|
ΠΑΓΚΥΠΡΙΟΣ ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ
|
|
|
Κυπριακή νομολογία στην οποία κάνει αναφορά η απόφαση αυτή:
Μεταγενέστερη νομολογία η οποία κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή:
Δεν έχει εντοπιστεί απόφαση η οποία να κάνει αναφορά στην απόφαση αυτή
(2010) 1 ΑΑΔ 2071
22 Δεκεμβρίου, 2010
[ΑΡΤΕΜΗΣ, Π., ΚΡΑΜΒΗΣ, ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ/στές]
CYBARCO LTD,
Εφεσείοντες,
v.
1. GILLIAN GUEST,
2. MARTIN MILLER,
Εφεσιβλήτων.
(Πολιτική Έφεση Αρ. 221/2007)
Συμβάσεις ― Χρόνος εκπλήρωσης συμβατικών υποχρεώσεων ― Πότε ο χρόνος σε μια σύμβαση θεωρείται ουσιώδης ― Κατά πόσο ο χρόνος εξόφλησης του τιμήματος πώλησης σε σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου, θεωρείτο ή όχι ουσιώδης και εάν ο χρόνος δεν θεωρείτο ουσιώδης, με ποίο τρόπο οι πωλητές θα είχαν υποχρέωση να τον καταστήσουν ουσιώδη, ώστε να έχουν τη δυνατότητα στη συνέχεια να προχωρήσουν σε τερματισμό της σύμβασης ― Ποία η συνέπεια της προειδοποίησης ― Κατά πόσο ήταν ή όχι νόμιμος ο τερματισμός της σύμβασης στην παρούσα υπόθεση.
Δίκαιο επιείκειας ― Παραίτηση δικαιωμάτων (waiver) ― Προϋποθέσεις δημιουργίας waiver σε σχέση με την εκτέλεση συμβολαίου όπως ορίζουν οι αρχικοί του όροι, σύμφωνα με τη σχετική νομολογία.
Στις 26.9.2000 οι εφεσείοντες - ενάγοντες (στο εξής οι εφεσείοντες), εργοληπτική εταιρεία, συνήψαν έγγραφη συμφωνία με τους εφεσίβλητους - εναγόμενους (στο εξής οι εφεσίβλητοι) για πώληση σε αυτούς μιας οικίας σε ανεγειρόμενο συγκρότημά τους στην Κισσόνεργα της Πάφου στην τιμή των £195.000, η οποία θα πληρωνόταν τμηματικά. Η παράδοση συμφωνήθηκε να γίνει στις 30.8.2002. Οι εφεσίβλητοι κατέβαλαν έναντι του τιμήματος αγοράς το ποσό των £180.000, πλέον τους δεδουλευμένους τόκους και παρέμεινε οφειλόμενο υπόλοιπο το ποσό των £15.000 πλέον τόκους, από την ημερομηνία παράδοσης. Προς εξασφάλιση της πληρωμής, του πιο πάνω ποσού, οι εφεσίβλητοι υπέγραψαν την 31.8.2002 συναλλαγματική για το ποσό των £15.275, η οποία ήταν πληρωτέα την 30.10.2002. Οι εφεσίβλητοι υπέγραψαν και δεύτερη συναλλαγματική για ποσό £16.570 την οποία κατέστησαν πληρωτέα την ίδια μέρα (30.10.2002) όπως και την πρώτη συναλλαγματική. Το εν λόγω ποσό αποτελούσε το υπόλοιπο ποσό για το κόστος κατασκευής επιπρόσθετων εργασιών συμπεριλαμβανομένης και πισίνας.
Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς των εφεσειόντων οι εφεσίβλητοι παρέλειψαν να εξοφλήσουν το υπόλοιπο που οφειλόταν με τις δύο συναλλαγματικές και γι' αυτό με επιστολή τους ημερ.16.3.2004 τερμάτισαν τη μεταξύ τους σύμβαση, οι τελευταίοι αρνήθηκαν να συμμορφωθούν με αποτέλεσμα οι πρώτοι να καταχωρήσουν αγωγή αξιώνοντας: (A) Δήλωση ότι νομίμως τερμάτισαν τη συμφωνία, (Β) διαζευκτικώς διαταγή για ακύρωση της συμφωνίας λόγω παράβασης ουσιωδών και ρητών όρων για την πληρωμή του τιμήματος πώλησης, (Γ) διαταγή για πώληση της οικίας, (Δ) διαταγή για παράδοση ελεύθερης κατοχής, (Ε) δήλωση ότι οι εφεσίβλητοι δεν έχουν δικαίωμα να εισέρχονται στην οικία και (ΣΤ) ποσό £661,35 το οποίο αντιπροσωπεύει φόρους και κοινόχρηστα τα οποία πληρώθηκαν από τους εφεσείοντες για λογαριασμό των εφεσιβλήτων.
Οι εφεσίβλητοι, με την έκθεση υπεράσπισής τους, αρνήθηκαν ότι οφείλουν οποιοδήποτε ποσό και πρόβαλαν ισχυρισμούς για κακοτεχνίες και ελλείψεις κατά την εκτέλεση των εργασιών εκτέλεσης. Αμφισβήτησαν, επίσης, το δικαίωμα των εφεσειόντων να τερματίσουν την επίδικη συμφωνία.
Ο δικηγόρος των εφεσιβλήτων ήγειρε πρωτοδίκως δύο ζητήματα, αναφορικά με τη νομιμότητα του τερματισμού. Πρώτον ότι δεν έγινε τερματισμός και δεύτερον, ότι δεν υπήρχε δικαίωμα τερματισμού. Το Δικαστήριο απέρριψε την πρώτη εισήγηση, θεωρώντας ότι από το περιεχόμενο της έκθεσης υπεράσπισης και τα παραδεκτά γεγονότα και τη μαρτυρία του εφεσίβλητου 2 προέκυπτε ότι ο τερματισμός, ως γεγονός, ήταν παραδεκτός. Το Δικαστήριο έκρινε - σε σχέση με το δεύτερο ζήτημα - ότι οι εφεσείοντες είχαν δικαίωμα να τερματίσουν, αλλά μετά την παροχή εύλογης προειδοποίησης και τον καθορισμό του χρόνου εξόφλησης του τιμήματος πώλησης. Βρήκε ότι οι εφεσείοντες από τη στιγμή που δεν ζήτησαν εξόφληση μέσα σε εύλογο χρόνο, δεν μπορούσαν να καταλογίσουν στους εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου, από την οποία παράβαση θα προέκυπτε το δικαίωμα τερματισμού. Ως εκ τούτου, κατέληξε ότι οι εφεσίβλητοι δεν τερμάτισαν δεόντως το συμβόλαιο, το οποίο θεώρησε ότι ακόμα βρισκόταν σε ισχύ. Έκρινε επίσης ότι δεν ήταν δυνατή η επιδίκαση των θεραπειών που αξιώνονταν από τους εφεσείοντες, αφού αυτές σχετίζονταν με την ακύρωση του συμβολαίου. Όμως, έκρινε ότι οι εφεσείοντες δικαιούνταν σε απόφαση για το ποσό των £661,35, που αφορούσε στους κτηματικούς φόρους και τα κοινόχρηστα, για το οποίο εξέδωσε απόφαση με έξοδα στην ανάλογη κλίμακα.
Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση και με ένα λόγο έφεσης παραπονούνται ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι δεν τερμάτισαν δεόντως και δικαιωματικά το επίδικο συμβόλαιο. Αιτιολογώντας τον λόγο έφεσης, αναφέρουν ότι ο όρος 18 του συμβολαίου ρητά προνοεί ότι σε περίπτωση παράλειψης πληρωμής οποιουδήποτε ποσού που οφείλεται από τον αγοραστή, τότε ο πωλητής έχει δικαίωμα είτε να καλέσει τον αγοραστή με γραπτή ειδοποίηση να πληρώσει ολόκληρο το οφειλόμενο υπόλοιπο, πλέον τόκους σε καθορισμένο χρόνο, είτε να ακυρώσει την επίδικη συμφωνία χωρίς οποιοδήποτε επηρεασμό των δικαιωμάτων του που απορρέουν από αυτή. Κατά την άποψη του δικηγόρου τους, οι εφεσείοντες ενήργησαν με βάση το δεύτερο σκέλος του όρου, το οποίο είναι αυτό που εφαρμόζεται στην παρούσα περίπτωση.
Οι εφεσίβλητοι υποστήριξαν την πρωτόδικη απόφαση, αμφισβήτησαν το δικαίωμα των εφεσειόντων να τερματίσουν και θεώρησαν ότι ορθώς το Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή τους.
Αποφασίστηκε ότι:
Α. Υπό Ερωτοκρίτου, Δ., συμφωνούντος και του Αρτέμη, Π.:
1. Το πρώτο ερώτημα που προκύπτει είναι κατά πόσον ο χρόνος εκπλήρωσης των υποχρεώσεων των εφεσιβλήτων, δηλαδή, της εξόφλησης του τιμήματος αγοράς, συνιστά ουσιώδη χρόνο για τη σύμβαση.
2. Στην προκείμενη περίπτωση, το πρωτόδικο Δικαστήριο θεώρησε ότι δεν υπήρχε σαφής πρόνοια που να καθορίζει το χρόνο ουσιώδη. Όμως, η σύμβαση με τον όρο 4 καθορίζει συγκεκριμένο χρόνο για πληρωμή κάθε δόσης. Ο όρος 27 έστω και τυπικά, αναφέρει ότι όλοι οι όροι είναι ουσιώδεις. Πέραν τούτου οι εφεσίβλητοι υπέγραψαν δύο συναλλαγματικές, οι οποίες και πάλιν καθόριζαν συγκεκριμένο χρόνο εξόφλησης. Περαιτέρω, ο όρος 18 της σύμβασης προέβλεπε ότι κάθε οφειλόμενο υπόλοιπο καθίστατο πληρωτέο και οι εφεσείοντες είχαν, μεταξύ άλλων, το δικαίωμα να ακυρώσουν τη σύμβαση πάραυτα. Από τη συνδυασμένη ανάγνωση των πιο πάνω όρων, προκύπτει καθαρά ότι πρόθεση των μερών ήταν να καταστήσουν το χρόνο εξόφλησης του τιμήματος, ουσιώδη, διαφορετικά δεν θα εδίδετο στους εφεσείοντες το δικαίωμα να τερματίσουν τη σύμβαση σε περίπτωση μη πληρωμής. Μόνο σε περίπτωση που ο χρόνος εξόφλησης δεν εθεωρείτο ουσιώδης οι εφεσείοντες θα είχαν υποχρέωση με την ανάλογη ειδοποίηση να τον καταστήσουν ουσιώδη, ώστε να μπορέσουν στη συνέχεια να προχωρήσουν σε τερματισμό.
3. Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι με τη συμπεριφορά τους οι εφεσείοντες οδηγήθηκαν σε παραίτηση (waiver) των δικαιωμάτων τους να επιμένουν σε τερματισμό, χωρίς προειδοποίηση, υποστηρίζεται από τη νομολογία, σύμφωνα με την οποία όταν ένα μέρος με τη συμπεριφορά του δείχνει ότι δεν επιμένει σε εκτέλεση του συμβολαίου όπως ορίζουν οι αρχικοί του όροι, τότε το Δικαστήριο μπορεί να θεωρήσει ότι έχει παραιτηθεί των δικαιωμάτων του να επιμένει σε εκτέλεση της σύμβασης σύμφωνα με τους αρχικούς όρους. Στην προκείμενη περίπτωση οι εφεσείοντες απεμπόλισαν το δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης το οποίο τους παρείχε ο όρος 18, αποδεχόμενοι την υπογραφή από τους εφεσίβλητους των συναλλαγματικών ως παράλληλη εξασφάλιση του χρέους τους, και άφησαν να παρέλθει ενάμιση χρόνος μέχρι να αποστείλουν την επιστολή τερματισμού. Με την επιστολή τους, αυτοί, επανερχόμενοι στις αυστηρές πρόνοιες του όρου 18 του συμβολαίου, προχώρησαν στον άμεσο τερματισμό της σύμβασης και στην έγερση αγωγής την επόμενη κιόλας μέρα, από την ταχυδρόμηση της επιστολής, χωρίς να δώσουν εύλογη προειδοποίηση στους εφεσίβλητους, ότι παρά τη χαλαρότητα που έδειξαν μέχρι τότε αναφορικά με τον χρόνο εξόφλησης, δεν ήταν διατεθειμένοι να περιμένουν άλλο και ότι αν δεν εξοφλούντο οι δύο συναλλαγματικές, θα προχωρούσαν σε τερματισμό της σύμβασης.
4. Η συνέπεια της ειδοποίησης είναι για να τερματίσει την παρεμβολή του δικαίου της επιείκειας στα συμβατικά δικαιώματα των μερών και να προειδοποιήσει τον οφειλέτη ότι στο μέλλον οι σχέσεις των μερών θα διέπονται από τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης και των προνοιών του περί Συμβάσεων Νόμου, ο οποίος στην ουσία κωδικοποιεί τις αρχές του κοινοδικαίου.
5. Οι εφεσείοντες παρέλειψαν να δώσουν επαρκή προειδοποίηση ότι τερματίζεται η χαλαρότητα που επέδειξαν μέχρι τότε και ότι οι εφεσίβλητοι εάν δεν εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους, τότε θα αναγκαστούν να τερματίσουν, επανερχόμενοι στους όρους της σύμβασης. Επομένως ορθά το Δικαστήριο διαπίστωσε ότι ισχύει εν προκειμένω η αρχή του δικαίου της επιείκειας για εγκατάλειψη των δικαιωμάτων που είχαν δυνάμει του όρου 18, να τερματίσουν πάραυτα τη σύμβαση. Συναφώς ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο Δικαστήριο ότι ο τερματισμός δεν ήταν νόμιμος και ότι το συμβόλαιο συνεχίζει να βρίσκεται σε ισχύ.
Β. Υπό Κραμβή, Δ.:
1. Η ουσία του όρου 18 έγκειται στο ότι το δικαίωμα του τερματισμού χωρίς ειδοποίηση πρέπει να ασκείται αμέσως και εν πάση περιπτώσει μέσα σε πολύ σύντομο χρόνο από την παράβαση της υποχρέωσης των αγοραστών να πληρώσουν οποιοδήποτε ποσό το οποίο, δυνάμει της σύμβασης, καθίσταται οφειλόμενο. Τότε μόνο θα μπορούσε βάσιμα να λεχθεί ότι ο χρόνος πληρωμής ήταν ουσιώδης αν η αντίδραση των πωλητών εκδηλωνόταν αμέσως μετά την παράβαση. Εδώ, οι πωλητές άφησαν το χρόνο να παρέλθει χωρίς να ασκήσουν αμέσως το δικαίωμα του τερματισμού με αποτέλεσμα να μην είχαν πλέον δικαίωμα επιστροφής στον όρο 18 της σύμβασης οπότε θα έπρεπε να αναζητήσουν άλλο σύννομο τρόπο για να τερματίσουν τη σύμβαση.
2. Ο επίδικος τερματισμός της σύμβασης έγινε όχι όπως προβλέπεται στον όρο 18 της σύμβασης, τις πρόνοιες του οποίου επικαλέστηκαν οι εφεσείοντες, αλλά κατά παράβαση του εν λόγω όρου και συνεπώς το πρωτόδικο Δικαστήριο ορθά αποφάσισε επί του προκειμένου.
Η έφεση απορρίφθηκε με €2.000 έξοδα, υπέρ των εφεσιβλήτων.
Αναφερόμενες Υποθέσεις:
G. Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 199,
Καλησπέρας v. Δρυάδη κ.ά. (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867.
Έφεση.
Έφεση από τους εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου (Σωκράτους, A.E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 696/2004), ημερ. 28/6/2007.
Στ. Παναγίδης, για τους Εφεσείοντες.
Π. Κλεοβούλου, για τους Εφεσίβλητους.
Cur. adv.vult.
ΑΡΤΕΜΗΣ, Π.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Γ. Ερωτοκρίτου. Ο Δικαστής Α. Κραμβής θα δώσει το δικό του σκεπτικό.
ΕΡΩΤΟΚΡΙΤΟΥ, Δ.: Οι Εφεσείοντες-Ενάγοντες, είναι εργοληπτική εταιρεία η οποία ασχολείται και με εργασίες ανάπτυξης γης. Στα πλαίσια των εργασιών τους ανέγειραν το συγκρότημα Sunset Beach Villas, στην Κισσόνεργα της Πάφου. Δυνάμει εγγράφου συμφωνίας ημερ. 26.9.2000, πώλησαν στους Εφεσίβλητους-Εναγόμενους, την οικία με αρ. Α3 στο πιο πάνω συγκρότημα, στην τιμή των £195.000, το οποίο θα πληρωνόταν τμηματικά. Η παράδοση συμφωνήθηκε να γίνει στις 30.8.2002. Έναντι του τιμήματος αγοράς, οι Εφεσίβλητοι κατέβαλαν το ποσό των £180.000, πλέον τους δεδουλευμένους τόκους και παρέμεινε οφειλόμενο υπόλοιπο το ποσό των £15.000, πλέον τόκους, από την ημερομηνία παράδοσης. Προς εξασφάλιση της πληρωμής, του πιο πάνω ποσού, οι Εφεσίβλητοι υπέγραψαν την 31.8.2002 συναλλαγματική για το ποσό των £15.275, η οποία ήταν πληρωτέα την 30.10.2002.
Συμφωνήθηκε επίσης η κατασκευή επιπρόσθετων εργασιών, συμπεριλαμβανομένης και πισίνας, το κόστος των οποίων συμφωνήθηκε στις £34.020. Από το ποσό αυτό τα δύο μέρη συμφώνησαν όπως αφαιρεθεί το ποσό των £2.450 ως αποζημίωση για την καθυστέρηση που σημειώθηκε στην τελική παράδοση. Ως αποτέλεσμα, παρέμεινε υπόλοιπο £31.570. Έναντι του πιο πάνω ποσού, οι Εφεσίβλητοι κατέβαλαν το ποσό των £15.000, με αποτέλεσμα να παραμείνει οφειλόμενο υπόλοιπο £16.570, για το οποίο υπέγραψαν, κατά την ημέρα παράδοσης, δεύτερη συναλλαγματική την οποία κατέστησαν πληρωτέα την ίδια μέρα (30.10.2002) όπως και την πρώτη συναλλαγματική.
Σύμφωνα με τους ισχυρισμούς των Εφεσειόντων, οι Εφεσίβλητοι παρέλειψαν να εξοφλήσουν το υπόλοιπο που οφειλόταν με τις δύο συναλλαγματικές και γι' αυτό με επιστολή τους ημερ. 16.3.2004 τερμάτισαν τη μεταξύ τους σύμβαση και κάλεσαν τους Εναγόμενους να παραδώσουν την οικία. Η άρνηση των τελευταίων να συμμορφωθούν, οδήγησε στην καταχώρηση αγωγής, με την οποία οι Εφεσείοντες αξίωναν: (Α) Δήλωση ότι νομίμως τερμάτισαν τη συμφωνία, (Β) διαζευκτικώς διαταγή για ακύρωση της συμφωνίας λόγω παράβασης ουσιωδών και ρητών όρων για την πληρωμή του τιμήματος πώλησης, (Γ) διαταγή για πώληση της οικίας, (Δ) διαταγή για παράδοση ελεύθερης κατοχής, (Ε) δήλωση ότι οι Εφεσίβλητοι δεν έχουν δικαίωμα να εισέρχονται στην οικία και (ΣΤ) ποσό £661,35 το οποίο αντιπροσωπεύει φόρους και κοινόχρηστα τα οποία πληρώθηκαν από τους Εφεσείοντες για λογαριασμό των Εφεσιβλήτων.
Οι Εφεσίβλητοι, με την Έκθεση Υπεράσπισής τους, αρνήθηκαν ότι οφείλουν οποιοδήποτε ποσό και πρόβαλαν ισχυρισμούς για κακοτεχνίες και ελλείψεις κατά την εκτέλεση των εργασιών ανέγερσης της οικίας και των πρόσθετων εργασιών, οι οποίες διαφάνηκαν με την ανάληψη κατοχής της οικίας. Όμως, δεν διεκδικήθηκε οποιαδήποτε θεραπεία με την καταχώρηση ανταπαίτησης. Φαίνεται ότι η αναφορά στις κακοτεχνίες έγινε με σκοπό να καταδειχθεί ότι οι Εφεσείοντες δεν νομιμοποιούνταν να τερματίσουν τη σύμβαση. Επίσης, αμφισβήτησαν το δικαίωμα των Εφεσειόντων να τερματίσουν την επίδικη συμφωνία.
Για τους Εφεσείοντες κατέθεσε υπάλληλός τους, η οποία εξήγησε τις οικονομικές δοσοληψίες των διαδίκων. Για την υπεράσπιση, κατέθεσε ο Εφεσίβλητος 2 και μια άλλη μάρτυρας.
Πρωτοδίκως ο δικηγόρος των Εφεσιβλήτων έθεσε θέμα ότι η αιτία αγωγής που θα εκπήγαζε από το πωλητήριο έγγραφο, μετετράπη σε αιτία αγωγής η οποία εδράζεται επί των συναλλαγματικών και ότι το χρέος του πωλητηρίου εγγράφου εξοφλήθη και μετετράπη σε χρέος άμεσα συνδεόμενο με τις δύο συναλλαγματικές. Το πρωτόδικο δικαστήριο αφού σημείωσε ότι το θέμα εγείρεται εκτός δικογράφων, εντούτοις το εξέτασε και δέχθηκε την εισήγηση των Εφεσειόντων, ότι οι δύο συναλλαγματικές αποτελούσαν παράλληλη εξασφάλιση του χρέους και δεν είχαν αντικαταστήσει το αγώγιμο δικαίωμα που προέκυπτε από το πωλητήριο έγγραφο.
Περαιτέρω, ο δικηγόρος των Εφεσιβλήτων, πρωτοδίκως ήγειρε δύο ζητήματα, αναφορικά με τη νομιμότητα του τερματισμού. Πρώτον, ότι δεν έγινε τερματισμός και δεύτερον, ότι δεν υπήρχε δικαίωμα τερματισμού. Το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την πρώτη εισήγηση, θεωρώντας ότι από το περιεχόμενο της Έκθεσης Υπεράσπισης και τα παραδεχτά γεγονότα και μαρτυρία του Εφεσίβλητου 2, προέκυπτε ότι ήταν παραδεχτό ότι παραλήφθηκε η επιστολή τερματισμού ημερ. 16.3.2004 και ότι ο τερματισμός, ως γεγονός, ήταν παραδεχτός. Στη συνέχεια, προχώρησε στην εξέταση του δεύτερου ζητήματος, αυτού της νομιμότητας του τερματισμού και του δικαιώματος των Εφεσειόντων να προβούν σε τερματισμό. Έκρινε ότι οι Εφεσείοντες είχαν δικαίωμα να τερματίσουν, αλλά μετά που θα έδιδαν εύλογη προειδοποίηση και θα έθεταν χρόνο εξόφλησης του τιμήματος πώλησης. Βρήκε ότι οι Εφεσείοντες από τη στιγμή που δεν ζήτησαν εξόφληση μέσα σε εύλογο χρόνο, δεν μπορούσαν να καταλογίσουν στους Εφεσίβλητους παράβαση ουσιώδους όρου, από την οποία παράβαση θα προέκυπτε το δικαίωμα τερματισμού. Ως εκ τούτου, κατέληξε ότι οι Εφεσίβλητοι δεν τερμάτισαν δεόντως το συμβόλαιο, το οποίο θεώρησε ότι ακόμα βρισκόταν σε ισχύ. Έκρινε επίσης ότι δεν ήταν δυνατή η επιδίκαση των θεραπειών που αξιώνονταν από τους Εφεσείοντες, αφού αυτές σχετίζονταν με την ακύρωση του συμβολαίου. Όμως, έκρινε ότι οι Εφεσείοντες δικαιούνταν σε απόφαση για το ποσό των £661,35, που αφορούσε στους κτηματικούς φόρους και τα κοινόχρηστα, για το οποίο εξέδωσε απόφαση με έξοδα στην ανάλογη κλίμακα.
Οι Εφεσείοντες εφεσιβάλλουν την πιο πάνω απόφαση και με ένα λόγο έφεσης παραπονούνται ότι το πρωτόδικο δικαστήριο εσφαλμένα έκρινε ότι δεν τερμάτισαν δεόντως και δικαιωματικά το επίδικο συμβόλαιο. Αιτιολογώντας τον λόγο έφεσης, αναφέρουν ότι ο όρος 18 του συμβολαίου ρητά προνοεί ότι σε περίπτωση παράλειψης πληρωμής οποιουδήποτε ποσού που οφείλεται από τον αγοραστή, τότε ο πωλητής έχει δικαίωμα είτε να καλέσει τον αγοραστή με γραπτή ειδοποίηση να πληρώσει ολόκληρο το οφειλόμενο υπόλοιπο, πλέον τόκους σε καθορισμένο χρόνο, είτε να ακυρώσει την επίδικη συμφωνία χωρίς οποιοδήποτε επηρεασμό των δικαιωμάτων του που απορρέουν από αυτή. Κατά την άποψη του δικηγόρου τους, οι Εφεσείοντες ενήργησαν με βάση το δεύτερο σκέλος του όρου, το οποίο είναι αυτό που εφαρμόζεται στην παρούσα περίπτωση.
Από την άλλη, ο συνήγορος των Εφεσιβλήτων υποστηρίζοντας την πρωτόδικη απόφαση, αμφισβητεί το δικαίωμα των Εφεσειόντων να τερματίσουν και θεωρεί ότι ορθώς το δικαστήριο απέρριψε την αγωγή τους.
Ο λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.
Ο επίδικος όρος 18 της Σύμβασης Πώλησης που διέπει το δικαίωμα τερματισμού, προνοεί ότι:-
«18. If the Purchaser shall be in default as regards the payment of any amount as hereinabove provided then any balance then outstanding shall become immediately due and payable and the Vendors shall have the option either to call upon the Purchaser by notice in writing to pay the whole outstanding balance and any accrued interest within a time limit to be specified in the said notice or to cancel this agreement forthwith without prejudice to any other of the rights.»
Όπως προκύπτει από το περιεχόμενο του πιο πάνω όρου, οι Εφεσείοντες σε περίπτωση παράλειψης εκ μέρους των Εφεσιβλήτων να πληρώσουν οποιοδήποτε οφειλόμενο ποσό, είχαν δύο δυνατότητες: είτε με γραπτή ειδοποίηση να καλέσουν τους Εφεσίβλητους να πληρώσουν ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό μέσα σε χρόνο που θα καθόριζαν στην ειδοποίηση, είτε να ακυρώσουν τη σύμβαση.
Το πρώτο ερώτημα που προκύπτει είναι κατά πόσον ο χρόνος εκπλήρωσης των υποχρεώσεων των Εφεσιβλήτων δηλαδή της εξόφλησης του τιμήματος αγοράς, αποτελεί ουσιώδη χρόνο για την σύμβαση. Σύμφωνα με το Αρθρο 55(1) του Κεφ. 149, αν ένας από τους συμβαλλόμενους ανέλαβε υποχρέωση να εκπληρώσει συγκεκριμένες ενέργειες εντός ορισμένου χρόνου και παραλείψει να συμμορφωθεί, τότε η σύμβαση καθίσταται ακυρώσιμη κατ' εκλογή του αθώου μέρους, αν πρόθεση των μερών ήταν να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη όρο της σύμβασης. Αν τα μέρη δεν είχαν πρόθεση να καταστήσουν τον χρόνο ουσιώδη, τότε η σύμβαση, σύμφωνα με το Αρθρο 55(2), δεν καθίσταται ακυρώσιμη, όμως το αθώο μέρος έχει δικαίωμα αποζημίωσης. Κατά πόσο ο χρόνος εκπλήρωσης είναι ουσιώδης ή όχι, εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, τη φύση της συναλλαγής, την πρόθεση των μερών και γενικά τις συνθήκες που περιβάλλουν την κάθε περίπτωση. Σύμφωνα με τη νομολογία, ο χρόνος είναι ουσιώδης όταν υπάρχει περί τούτου ρητή πρόνοια στη σύμβαση, ή όταν εξαιτίας των συνθηκών ή της φύσης της συναλλαγής, εξάγεται το συμπέρασμα ότι η πρόθεση των μερών ήταν όπως ο χρόνος εκπλήρωσης τηρηθεί επακριβώς (βλ. G. Charalambous Ltd v. Kalos Kafes Ltd κ.ά. (1997) 1 Α.Α.Δ. 199, 205).
Στην προκειμένη περίπτωση, το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι δεν υπήρχε σαφής πρόνοια που να καθορίζει το χρόνο ουσιώδη. Δεν συμφωνούμε με αυτή την κατάληξη. Η σύμβαση με τον όρο 4 καθορίζει συγκεκριμένο χρόνο για πληρωμή κάθε δόσης. Ο όρος 27 έστω και τυπικά, αναφέρει ότι όλοι οι όροι είναι ουσιώδεις. Πέραν τούτου οι Εφεσίβλητοι υπέγραψαν δύο συναλλαγματικές, οι οποίες και πάλιν καθόριζαν συγκεκριμένο χρόνο εξόφλησης. Περαιτέρω, ο όρος 18 της σύμβασης προέβλεπε ότι κάθε οφειλόμενο υπόλοιπο καθίστατο πληρωτέο και οι Εφεσείοντες είχαν, μεταξύ άλλων, το δικαίωμα να ακυρώσουν τη σύμβαση πάραυτα. Κατά την κρίση μας, από την συνδυασμένη ανάγνωση των πιο πάνω όρων, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι πρόθεση των μερών ήταν να καταστήσουν ουσιώδη τον χρόνο εξόφλησης του τιμήματος πώλησης, διαφορετικά δεν θα εδίδετο το δικαίωμα στους Εφεσείοντες να τερματίσουν τη σύμβαση σε περίπτωση μη πληρωμής. Στην υπόθεση Καλησπέρας v. Δρυάδη κ.ά. (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867, 877, παρόμοιος όρος θεωρήθηκε ότι καθιστούσε το χρόνο ουσιώδους σημασίας, καθότι η παράλειψη καταβολής δόσεως παρείχε το δικαίωμα στον πωλητή να τερματίσει τη συμφωνία. Στην παρούσα περίπτωση, με δεδομένο ότι ο χρόνος εκπλήρωσης ήταν ουσιώδης, οι Εφεσείοντες είχαν, κατά την κρίση μας, το δικαίωμα, δυνάμει του όρου 18, να προβούν σε τερματισμό της σύμβασης. Μόνο σε περίπτωση που ο χρόνος εξόφλησης δεν εθεωρείτο ουσιώδης οι Εφεσείοντες θα είχαν υποχρέωση με την ανάλογη ειδοποίηση να τον καταστήσουν ουσιώδη, ώστε να μπορέσουν στη συνέχεια να προχωρήσουν σε τερματισμό.
Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε επίσης ότι εξαιτίας της συμπεριφοράς των Εφεσειόντων, εγείρεται και θέμα παραίτησης (waiver) των δικαιωμάτων των Εφεσειόντων να επιμένουν σε τερματισμό, χωρίς προειδοποίηση, σύμφωνα με τους όρους του συμβολαίου.
Σύμφωνα με τη νομολογία, όταν ένα μέρος με τη συμπεριφορά του δείχνει ότι δεν επιμένει σε εκτέλεση του συμβολαίου όπως ορίζουν οι αρχικοί του όροι, τότε το δικαστήριο μπορεί να θεωρήσει ότι έχει παραιτηθεί των δικαιωμάτων του να επιμένει σε εκτέλεση της σύμβασης σύμφωνα με τους αρχικούς όρους.
Στην προκειμένη περίπτωση, η τελευταία δόση, σύμφωνα με το συμβόλαιο, ήταν πληρωτέα κατά την ημέρα παράδοσης, η οποία έγινε στις 30.8.2002. Ούτε ολόκληρη η τελευταία δόση εξοφλήθηκε, ούτε και η αξία των πρόσθετων εργασιών. Οι Εφεσείοντες είχαν δικαίωμα να τερματίσουν σύμφωνα με τον όρο 18, αλλά δεν το άσκησαν. Δέχθηκαν όπως οι Εφεσίβλητοι υπογράψουν συναλλαγματικές ως παράλληλη εξασφάλιση των χρεών τους. Αυτό έγινε στις 30.8.2002 και οι δύο συναλλαγματικές κατέστησαν πληρωτέες δύο μήνες αργότερα, ήτοι στις 30.10.2002. Έκτοτε οι Εφεσείοντες δεν όχλησαν τους Εφεσίβλητους. Άφησαν να παρέλθει ενάμιση χρόνος, μέχρι να αποστείλουν την επιστολή τερματισμού ημερ. 16.3.2004, η οποία ταχυδρομήθηκε στη Λευκωσία στις 17.3.2004. Με την επιστολή τους, οι Εφεσείοντες επανερχόμενοι στις αυστηρές πρόνοιες του όρου 18 του συμβολαίου, προχώρησαν στον άμεσο τερματισμό της σύμβασης και στην έγερση αγωγής την επόμενη κιόλας μέρα, από την ταχυδρόμηση της επιστολής, χωρίς να δώσουν εύλογη προειδοποίηση στους Εφεσίβλητους, ότι παρά τη χαλαρότητα που έδειξαν μέχρι τότε αναφορικά με τον χρόνο εξόφλησης, δεν ήταν διατεθειμένοι να περιμένουν άλλο και ότι αν δεν εξοφλούντο οι δύο συναλλαγματικές, θα προχωρούσαν σε τερματισμό της σύμβασης.
Όπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα Chitty on Contracts, 12η Έκδοση, Τόμος 1, παρ. 21-017, σκοπός της αποστολής της ειδοποίησης, δεν είναι για να διαφοροποιηθούν οι όροι της σύμβασης, αφού τα μέρη δεν μπορούν μονομερώς να τους αλλοιώσουν. Η συνέπεια της ειδοποίησης είναι για να τερματίσει την παρεμβολή του δικαίου της επιείκειας στα συμβατικά δικαιώματα των μερών και να προειδοποιήσει τον οφειλέτη ότι στο μέλλον οι σχέσεις των μερών θα διέπονται από τους όρους της μεταξύ τους σύμβασης και των προνοιών του περί Συμβάσεων Νόμου, ο οποίος στην ουσία κωδικοποιεί τις αρχές του κοινοδικαίου.
Στην προκειμένη περίπτωση, οι Εφεσείοντες παρέλειψαν να δώσουν επαρκή προειδοποίηση ότι τερματίζεται η χαλαρότητα που επέδειξαν μέχρι τότε και ότι οι Εφεσίβλητοι εάν δεν εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους, τότε θα αναγκαστούν να τερματίσουν, επανερχόμενοι στους όρους της σύμβασης. Οι Εφεσείοντες παρέλειψαν να αποστείλουν μια τέτοια προειδοποίηση και επομένως ορθά κατά την κρίση μας, το πρωτόδικο δικαστήριο διαπίστωσε ότι ισχύει η αρχή του δικαίου της επιείκειας για εγκατάλειψη των δικαιωμάτων που είχαν δυνάμει του όρου 18, να τερματίσουν πάραυτα τη σύμβαση. Συναφώς ορθά κρίθηκε από το πρωτόδικο δικαστήριο ότι ο τερματισμός δεν ήταν νόμιμος και ότι το συμβόλαιο συνεχίζει να βρίσκεται σε ισχύ.
Ενόψει των πιο πάνω, είναι φανερό ότι ο λόγος έφεσης δεν ευσταθεί.
ΚΡΑΜΒΗΣ, Δ.: Το μόνο επίδικο θέμα είναι η εγκυρότητα του τερματισμού της σύμβασης. Η υπόθεση των εφεσειόντων στηρίχθηκε αποκλειστικά στον όρο 18 της σύμβασης. Οι εφεσείοντες εισηγούνται πως με βάση τις πρόνοιες του συγκεκριμένου όρου, είχαν δικαίωμα να τερματίσουν τη σύμβαση χωρίς προειδοποίηση προς τους εφεσίβλητους και ότι η περί του αντιθέτου απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου είναι λανθασμένη. Η εισήγηση δεν ευσταθεί. Συμφωνώ και εγώ με τους συναδέλφους μου ότι η έφεση πρέπει να απορριφθεί, με το τελικό συμπέρασμα όμως να έχει ως υπόβαθρο το εξής σκεπτικό.
Προκύπτει από το περιεχόμενο του όρου 18 (ανωτέρω) ότι σε περίπτωση παράλειψης των αγοραστών να πληρώσουν οποιοδήποτε ποσό κατά το χρόνο που αυτό καθίσταται πληρωτέο με βάση τους όρους της σύμβασης, οι πωλητές έχουν δύο διαζευκτικές επιλογές, είτε να καλέσουν γραπτώς τους αγοραστές να καταβάλουν εντόκως ολόκληρο το οφειλόμενο ποσό σε χρόνο καθοριζόμενο στην ειδοποίηση ή να ακυρώσουν πάραυτα (forthwith) τη σύμβαση. Συνάγεται από το περιεχόμενο της έκθεσης απαίτησης και από τη μαρτυρία που προσκόμισαν οι Εφεσείοντες ότι αυτοί επέλεξαν να τερματίσουν τη συμφωνία κατ' επίκληση του προαναφερόμενου όρου. Το ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί είναι κατά πόσο, κάτω από τις δοσμένες περιστάσεις της υπόθεσης, οι Εφεσείοντες άσκησαν νομίμως το δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης. Σε συμφωνία με το πρωτόδικο δικαστήριο, η απάντησή μου στο ερώτημα είναι αρνητική. Το προβλεπόμενο στον όρο 18 δικαίωμα τερματισμού της Σύμβασης δεν είναι απεριόριστο. Η άσκηση του με βάση το συγκεκριμένο όρο είναι στενά συνυφασμένη με το χρόνο παράβασης της υποχρέωσης των αγοραστών να πληρώσουν οποιοδήποτε ποσό όπως καθορίζεται στη σύμβαση. Αυτή η συνάρτηση του χρόνου της παράβασης με το χρόνο του τερματισμού της σύμβασης, εντοπίζεται στη λέξη forthwith (πάραυτα) δηλαδή, αμέσως μετά που η πληρωμή οποιουδήποτε ποσού καταστεί αμέσως (immediately) οφειλόμενη και απαιτητή. Εν ολίγοις, οι διάδικοι συμφώνησαν όπως το δικαίωμα τερματισμού της σύμβασης, ως μια από τις προβλεπόμενες επιλογές των πωλητών στο πλαίσιο του όρου 18, ασκείται όχι σε χρόνο της απόλυτης επιλογής των πωλητών αλλά κατά τον ρητά καθορισμένο στη σύμβαση χρόνο. Η ουσία του όρου 18 έγκειται στο ότι το δικαίωμα του τερματισμού χωρίς ειδοποίηση πρέπει να ασκείται αμέσως και εν πάση περιπτώσει μέσα σε πολύ σύντομο χρόνο από την παράβαση της υποχρέωσης των αγοραστών να πληρώσουν οποιοδήποτε ποσό το οποίο, δυνάμει της σύμβασης, καθίσταται οφειλόμενο. Τότε μόνο θα μπορούσε βάσιμα να λεχθεί ότι ο χρόνος πληρωμής ήταν ουσιώδης αν η αντίδραση των πωλητών εκδηλωνόταν αμέσως μετά την παράβαση. Εδώ, οι πωλητές άφησαν το χρόνο να παρέλθει χωρίς να ασκήσουν αμέσως το δικαίωμα του τερματισμού με αποτέλεσμα να μην είχαν πλέον δικαίωμα επιστροφής στον όρο 18 της σύμβασης οπότε θα έπρεπε να αναζητήσουν άλλο σύννομο τρόπο για να τερματίσουν τη σύμβαση.
Οι Εφεσείοντες ισχυρίστηκαν ότι η παράβαση της υποχρέωσης των Εφεσιβλήτων να πληρώσουν το οφειλόμενο χρέος τους προέκυψε στις 30.12.2002 ενώ ο τερματισμός της σύμβασης αναντίλεκτα έγινε στις 16.3.2004 δηλαδή, σε πολύ μεταγενέστερο χρόνο αφότου προέκυψε η παράβαση. Ενόψει των λεχθέντων, ο επίδικος τερματισμός της σύμβασης έγινε όχι όπως προβλέπεται στον όρο 18 της σύμβασης, τις πρόνοιες του οποίου επικαλέστηκαν οι εφεσείοντες, αλλά κατά παράβαση του εν λόγω όρου και συνεπώς το πρωτόδικο δικαστήριο ορθά αποφάσισε επί του προκειμένου.
Η έφεση αποτυγχάνει και απορρίπτεται με €2.000 έξοδα υπέρ των Εφεσιβλήτων.
Η έφεση απορρίπτεται με €2.000 έξοδα, υπέρ των εφεσιβλήτων.