στα πλαίσια αυτά ήταν λογικό για το Δικαστήριο να λάβει υπόψη και την ηλικία των αιτητών, όπως τόνισε και η ίδια η εφεσίβλητη στη μαρτυρία της. Η κάθε υπόθεση αποφασίζεται επί των ιδίων δεδομένων της και έχει σημασία η περιπτωσιολογία. Ο ιδιαίτερα ευαίσθητος παραπονούμενος περιλαμβάνει και εκείνον που χρησιμοποιεί το υποστατικό του κατά ένα ιδιαίτερο τρόπο ή διεξάγει από εκεί μια λεπτή εμπορική δραστηριότητα («delicate trade»). Όπως εξηγείται στο Street on Torts - ανωτέρω - σελ. 394-395, τα Δικαστήρια δεν θα επιτρέψουν σε ένα ενάγοντα να μετατρέψει μια συνήθη αθώα διεργασία σε οχληρία. Εδώ, όμως, οι εφεσίβλητοι απλώς χρησιμοποιούσαν το υποστατικό τους ως κατοικία και τίποτε πέραν αυτού.
Το ίδιο ισχύει και για την περιοχή όπου δημιουργείται οχληρία. Κάτι που σε μια περιοχή, η άσκηση μιας επιχείρησης θα θεωρείτο οχληρία μπορεί να μην είναι τέτοια, σε άλλη. (Sturges v. Bridgman (1879) 11 Ch D 852 και Adams v. Ursell (1913) 1 Ch 299 και Street on Torts - ανωτέρω - σελ. 394). Στην Halsey v. Esso Petroleum (1961) 2 All E.R. 145, θεωρήθηκε οχληρία η οσμή λαδιού στα σύνορα μιας βιομηχανικής περιοχής. Εδώ, το γεγονός ότι το υποστατικό των εφεσιβλήτων κείται σε μια πολυσύχναστη λεωφόρο, με παρακείμενες άλλες εμπορικές δραστηριότητες, δεν συνέβαλε στο πρόβλημα. Ούτε οι εφεσίβλητοι παραπονούντο για αυτά τα θέματα.
Τα πιο πάνω απαντούν και τη θέση του εφεσείοντος ότι μέχρι και τον Αύγουστο του 2004, δύο χρόνια πριν την καταχώρηση της επίδικης αίτησης για έξωση, οι εφεσίβλητοι είχαν αρκεστεί στην υποβολή αίτησης για αύξηση ενοικίου. Η πάροδος του χρόνου αφενός, αλλά και η ενάσκηση δικαιωμάτων αφετέρου, δεν μπορούν να αναχαιτίζονται από το γεγονός ότι υπεβλήθη δικαιωματικά σε προηγούμενο στάδιο αίτηση για αύξηση ενοικίου η οποία απερρίφθη, ως προηγουμένως καταγράφηκε. Το κατά πόσο αυτό το δεδομένο έκρυβε υστερόβουλα κίνητρα ή όχι σε βαθμό που να δικαιολογούσε την απόρριψη της αίτησης τέθηκε ενώπιον του πρωτοδίκου Δικαστηρίου το οποίο αποφάσισε διαφορετικά, η κρίση δε αυτή θεωρείται εύλογη. Όπως το Δικαστήριο κατέγραψε στη σελ. 80 της απόφασης του, η καταχώρηση προηγουμένως αίτησης αύξησης του ενοικίου δεν απέκλειε τους εφεσίβλητους από το δικαίωμα καταχώρησης αργότερα διαδικασίας έξωσης, τονίζοντας ότι οι διαδικασίες έξωσης ενοικιαστή είναι χρονοβόρες, μέχρι δε την ολοκλήρωση και έκδοση της απόφασης δεν αποκλείεται είτε ο ιδιοκτήτης, είτε ο ενοικιαστής, να υποβάλουν αίτημα για αναθεώρηση του καταβαλλομένου ενοικίου. Ούτε και η απόρριψη πρότασης που είχε γίνει κατά τρόπο ώστε ο εφεσείων να φορτοεκφόρτωνε τα εμπορεύματα του μόνο μια ημέρα την εβδομάδα, απέκλειε τους εφεσίβλητους από τη διεκδίκηση των δικαιωμάτων τους για τυχόν έξωση του εφεσείοντος. Όπως και πάλι εύλογα εξήγησε η εφεσίβλητη 1 στη μαρτυρία της, το όλο θέμα αναγόταν πλέον σε ζήτημα εμπιστοσύνης εφόσον οι υποσχέσεις του εφεσείοντος να μην οχλεί, δεν τιμήθηκαν. Ναι μεν, η προσφορά του εφεσείοντος να φορτοεκφόρτωνε μόνο μια φορά την εβδομάδα σε συγκεκριμένες ώρες θα δηλωνόταν στο Δικαστήριο, αλλά σε περίπτωση μη τήρησης της δήλωσης, τα πράγματα θα οξύνονταν με νέες αντιπαραθέσεις στο Δικαστήριο.
Ο κ. Πετράκης ως μέρος του λόγου έφεσης υπ΄ αρ. 4 ανεφέρθη επίσης στο λανθασμένο, κατά την άποψη του, της θέσης του πρωτόδικου Δικαστηρίου να απορρίψει εισήγηση του κατά την επανεξέταση όπως κατατεθούν στο Δικαστήριο ως τεκμήρια τα εκατοντάδες τιμολόγια τα οποία ζήτησε να προσκομιστούν από τον εφεσείοντα ο συνήγορος των εφεσιβλήτων και επί των οποίων έγινε μακρά αντεξέταση. Ο σκοπός της αντεξέτασης από τον συνήγορο των εφεσιβλήτων επί των τιμολογίων ήταν για να δείξει ότι υπήρχε μεγάλη εμπορική δραστηριότητα από πλευράς του εφεσείοντος αγοράζοντας σάκκους τσιμέντου, τούβλα κλπ, τα οποία μετακινούνταν από και προς το υποστατικό, προς αναίρεση της θέσης του εφεσείοντος κατά την κύρια εξέταση και στη βάση της δήλωσης του που κατετέθη στο Δικαστήριο, ότι οι δραστηριότητες του σμικρύνθηκαν κατά πολύ μετά το 2002, και ότι πολλές φορές μετακινούσε τα εμπορεύματα προς τους αγοραστές απευθείας από τους χονδρέμπορους και χωρίς προηγουμένως να τα τοποθετεί στο υποστατικό του.
Όπως αποκαλύπτουν τα πρακτικά, ζητήθηκε κατά την αντεξέταση του εφεσείοντος στις 15.10.2007, να προσκομιστούν κατά την επόμενη δικάσιμο όλα τα βιβλία και τιμολόγια της επιχείρησης του από το 1980 και μετά (σελ. 89 των πρακτικών). Στις 22.10.2007 προσκομίστηκαν από τον εφεσείοντα διάφορα έγγραφα από το 2004 και μετέπειτα διότι δεν είχε βρει τα βιβλία του 2002 και 2003. Όπως ο εφεσείων εξήγησε σε ερώτηση του Δικαστηρίου εκτός από τσιμέντο από το υποστατικό του πωλούνταν και σοβάδες, εργαλεία και άλλα συναφή με τις οικοδομές υλικά. Από τη σελ. 95 μέχρι τη σελ. 109 των πρακτικών, έγινε αναφορά κατά την αντεξέταση σε διάφορα τιμολόγια για διάφορα έτη με συγκεκριμένους αριθμούς, έκαστο δε των τιμολογίων κατέγραφε διάφορους σάκους τσιμέντων, από ένα σάκκο, μέχρι και 77 σάκκους. Υπήρχε επί των τιμολογίων ή ορισμένων εξ αυτών και σημείωση για τα κιλά εκάστου σάκκου.
Στη σελ. 102 των πρακτικών, ο κ. Πετράκης, μεταξύ άλλων, εισηγήθηκε να δοθούν οδηγίες στον εφεσείοντα να καταχωρήσει τα τιμολόγια επί των οποίων υπήρχε αναφορά σε τσιμέντο, να τα σημειώσει με κάποιο τρόπο και να τα φέρει στην επόμενη δικάσιμο για σκοπούς διευκόλυνσης. Στη συνέχεια ο κ. Πετράκης ζήτησε άδεια να αποχωρήσει από την περαιτέρω διαδικασία της ημέρας εκείνης λόγω προσωπικών λόγων, το Δικαστήριο του επέτρεψε και η αντεξέταση του εφεσείοντος συνεχίστηκε από τον κ. Κουκούνη με την αντίληψη, ως κατεγράφη στα πρακτικά, ότι θα δινόταν στον κ. Πετράκη αργότερα αναλυτική κατάσταση σε σχέση με τα τιμολόγια, καθώς και ότι ο συνήγορος θα μπορούσε να συμβουλευθεί και τις σημειώσεις του ιδίου του Δικαστηρίου. Στη σελ. 104 των πρακτικών, ο συνήγορος του εφεσείοντος ερώτησε το Δικαστήριο, πριν την αποχώρηση του, εάν θα κατατίθεντο τα τιμολόγια, εννοώντας προφανώς ως τεκμήρια, το δε Δικαστήριο απάντησε, «Όχι, βέβαια». Η αντεξέταση συνεχίστηκε στην απουσία του κ. Πετράκη με αναφορά σε πλείστα όσα τιμολόγια. Η αντεξέταση επί των τιμολογίων συνεχίστηκε και στις 14.11.2007, στην παρουσία τώρα του συνηγόρου του εφεσείοντος.
Κατά την έναρξη της επανεξέτασης, ο συνήγορος έθεσε θέμα ότι, ενόψει της έκτασης της αντεξέτασης επί των τιμολογίων, αυτά θα έπρεπε να κατατεθούν ως τεκμήρια στο Δικαστήριο. Το Δικαστήριο απέρριψε με σχετική ενδιάμεση απόφαση του το αίτημα διότι τα τιμολόγια αυτά έπρεπε να είχαν προσκομιστεί ως έγγραφα κατά την κυρίως εξέταση, ενώ αναλώθηκε και χρόνος δύο δικασίμων για να «μετροφυλλά» ο εφεσείων τα διάφορα τιμολόγια σε σχέση με τις πωλήσεις στις οποίες προέβαινε. Στη συνέχεια όλες οι ερωτήσεις που απηύθυνε ο συνήγορος προς επανεξέταση με αναφορά στα τιμολόγια και στις ποσότητες τσιμέντου που πωλούσε σε πελάτες του, απορρίφθηκαν από το Δικαστήριο κατόπιν συνεχών ενστάσεων του κ. Κουκούνη με το δικαιολογητικό ότι δεν προέκυπτε καμία αοριστία ή ασάφεια από τις απαντήσεις του εφεσείοντος κατά την αντεξέταση.
Πρέπει να λεχθεί και μάλιστα έντονα ότι ήταν εντελώς λανθασμένη η όλη διαδικασία και στάση που τήρησε το πρωτόδικο Δικαστήριο αφήνοντας τη διαδικασία αντεξέτασης επί των τιμολογίων να προχωρεί χωρίς προηγουμένως να είχαν κατατεθεί αυτά ως τεκμήρια. Ήταν δικαίωμα του εφεσείοντος να παρουσιάσει την υπόθεση του κατά τον τρόπο που ήθελε, που περιελάμβανε βεβαίως και τη μη παρουσίαση εγγράφων ή τιμολογίων, όπως ήταν δικαίωμα και των εφεσιβλήτων μέσω του δικηγόρου τους, να ζητήσουν κατά την αντεξέταση λεπτομέρειες επί διαφόρων εγγράφων περιλαμβανομένων και τιμολογίων. Πλην όμως δεν ήταν δυνατή τέτοια αντεξέταση χωρίς την προηγούμενη κατάθεση των εγγράφων ως τεκμηρίων.
Το ίδιο το Δικαστήριο έπρεπε να διασφαλίσει με σχετική απόφαση του ότι δεν θα επιτρεπόταν ερώτηση επί εγγράφου που δεν ήταν ενώπιον του ως τεκμήριο. Ναι μεν το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δεν δεσμεύεται από τους ισχύοντες κανόνες απόδειξης κατά το άρθρο 5 του Νόμου, αλλά αυτό δεν σημαίνει και πλήρη κατάργηση των ελαχίστων προϋποθέσεων διεξαγωγής της δίκαιης δίκης. Το ίδιο άρθρο προνοεί για συνοπτική εκδίκαση της υπόθεσης, αλλά εδώ η δίκη άρχισε στις 19.3.2007 και τελείωσε με τις αγορεύσεις στις 5.3.2008, η δε απόφαση εκδόθηκε στις 30.10.2008. Κάθε άλλο από συνοπτική εκδίκαση ήταν. Δεν είναι νομικά επιτρεπτό να απευθύνονται ερωτήσεις και να λαμβάνονται απαντήσεις είτε κατά την κύρια εξέταση, είτε κατά την αντεξέταση επί εγγράφων που δεν αποτελούν νομίμως μέρος του ενώπιον του Δικαστηρίου μαρτυρικού υλικού. Ούτε και νοείται η εξαγωγή συμπερασμάτων μέσα από τέτοια δεδομένα.
Λανθασμένη επίσης ήταν και η αποδοχή εκ μέρους του Δικαστηρίου του αιτήματος αποχώρησης του συνηγόρου του εφεσείοντος από την περαιτέρω διαδικασία αντεξέτασης, ώστε η ακρόαση να συνεχίσει στην απουσία του, χωρίς έτσι ο εφεσείων να είχε το ευεργέτημα της παρουσίας του δικηγόρου του. Το Δικαστήριο όφειλε είτε να διακόψει την όλη διαδικασία αναβάλλοντας την υπόθεση σε μεταγενέστερη ημερομηνία, είτε να μην επιτρέψει την αποχώρηση του συνηγόρου εν μέσω της εξέλιξης της ακρόασης. Επί αυτής συγκεκριμένα της πτυχής, ο εφεσείων δεν θέτει θέμα, αλλά δεν μπορεί να μην παρατηρηθεί το εσφαλμένο προσέγγισης, αλλά και κατ΄ επέκταση της κρίσης του Δικαστηρίου.
Όλα τα πιο πάνω αποτελούν λάθη από πλευράς του πρωτόδικου Δικαστηρίου και επί της μη κατάθεσης των τιμολογίων έχει δίκαιο να παραπονείται ο εφεσείων. Η όλη εξαγωγή συμπερασμάτων επί των μη κατατεθέντων τιμολογίων πρέπει να αγνοηθεί ως εδραζόμενη επί μαρτυρίας δοθείσας χωρίς την υποστήριξη των εγγράφων στα οποία αυτή αφορούσε. Ακόμη και μετά τη σχετική φιλελευθεροποίηση του δικαίου της απόδειξης με το Νόμο αρ. 32(Ι)/2004, ο οποίος άλλαξε τα δεδομένα στο αποδεικτικό μέρος της δίκης, η ανάγκη κατάθεσης των απαραίτητων εγγράφων εξακολουθεί να υφίσταται τηρουμένων των διατάξεων του άρθρου 34. Εδώ δεν υπήρχε κανένας σκόπελος στην κατάθεση στο ορθό στάδιο της δίκης των τιμολογίων. Τα όσα επομένως παρέθεσε το Δικαστήριο στις σελ. 81-86 της απόφασης με την καταγραφή με μεγάλη λεπτομέρεια των πωλήσεων σάκκων τσιμέντου από το υποστατικό του εφεσείοντος, ως αυτές οι πωλήσεις εξάγονταν από τα παρουσιασθέντα, αλλά μη κατατεθέντα τιμολόγια, είναι άστοχα και δεν μπορούν να ληφθούν υπόψη.
Τα πιο πάνω, όπως ανεφέρθη, αποτελούν μέρος του λόγου έφεσης αρ. 4, ο οποίος γενικώς σχετίζεται με την λανθασμένη αξιολόγηση της μαρτυρίας και την αποδοχή της μαρτυρίας της εφεσίβλητης 1. Δεν έχει τεθεί το ζήτημα από πλευράς δίκαιης δίκης ή αποστέρησης δικαιώματος. Ανεξαρτήτως, όμως, του λάθους του Δικαστηρίου, το συμπέρασμα του, βασιζόμενο στην προτίμηση της μαρτυρίας της εφεσίβλητης 1, για τους λόγους που εκτενώς εξήγησε, ότι η οχληρία ήταν συνεχής και καθημερινή ίσταται από μόνο του και παραμένει αλώβητο. Η μαρτυρία της, όπως αποτυπώθηκε στις σελ. 17-18 των πρακτικών για καθημερινή φασαρία, χωρίς προκαθορισμένες ώρες, έγινε δεκτή έναντι της προς το αντίθετο μαρτυρίας του εφεσείοντος και αυτό ανεξάρτητα και ασύνδετα προς τις πωλήσεις που πραγματοποιούσε ο εφεσείων. Δεν επηρεάζεται λοιπόν η, κατά τα άλλα, ορθή κατάληξη του Δικαστηρίου.
Υπό το φως όλων των ανωτέρω, η έφεση απορρίπτεται με έξοδα υπέρ των εφεσιβλήτων και εναντίον του εφεσείοντος, ως θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο.
Δ.
Δ.
Δ.
/ΕΘ