Τσαρμαντίδης Νοντάρ και Άλλη ν. Ανδρέα Δημητρίου (2010) 1 ΑΑΔ 239

Απόδειξη ― Αξιοπιστία μαρτύρων ― Αξιολόγηση αξιοπιστίας μαρτύρων ― Το θέμα της αξιολόγησης της αξιοπιστίας των μαρτύρων ανήκει κατ' εξοχήν στο πρωτόδικο Δικαστήριο ― Το Εφετείο επεμβαίνει μόνο αν τα ευρήματα ή συμπεράσματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου αντιστρατεύονται την κοινή λογική ή έρχονται σε αντίθεση με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας.

Συμβάσεις ― Σύμβαση πώλησης διαμερίσματος στον ενάγοντα ― Διεκδίκηση ισχυριζόμενου δικαιώματος κατοχής του επίδικου διαμερίσματος από τους εναγόμενους ― Κατά πόσο η κατοχή του διαμερίσματος από τον ενάγοντα, την οποία απέκτησε με βάση τις πρόνοιες της σύμβασης πώλησης του διαμερίσματος σε αυτόν, συνιστούσε έγκυρη κατοχή έναντι τρίτων, περιλαμβανομένων και των εναγομένων.

Αποζημιώσεις ― Παράνομη επέμβαση σε ακίνητη ιδιοκτησία (διαμέρισμα) ― Κριτήριο για την αποζημίωση ― Είναι αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος ― Οι περί Πολιτικής Δικονομίας Θεσμοί, Θεσμός 7 της Διαταγής 36 Β παρέχει εξουσία στο Δικαστήριο σε περιπτώσεις συνεχιζόμενων αστικών αδικημάτων να επιδικάζει αποζημιώσεις για ολόκληρη τη ζημία που ο ενάγων υπέστη μέχρι τη δίκη ― Επιδίκαση ποσού καθορισμένου στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του διαμερίσματος, το οποίο όμως δεν είναι καταβλητέο με τη μορφή ενοικίου, αλλά με τη μορφή αποζημιώσεων και το οποίο είναι πληρωτέο για όσο διάστημα διαρκεί η επέμβαση ― Ο τόκος που έχει επιδικαστεί επί του εν λόγω ποσού καθίσταται πληρωτέος οσάκις το εν λόγω ποσό καθίσταται οφειλόμενο.

Η έφεση αυτή αφορά σε διαμέρισμα πολυκατοικίας στη Λάρνακα το οποίο είχε αγοραστεί στις 8.4.1997 από τον εφεσίβλητο - ενάγοντα και το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Πωλητές του διαμερίσματος ήσαν ο Ανδρέας Αρτεμίου και η A.A. Pilottos Co. Ltd (Pilottos). Η εταιρεία Ανδρέας Αρτεμίου Εργολάβοι Οικοδομών Λτδ (Αρτεμίου) ήταν η εργοληπτική εταιρεία η οποία, με βάση συμφωνία αντιπαροχής, ανήγειρε στο ακίνητο της Pilottos την πολυκατοικία αυτή. Το ακίνητο δεν μεταβιβάστηκε στην Αρτεμίου αλλά συνέχισε να παραμένει εγγεγραμμένο στο όνομα της Pilottos. Δυνάμει της εν λόγω συμφωνίας ποσοστό 67% επί του συνόλου του κτιριακού συγκροτήματος θα μεταβιβαζόταν στο όνομα της Αρτεμίου, ενώ το υπόλοιπο 33% στο όνομα της Pilottos. Το συγκεκριμένο διαμέρισμα ενέπιπτε στο ποσοστό του 67% στο οποίο δικαιούταν η Αρτεμίου. Ο εφεσίβλητος χρησιμοποιούσε το διαμέρισμα για ιδιοκατοίκηση για πέντε περίπου χρόνια. Το 2002 εξέφρασε την πρόθεση να το πωλήσει, αναθέτοντας σε κτηματομεσίτη (Μ.Ε.3) το θέμα αυτό και δίδοντας κλειδί σε συγκεκριμένη ένοικο της πολυκατοικίας, έτσι ώστε τα ενδιαφερόμενα να αγοράσουν το διαμέρισμα πρόσωπα, να μπορούν να εισέρχονται στο διαμέρισμα για σκοπούς επιθεώρησής του, ενώ σε εξωτερική επιφάνεια του διαμερίσματος τοποθετήθηκε και σχετική πινακίδα με το τηλέφωνό του. Μεταξύ εκείνων που επέδειξαν ενδιαφέρον να αγοράσουν το διαμέρισμα ήταν και οι εφεσείοντες.

Κατά ή περί τον Φεβρουάριο 2003, ο εφεσίβλητος πληροφορήθηκε ότι οι εφεσείοντες διέμεναν στο διαμέρισμά του και όταν αυτοί αρνήθηκαν να το εγκαταλείψουν ο εφεσίβλητος καταχώρησε αγωγή στα πλαίσια της οποίας εξασφάλισε την έκδοση διατάγματος εναντίον των εφεσειόντων για τερματισμό της επέμβασής τους στο διαμέρισμά του.

Οι εφεσείοντες εφεσίβαλαν την απόφαση προβάλλοντας τους ακόλουθους λόγους έφεσης:

1. Η διαπίστωση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η Αρτεμίου πώλησε στον εφεσίβλτητο το επίδικο διαμέρισμα έρχεται σε πλήρη αντίθεση με τη μαρτυρία και συνεπώς το πρωτόδικο Δικαστήριο λανθασμένα εφάρμοσε το Νόμο επί των γεγονότων σε σχέση με τα δικαιώματα των διαδίκων αναφορικά με τα αντίστοιχα πωλητήρια έγγραφα.

2. Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα και αναιτιολόγητα απέρριψε τη μαρτυρία των εφεσειόντων και αποδέχθηκε αυτή του εφεσιβλήτου και των μαρτύρων του.

3. "Η απόφαση του Δικαστηρίου για επιδίκαση αποζημιώσεων προς Λ.Κ. 250 τον μήνα με νόμιμο τόκο είναι λανθασμένη ως προς τον τόκο καθ' ότι ο τόκος θα έπρεπε να μετρά από την ημερομηνία που καθίσταται πληρωτέο το κάθε ενοίκιο. Ως έχει η απόφαση ο Ενάγοντας θα δικαιούται τόκο επί ποσού χρημάτων που θα είσπραττε πολύ αργότερα πράγμα παράνομο και λανθασμένο."

Αποφασίστηκε ότι:

1. Εμπράγματο συμφέρον επί του διαμερίσματος είχε μόνο η Pilottos, ως ιδιοκτήτρια της γης επί της οποίας ανεγέρθηκε η πολυκατοικία. Η Αρτεμίου είχε μόνο συμβατικά δικαιώματα και συγκεκριμένα τα δικαιώματα που πηγάζουν από τη συμφωνία αντιπαροχής, παράβαση των οποίων παρείχε στην Αρτεμίου πρόσβαση μόνο στις προνοούμενες από τους περί Συμβάσεων και περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμους, θεραπείες.

Στην κρινόμενη περίπτωση, το διαμέρισμα περιήλθε στην κατοχή του εφεσιβλήτου πολύ πριν έρθουν στο προσκήνιο οι εφεσείοντες και ποτέ δεν εγκαταλείφθηκε ή αποποιήθηκε από τον εφεσίβλητο. Η συμφωνία δυνάμει της οποίας ο εφεσίβλητος απέκτησε κατοχή του επίδικου διαμερίσματος, προηγείται χρονικά της συμφωνίας δυνάμει της οποίας οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι απέκτησαν νόμιμη κατοχή του εν λόγω διαμερίσματος. Σε αντίθεση με τη συμφωνία την οποία επικαλούνται οι εφεσείοντες για να τεκμηριώσουν το κατ' ισχυρισμό δικαίωμα κατοχής του επίδικου διαμερίσματος στην οποία η Pilottos δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος, στη συμφωνία την οποία επικαλείται ο εφεσίβλητος για να τεκμηριώσει αντίστοιχο δικαίωμα, συμβαλλόμενο μέρος είναι και η Pilottos. Επομένως η κατοχή του διαμερίσματος την οποία ο εφεσίβλητος απέκτησε με βάση τις πρόνοιες της εν λόγω συμφωνίας, συνιστά έγκυρη κατοχή έναντι τρίτων, περιλαμβανομένων και των εφεσειόντων.

2. Η μαρτυρία του Μ.Ε.3 ήταν αβέβαιη, ασαφής και αόριστη σε σχέση με την ολοκλήρωση της συμφωνίας πώλησης με αποτέλεσμα να μη καθίσταται ασφαλές υπόβαθρο για την εξαγωγή συμπερασμάτων και ευρημάτων και συγκεκριμένα του ευρήματος ότι ο εφεσίβλητος πώλησε το διαμέρισμα στους εφεσείοντες και συνεπώς ψεύδεται όταν ισχυρίζεται το αντίθετο.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν έσφαλε στον τρόπο αξιολόγησης της μαρτυρίας ή στην αποδοχή της μαρτυρίας του εφεσίβλητου και στην απόρριψη της μαρτυρίας των εφεσειόντων. Το βάρος αποδείξεως ότι το Δικαστήριο έσφαλε στον τομέα αξιολόγησης μαρτυρίας, φέρουν οι εφεσείοντες. Και απέτυχαν να το πράξουν.

3. Στην κρινόμενη περίπτωση, ναι μεν το ποσό των Λ.Κ.250 μηνιαίως που το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε στον εφεσίβλητο, καθορίστηκε στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του διαμερίσματος όμως, το εν λόγω ποσό δεν είναι καταβλητέο υπό μορφή ενοικίου αλλά υπό μορφή αποζημιώσεων, για παράνομη επέμβαση και ως τέτοιο είναι πληρωτέο για όσο χρονικό διάστημα η επέμβαση διαρκεί. Παύει να είναι πληρωτέο με τον τερματισμό της επέμβασης. Κατά συνέπεια, ο τόκος που έχει επιδικαστεί επί του εν λόγω ποσού καθίσταται πληρωτέος οσάκις το εν λόγω ποσό καθίσταται οφειλόμενο.

Η έφεση απορρίφθηκε με έξοδα €1.750 υπέρ του εφεσίβλητου και εναντίον των εφεσειόντων, πλέον Φ.Π.Α..

Αναφερόμενες Υποθέσεις:

Πίτσιλλος v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 1549,

Παπακόκκινου v. Σμιρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653,

Παπαμιλτιάδους v. Ιωάννου (2007) 1 Α.Α.Δ. 1320,

Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 882.

Έφεση.

Έφεση από τoυς εφεσείοντες εναντίον της απόφασης του Eπαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας (Γερολέμου, E.Δ.), (Aγωγή Aρ. 4734/03), ημερομ. 12.10.2007.

Μ. Πελεκάνος, για τους Εφεσείοντες.

Α. Χατζηχριστοδούλου, για τον Εφεσίβλητο.

Cur. adv. vult.

ΝΙΚΟΛΑΪΔΗΣ, Δ.: Την ομόφωνη απόφαση του Δικαστηρίου θα δώσει ο Δικαστής Α. Πασχαλίδης.

ΠΑΣΧΑΛΙΔΗΣ, Δ.: Με βάση συμφωνία αντιπαροχής που υπεγράφη στις 12/10/1990, μεταξύ των εταιρειών, Ανδρέας Αρτεμίου Εργολάβοι Οικοδομών Λτδ., εταιρεία εργοληπτική (Αρτεμίου) και της Α.Α. Pilottos Co. Ltd. (Pilottos), ιδιοκτήτριας συγκεκριμένου ακινήτου στη Λάρνακα, η Αρτεμίου ανήγειρε επί του ακινήτου της Pilottos, το οποίο να σημειωθεί δεν μεταβιβάστηκε στην Αρτεμίου αλλά συνέχισε να παραμένει εγγεγραμμένο στο όνομα της Pilottos, το συγκρότημα διαμερισμάτων ANDREA COURT NO. 2. Δυνάμει της εν λόγω συμφωνίας ποσοστό 67% επί του συνόλου του κτιριακού συγκροτήματος θα μεταβιβαζόταν στο όνομα της Αρτεμίου, ενώ το υπόλοιπο 33%, στο όνομα της Pilottos.

Η εκδοχή του εφεσιβλήτου, η οποία τέθηκε ενώπιον του πρωτόδικου Δικαστηρίου από τον ίδιο και τρεις μάρτυρες, και η οποία αφού έγινε αποδεκτή αποτέλεσε το υπόβαθρο επί του οποίου το πρωτόδικο Δικαστήριο εδράζει τις διαπιστώσεις του, έχει ως εξής:

Επί του κτιριακού συγκροτήματος που η Αρτεμίου ανήγειρε στο ακίνητο της Pilottos, ο εφεσίβλητος αγόρασε το υπ' αρ. 5 διαμέρισμα, το οποίο βρίσκεται στον πρώτο όροφο. Για το σκοπό αυτό υπεγράφη αγοραπωλητήριο έγγραφο στις 8/4/1997 μεταξύ του εφεσιβλήτου ως αγοραστού και των Ανδρέα Αρτεμίου και της Pilottos, ως πωλητών. Το εν λόγω έγγραφο κατατέθηκε στο Επαρχιακό Κτηματολόγιο Λάρνακας για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης. Το συγκεκριμένο διαμέρισμα ενέπιπτε στο ποσοστό του 67% στο οποίο δικαιούταν η Αρτεμίου.

Για πέντε περίπου χρόνια ο εφεσίβλητος χρησιμοποιούσε το διαμέρισμα ως τόπο διαμονής του. Στη συνέχεια και συγκεκριμένα το 2002, εξέφρασε πρόθεση να το πωλήσει. Για το σκοπό αυτό ανέθεσε στον κτηματομεσίτη Φ. Ναθαναήλ (Μ.Ε.3), στον οποίο έδωσε και κλειδί του διαμερίσματος, την εξεύρεση αγοραστή. Κλειδί του διαμερίσματος έδωσε επίσης και σε συγκεκριμένη ένοικο της πολυκατοικίας, έτσι ώστε τα ενδιαφερόμενα να αγοράσουν το διαμέρισμα πρόσωπα, να μπορούν να εισέρχονται στο διαμέρισμα για σκοπούς επιθεώρησής του, ενώ σε εξωτερική επιφάνεια του διαμερίσματος τοποθετήθηκε και σχετική πινακίδα με το τηλέφωνό του. Μεταξύ εκείνων που επέδειξαν ενδιαφέρον να αγοράσουν το διαμέρισμα ήταν και οι εφεσείοντες. Οι τελευταίοι αρχικά επικοινώνησαν με το Μ.Ε.3, ενώ στη συνέχεια επικοινώνησαν απ' ευθείας με τον εφεσίβλητο στον οποίο όμως δεν απεκάλυψαν το γεγονός της επικοινωνίας τους με το Μ.Ε.3. Ο εφεσίβλητος παρέπεμψε τους εφεσείοντες για το κλειδί του διαμερίσματος στην ένοικο της πολυκατοικίας στην οποία είχε δώσει επίσης κλειδί. Ακολούθησαν διαβουλεύσεις μεταξύ του εφεσιβλήτου και των εφεσειόντων με στόχο την αγορά από τους τελευταίους του διαμερίσματος, οι οποίες όμως δεν καρποφόρησαν.

Κατά ή περί το Φεβρουάριο 2003, ο εφεσίβλητος πληροφορήθηκε ότι οι εφεσείοντες διέμεναν στο διαμέρισμά του. Αρχικά ζήτησε από τους τελευταίους προφορικά να εγκαταλείψουν το διαμέρισμα, ενώ παράλληλα αποτάθηκε και στην Αστυνομία. Επειδή οι εφεσείοντες αρνούντο να συμμορφωθούν και η Αστυνομία αδυνατούσε να παρέμβει, ο εφεσίβλητος προσέφυγε στις υπηρεσίες δικηγόρου. Ο τελευταίος απηύθυνε στους εφεσείοντες επιστολή με την οποία τους ζήτησε να εγκαταλείψουν το διαμέρισμα. Οι εφεσείοντες αρνήθηκαν να συμμορφωθούν. Αντιδρώντας ο εφεσίβλητος καταχώρισε την Αγωγή Aρ. 4734/03, στα πλαίσια της οποίας επεδίωξε και πέτυχε την έκδοση διατάγματος εναντίον των εφεσειόντων, με το οποίο οι τελευταίοι διατάχθηκαν να τερματίσουν την επέμβαση στο διαμέρισμα του εφεσιβλήτου. Παράλληλα το Δικαστήριο επεδίκασε στον εφεσίβλητο αποζημιώσεις ύψους Λ.Κ.250 το μήνα από 1/7/2003 μέχρι τον τερματισμό της επέμβασης, τόκους και έξοδα.

Η ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος από το 2003 και μετά ανέρχεται στο ποσό των Λ.Κ.250 μηνιαίως.

Η εκδοχή των εφεσειόντων τέθηκε ενώπιον του Δικαστηρίου από την εφεσείουσα 2 και τρεις μάρτυρες. Η εν λόγω εκδοχή, η οποία απορρίφθηκε από το Δικαστήριο ως αναξιόπιστη, έχει ως εξής:

Οι εφεσείοντες αγόρασαν το διαμέρισμα στις 10/2/2003, υπογράφοντας προς τούτο σχετικό αγοραπωλητήριο έγγραφο απ' ευθείας με την εταιρεία Αρτεμίου. Ισχυρίστηκαν ότι για πρώτη φορά είδαν το συγκεκριμένο διαμέρισμα όταν επισκέφθηκαν το Μ.Ε.3 για σκοπούς εξεύρεσης διαμερίσματος για αγορά και ο τελευταίος τους έδειξε το διαμέρισμα. Ακολούθως και με υπόδειξη τρίτου η εφεσείουσα 2 επικοινώνησε, όπως ισχυρίστηκε, απ' ευθείας με τον εφεσίβλητο παρακάμπτοντας έτσι το Μ.Ε.3. Ο εφεσίβλητος την παρέπεμψε σε ένοικο της πολυκατοικίας η οποία είχε κλειδί και η οποία ξενάγησε τους εφεσείοντες για δεύτερη φορά στο διαμέρισμα. Ακολούθησε σειρά επαφών και συναντήσεων της εφεσείουσας 2 με τον εφεσίβλητο, με στόχο πάντα την επίτευξη συμφωνίας για την αγορά του διαμερίσματος. Σε μια από τις συναντήσεις τους και συγκεκριμένα στη συνάντηση που έλαβε χώρα στην υπεραγορά ΜΕΤΡΟ στη Λάρνακα, παρών ήταν και ο Ανδρέας Αρτεμίου, στον οποίο ο εφεσίβλητος είχε, όπως της ανέφερε, χορηγήσει σχετική εξουσιοδότηση να χειριστεί το όλο θέμα. Στην εν λόγω συνάντηση παρών ήταν και ο Μ.Υ.3. Όταν τελικά καρποφόρησαν οι διαβουλεύσεις των εφεσειόντων με τον εφεσίβλητο, με υπόδειξη του τελευταίου οι εφεσείοντες υπέγραψαν το αγοραπωλητήριο έγγραφο απ' ευθείας με την εταιρεία Αρτεμίου. Ο Ανδρέας Αρτεμίου ήταν το πρόσωπο στο οποίο οι εφεσείοντες κατέβαλαν την προκαταβολή για την αγορά του διαμερίσματος, και το πρόσωπο που τους συνόδευσε στο διαμέρισμα και τους παρέδωσε το κλειδί και την κατοχή του διαμερίσματος.

Λόγοι έφεσης 1 και 2

Επειδή οι συγκεκριμένοι λόγοι έφεσης είναι αλληλένδετοι και συνυφασμένοι μεταξύ τους, θα τους εξετάσουμε μαζί.

Το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα και σε πλήρη αντίθεση με τη μαρτυρία, υποστηρίζουν οι εφεσείοντες, κατέληξε ότι η Αρτεμίου πώλησε στον εφεσίβλητο το περί ου ο λόγος διαμέρισμα (λόγος έφεσης 1) και συνεπώς λανθασμένα εφάρμοσε το Νόμο επί των γεγονότων σε σχέση με τα δικαιώματα των διαδίκων αναφορικά με τα αντίστοιχα πωλητήρια έγγραφα (λόγος έφεσης 2). Οι επί του προκειμένου θέσεις των εφεσειόντων περιστρέφονται γύρω από τον πιο κάτω άξονα:

Του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, που επικαλείται ο εφεσίβλητος για να τεκμηριώσει τη θέση του ότι αγόρασε το συγκεκριμένο διαμέρισμα και κατ' επέκταση τη θέση του ότι αυτός ήταν το πρόσωπο που είχε στην κατοχή του το διαμέρισμα και όχι οι εφεσείοντες, προηγήθηκε η συνομολόγηση της Συμφωνίας Αντιπαροχής που η Αρτεμίου είχε υπογράψει με την Pilottos, ιδιοκτήτριας του ακινήτου επί του οποίου οικοδομήθηκε το συγκρότημα στο οποίο βρισκόταν το διαμέρισμα. Ως εκ τούτου, ισχυρίστηκε ο κ. Πελεκάνος, δικαιούμενη σε εγγραφή του διαμερίσματος και συνεπώς δικαιούμενη στην κατοχή του διαμερίσματος, αρχικά ήταν η Αρτεμίου. Κατά συνέπεια, το πρόσωπο που μπορούσε να μεταβιβάσει σε αγοραστή του διαμερίσματος δικαίωμα κατοχής του διαμερίσματος, ήταν η εταιρεία Αρτεμίου και όχι ο Ανδρέας Αρτεμίου προσωπικά. Εφόσον, ισχυρίζεται ο κ. Πελεκάνος, στο αγοραπωλητήριο έγγραφο που ο εφεσίβλητος επικαλείται για να τεκμηριώσει τις θέσεις του, συμβαλλόμενο μέρος δεν είναι η Αρτεμίου αλλά ο Ανδρέας Αρτεμίου προσωπικά, ο εφεσίβλητος ουδέποτε απέκτησε νόμιμη κατοχή του επίδικου διαμερίσματος. Οι μόνοι που απέκτησαν τέτοιο δικαίωμα ήταν οι εφεσείοντες που συμβλήθηκαν με την Αρτεμίου.

Δοθέντος ότι το αστικό αδίκημα της παράνομης επέμβασης σε ακίνητη περιουσία στρέφεται εναντίον της κατοχής και όχι της ιδιοκτησίας, η κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι «Στις 8/4/97 οι ως άνω εταιρείες (δηλαδή η εταιρεία Pilottos και η Αρτεμίου) υπέγραψαν πωλητήριο έγγραφο με το οποίο η Αρτεμίου βασικά πώλησε το διαμέρισμα 5, στον πρώτο όροφο της πολυκατοικίας ANDREAS COURT 2 στον ενάγοντα αντί του ποσού των Λ.Κ.38.000 βλ. τεκμήριο 1», είναι, ενόψει όλων των πιο πάνω, εσφαλμένη, σύμφωνα με τον κ. Πελεκάνο, και η κατάληξη του ότι ο εφεσίβλητος ήταν ο νόμιμος κάτοχος του διαμερίσματος, ενώ οι εφεσείοντες ήταν παράνομοι επεμβασίες (trespassers), προϊόν εσφαλμένης εφαρμογής του Νόμου επί των γεγονότων.

Για τους πιο κάτω λόγους, οι συγκεκριμένες θέσεις των εφεσειόντων δεν μας βρίσκουν σύμφωνους και συνεπώς οι υπό στοιχεία 1 και 2 λόγοι έφεσης δεν μπορούν να πετύχουν.

Ιδιοκτήτης του όλου μεριδίου του τεμαχίου επί του οποίου οικοδομήθηκε το διαμέρισμα ήταν καθ' όλους τους ουσιώδεις χρόνους η Pilottos και όχι η Αρτεμίου. Επομένως εμπράγματο συμφέρον επί του διαμερίσματος είχε μόνο η Pilottos, ως ιδιοκτήτρια της γης. Η Αρτεμίου είχε μόνο συμβατικά δικαιώματα και συγκεκριμένα τα δικαιώματα που πηγάζουν από τη συμφωνία αντιπαροχής, παράβαση των οποίων παρείχε στην Αρτεμίου πρόσβαση μόνο στις προνοούμενες από τους περί Συμβάσεων και περί Ειδικής Εκτέλεσης Νόμους, θεραπείες. Τίποτε περισσότερο. Κοντολογίς, η προσδοκία της Αρτεμίου ότι η Pilottos θα τηρήσει τις συμβατικές υποχρεώσεις της, με κανένα τρόπο δεν μπορεί να εξισωθεί με κατοχή εμπράγματου συμφέροντος επί του τεμαχίου και κατ' επέκταση επί του επίδικου διαμερίσματος.

Στην υπό κρίση περίπτωση, το διαμέρισμα περιήλθε στην κατοχή του εφεσιβλήτου πολύ πριν έρθουν στο προσκήνιο οι εφεσείοντες και ποτέ δεν εγκαταλείφθηκε ή αποποιήθηκε από τον εφεσίβλητο. Η συμφωνία δυνάμει της οποίας ο εφεσίβλητος απέκτησε κατοχή του επίδικου διαμερίσματος, προηγείται χρονικά της συμφωνίας δυνάμει της οποίας οι εφεσείοντες ισχυρίζονται ότι απέκτησαν νόμιμη κατοχή του εν λόγω διαμερίσματος. Σε αντίθεση με τη συμφωνία την οποία επικαλούνται οι εφεσείοντες για να τεκμηριώσουν το κατ' ισχυρισμό δικαίωμα κατοχής του επίδικου διαμερίσματος στην οποία η Pilottos δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος, στη συμφωνία την οποία επικαλείται ο εφεσίβλητος για να τεκμηριώσει αντίστοιχο δικαίωμα, συμβαλλόμενο μέρος είναι και η Pilottos. Επομένως η κατοχή του διαμερίσματος την οποία ο εφεσίβλητος απέκτησε με βάση τις πρόνοιες της εν λόγω συμφωνίας, συνιστά έγκυρη κατοχή έναντι τρίτων, περιλαμβανομένων και των εφεσειόντων.

Ενόψει των πιο πάνω οι υπό στοιχεία 1 και 2 λόγοι έφεσης δεν μπορεί να πετύχουν και απορρίπτονται.

Λόγοι έφεσης 3 και 4

Είναι η θέση των εφεσειόντων ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα και αναιτιολόγητα απέρριψε τη μαρτυρία των εφεσειόντων και αποδέχθηκε αυτή του εφεσιβλήτου και των μαρτύρων του.

Κατ' αρχήν θεωρούμε σκόπιμο, προτού ασχοληθούμε με την ουσία των επιχειρημάτων των εφεσειόντων, να υπενθυμίσουμε τις αρχές που οριοθετούν το πλαίσιο μέσα στο οποίο το Εφετείο ασκεί τις εξουσίες του για επέμβαση σε θέματα αξιοπιστίας μαρτύρων. Για τους συγκεκριμένους σκοπούς παραθέτουμε αυτούσιο σχετικό απόσπασμα από την απόφαση του Εφετείου στην υπόθεση Μόδεστος Πίτσιλλος v. Κυπριακής Δημοκρατίας (1999) 1 Α.Α.Δ. 1549:

"Πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι η αξιολόγηση της μαρτυρίας ανήκει κατ' εξοχή στο πρωτόδικο δικαστήριο το οποίο είχε την ευκαιρία να ακούσει τους μάρτυρες και να παρακολουθήσει τη συμπεριφορά τους στο εδώλιο του μάρτυρα. Το Εφετείο, κατά κανόνα, σπάνια επεμβαίνει για να αποφασίσει για την αξιοπιστία ενός μάρτυρα. Τέτοια επέμβαση λαμβάνει χώραν μόνο όταν τα ευρήματα καταφαίνονται εξ αντικειμένου ανυπόστατα ή όταν είναι παράλογα ή αυθαίρετα ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία που το πρωτόδικο δικαστήριο απεδέχθη ως αξιόπιστη ή δεν υποστηρίζονται από τη μαρτυρία στο σύνολο της ή είναι αντίθετα με αδιαμφισβήτητα μέρη της μαρτυρίας. Εάν ήταν εύλογα επιτρεπτό στο πρωτόδικο δικαστήριο να κάμει τα ευρήματα τα οποία έκαμε σε σχέση με την αξιοπιστία το Εφετείο δεν επεμβαίνει. (Βλ. Vassiliades v. Constantinou (1971) 1 C.L.R. 351, Χ"Μιλτή ν. Βρόντου (1996) 1 Α.Α.Δ. 523, Kyriacou v. Aristotelous (1970) 1 C.L.R. 172, Charalambides v. Yiangos Hjisoteriou & Son and Others (1975) 1 C.L.R. 269, 277, Σοφοκλή v. Λεωνίδου (1993) 1 Α.Α.Δ. 1003, Αθανασίου κ.ά. v. Κουνούνη (1997) 1 Α.Α.Δ. 614 και Χριστοδούλου v. Αγαθοκλέους (1997) 1 Α.Α.Δ. 396).

Το Εφετείο δικαιολογείται να ανατρέψει ευρήματα αξιοπιστίας όταν αυτά είναι αντιφατικά προς την κοινή λογική. Τα ευρήματα αξιοπιστίας, όπως και κάθε άλλο εύρημα, κρίνονται και συνεκτιμούνται στο πλαίσιο του συνόλου των γεγονότων της υπόθεσης (Βλ. Psaras and Another v. Republic (1987) 2 C.L.R. 132, Μιχαηλίδης v. Δημοκρατίας (1989) 2 Α.Α.Δ. 172, 196).

Ο εφεσείων φέρει το βάρος να πείσει το Εφετείο ότι το πρωτόδικο δικαστήριο έσφαλλε με το να πιστέψει τον συγκεκριμένο μάρτυρα (βλ. Mylonas and 2 Others v. Kaili (1967) 1 C.L.R. 77)."

(Βλ. επίσης Παπακόκκινου v. Σμιρλή κ.ά. (2001) 1(Γ) Α.Α.Δ. 1653 και Παπαμιλτιάδους v. Ιωάννου (2007) 1 Α.Α.Δ. 1320).

Επανερχόμενοι στους υπό στοιχεία 3 και 4 λόγους έφεσης, παρατηρούμε τα εξής: Οι συγκεκριμένοι λόγοι έφεσης περιστρέφονται γύρω από τους πιο κάτω άξονες:

(α) Κατά την αξιολόγηση της μαρτυρίας του εφεσιβλήτου, την οποία δέχθηκε ως αξιόπιστη στο σύνολο της, το πρωτόδικο Δικαστήριο, αγνόησε βασική και ουσιώδη πτυχή της μαρτυρίας του Μ.Ε. 3, του οποίου τη μαρτυρία επίσης δέχθηκε ως αξιόπιστη στο σύνολο της, η οποία πτυχή διαψεύδει την εκδοχή του εφεσιβλήτου ότι δεν πώλησε το διαμέρισμα στους εφεσείοντες. Συγκεκριμένα ο εν λόγω μάρτυρας, σε αντίθεση με τον εφεσίβλητο ο οποίος αρνείτο ότι πώλησε το διαμέρισμα στους εφεσείοντες, ανέφερε, σύμφωνα με τον κ. Πελεκάνο, ότι σε κάποια φάση, ο εφεσίβλητος «τον ενημέρωσε» ότι πώλησε το διαμέρισμα του στους εφεσείοντες αντί των Λ.Κ.38.000.

(β) Το πρωτόδικο Δικαστήριο «μη λαμβάνοντας υπόψη τη νομοθεσία η οποία καθιστά τον ιδιοκτήτη υποχρεωμένο να πληρώνει κοινόχρηστα», εσφαλμένα κατέληξε ότι ο λόγος που από τον Φεβρουάριο του 2003 ο εφεσίβλητος δεν κατέβαλλε τα κοινόχρηστα που αναλογούσαν στο διαμέρισμα, ήταν γιατί «δεν του ζητήθηκε».

(γ) Το πρωτόδικο Δικαστήριο αγνοώντας την αντίφαση μεταξύ μαρτυρίας του εφεσιβλήτου και δικογράφων του, ως προς το χρόνο που για πρώτη φορά πληροφορήθηκε ότι οι εφεσείοντες είχαν μετακομίσει στο διαμέρισμα - σύμφωνα με τον εφεσίβλητο πληροφορήθηκε το γεγονός αυτό για πρώτη φορά το Φεβρουάριο του 2003, σύμφωνα με το δικόγραφο του τον Ιούλιο του ιδίου έτους - εσφαλμένα κατέληξε στη διαπίστωση ότι ο εφεσίβλητος πληροφορήθηκε το εν λόγω γεγονός για πρώτη φορά πριν τον Ιούλιο του 2003. Επίσης εσφαλμένα το πρωτόδικο Δικαστήριο κατέληξε στη διαπίστωση ότι η παρουσία του Α. Αρτεμίου στη συνάντηση εφεσιβλήτου και εφεσειόντων στο χώρο της υπεραγοράς ΜΕΤΡΟ ήταν τυχαία, όπως και στη διαπίστωση ότι κατά την εν λόγω συνάντηση ο εφεσίβλητος δεν παρέπεμψε τους εφεσείοντες στον Α. Αρτεμίου για τον καταρτισμό των σχετικών με την πώληση του διαμερίσματος, εγγράφων.

Επειδή στο επίκεντρο της επιχειρηματολογίας του κ. Πελεκάνου σχετικά με τον υπό στοιχείο (α) πιο πάνω άξονα των λόγων έφεσης 2 και 3, βρίσκεται η μαρτυρία του Μ.Ε. 3, θεωρούμε σκόπιμο να παραθέσουμε τα σχετικά αποσπάσματα από τη μαρτυρία του εν λόγω μάρτυρα:

"Κύρια εξέταση.

Ε. Γνωρίζεις κ. μάρτυς εάν η πράξις έκλεισε;

Α. Ενημερώθηκα ότι εδόθηκε μια προκαταβολή της τάξης των Λ.Κ.5.000,00 για να κλείσει η πράξις.

Ε. Από ποιό;

Α. Και από τον κ. Ανδρέα Δημητρίου και από τον κ. Ανδρέα Αρτεμίου. Ρώτησα τον Ανδρέα Δημητρίου τον ιδιοκτήτη και μου είπε ότι κάποια προβλήματα υπάρχουν και να περιμένω.

Ε. Εσύ κ. μάρτυς, επήρες οποιαδήποτε λεφτά υπό μορφή προκαταβολής ή για οποιοδήποτε άλλο λόγο για το συγκεκριμένο διαμέρισμα;

Α. Όχι, και ούτε είχα δικαίωμα να το κάμω. Δεν είχα τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.

Ε. Ο κ. Ανδρέας Δημητρίου ο ιδιοκτήτης σου ανέφερε κατά πόσο είχε συμφωνήσει να κλείσει το εν λόγω διαμέρισμα με τα πρόσωπα που το είχαν δει;

Α. Μου είπε ότι είχαν κάμει μια συμφωνία και ότι είχαν προβλήματα. Αυτά ξέρω, δεν ξέρω τα επί μέρους.

Ε. Γνωρίζεις αν ολοκληρώθηκε αυτή η συμφωνία;

Α. Σαν επαγγελματίας κτηματομεσίτης από τη στιγμή που γίνονται συμβόλαια και πληρώνεται προκαταβολή η πράξη είναι μια ολοκληρωμένη πράξη.

Ε. Γνωρίζεις αν έγινε συμβόλαιο κ. μάρτυς;

Α. Όχι, δεν ξέρω. Μου είπε ότι έγινε συμφωνία. Για μας είναι αυτονόητο ότι όταν έγινε συμφωνία, έγινε συμβόλαιο.

Ε. Ο κ. Ανδρέας Αρτεμίου είχε οποιαδήποτε εξουσιοδότηση από εσένα σαν ο κτηματομεσίτης για να κλείσει το διαμέρισμα για να συμφωνήσει την πώληση του;

Α. Ούτε εγώ είχα την εξουσιοδότηση άρα πώς να δώσω εξουσιοδότηση χωρίς να την έχω. Εγώ δεν είμαι ιδιοκτήτης.

...........

Αντεξέταση.

Ε. Και συμφωνείτε ότι σε μια φάση σας ενημέρωσε ο ίδιος ο κ. Δημητρίου ότι πωλήθηκε το διαμέρισμα και είσπραξαν και μια προκαταβολή των Λ.Κ.5.000,00;

κ. Χατζηχριστοδούλου: (Ενίσταται)

Θέτει στο στόμα του κ. Ναθανήλ λόγια που δεν ανέφερε στην κυρίως εξέταση του και πιθανό να οδηγήσουν σε παραπλάνηση του μάρτυρα, συγκεκριμένα.

κ. Πελεκάνος:

Η αντεξέταση δεν περιορίζεται στις ερωτήσεις της κυρίως εξέτασης. Είναι επανεξέταση αυτή.

Δεύτερο είναι μια σαφέστατη θέση που δεν σχετίζεται καθόλου ο μάρτυρας.

Τρίτο, ο ίδιος ο μάρτυρας είπε ότι ενημέρωσε, ότι δόθηκε προκαταβολή ΛΚ5.000,00 για να γίνει πράξη και συνεχίζει και λέγει και ενημερώνεται από τον κ. Δημητρίου και τον κ. Αρτεμίου. Τα έχω ακούσει. Μετά που ανέφερε ο μάρτυρας ότι τηλεφώνησε ο κ. Δημητρίου δεν θα αναμειγνύουμουν και την προμήθεια μου θα την πλήρωνε.

κ. Πελεκάνος:

Αποσύρεται η ερώτηση και επαναδιατυπώνω.

Ε. Κύριε μάρτυς, συμφωνείς ότι ενημέρωσε σε ο κ. Δημητρίου ότι εισπράχθηκαν ΛΚ5.000,00 από τους πελάτες μου για να κλείσει η πράξη;

Α. Για να γίνει μια συμφωνία, ναι.

Ε. Σας ενημέρωσε ο κύριος, ο Ενάγοντας;

Α. Μάλιστα.

Μου είπε ότι για το ποσό των Λ.Κ.5.000,00 το είχε εισπράξει ο Ανδρέας Αρτεμίου και θα το κανόνιζε. Είπα ότι εισπράχθηκε σε γενική θέση. Ότι εισπράχθηκε ένα ποσό των Λ.Κ.5.000,00.

Ε. Συμφωνείτε ότι η θέση του κ. Δημητρίου είναι ότι εισπράχθηκαν Λ.Κ.5.000,00 και θα το διευθετούσε ο ίδιος με τον κ. Αρτεμίου;

Α. Πιστεύω, δεν ξέρω.

Ε. Και τούτα τα προβλήματα που σου έλεγε ότι υπήρχαν συμφωνείς ότι αυτά τα προβλήματα ήταν η μη έκδοση των τίτλων, ήταν τα κοτσιάνια το πρόβλημα;

Α. Βασικά ήταν ότι τα λεφτά δεν τα είχε εισπράξει.

Ε. Είχε παράπονο από τον Αρτεμίου, δηλαδή;

Α. Τα λεφτά δεν τα είχε εισπράξει."

Εκείνο που επισημαίνουμε από τη μαρτυρία του Μ.Ε. 3 είναι ότι δεν ήταν σίγουρος για την ακρίβεια των όσων ο εφεσίβλητος του είχε αναφέρει σχετικά με το συγκεκριμένο θέμα. Η επί του προκειμένου πτυχή της μαρτυρίας του χαρακτηρίζεται από αβεβαιότητα, ασάφεια και αοριστία. Η χρήση των λέξεων «πιστεύω», «δεν ξέρω», «για να κλείσει η πράξη», «για να γίνει μια συμφωνία», «είπα ότι εισπράχθηκε ένα ποσό σαν γενική θέση» και «μου είπε κάποια προβλήματα υπάρχουν και να περιμένω», μαρτυρεί του λόγου το ασφαλές. Η αβεβαιότητα, η ασάφεια και η αοριστία που χαρακτηρίζουν τη συγκεκριμένη πτυχή της μαρτυρίας του Μ.Ε. 3, την καθιστούν ανασφαλές υπόβαθρο για την εξαγωγή συμπερασμάτων και ευρημάτων και συγκεκριμένα του ευρήματος που εισηγείται ο κ. Πελεκάνος, δηλαδή ότι ο εφεσίβλητος πώλησε το διαμέρισμα στους εφεσείοντες και συνεπώς ψεύδεται όταν ισχυρίζεται το αντίθετο.

Αναφορικά με τον υπό στοιχείο (β) άξονα των συγκεκριμένων λόγων έφεσης, παραθέτουμε αυτούσια τη θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου από την ενότητα της απόφασης ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ:

"Ούτε επίσης η μη πληρωμή των κοινοχρήστων, του νερού, και του ρεύματος εκ μέρους του σημαίνει οτιδήποτε, αφού δεν διέμενε πλέον στο διαμέρισμα και λογική απόρροια είναι η μη κατανάλωση νερού και ρεύματος. Όπως επίσης και τα κοινόχρηστα μπορεί να ήταν από λίγα ως ελάχιστα σε σημείο που καθίσταντο αμελητέα. Δεν υπάρχει οποιαδήποτε μαρτυρία ότι ζητήθηκε η πληρωμή τους και ο Ενάγων παρέπεμψε στους Εναγόμενους 1 και 2 ως κατόχους του διαμερίσματος, οπότε μ' αυτό τον τρόπο θα αναγνώριζε ότι εισηγείται η υπεράσπιση. Να λεχθεί ότι ο Ενάγων ανάφερε στη μαρτυρία του ότι δεν πλήρωνε γιατί δεν του ζητήθηκε."

Αναφορικά με τον υπό στοιχείο (γ) άξονα των ιδίων λόγων έφεσης σχετικό είναι το πιο κάτω απόσπασμα από την ενότητα ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗ της πρωτόδικης απόφασης:

"... Το γεγονός ότι φαίνεται να πληροφορήθηκε ότι ο Αρτεμίου έλαβε το ποσό των £5.000 από την εναγόμενη 2 και εγίνοντο κάποιες συζητήσεις περί τούτου του θέματος και ότι πέρασε κάποιο χρονικό διάστημα από την ημέρα που έμαθε από την εναγόμενη 2 ότι διέμενε με την οικογένεια της στο διαμέρισμα του μέχρι τη λήψη δικαστικών μέτρων δεν επηρεάζει με κανένα τρόπο την αξιοπιστία του αφού σ' αυτό το χρονικό διάστημα πέραν του ότι είπε στην εναγόμενη 2 να εγκαταλείψει το διαμέρισμα που κατείχε χωρίς την άδεια και συγκατάθεση του αποτάθηκε στην αστυνομία και σε δικηγόρο."

Λάβαμε υπόψη τις αρχές που διέπουν το θέμα στις οποίες έχουμε ήδη αναφερθεί πιο πάνω και εξετάσαμε με προσοχή τα όσα ο ευπαίδευτος συνήγορος των εφεσειόντων προβάλλει για υποστήριξη των υπό στοιχείων 3 και 4 λόγων έφεσης. Δεν έχουμε πεισθεί ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλλε είτε στον τρόπο αξιολόγησης της ενώπιον του μαρτυρίας, είτε στο να αποδεχθεί τη μαρτυρία του εφεσιβλήτου και να απορρίψει αυτή των εφεσειόντων. Ας μη ξεχνούμε ότι εκείνος που φέρει το βάρος απόδειξης ότι το Δικαστήριο έσφαλλε στον τομέα αξιολόγησης μαρτυρίας, είναι οι εφεσείοντες. Και έχουν αποτύχει να το πράξουν. Κρίνουμε τους πιο πάνω λόγους που παρέθεσε το πρωτόδικο Δικαστήριο στην απόφαση του σαν λόγους που το οδήγησαν να δεχθεί την εκδοχή του εφεσιβλήτου αντί αυτής των εφεσειόντων ικανοποιητικούς. Κατά συνέπεια δεν υπάρχει περιθώριο επέμβασης του Εφετείου.

Σαν αποτέλεσμα των πιο πάνω και οι λόγοι έφεσης 3 και 4 απορρίπτονται.

Λόγος έφεσης 5

Ο πέμπτος λόγος έφεσης δεν προωθήθηκε από τους εφεσείοντες γι' αυτό και δεν θα μας απασχολήσει.

Λόγος έφεσης 6

"Η απόφαση του Δικαστηρίου για επιδίκαση αποζημιώσεων προς Λ.Κ.250 τον μήνα με νόμιμο τόκο είναι λανθασμένη ως προς τον τόκο καθ' ότι ο τόκος θα έπρεπε να μετρά από την ημερομηνία που καθίσταται πληρωτέο το κάθε ενοίκιο. Ως έχει η απόφαση ο Ενάγοντας θα δικαιούται τόκο επί ποσού χρημάτων που θα είσπραττε πολύ αργότερα πράγμα παράνομο και λανθασμένο."

Η υπό αμφισβήτηση απόφαση του πρωτόδικου Δικαστηρίου έχει ως εξής:

"(β) Απόφαση εναντίον των Εναγομένων 1 και 2 να καταβάλουν ως αποζημιώσεις το ποσό των Λ.Κ.250 μηνιαίως από την 1.7.03 μέχρι την ημερομηνία παράδοσης κατοχής του διαμερίσματος στον Ενάγοντα με νόμιμο τόκο από την ημερομηνία καταχώρισης της αγωγής με έξοδα ."

Για τους πιο κάτω λόγους δεν συμφωνούμε με την επί του προκειμένου θέση των εφεσειόντων.

Το κριτήριο για την αποζημίωση σε περιπτώσεις παράνομης επέμβασης είναι αλληλένδετο με την ενοικιαστική αξία του διαμερίσματος. Όπως δε πολύ εύστοχα επισημαίνεται στην απόφαση Ναυτικός Όμιλος Πάφου v. Αρχής Λιμένων Κύπρου (1992) 1 Α.Α.Δ. 882, 898, οι πρόνοιες του Θεσμού 7 της Διαταγής 36Β παρέχουν εξουσία στο Δικαστήριο, σε περιπτώσεις συνεχιζόμενων αστικών αδικημάτων, να επιδικάζει αποζημιώσεις για ολόκληρη τη ζημιά που ο ενάγων υπέστη μέχρι τη δίκη. Στην υπό κρίση περίπτωση, ναι μεν το ποσό των Λ.Κ.250 μηνιαίως που το πρωτόδικο Δικαστήριο επιδίκασε στον εφεσίβλητο καθορίστηκε στη βάση της ενοικιαστικής αξίας του διαμερίσματος, το εν λόγω ποσό όμως, δεν είναι καταβλητέο με τη μορφή ενοικίου, αλλά με τη μορφή αποζημιώσεων για παράνομη επέμβαση και σαν τέτοιο είναι πληρωτέο για όσο χρονικό διάστημα η επέμβαση διαρκεί. Παύει να είναι πληρωτέο με τον τερματισμό της επέμβασης. Κατά συνέπεια, ο τόκος που έχει επιδικαστεί επί του εν λόγω ποσού καθίσταται πληρωτέος οσάκις το εν λόγω ποσό καθίσταται οφειλόμενο.

Ως αποτέλεσμα και ο πιο πάνω λόγος έφεσης κρίνεται ανεδαφικός και απορρίπτεται.

Ως αποτέλεσμα όλων των πιο πάνω η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €1.750 υπέρ του εφεσιβλήτου και εναντίον των εφεσειόντων, πλέον Φ.Π.Α..

Η έφεση απορρίπτεται με έξοδα €1.750 υπέρ του εφεσίβλητου και εναντίον των εφεσειόντων, πλέον Φ.Π.Α..

cylaw.org: Από το ΚΙΝOΠ/CyLii για τον Παγκύπριο Δικηγορικό Σύλλογο

	CyLaw \| Αναφορικά μ'εμάς \| Επικοινωνία